某年房地产行业研究报告

1、要点提示示 20004年年房地产产投资增增长幅度度逐月降降低，11-6月月份增长长幅度已已经低于于20002年和和20003年同同期的增增长水平平，表明明自去年年以来国国家采取取的一系系列控制制投资高高速增长长的政策策措施已已初见成成效。1-66月份，全国房房地产开开发企业业资金来来源增幅幅比一季季度降低低20.4个百百分点，特别是是流动资资金贷款款逐月负负增长。在资金金来源中中国内贷贷款和拖拖欠工程程款的比比重明显显下降，而由房房屋需求求较旺带带来的售售房定金金及预付付款的大大幅增长长，成为为房地产产开发企企业的重重要资金金来源。二季度度，全国国35个个大中城城市房屋屋销售价价格比去去年同期

2、期上涨110.44%，土土地交易易价格上上涨111.5%，房屋屋租赁价价格上涨涨1.00%。 宏观观紧缩政政策将加加剧行业业结构调调整；建建筑原材材料价格格上涨使使企业开开发成本本上升；开征物物业税有有利于平平抑房价价，降低低购房门门槛。预计220044年房地地产业投投资增幅幅在200%左右右，20005年年会回落落到155%左右右的水平平；未来来房价将将保持升升势，但但升幅不不大；与与此相对对应，行行业平均均盈利水水平将下下降；房房地产开开发公司司优胜劣劣汰加剧剧。目 录TOC o 1-3 h z基础数数据3一、全国国房地产产开发投投资情况况3二、各地地区房地地产开发发投资情情况3三、全国国

3、房地产产土地开开发与销销售情况况5四、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况5五、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况7六、各地地区商品品房住宅宅销售增增长情况况8市场运运行状况况10一、上半半年房地地产市场场综合景景气指数数呈回落落态势10二、上半半年房地地产市场场供给情情况分析析11（一）投投资增幅幅逐月降降低，增增速过猛猛势头得得到初步步遏制11（二）房房地产开开发和消消费贷款款增速放放缓，资资金来源源偏紧13（三）施施工面积积大幅增增长，竣竣工面积积增长缓缓慢14三、上半半年房地地产市场场需求情情况分析析16（一）商商品房销销售面积积同比增增长266.399%16（

4、二）商商品房销销售额同同比增长长40.9%16四、上半半年商品品房空置置面积增增幅比一一季度回回落5.11%17五、上半半年全国国房地产产市场价价格呈快快速上涨涨态势18（一）房房屋销售售价格上上涨100.4%19（二）土土地交易易价格上上涨111.5%21（三）房房屋租赁赁价格与与一季度度持平22热点问问题分析析23一、宏观观紧缩政政策将加加剧行业业结构调调整23二、建筑筑原材料料价格上上涨使企企业开发发成本上上升29三、开征征物业税税有利于于平抑房房价，降降低购房房门槛34下半年年趋势预预测39一、投资资增速将将继续回回落平均均盈利水水平降低低39二、房价价走势仍仍将以升升为主，但涨势势不

5、会过过大40三、有关关部门将将继续加加大信贷贷和土地地方面的的紧缩力力度41 基础础数据一、全国国房地产产开发投投资情况况单位：亿亿元，%主要指标标自年初累累计实际完成成投资比去年同期增长长比重（以以投资总总额为1100）自年初累累计去年同期期投资完成成额49233.69928.77100.0100.0其中：国国有经济济控股11544.53346.3323.4420.66商品房建建设投资资35422.25530.1171.9971.22土地开发发投资232.760.24.76.1一、按工工程用途途分住宅33622.35529.7768.3367.88其中：经经济适用用房236.984.24.8

6、5.9办公楼245.0438.335.04.6商业营业业用房614.2133.6612.5512.00其他702.118.0014.3315.66二、按构构成分：建筑工程程31777.13333.7764.5562.11安装工程程198.9931.774.04.0设备工器器具购置置62.99831.771.31.3其他费用用14844.59918.9930.2232.77其中：土土地购置置费903.9520.4418.4419.66计划总投投资384559.77533.22本年计划划投资119447.22526.00新增固定定资产16922.89939.44二、各地地区房地地产开发发投资情情况

7、单位：亿亿元，%地区投资额比去年同期增长长住宅住宅经济适用用房经济适用用房全国总计计49233.69933622.355236.9828.7729.774.2一、东部部地区34466.35523999.377123.0926.4426.44-2.77北京490.15261.4326.88724.2219.556.5天津122.7187.99714.66522.4439.55-52.4河北113.4578.66116.11828.9936.5510.00辽宁197.52140.994.29922.1122.33-55.8上海502.77385.920.00020.4417.550.0江苏450.

8、1329.4117.77136.2236.775.7浙江502.02384.2315.00040.3348.9955.11福建198.92131.144.92237.2242.77149.2山东288.98216.4617.99935.5542.9951.66广东557.11365.383.9779.90.5-19.5海南22.66217.8831.522116.9110.582.22二、中部部地区302.21475.1254.88741.5551.2213.00山曲37.55321.1113.83338.0058.77-33.2吉林48.99436.1123.39920.4428.44-33

9、.4黑龙江50.22033.1168.20030.2250.6648.66安徽132.8393.4454.02248.4451.77-26.0江西85.22153.7746.37732.6643.1125.88河南92.44168.7768.86642.0042.2227.66湖北118.2584.0063.88861.5567.11-4.22湖南136.8584.77116.33239.7759.7752.22三、西部部地区775.13487.8659.00228.7728.1112.44内蒙古37.44222.7793.16631.6650.8830.11广西75.88546.6670.5

10、2239.1136.00-54.8重庆153.0883.0096.90035.8831.2229.44四川216.41153.698.67716.8820.661.0贵州44.99826.9993.56614.5523.7767.77云南57.11037.4426.63338.6636.22-16.1西藏1.5551.3110.72298.22106.113.77陕西89.33054.44011.44036.8821.880.7甘肃26.77118.9904.76635.7738.0040.88青海11.1176.6331.44425.1117.77-24.7宁夏21.22714.0092.1

11、5523.1123.33160.2新疆40.22821.8889.11139.3343.5531.77三、全国国房地产产土地开开发与销销售情况况单位：万万平方米米，亿元元主要指标标实际完成成比去年同同期增减减自年初累累计去年同期期绝对数一、土地地开发与与购置情情况1、本年年购置土土地面积积154889.44150772.003417.382.82、完成成开发土土地面积积79200.23371033.644816.5911.553、本年年土地成成交价款款956.89二、商品品房建筑筑、销售售面积1、施工工面积977885.441777005.001200880.44025.88其中：新新开工面面

12、积280336.774243337.00436999.70015.222、竣工工面积95522.98882666.19912866.79915.663、销售售建筑面面积110009.88887177.55522922.33326.33三、商品品房竣工工价值13211.05511777.999143.0612.11四、商品品房销售售额29733.54421100.511863.0340.99其中：销销售给个个人27400.33319244.788815.5542.44四、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况单位：亿亿元，万万平方米米，%地区土地购置费本年购置置土地面积积完成开发发土地面积积比去

13、年同同期增长长土地购置费购置土地地面积完成开发发土地面面积全国总计计903.95154889.44179200.23320.442.811.55一、东部部地区643.9479977.26646344.77717.770.48.3北京71.110248.88120.505.1-39.5-41.7天津11.440148.54270.0313.6681.55-39.8河北18.332527.87129.1825.4414.66-25.9辽宁39.009616.63455.3516.0027.1139.99上海67.668326.27185.877.4-34.720.44江苏102.2217011.0

14、44930.3910.0038.5567.99浙江160.54900.49577.4232.00-26.215.22福建42.001740.88375.6849.7738.0035.66山东55.00314800.833776.1357.3320.1116.99广东73.88312500.188793.31-2.8817.66-18.5二、中部部地区133.6537611.69917322.32237.559.42.7山西5.699143.0749.33857.9986.00-8.99古林16.992211.4586.00634.5510.66-2.33黑龙江7.399213.03164.75

15、0.818.5572.77安徽31.008734.45237.2646.0011.77-19.9江西15.557480.82280.9715.44-28.4-3.22河南18.334462.80140.7957.118.1-20.3湖北24.447696.19302.42158.375.4423.44湖南20.220819.87470.69-9.22-1.886.6三、西部部地区126.3637300.46615533.15518.441.836.66内蒙占8.222341.95133.582.617.0092.22广西10.229332.17213.5228.2225.3327.33重庆15

16、.220507.55424.7336.5512.00185.4四川50.770956.5659.88522.553.851.66贵州5.222259.99134.0416.9925.007.5云南10.001336.69171.811.6-56.731.55西藏陕西13.445181.38153.1022.994.8169.7甘肃3.01192.99361.11224.33-24.5-38.7青海1.71186.44361.223-8.5556.4487.44宁夏1.877113.2016.889-49.437.22-27.8新疆6.688521.63122.1837.5568.1138.88

17、五、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况单位：万万平方米米，%地区施工面积积竣工面积积比去年同同期增长长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计计977885.441280336.77495522.98825.8815.2215.66一、东部部地区615331.554160554.55358888.23324.2215.5511.66北京72411.12211544.466712.8018.1112.5566.55天津17199.166490.94267.1813.1133.6625.66河北21655.699865.62181.5621.5516.2222.77辽宁3

18、8499.77714377.844197.8119.4413.44-9.33上海74644.77714999.622718.1518.44-5.2212.77江苏82700.54430555.655892.7655.0047.8839.55浙江100776.11423466.222724.7936.6620.225.6福建44666.766895.24465.5125.002.017.99山东55366.08819244.522480.9627.6610.5521.22广东103004.44323055.28812311.4336.75.3-13.5海南437.0979.22415.22946

19、.44-5.1152.99二、中部部地区157991.66455577.19916188.30036.7726.1121.33山西824.30300.5167.00526.7726.4484.44古林868.49470.5651.1146.312.11249.6黑龙江14233.933619.5358.00146.6636.0032.88安徽28577.288975.82317.3342.4423.99-2.66江西20522.277688.14226.3841.770.214.11河南25911.199762.15258.1741.6655.1122.77湖北24699.099884.792

20、55.5631.4442.4414.44湖南27055.088855.68384.6638.5521.1136.99三、西部部地区204662.22264244.92220466.45523.226.623.77内蒙占870.75497.6419.33531.8829.55-39.9广西20411.744622.63298.8348.0025.7730.11重庆44777.811986.06396.7818.44-6.2214.99四川53199.80015844.122694.9213.55-15.811.55贵州18366.422524.37191.3822.7728.99134云南119

21、77.444481.78152.7421.7723.5541.33西藏27.77423.330119.884.66陕西18900.933499.10108.9044.1121.6653.00甘肃10611.588385.6984.33351.2254.55121.9青海293.84122.388.09931.1113.99290.9宁夏604.02281.7832.33533.1117.33-33.1新疆840.14416.0858.778-8.554.5-20.9六、各地地区商品品房住宅宅销售增增长情况况单位:万万平方米米，亿元元，%地区销售面积积销售额比去年同同期增长长销售给个人销售面积销

22、售额销售给个人全国总计计98311.24424455.03323555.19926.4438.8840.00一、东部部地区59977.68818755.12218011.38823.9938.0039.00北京659.25296.06291.5934.4440.3348.33天津318.8197.66896.88729.3361.8861.99河北254.2735.99434.99735.0034.9945.33辽宁448.94105.53102.8937.4442.3346.00上海789.40405.37381.4414.2236.1131.11江苏826.59187.23182.7927

23、.0041.2239.33浙江613.39158.9157.518.724.2225.88福建358.0781.99079.22026.6628.6629.88山东619.14117.23113.1033.4455.7762.77广东10655.266380.17352.0516.3333.1133.66海南44.5559.1228.988154.1138.4134.7二、中部部地区17766.100267.24255.7740.5561.7762.55山曲71.0049.9559.85561.0084.0094.99吉林99.44518.44518.22015.4437.7735.99黑龙江

24、140.8925.11724.33543.6646.0042.77安徽323.1545.2243.99421.2238.4440.99江西190.1821.33821.0029.238.5537.33河南292.4240.99539.77463.5575.5580.99湖北353.6864.33960.22762.1185.7787.55湖南305.2941.77438.44154.1180.6680.22三、西部部地区20577.477302.68298.0522.8827.7730.11内蒙古80.7759.2229.15513.5517.5517.00广西241.7343.44443.3

25、3338.1143.9945.99重庆344.1449.99647.88625.5527.3323.11四川614.3481.55180.66311.2215.4416.11贵州155.8617.88717.55917.5516.1117.00云南184.7233.77533.66176.2281.8895.11西藏0.6770.1440.144陕西118.7119.55719.443-6.66-3.773.6甘肃70.66510.3399.80023.4457.7768.55青海19.2262.6882.599168.9129.6121.9宁夏71.22611.66111.66198.668

26、1.1199.11新疆155.3722.55422.33012.999.315.33数据来源源：以上上数据来来源于国国家统计计局 市场场运行状状况今年以来来，全社社会固定定资产投投资呈高高速增长长势头。一季度度全社会会固定资资产投资资同比增增长433%，增增幅比去去年同期期提高了了15.2个百百分点；钢铁、水泥投投资增长长一倍以以上；其其中房地地产开发发投资增增长411.1%，增幅幅比去年年同期提提高6.2个百百分点。针对这这种情况况，中央央采取了了一系列列宏观调调控措施施，连续续出台与与房地产产市场相相关的多多项重大大政策，如对房房地产项项目坚持持适度从从紧的供供地政策策、紧缩缩房地产产开发

27、信信贷政策策等，旨旨在从房房地产开开发的源源头土地和和金融两两方面来来对行业业进行调调控。上半年房房地产市市场运行行情况显显示，这这一系列列宏观调调控措施施已经取取得初步步成效：房地产产开发投投资增长长幅度逐逐月降低低，1-6月份份全国累累计完成成房地产产开发投投资增幅幅比去年年同期回回落5.3个百百分点，比今年年一季度度回落112.44个百分分点；房房地产开开发贷款款增速放放缓，资资金来源源偏紧；土地开开发面积积和商品品房竣工工面积增增速也持持续回落落。但这这种态势势导致了了房地产产市场供供需矛盾盾可能进进一步加加剧的预预期，并并推动了了房地产产价格的的上涨，二季度度房屋销销售价格格比去年年

28、同期上上涨100.4%，土地地交易价价格上涨涨11.5%，房屋租租赁价格格上涨11.0%。 一、上半半年房地地产市场场综合景景气指数数呈回落落态势国家统计计局最新新测算的的全国房房地产开开发景气气指数表表明：66月份“国房景景气指数数”为1105.18点点，比55月份回回落0.74点点，比去去年同月月回落11.866点，今今年以来来，全国国房地产产开发市市场呈现现明显的的“高开低低走”态势。1月份份“国房景景气指数数”达到1107.75点点，高于于20003年末末的水平平，此后后指数略略有回落落，特别别是3月月份以后后，由于于国家加加大了对对重点行行业投资资的宏观观调控力力度对房房地产开开发市

29、场场的影响响十分显显著。在构成“国房景景气指数数”的主主要分类类指数中，除除商品房房平均销销售价格格指数比比5月份份上升00.044点以外外，其他他分类指指数都呈呈现回落落势头。其中：房地产产开发投投资分类类指数为为1055.988点，比55月份回回落0.55点点；新开工工面积分分类指数数为1033.366点，比55月份回回落0.81点点；土地开开发面积积分类指指数为1108.92点点，比55月份回回落2.32点点；竣工面面积分类类指数为为1022.911点，比55月份回回落1.60点点；商品房房空置面面积分类类指数为为92.42点点，比55月份回回落0.60点点。图2-11：20003-20

30、004年66月房地地产综合合景气指指数及主主要分类类指数变变动情况况（%）数据来源源：国家家统计局局二、上半半年房地地产市场场供给情情况分析析（一）投投资增幅幅逐月降降低，增增速过猛猛势头得得到初步步遏制6月份，全国房房地产开开发投资资完成额额12220.88亿元，比上年年同期增增长199.6%，增幅幅降低119.11个百分分点。上上半年，全国累累计完成成房地产产开发投投资49924亿亿元，同同比增长长28.7%，增幅比比去年同同期回落落5.33个百分分点，比比今年一一季度回回落122.4个个百分点点。20044年房地地产投资资增长幅幅度逐月月降低，从图22-2中中可以看看出，11-6月月份增

31、长长幅度已已经低于于20002年和和20003年同同期的增增长水平平（20002年年和20003年年1-66月份房房地产投投资分别别增长332.99%和334%）。这表表明自去去年以来来国家采采取的诸诸如进一一步整顿顿土地市市场秩序序、暂停停农转非非用地审审批、提提高存款款准备金金和项目目资本金金比率、清理整整顿固定定资产投投资项目目等一系系列控制制投资高高速增长长的政策策措施已已初见成成效。图2-22：20002-20004年11-6月月房地产产投资增增长情况况（%）数据来源源：根据据国家统统计局中国经经济景气气月报整理分地区看看，东部部地区完完成投资资额34446亿亿元，比比去年同同期增长

32、长26.4%，中部地地区完成成投资7702亿亿元，同同比增长长41.5%，西部地地区完成成投资7775亿亿元，同同比增长长28.7%。中、西西部地区区投资额额增长速速度快于于东部地地区，主主要原因因是由于于年初以以来，东东部经济济发达地地区土地地资源偏偏紧、价价格高和和房地产产市场竞竞争激烈烈，使得得一些房房地产开开发商选选择开发发重点向向中、西西部转移移的战略略，房地地产开发发的地区区结构开开始发生生变化，中、西西部地区区房地产产开发比比重逐月月上升。表2-11：20004年年上半年年各地区区房地产产开发投投资额比比重变化化单位：%1-2月月1-3月月1-4月月1-5月月1-6月月东部73.

33、66173.22472.00171.11670.000中部12.11112.55712.99113.22114.226西部14.22814.11915.00815.66315.774数据来源源：国家家统计局局分类别看看，在房房地产开开发完成成投资额额中，商商品住宅宅完成投投资33362亿亿元，同同比增长长29.7%；办公楼楼完成投投资2445亿元元，同比比增长338.33%；商商业营业业用房完完成投资资6144亿元，同比增增长333.6%。图2-33：按工工程用途途分上半半年房地地产累计计开发投投资及增增长情况况数据来源源：国家家统计局局从图2-3中可可以看出出，办公公楼和商商业营业业用房的的

34、投资增增幅明显显大于同同期住宅宅投资的的增长幅幅度，而而商业营营业用房房去年同同期的增增长幅度度更是达达到了550%，分析其其原因，可能有有三个方方面：一一是城市市第三产产业，包包括商业业业态发发展和变变化带来来的新需需求；二二是城市市改造加加快，大大量拆建建所致，如党政政机关大大楼、大大型购物物中心和和物流园园区、会会展中心心等项目目纷纷上上马；三三是自去去年以来来出现的的一股“商铺热热”至今热热度未减减。（二）房房地产开开发和消消费贷款款增速放放缓，资金来来源偏紧紧1-6月月份，全全国房地地产开发发企业到到位资金金76002.8亿元，比上年年同期增增长322.8%，增幅幅比一季季度降低低2

35、0.4个百百分点。其中国国内贷款款16667.77亿元，同比增增长122.1%，比重重占全部部资金来来源的221.9%；企企业自筹筹资金223522.9亿元，同比增增长366.9%，比重重为300.9%。资金金来源中中国内贷贷款和拖拖欠工程程款的比比重明显显下降，而由房房屋需求求较旺带带来的售售房定金金及预付付款的大大幅增长长，成为为房地产产开发企企业的重重要资金金来源。据人民银银行调整整口径后后的最新新统计，今年55月，各金融融机构新新增房地地产开发发贷款117.33亿元，较上月月少增1145.1亿元元；截至至5月末末，房地地产开发发企业流流动资金金贷款余余额16684亿亿元，比比上月末末净

36、减少少43.8亿元元，比年年初减少少1444.3亿亿元。55月份新新增个人人住房贷贷款3551.33亿元，较上月月少增1113.3亿元元。房地产开开发贷款款和消费费贷款增增速放缓缓，特别别是流动动资金贷贷款逐月月负增长长，主要要原因是是由于年年初以来来，国家家陆续出出台了上上调银行行存款准准备金率率、提高高房地产产开发固固定资产产投资项项目资本本金比例例、对房房地产行行业贷款款进行重重点检查查等紧缩缩信贷的的调控措措施，对对房地产产行业的的资金来来源产生生了较大大影响，推动了了房地产产开发资资金来源源的结构构调整。表2-22：1-6月份份房地产产投资资资金来源源情况单位：亿亿元，%到位资金金比

37、重（以以本年资资金为1100）1-6月月同比增长长1-3月月1-6月月上年同期期本年资金金来源76022.8032.88100.0100.0100.0国内贷款款16677.6912.1124.3321.9926.00利用外资资99.8806.21.61.31.6其中：外外商直接接投资57.2271.40.90.81.0自筹资金金23522.9336.9934.1130.9930.00其中：自自有资金金12422.4934.6616.3316.11其他资金金来源34755.6743.9945.7742.22其中：定定金及预预付款29555.2046.7733.2238.9935.22各项应付付款

38、合计计954.2019.2212.6614.00其中：欠欠工程款款584.8613.447.79.0数据来源源：固固定资产产投资统统计快报报，国国家统计计局。（三）施施工面积积大幅增增长，竣竣工面积积增长缓缓慢1-6月月份，全全国累计计完成房房屋施工工面积9977885.441万平平方米，同比增增长 225.88%，其其中住宅宅施工面面积7557300.533万平方方米，同同比增长长25.2%。同期，完成房房屋竣工工面积995522.988万平方方米，同同比增长长15.6%，其中完完成住宅宅竣工面面积77799.48万万平方米米，同比比增长114.22%。竣竣工面积积增长幅幅度逐月月回落，而且

39、分分别比去去年同期期低244.8%和244.4%（20003年年1-66月份房房屋竣工工面积和和住宅竣竣工面积积分别增增长400.4%和388.6%）。图2-44：20004年年1-66月份房房屋市场场供给增增长情况况（%）数据来源源：根据据国家统统计局中国经经济景气气月报整理之所以出出现这种种房屋施施工面积积大幅度度增长，但竣工工面积却却增长缓缓慢的原原因主要要是由于于信贷收收缩、资资金偏紧紧；或是是年初赶赶着立项项，摊子子铺的太太大；电电力、运运输紧张张影响了了工程进进度；另另外一点点值得注注意的是是，按照照房地产产行业的的施工规规律，一一般情况况下是项项目年初初开工较较多，年年末竣工工较

40、多，随着时时间的推推移，房房屋竣工工率会不不断提高高。 表2-33：2000220004年116月份份房屋竣竣工率对对比单位：%20022年20033年20044年1-2月月2.9223.9113.5221-3月月5.0555.6885.2551-4月月6.3556.9886.6111-5月月8.3998.3337.9111-6月月12.33910.5569.777数据来源源：根据据国家统统计局中国经经济景气气月报整理三、上半半年房地地产市场场需求情情况分析析由于上半半年房地地产开发发投资、新开工工面积增增速的持持续回落落，导致致了房地地产市场场供需矛矛盾可能能进一步步加剧的的预期，使市场场需

41、求较较为旺盛盛。（一）商商品房销销售面积积同比增增长266.399%1-6月月份，全全国商品品房销售售面积1110110万平平方米，同比增增长266.399%，其其中，商商品住宅宅销售面面积98831万万平方米米，同比比增长226.44%。虽虽然销售售增长幅幅度呈回回落之势势（1-2月、1-33月、11-4月月、1-5月，商品房房销售面面积同比比分别增增长422.7%、355.4%、333.3%、300.9%），但但各月的的销售量量仍然保保持在较较高水平平上，与与20002年和和20003年同同期相比比，继续续平稳增增长。图2-55：20002-20004年上上半年各各月商品品房销售售面积对对

42、比情况况数据来源源：根据据中国国经济景景气月报报整理理；1月月和2月月当月数数据为11-2月月份的平平均数（二）商商品房销销售额同同比增长长40.9%在商品房房销售面面积保持持增长的的同时，1-66月累计计完成商商品房销销售额229744亿元，同比增增长400.9%，增幅幅比一季季度回落落3.55个百分分点。其其中，销销售给个个人27740.3亿元元，同比比增长442.44%，增增幅比一一季度回回落8个个百分点点。销售售额增幅幅的回落落说明银银行对限限制个人人购房信信贷的政政策发挥挥了作用用。图2-66：20004年年1-66月份商商品房销销售额情情况（亿亿元）数据来源源：国家家统计局局从图2

43、-6中可可以明显显地看出出，针对对个人的的销售额额在整个个商品房房销售额额中占有有绝大的的比重，这说明明，虽然然供给市市场在政政策调控控下逐月月回落，但房地地产市场场发展有有真实的的需求在在支撑，其主要要依据是是：1、20003年年，我国国城市房房屋拆迁迁量为11.4亿亿平方米米，约占占当年竣竣工量的的30%，在拆拆旧建新新的过程程中存在在大量刚刚性的被被动需求求，今后后一段时时间，拆拆迁量将将有所收收缩，但但仍将保保持较大大规模。2、目前前我国城城镇人均均住房建建筑面积积为222.8平平方米，据预测测到20020年年实现全全面小康康时，人人均住房房面积将将达到335平方方米。3、到22020

44、0年，我我国城市市化水平平将达到到55-60%，在此此期间将将有2.2-22.3亿亿人从农农村转移移到城市市，这些些人需要要解决居居住问题题。四、上半半年商品品房空置置面积增增幅比一一季度回回落5.1%由于上半半年商品品房竣工工面积持持续减少少，而市市场需求求旺盛，销售面面积大幅幅增长，导致了了商品房房空置面面积呈现现出下降降的走势势。6月月末，全全国商品品房空置置面积为为96997万平平方米，同比增增长0.2%，增幅比比一季度度回落55.1个个百分点点，也明明显低于于去年同同期增长长8.44%的水水平。其其中，空空置一年年以上的的商品房房面积为为56772万平平方米，所占比比重为558.55

45、%。从从用途来看看，商品品住宅和和办公楼楼空置面面积为负负增长，分别下下降了77.4%和3.9%；商业营营业用房房空置面面积依然然保持快快速增长长，同比比增长221.33%。分分地区看看，天津、湖湖北和云云南等110个地地区的商商品房空空置面积积下降。商品房大大量积压压现象多多年来一一直存在在，主要要原因是是早期政政府未能能适时适适地合理理使用土土地，大大量批出出的土地地使市场场出现供供过于求求，商品品房供应应总量相相对于需需求偏大大；同时时，目前前的居民民预期收收入和预预期支出出具有不不对称性性，而住住房价格格相对于于居民收收入偏高高，在客客观上抑抑制了居居民对商商品房的的需求等等原因形形成

46、了大大量空置置房。五、上半半年全国国房地产产市场价价格呈快快速上涨涨态势从以上的的统计分分析中可可以看出出，房地地产市场场的宏观观调控虽虽然已经经取得一一定的效效果，但但这种态态势导致致了房地地产市场场供需矛矛盾可能能进一步步加剧的的预期，并推动动了房地地产价格格的上涨涨。据国国家发改改委、国国家统计计局对全全国355个大中中城市房房地产市市场调查查显示，二季度度房屋销销售价格格比去年年同期上上涨100.4%，土地地交易价价格上涨涨11.5%，房屋租租赁价格格上涨11.0%。 表2-44：20004年年二季度度35个个大中城城市房地地产市场场价格指指数单位：%地区房屋销售售价格指指数土地交易易

47、价格指指数房屋租赁赁价格指指数地区房屋销售售价格指指数土地交易易价格指指数房屋租赁赁价格指指数全国10.44 11.55 1.0南昌5.7 36.77 1.9 北京3.3 1.5 3.1 济南7.6 3.9 2.7 天津16.77 21.66 -0.44 青岛12.55 1.7 -7.77 石家庄4.00.7 0.1 郑州3.1 1.3 0.0太原3.6 1.3 -0.99 武汉10.002.7 0.5 呼和浩特特5.03.2 2.0长沙4.9 3.05.2 沈阳12.88 24.77 -1.22 广州2.00.01.3 大连3.8 - -0.66 深圳3.7 5.7 0.7 长春-0.11

48、8.1 1.9 南宁6.00.00.0哈尔滨9.2 0.01.0海口6.6 1.6 -2.55 上海21.44 24.88 5.4 成都6.4 21.11 2.8 南京16.22 1.8 6.5 贵阳3.01.0-0.88 杭州13.0081.33 6.5 昆明0.9 0.00.1 宁波19.99 4.5 3.5 重庆15.002.2 5.8 合肥7.2 6.1 0.4 西安4.02.03.6 福州3.1 10.33 -0.44 兰州8.6 0.0-2.77 厦门4.8 6.5 4.5 西宁4.9 5.8 0.9 银川3.9 7.6 7.1 乌鲁木齐齐1.00.0-1.33 数据来源源：国家家

49、统计局局 （以去去年同期期价格为为1000）（一）房房屋销售售价格上上涨100.4%今年二季季度，全全国房屋屋销售价价格比去去年同期期上涨110.44%，比比一季度度上涨22.3%。全国国有8个个城市房房屋销售售价格同同比涨幅幅超过110个百百分点。其中，具体涨涨幅分别别是上海海21.4%，宁波119.99%，天天津166.7%，南京京16.2%，重庆115.00%，杭杭州133.0%，沈阳阳12.8%，青岛112.55%。昆昆明和乌乌鲁木齐齐房屋销销售价格格一季度度与去年年同期持持平，二二季度比比去年同同期分别别上涨00.8%和1.0%，长春房房屋销售售价格今今年二季季度比去去年同期期下降0

50、0.1%。表2-55：主要要城市房房屋销售售价格指指数变动动情况单位：%20044年1季度20044年2季度上半年累累计同比增长长环比增长长上海28.3321.442.824.99宁波11.9919.996.515.99天津14.2216.775.215.55南京12.1116.224.614.22重庆14.5515.001.814.88杭州10.5513.002.411.88沈阳19.6612.880.816.22青岛16.0012.552.414.33数据来源源：根据据中国国经济景景气月报报整理理分类别看看，在商商品房销销售价格格中，住住宅价格格比去年年同期上上涨100.1%，比一一季度上

51、上涨2.5%。其中，经济适适用房和和普通住住宅销售售价格比比去年同同期分别别上涨22.8%和100.6%，豪华华住宅价价格上涨涨11.1%；非住宅宅用房销销售价格格比去年年同期上上涨6.0%。其中，写字楼楼和商业业用房销销售价格格分别比比去年同同期上涨涨9.33%和55.1%，其他他用房销销售价格格上涨11.0%。 表2-66：全国国房屋销销售价格格指数变变动情况况单位：%20011.20022.20033.20044.20044.房屋销售售价格指指数2.52.85.07.710.44其中：商商品房2.42.64.47.69.7其中：住住宅2.42.94.87.610.11经济适用用房2.21

52、.23.05.22.8普通住宅宅2.53.25.27.710.66豪华住宅宅1.21.73.37.911.11非住宅2.51.92.47.46.0写字楼3.03.12.47.89.3商业用房房4.31.31.38.25.1数据来源源：根据据中国国经济景景气月报报整理理尽管中央央政府做做了一系系列的努努力以抑抑制房地地产业等等发展过过热的部部门，但但今年以以来的房房屋售价价平均涨涨幅仍高高达100%以上上，分析析认为，主要有有以下几几方面原原因：第一，今今年以来来，我国国出现了了通货膨膨胀苗头头。6月月份，各各类物价价指数全全面持续续上涨，而且大大部分达达到了119966年以来来的最高高点。若若

53、计算其其累计涨涨幅，仅仅近5个个月来物物价指数数上涨幅幅度将超超过 220%。正是基基于这种种判断，分析认认为，我我国已经经出现了了类似119888年通货货膨胀特特征的苗苗头。事事实上，中国人人民银行行宣布于于4月225日将将存款准准备金率率从7%上调至至 7.5%，在一定定程度上上也是为为了对短短期可能能出现的的通胀趋趋势进行行宏观调调控。这这种形势势使很多多人纷纷纷将资金金投向房房地产，导致了了房价的的上涨。 第二，地地价的上上涨直接接推动了了房价上上涨。220033年国家家五部委委联合对对全国土土地市场场秩序进进行整治治，最近近又开始始了土地地市场秩秩序的检检查验收收，其重重要内容容是要

54、推推行土地地公开交交易，即即经营性性建设用用地实行行“招拍挂挂”。土地地公开交交易必然然导致地地价的上上涨。地地价是拉拉动房价价上涨的的一个刚刚性因素素，今年年二季度度地价平平均涨幅幅达111.5%，所以以，地价价上涨必必然直接接推动房房价上涨涨。 第三，上上半年房房地产开开发投资资、新开开工面积积和竣工工面积增增速同时时回落，导致了了房地产产市场供供需矛盾盾进一步步加剧的的预期，推动了了价格上上涨。另外，钢钢材、水水泥等主主要建筑筑原材料料价格的的大幅上上涨，使使企业开开发成本本上升，在一定定程度上上增加了了房价的的上调压压力。拉拉升房价价上涨的的其他因因素还包包括在投投机气氛氛影响下下，部

55、分分消费者者跟风买买房。如如所谓的的“温州炒炒房团”所到之之处抬升升了区域域内的房房价，并并可能带带动一些些居民提提前做出出购房决决定。而而最近几几年房地地产市场场持续快快速发展展的稳定定因素、居民对对住房潜潜在的庞庞大需求求，也是是影响房房价“向上”的一个个重要因因素。（二）土土地交易易价格上上涨111.5%二季度土土地交易易价格比比去年同同期上涨涨11.5%，比一季季度上涨涨4.11%。分分类别看看，居民民住宅用用地交易易价格比比去年同同期上涨涨12.2%，比一季季度上涨涨3.22%。其其中，豪豪华住宅宅和普通通住宅用用地价格格分别比比去年同同期上涨涨11.0%和和12.2%。商业旅旅游娱

56、乐乐用地交交易价格格上涨112.66%，工工业用地地交易价价格上涨涨4.77%，其其他用地地交易价价格上涨涨13.2%。除豪华华住宅用用地价格格与一季季度走平平外，其其他各种种用地价价格比一一季度均均有不同同幅度的的上涨。分地区区看，335个大大中城市市中，土土地交易易价格与与去年同同期相比涨幅幅超过110%的的6个城城市是：杭州881.33%、南南昌366.7%、上海海24.8%、沈阳224.77%、天天津211.6%、成都都21.1%。图2-77：20004年年全国土土地交易易价格指指数（%）导致土地地价格上上涨的主主要原因因是土地地资源供供应的减减少。在在去年国国家对房房地产市市场用地地

57、实施清清理整顿顿措施的的基础上上，今年年4月以以来积极极调整土土地供应应结构，使房地地产企业业的土地地开发与与购置面面积增长长势头明明显减缓缓，特别别是土地地购置面面积的增增幅已经经接近零零增长。上半年年，全国国完成开开发土地地面积779200万平方方米，增增长幅度度分别比比今年一一季度和和去年同同期下降降17.3和228.55个百分分点；本本年土地地购置面面积1554899万平方方米，与与去年同同期相比比回落了了51.9个百百分点，其中66月份完完成土地地购置面面积31109万万平方米米，比去去年同期期减少6680万万平方米米，同比比下降118.11%。土土地开发发面积与与购置面面积增幅幅的

58、急剧剧下降，使房地地产新开开发项目目受到约约束，抑抑制了房房地产开开发规模模。（三）房房屋租赁赁价格与与一季度度持平二季度，全国房屋屋租赁价价格比去去年同期期上涨11.0%，但与与一季度度价格持持平。受受季节等等因素影影响，住住宅租赁赁价格上上涨2.4%，涨幅比比一季度度减小11个百分分点。其其中公房房和私房房的租赁赁价格分分别上涨涨1.00%和33.6%。商业业用房和和厂房仓仓库租赁赁价格分分别上涨涨0.33%和00.5%，办公公用房价价格则与与去年同同期持平平。房屋屋租赁价价格经过过20003年下下半年大大幅上涨涨之后，今年以以来涨幅幅回落，价格趋趋势平稳稳。图2-88：20003-200

59、04年二二季度房房屋租赁赁价格指指数（%）数据来源源：国家家统计局局 热点点问题分分析一、宏观观紧缩政政策将加加剧行业业结构调调整从20003年22月起至至今共计计出台了了约400项全国国性的关关于房地地产市场场的政策策法规，如“1211号”文件、“18号号”文件、“4号令令”等从信信贷、土土地两方方面对行行业进行行宏观调调控，至至今年44月底，上至国国务院下下至地方方商业银银行，调调控政策策接踵而而至。而而令房地地产企业业更为忧忧虑的是是，央行行目前正正在密切切关注物物价指数数，随时时有可能能做出99年以来来的首次次加息决决定，这这将极大大抬高房房地产企企业的资资金成本本，至此此，房地地产开

60、发发的两大大命脉土土地和资资金均被被纳入调调控范围围。（一）土土地政策策成为重重要宏观观调控手手段国土资源源部调查查显示，20003年，冶金、化工、纺织等等行业全全年固定定资产投投资增长长了500%以上上，带动动建设用用地比上上年增加加了499万亩，增幅达达17%。不仅仅造成某某些行业业投资过过热，同同时还因因为占用用耕地，直接威威胁粮食食安全。针对这这些情况况，20004年年国土资资源部根根据新的的职能定定位，决决定将建建设用地地指标压压减200.3%，占用用耕地指指标调减减到1880万亩亩，压减减23.4%。这是国国土资源源部第一一次通过过土地供供应对国国民经济济其他领领域进行行宏观调调控