河南新乡老年居住文化社区可行性研究报告

1、智能化养养老示范范社区河南省新新乡市老年宜居文化社区区可行性研研究报告告建设单位位：新乡市XX置置业有限限责任公司司编制单位位：河南南泽蓝环环保科技技有限公公司编制时间间：二零一五年二月第一章 总论1.1 项目名名称新乡琴原原老年宜宜居文化化社区1.2 项目选选址河南省新新乡市原阳县县琴原村村1.3 项目定定位项目定位位于全国国智能化化养老实实验基地地,建设设具有文文化氛围围的居住住社区,为河南南省老年年人提供供居住、休闲、娱乐、健康服服务。1.4 项目承承办单位位新乡市XXX置业业有限责责任公司司1.5 承办单单位概况况新乡市XXX置业业有限责责任公司司是一家家大型民营营企业，成立于于200

2、08年，注册资资金1亿亿元，主要从从事房地地产项目目的开发发、经营营、租赁赁、物业业及酒店店管理等等业务，公司倡导导以人为为本的理理念，鼓鼓励员工工永葆创创业激情情，积极极主动投投入工作作、生活活，提升升人生品品质与价价值。公司已开开发成功功的项目目：公司以发发展战略略为统领领，全面面落实科科学发展展观，坚坚持价值值思维导导向，以以改革创创新为动动力，以以做强做做优做大大为方向向，着力力提升服服务水平平，着力力增强开开发实力力，着力力提高经经济效益益，以一一流的服服务水准准、一流流的经营营业绩、一流的的企业管管理、一一流的资资源配置置、一流流的员工工队伍、一流的的企业文文化，全全力打造造开发、

3、服务、经营三三位一体体的一流流专业公公司。回望过去去，我们们取得了了辉煌的的业绩；展望未未来，XXX人正正沿着以以提升国国人居住住品质为为己任、“成长为为中国房房地产有有价值和和影响力力的品牌牌”的方向向坚定前前行！1.6 项目提提出的理理由1.6.1 符符合国家家养老政政策“老年宜宜居文化化社区”将按照照信息化化、现代代化、集集约化、人性化化、标准准化的原原则和要要求，进进行实验验示范基基建设。目前该该项工作作已经启启动，进进入实施施阶段。1.6.2解决决人口老老龄化所所面临问问题我国在全全面建设设小康社社会的关关键时期期，迎来来了人口口老龄化化的快速速增长。第六次次人口普普查显示示，目前前

4、我国老老年人口口达到11.7776亿，占到总总人口的的13.26%。未来来我国人人口老龄龄化将出出现四个个趋势：一是老年年人口快快速增长长。我国国老年人人口20016年将超超过2亿亿，20025年年达到33亿，220344年超过过4亿，大约每每10年年增加11亿左右右，平均均每年增增长10000万万老年人人。本世世纪中叶叶达到最最大值近近5亿。二是高龄龄化持续续加速。到20016年，我我国800岁以上上高龄老老人将达达到24400万万人，约约占老年年人口的的11.1%，年均净净增高龄龄老人1100万万人。 三是老年年人家庭庭空巢化化逐步加加速，农农村留守守老人问问题突出出。目前前，我国国城乡空

5、空巢家庭庭超过550%，部分大大中城市市达到770%；农村留留守老人人约40000万万，占农农村老年年人口的的37%。四是失能能老人总总量大幅幅增加。20110年末末我国失失能老年年人约333000万，占占老年人人口的119.00。到到20116年，全全国失能能老年人人将达到到40000万人人。1.6.3 满满足日益益增长的的对养老老服务机机构的需需求自上世纪纪七十年年代中期期实行计计划生育育政策以以来，家家庭结构构和生活活形态也也随之发发生了深深刻的变变化，许许多独生生子女成成家之后后，所面面临的是是每对中中青年夫夫妇在繁繁忙的工工作压力力和残酷酷的生存存竞争下下，要同同时照料料四个老老人和

6、一一个孩子子，时间间和精力力严重不不足；同同时，居居民生活活水平和和居住观观念也有有了很大大的改变变，“三口之之家”已成为为社会的的主要家家庭结构构，传统统的几世世同堂家家庭逐渐渐减少，下一代代与老一一代分居居现象不不增加，家庭结结构逐渐渐形成老老少两代代在居住住上“分而不不离，离离而不远远”的特点点，“社会养养老”将成为为未来养养老的发发展趋势势，越来来越多的的老年人人不堪忍忍受“空巢”的孤单单寂寞之之苦，从从过去不不想到养养老院，开始向向往养老老院，养养老观念念和居住住观念正正在发生生着根本本性的变变化。1.7 项目建建设规划划表1-11：一期技术术经济指指标序号项目单位数量备注一规划用地

7、地面积平方米976.45亩亩二建设规模模1总建筑面面积平方米1.1地上建筑筑面积平方米其中住宅平方米商业平方米幼儿园平方米加油站平方米中小学教教学楼平方米综合教学学办公楼楼平方米学生宿舍舍平方米学校食堂堂平方米全国老龄龄委驻西西北研究究中心平方米1.2地下建筑筑面积平方米2建筑占地地面积平方米3户数户4容积率5建筑密度度6绿化率表1-22：二期期技术经经济指标标序号项目单位数量备注一规划用地地面积平方米11100.288亩二建设规模模1总建筑面面积平方米1.1地上建筑筑面积平方米其中住宅平方米教学楼平方米行政楼平方米医务楼及及综合教教学楼平方米学生食堂堂平方米教工食堂堂平方米学生宿舍舍平方米超

8、市、银银行、邮邮政平方米会所平方米干训楼平方米教工宿舍舍平方米门诊大楼楼平方米住院大楼楼平方米医技楼平方米住院部平方米传染病隔隔离楼平方米传染病治治疗研究究中心平方米高级住院院楼平方米后勤服务务及餐饮饮楼平方米高级疗养养别墅平方米健康理疗疗中心平方米健康养生生会所平方米老年健康康研究所所平方米酒店平方米服务网点点平方米1.2地下建筑筑面积平方米2建筑占地地面积平方米3户数户4容积率5建筑密度度6绿化率1、投资资估算本项目建建设预算算总投资资00000万元元。其中中工程费费用00000万元，工程其其他费用用00000万元元，预备备费00000万万元，流流动资金金00000万元。2、资金金筹措项目

9、总投投资00000万万元，所所需资金金全部由由企业自自筹解决决。1.9 项目工工程安排排该项目将将于20015年3月完成成立项审审批手续续，20015年7月份份开始一一期建设设。项目目总建设设计划安安排为110年（20115年7月月至20023年年6月），具体按按排如下下：其中：一一期工程程建设期期4年（220155年7月月20017年6月）；二期工程程建设期期3年（220177年7月月20020年6月）；1.100 项目目经济、社会效效益分析析据估算，本项目目税后财财务内部部收益率率为0000%（大于IIc=88%），税后财财务净现现值为000000万元，税后全全部资金金投资回回收期为为00

10、00年（包包括建设设期7年），年均净净利润为为00000万元元，投资资利润率率0000%，项项目的经经济效益益良好。本项目的的建设，符合新新乡市经经济发展展的需要要，促进进了新乡乡市老龄龄服务业业及养老老机构的的发展，改善了了当前养养老机构构的现状状；另外外本项目目建成运运营后，能够直直接带到到000余余人就业业，促进进了当地地的就业业。项目目社会效效益良好好。1.111 可行行性研究究编制依依据（1）中华人人民共和和国老年年人权益益保障法法（2）中中共中央央国务院院关于于加强老老龄工作作的决定定（中中发220000133号）（3）国务院院办公厅厅转发民民政部等等部门关关于加快快实现社社会福利

11、利化意见见的通知知（国国办发20000119号）（4） 国务务院办公公厅转发发全国老老龄委办办公室和和发展改改革委等等部门关关于加快快发展养养老服务务业意见见的通知知（国国办发2000666号）（5）财财政部和和国家税税务总局局关于于对老年年服务机机构有关关税收政政策问题题的通知知（财财税220000977号（6）中华人人民共和和国土地地管理法法（7）全全国老龄龄办信息息中心智能化化养老实实验基地地建设标标准（试试行）及智智能化养养老实验验基地实实施办法法（试行行）（8）国国家发改改委和建建设部颁颁布的建设项项目经济济评价方方法与参参数（第三版版）（9）老年人人建筑设设计与规规范（GB/T 5

12、503440-220033）（10）省、市五保保供养服服务机构构建设十十一五规规划（11）河南南省人民民政府办办公厅转转发省民民政厅等等部门关关于加快快实现福福利社会会化实施施意见的的通知（陕政政办发【20000】882号）1.122 可行行性研究究范围报告书编编制单位位河南泽泽蓝环保保科技有有限公司司，遵照照国家有有关法律律法规和和文件精精神，依依据国家家投资资项目可可行性研研究指南南的规规定，对对新乡琴琴原老年年宜居文文化社区区项目的的建设规规模、建建设方案案、选址址、总平平面布置置、节能能、环保保、劳动动安全卫卫生，投投资和经经济效益益进行全全面技术术经济论论证，为为业主和和政府主主管部

13、门门提供决决策依据据。本报报告研究究范围包包括：（1）论论述项目目建设的的必要性性和意义义；（2）通通过对老老年公寓寓发展和和需求情情况调研研，推荐荐工程建建设规模模与方案案；（3）根根据所选选场址实实际状况况进行总总体布置置，确定定工程技技术方案案；（4）对对环境保保护、节节能、劳劳动安全全卫生与与消防提提出方案案；（5）对对投资估估算、资资金筹措措、经济济效益进进行定量量分析；（6）提提出可行行性研究究结论和和建议。第二章 项目建建设的必必要性2.1 符合新新乡市经经济发展展的需要要原阳县南南依省会会郑州，北接市市府新乡乡，西傍傍工业重重镇焦作作，东与与七朝古古都开封封隔河相相望，居居四市

14、交交汇之中中心。与与省会郑郑州一河河之隔、四桥相相连，被被誉为“郑州后后花园，新乡南南大门”。根据据新乡市原阳县县总体发发展战略略要求，经深入考考察调研研和研究究讨论，结合本本区域的的人文环环境，决决定建设设新乡原阳阳琴原老年年宜居社社区，满满足日益益增长的的经济、社会需需求。2.2 促进新新乡市老老龄服务务业及养养老机构构建设发发展老年公寓寓作为专专供老人人居住的的专有住住宅，是是一种居居家养老老与社区区服务相相结合的的模式，满足了了老年人人对居住住的特殊殊需求，解决了了传统养养老模式式的不足足，是一一条老年年公益性性事业市市场化运运作的新新路子，是解决决老龄化化问题的的有效对对策之一一。对

15、社社会稳定定起到了了直接的的促进作作用。2.3 满足老老年人生生活的需需求人口老龄龄化和老老年人问问题，是是当前社社会普遍遍关注的的社会问问题。2.4 改变当当前养老老机构现现状养老机构构供不应应求。目目前，养养老服务务事业的的发展与与老年人人口增长长相比显显得相当当滞后。当前我我省的养养老服务务已经无无法满足足老年人人养老的的需要，绝大部部分老年年人仍是是“居家养养老”。参照照国际通通行标准准，养老老床位数数和每千千老年人人口之比比，发达达国家是是5%-7%，一些发发展中国国家是22%-33%，而而我国仅仅为1.8%，差距明明显。2.5 项目的的优势和和意义1、具有有宽松的的政策环环境及各各

16、级党政政领导的的重视和和支持。民政部部等111部委在在关于于加快实实现社会会福利社社会化的的意见中中明确确提出了了优惠政政策鼓励励发展各各种形式式的养老老机构，并根据据规模情情况给予予资金扶扶持。2、社区区建成后后，让老老人们在在这里享享受到充充足的护护理、医医疗、膳膳宿及康康体的群群体生活活。3、新乡乡琴原老老年宜居居文化社区区将严格格按照国国家标准准老年年人建筑筑设计规规范（GB/T 503340-20003）执执行。第三章 市场需求求分析3.1 项目市市场定位位3.1.1 整整体定位位项目将采采用“国家智智能化养养老示范范基地+文化产产业园”结合的的经济发发展方式式。3.1.2项目目内容

17、1、为全全市老年年人提供供具有优优质服务务的智能能化老年年住宅及及配套子子女住宅宅。2、建设设适合老老年人的的大型活活动中心心、购物物中心和和酒店。3、建设设一个特特色文化化产业园园，为周周边企业业和居民民提供服服务平台台。4、以上上三个大大的主体体，结合合城市规规划，配配置相应应的公园园、文化化广场、学校、医院等等公益设设施。3.2区区域房地地产业分分析中国房地地产业处处于向规规模化、品牌化化、规范范化运作作的转型型时期，房地产产业的增增长方式式正在由由偏重速速度规模模向注重重品质、效益的的市场细细分转变变。从主主要靠政政府政策策调控向向依靠市市场和企企业自身身调节的的方式转转变。总总的看来

18、来，我国国的房地地产呈现现出一个个健康、稳定、持续发发展的良良好趋势势。3.3养养老地产产行业分分析3.3.1 市场场现状我国养老老地产较较欧美发发达国家家而言尚尚处于起起步发展展阶段，市场发发展还不不成熟:第一，从从养老地地产市场场需求看看，家庭庭结构的的小型化化发展、空巢老老人的增增加、养养老观念念的逐渐渐改变等等形成了了养老地地产消费费者的消消费意愿愿;第二，从从养老地地产开发发类型上上看，我我国养老老地产尚尚处于起起步阶段段，开发发类型以以老年福福利中心心、老年年公寓、养老院院、敬老老院等政政府兴办办的各种种福利性性养老地地产为主主，房地地产企业业、机构构、社会会和个人人资本参参与的养

19、养老地产产在市场场中比重重较小，市场缺缺口较大大。3.3.2养老老地产市市场需求求影响因因素养老地产产市场需需求是指指在某一一特定时时期内特特定消费费群体愿愿意购买买而且有有能力购购买的养养老地产产商品的的数量。由于影影响养老老地产市市场需求求的因素素众多。3.3.3 本项项目的运运营方案案经营理念念：通过过人性化化的科学学养老模模式使得得老年人人重新获获得自由由、独立立、安全全、快乐乐的生活活方式，提高老老人平均均寿命，延缓老老人的衰衰老过程程。收益模式式：本项目目采取“地产+福利事事业”相结合合的复合合模式，除了针针对中高高端消费费群体配配备家庭庭式养老老住宅及及别墅外外，还设设立公益益性

20、的养养老公寓寓，以满满足不同同的消费费群体的的养老需需求。本项目的的收益模模式为：智能化化养老住住宅、配配套子女女住宅及及别墅采采取房地地产销售售模式，养老公公寓采取取公益性性收费模模式。另另外，项项目其他他收益如如配套商商业、酒酒店、三三甲医院院、民俗俗风情园园、休闲闲养生会会所、健健康理疗疗中心等等采取长长期经营营的模式式，以适适应目前前的市场场，同时又可可取得长长期稳定定收益。经营管理理：可以以聘请专专业的老老年公寓寓经营公公司负责责经营管管理，或或者跟专业业公司联联营，以以实现长长远的经经营收益益。配套设施施：资源源共享，向整个个项目的的住户开开放，获获取经营营收入。在充分分满足住住户

21、的前前提下，向社会会开放。第四章 建设地地点与建设条件件4.1 建设地地点本项目拟拟建地点点位于河南南省新乡市原阳县县XXXXX村，规划用用地面积积约16600亩。4.2建建设条件件4.2.1地理理位置新乡市地地处黄河河、海河河两大水水系，平平原面积积占788%。水水库容量量1.999亿立立方米。黄河流流经新乡乡市1770公里里，流域域面积达达45558平方方公里。新乡自自然条件件、土地地耕作条条件较好好，是中中国粮棉棉主产区区、国家家优质小小麦生产产基地和和河南省省畜牧生生产加工工基地，是农业业大市。原阳县地地处河南南北部平平原，南南临黄河河，北面面是余河河通道，地势西西南偏高高，东北北偏低

22、，地貌属属黄河冲冲积平原原，其地地理坐标标东经自自1133.3661114.115度，北纬334.555335.111度，其四邻邻，东接接封丘，西邻武武陟、获获嘉，背背靠新乡乡、延津津，南于于中牟和和郑州郊郊区隔河河相望，历史悠悠久，文文化灿烂烂.4.2.3气候新乡市是是河南省省下辖的的地级市市，全境境地处河河南省北北部、南南临黄河河，紧邻邻河南省省会郑州州.新乡乡的季风风特征明明显，冬冬季盛行行东北风风，夏季季盛行西西南风。在地理理环境、大气环环流、地地形，地地势等因因子的综综合作用用下，形形成了暖暖温大陆陆性季风风型气候候。4.2.4 抗震震设防根据中中国地震震动参数数区划图图（GGB18

23、83066-20001）及建筑筑抗震设设计规范范(GGB5000111-20010)规规定，新新乡市所所在地抗抗震设防防烈度为为6度，设设计基本本地震加加速度为为0.005g,所有建建筑物均均需按规规定要求求抗震设设防，在在建筑群群体和总总平面布布置中，应严格格执行有有关方针针间距及及其它规规定。第五章项项目建设设方案5.1项项目建设设指导思思想和基基本原则则1、保护护现有生生态环境境为前提提，注意意与周围围环境的的协调性性，实现现环境与与文化的的溶合。2、 充充分利用用地形、地貌、坡度等等自然环环境资源源。3、 体体现独具具特色的的文化产产业园。5.2设设计依据据1、建设设单位对对建筑物物的

24、功能能要求；2、民民用建筑筑设计通通则（GB 503352-20005）；3、住住宅设计计规范（GBB50009-220111）；4、建建筑设计计防火规规范（GB 500016-20006）；5、老老年人居居住建筑筑设计标标准(GB/T5003400-20003)；6、老老年人建建筑设计计规范（JGGJ1222-999）；7、城城市道路路和建筑筑物无障障碍设计计规范（JGGJ500-20001）；8、建建筑结构构荷载规规范（GBJJ500009-20006）；9、建建筑结构构可靠度度设计统统一标准准(GGB 5500668-220011)；10、混凝土土结构设设计规范范（GGB 5500110

25、-220100）；11、建筑抗抗震设计计规范(GBB500011-20110)；12、建筑地地基基础础设计规规范（GB5500007-220022）；13、砌体结结构设计计规范（GBB500003-20111）；14、多孔砖砖砌体结结构技术术规范（JGGJ1337-220011）；15、建筑工工程设计计文件编编制深度度的规定定；16、国国家现行行的其它它有关技技术规范范规程等等。第七章 公用用工程及及辅助设设施7.1电电力工程程7.1.1设计计依据1、建建筑给水水排水设设计规范范（GGB5000155-20003）；2、建建筑设计计防火规规范(GB5500116-220066)；3、自自动喷水

26、水灭火系系统设计计规范（GBB500084-20001）；4、室室外给水水设计规规范（GB5500113-220066）；5、室室外排水水设计规规范（GB5500114-220066）；6、汽汽车库、修车库库、停车车场设计计防火规规范（GB5500667-997）；7、建建筑灭火火器配置置设计规规范（GB5501440-220055）；8、水水喷雾灭灭火系统统设计规规范（GB5502119-995）；7.1.2负荷荷等级根据民民用建筑筑电气设设计规范范、老年人人建筑设设计规范范规定定，本项项目应急急照明、消防设设施、呼呼叫系统统以及医医院电力力设备为为二级负负荷，其其他为三三级负荷荷。7.1.

27、3负荷估估算根据全全国民用用建筑工工程设计计技术措措施、老年年人建筑筑设计规规范规规定，参参考国内内同类性性质用电电负荷指指标，对对本项目目内不同同地块用用电负荷荷采用单单位负荷荷法及需需要系数数法进行行估算。7.1.4供电系系统为使负荷荷分配合合理，提提高电源源质量和和节约能能源，采采取缩短短低。压供电电半径的的措施，根据负负荷估算算，一期期工程设设置4台S111-M-80000KVAA/100kv-0.44油浸式式变压器器，二期工工程设置置5台S111-M-80000KVAA/100kv-0.44油浸式式变压器器，三期工工程设置置2台S111-M-80000KVAA/100kv-0.44油

28、浸式式变压器器，可满满足本项项目用电电需求消消防，应应急及疏疏散照明明等采用用自带EEPS 设备，以满足足其对供供电可靠靠性的要要求。7.1.5供电线线路及室室外照明明本项目110kVV 高压压进线电电缆型号号、规格格由供电电部门确确定，直直埋引至至各箱式式变电站站。由各各箱式变变电站至至各用电电场所的的配电干干线选用用VV222-11kV 型电力力电缆直直埋敷设设，线路路在过道道路、管管沟及硬硬化地面面时需加加穿保护护管。本项目室室外照明明采用路路灯、庭庭园灯及及建筑物物立面泛泛光灯等等多种形形式。采采用光电电控制。线路选选用VVV22-1kVV 型电电力电缆缆直埋敷敷设。7.1.6主要电电

29、气设备备根据不同同场所的的使用功功能及建建筑要求求选用各各种类型型的照明明光源及及灯具，每个房房间设置置23组插插座和一一个灯头头。重要要场所及及出入口口处均按按消防要要求设置置必要的的带镉镍镍电池的的应急照照明灯和和疏散照照明指示示灯。公公共场所所均采用用节能型型灯具和和光源，分散控控制。走走廊、楼楼梯间开开关采用用延时和和声、光光控相结结合的开开关。7.1.7电气设计计本项目建建筑电气气设计主主要包括括动力、照明配配电系统统，通讯讯及网络络综合系系统，消消防报警警系统，闭路电电视系统统，管理理设施系系统，广广播音响响及呼叫叫系统，接地系系统。1、动力力、照明明配电系系统所有动力力配电采采用

30、就地地和集中中的控制制方式。2、消防防报警系系统各建筑设设区域报报警系统统，每座座设置一一台区域域报警控控制器，区域报报警控制制系统设设在各期期工程的的服务中中心控制制室，具具体安排排按国家家相关标标准设计计。3、管理理设施系系统银行、酒酒店、服服务中心心设管理理计算机机系统，用于办办公自动动化、帐帐务管理理、调度度管理等等，具体体安排按按国家相相关标准准设计。4、广播播音响系系统及呼呼叫系统统各建筑设设置广播播音响系系统，具具体安排排按国家家相关标标准设计计。康复复中心设设置床头头呼叫系系统，具具体安排排按国家家相关标标准设计计。5、接地地系统采用TNN-S 接地系系统，电电气接地地、保安安

31、接地、防雷接接地、消消防报警警装置及及其它弱弱电系统统接地共共用接地地装置。要求接接地电阻阻不大于于1 欧姆姆，在需需要的位位置设接接地预埋埋件，具具体安排排按国家家相关标标准设计计。7.2 给排水水工程7.2.1设计计依据1、建建筑给水水排水设设计规范范（GB5500115-20009）；2、建建筑设计计防火规规范（GB 500016-20006）；3、建建筑灭火火器配置置设计规规范（GBJJl400-20005）；4、生生活饮用用水卫生生标准GB557499-855；5、室室外给水水设计规规范GGB5000133-20006；6、室室外排水水设计规规范GGB 550011420006 ；7

32、、建建筑设计计防火规规范GGB5000166-20006；8、老老年人建建筑设计计规范(JGGJ 112299)；9、老老年人居居住建筑筑设计标标准(GBT 5503440-220033)；7.2.2设计计范围1、室内内给水、排水；2、消防防给水；3、室外外给排水水。8.2.3给水水系统1、设计计原则给水系统统应根据据生活和和消防等等各项用用水对水水质、水水温、水水量和水水压的要要求，结结合室外外给水系系统等因因素，经经技术经经济比较较或经综综合评判判方法而而确定。2、用水水量预测测本项目最最大生活活用水量量一期工工程为112011m/d，二期期工程11251m/d，三三期工程程8055m/d

33、d，总计计为32257mm/dd。3、给水水水源市政水源源;由四周周道路的的市政给给水环网网引入，作为本本工程生生活及消消防的给给水水源源。8.2.4排水系系统1、排水水体制排水体制制的选择择，关系系到整个个排水系系统的建建设规模模和格局局，对于于城镇的的环境影影响项十十分重大大。选择择排水体体制需考考虑的主主要因素素有：环环境保护护要求、经济造造价分析析和维护护管理费费用等。最终根根据城镇镇规划、当地降降雨情况况和排放放标准、污水处处理和利利用情况况、地形形和水体体等条件件综合考考虑确定定。2、生活活污水排排放量及及主要污污染物污水量按按照生活活用水量量的800%折算算，根据据生活用用水量折

34、折算，新乡琴琴原老年年宜居社社区总污污水量总总计为226055.6mm/dd。污水水中含有有粪便、油脂、BODD5、CODD、少量量细菌等等污染物物，排水水不含有有毒有害害物质。3、污水水管网污水管线线沿道路路铺设，充分结结合地形形及道路路纵向坡坡度变化化合理布布置。污污水管线线顺应地地势形成成重力自自流排水水形式，根据园园区外围围城市市市政规划划排水管管网接口口处高程程，自流流排入市市政排水水管网。7.3 供热工程程7.3.1编制制依据1、新新乡琴原原老年宜宜居社区区规划；2、城城市热力力网设计计规范(CJJJ344-20002)；3、采采暖通风风与空气气调节设设计规范范(GGB500019

35、9-20003)；4、公公共建筑筑节能设设计标准准(GGB5001899-20005)；5、老老年人建建筑设计计规范(JGGJ 1122-99) ；6、老老年人居居住建筑筑设计标标准(GBT 5503440-220033)。7.3.2建设方方案设计计原则供热工程程与建设设管理区区内其他他基础设设施同步步建设；考虑发发展在方方案设计计上留要要有余地地，并采采用以下下设计原原则。1、采用用技术先先进、高高效节能能、经济济合理、安全可可靠的设设计方案案，实现现优质、完善的的采暖、通风及及空气调调节保障障体系；2、集中中供热，提高热热效、便便于管理理；3、管网网一律暗暗埋敷设设，无碍碍观瞻，有利于于建

36、筑物物内部的的装饰与与美化；4、处理理好供热热工程建建设与环环境保护护的关系系。5、采用用建筑面面积指标标法估算算热负荷荷值。7.3.3 热热负荷估估算根据城城市热力力网设计计规范(CJJJ34420002)、公公共建筑筑节能设设计标准准(GGB500189920005)，住宅热负负荷指标标为455W/，公共共建筑热热负荷指指标为555W/，则热热负荷估估算为：一期工程程为411.9MMW，二二期工程程39.8MWW，三期期工程116.33MW，总总计为998.99MW。7.4 消防工程程7.4.1 设设计范围围1、室外外消防给给水系统统的管网网、室外外消火栓栓及各系系统消防防水泵接接合器等等

37、。2、室内内消火栓栓系统、自动喷喷水灭火火系统、灭火器器系统等等。7.4.2设计计防火类类别 医院按二二类建筑筑进行防防火设计计 ，其其余按二二类建筑筑进行防防火设计计。7.4.3 消消防给水水1、消防防水源本工程消消防用水水由市政政管网供供给，小小区给水水管接自自市政给给水管、设DNN1500引入管管接入小小区消防防环状管管网，小小区环状状管网上上设有室室外消火火栓。消防贮水水池以景观水水池做为为消防贮贮水池，消防贮贮水池设设取水口口。2、消防防用水量量项 目用水量（L/SS）火灾延续续时间（h）总用水量量（m）室外消火火栓系统统202144室内消火火栓系统统202144自动喷水水灭火系系统

38、3011087.4.4 室室内消火火栓系统统1、室内内消火栓栓给水管管道布置置成环状状，每层层消火栓栓布置均均能满足足火灾时时任何部部位有二二股充实实水柱到到达。景景观水池池内设有有二台潜潜水式消消火栓泵泵.2、消火火栓箱均均采用SSG244B655Z型。7.4.5灭火火器设置置火灾类型型为A类类, 配配置场所所的危险险等级中中危险级级。灭火器设设于专用用箱内，专用箱箱设在消消火栓下下面.箱箱内设手手提式磷磷酸铵盐盐MFAA4二具具。第八章节节能、节节水措施施8.1节节能节水水的必要要性20077年6月月3日，国务院院印发的的节能能减排综综合性工工作方案案，明明确了“十二五五”期间中中国实现现

39、节能减减排的目目标任务务和总体体要求。工业和和信息化化部20011年年3月228日公公布了“十二五五”期间和和今年我我国工业业节能减减排四大大约束性性指标。明确220155年我国国单位工工业增加加值能耗耗、二氧氧化碳排排放量和和用水量量分别要要比“十一五五”末降低低18、188以上上和300，工工业固体体废物综综合利用用率要提提高到772左左右；明明确今年年这四项项指标同同比要分分别降低低4、4以上上和7左右以以及提高高2.22个百分分点。8.2设设计依据据1、民用用建筑节节能管理理规定（建设部部令766号）；建设部部其他建建筑标准准、规范范。2、公公共建筑筑节能标标准；公共共建筑节节能设计计

40、标准（20005年年7月11日实施施）。3、夏夏热冬冷冷地区居居住建筑筑节能设设计标准准（JJCJ113420001）；4、“当当前国家家鼓励发发展的节节水设备备(产品品)目录录”；“民用建建筑节水水措施”。8.3建建筑节能能1、总平平面规划划考虑建建筑的朝朝向、风风向、窗窗墙比和和建筑体体形系数数等关系系，要求求自然通通风良好好，日照照充足；加强室室内通风风、蓄热热和隔热热。2、对建建筑外立立面和材材料进行行节能设设计。采采用新材材料、新新墙体(如保温温节能墙墙体材料料，禁止使使用实心心粘土砖砖)、新新技术，提高建建筑热环环境综合合指标。3、屋顶顶覆盖种种植物；建筑室室内采用用双层玻玻璃窗；

41、尤其注注重开发发利用太太阳能。8.4节节电措施施本项目电电能主要要为生活活及公共共建筑部部分用电电，拟采采用以下下节电措措施：1、优化化系统接接线，灵灵活调配配电能，根据用用电特点点对部分分负荷进进行补偿偿投切，减少变变压器空空耗。2、选用用新型的的节能型型用电设设备和节节能电机机，用电电设备力力求做到到供电、用电及及电力拖拖动系统统合理配配置，降降低电耗耗，节约约用电 。3、照明明节能应应从照度度合适，灯具布布置合理理，采用用高效光光源和灯灯具，提提高控制制水平等等各个方方面入手手。（1）高高大房间间和室外外场所采采取金属属卤化物物灯、高高压钠灯灯等高光光强气体体放电光光源，提提高控制制水平

42、等等各个方方面。（2）较较大场所所采用照照明分区区控制开开关。（3）采采用各种种节能开开关和管管理措施施，如定定时开关关、调光光开关、节能控控制器、限电器器及照明明自控管管理系统统等。（4）充充分利用用自然光光并根据据自然光光的照度度变化， 调整整电气照照明点亮亮的范围围。4、尽可可能使用用清洁能能源，充充分考虑虑太阳能能的利用用，采用用太阳能能热水器器制备生生活热水水，在因因天气或或气候原原因热水水器水温温度达不不到使用用水温时时，在利利用其他他辅助热热源进行行加热，以满足足生活热热水的要要求。8.5节节水措施施本工程建建设方案案执行国国家颁布布的节能能政策，从建筑筑设计、围护结结构、设设备

43、选型型的选择择等方面面力求满满足工程程节水、节能要要求。1、认真真贯彻执执行中中华人民民共和国国水法、城城市供水水条件（国务务院1558号令令）、建建设部城市节节约用水水管理办办法，将节约约用水工工作纳入入正常工工作的范范畴，认认真对待待。2、合理理的确定定供排水水方案，选用节节能型管管网，节节约用水水。3、安装装计量仪仪表，加加强对水水的计量量工作，严格计计量管理理制度，杜绝跑跑、冒、滴、漏漏。4、采用用节水型型卫生洁洁具，公公共卫生生间的洗洗手盆，小便器器采用自自闭式冲冲洗龙头头，大便便器采用用自闭式式冲洗阀阀。8.6 能源管管理1、建立立有效的的能源管管理制度度，安设设用电分分项计量量装

44、置，并明确确管理责责任，防防止跑、冒、滴滴、漏，提高节节能效率率，达到到合理用用能、均均衡用能能、节约约用能。2、提高高工作人人员节能能意识，利用节节能宣传传周广泛泛宣传节节能工作作，开展展节能活活动。3、工作作人员在在日常工工作中，不得损损坏建筑筑物围护护结构保保温层和和室内采采暖供热热管网系系统造成成损坏的的，应当当及时修修复。第九章 环境保保护与消消防9.1环环境保护护9.1.1 项项目选址址环境现现状本项目拟拟建地点点位于新新乡市西西北方向向，与市市中心相相距大约约7公里里。该区域域空气中中的总悬悬浮物、二氧化化硫及氮氮氢化合合物均可可达环环境空气气环境标标准二级级标准的要求求。9.1

45、.2执行标准准环境保护护标准：1、中中华人民民共和国国环境保保护法2、建建设项目目环境保保护管理理条例（国务务院1199882553号）3、建建设项目目环境保保护设计计规定（国计计字1198660002号）4、关关于进一一步做好好建设项项目环境境保护管管理的几几点意见见（国国环1199330115号）5、大大气环境境质量标标准（GB330955-966）一级级6、人体体直接接接触的娱娱乐水体体达标景观娱娱乐用水水水质标标准（GB1129441119911）A类类标准；7、城城市区域域环境噪噪声标准准（GGB30096-93）二类8、污污水综合合排放标标准（GB889877-19996）一级9、

46、建建筑施工工场噪声声标准（GBB125523-90）10、饮食业业油烟排排放标准准（GGB1884833-20001）11、锅炉大大气污染染物排放放标准（GBB132271-20001）12、公公共场所所卫生达达到公公共场所所卫生标标准（GB99633396673）。9.1.3项目环环境影响响分析1、建设设期间对对环境的的影响本项目施施工时将将产生粉粉尘、噪噪声及废废气等各各类污染染物，建建设期间间会对周周围环境境造成一一定的影影响，建建设期间间所产生生的各项项污染是是整个工工程的高高污染期期。2、建设设期间环环保措施施（1）施施工工艺艺：应使使用商品品混凝土土，不得得在工地地上进行行混凝土土

47、搅拌，严格按按照建筑筑管理部部门施工工环保管管理规定定进行文文明施工工。（2）施施工废水水：施工工排水或或降雨需需通过导导排沟收收集入专专设的沉沉淀池，沉清后后回用或或排放，严禁直直接排入入河。（3）施施工噪声声：施工工期内应应严格控控制施工工时间，合理调调整高噪噪设备的的使用时时间或采采取临时时隔声屏屏障，使使建筑施施工期间间施工场场地产生生的噪声声满足建筑施施工场界界噪声限限值(GBll2522390)规定，避免尽尽量降低低噪声对对周围住住户或单单位的影影响。9.1.4设计中中环保措措施1、通风风系统均均安装消消声器。2、地下下蓄水池池与污水水池及管管道间要要求有110米以以上卫生生防护带

48、带。3、水泵泵等振动动较大设设备均采采用减振振器或减减振垫。4、厨房房等含油油废水经经管道收收集，经经过油脂脂清除处处理后，排放到到城市排排水系统统。5、水泵泵出口均均采用不不锈钢金金属软管管，风机机进出口口采用软软接头。9.1.5项目运运营期间间环保措措施1、严格格划定保保护区范范围，并并规定和和执行旅旅游景区区保护条条例和文文物保护护法。2、严格格保护区区内的水水资源环环境，防防止水土土流失，环卫设设施的布布设须远远离水体体。3、废气气：餐厨厨油烟通通过抽油油烟机和和配套油油烟净化化器除去去油分后后排放，通过大大量的室室外绿化化来净化化周围的的空气。4、固体体废弃物物：对各各种固体体废弃物

49、物应实施施规范化化管理，对可以以回收利利用的废废旧材料料予以充充分回收收利用。根据国国家建设设部和国国家环保保总局即即将出台台的城城市生活活垃圾分分类方法法及评价价标准和环境境保护要要求，将将垃圾分分为可回回收垃圾圾、大件件垃圾、可堆肥肥垃圾、可燃垃垃圾、有有害垃圾圾及其它它垃圾六六大类，本项目目根据环环保要求求将垃圾圾进行分分类、收收集、处处理。9.1.6环境境影响评评价结论论1、项目目建设过过程中不不会造成成水土流流失和地地下水源源污染。2、本项项目所产产生和排排放的污污染物大大多属常常规污染染物，基基本不会会造成非非人为的的环境影影响；3、在采采取相应应的环保保措施后后，本项项目最终终排

50、放的的污染物物对周围围环境空空气及生生态环境境的影响响程度和和范围是是有限的的，而且且可以控控制在国国家有关关环保标标准允许许的限值值内，不不会降低低现有环环境的使使用功能能。4、项目目建成后后应加强强对污水水和废弃弃物收集集、运送送、贮存存、处置置以及监监督管理理工作，防止人人为地造造成环境境污染；5、该建建设项目目环境影影响从可可行性研研究的角角度上是是可行的的。9.2 消防9.2.1 设设计依据据1、建建筑工程程消防监监督审核核管理规规定；2、建建筑设计计防火规规范（GB5500116220066）；3、老老年人建建筑设计计规范(JGGJ 112299)；4、建建筑灭火火器配置置设计规规

51、范（GB550144020005）。9.2.2消防防要求1、本项项目没有有生产和和储存物物品可燃燃性物质质，但有有可能产产生人员员集聚，园区管理理应立足足于以防防为主，防火与与灭火相相结合，合理设设置消火火栓，并并实行消消防责任任制，明明确防火火责任。2、应根根据消防防规范敷敷设环形形消防管管网，设设置室外外地上式式消火栓栓，消防防配置应应符合建筑灭灭火器配配置设计计规范（GBB501140-20005）规规定。室室内消火火栓、灭灭火器，最好采采用组合合式暗装装，要有有明显标标志。消消火栓箱箱用击碎碎玻璃门门式。9.2.3消防防安全措施施1、总平平面设计计本工程在在进行总总平面设设计时，合理的

52、的确定了了建筑物物通道之之间的距距离为115 米米，符合合规范规规定的距距离。而而且在各各建筑物物的两边边设置消防防车道，以应付付紧急情情况。2、安全全疏散口口老年公寓寓、酒店店、超市市、银行行、老年年大学、康复中中心、服服务中心心、餐厅厅、食疗疗会馆防防火分区区的安全全疏散口口设置了了两个以以上，在在各建筑筑物的两两端和中中央，安安全出口口之间的的距离均均大于55m，满满足规范范要求。3、灭火火系统所有楼楼内设有有消火栓栓灭火系系统和防防排烟系系统。楼内各各部分的的楼梯及及室内，按防火火规范要要求设置置手提式式灭火器器和干粉粉灭火器器。4、消防防报警及及联动控控制系统统在楼中中设置火火灾自动

53、动报警系系统。设立消消防控制制中心，并在楼楼内设区区域报警警控制器器。在主要要房间、电梯前前室和主主要通道道设烟感感或温感感探测器器。楼内各各主要部部门设置置独立的的与本地地消防部部门联系系电话。5、消防防教育和和管理经常加加强对职职工的安安全消防防知识的的教育，提高自自我保护护意识。对楼内内消防设设施的维维护保管管要落实实到人，确保消消防设施施系统的正常常运行。根据实实际情况况每年可可举办一一至二次次全院消消防演练练。第十章 组织机机构及劳劳动定员员10.11 组织织机构公司经营营管理的的最高决决策机构构是董事事会，由由董事会会聘任项项目经理理及主要要经营管管理人员员，审查查工作报报告和财财

54、务报告告，并监监督新乡乡琴原老老年宜居居文化社区区的经营营活动。10.22 机构构设置本着机构构精干，注重效效率，各各负其责责，协调调运转，有效制制衡的公司治治理结构构原则，公司经经营管理理实行总总经理负负责制，总经理理由公司董董事会任任命，并并受其领领导，公公司下设设总经理理办公室室、营销销部、人力力资源部部、财务务部等部部门，各各部门的的主要职职能是：1、总经经理办公公室负责责完成综综合性行行政事务务，包括括公司各各项规章章制度的的制定及及实施，负责对对主要区区域的管管理。2.财务务部负责责公司各各项财务务制度的的制定和和实施，负责财财务记账账及核算算，严格格执行各各项财税税规章制制度和公

55、公司财务务制度。负责企企业的融融资和投投资工作作。3、营销销部负责责市场分分析预测测、促销销管理、销售推推广、企企业形象象设计等等。4、生产产经营部部下设经经营部和和生产建建设部。经营部部负责养养生园的的全部接接待服务务任务，包括安安排、引引领、接接送等，并负责责餐厅、文体中中心、羽羽毛球馆馆等人员员的管理理。的清洁整整理等。5、人力力资源部部负责公公司职工工的招聘聘、培训训，人事事档案的的管理。第十一章章 项目目管理与与实施进进度11.11 项目目建设期期管理1、项目目实施原原则项目管理理实行公公开招标标和合同同管理，建立施施工监理理制度，严格执执行工程程建设标标准，做做到监管管并重。项目管

56、管理办公公室对资资金的使使用要专专款专用用，严禁禁挪用和和占用，并切实实加强审审计监督督，制定定奖惩制制度，明明确责、权、利利，确保保项目顺顺利实施施。2、施工工管理由基建办办按照合合同对中中标人进进行监管管，要求求中标方方对项目目做出详详细的施施工方案案，明确确项目目目标、实实施进度度、质量量技术保保证等内内容，经经审批后后方可执执行。3、财务务管理项目财务务由项目目财务处处统一管管理，项项目开支支及资金金拨付根根据进度度按合同同执行。 11.22 项目目实施进进度本项目建建设期为为7年。第十二章章 项目目招投标方案案12.11招标依依据1、中中华人民民共和国国招标投投标法2、工工程建设设项

57、目招招标范围围和规模模标准规规定中华人人民共和和国国家家发展计计划委员员会第33号令；3、招招标公告告发布暂暂行办法法（中中华人民民共和国国国家计计划发展展委员会会第4号号令）；4、工工程建设设项目自自行招标标试行办办法（中华人人民共和和国国家家发展计计划委员员5号令令）；5、工工程建设设项目可可行性研研究报告告增加招招标内容容和核准准招标事事项暂行行规定（中华华人民共共和国国国家发展展计划委委员第99号令）；6、评评标委员员会和评评标方法法暂行规规定（中华人人民共和和国国家家发展计计划委员员第111号令）；7、中中华人民民共和国国政府采采购法。12.22招标组组织原则则为保证工工程质量量，防

58、范范和化解解工程建建设中的的违法行行为，规规范招标标、投标标活动，保护国国家利益益、社会会公共利利益和招招标活动动当事人人的合法法权益，按照中华人人民共和和国招投投标法，编制制了本项项目的招招投标方方案。在在招标过过程中要要遵循公公开、公公平、公公正和诚诚实信用用的原则则，并应应当接受受依法实实施的监监督。12.33招标范范围本项目拟拟对勘察察设计、土建工工程、设设备及安安装工程程和工程程监理进进行招标标。12.44招投标标程序1、招标标鉴于本项项目法人人单位不不具备自自行招投投标所具具备的编编制招标标文件和和组织评评标的能能力，该该项目的的招投标标活动采采取委托托招标的的方式进进行，具具体程

59、序序如下：（1）本本项目按按照国家家有关规规定先履履行项目目审批手手续，取取得批准准后，由由本项目目的法人人单位委委托招标标代理机机构进行行公开招招标。（2）招招标人在在中国国采购与与招标网网或信息日日报发发布招标标公告，公告应应当载明明招标人人的名称称和地址址，招标标项目的的性质、数量、实施地地点和时时间以及及获取招招标文件件的办法法等事项项。（3）本本项目的的招标文文件应当当包括招招标项目目的技术术要求、对投标标人资格格审查的的标准，投标报报价要求求和评标标标准等等所有实实质性要要求和条条件以及及拟定合合同的主主要条款款。施工监监理招标标施工监理理对工程程的质量量起着关关键的作作用。在在进

60、行施施工监理理招标时时，面向向全省公公开选择择施工监监理企业业进行项项目的监监理。投投标人的的资质要要求，必必须在乙乙级以上上。施工企企业选择择招标根据工程程的需要要，采用用总承包包方式，选择施施工企业业。本工工程根据据实际需需要设勘勘察设计计、土建建及安装装等标段段，要求求资质在在二级以以上，面面向全省省公开选选择投标标人。设备与与主要材材料采购购招标根据项目目的需要要，面向向全国公公开选择择设备生生产厂家家，投标标人的设设备技术术水平应应符合本本项目设设计要求求，质优优价廉且且有可靠靠的售后后服务。本项目目的招标标文件开开始发出出之日起起至投标标人提交交投标文文件截止止之日，最短不不得少于