城中村改造可行性研究报告

1、目 录 HYPERLINK l “_TOC_250019“ 第一章 编制依据及工程概述1 HYPERLINK l “_TOC_250018“ 1、可研报告编制依据1 HYPERLINK l “_TOC_250017“ 2、所在地块的现况1 HYPERLINK l “_TOC_250016“ 3、改造的总体方案1 HYPERLINK l “_TOC_250015“ 4、城改工程的简介2 HYPERLINK l “_TOC_250014“ 5、主要经济技术指标2 HYPERLINK l “_TOC_250013“ 其次章 工程所处的背景4 HYPERLINK l “_TOC_250012“ 1、渭

2、南市情4 HYPERLINK l “_TOC_250011“ 2、渭南市经济进展状况7 HYPERLINK l “_TOC_250010“ 3、城市进呈现状10 HYPERLINK l “_TOC_250009“ 4、工程的提出11 HYPERLINK l “_TOC_250008“ 第三章 工程建设的必要性和可行性13 HYPERLINK l “_TOC_250007“ 1、工程建设的必要性13 HYPERLINK l “_TOC_250006“ 2、工程建设的可行性14 HYPERLINK l “_TOC_250005“ 第四章 渭南市房地产市场进呈现状与推测16 HYPERLINK l

3、“_TOC_250004“ 1、房地产业进呈现状16 HYPERLINK l “_TOC_250003“ 2、市场需求量推测16 HYPERLINK l “_TOC_250002“ 3、产业趋势分析17 HYPERLINK l “_TOC_250001“ 第五章 建设该工程的相关分析18 HYPERLINK l “_TOC_250000“ 1、工程实施单位简介182、主要建设条件简述184、工程优、劣势、时机分析195、工程定位分析20第六章 工程总体规划221、规划设计指导思想222、工程规划设计原则223、工程规划目标23第七章 创立渭南优秀城中村改造工程的措施251、节能保温措施252、

4、工程建设中对环境影响的处置263、劳动安全与消防安全274、工程实施进度打算29第八章 工程投资估算301、工程开发本钱估算302、工程销售估算303、工程投资评价31第九章 资金筹集打算321、融资方式322、资金的治理与使用33第十章 社会评价效应34第十一章 工程研讨结论35 10贠张村二组城中村改造工程可行性争辩报告第一章 编制依据及工程概述1、可研报告编制依据20222022 年；20222022 年；允张村二组城中村改造工程实施方案；渭南市临渭区经济进展局关于允张村二组城中村改造工程6)各主管部门批准的有关资料；2、所在地块的现况所，南临站北路，西临站北路农贸市场，北临纺机家属院。

5、该地块用13.6185020011000民违章建房现象严峻，使得现有住房产权状况简单，道路、水、电等根底配套设施极差，加上租房的外来人口增多，治理难度较大，严峻影响了渭南城市面貌。3、改造的总体方案工程改造。打算由村委会牵头成立拆迁组，将贠张村二组整体撤除，住房可以对外出售。4、城改工程的简介13.618二组将该幅土地依法出让给渭南正通房地产开发建砖混多层两栋，框架构造高层一栋，总建筑面积2022030002022720226竣工，历时两年落成。该小区建成后，拥有专属的休闲场地，完善的区内配套，可以极大改善原村组村民的住房现状。同时，由于该城改工程西邻农贸市场，南临站北路，对面不远处就是渭南火

6、车站广场，四周较多居住小区，配套设施齐全，交通环境便捷，地理位置优越，投入使用后，定将成为渭南城中村工程的亮点工程。5、主要经济技术指标用地面积用地面积代征道路面积建设面积总建筑面积20220 M2容积率容积率绿化率25%住宅套数192其次章 工程所处的背景1、渭南市情108 581103534133552。东与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠延安、铜川182.3149.7渭南市下辖一区临渭区、两市韩城、华阴、八县华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平和渭南高区， 196个乡、镇、办事处，其中建制镇107133235村。202254696.41313458.

7、844.8%。36108、310101、106743.2268.46090100万部，移动 用户1285.3省其次。1的槽谷地形仰瓦状秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山3302645气候水文，010，118.7134.18卡/平方厘米，是关中地区热量的高值区。无霜期为1992245086085702.56/秒。8.8815.1米，全市水资源总量20.06亿立方米扣除重复计算量4.4486.925.55动物植物生态条件多样，生物资源丰富。全市有野生维管植物 190 余科80025001501773436021115023关中驴、奶山羊等畜种有名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡

8、、大天鹅等20202262050120400100038.7868.129.3。矿产资源51383132225550吨，主要集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北1502.761.081.32406人文旅游全市现有馆藏文物21025件组，旅游文物资源5456处，列入保护61924有国家级重点风景名胜区两处。以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰矗立，72 峰排列其周，如同一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是著名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于 2龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉；以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室

9、宫廷文化的缩影。少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。2、渭南市经济进展状况 经济进展“十一五”进展以来，渭南市紧紧围绕全面建设小康社会的宏伟目标，坚持以科学进展观为统领，以加快进展为主题，以工程建设为重点，抓住加快中心城市建设、型工业化、农业产业化和效劳业现代化等关系全市经济社会进展的关键领域，团结一心，奋力拼搏，全市经济社会呈现又好又快的进展态势。农业优势明显。初步形成了以粮棉油、果菜、奶畜、林果为主51315886果品生产基地。全年水果产量稳定在15020076.8420水安得利、富平三阳等企业为主的果汁

10、加工企业，年加工力量达 21万吨，是陕西最大的果品冷藏群和全国最大的果汁生产基地。现代工业初具规模。能源、化工、食品、建材、有色、机械、167.71/3119160主的冶炼工业，年产钢材153高科、容厦、荣国、利君恒心堂、美邦、博爱等制药企业为主的现代31精细化工、设备制造、电子信息等6长 40以上，是全市经济增长最快的区域。韩城龙门生态工业园被国家环保总局确定为循环经济示范园。快增长。全年实现社会消费品零售总额102.813.6%；居1.714.815.7%。信息、询问等型效劳业进展较快，传统效劳业市场活力增加。全年完成外贸出口总额0.7821.5310034.8地方财政收入增长加快，社会保

11、障体系日趋完善。全市地方财12.0233.4%。就业和再就业工作力度进一步4.693.7%。各项社会事业全面进展，城乡人民生活水平不断提高。全市共256.8123505313295.622.52774.51543241716910680415486%，医疗条件不断改善。电89.5285.52成功屡次举办全国性的体育赛事和全市第十届运动会。华县皮影戏、梨花开等文艺作品获全国及全省“五个一工程”奖。3、城市进呈现状，049001.6/秒。360193422101015231.633.5渭南市是陕西省兴的工业城市和关中东部交通要道，市域政 治、经济和文化中心，以能源、化工、机械、轻纺、食品和旅游为主

12、导产业，工商贸协调进展的型现代化中等城市。撤地设市以来，中1360市根底设施水平进一步提升，城市功能日趋完善。建成水厂21065560039024.6124位被命名为省、市级“园林式单位13011213或更长一段时期的努力，把渭南建成西北地区的社会进步的文明城 进展规划，到202250 50标准建设、高效益经营、高水平治理城市，完善提高中心区，重点进展高区，乐观开发渭北区，稳步改造老城区，加速“西进北扩”2022 4045配套完善、统一规划、建设精品的思路，着重搞好道路、供排水、供电、供热、供气、绿化、治污等工程建设，逐步完善城市根底设施体系。4、工程的提出社会设施齐全，交通便利，地理位置优越

13、，区位优势明显。建设该工程首先是改善了贠张村二组50一项重要的民生工程，具有重要的社会效益；其次，工程建成后，优和增值。对完善城市形象、提高城市品尝，提高城市实力、改善人民已得到有效解决，经过反复争辩论证，提出了建设方案。因此，工程的提出符合有关要求。第三章 工程建设的必要性和可行性1、工程建设的必要性 工程建设满足城市规划要求与发挥综合开发效益的需要。依据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，这样就可以抑制分散投资、文教、卫生、效劳等设施配套建设，到达开发一片、建成一片、收益求，以住宅建设为主，集中建设居民住宅小区，将加快市区统一规划开发的建

14、设步伐，提高城市综合开发的力量和效益。 工程建设是解决中低收入家庭住房困难的需要。渭南市作为拥有548万人口的大市，但城市建设缓慢，城市居民的问题。加快渭南城市建设，是渭南市委、市政府确定的在今后要齐全、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优划规划设计方案，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，南打好坚实的根底。 工程建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要。改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们造工程可以很好的解决村民的住房需求，工程建设格外必要。 工程建设是拉动内需、促进经济进展的需要。首先是加快经济进展的需要，1995在于投资，投资对经济

15、增长的奉献率到达70%以上，而消费对经济增长的奉献率仅30%左右，也就是说，要实现渭南市经济的快速进展， 的重要方面。其次是在全球经济危机的状况下，扩大内需的需要。全只有在扩大内需上下功夫，而大力进展房地产是扩大内需的有效手 段。2、工程建设的可行性 工程建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求国务院关于解决城市局部中低收入家庭住房困难的假设干意见发等相关的法律、法规和政策规定。 工程建设符合城市总体规划和进展方向贠张村二组城中村改造工程，符合城市总体规划的土地用途要求，符合城市规划要求，符合城市中心的进展要求。 市场前景良好托付西安设计院进展高水平、高档次的规划设计，功能齐全，设施到位，环境

16、优雅，品位高尚，特别是在住宅面积、户型、价格等方销售价位合理，完全能够满足各个层次、各个类型消费承受度。销售市场开发的角度上分析，该工程是有保的、可行的。第四章 渭南市房地产市场进呈现状与推测1、房地产业进呈现状渭南市房地产业起步较晚，但近几年随着住房制度改革的推的进展，全市建筑业也得到快速进展。据统计，全市现有800万元以上注册资金的房地产开发企业5927化进程。2、市场需求量推测2022年渭南中心城市建成区面积到达5050康社会城镇居民人均居住面积30平方米的住房标准，将来9年内，渭南中心城市将有760万平方米的住宅需求。依据渭南市国民经济和2022 年渭南市中心城市建成区面积到达4045

17、积254300万平方米的住宅需求。由此可见，渭南中心城市房地产开发潜力和空间巨大。四周居住用房多为70年月建设，在构造、面积、功能等方面不能满足后，卫生条件和居住环境较差，多数已经破败甚至成为危房，已不能满足经济较好家庭的居住需求，进展危旧房屋和城中村改造势在必 行。化，局部富有家庭出于对不同居住环境的需求及保值等因素的考虑，把购置房产作为一种长期投资活动。3、产业趋势分析心区，重点进展高区，乐观开发渭北区，稳步改造旧城区，这为房地产业的快速进展供给了宽阔的空间。第五章 建设该工程的相关分析1、工程实施单位简介公司下设开发部、工程部、销售部、财务部、前期物业治理部、25级职称20人，初级5名。

18、公司组织机构齐全，技术、治理力气雄厚， 本，质量第一”的理念，坚持品牌经营，良性进展的模式，在各级领了开发员张二组城中村改造工程的力量和根底。2、主要建设条件简述1供水DN1000mm从该干线引入。雨水、污水排放利用站北路现有DN2100mmDN1800mm可以就近排入。供电104供热工程建成后，拟从站北路热力公司所敷设的热力管道干线接入。5燃气工程建成后，向渭南市自然气公司申请接入自然气管网。6电信工程建成后，向渭南市电信分公司申请敷设电信管线。7其他该小区内的道路、绿化以及所需的各种市政条件及根底设施配至本工程红线内。综合来说，贠张村二组城中村改造工程所处于站北路中段北侧，给排水、供电、供

19、热、燃气、通信等外部设施系统齐全，距离较近，保障性牢靠，均可满足工程建设需要。3、设计方案简述该工程属于城中村改造工程，建成后的小区主要安置村组村民，户型。最北边1 号楼砖混六层，共6 个单元，其中设计4 个单位为两90 平米左右；2 115 平米左右。工程2 号楼，共2 个单元，户型以三室为主，面125 3 2 个单元，88 平米115 1 32022 余平米。力争在做好楼体设计的同时，留意小区内的环境，为住户供给一个温馨、舒适的居住环境。4、工程优、劣势、时机分析工程优势本工程位于渭南市站北路中段，毗邻陕铁院，周边银行、菜市场、学校、火车站、汽车站、饭店等市政配套齐全。站北路是连接渭南老城

20、区的主街道，该工程周边的企事业单位较多，居住气氛深厚。工程劣势四周居住环境杂乱，整体未形成文化理念居住社区，给人整体印象档次较低。该工程位于渭南市区东南方位，受渭南城市“西移北扩”的规划影响，局部客户简洁受到政策的影响而选择西北地段。该工程周边整体形象较差，规模小，地块、地貌不够抱负，对工程的品牌提升和市场推广有肯定影响。该工程不能供给住房按揭贷款，市场环境假设进一步恶化，销售周期将会延长，工程开发的资金压力将会增大。工程时机该工程周边的居住群体，对原生活地段的认知、认可所带来的怀旧感，将成为该工程的推广时机。该工程设计住宅户型面积区间适中，对于购置力量较弱，但又有刚性购房需求的客户群体而言存

21、在消费时机。5、工程定位分析1地理位置分析优雅的居住气氛，加上日渐完善的配套设施，对于手中资金有限，但又想在渭南城区购房置业的住户来讲，是一种圆梦的时机。2面积区间定位势。88115际的利用空间，同样的使用功能，在设计上提高利用率后，将使购房本钱削减，购房的打算也就更简洁实现。销售价格定位，综合各方面因素，做到合理化、市场化的定价。目标客户定位几类：该工程住房主要为贠张村村组村民的安置用房；在周边居住年限较长，具有肯定购置力的工薪阶层；周边接近县城、乡镇收入较高的村民；在渭南工作的有置业需求，购置力有限的外地年轻人；，打算改善居住条件的改善性客户。第六章 工程总体规划1、规划设计指导思想 立足

22、城市创卫，构建和谐环境念的高品质居住环境,力求人与人的和谐相处。本工程结合城市规划的要求，力求做到建筑、小区、城市浑然一体。设计在满足规划要求的根底上，适当加大建筑后退红线距离，均满足规划要求。同时在建 彰显地块优势，创立人文绿色见绿，将小区绿化与城市有机结合。2、工程规划设计原则 留意规划设计方案的经济可行性满足住宅的居住性、适用性、安全性、耐久性和经济性。制造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境美丽的经济适用房小区。住以满足不同的居住需要。 加强空间围合，提高居住安全性小区依据空间的不同属性和人的行为规律规律，将小区用地空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全品质。 增加小区进展的

23、可持续性略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。 坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，制造舒适、美丽、卫生、清静的生活环境。规划性及舒适性，做到以人为本，为人效劳。在满足日照、采光和通风的根底上，着重进展绿地系统规划，使居民最大程度接近自然，享受自然，保证居民的身心安康。 符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则。规划立足实际，面对将来，依据高起点、高质量、高标准的原则然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。3、工程规划目标 力求使小区与城市形成有机、统一的整体。 具有完整、清楚的空间形态构造和层次丰富的公共空间及景观环境。 具有完善的公共

24、设施，为居住者供给安全、安康、舒适的居住生活场所。 为居住者供给一个识别性强的、能够认同的生活居住环境。第七章 创立渭南优秀城中村改造工程的措施1、节能保温措施措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；乐观承受对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度目标。围护构造的保温材料选择和构造方案如下：屋面： 选用150mm 厚水泥聚苯保温板做保温层， 材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数(m2.k)外墙：一般内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级

25、，空气渗透性能属标准GB7108第3GB7108第4均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),承受保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：一般内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k) 节能措施、材料、工艺的应用UPVCSBS玻璃；单元分门户承受钢制三防门；楼道照明承受红外线光控开关；表；水表承受远程把握装置；变压式通风道等技术的应用。2、工程建设中对环境影响的处置、噪声污染噪声及施工人员的活动噪声。B、施工中扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料白灰、水泥、沙子、石子、砖等的现场搬运及

26、堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。C、废水污染辆冲洗水。D、固体废弃物装修材料。 工程建设中对环境影响的处置措施噪声与扬尘，为削减其环境污染，应做到：A、现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位， 机械和车辆，削减尾气污染，施工道路经常保持清洁，潮湿，以削减B、施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进展，吊装设备噪声满足环保要求。C、施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到工，同时交付使用。D、建筑垃圾准时清理，文明施工，在使用机械设备旁树立屏障，削减施工机械的噪音。3、劳动安全与消防安全工程建设中的劳动安全与消防安全的争辩是在已确定

27、的技术方劳动者和财产可能产生的担忧全因素，并提出相应的防范措施。 劳动安全A、危害因素和危害程度分析a、有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危急性的原料、易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火能性。b、危急性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危急性作业场所，可能对人身造成的危害。B、安全措施出相应的安全措施方案，主要有：a、在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。b、对危急部位和危急作业应提出安全防护措施方案。c、对危急场所，按劳动安全标准提出合理的生产

28、工艺方案和设置安全间距。 消防安全主要分析工程在建设过程中与投入使用后可能存在的火灾隐患消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。A、火灾危急性分析性，包括储存物品的火灾危急性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危急性，运输过程中的火灾危急性等。B、了解工程四周消防设施状况工程的距离等，确定工程对公安消防机构的依托程度。4、工程实施进度打算空间上尽可能的组织平行搭接施工。20227202262202252022620227多层建设正负零。体封顶，3框架高层完成根底局部。2022620224，2320226第八章 工程投资估算13.6283栋，其中1#、2#楼为多层住宅，3#楼为高

29、层住宅，总建筑面积20220509800102001、工程开发本钱估算目前已投入拆迁费用：160前期工程费用：40包含规划勘测设计费、可行性争辩费、三通一平费、建筑设计费等。3房屋开发费：1100/20220=2200包含建安工程费、附属工程费、室外工程费、绿化等费用。4城市配套设施费用：1205开发费用：60包含治理费、财务费、销售费、其他费等。6不行预见费用：50本钱估算：160+40+2200+120+60+50=26302、工程销售估算9800102002900/的销售均价来计算：A、住宅销售额：2900/10200=2958B、住宅销售税费：2印花税：29580.5%=152958-2630163-15=1503、工程投资评价工程总投入约：2630销售回款总额：2958销售利润：150工程投资利润率约为：6 %为保守，工程销售单价依据市场销售前景，实际还有可提升空间，工程开发本钱也有降低的空间。因此，在工程实施期间，如能做好超前的设计，高效的治理