苇沟项目成果总结市场部分0513

1、PART1市场分析1目录Contents一、北京千万级豪宅市场分析二、区域别墅市场分析三、别墅市场预测2一、北京千万级豪宅市场分析3总体上来看，千万级以上市场本市及外省客户成交比例相当外省客户在各总价区间均占“四成”以上比例总价区间越高，外省客户占比越大4各省份购房人群占北京千万级外省购房人群的比重：“东三省”、河北、广东、山东、四川7外省城市合计占比超“五成”5以内蒙山西为代表的能源产业客户在城市公寓项目客群结构中占较大成交比重以上成交表现可能由于消费型新移民对成熟市政配套的偏好导致6各区购房人群占北京千万级本市购房人群的比重：海淀、朝阳、西城、东城四区成为本市客户绝对主力其中西部客户（海淀

2、+西城）客户总体占比“五成”以上在各总价区间中海淀客户均拔得头筹7北京千万级买家年龄结构：35-44岁客户成为千万级市场的中坚力量2000千万以上市场，客群年龄更加偏大，这与财富积累程度形成正比8二、区域别墅市场分析9别墅项目研究区域界定本项目位于北京东北五环外，机场高速旁，位于中央别墅区发展带，与本项目形成主要竞争关系的别墅项目区域包括：东北方向：朝阳区、顺义区正北方向：昌平区正东方向：通州区10项目名称最近开盘时间清锦源2008年6月龙湾2008年10月财富公馆2008年10月泰禾红御2008年11月格拉斯小镇2009年5月矜尚品（誉天下）2009年5月优山美地2009年5月晴翠园2009

3、年7月东方普罗旺斯2009年9月中粮祥云国际生活区2009年11月丽宫浅水湾二期开盘时间未定远洋LAVIE未开盘滟澜山尾房中央别墅区及周边别墅供应量分析房地产市场整体回暖以来，自09年5月后，别墅市场持续放量（包括老盘新期或纯新盘）。1112本项目容积率适中13中央别墅区及周边销售方式、单价及总价分析独栋产品目前90%以上地下面积有产权。目前对外公布的建筑面积为地上+地下面积，表中销售均价为建筑面积（地上+地下）的整体均价。仅滟澜山作为较早期的联排，地下无产权，为赠送。销售均价达到3万元/平米的项目还是较少的。14中央别墅区及周边在售户型面积分析中央别墅区户型区间分布较广。多数在售项目单体面积

4、（地上+地下）集中在400-550平米之间。本项目的单体面积也多集中在该区间内。主力户型非主力户型15中央别墅区及周边销售状况分析重点关注项目中，单价或总价较高的项目，整体去化速度较慢，中央别墅区普遍的月均销售在4套以内；个别项目凭借单价低于区域平均水平或总价较低，形成相对热销。16上述市场分析对本项目的启示在0.41容积率，无突出环境优势，户型面积位于市场主力竞争区间等无法改变的现状下若使本项目成为北京标杆项目，受到目标客户喜爱与追捧，既实现高单价，又达到快速销售的目的拒绝平庸产品寻找差异化产品理念打造具有先进性主题理念及产品特色的项目17三、别墅市场预测182006年底北京发改委也要求城八区容积率小于0.6、城八区之外容积率小于1.0的低密度房地产开发项目受到限制。由此在土地根源上，造成了别墅供应不足。192009年11月北京别墅成交价格达到21316元/平方米，与1月相