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1、第 页物业小区的调查报告一、 我市物业管理工作的现状 小区物业管理的基本状况 物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要,它关系到千家万户,因此,我市在20 xx年9月就成立了公用事业管理办公室,主管和规范北镇市物业管理行业,通过实行物业公司申报考核机制、建立专项修理基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施,将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。 目前,我市楼房建筑面积245万平方米,其中住宅面积为175万平方米,办公面积40万平方米,商业面积30万平方米。有住宅小区147个,有28个小区由物业管理企业管理,其余小区部分由所属单位管理,部分由业主自行
2、管理。 我市物业管理居住面积已有90万平方米,9家物业服务企业取得物业服务企业资质,物业从业人员80人取得从业资格证书,新建小区物业覆盖率达101%,我市的物业管理工作从过去的建管不分,到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式,为提高物业服务质量,树立良好城市形象,发挥重大作用。 住宅小区的特点 1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看,既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区(例如盛华苑小区等),也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区,小区楼间距小,绿化少,车位少,无人管理,物业形同虚设。 2、老旧小区遗留问题多。由于历史的缘由和客观条件限制,我市部分居住小区建成时间
3、较长,遗留问题多。有的小区基础设施差,配套不齐全;有的小区建设规模小,相关手续不完备;个别小区还是放开式的,给物业管理工作带来肯定难度。 二、存在的主要问题 、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理,也出台了许多政策和法规,例如北镇市物业管理方法对我市物业管理方面进行指导和约束,但是由于物业方面的广博性与繁杂性,我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够,普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象,从业人员整体素养不够高,服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。 、费率不统一,老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管
4、理服务收费标准方面看,从1元月/平方米到0.5元月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看,收缴率高的如“港宇花园”达到101,而有的老旧小区收费率低,更有甚者没有物业,只是业主自己交一点费用,用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用,造成收费难的缘由是多方面的,一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受实力有限。三是业主反映的问题得不到刚好解决,引发居民不满心情而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一,收费高的与收费低的相比认为不值,不愿主动交费。 3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业
5、主的利益,向社会各方反映业办法愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解,我市大多数小区都没有成立业主委员会,有些问题只是个别业主私下向物业反映,而不代表集体的诉求。造成这种现象的缘由是:一是大多数业主相识不足,新的小区设施、管理要好一些,多数人认为没有必要;部分老旧小区开发的较早,那时没有特地的物业,只是开发商代管,由于赢利不高或收费率低等缘由,对小区弃之不顾,造成无物业管理的现象,其业主认为业主委员会更无必要,造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟识,组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参加意识不强,即使有业主委员会
6、,其成员组成困难、人员良莠不齐,缺乏“有实力、出名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立,但运作不够规范,管理机制不健全,无法真正地发挥其作用,最终不了了之,形同虚设。 4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室,但这种职能指导性的职能居多,对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外,物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门,有时各种冲突交织在一起,仅靠房管部门难以协调各方,简单造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。 5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存许多老旧小区,最早
7、追溯到家属楼的时代,大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严峻等问题,加之规模小,户数少,大的物业公司不原接手,这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理,其中存在的诸多问题已成为广阔业主反映剧烈的热点、难点问题。 三、看法和建议 针对物业管理中存在的困难与问题,为了进一步加强我市物业管理工作,提高物业管理水平,提出如下看法与建议: 1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作,仔细落实各项监管措施,从根本上削减物业管理冲突纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的看法和建议,着手制定物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服
8、务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用,以及双方的权利、义务、责任,进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容,组织物业相关人员进行培训,让其持证上岗,并要求物业公司保障其合法权利,削减人员的流淌性,让其服务能高效、持续、稳定。第三,要健全完善物业管理各项制度,建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和冲突纠纷调处机制,将物业管理纳入社区建设统一管理,主动探究行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参加、相互监督的物业专项修理资金的缴交、保存与运用的新型工作方法,确保专项修理基金的足额归集和合理运用。 2、统一标准,提高服务收费率。制订统一的服
9、务规范的同时制订统一的收费标准,提高或变动收费标准时要征求广阔。 物业小区的调查报告2 目前,我市很多小区业主与物业企业之间的冲突日趋严峻,群众与企业的呼声更加增多,翠竹北区等小区收缴率从四年前的80下降到58,勤业一、二、三村的收缴率只有30,甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50;近几年来,我市不断发生物业企业撤离小区的现象,如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。 分析物业管理冲突的根源,主要是以下几个因素: 1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则,我市又无立法权;另一方面,我市规范性文件的建设工作,在肯定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求,致使实际工作
10、中出现有法难行、无法可依的现象。 2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延长到终端,一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象,乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制;二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约,共建和谐小区的机制没有建立,居委会名义上是自治组织,现实上是从事党政工作,但在处理业主与物业冲突中“名不正、言不顺”,解决基层冲突的一线作用未能充分发挥,对其缺乏考核激励制度,社会管理的主动性不足,特殊是社区居委会和物业企业在协调解决 与上级政府部门相关的详细事务上,显得无能为力。 3、市场主体不对称。业主个体干脆面对物业企业或开发商必定处
11、于明显弱势,而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强,据调查,62的业主对业主委员会不清晰、不参加。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治实力、内控实力、团队精神和依法维权水平不高,业委会成员服务全体业主的动力不足,年纪轻、实力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面,物业企业进入市场的门槛很低,实力不强,规模不大,素养不高,管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平,物业管理行业的诚信度和公信力不强。 4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差,部分群众对物业管理行业存有偏见,“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在,物业的“佣
12、人”地位和劳动成果得不到应有的敬重,少数离退休干部、现职领导、司法人员和老师等机关公职人员,带头欠缴物业费,产生了肯定的负面影响。 5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低,市场的进退制度不规范,对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长,成本过高,企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善,人民群众反映剧烈的房屋质量差,随意更改规划设计,公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题,或转嫁给后进入的物业企业,开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推动。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上
13、得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立,业主不能明白消费、透亮监督。很多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道,想方设法扩大路面停车,帐目不清,隐瞒收益。 6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上,一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象,扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成,对小区内违规违章现象执法不力,把某一些义务和负担转嫁给企业,对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高,一些部门的工作协调不到位。特殊是基层行政组织事务多、经费少,就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施,以补充管理经费不足。 物业小区的调查报告3 物业管理是城市管理
14、和社会建设冲突集中体现的领域,加强居住小区物业管理,改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。此次调查听取了某小区对该区物业管理工作基本状况的介绍,实地走访了部分业主和物业服务公司,对一些居民进行了调查问卷,通过仔细分析提出相应的对策。现将调查状况报告如下: 一、物业管理工作的基本状况 据调查,某小区位建筑面积73374.23平方米,其中住宅建筑面积约71280平方米,共计25栋792户,始建于20 xx年,全部为多层住宅楼,每户面积约90平方米。于20 xx年交付,入住率达到87%左右,居住覆盖率呈上升趋势,小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业服务公司拥有管理服务人员18人,
15、小区只有一个主出入口,属于全封闭小区。设有地上停车位153个,以及地下停车场,配置了一处儿童消遣园,有独立的物业管理用房,小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。 二、小区物业管理存在的问题 1、物业管理企业反映存在的问题: 一是业主对物业服务的意识谈薄;二是房屋修理养护责随意识不强,产权归己,修理自理的观念没有树立;三是不听从管理,乱扔杂物现象时有发生,自律意识淡漠;四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费;五是前期配套设施不完善。主要表现在:中控门未起到相应的作用、没有配套的宣扬栏、没有自行车摩托车车棚等;六是物业可运用费用太低,导致物业企业不能正常的服务和运行。该物业公司管理人员介绍:该
16、公司现有职工共计18人(其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人)。人员工资每月就须要2万多元,而就算全额收取物业费才2万8千余元,根本就不够企业的正常运行,只能雇佣一些退休工人,否则企业根本无法维持。 2、业主反映存在的问题: 本人分别对小区部分业主进行问卷调查,业主集中反映的问题主要有:一是物业管理起先比较好,但一个月以后就不行了,门卫的雇佣都是老人,反映比较慢,从而失窃的现象时有发生;二是小区内的监控没有发挥应当有的作用,失窃过后出现监控死角;三是外来人员以及车辆进出比较随意,平常大清早就有人在小区内叫卖,影响业主休息,管理没有到位;四是公共设施损坏不能刚好修
17、理;五是楼道卫生不能按时打扫,往往是一个星期才能打扫一次;六是宣扬不到位,不知道物业究竟是干什么的,也不知道有业主委员会这个机构。 3、调查发觉的问题: 一是业主和物业管理企业冲突突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司,聘用人员没有一人取得物业管理上岗证,从业人员整体的素养不高,服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差,只能做到最基本的环境卫生及绿化维护,对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应当尽到的义务。没有物业宣扬,整个小区没有相关的物业宣扬,未按规定公布收费项目以及收费标准,物业日常服务收支不够透亮。加上业主对权利义务的相识不对称。随着住房商品化、私有
18、化程度的提高,业主的维权意识日渐增加,对物业管理企业不断提出高标准的服务要求,但也有相当一部分业主对自身应担当的义务相识不清,有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到刚好解决,使业主和物业管理单位冲突日益突出;二是物业费难收。小区物业费收取难缘由许多,不交费的理由更是多种多样,主要表现在:房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满意个别住户要求等,都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0.4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右,空置房只收取部分,物业费不能按期缴纳,就会造成恶性循环,如此恶性循环,直至物业企业把心事都放在了收取物业费上,而无心服务导致服务质量下降,广阔已
19、交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴,其他毫无方法;三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会,主子翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参加物业管理冷眼旁观。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的冲突和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。 三、对策和建议 1、加强宣扬,广泛发动。 物业管理是一项新兴发展行业,为确保小区物业管理工作的顺当开展,物业管理企业必需必需多渠道、多形式、多角度地开展宣扬活动,公开物业收费标准和物业日常项目开支的状况,让业主明确交的物业费用在那里了。让市场经
20、济观念深化人心,增加业主物业管理消费意识,花钱买服务的意识,让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣,使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深化基层,调查探讨,摸清社情民意,广泛听取业办法见,科学制订物业管理方案,为小区物业管理的顺当实施供应保障。 2、理顺关系,明确职责。 物业管理是一个社会性工程,涉及面广,状况困难,为确保工作的正常开展,必需协调各部门,明确职责,理顺关系。一是要协调与某企业的关系,要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题,解决历史遗留问题。供应物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料,更好的明确小区的死角,加强对死角的监控力度;二是理顺物业管理公司与
21、房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系,分清、规范相互之间一些详细环节的权、责,营造有利于物业管理的外部环境,这是搞好小区物业管理的重要环节。 3、提高相识,明确责任。 目前,小区的业主自治自律意识比较差,政府要硬性规定实施业主委员会制度,使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督,居民与物业公司发生冲突后也能由业主委员会协调,促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有肯定学问水平的人员主持、参加业主委员会工作,能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用,建立业主和物业管理企业之间
22、的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理托付服务合同,细致斟酌条款,确定服务项目和服务费价格,并定期召开业主大会,监督经费运用状况,受理业主投诉。对于热难点问题,物业管理企业在进驻小区时,要与业主签订公约,对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章,共同维护小区稳定。 4、完善配套设施。 要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施,尽量聘请专业的保安队伍,为物业管理工作顺当开展供应基础保证,解决部分车辆乱停乱放现象,对小区内破损较为严峻的基础设施进行改造。 物业小区的调查报告4 一 社会实践调查题目: 苏州居住小区物业管理状况 二调查小组成员 ( 共2 人 ) 系别
23、: 外语系 系别: 建筑系 班级: 英师1201班 班级: 城规 1202 班 姓名: 李西 姓名: 姚小莫 三 社会实践调查目的 : 相对时间较长的寒假对我们高校生来说是一个了解社会的好机会。实践调查作为每个高校生的必修课可观要求我们要了解社会,探讨社会,弥补教科书的不足。我们知道书上的学问大都理论性较强,学问真正用到工作中就需实践调查这一重要环节。而且通过这一实践的过程我们不仅能丰富学问,提高自身分析和解决问题的实力,还能提高各人的综合素养。 四 社会实践调查的意义 : 小区物业管理的成败干脆明显得影响着小区居民的居住质量与生活环境,特殊是现阶段人们生活压力大,工作繁忙,更希望在自家室外有
24、个宁静,舒适的小区环境。小区物业管理的好坏也是人们购房的一个参考因素。本次调查的目的是通过对苏州市区不同层次的小区物业调查了解小区物业管理的基本常识,所受制约因素,并试图找到现阶段解决小区物业管理冲突的一些有效途径。 五 社会实践调查对象与形式 : 针对苏州市区现在居民的住房条件,我们拟对四个不同层次和形式的小区进行抽样调查。 苏州居住小区类型 表现特征 代表小区名称 抽样标本 老新村 大都建于上世纪70年头末80年头初,基础硬件较差 娄江新村、苏安新村、永林新村(部分)、东港新村(部分)、里河新村、南环新村等 娄江新村 邻居改造小区 一般是上世纪90年头至今老邻居经改造而成,以造型传统的新式
25、公房为主 敬文里、打线里、石桥里等 敬文里小区 古城区新建小区 古城区高档平安小区,管理较严格,房屋造型以传统多层为主,但楼层不高(受园林地带爱护古风貌的限制) 华阳里、兰亭苑、狮林苑、桐芳苑、园林小区等 华阳里小区 园区、新区楼盘 大都兴建时间较晚,楼层较多,设施齐全,位于苏州经济最为发达的工业园区,小区物业往往由开发商自行管理,自成品牌 新城花园、贵都花园、多味花园、邑翠华庭、嘉多丽花园、今日家园、锦华苑、馨泰花园、等 新城花园 调查形式 与物业管理人员交谈,询问,填写物业管理调查表 采访小区居民,填写物业调查表 采访者自己评价小区环境,拍照片作记录。 电话访问一些同学和亲友,了解其他小区
26、的状况,以便利作总结和比较。 六 社会调查日程支配 : 调查分为四个阶段进行(共13天) 第一阶段:前期打算确定调查内容,查阅相关内容并打算问卷(8。68。9) 号 学习物业管理方面的一些简洁的学问,查阅资料,如苏州地图,选出要调查的地点及有关部门的联系方式。学习制定调查问卷的一般方法。 号 编辑调查问卷一 ( 居民 )部分 号 编辑调查问卷二 (物业管理部门)部分 号 制定下一步的调查安排,复印相关证件、材料 其次阶段:实地调查(8。108。14) 10 号 致电给部分小区物业管理处,预约时间。电话访问亲戚挚友,询问他们的居住地的状况并约好时间去他们家里访问。随机到苏州各个小区参观,拍照片,
27、收集相关资料。 11 号 苏州邻居 敬文里 12 号 苏州古城区外围 娄江新村 13 号 苏州古城区 华阳里 14 号 苏州工业园区 新城花园 第三阶段:整理资料,概括总结(8。158。16) 第四阶段:编辑资料,打印成册(8。178。18) 七 社会实践调查论文 : 敬文里物业管理 背景 该小区位于古城区内的皮市街十、十一号邻居,旁边的房子都有很久的历史。共有42幢168户近500多位居民,属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。根据有关部门的建设规划始终在对旁边要拆迁整改的房子进行改造。 居民调查报告统计 敬文里居民对小区的平安状况普遍评价一般 敬文里居民对小区的卫生状况普遍评价较好 敬
28、文里居民对小区的交通状况普遍评价较好 敬文里居民对小区的绿化景观普遍评价较好 敬文里居民对小区的基础设施,硬件管理状况普遍评价一般 例 由于房子处于黄金地段,楼层不适很高,居民休息健身场所较少。 基于上述状况,敬文里居民对小区的整体普遍评价较好 该小区的优点 1地理位置优越。旁边有证券公司、便民超市、邮电局、第四人民医院、朝阳菜场、敬文小学、善耕小学、第三中学、各种食品店音响店日常用品店也许多。 2省级优秀小区,多次得奖。 3绿化覆盖面积达到40。 该小区的不足 1由于是邻居改造的,故小区出入口许多,人员出入管理起来比较难,基本不看证件,任何人都可以长驱直入。给小区的平安问题造成隐患。 2小区
29、地形比较困难,各幢之间的道路比较弯曲,对于生疏访客来说,找寻相应的楼房比较麻烦。 3晚上路灯比较少 4靠近公路,噪声有时比较厌烦。 整改建议 1加强保安队伍的人数,抬高保安队伍的素养。 2多设一些指路牌和路灯。 3接着进行旧的邻居改造安排,争取使更多的旧房子得以规划,便于管理。要吸取之前改造过程中的阅历,扬长避短,合理规划 。 4在外围可以种植一些高大的树木,既能美化环境,清爽空气,还能消减噪音。 娄江新村物业管理 背景: 娄江新村位于东环路沿线,毗邻苏安,永林等老新村,建于上世纪,整体环境一般,由于小区建设较早,基础设施较差,当时小区规划和建设上留下的一些历史遗留问题也给小区物业管理带来了肯
30、定的困难,居民对小区物业与环境看法颇大。 娄江物业由苏州市平江区万昌物业接管。由于建立年头比较早,小区的一些规划上存在严峻问题,突出的问题是小区的大门总共达到5个,一般小区大门才2个。这就给小区平安带来了难题。小区的物业负责人对此感觉也很无奈。 居民调查报告统计 娄江居民对小区的平安状况普遍评价较差 例 居民何某家曾被盗两辆自行车和一辆助动车。 娄江居民对小区的卫生状况普遍评价较差 如 垃圾桶旁边蚊蝇多,拾荒者许多,建筑垃圾堆砌多。 娄江居民对小区的交通状况普遍评价一般 例 上下高峰时间内南门出入明显堵。 娄江居民对小区的绿化景观普遍评价较差 例 很少有园丁修剪,大多滋生自灭。 娄江居民对小区
31、的基础设施,硬件管理状况普遍评价较差 例 居民休息健身场所较少。 基于上述状况,娄江居民对小区的整体普遍评价较差 娄江小区物业管理的主要突出问题集中在: 1 小区的平安存在很大的隐患。 由于小区大门太多,达到5个,外来人流较多,给小区大门的保安工作带来了困难。娄江小区周遍外来人口较多,有比部格外来人口就租房于娄江小区,因此小区大门值班室的值班人员也很难辨别进出人员是居民还是外来人员。一些偷盗分子就借机进入小区作案,因为有5个大门,他们的出入难于驾驭。 近期小区已安装8个摄像头分布在小区主干道上,给小区平安带来了一些改观。 2 小区的卫生状况不甚志向 小区现在实行在每个单元(12户居民)共用一个
32、垃圾箱,垃圾箱容量偏小,垃圾常常外溢,散发出阵阵臭味。垃圾箱摆放在每幢居民楼的单元入口的门口,没有专人看管,维护,因此在自然环境下破坏较大。小区70%的垃圾箱都有不同程度的损坏。再者,小区常常有拾荒的外来人员进翻开垃圾箱找硬纸板等东西。他们在翻动过程中往往会把垃圾带出箱外,给小区环境带来影响。 3 小区常常有拾荒的外来人员进来 这个问题物业上也很无奈。第一由于小区进出无需检查,拾荒人员可以伪装成其他人员进来。其次小区的大门较多,也难于限制他们的进出。物业人员告知,当时为了限制拾荒者进来,保安还和拾荒者发生口角,甚至动手。物业管理由于没有执法权,他们只能以劝告的形式和拾荒者接触,但那制止不了拾荒
33、者进入小区的决心。第三部分居民为了他们卖垃圾的便利对拾荒者的进来持欢迎看法,无形中助长了他们的气焰。现在小区物业已加强了对拾荒者的盘查力度,对他们主动劝告。 4 小区缺少公共绿地和景观 这使得居民没有公共沟通的场所,对社区文化建设很不利。小区中间或的公共交往也只局限在小区的几个小店门口,居民迫切须要一个宽敞,整齐的小区环境。 当然,问题还有许多。但娄江小区自身地理区位处于外来人员较多处,加之建立时间较早,当时的规划和现在苏州市的整体规划有些不协调,不合理。娄江新村的自身发展受上述几个方面的制约,一些问题很难解决。就如小区大门过多的问题,就属原先规划上的问题。 我们经过调研和总结得出娄江小区物业
34、整改的一些建议 1 将小区规划状况告之上级,希望小区能得到重新规划和整改。其中包括道路交通的改道,小区出入口的重新支配,居民楼外立面的改造,拆除一些可有可无的建筑,藤出地来搞绿化景观,为居民营造生态的小区整体气氛。 2 改造小区基础设施,垃圾实行袋装化分类管理,将垃圾箱以其他有效方式替代。对 小区的灯光设施加以整改,局部添加路灯。小区主要干道添加指示牌,小区总平面,在适当地方添加坐椅的人性化设施,小区内应建公厕一个。 3 结合小区居委会加强小区居民的社区意识。硬件上添加宣扬橱窗,设立小区群众看法箱。软件上物业和居委会深化各家,对小区状况进行调查,征求看法,大家一样营造一个整齐,舒适的小区环境,
35、这样小区居民不由自主的会有社区意识,以实际行动维护小区的各个方面。同时,小区的其他一些疑难杂症也能得到改观。例如,居民会自觉抵制拾荒者,久二久之,拾荒者也不会进来。 华阳里物业管理 背景: 该小区属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。位于东北街(第六中学的对面),建于XX年,共11幢,应当来讲属于比较新的小区,整体环境比较好,人为破坏的地方很少。全区占地面积不是很大,共有北面和西面两个出入口,所以治安比较好。 居民调查报告统计 华阳里居民对小区的平安状况普遍评价较好 华阳里居民对小区的卫生状况普遍评价较好 华阳里居民对小区的交通状况普遍评价较好 华阳里居民对小区的绿化景观普遍评价较好 华阳
36、里居民对小区的基础设施,硬件管理状况普遍评价一般 例 由于占地面积小,处于黄金地段,靠近拙政园,地价较贵,居民休息健身场所较少,没有特地的医疗疗保健场所。 基于上述状况,华阳里居民对小区的整体普遍评价较好 该小区的优点 1地理环境优越,靠近狮子林、拙政园、丝绸博物馆、民俗博物馆。北面是学校,东南面接近动物园。 2这里的绿化很好,居负责人介绍,一年四季都有不同的树木和花朵。园丁也定期为花木修剪保持它们良好的生长态势。 3每家每户都有专用的停放自行车和机动车的地方,另外还有公用的停车地方。道路畅通,交通无阻。 该小区的不足 1地方比较小,缺少一些医疗和保健场所和相关设施。 2保安年龄相对大了点 3
37、业主之间的沟通比较少,社区活动开展不多。 整改建议 1利用部分闲置或多余的资金招募些年青的保安,以便增加小区的保安人员的队伍建设。若是资金不够,可以向居民们进行宣扬,信任为了维护大家的利益,只要有合理的缘由和理由,业主还是会协作的,会适当多处一点物业管理费用的。 2适当地在节日举办一些活动,增进各业主之间的关系,加强了解。 新城花园物业管理 背景 该小区位于苏州工业园区现代大道,毗邻邻里中心。小区共有34幢1575 个住户,属于苏州工业园区建屋发展有限公司管理。最早的房子建于101年(多层楼房为主),101和XX年又新建了一批新的套型的房子(复合型,高层为主)。居住者大多为白领或以上人员,整体
38、素养较高。 居民调查报告统计 新城花园居民对小区的平安状况普遍评价较好 新城花园里居民对小区的卫生状况普遍评价较好 新城花园居民对小区的交通状况普遍评价较好 新城花园居民对小区的绿化景观普遍评价较好 新城花园居民对小区的基础设施,硬件管理状况普遍评价较好 基于上述状况,新城花园居民对小区的整体普遍评价较好 该小区的优点 1新城花园物业服务的宗旨是业主下班,物管上班。也就是说,无论什么时候,都能找到相应的人员为业主服务。修理工们顶着燥热,挨家挨户地上门服务,他们无怨无悔。门口站岗的女保安工作也是一丝不苟,对每一个来访的车辆都做好相应的盘查和发放通行证的工作。 2基础设施建设较好,健身熬炼的地方,
39、小挚友游戏玩耍的地方都吸引着许多居民。大家可以经常见面,话家长,增进彼此之间的感情。适合沟通的场所许多。 3绿化覆盖率40。小区内种植了许多四季常青的植物,自然景观很美丽。 4管理有序。各类的收费的标准都明确地贴在橱窗里,一目了然。保安和修理工都配有对讲机,各个类型的工作人员之间的沟通比较便利。 5远离市区,噪音较少。 6地理位置好。园区的道路宽敞,环境好,靠近邻里中心,各项配备都有了而且各项活动也比较多,如一年一度的美食节。 7园区的管理和建设理念较先进。苏州的工业园区引用了新加坡先进的管理和规划模式。在几个旁边的小区四周建设有配套设施完善的邻里中心,充分实现资源的优化配置和共享。 该小区的
40、不足 1预留车位不够,部分自家车没有地方停靠而占用了有限的人行通道。 整改建议 可以将部分空地划出露天车位,解决当务之急,但是要合理规划场地,不能影响居民的正常出行。但此方法治标不治本,强力建议今后规划的小区要提前预料小区发展水平,留好一些空地。 经过对几个小区的抽样调查,我们得出以下结论 1 小区的物业管理水平受到小区硬件设施的影响,一般来说,那些老新村由于建立时间比较早,基础设施差,道路泥泞,居民楼破旧,小区门卫管理水平较低,且年纪较大。小区内绿化景观较少。相反 那些新建的小区,其中包括园区的公寓,花园小区,古城区的封闭式小区,由于建立时间较晚,基础设施齐全,物业管理相对简单,物业和居委会
41、也有条件对小区的不良状况进行整改。 2 小区物业管理不只是物业部门的事,它须要生活在小区内的每一户居民的共同参加。物业管理只是扦个头,在详细细微环节的实施执行上,都得靠居民大力协作。同时,从另一个方面来说,该小区的物业管理水平也受该小区居民自身素养文化水平的凹凸。在采访的几个小区中,我们发觉,越是高档的小区,里面的居民越是协作你做调查。他们会在小区内找个阴凉的地方和你渐渐谈(当然,前提是他们有时间)。而在相对低端的小区,在采访过程中,我们得知,有些居民为了自身的便利还支持小区不良行为的发生。譬如,让拾荒的进来捡垃圾。有些居民自身素养不高,乱丢垃圾,却经常埋怨小区环境差。 3 我们发觉小区物业和
42、社区管委会应充分合作才能把小区物业搞上去。在小区物业管理中,许多牵涉到居民的教化宣扬问题,这些问题原来不应当是物业管理的事,是社区的事。现在社区和物业缺乏沟通合作,那些软件上的事就很少能办好。提高小区物业水平的一个重要途径是培育居民的社区责任感,即社区意识。把自己的小区当成自己的家来对待,那么那些问题何愁得不到解决呢。 4随着人们的物质生活的丰富,一些人家养的宠物所造成的噪音、环境问题也被人们所关注。 5发展物业要有远见,要充分考虑当地的经济发展,人们的需求,如车位问题,现在成为不少上世纪末发展起来的小区的一个破位麻烦的问题。配套设施也应当尽量完善,或者留有升级和改造的余地。人性化的管理才会赢
43、得广阔业主的宠爱 6物业管理费用上的一些争议 苏州物业费按户还是按面积收,许多居民的看法都不同。下面是我们通过调查得到的一些较为牢靠的数据。 小区名称 物业管理收费标准 每户年物业费(若按面积则101平方米) 娄江新村 每户每年36元 胥江华庭 米平方/月1.1元 1320元 新城花园 (多层) 米/平方/月 0.45元 540元 敬文里 每户每年73元 华阳里 米/平方/月 0.3元 360元 彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元 彩香一村 每户每年60元 以上大多不包括车位(若业主没有专用停汽车场所)的费用。 城区200余家物业管理企业,担当着大量的新村管理,但目前普遍遭受物业费难收
44、的尴尬。去年9月1日物业管理条例施行以来已有半年多时间,采访中听得最多、反响最剧烈的话题是物业费难收与管理不到位缴什么费。一些老新村,近年也纷纷成立物业公司后虽经改造整治,新村环境面貌大变,但仍旧遭到物业费难收的尴尬。居民说得最多的是乱停车影响行走,治安问题让人不放心,自行车失窃现象时有发生。还有,小区物业公司从来未向业主公布账目。物业部门对此也有苦衷,深感无能为力。小区业主不交物业管理费总有其缘由,但最主要的是,我们须要要真心实意地想方法把问题解决。例如可以与业主委员会进行协商解决或者向居民宣扬,作好沟通工作。有关人士认为,物业管理正在逐步走向市场化,一方面物业管理部门的服务要到位,为业主供
45、应良好的物业服务;另一方面没有业主委员会的要尽快建起业主委员会,选择自己中意的物业公司来管理新村,让业主委员会站出来替大家作主。 总之,事在人为,信任在大家的努力下,苏州居住小区的物业定会发展得越来越好,居民的生活也会因此锦上添花的。 八 社会实践调查心得体会 : (一)英师1212 李燕青 八月的天气异样燥热,但是许多人还在工作。当我们走进一个个小区的物业管理部门时,看到的几乎都是工作者劳碌的身影。老城区的琐事许多 居民纷争许多,埋怨也许多。其中也不乏一些冲突的问题。如楼江新村,有时候在处理问题时法律和道德会有违反状况。当地吩咐禁止在小区的道路边摆摊,但是,有一户特困户,家里就2口人,老爷爷
46、和一个45岁的傻儿子。只能靠每天在路口买鸡蛋为生。还有一家杀鸡的也是的。家里状况特别,没有别的经济来源。多年下来,始终这样,在管理者的通融下过日子。当我在路边亲眼看到那个白发苍苍的老伯时,真的很受感受。大热的天还是在卖鸡蛋,虽然收益微薄,但是也日复一日,年复一年地做着,真的是不简单啊。只有在真正的走进社会的过程中,才能深切体会到其中的艰辛。 我们的调查过程不是那么简单的 ,找到有关部门大多要实现预约打电话才行 ,特殊是园区,那边的管理比较严格,以切都要按规则办事。碰巧的是,遇到一个我们学校毕业的学长在那边工作。调查之余更多了一份亲切感。相反,一些全封闭式小区,看法不是很好。我们完全被拒之门外,
47、连小区的大门都没能踏进去。即使说明一再,人家还是不原意说明我们的调查。 为了获得更多的材料和信息,我打了不少电话给从前的好挚友,他们对于都很配和我的工作,供应了不少有价值的资料。期间,我还去了苏州的吴中区,作为新纳入的区域,有一些小区规划和管理还是很不错的(可见照片简介)。虽然我们这个调查小组只有两个同学,而且是跨专业的,但是仍旧能感受到团队的力气。充分发挥了的力气。合理的分工合作在有这篇大家都很满足的调查报告,可以说,它倾注了我们的热忱、心血和友情。 通过这次几乎是宽专业的社会实践调查,我学到了许多。不仅是有关物业管理的一些皮毛的学问,更重要的是提高了自己在解决和处理问题的实力。与那么多的业
48、主及管理人员的接触后,信任在今后的日子里,我肯定会努力学习,多积累点为人民服务的本事。为社会贡献自己的一份微薄的力气! (二)12城规(1)班 姚之浩 经过这些天的小区物业调查,我对小区物业管理的相识从感性上升到了理性。以前总会埋怨小区环境有多乱,基础设施有多蹩脚,并且会把这些不好的现象统统归结为小区物业没做好。其实物业管理是一件全民参加的事。物业管理部门只是起到一个主导作用。物业管理部门在小区中起到了一个大管家的作用。但再好的管家也要有一些资金来维持日常开支,管家的主子要赐予管家支持,这点支持不光是口头上说说罢的,更重要的是主子和管家共同参加家庭里的各项日常事务。在小区里,家庭的主子身份责无
49、旁贷的由小区居民担当。譬如说,小区要搞好卫生,必需要求每户居民都能自觉把自己的垃圾倒在指定的地方,倒完垃圾后,垃圾桶须要居民自觉关闭好。物业加大力度支配人员清扫道路,居民就要自觉不乱扔垃圾。再譬如,娄江新村收旧货人员入境的问题,除了物业上要严厉阻挡拾荒者进来,小区居民更应当不去做那些人的生意。 另一方面我觉得小区物业管理还须要它的同级和上级部门的大力支持和合作。对于一些硬件上的问题,只有通过向上级反映才能得到改善。在同级部门中,小区居委会要和物业管理通力合作。物业上的政策的实施正如上面所说的须要居民的大力协作,须要居民有这种社区意识,家的责任感。而那些所谓责任感,意识的培育是物业管理的职责,除
50、了一部分是居民自身的责任外,还有一部分是应当有居委会担当起来的现代社会中,居委会应当更主动的组织小区的精神活动,通过活动培育居民的社区意识。特殊是一些老新村,小区自身硬件较落后,有些早期规划和建设上的问题一时很难解决,更须要当地居民有一份家的责任感参加到小区的物业管理当中,并以次来间接的或多或少的弥补硬件上的不足。 以上是这些天调查和总结的一些小小的心得体会,可能还有许多问题我们没发觉,我们的理解和建议也可能许多方面不合理,但我信任,只要我们从今关切起小区物业管理,随着我们相识的不断加深,我们终究会找出一条解决小区物业问题的出路的 。 (完) 九 社会实践调查相关材料(具体内容见附页) 1 照
51、片 2 调查问卷 物业小区的调查报告5 居家过日子,这是再基本不过的了。只有吃住不愁,人们才有可能去干事业。随着生活水平与消费意识的提高,人们对小区管理提出了更高的要求,物业管理方式就是在这种趋势的催化下诞生的。对于这种新生的小区管理方式,人们褒贬不一,引起了广泛的争辩。对此,我们进行了关于物业管理方面的社会调查,现将调查成果与结论报告如下: 一、物业管理的性质: 物业管理与传统的小区管理方式(如家委会)相比有很大的区分。首先,物业管理公司是一个企业,自然是以营利为目的,所以所供应的服务是有偿的。而家委会只是一个组织,是政府的一个部门,是非盈利性的;其次,由于物业公司是一个企业,所以有权力,也
52、有义务为业主供应有偿的服务,而家委会却没有这样的义务。由上述区分中我们发觉:由于物业管理是有偿性服务,那么其总体服务水平肯定在无偿服务之上,也就是说,物业公司供应的服务更加专业、更加周到。 二、物业公司对小区的建设: 为了使业主能够对自己供应的服务满足,物业公司都在主动地做实事,小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例,物业公司已为业主供应了体育器材等设施,并安排供应更多文体、商业类设施,大大便利了住户。也正是因为物业公司做出的努力,使得相当一部分住户渐渐接受了这种新生的小区管理方式。 三、将来的发展空间: 由于物业时新兴事物,所以有些细微环节问题还不是很清晰,业主与物业公司之间的冲
53、突屡有发生。但纵然是这样,物业管理业凭借着齐专业的服务赢得了大多数人的青睐。可以信任,随着法律条文的完善与管理、服务项目的增加,物业管理市场将会更加规范,住户也会获得更大的利益。到那时人们的居家生活将会更加舒适,让我们翘首以待吧! 物业小区的调查报告6 物业管理问题是加强社区建设,构建和谐社会的.重要内容之一。综合市长公开电话每年受理状况看,物业管理方面的投诉始终居高不下,年年都是热点、难点之列。仅今年上半年,我办就接到此类投诉890余件,主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严峻、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的
54、问题。就此,我办于近日进行了调研。 一、小区物业管理基本概况 我市物业管理自11018年起步,现已有物管企业61家,其中二级资质企业3家,三级资质企业48家,暂定级企业10家,从业人员3000多人。已交付运用的住宅物业管理项目118个,总建筑面积668.69万平方米,其中已成立业主委员会的有81个小区;在建住宅物业管理项目(实施前期物业管理)27个,总建筑面积480万平方米。这些管理项目中,荣获物业管理部优称号的1个,省优称号的20多个。 二、小区物业管理存在的问题及缘由 随着城市建设的快速发展,房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,小区物业管理冲突也日渐突出,其中既有业主和物业企业
55、主观上存在的问题,也有客观环境制约带来的问题;既有历史遗留的老问题,也有发展中产生的新状况。详细表现在以下几方面: (一)业主对权利义务的相识不对称。 随着住房商品化、私有化程度的提高,业主的维权意识日渐增加,对物业管理企业不断提出高标准的服务要求,但也有相当一部分业主对自身应担当的义务相识不清。表现为:一是房屋修理养护责随意识不强,“产权归己,修理自理”的观念没有树立;二是不听从管理,乱装修、乱搭建屡禁不止,自律意识淡漠;三是不按时交纳或不交纳物业管理费,尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样,物业服务不到位自不必说,房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环,
56、直至物业企业服务质量下降,干脆关门走人,广阔业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷,最终两败俱伤。据了解,目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难,物业管理工作难以为继,无奈撤出,涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。许多小区业主主子翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参加物业管理冷眼旁观。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的冲突和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。 (二)企业对管理服务的定位不精确 我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低,素养不高
57、,很难树立科学的管理和服务理念,加剧了业主和物业企业之间的冲突。主要表现在:一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识,服务看法不端正,服务用语不文明,服务行为不规范,对业主的正值要求不能满意,更谈不上主动帮助业主排忧解难。特殊是由于物业企业造成的问题也不能得到刚好解决,干脆影响物业管理服务水平的提高和客户满足度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常修理是物业管理一项重要工作,修理不刚好、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现冲突。三是部分物业管理企业从自身经济利益动身,出租车棚、地下室等,用于经营谋利,产生的各种污染等负面影响干脆侵害了业主的利益。 (三)老旧小区基
58、础条件不配套 我市物业管理住宅小区分为三类:一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区,占全市物业管理住宅区面积40%;二是实行半封闭管理的住宅小区,占全市物业管理住宅小区面积的21%;三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区,占全市物业管理住宅小区面积的39%。其中,老旧住宅区面广量大,建设标准普遍不高,历史欠账多,硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种冲突突出。详细表现在:一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低,无法建立市场化管理运作机制。二是平安防范设施匮乏,大多是放开“不设防”住宅小区,无法实行封闭管理,小区环境秩序混乱,治安案件时有发生。
59、三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损,小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严峻。四是地下管网不畅,常常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理,常年失养,地被植物逐年削减。六是收费率低,每月每户在410元,且只能收到50%,物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。 (四)开发商遗留问题的解决不到位 开发商遗留问题突出,相关部门没有按规定进行验收,严峻影响了物业管理。一是新建住宅小区交付运用条件不明确,对交付运用环节缺乏有效监督,一些项目交付运用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善,业主未得到承诺利益,引发物业服务收费冲突,也制约了物业管理的顺当开展
60、。二是有些公建配套设施,如:车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清,易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“运用权”,侵害了业主利益,留下了隐患,加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付运用一段时间后,房屋质量问题接连暴露出来,物业公司难逃其咎。此外,物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,也为日后的管理工作埋下隐患。 (五)热难点问题影响物业管理正常运作。 1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门,而是交由其子公司,即属下的物业企业管理,留下隐患:一是水、电是专业设施
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