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文档简介

1、房地产估价方法同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取一种估价方一、估价基本方法1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费 在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价；(1）根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准（以当地标准为准)。根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济（(3）楼层、墙体和层高的修正。评估公式：层高修正系数）装修水电设备调价成新率若情况不复杂可用简化公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准成新率1。5 2.市场比较法。市场比较法在房地产价格评估中广泛应用,它是通过将待估房地

2、一种方法。由于房地产有其特殊性,决定了不存在定金相同的两宗房地产。因此,市场比较法操作的关键是：区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行常用的修正方法有:（1观偏见引入结果中去，造成评估价值失真；（2评估总分修正。将待评估房与比较实例,按以下八个方面来比较：地理位置、小区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期、其他。打分法中常使用（19）九个比例来赋值，19 标度是把思维判断数量化的一种好方法,是根据人的区分实物性质差别上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比较程度，相应分别取值为 1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为

3、 2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比较。通常待评估房每项打分均为 5,被估价房的八项总分为 40，将参A1、A2An，则参照房的平均分值 C=（A1A2An)/n，得到D=40/C;收益法。采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯本化率.资本化率的确定，以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算.推导公式为：R=一年期定期存款利率（1上市物价上涨指数加收平均变动率)当地房地产企业平均投资收益率当地该行业平均投资收益率3二、几种估价方法适用说明（1)住宅房一般先用成本法进行整体估价或用市场比较法进行 新计算。（2）商业性、专业性房地产采用市场比较法进行评估; (3)厂房、仓库(包

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