标准化厂房建设项目可行性研究报告

1、 可修改 欢迎下载 精品 Word 可修改 欢迎下载 精品 Word 可修改 欢迎下载 精品 Word第一章 总论1.1工程名称湖南平江工业园标准化厂房建设工程可行性研究报告编制单位及法人代表可行性研究报告编制单位：北京中天元工程设计有限责任公司工程咨询资格等级：甲级工程咨询资格发证机关：国家开展和改革委员会法定代表人：李促进可行性研究报告编制依据1、国家发改委颁发的?投资工程可行性研究指南?2002年版；2、国家发改委、建设部颁发的?建设工程经济评价方法与参数?2006年第三版；3、国土资发202124号国土资源部关于发布和实施?工业工程建设用地控制指标?的通知；4、国土资发202156号国

2、土资源部关于发布和实施?关于调整工业用地出让最低价标准实施政策?的通知；5、?湖南平江工业园区总体规划2006-2021?文本；6、业主提供的相关资料；7、工程调研收集的相关资料。本报告编制的主要内容包括工程建设的意义和必要性、市场需求、工程建设地址和建设条件、工程建设方案、环境保护、劳动平安卫生与消防、节约资源、组织机构设置及人力资源配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析等。工程实施单位根本情况介绍工程实施单位为湖南平江工业园区建设投资开发，该公司是由平江县人民政府于2001年11月15日授权平江工业园区管理委员会投资设立的国有独资公司。公司为自主经营、自负盈亏的独立法人实体，

3、注册资金2000万元，经营范围为平江工业区建设工程投资、园林绿化、市政工程开发与管理，中国移动通信代办业务等。截止至2021年底止，公司总资产为24067万元，净资产为00000万元，资产负债率为00%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司下设行政办公部、综合部、财务部、工程部四个科室，其运行机制较为完善；公司现有员工16人，其中高级工程师2人，工程师8人，且全部具有大专以上的文化学历。截止目前，公司累计投入园区根底根底设施得以配套完善。工程建设地址及建设条件本工程建设地址位于平江伍市工业园内，东靠华龙食品、西至严家铺路、南至平伍公路。工程占地亩，场地为浅丘林地，地势起伏不大，无其他建筑设

4、施，无需拆迁。该址距京珠高速公路3公里，距107国道10公里，紧贴省道S207线和S308线，地理位置优越，交通非常便利。平江伍市工业园区成立于2002年，经过近8年的建设开发，目前区内市政给排水管网、市政道路、电力通讯等设施根本成形，园区的根底配套设施已逐步完善。根据伍市工业园区产业布局、开展定位和工程功能要求，并考虑工程资金能力和建设场地等多种因素，及工程未来市场需求，平江工业园标准化厂房建设工程占地亩，总建筑面积平方米，容积率1.36。主要建设内容具体包括：新建标准厂房建筑面积平方米，办公楼建筑面积3960平方米，员工宿舍建筑面积平方米，食堂建筑面积936平方米，活动中心建筑面积816平

5、方米。经估算，本工程总投资为万元，其中：工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。工程资金来源：公司自有资本金和银行贷款，其中公司自有资本金投入万元，占总投资的32.95%；银行贷款3000万元，占总投资的67.05%。工程经济评价经对工程进行财务分析，该工程投资利润率为13.19%，投资利税率为17.59%；工程财务内部收益率为1%，当i=10%时，工程财务净现值为万元，静态投资回收期为7.21年，动态投资回收期为10.52年。通过上述分析说明，工程具备一定盈利能力，且工程内部收益率高于银行贷款利率水平，满足于行业基准收益率要求，因此，实施工程在财务上是可行的。工程实施是落实

6、平江伍市工业园总体规划及产业开展规划，构建园区良好的招商引资平台，提升园区工程承载能力的的具体表达；是大力扶助中小企业和创业型企业，承接产业转移，活泼区域经济的重大举措；是促进园区产业标准化、集约化、规模化、合理化，延伸产业链，形成产业集群的开展要求；是促进园区经济增长和实现土地资源集约使用的有效途径。经研究说明，本工程承办单位作为政府类企业，在企业入园、产业引导上具备政策优势。工程的实施具有广阔的市场前景，符合园区开展战略要求，工程建设依据充分，外部建设条件具备，因此，工程的实施是必要和可行的。第二章 工程背景及实施的必要性工程背景工业园区概况湖南平江工业园成立于2002年，是经湖南省人民政

7、府批准与国家发改委审核的省级工业园区，园区规划开展控制占地面积12平方公里。平江工业园位于湖南省会长沙市长株潭经济圈和沿江开放口岸岳阳市的结合部伍市镇，东邻江西修水，南接长沙，西靠汩罗、湘阴，北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、平江四市县和湘、鄂、赣三省的商品集散地，长株潭经济圈和沿江开放带的交汇点，国家西部大开发、西气东输工程的过渡带。其工业开展战略优势地位显著，具体表现为：1、园区交通便捷。京珠高速公路、107国道、S308省道和汩罗江纵横交错，在园区形成交汇点，京广铁路擦边而过，距长沙市66km、岳阳市70km、平江县城38km，具有“一江四路的交通优势。距京广线、武广高铁线长沙火车站66

8、km，岳阳火车站70km，汩罗火车站10km，全封闭高速公路直达，驱车50分钟即可抵达。距长沙黄花国际机场62km，全封闭高速公路直达，驱车40分钟即可抵达。距长沙港70km，距长江城陵矶港76km。区内有300吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。优越的交通优势可为企业降低5%10%的运输本钱。2、劳动力资源丰富。全县总人口达100万以上，其中受过中、初级教育的适龄劳动人口众多，有近20万人在沿海打工；同时这里又是全国重点职业教育中心，劳动力资源十分丰富。一般高级管理人员2000元/月；一般技术员工1500元/月；一般熟练工人1000元/月，最低薪资600元/

9、月。 3、土地等生产要素价格低廉。土地开发本钱价为10万元/亩，为长沙城区工业用地价格三分之一。建设本钱为500700元/平方米，低于省会长沙300500元/平方米。4、园区产业特色鲜明。目前，园区已形成以机械电子、有色金属深加工、食品深加工为主导产业的开展态势。机械电子产业方面入园落户的企业有湖南恒信、平江正也机械、宏邦净化和上市公司天一科技等；有色金属深加工产业方面入园落户的企业有中国黄金科技集团投资的中南黄金冶炼，浙江久立集团投资的鑫立合钢，冶炼深加工企业长城铜业、玉峰铜业、长益铜业、永昊铜业等；食品深加工产业方面有华龙方便面、今麦郎粉丝、果之然食品、翔宇食品等。5、园区根底设施配套完善

10、。纵横交错的循环路网格局、变电站、自来水厂、燃气站、医院、学校、通讯、银行、邮政等共同构成运转高效，功能齐全的园区根底设施配套网络，为企业营造了良好的投资环境。6、园区功能分区明确。工业生产区，产业效劳区、政务效劳区、生活居住区等分区明确，规划合理，充分展示著园区科学的建设理念、和谐的创业文化及广阔的开展空间。7、园区经济开展迅速。至今园区共引进工业工程56家，正式投产企业38家，2021年园区企业完成工业总产值35亿元，创税3220万元。园区开展规划1、园区开展总体规划根据?湖南平江伍市工业园区总体规划2006-2021?文本，平江伍市工业园区规划范围为：北抵平伍公路，西达京珠高速公路，东、

11、南两侧至主要山体，规划总用地面积为9.72平方公里。园区规划总体目标是：紧抓“中部崛起和泛珠三角、长株潭经济圈开展和区域合作的战略机遇，进一步加快园区根底设施建设和招商引资力度，通过努力提升园区管理水平，实现开发管理市场化；通过努力提升产业开展水平，实现产业配置集中化；通过努力提升根底设施开展水平，实现用地控制弹性化；通过努力提升生态环境和企业环保开展水平，实现园区环境生态化，最终建成功能分区明确、根底设施完善、现代工业景观和生态景观融合的省内一流的省级开发区。近期目标2006-2021年：进一步完善建成区块，同时在完成园区总体规划的根底上，加快园区的主要路网建设和市政公用设施建设，为园区的招

12、商引资创造良好的根底条件。中期目标2021-2021年：根本完成园区主要路网和市政公用设施的建设，到2021年，力争园区固定资产投资总额到达58亿元，引进利用省内境内资金到达38亿元以上，技工贸总收入到达200亿元，高新技术产值到达150亿元，工业增加值到达50亿元，年利税到达12亿元。到2021年，销售收入超5亿元的企业到达5-10家，超1亿元的企业20-30家，超5000万元的企业100家。远期目标2021-2021年：园区规划范围内用地建设根本完成，根本到达总体开展目标，力争固定资产总额到达100亿元，引进利用省内境外资金到达80亿元，利用外资到达3亿美元，技工贸总收入到达300亿元，高

13、新技术产值到达250亿元，工业增加值到达120亿元，年利税到达30亿元，年税收总额超过15亿元，出口创汇总额到达2亿美元。远景目标：同时考虑到园区的开展需要，远景沿京珠高速公路向南扩展约3.5平方公里用地，进一步满足园区远景开展的需求。2、产业开展规划指导思想：以“夯实根底产业、培育优势产业、引进开展有潜力产业为战略方针，以泛珠三角经济圈和全省产业集群的产业转移，以长株潭经济圈作为工业园产业开展的支撑条件，以岳阳产业经济带作为工业园产业配套与产业互动，以平江县域及周边区域的资源为依据，以县域内已有的技术、市场和优势企业为支持，围绕平江工业园区及平江县拥有的金属冶炼与深加工、食品加工、机械电子、

14、新型材料与竹木加工及轻工产业五大主要产业，通过整合、强化在工业园产业链上的各项资源，运用“开展一批、培养一批、储藏一批的产业梯队配置方式，对不同的产业制定不同的开展策略、实施不同的产业政策；通过提升产业开展水平、改变产品形态、延伸产业链、配套输出、经济循环五项方针，强化工业园区现有的具有竞争优势的根底产业，挖掘具有外部对接能力的和潜在优势的培育型产业，建设具有“特质的国内工业园区和新型开展产业基地。开展目标：开展壮大食品加工产业与金属冶炼深加工产业，至2021年底，园区食品加工产业产值到达20亿元，金属冶炼深加工产业产值到达120亿元。积极培育机械电子、建材与竹木加工与轻工产业，至2021年底

15、，机械电子产业产值到达44亿元，新型建材产业产值到达6亿元，轻工产业产值到达10亿元。形成金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团，以华龙食品为龙头的方便食品为特点的农副加工产业组团，以恒信电子等电子生产制造企业和天一泵业为主体的机械电子产业组团，以新型建材和竹木加工为主体的建材与竹木加工产业组团和以塑料、塑胶、制鞋为主体的轻工业产业组团。重点产业发转方向：1金属冶炼深加工产业。以市场为导向，以科技进步为动力，加快产业结构调整，开拓国内、国外两个市场，利用矿产与回收金属两种资源，加快有色金属深加工及配套产品的开展，培育有国际竞争力的大型企业集团。具体开展方向为：一是要坚持采用先进适用技术改造和提

16、升传统产品，提高技术水平和装备水平。二是走规模膨胀与产业延伸并举的路子，产业开展前端向资源延伸，形成稳定的原料来源；产业链后端积极开发下游产品，拓展有色金属新材料领域，提高深加工产品比例。三是大力开展循环经济，提高资源利用率，降低产业生产本钱，提高产业盈利能力，同时也要争取国家在开展循环经济中的良好政策，为产业开展创造一个更好的开展气氛。2食品及农副产品加工产业以市场为导向，以效益为 ，通过技术革新提升质量标准，提高产品档次，实现产业结构内部战略性调整；把开展工业园的食品加工作为带动全县农业结构调整，通过食品加工产业的集中开展，企业的集团开展，以此推进农业产业化经营，转移农村劳动力，从实现农业

17、增效和农民增收方面寻找切入点和突破口，培育出假设干个大型农副产品加工企业，并形成支柱产业。实施名牌战略，力争做到一个行业一个龙头，一类产品一个品牌。3机械电子产业。增强产业配套功能，延伸产业链。重点抓好产业规划工程的申报和实施，搭建机械制造加工产业开展平台。加强对外合作，拓展市场空间。重点加强沿海地区电子科技企业的合作与引进招商，尝试与长株潭的湘火炬、南方摩托、吉利汽车以及西门子、雅马哈、大宇等国际强势企业的全面、深层次合作，加快与国际经济的融合与接轨。充分利用宫外的资金、技术、人才、管理等资源，加快技术引进、消化吸收和自主创新步伐。鼓励本地制造企业积极参与到本产业来，利用企业自身的技术优势与

18、市场优势进行产业开展。4建材与竹木加工产业。突出培育重点企业，扩大产业经营规模。规划期内，重点引进新型建材制造技术与制造企业，实质做大做强，同时通过市场机制和限制性政策，转化产业中一般性企业，使之成为大型企业集团的配套和关联性企业，增强整个产业的竞争力。促进主体的多元化。大力支持引进外来资金接盘竹木加工业。鼓励外乡竹木加工企业向新工艺设计、新产品品种开展。从根本上改变整个产业的盈利结构和运行机制。集中制造，规模生产。通过县域产业结构调整，运用企业联合、市场集中开发等方式，吸引分布于县级格的的建材企业向工业园集中，通过共同努力，做大做强建材业。5轻工业。以彩星鞋业为典范，针对珠三角地区和国家东部

19、沿海地区的轻工企业，通过平江县的劳动力资源和本钱优势，以及土地、能源等方面的优惠政策，重点在塑料、塑胶产品的加工制造工程上加大招商引资力度。通过政策主动招商，奖励“以商招商的方式，吸引更多的轻工企业入园，在规划期内，主要加强对彩星鞋业的开展扶助。同时，帮助东聚科技等大型轻工企业引入民营资本，通过政策引导其实施业务改造，将其塑料等轻工业务独立出来，通过企业的业务开展分裂来提高轻工业的开展速度，加快轻工产业的开展壮大。6物流产业。立足京珠高速的交通优势，构建较为完备的区域物流信息平台和专业化、信息化、网络化的现代物流系统。在平江县现有的物流网根底上，配套建立物流中心、工商企业、物流企业、物流节点、

20、商检效劳、行政管理效劳等六大信息系统；立足平江，面向京珠高速贯穿的城市，辐射全国，实现物流信息共享、物流资源优化整合。产业布局按照?湖南平江工业园产业战略开展规划?，园区将形成金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团、农副加工产业组团、机械电子产业组团、建材与竹木加工产业组团和轻工产业组团等五大工业组团。综合考虑园区的用地布局和现状条件，进行园区的产业布局规划。1、金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团布局在园区的东部，总用地面积为144.6公顷。主要安排金属冶炼和深加工黄金、铅锌等矿产深加工类企业。2、农副加工产业组团布局在园区的中部和北部，总用地面积为123.9公顷。主要安排面粉、粮油、酒类

21、、熟食和其他副食品和农副产品加工类企业。3、机械电子产业组团布局在园区的中部和北部，总用地面积为78.4公顷。主要安排泵业机械制造、新型电子电器、电子配件、电子产品、交通装备制造、汽车零部件制造配套业和机电配套制造加工类企业。4、建材与竹木加工产业组团布局在园区的南部，总用地面积为72.9公顷。主要安排水泥添加剂、复合水泥制品及技术输出、运用冶炼等产业废渣制造的新型建材和新型竹木制品加工类企业。5、轻工产业组团布局在园区的西部，总用地面积为50公顷。主要安排塑料、塑胶、鞋业及生物制药类企业。2.1.4工程改革开放以来，东部沿海地区以其先天的区位优势和交通优势，及较好的工业产业根底，引领着我国工

22、业经济开展的潮流，并实现了20多年的快速增长。近年来，随着土地供给的趋紧，原材料价格和人工工资的上涨，环保费用的增加等，东部地区工业开展的各项优势正在逐步消失。与此同时，中西部地区自然资源优势突出，原材料和土地供给充足，劳动力本钱低廉，“十一五期间国家又加大了对中西部地区的政策倾斜力度，逐步解决了中西部地区的交通等根底设落后的问题，为中西部地区工业经济的腾飞打下了坚实的根底。顺应工业经济开展的趋势，中西部地区近年较好地承接东部产业的转移，实现了自身工业经济又好又快的开展。自金融危机爆发以来，由于低廉的生产本钱和较高的性价比，众多内地工业园区企业其产品在市场竞争中脱颖而出，取得了更好的经济效益和

23、更大的市场份额，这一现象的出现，进一步加快了产业向中西部地区的转移。但中西部地区由于起步低、产业根底薄弱、开展快、时间短，导致承载的工业园区建设滞后，配套的硬件设施跟不上，缺乏与大型龙头企业配套的中小型企业，不能形成完整的产业链；现有进园的中小企业没有合理布局、没有形成优势产业集群；原来进园企业划地多，用地少，形成大量荒地；更为突出的是现有更多的中小型和创业型企业由于资金问题不能在园区买地自建厂房，而园区又不能提供其生产经营的场所，其开展壮大受到极大制约。但中小企业又是活泼区域经济，增加地方就业岗位和地方财政税收的重要力量。鉴于此，各省、市、县纷纷出台加快工业园区标准厂房建设的文件，鼓励和加快

24、园区标准化厂房的建设，以从根本上解决中小企业的开展瓶颈问题。如湖南郴州有色金属产业园区已经启动56万平方米的标准厂房建设工程，现已完成31万平方米，竣工厂房已有15家企业进驻；南宁市已新建标准厂房面积约50万平方米，入驻率到达了70%。工程建设地平江伍市工业园东邻江西，南接长沙，西靠洞庭湖，北连武汉，是四市县和三省的商品集散地，长株潭经济圈和沿江开放带的交汇点。京珠高速公路穿境而过，很好地承接了东部、南部沿海地区劳动密集型和技术密集型产业转移，充分接受长沙、武汉等中部特大城市的辐射。目前，长株潭经济圈工业根底雄厚，龙头企业众多，产生了一批如三一重工、中联重科、远大空调等具有国际竞争力的大型企业

25、，为其配套的机械电子中小企业生存空间巨大。平江县及周边地区黄金、锰、铅锌矿产资源丰富，黄金洞是我国大型高品位金矿；省内有在内地和香港两个市场上市的大型有色金属开采、加工企业湖南有色，有利于开展有色金属冶炼深加工、有色金属新材料及再生资源加工产业，通过技术延伸其产业链的中小企业有着广阔的开展前景。平江县及周边地区属鱼米之乡，农副产品丰富、劳动力低廉，是培育和开展食品和农副产品加工型企业的沃土。在此根底上，平江中小企业开展迅猛：新增企业数量多，开展速度快，市场适应能力强，吸收就业人员多，平江县区域经济近年快速增长，但该区中小企业的开展壮大也同样面临着资金与用地的瓶颈问题。与此同时，伍市工业园也面临

26、着硬件设施建设滞后的问题，致使入驻的企业不能形成产业集群和产生协同效应，也不能有效吸纳中小企业的入驻。为了从根本上解决中小企业的开展瓶颈问题，促进中小企业集聚壮大，提高园区的承载能力，优化园区的结构布局，集约节约用地，经园区管委会的研究决定并一致通过，在园区实施标准化厂房建设工程。本工程规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米。工程实施的必要性1、是中小企业，特别是小型企业和创业型企业开展的需要在中小企业的创业初期，资金是制约其生存与开展的关键因素，如何利用好有限的资金，集中研发产品与拓展市场是中小企业面临的最大挑战之一，而租赁工业园区标准化厂房将成为缓解其资金瓶颈问题的重要途径。从目前已上和拟

27、上创业板的公司来看，其中有很大一局部企业都是通过租赁园区标准化厂房进行生产经营的，由此可见标准厂房建设的重要性。另外，企业就是在资本充足的情况下自建厂区，从建设到投产至少需要1-2年的时间，这对一般企业来讲，并不利于产品市场的抢先占有。由此，标准厂房的建设及租赁是促进中小企业开展的需要与客观要求。2、是承接产业转移的需要由于内地土地、劳动力资源及本钱相对沿海兴旺地区较为低廉，因此，兴旺地区企业纷纷内迁。在相当一段时间内，在我国政策的引领下，沿海产业梯度转移及开展将成为我国工业开展的重要内容，这给内地工业园区开展带来了良好的机遇，也对园区平台建设提出了更高要求。标准化厂房的建设将为承接企业提供快

28、速、便捷的落地条件，有利于保持企业在产品转移投资地连续性和市场拓展的延续性。因此，标准化厂房的建设是承接沿海产业梯度转移的必然要求。3、是大力开展产业集群，优化规划园区功能布局的需要目前，国内很多省、市级工业园由于缺乏科学规划和合理布局，致使引进的中小企业布局散乱、不能形成集聚、协同效应，削弱了园区企业的竞争力。湖南伍市工业园标准化厂房是按“产业集群、企业集聚、土地集约的总体要求和“统一规划、统一设计、集中配套、分块实施的开发建设原那么，在符合土地利用总体规划、工业园区规划和规划环境影响评价的前提下，结合平江经济和产业特色进行科学规划和合理布局。工程的实施，可以防止单独引进中小企业而造成的零星

29、布局和散、乱现象的存在，真正形成企业协同效应和产业集聚效应，增强园区企业的竞争力，优化园区的结构布局，提升园区的承载能力。4、是集约节约用地的需要目前，“用地难是困扰各地经济开展的一大难题。虽然全国农用地转建设用地已经解冻，但从国土资源部关于发布和实施?国务院关于深化改革 严格土地管理的决定?国发200428号、?国务院关于加强土地调控有关问题的通知?国发200631号、?国务院促进节约集约用地的通知?、?工业工程建设用地控制指标的通知?国土资发202124号、?关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知?国土资发202156号这一系列的发文可知，国家采取日益严格的措施对土地供给和投资加以调

30、控，并从产业导向、投资密度、用地规模和投入产出率等方面对用地工程实行严格控制，同时指出要在开发区全面推行标准厂房建设，努力提高土地利用率和建筑容积率。如何在加快开展的同时，实现土地集约利用，已经成为经济开展的主要问题。从江阴等地的具体实践来看，入驻标准厂房工程比单独建设可节约土地资源50%。建设标准厂房，向“空间要土地，显然是有效利用土地最为可行的方法之一，同时也必将成为今后经济开展的一种模式。平江伍市工业园现有园区企业规模的扩大需要大量建设用地；而随着工业园软硬件环境的改善和招商引资力度的加大，承接产业转移也需要大量土地；本地蓬勃开展的民营企业入驻园区更是需要大量的土地。尽管目前园区规划面积

31、较大，但土地是稀缺资源，从可持续开展的角度来看，土地的长期供需矛盾突出，需要集约节约用地。另外通过园区标准厂房工程的实施，可以使生产用房和生活、办公等配套用房合理布局，有效节约土地资源；通过园区标准厂房的建设，建立中小企业产业资源共享平台，可有效降低企业的研发支出和生产本钱，实现土地的集约使用。第三章 需求分析及建设规模园区企业现状及开展态势平江伍市工业园在2002年建园初，该区还是一片荒地。经过近8年的开发、探索及努力，目前，该园区已建成面积2.5平方公里，累计投入根底设施资金1.6亿元，其建成区道路、给排水、电网等根底设施已成格局，园区招商及企业开展势头良好，已开始步入快速增长通道。202

32、1年入园企业到达56家，正式投产企业38家；完成工业总产值35亿元，上缴税收3220万元，安排劳动力就业累计9000多人；引进了翔宇食品、玫瑰针织等高科技企业，新引进工程20个，其中投资5000万元以上工程3家，招商引资额到达8亿多元；已初步形成了食品、医药、电子、服装、制鞋、金属制品、黄金冶炼等产业为主导的工业布局。园区被省发改委等6家单位评为“湖南最具投资潜力园区。园区2021年度招商引资情况如下表：平江伍市工业园2021年度招商引资情表项 目 名 称总投资签 约方案投产用地规模主 要 产 品建设情况万元时 间时 间亩香港长荣电子100002021.92021.650无铅焊接电子设备正在建

33、设中湖南宏邦净化技术50002021.12021.120净化水别离设备已投产平江县中南鞋材制品厂8002021.52021.11鞋材加工生产已试投产湖南锐达彩印包装30002021.62021.214食品包装正在建设中湖南玉峰食品实业二期30002021.82021.630食品加工生产已投产湖南山润茶油二期30002021.92021.630茶油生产正在建设中平江县国富硒业科技15002021.12021.5硒产品正在建设中湖南彩美油墨工程30002021.72021.810油墨正在建设中香港玫瑰针织亚洲80002021.12021.610针织服装生产正在建设中平江莞盛针织厂平江县小鹏食品厂2

34、5002021.12021.915面粉熟食已建成平江县梦圆食品60002021.42021.135面粉熟食正在建设中湖南平江翔宇食品(博雅食品)80002021.112021.560麻辣熟食正在建设中华兴中药饮片35002021.112021.29中药饮片正在建设中平江县聚财食品厂33002021.12021.610食品加工正在建设中平江县天岳彩印厂二期50002021.12021.710彩印包装正在建设中平江县荣和灯具厂工程30002021.92021.8灯具生产正在规划设计工艺玻璃工程30002021.92021.6玻璃制品正在规划设计鑫锰工贸工程30002021.112021.6硒锰产品

35、正在规划设计云母生产加工工程30002021.122021.8云母生产加工正在规划设计平江县雅特鞋业服饰工程30002021.122021.815雅特鞋业服饰正在规划设计恒基粉末科技工程50002021.122021.820气雾化法年产300吨注射成型用金属粉末及200吨注射成型金属粉末制品正在规划设计平江县污水处理厂工程50002021.62021.310污水处理正在建设中康奕达油茶生物科技工程400002021.122021.11200油茶籽油、茶籽液体洗涤剂、茶籽饲料、饲料添加剂、茶籽壳正在规划设计合计130600注：上述引进工程中包括了寺前工业小区和天岳工业园的工程。目前，园区已形成以

36、机械电子、有色金属深加工、食品深加工为主导产业的开展态势。园区历年各项经济指标如下表：园区历年经济情况指标表工程名称2007年2021年2021年工业总产值亿元202435上缴税收万元200028003220引进企业家9912合同引资额亿元累计解决就业人500070009000从上可知，尽管目前伍市工业园产业根底偏薄，入园企业数量不多，但开展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到表达，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，工程的前景很好。根据工业园区产业布局、开展定位和工程功能要求，并考虑工程资金能

37、力和建设场地等多种因素，平江工业园标准化厂房建设规模为：征地亩，总建筑面积平方米，容积率1.36，符合国土资发202124号工业工程建设用地控制指标的指标，投资强度为8万元/亩。建设的主要内容包括：标准厂房建筑面积31214.02平方米，办公楼建筑面积3960平方米，员工宿舍建筑面积10911.2平方米，食堂建筑面积936平方米，活动中心建筑面积816平方米。第四章 工程建设地址和建设条件本工程建设地址位于平江伍市工业园内，东靠华龙食品，西至严家铺露.南至平伍公路。工程占地亩，平面大体呈不规那么梯形，东西最长约230米，南北最宽约190米。场地为浅丘林地，地势起伏不大，无其他建筑设施，无需拆迁

38、。自然条件 地形平江县位于湖南省东北部，属幕阜山脉的延伸地带。工业园范围内地势起伏较大，总体呈东高西低、南高北低的趋势，山体较多，也有山谷平地存在，最大高差可达80米左右。 工程地质 规划范围内尽管有较多的山体，但大多为土质山体，只有南部和中北部局部为石质山体，总体来说，工程地质情况比拟适宜建设，同时可通过从低山低丘陵取土，来满足平整土地所需的土方。 水文 工程地表水系发育，主要为自东向西跨越城区的汨罗江，该河流域降水量充分，雨量多集中于48月，河水受降水影响明显。据当地水文站资料，该河段最高水位为47.69米，最低水位为39.46米，年平均流量为1525M3/S，枯水流量为852M3/S。

39、地下水主要有第四纪覆盖层中的孔隙潜水和基岩裂隙水。孔隙潜水埋深浅，水量小，由大气降水补给。基岩裂隙水水量甚微，仅在局部沟谷及岩石破碎带中水量稍大。 气候本区属湿润的大陆季风气候区，属东0C，最高气温0C，最低气温-120C，一年中以78月最热，12月次年2月最冷。有霜冻和降雪，全年降水量为1MM，集中在48月，常年日照时数时，全年无霜期为270天。常年风力1-2级,最高5.4级。 地震 依据?中国地震烈度区划图1990?本路段地震根本烈度为度，按标准要求，构造物要考虑抗震设计。外部配套条件1、交通条件京珠高速公路、107国道、S308省道在园区形成交汇点，京广铁路擦边而过，距长沙市66km、岳

40、阳市70km，距京广线、武广高铁线长沙火车站66km，岳阳火车站70km，距长沙港70km，距长江城陵矶港76km。区内有300吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。工程地理位置优越，交通便捷。2、其他配套条件本工程位于平江伍市工业园内，供水、供电、通讯等市政根底设施俱全，可为工程施工提供良好的配套条件。工程用地区域浅丘众多，以林地为主，农田和居民较少，工程建设没有占用农田，也没有拆迁工程，有利于工程施工的顺利进行。工程附近有大型沙场、石料开采场，可以生产大量的细沙和块片碎石，沙、石料运输可以通过平伍路直通料场，运输条件均较方便。工程所需的水泥、石灰生产厂家有平

41、江县大洲水泥厂，该厂位于106国道附近，运输便利，可以满足工程需求。工程所需钢材、设备等均可自平伍公路上京珠后从岳阳市和长沙市购得，交通也较为快捷便利。第五章 工程建设方案根本要求1、标准厂房及附属设施满足生产工艺要求2、适应选定的建设场址3、符合工程建设标准、标准要求4、经济合理本工程拟在平江伍市工业园征用建设用地亩，用于建设本工程所需要的标准生产厂房及其他辅助配套设施，建设内容如下表：工程主要建设内容表序号类别子工程名称建筑面积平方米1标准化厂房厂房2附属设施用房办公楼3960员工宿舍食堂936活动中心816小计4室外工程道路、绿化、管线等合计1、总平面布置原那么1平面布置除遵循国家有关工

42、业企业总体设计原那么外，还应符合有利于环境净化、防止交叉污染等要求2厂区按行政、生产、辅助和生活等划区布局3生产厂房应布置在厂区内环境清洁，人流货流无交叉干扰的位置，并应考虑产品工艺特点和防止生产时的交叉污染，合理布局，间距恰当4危险品库应设于厂区平安位置，并有防冻、降温、消防措施。特殊产品应设专用库房，并有防盗措施。5厂区主要道路应贯彻人流与货流分流的原那么。洁净厂房周围道路面层应选用整体性好、发尘少的材料。6厂房周围宜设施环形消防车道，如有困难时，可沿厂房的两个长边设置消防车道。7厂房周围的绿化可辅植草坪或种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响的树木，但不宜种花。8厂房周围不宜设施排水明沟

43、。2、总平面布置根据工业厂房标准要求和场地现状，参照国家?工业工程建设用地控制指标?和?工业厂房设计标准?，本着合理利用土地资源的原那么，本工程拟征地亩，场地平面大体呈不规那么梯形，东西最长约230米，南北最宽约190米。场区设两个大门，在厂区南面的平伍公路和西面的严家铺路各设一大门。平伍公路处为主入口，入口道路宽14米；严家铺路处为次入口，入口道路宽7米。场区平面分为两大功能区，东面布置为生产区，布置生产厂房；西面为办公、生活设施区，布置办公楼、员工宿舍、食堂和活动中心等。区内道路为水泥混凝土路面，主道路宽14米，次道路宽7米，网状布置，以满足场区交通物流运输及消防要求。场区内周边空地布置绿

44、地，宜美化场区环境。场区内各建筑物大局部采用南北朝向布置，以利通风采光。主要经济技术指标如下表：工程主要经济技术指标表序号名称数量备注1征地面积平方米2总建筑面积平方米3建筑密度3%4道路、广场占地面积23305容积率1.366绿化率35%1、场地概况(1)建设用地属工业园二类工业用地，场地为山地，地上附着物主要为林木，无其他建筑设施。2地下水最少埋深20-30米，地震烈度为7度。2、主要建筑物结构特征1厂房建筑厂房2栋，总建筑面积平方米，层砖混结构，钢筋混泥土条形根底，层高5层，外墙瓷砖，内墙设涂料，楼地面为普通地砖，铝合金窗。2办公楼建筑3层办公综合楼1栋，建筑面积3960平方米，层砖混结

45、构，钢筋混泥土条形根底，外墙瓷砖，内墙设涂料，楼地面为普通地砖，铝合金窗。主要功能设置：园区物业管理办公用房、入驻企业外联用房等。3员工宿舍建筑5层员工宿舍2栋，建筑面积10911.2平方米，砖混结构，钢筋混泥土条形根底，外墙面砖饰面，内墙面涂料粉刷，楼地面为普通地砖，安装塑钢门窗。4食堂建筑2层食堂1栋，建筑面积936平方米。5活动中心建筑2层活动中心1栋，建筑面积816平方米。1、给、排水工程本工程用水主要为职工生活用水和生产用水，水源来自青冲自来水厂，水厂一期工程日供水量为1万吨。排水采用雨污分流制。污水以生活污水为主，生活污水经化粪池处理后，经场区污水系统聚集经园区污水管网排入园区污水

46、处理厂。雨水经屋面雨水斗聚集后直接排入雨水管网。2、供电工程园区用电主要由110KV伍市变所供给，伍市变所110KV电源进线引自220KV汨罗变；园区规划电压等级为110KV10 KV0.4 KV三级供电。规划远期110KV变电所主变容量扩容至350MVA。场区设置变配电室，电缆采用地埋式。车间配置动力配电箱、照明配电箱、放射式向各用电设备供电。动力配线采用铜芯绝缘导线穿钢管暗敷设。3、电信工程园区通信建设依托伍市电信分所，规划远期 用户约为6721门，可考虑在园区内建设 模块局1座， 交换机容量为8000万门。在园区内构建宽带网，光纤接入。通信管道沿园区主次干道埋地铺设，成网状布置。4、燃气

47、工程园区目前尚未实现管道化供气，居民生活用气主要以瓶装液化石油气为主。远期因为管道天然气经过伍市，天然气可以输送至园区，因而以天然气为主，到2021年管道燃气气化率到达95%。天然气管网压力级制和供气方式采用中压B低压两级系统，在园区设三座天然气中低压调压站，效劳半径不大于1公里。中压管网按远期规划布置，并根据道路条件逐步形成环状布置，低压管网以枝状方式布置。第六章 环保、消防、平安与节能环境现状平江伍市工业园位于伍市镇东部，南部山体绵延植被丰富。区内空气环境质量良好，水环境总体保持较好，但随着园区规模的扩张，工业的污染物排放量的增加，目前汨水等河流的下游水体还是受到了生活污水、工业废水的污染

48、。工程选址于园区的东北部偏中，该区以山体为主，无根本农田和村民建筑物，目前空气环境质量良好，水环境总体保持较好。依据1、?污水综合排放标准?GB8978-1996；2、?环境空气质量标准?GB3095-96；3、?城市区域环境噪声标准?GB3096-93；4、?工业企业厂界噪声标准?GB12348-90；5、?大气污染物综合排放标准?GB16297-96；6、?地表水环境质量标准?GH3838-2002。污染源及污染物1、此工程的污染物主要是生活污水和建筑垃圾。2、在工程土方施工中粉状物料装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围的大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或

49、装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重。3、垃圾站堆存的生活垃圾。4、施工期间，作业机械属于突发性非稳态噪声源，将对附近的居民的良好声环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。环境治理及保护方案1、生活污水粪便污水经化粪池消化处理后排入园区污水管道进入污水处理厂；建筑垃圾的处理以填埋方式为主。2、料场加以遮盖，防止扬撒，材料运输中，应采取封密或遮盖措施，防止抛洒。施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫，防止二次扬尘。3、生活垃圾推行分类收集，送园区垃圾处理场进行处理。4、工程施工应可能防止夜间进行。预期到达的效果工程建成后，在措施落实、总量控

50、制、达标排放的条件下，加强环境管理。推行清洁生产，不会对原有环境产生大的影响，同时，搞好工程区内绿化和美化工作，将促进本区域环境的良好开展，本小区绿化率%，对环境有所改善。本工程是主要是工业厂房、仓库和配套用房，防火设计十分重要。其措施如下：1、工程内设消防环行车道，并按标准考虑各建筑物的消防间距。每层均为一个水平防火分区，功能分区明确。建筑物耐火等级为二级，火灾危险类别为戊类，其采用防火结构的范围，平安出口等设置符合建筑标准。根据?建筑灭火器配置设计标准?在必要的部位设置气体灭火装置。2、室外设置消火栓。采用环状给水管网；室内设消火栓灭火系统及配置灭火器。室内消火栓系统为一独立消防系统，消火

51、栓管道布置成环状，在地下贮水池旁的水泵房内设消防水泵2台，供消火栓系统加压用。室内消火栓箱配有直接启动消防泵的启动按钮。屋项设消防水箱，以保证火灾初期前10分钟的用水量。室外设两套SQ100型水泵接合器，与室内消火栓环网连通，供消防车加压之用。3、设置火灾自动报警及联动控制系统平安设备保护1、严格执行防尘、防噪措施，保证电气设备正常平安工作。2、所有设备均有良好的接零保护，接地电阻小于4。动力和照明供电系统均设有触电保护器，以防触电。3、所有建筑物开窗面积满足通风采风要求。平安疏散楼梯、通道等均满足作业及消防要求。作业平安1、设立环境保护和平安卫生机构和人员，本工程建成后，指派一名领导负责环境

52、保护、劳动卫生及平安生产工作，并设管理人员负责组织、落实、检查本企业的环保、劳保及平安工作，发现不符合国家规定的问题，及时采取改良措施，确保环境质量和平安生产。2、建立管理制度。本工程建成后，各工种，较大型的机械设备、重要的作业都应该制订平安操作规程、岗位责任制以及各种管理制度。对各种规章制度的执行情况及周围环境、消防、平安措施等进行定期检查。电气节能电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下：1、变电所位置尽可能位于用电负荷中心。2、选用SA10型低损耗铜芯变压器和Y型节能电机。3、采用并联电容器进行无功功率补偿，以提高用电设备的自

53、然功率因数，减少无功功率引起的有功损耗。4、适当增大电缆与导线截面。5、电缆、导线敷设，尽量防止线路迂回。6、选用新型高效节能灯具及合理的设置开关。节水措施1、接好管网进行供水，节省能源。2、在本区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和方案节约用水。3、尽量选用节水型卫生设备。第七章 组织机构及人力资源配置7.1组织机构合理确定工程的组织机构、科学配置人力资源是工程建设能否顺利进行和提高效率的重要条件，尤其是关键岗位人员的素质是保证工程成功实施和运作的先决条件。工程的实施是否成功，不仅受到组织内部能力的制约，也受到组织外部环境的影响。只有建立一个科学合理、职能明确、人员素质高、办事效率高的工

54、程机构，才成很好地完本钱工程的建设和运营。因此，本工程的组织机构的设置是根据工程的建设规模、目标和建设期而确定的。为使本工程顺利推进，确保工程质量以及工程进度，同时结合湖南平江工业园区建设投资开发的具体实际情况，本着“精简、节约、高效的原那么，集中人力、物力、财力，设立工程部，工程部下设五个科室，由工程负责人或工程经理按以下组织形式单独组织实施管理，并统一上报上一级部门核实审批。其各部门职能如下：1、行政管理科负责日常行政工作及工程履行单位的接待、联络工作。2、方案财务科负责工程的财务方案、实施方案安排，办理合同协议与手续，以及资金使用安排及收支手续。3、工程技术科负责工程的土建施工、设备安装

55、、施工进度与方案以及施工质量与平安的监督、检查基工程验收工作和工程的技术管理、技术文件、技术档案、技术培训等工作。4、设备材料采购科负责工程设备材料的订货、采购、保管、调拨等工作。4、招商招租科负责工程标准厂房及配套用房的出让、出租等工作。工程建成后，公司采取董事长领导下的总经理负责制，下设办公室、财务部、物业管理经营部和保安部，其企业组织系统如下：公司董事长(1人)公司董事长(1人)公司总经理公司总经理1人物业管理部物业管理部6人办公室3人保安部保安部4人财务部3人7.2人力资源配置工程建成后，根据效劳业的有关管理规定，湖南平江工业园区建设投资开发拟配置18人，管理人员3名，技术人员6人，保

56、安4人，财务人员3人。在工程运营前，有针对性的对职工进行岗前培训，以使员工能尽快适应本质工作。第八章 工程实施进度安排8.1实施方案在工程建设过程中，要遵照国家有关规定、标准、标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度、工程法人责任制度、招标投标责任制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保工程的顺利实施和工程质量。本工程建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在工程实施过程中要加强工程的档案管理工作，从工程筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整体和归档。8.2工程招投标依据1、?中华人民共和国招标招标法?；2、?

57、工程建设工程可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定?国家开展方案委员会第9号令招投标原那么为确保工程质量，缩短建设期工程，提高投资效益，秉着公正、公开、公平竞争的原那么，该工程在一定范围内公开招标，择优选定施工单位。招标范围及方式招标范围、招标组织形式及招标方式详见?招标根本情况表?。招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标局部招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他8.3工程建设工期安排和施工进度根据工程建设内容，结合建设单位资金筹措方案，其实施进度方案如下：1、2021年1月-6月，实施准备阶段。完成工程可

58、行性研究报告、评估报批，同时完成工程环境影响评估报告，落实资金来源。2、2021年6月-7月，完成整体工程初步设计，及初步设计审查。3、2021年7月-2021年8月，完成地质勘察、技术设计、整体工程施工图设计及审查。4、2021年8月-2021年6月，完成道路和建筑物的土建及附属设施施工。5、2021年6月-2021年7月，完成设备安装与调试、试车验收。6、2021年7月-2021年8月，竣工验收及投入使用。工程实施进度方案表序号工程名称2021年2021年12341231工程报建审批2勘测、设计3三通一平4招、投标与评标5主体工程6配套工程7竣工验收及投入使用第九章 工程投资估算与资金筹措

59、9.1投资估算估算范围标准厂房及配套用房建筑物、总图运输及各项配套的公用设施，工程建设的其他费用。估算依据1、参照国家发改委、建设部颁发的?建设工程经济评价方法与参数?第三版进行估算；2、设备价格采用厂价及询价，并以此为基价按规定计算运杂费等设备附属费用；3、建筑工程费系参照伍市工业园已建和在建厂房指标进行估算；4、安装工程费按单项工程安装费率进行计算；5、其他费用除征地费外均以单项工程费用总额为基数按规定范围比例估算，征地费用为10万元/亩；6、预备费用按工程费用的5%计取，不计涨价预备费；7、贷款利率按中国人民银行现行公布的固定资产投资长期贷款利率2008年12月23日调整后的利率4%计算

60、。投资估算结果工程概算总投资万元，其中直接工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。具体情况详见工程投资估算表。9.2资金筹措与使用方案工程建设总投资，其中固定资产投资万元，建设期利息万元。资金来源为自筹资本金万元，银行贷款3000万元。工程建设期1年，跨两个年度。第十章 经济评价与还贷分析10.1经济效益分析依据和范围本工程经济效益分析依据?建设工程经济评价方法与参数?第二版及国家最新的财税制度和行业有关规定。根据本工程实际情况，主要进行了财务评价，在此根底上进行了不确定分析。10.2财务分析10参数及根底数据确实1、基准收益率确实定根据本工程资金占用本钱，再加上一定的风险系