郑州市某某年5月房地产市场研究报告

1、郑州市房房地产市市场月度度研究报报告易居中国国克而瑞瑞信息技技术有限限公司郑州州机构目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc232484673 本月导读读 PAGEREF _Toc232484673 h 3 HYPERLINK l _Toc232484674 易居视点点 PAGEREF _Toc232484674 h 4 HYPERLINK l _Toc232484675 数字楼市市 PAGEREF _Toc232484675 h 5 HYPERLINK l _Toc232484676 关注楼盘盘 PAGEREF _Toc232484676 h 6 HYPERLI

2、NK l _Toc232484677 第一篇市市场背景景篇 PAGEREF _Toc232484677 h 7 HYPERLINK l _Toc232484678 第一章政政策资讯讯 PAGEREF _Toc232484678 h 7 HYPERLINK l _Toc232484679 一、政策策法规 PAGEREF _Toc232484679 h 77 HYPERLINK l _Toc232484680 二、市政政动态 PAGEREF _Toc232484680 h 99 HYPERLINK l _Toc232484681 三、市场场资讯 PAGEREF _Toc232484681 h 11

3、0 HYPERLINK l _Toc232484682 第二章经经济环境境 PAGEREF _Toc232484682 h 13 HYPERLINK l _Toc232484683 一、工业业增加值值 PAGEREF _Toc232484683 h 13 HYPERLINK l _Toc232484684 二、进出出口 PAGEREF _Toc232484684 h 144 HYPERLINK l _Toc232484685 三、固定定资产 PAGEREF _Toc232484685 h 115 HYPERLINK l _Toc232484686 四、社会会零售总总额 PAGEREF _Toc

4、232484686 h 166 HYPERLINK l _Toc232484687 第三章房房地产投投资 PAGEREF _Toc232484687 h 177 HYPERLINK l _Toc232484688 一、开发发投资额额 PAGEREF _Toc232484688 h 17 HYPERLINK l _Toc232484689 二、房地地产建设设指标 PAGEREF _Toc232484689 h 118 HYPERLINK l _Toc232484690 第二篇市市场分析析篇 PAGEREF _Toc232484690 h 200 HYPERLINK l _Toc232484691

5、 第四章商商品房市市场 PAGEREF _Toc232484691 h 200 HYPERLINK l _Toc232484692 一、市场场综述 PAGEREF _Toc232484692 h 220 HYPERLINK l _Toc232484693 二、供求求关系分分析 PAGEREF _Toc232484693 h 211 HYPERLINK l _Toc232484694 三、供应应量分析析 PAGEREF _Toc232484694 h 22 HYPERLINK l _Toc232484695 四、成交交量分析析 PAGEREF _Toc232484695 h 23 HYPERLI

6、NK l _Toc232484696 五、成交交均价分分析 PAGEREF _Toc232484696 h 244 HYPERLINK l _Toc232484697 第五章土土地市场场 PAGEREF _Toc232484697 h 25 HYPERLINK l _Toc232484698 一、本月月公告土土地分析析 PAGEREF _Toc232484698 h 25 HYPERLINK l _Toc232484699 二、本月月成交地地块分析析 PAGEREF _Toc232484699 h 26 HYPERLINK l _Toc232484700 三、重点点地块 PAGEREF _To

7、c232484700 h 227 HYPERLINK l _Toc232484701 第六章商商品住宅宅市场 PAGEREF _Toc232484701 h 229 HYPERLINK l _Toc232484702 一、市场场综述 PAGEREF _Toc232484702 h 229 HYPERLINK l _Toc232484703 二、供求求分析 PAGEREF _Toc232484703 h 330 HYPERLINK l _Toc232484704 三、供应应量分析析 PAGEREF _Toc232484704 h 31 HYPERLINK l _Toc232484705 四、成交

8、交量分析析 PAGEREF _Toc232484705 h 41 HYPERLINK l _Toc232484706 五、成交交均价分分析 PAGEREF _Toc232484706 h 433 HYPERLINK l _Toc232484707 六、项目目分析 PAGEREF _Toc232484707 h 445 HYPERLINK l _Toc232484708 第七章办办公市场场 PAGEREF _Toc232484708 h 46 HYPERLINK l _Toc232484709 一、市场场综述 PAGEREF _Toc232484709 h 446 HYPERLINK l _To

9、c232484710 二、供求求关系分分析 PAGEREF _Toc232484710 h 477 HYPERLINK l _Toc232484711 三、供应应量分析析 PAGEREF _Toc232484711 h 48 HYPERLINK l _Toc232484712 四、成交交量分析析 PAGEREF _Toc232484712 h 49 HYPERLINK l _Toc232484713 五、成交交均价分分析 PAGEREF _Toc232484713 h 500 HYPERLINK l _Toc232484714 第八章商商业市场场 PAGEREF _Toc232484714 h

10、 52 HYPERLINK l _Toc232484715 一、市场场综述 PAGEREF _Toc232484715 h 552 HYPERLINK l _Toc232484716 二、供求求关系分分析 PAGEREF _Toc232484716 h 533 HYPERLINK l _Toc232484717 三、供应应量分析析 PAGEREF _Toc232484717 h 54 HYPERLINK l _Toc232484718 四、成交交量分析析 PAGEREF _Toc232484718 h 55 HYPERLINK l _Toc232484719 五、成交交均价分分析 PAGERE

11、F _Toc232484719 h 577 HYPERLINK l _Toc232484720 第九章产产品分析析 PAGEREF _Toc232484720 h 58 HYPERLINK l _Toc232484721 一、产品品综述 PAGEREF _Toc232484721 h 558 HYPERLINK l _Toc232484722 二、个案案分析 PAGEREF _Toc232484722 h 662 HYPERLINK l _Toc232484723 第十章营营销媒体体篇 PAGEREF _Toc232484723 h 688 HYPERLINK l _Toc232484724

12、一、营销销透析 PAGEREF _Toc232484724 h 668 HYPERLINK l _Toc232484725 二、媒体体分析 PAGEREF _Toc232484725 h 771 HYPERLINK l _Toc232484726 三、典型型项目金基基森林阳阳光 PAGEREF _Toc232484726 h 766 HYPERLINK l _Toc232484727 第三篇区区域数据据篇 PAGEREF _Toc232484727 h 811 HYPERLINK l _Toc232484728 一、金水水区 PAGEREF _Toc232484728 h 811 HYPERL

13、INK l _Toc232484729 二、郑东东新区 PAGEREF _Toc232484729 h 882 HYPERLINK l _Toc232484730 三、管城城区 PAGEREF _Toc232484730 h 833 HYPERLINK l _Toc232484731 四、二七七区 PAGEREF _Toc232484731 h 844 HYPERLINK l _Toc232484732 五、中原原区 PAGEREF _Toc232484732 h 855 HYPERLINK l _Toc232484733 六、惠济济区 PAGEREF _Toc232484733 h 866本

14、月导读读保障住房房用地禁禁止用于于商业开开发5月200日，国国土资源源部下发发通知，要求各各地市、县国土土资源管管理部门门在加快快落实保保障性住住房用地地供应同同时，禁禁止借保保障性安安居工程程之名，以划拨拨方式取取得土地地后改变变用途用用于商品品住房等等商业开开发。详情请见见P8商品房市市场供、求双降降，销售售均价创创08年年5月至至今新峰值5月，郑郑州市天天气复杂杂多变，但商品品房市场场暖意不不变，成成交量虽虽小幅下下滑，但但价格环环比上涨涨6.003%，且价格格上涨幅幅度显著著高于成成交量下下滑幅度度。详情请见见P211热销项目目分析未来城销销售情况况、热销销原因 天伦水晶晶城销售售情况

15、、热销原原因 详情请见见P533营销透析析市场回暖暖之势显显著，价价格折扣扣、特价价房、一一口价促促销力度度显著缩缩小，维维系业主主关系、庆六一一亲子促促销力度度显著提提升，多多项目均均有新房房源推出出，大型型改造项项目如美美景鸿城城高调亮亮相，品品质诉求求持续攀攀升。55月，郑郑州市营营销活动动侧重于于业主关关系的维维系和提提升项目目的知名名度、美美誉度，下面将将重点介介绍普罗罗旺世的的“印象影像多彩普普罗旺世世”非专业业摄影大大赛、橄橄榄城“美丽新新娘”评评选活动动。详情请见见P633易居视点点5月供求求量虽比44月双双双下降，但成交交总量依依然维持持高位运运行，同同时价格格增长强强劲从0

16、9年年3月开开始，郑郑州市房房地产市市场成交交量出现现爆发式式增长，并且一一直处于于高位运运行，价价格也在在节节攀攀升。各各楼盘针针对集中中释放的的刚性需需求展开开了火爆爆的“接力赛赛”，并由此此诞生出出一个又又一个的的“明星”楼盘。5月又又有一些些品质楼楼盘接过过“热销的的接力棒棒”，保持了了楼市的的高位运运行，66月将会会有哪些些楼盘来来把这些些“接力棒棒”继续传传下去呢呢？让我我们拭目目以待。随着刚性性需求的的集中释释放，给给弱势下下的房地地产市场场带来了了积极的的因素，而正是是刚性需需求的大大批释放放给楼市市增强了了信心，强大需需求中的的改善性性需求和和投资性性需求也也积极入入市，保保

17、持整个个楼市的的健康稳稳定运行行。后市走势势预测：09年11-5月月，全市市新增商商品住宅宅1644.477万平方方米，同同比下降降38.10%，而成成交3228.228万平平方米，同比上上涨544.544%，单单从099年1-5月来来看，郑郑州商品品住宅市市场表现现出供不不应求的的局面，同时价价格也在在不断的的上升。因此我我们预计计在099年下半半年楼市市将会迎迎来更加加“热闹”的形势势，压抑抑已久的的强大供供应将集集中在下下半年释释放，成成交量和和价格将将会维持持相对平平稳的状状态。数字楼市市5月郑州州市商品品房基本本情况商品房27.33593.2280.29950322商品住宅宅22.9

18、9480.2270.29947644商业用房房1.0664.7990.22297222办公物业业3.3558.2220.41149177数据来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月商品品住宅项项目成交交量排行行榜1东方首府府管城区东中板块块311000.776290487442中原新城城中原区西中板块块307883.773313452333绿城.百百合公寓寓郑东新区区郑东板块块304225.998312701444新里.卢卢浮公馆馆郑东新区区郑东板块块248111.115299424005天伦水晶晶城金水区东北板块块212663.88250460116宏益华香港城城金水区东中板块块

19、172440.665212503227阳光新城城金水区东中板块块152221.997154534888御金城金水区东中板块块145663.442134450669橄榄城二七区西南板块块132661.9951534479910橡树玫瑰瑰城管城区东南板块块130663.99115242500数据来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统关注楼盘盘绿城百合合公寓20099年4月月28日日（四期期）进行行了选房房活动，共推出出6877套房源源，截至至5月底底累计成成交3112套，销售率率达到445.441%，成交均均价70014元元/平方方米。围合组团空间，增强私密性和安全性目区位及稀缺性很强的

20、保值增值；第一篇 市场场背景篇篇第一章 政策资资讯一、政策策法规保障住房房用地禁禁止用于于商业开开发5月200日，国国土资源源部下发发通知，要求各各地市、县国土土资源管管理部门门在加快快落实保保障性住住房用地地供应同同时，禁禁止借保保障性安安居工程程之名，以划拨拨方式取取得土地地后改变变用途用用于商品品住房等等商业开开发。易居观点点：国土资源源部特别别针对保保障性住住房供应应发出通通知，可可见国家家对保障障性住房房的落实实程度提提升到新新的级别别，这将将有效的的保障了了保障性性住房的的供应。土地利利用年度度计划指指标一定定的情况况下，会会根据要要求配比比不同土土地性质质的供应应量，保保障性住住

21、房用地地用途的的改变，将会改改变上市市供应量量的比例例，一方方面不能能保证保保障性住住房有效效的供应应量，促促使解决决中低收收入者住住房难的的问题不不能在计计划时间间内完成成；另一一方面，土地性性质的改改变，将将增加商商品房的的供应，在一段段时间造造成供应应量的增增加，不不利于政政府对市市场的调调控。开征物业业税提上上政府决决策日程程5月255日，中中国政府府网公布布了国国务院批批转发展展改革委委关于220099年深化化经济体体制改革革工作意意见的通通知，其中，“开征物物业税”再次纳纳入。易居观点点： 开征物物业税提提上研究究立法的的日程，说明停停留在理理论探索索层面的的物业税税,这一一次将会

22、会有实质质性的进进展，房房地产目目前交易易税费较较为复杂杂，物业业税的开开征将改改变住宅宅保有环环节税赋赋畸轻的的状况,但能否否通过该税税费抑制制房屋价价格，受受到普遍遍质疑。物业税税的开征征，将面面临诸多多问题，首先房房地产登登记体系系完善程程度较差差、小产产权房产产、房产产评估体体系等，都会为为物业税税的开征征增添麻麻烦，因因此，房房地产物物业税的的真正开开征，还还需要较较长的时时间来完完善。商品住宅宅资本金金比例335%大大限首次次出现松松动5月277日，固定定资产投投资项目目资本金金比例的的调整结结果终于于出炉。其中，保障性性住房和和普通商商品住房房项目的的最低资资本金比比例从335%

23、调调低至220%，恢复到到19996年的的水平，成为此此次调整整受惠最最大的项项目之一一。易居观点点：从20004年宏宏观调控控以来开开始收紧紧的房地地产开发发商项目目资本金金比例335%大大限将首首次出现现松动，商品住住宅资本本金比例例调低至至20%，针对对房地产产从紧的的金融政政策开始始出现松松动。220088年房地地产市场场持续低低迷加上上金融危危机的影影响，房房地产产产业遭受受严重的的冲击，资本市市场的萎萎缩，直直接造成成开发商商资金链链持续紧紧绷。此此项政策策的出台台，将会会降低开开发商融融资的门门槛，将将有效缓缓解开发发商的资资金压力力。但是是放松项项目将只只涉及住住宅项目目，商业

24、业项目成成本与收收益相差差较大，风险较较大，可可见对金金融政策策的松动动还是有有所保留留，以防防范金融融风险。表1-11-1-1 ：20009年55月全国国房地产产相关政政策列表表时间来源政策名称称主要内容容5月222日住房城乡乡建设部部、发展改改革委、财政部部 关于于印发220099-20011年年廉租住住房保障障规划的的通知从20009年起起到20011年年，争取取用三年年时间，基本解解决7447万户户现有城城市低收收入住房房困难家家庭的住住房问题题。其中中，20008年年第四季季度已开开工建设设廉租住住房388万套，三年内内再新增增廉租住住房5118万套套、新增增发放租租赁补贴贴1911

25、万户。进一步步健全实实物配租租和租赁赁补贴相相结合的的廉租住住房制度度，并以以此为重重点加快快城市住住房保障障体系建建设，完完善相关关的土地地、财税税和信贷贷支持政政策。多渠道筹筹措资金金。中央加加大对财财政困难难地区廉廉租住房房保障补补助力度度；省级人人民政府府要比照照中央的的做法，加大对对本地区区财政困困难的市市、县建建设（包包括购置置、改造造）廉租租住房和和发放租租赁补贴贴的资金金投入；市、县县人民政政府按照照国家有有关规定定多渠道道筹集廉廉租住房房保障资资金；对符合合贷款条条件的廉廉租住房房建设和和棚户区区改造项项目，商商业银行行要加大大信贷支支持力度度落实土地地供应和和各项优优惠政策

26、策。各地地区要根根据廉租租住房保保障规划划和年度度计划，统筹安安排廉租租住房用用地计划划，优先先安排建建设用地地，落实实支持廉廉租住房房建设的的各项税税费优惠惠政策，切实加加大政策策支持力力度，确确保如期期开工建建设。结合城市市棚户区区改造多多渠道筹筹措房源源。资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统表1-11-1-2 ：20009年55月郑州州市房地地产相关关政策列列表时间来源政策名称称主要内容容5月155日 郑州市市政府郑州市市城市房房地产开开发经营营管理条条例编制房地地产开发发规划和和年度计计划，应应当优先先安排保保障性住住房、危危旧改造造住房和和城市基基础设施施建设中中的拆

27、迁迁补偿用用房的开开发项目目房地产开开发用地地应当以以出让方方式或者者划拨方方式取得得房地产开开发企业业应当按按照国家家、省有有关规定定取得相相应资质质后，方方可从事事房地产产开发；房地产产开发项项目资本本金占项项目总投投资的比比例不得得低于国国家规定定的标准准。预售商品品房，房房地产开开发企业业应当依依法取得得预售许许可证明明后，方方可预售售；现房销销售，房房地产开开发企业业应当到到房地产产行政主主管部门门办理房房地产初初始登记记后，方方可现售售；房屋销销售实行行联机备备案实名名制；保障性性住房由由房地产产行政主主管部门门统一组组织销售售，严禁禁房地产产开发企企业或者者中介服服务机构构销售。

28、房地产开开发企业业销售商商品房，应当与与买受人人签订书书面合同同。合同同中应当当载明商商品房的的建筑面面积和使使用面积积、价格格、交款款方式、交付日日期、交交付方式式、质量量要求、物业管管理方式式以及双双方的违违约责任任。房地产开开发企业业应当在在房屋交交付使用用前，与与其选聘聘的物业业服务企企业按照照国家有有关规定定对托管管项目及及共用设设施、设设备进行行交接验验收，同同时向物物业服务务企业移移交该项项目的有有关资料料；房地产产开发企企业应当当在房屋屋交付使使用时，向买受受人提供供质量保保证书和和使用说说明书资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统二、市政政动态“新1007国道道

29、”计划66月底开开建5月255日，郑州交交通重点点工程建建设管理理中心发发布公告告，国道道1077郑州段段改建工工程已由由发改委委批准建建设。新建的的1077国道将将继续东东移，彻彻底迁出出郑州城城区，起起于中牟牟县万滩滩镇毛庄庄东，终终点至新新郑范庄庄南。现现有的新新1077国道将将成为市市区的一一条路，也就是是郑州的的东四环环。新新新1077国道公公开招标标后，将将于6月底开开工建设设，预计计20112年建建成投入入使用，按一级级公路标标准收取取过路费费。易居观点点：新1077国道的的继续东东移，标标志着郑郑州市城城区范围围进一步步扩大，也标志志着“郑州向向东”为主流流发展方方向，为为郑东

30、新新区的发发展提供供有利条条件。由由此郑东东新区房房地产项项目具有有较高的的发展潜潜力，区区域升温温带来楼楼盘升温温。郑州快速速公交55月288日8时时28分分全线通通车5月222日，快速公公交首期期线网测测试开始始运行。站内各各项设施施、设备备系统调调试到位位后，288日8时时28分分，快速速公交首首期9条条线网正正式全线线通车，首日客客流量突突破8万万人。如如果快速速公交运运行一直直保持良良好状态态，到220100年，郑郑州将再再建两条条BRTT专用道道。易居观点点：郑州BRRT是一一项重大大的民生生工程，它建在在郑州二二环线上上，对于于缓解郑郑州市交交通拥堵堵有着积积极作用用。BRTT作

31、为城城市的重重要交通通建设，方便市市民出行行的同时时，亦给给沿线楼楼盘带来来更为广广泛的客客户支撑撑，提供供大的升升值空间间，BRRT营销销成为一一种新的的营销模模式。三、市场场资讯1.保障障房建设设郑州南区区再建两两处经济济适用房房5月5日日，从市市规划局局了解到到，郑州州市南区区将再建建两处经经济适用用房。由由河南国国宏置业业有限公公司建设设的位于于石柱路路东、南南屏路北北经济适适用房项项目用地地面积为为470000平平方米；由河南南新世纪纪置业有有限公司司建设的的位于黄黄郭路东东、寒山山路南、环翠路路北经济济适用房房项目用用地面积积为8000077平方米米。河南省今今年将解解决廉租租房2

32、66万套 由省住房房和城乡乡建设厅厅、省发发展改革革委、财财政厅制制定的220099年廉租租住房保保障工作作计划55月100日下发，该计划划提出，今年将将以实物物方式，结合发发放租赁赁补贴，解决全全省266万户城城市低收收入住房房困难家家庭的住住房问题题。郑州市规规划局建建设两处处经济适适用房5月255日，从郑州州市规划划局了解解到，在在北三环环南、劳劳动路东东将新建建一处用用地面积积为6666000平方米米的经济济适用房房，目前前项目选选址已经经公示。在西干干渠南、紫荆山山南路两两侧“荷荷塘月色色”经济济适用房房小区建建设规划划也公布布，居住住套数为为11448户。易居观点点：以经济适适用房

33、和和廉租房房为主的的保障性性用房，致力于于解决中中低收入入家庭的的住房困困难问题题，在民民生方面面来讲，有利于于社会的的和谐稳稳定发展展；另一一方面，或对商商品房的的销售产产生一定定的冲击击，但仅仅限于部部分的中中低档楼楼盘。2.市场场新规不缴劳保保金不能能办理房房屋预售售证5月133日，郑郑州市建建委下发发通知，即日起起至今年年12月月31日日，凡郑郑州市行行政区域域内新开开工的房房地产开开发项目目，劳保保金费用用在500万元以以下（含含50万万）的，办理商商品房预预售许可可证前需需一次性性缴纳缓缓缴的劳劳保金；劳保金金费用在在50万万元以上上的，在在办理商商品房预预售许可可证前需需缴纳劳劳

34、保金费费用的770，剩余部部分在工工期完成成前3个个月内缴缴清。易居观点点： 本次郑郑州市建建委下发发通知，竭力整整顿制止止目前房房地产开开发中存存在的不不缴、漏漏缴劳保保金的现现象，也也是对郑州市市人民政政府关于于促进房房地产业业持续稳稳定健康康发展的的若干意意见（郑政文文200081733号）和和郑州市市人民政政府关关于进一一步加快快房地产产业健康康发展的的若干意意见（郑政20009224号）中有关关劳保金金缴存方方式的进进一步细细化。通通知的实实施将进进一步保保障施工工工人的的权益，维护房房地产市市场稳定定发展。郑州市将将上调住住房公积积金缴存存基数7月1日日起，郑郑州将调调整住房房公积

35、金金缴存基基数。月月缴存基基数上限限由去年年的57756.25元元提高至至今年的的66119元，缴存比比例没有有变化。易居观点点：按照国家家政策，住房公公积金月月缴存基基数每年年需调整整一次。住房公公积金的的缴存数数额以职职工工资资总额为为基数，上调住住房公积积金缴存存基数，职工住住房公积积金月缴缴额增多多，可支支配购房房款增多多。设定定缴存基基数上限限，有利利于防止止利用公公积金偷偷税漏税税。第二章 经济环环境一、工业业增加值值工业增加加值增幅幅下探幅幅度减缓缓图1-22-2 ：20008年年4月20009年年4月规规模以上上工业增增加值增增幅走势势图资料来源源：郑州州市统计计局20099年

36、1-4月，规模以以上工业业完成增增加值3361.1亿元元，同比比下降33.2%，但44月完成成增加值值1011亿元，同比增增长3.1%。本月大大中型企企业增速速下降幅幅度减缓缓，小型型企业增增长明显显。099年1-4月，大中型型企业完完成增加加值1770.99亿元， 同比比下降111.77%，降降幅比一一季度减减少2.5个百百分点。小型企企业完成成增加值值1900.2亿亿元，同同比增长长5.66%，增增幅比第第一季度度提高11.5个个百分点点。轻工工业对全全市的拉拉动明显显，重工工业增速速实现正正增长。二、进出出口出口总值值继续下下降，进进口出现现小幅上上扬图1- 2-33： 郑郑州对外外贸易

37、增增长情况况走势图图资料来源源：郑州州市统计计局20099年4月月，全市市进出口口总值2284221万美美元，同同比减少少9.881%。本月全全市出口口总值环环比同比比继续下下跌，但但进口总总值出现现环比大大幅增加加，本月月从加拿拿大进口口总值出出现大幅幅增加。三、固定定资产固定资产产投资增增速急继继续稳步步上升图1- 2-44：郑州州市城镇镇固定资资产投资资增幅走走势图资料来源源：郑州州市统计计局09年11-4月月，全市市城镇固固定资产产投资完完成4559.66亿元，同比增增长299.3%。本月月在国有有及国有有控股投投资拉动动下，全全市固定定资产投投资同比比继续小小幅上升升，随着着全年固固

38、定资产产投资逐逐步落实实，预计计未来几几个月，全市城城镇固定定资产投投资将会会稳步上上升。四、社会会零售总总额社会零售售总额增增长继续续回落图1- 2-55：郑州州市社会会消费品品零售总总额增幅幅走势图图资料来源源：郑州州市统计计局4月，全全市社会会消费品品零售总总额同比比继续下下滑。11-4月月，全市市社会消消费品零零售总额额完成4461.3亿元元，同比比增长117.77%。第三章 房地产产投资20099年1-4月，全市房房地产市市场投资资95.86亿亿元，同同比增长长0.55%，较较去年同同期增速速下降明明显。一、开发发投资额额图1- 3-11：郑州州市房地地产开发发及住宅宅开发投投资同比

39、比增幅走走势图资料来源源：郑州州市统计计局20099年1-4月，全市房房地产开开发投资资增速继继续下落落，其中中房地产产开发投投资完成成同比小小幅上涨涨，住宅宅开发投投资同比比出现负负增长。二、房地地产建设设指标施工面积积止跌回回升图1- 3-22-1 ：郑州州市商品品房及住住宅施工工面积同同比增幅幅走势图图资料来源源：郑州州市统计计局09年11-4月月，全市市商品房房施工面面积开始始止跌回回升，经经过之前前房地产产投资的的进一步步落实，本月房房地产施施工面积积开始出出现转暖暖迹象。随着政政府加大大保障性性住房投投资的落落实，预预计未来来几个房房地产施施工面积积将会稳稳步回升升。竣工面积积增幅

40、继继续走高高图1- 3- 2-11：郑州州市商品品房竣工工面积同同比增幅幅走势图图资料来源源：郑州州市统计计局09年11-4月月，全市市商品房房竣工面面积988.4万万平方米米，同比比增长550.77%，继继续保持持较高的的增长了了态势。目前开开发商把把主要精精力都投投入到现现有在建建项目上上，致使使商品房房竣工项项目越来来越多，郑州的的现房时时代即将将来临。第二篇 市场场分析篇篇第四章 商品房房市场一、市场场综述5月郑州州市商品品房市场场供、求求双降，销售均均价创008年55月至今今的峰值值图2-44-1： 20008年年5月至至20009年55月郑州州市商品品房供求求走势图图资料来源源：C

41、RRIC中中国房地地产决策策咨询系系统表2-44-1：郑州市市5月商商品房各各类指标标变化表表指标20099年4月月20099年5月月同比增长长（%）环比增长长（%）供求比1：1.571：3.41100.87116.76供应量（万m2）61.55427.335-43.46-55.56成交量（万m2）96.88393.22813.558-3.667成交价格格（元/ m2）474665032218.7796.033成交总额额（亿元元）45.88646.99434.9922.144资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月，郑郑州市天天气复杂杂多变，但商品品房市场场暖意不不变，成成交量

42、虽虽小幅下下滑，但但价格环环比上涨涨6.003%，且价格格上涨幅幅度显著著高于成成交量下下滑幅度度。成交量下下滑主要要源于近近期项目目促销力力度显著著减弱，部分项项目公开开涨价，价格的的上调在在一定程程度上制制约成交交量的攀攀升。受受传统销销售淡季季的影响响，后续续月份开开发商推推盘力度度将持续续走弱，成交价价格将在在现有基基础上小小幅波动动。二、供求求关系分分析供应量剧剧降，成成交量小小幅萎缩缩，供求求关系较较为严峻峻图2-44-2：20008年55月至220099年5月月郑州市市商品房房供求关关系对比比图资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月，郑郑州市商商品房市市场供应应

43、量下滑滑态势显显著，成成交量环环比下滑滑3.667%，供求比比高达11：3. 411，处于于08年年5月份份至今的的第二位位，供求求态势较较为严峻峻。09年22月至今今，商品品房市场场回暖态态势显著著，月均均去化面面积高达达86.19万万平方米米，但月月均供应应面积仅仅30.09万万平方米米，供不应应求的态态势极为为严峻。传统销销售淡季季的到来来、开发发商对后后市的看看好将导导致后续续两月供供应量的的持续走走低，“库存房房源”将依然然是短期期内重要要的去化化来源，库存压压力减小小，088年至今今的供过过于求态态势将有有所缓解解。三、供应应量分析析供应量下下滑态势势显著图2-44-3：20008

44、年55月至220099年5月月郑州市市商品房房供应量量比对图图资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月，郑郑州市商商品房新新增供应应量一改改4月份份大幅回回升势头头，新增增供应量量仅277.355万平方方米，同同比下滑滑43.46%，环比比下滑555.556%，一方面面源于44月份供供应放量量，在一一定程度度上透支支五月份份供应量量；另一一方面，绿城天天气渐热热，后续续看房客客户将显显著减少少，开发发商着手手进行库库存房源源的去化化；最后后，近期期市场“量价齐齐升之势势”使得开开发商看看好后市市，部分分项目公公开提价价使得“捂盘惜惜售”苗头出出现。本月，从从商品房房供应结结构看

45、，住宅类类占比虽虽由922.177下调至至83.87%，但主主导地位位不容撼撼动；办办公类物物业一改改09年年3-44月的“零供应应”，供应应量高达达3.335万平平方米，创099年以来来的峰值值，本月月供求结结构占比比高达112.225%；商业类类物业供供应量环环比下滑滑态势显显著。四、成交交量分析析成交量环环比下滑滑3.667%，暖意延延续图2-44-4：20008年5月-20009年5月郑州市市商品房成交量量走势资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月，郑郑州市商商品房成成交量为为93.28万万平方米米，同比比上涨113.558%，环比下下滑3.67%，成交交量虽小小幅下

46、滑滑，但依依然延续续09年年2月份份以来的的回暖之之势。09年22月份以以来，商商品房成成交量回回升之势势显著，主要受受系列宏宏观销控控影响，购房者者切实享享受到价价格优惠惠，积压压的刚性性需求集集中释放放影响。现随着着市场回回暖，楼楼盘促销销力度显显著走弱弱，利于于房地产产发展的的调控政政策不断断出台，开发商商对后市市较为看看好，部部分项目目公开涨涨价导致致5月份份成交价价格显著著上扬导导致成交交量小幅幅下滑，传统销销售淡季季的到来来使得开开发商推推广、促促销力度度显著减减弱，后后续成交交量将逐逐步走低低，预计计“金九银银十”黄金销销售季节节将出现现大幅反反弹。五、成交交均价分分析销售均价价

47、上扬之之势显著著，创008年55月至今今的峰值值图2-44-5：20008年55月-220099年5月月郑州市市商品房房成交均均价走势势图资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月，郑郑州市商商品房成成交均价价为50032元元/平方方米，同同比上涨涨18.79%，环比比上涨66.033%，销销售均价价创088年5月月至今的的峰值。09年44-5月月，商品品房成交交均价环环比上扬扬幅度均均在6%以上，主要有有以下因因素：= 1 * GB2新开盘盘项目显显著增多多，在售售项目中中许多有有保留房房源的推推出，特特价房、一口价价等促销销活动显显著减少少，带动动整体成成交均价价的攀升升；=

48、 2 * GB2促销手手段多样样，买房房送装修修、低首首付等活活动带动动成交单单价的提提升，但但消费者者切实享享受到购购房优惠惠或较低低的置业业门槛；= 3 * GB2项目单单价提升升，如中中原新城城、怡丰丰新都汇汇销售价价格显著著提升。近期成交交量、价价回升态态势显著著，但消消费者对对价格依依然较为为敏感，老城区区城中村村改造提提供大量量房源，未来市市场竞争争将日益益激烈，价格优优势将更更加显著著，预计计后市价价格将在在现有基基础上小小幅波动动。第五章 土地市市场一、本月月公告土土地分析析1、地块块供应走走势分析析图2-55-2-1：郑郑州市55月土地地市场供供应走势势资料来源源：CRRIC

49、中中国房地地产决策策咨询系系统5月郑州州市土地地市场供供应较44月有所所减少，集中放放量155.544万平方方米，共共投放33幅土地地，但单单宗土地地面积较较大。其其中有22幅土地地为之前前流标土土地重新新上市挂挂牌，因因此对开开发商吸吸引力较较小。2、供应应结构分分析 图2-55-2-2：郑郑州市55月土地地供应用用途结构构资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月，全全市土地地供应主主要集中中在工业业用地，出让的的单宗最最大土地地位于经经济技术术开发区区，占地地面积在在7.88万平方方米，交交付时已已达到五五通一平平；其他他两幅为为住宅和和商务金金融用地地，其中中惠济区区花园

50、路路西、金金达路南南地块，已在220088年111月公开开挂牌，该地块块规划用用途为商商务金融融，但当当时因为为无人问问津而流流标，本本月又重重新挂牌牌，该地地块用地地性质在在区域中中目前还还不适合合开发，因此流流标的几几率很大大；另一一幅土地地位于郑郑东新区区东风东东路以西西，安平平路以北北地块，该地块块也是在在20007年曾曾经挂牌牌出让，流标后后本月重重新挂牌牌，该地地块位置置相对较较好，距距郑州新新客运东东站较近近，但目目前区域域配套很很不完善善。二、本月月成交地地块分析析图2-55-3-1郑州州市5月月土地成成交明细细表燕凤路东东、中州州大道西西、郑汴汴路南、世纪欢欢乐园北北金水区城

51、镇住宅宅、商业业12044783.888323662郑州永恒恒万通置置业有限限公司;河南省省清华房房地产开开发有限限公司郑汴路南南、未来来路东、陇海铁铁路北、商贸路路西金水区城镇住宅宅、商业业2281164.35.411626886河南捷宏宏置业有有限公司司;河南南省鑫山山实业发发展有限限公司博学路西西、汉风风路北郑东新区区科研90566.13.5465河南联发发科技工工程有限限公司商鼎路南南、康平平路东郑东新区区商务金融融355449.66464522河南中烟烟工业公公司商务外环环路西、九如东东路南郑东新区区商务金融融50588.413759民生金融融租赁股股份有限限公司正光路南南、中兴兴路

52、西郑东新区区城镇住宅宅731338.55488888河南新城城置业有有限公司司相济路南南庙张街街西郑东新区区城镇住宅宅135770.224700河南超达达置业有有限公司司数据来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统本月土地地成交77幅地块块，成交交48.50万万平方米米，占本本月供应应量的666.220%。本月成成交土地地以商住住为主，成交444.444万平平方米，占总成成交量的的91.62%。金水水区成交交两幅土土地，均均为城中中村改造造项目，成交量量较大，占总量量的711.888%。三、重点点地块郑汴路南南、未来来路东、陇海铁铁路北、商贸路路西地块块1、地块块指标分分析表2-55-

53、4-1郑汴汴路南、未来路路东、陇陇海铁路路北、商商贸路西西地块经经济指标标列表 郑汴路路南、未未来路东东、陇海海铁路北北、商贸贸路西 未来路路郑汴路路交叉口口向南挂牌 / 金水区区 内环环外626886 七通一一平安置区AA-022-044210889.99商务金融融403.006520415528.68安置区AA-011-066292009.55商务金融融403.006520开发区AA4公共设施施（供电电）240.88303025446833.833开发区AA-011-011118113城镇住宅宅、商务务金融10003.553025开发区AA-022-011406

54、227.55城镇住宅宅、商务务金融10006.886025开发区AA-033-055423333.99城镇住宅宅、商务务金融10006.556025开发区AA9城镇住宅宅、商务务金融241.776025开发区AA-044-033157008.44城镇住宅宅、商务务金融10004.553525开发区AA-011-099369778.22商务金融融、城镇镇住宅12006.776020开发区AA-011-088245886.66商务金融融、城镇镇住宅12006.776020数据来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统2、发展展前景分分析表2-55-4-2：郑郑汴路

55、南南、未来来路东、陇海铁铁路北、商贸路路西地块块周边土土地情况况对比表表管城回族族自治区区 芦邢邢庄 住宅 挂牌230228020088-6-14916 货栈街街南,老老1077国道西西宗地 住宅 挂牌 29991120066-122-5 13559 航海东东路北、城东路路两侧 住宅、商业 挂牌 70003120099-2-16 3344数据来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统表2-55-4-3：郑郑汴路南南、未来来路东、陇海铁铁路北、商贸路路西地块块周边住住宅情况况对比表表孔雀城住宅2302280/建业香槟槟圣园住宅2991115487727877.599兰桂住宅10766541

56、33340655.388伟业芝华华室住宅1027774391132300.322聚锦苑住宅114994852224477.844建业置地地广场住宅、办办公、商商业4827766770014233.6数据来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统分析： 地块位位于未来来路郑汴汴路交叉叉口向南南，属于于郑州市市的金水水区，周周边以建建材家居居批发市市场为主主，居住住氛围一一般，但但紧邻未未来路，郑汴路路，区位位优势明明显。该该地块55.155号摘牌牌，成交交价为6626886万元元，每亩亩地价为为1833.166万元，楼板价价为5007.777元/平方米米，与周周边项目目成交价价格相比比，具

57、有有较强的的市场竞竞争力。城中村改改造是最最近几年年市场供供应的主主力军，热点区区域吸引引了许多多知名开开发商不不断进入入，相当当数量的的超大规规模的城城中村改改造项目目已经立立项，近近两年将将会形成成有效的的市场供供应，将将会对市市场造成成较大的的影响。第六章 商品住住宅市场场一、市场场综述图2-66-1：20008年55月至220099年5月月郑州市市商品住住宅供求求走势图图资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月，郑郑州市商商品住宅宅供应量量22.94万万，同同比下降降50.1%，环比下下降599.566%；5月，郑郑州市商商品住宅宅成交量量80.27万万，同同比上涨涨1

58、3.66%，环比比下降66.177%；5月，郑郑州市商商品住宅宅成交价价格为447644元/，同比比上涨222.000%，环比上上涨7.61%；5月，全全市商品品住宅市市场表现现依然火火爆，供供应同比比环比皆皆出现下下降，且且下降幅幅度明显显；而成成交却似似乎不受受供应减减少的影影响，虽虽较上月月小幅下下滑，但但依然维维持在高高位运行行，未有有跌破880万平平方米大大关；成成交均价价亦是创创造历史史新高。5月受全全市几个个大规模模项目的的开盘，积累一一段时间间的客户户集中在在本月爆爆发，同同时借助助4月份份开盘的的部分项项目，成成交量在在本月显显现，致致使本月月成交量量环比虽虽有小幅幅下降，但

59、仍然然维持在在很高的的成交体体量；供供应量的的减少，并未导导致去化化存量的的减少。表2-66-1：郑州市市20009年55月商品品住宅各各类指标标变化表表供求比0.6660.299-55.38%56.006%供应量（万m22）56.77222.994-50.10%-59.56%成交量（万m22）85.55580.22713.666%-6.117%成交价格格（元/ m22）442554764422.000%7.666%成交总额额（亿元元）37.88638.22538.669%1.033%资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统二、供求求分析商品住宅宅供求形形势进一一步转好好图2-66

60、-2-1：220088年5月月至20009年年5月郑郑州市商商品住宅宅供求情情况比对对资料来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系系统5月，全全市商品品住宅供供求矛盾盾进一步步缓和，一方面面本月供供应量环环比同比比皆出现现大幅下下滑，但但成交量量同比继继续小幅幅上升，环比虽虽小幅下下降但成成交体量量依然较较大，继继续消化化现有库库存量，全市商商品住宅宅供求矛矛盾得到到进一步步缓和。随着刚性性需求的的进一步步释放，现有的的改善性性需求和和投资性性需求在在刚性需需求的带带动下开开始进入入市场，这将进进一步维维持房地地产市场场良好平平稳的运运行。三、供应应量分析析1供应应量分析析供应量放放缓图2