2017双流市场分析

1、市场分析改善需求逐步释放高赠送低总价产品受市场追捧土地市场土地供应逐年减少，项目周边无土地成交。时间成交（亩）成交楼面价（元/）溢价率容积率土地性质竞得人呈现项目2016年1018950175.383.00住宅兼容商业深圳安创&中铁1178950175.383.00住宅兼容商业788900173.853.00住宅兼容商业143579.990.563.00住宅兼容商业富豪实业1471259.9903.00住宅兼容商业翰霆轩公司，葛洲坝集团司2015年2031049.9903.00住宅兼容商业万科地产万科第五城2041049.9903.00住宅兼容商业万科地产华润公园九里2081049.9903.

2、00住宅兼容商业万科地产万科第五城58190022.583.00住宅兼容商业华兴住宅房地产开发公司1141469.9902.00商业万达地产51584.990.633.00商业富豪实业46799.9303.00商业绿地集团6080003.00商业绿地集团2014年35157503.00商业四川会缘投资有限公司78286016.733.00住宅兼容商业北大资源集团公园189870114004.00商业兼容住宅蓝润集团123105004.00商业兼容住宅蓝润集团73045.4567.53.30商业双流兴城置业有限公司291117.56.434.00商业卓越置业成都有限公司16257503.00住宅

3、兼容商业成都华业物业发展公司52255003.00住宅兼容商业景茂集团景茂雍水岸160487.506.00商业成都天友旅游文化投资公司3028505.562.50住宅兼容商业蓝润集团蓝润棠湖春天631092.8603.50商业上海东航投资有限公司10998003.00商业西藏航空有限公司152141.73128.454.00商业兼容住宅四川中林建设有限公司近三年双流区域成交土地逐年减少，2016年仅成交5宗地块，均位于航空港片区，距离本项目较远。双流老城区航空港东升片区本项目区域板块【双流区域划分】双流区域东西跨度较大，内部发展题材丰富，受产业题材影响，属性差异较大，以机场及大件路为界，西侧双

4、流城区为区域传统居住区域，占据核心配套，区域发展醇熟；航空港片区是依托机场快速发展的新兴居住板块，发展迅猛。双流城区双流城区为传统居住区，内部配套完善，占据奥特莱斯、海滨城、棠湖公园等核心配套，同时具备蛟龙工业港等产业支撑，整体发展完善，居住属性较佳。航空港片区蛟龙工业港奥特莱斯棠湖公园双流机场物流产业双流机场物流基地航空港片区双流城区九江板块双流老城区东升板块本项目区域产品【区域高层住宅市场】2016年1月-2017年2月区域高层住宅市场新增供应减少，库存逐渐下降，成交均价也随着2016年下半年行情快速上升，目前稳定在7000元/左右。区域住宅市场空间较大。从区域项目来看，区域主力供应为90

5、-110三房产品，这也是每个项目的必备产品，市场需求最大；所以大部分竞品以“小面积、大赠送、低总价“的套三产品来赢得市场。区域产品【区域主要竞争高层项目】项 目主力户型 ()装修标准赠送率成交均价(元/)成交总价走量情况万科第五城78-91套三116套四精装修装修标准1500元/10%790063-92万 高层总房源3500余套，2016年6月开盘，目前已售2954套，剩余600余套未售远大林语城68-82套二 76-108套三125-126套四清水8%-12%680046-88万 高层总房源2270套，目前已售2000余套，整体剩余200多套房源未售棠府锦绣城67套二 80-94套三110-

6、140套四清水+精装装修标准1500元/8%-12%760051-106万高层房源1400户，2015年3月开盘，截至目前已去化1028套，剩余372套房源未售北京城建龙樾湾72套二 85-102套三105-136套四清水11%-16%680049-92万高层房源已售3145套，还剩186套房源未售区域主要竞争高层项目小结：各主要竞争项目的高层住宅产品均处于销售后期阶段，主流去化产品以套三和套二走量为主，存量逐渐下滑。万科第五城以总价控制、功能齐全的精装修主力套三产品赢得市场。区域产品【区域别墅市场】(含老城区、东升、九江板块)近三年双流城区别墅量价波动上涨，2016年区域别墅供销集中爆发，主

7、要集中在万科第五城和人居紫云庭项目；区域联排占绝对主力，辅以叠拼以及少量双拼产品，区域别墅市场存量减少，且又处于产品供应断档期，别墅产品有一定市场空间。区域产品【区域别墅市场】(含老城区、东升、九江板块)类型面积段新增套数销售套数存量套数成交均价(元/)联排 别墅160以下2702581313645160-2000000180-2002644011596200-25026224110988250-300126859310317300-4006379910475叠拼 别墅160以下100100160-1800509709180-200184166219237200-2500029021250-3

8、0001329614类型总价段新增套数联排 别墅150-180万46180-200万195200-250万39250-300万45300-400万58400-500万13叠拼 别墅120-150万2150-180万99180-200万28200-250万8250-300万7联排别墅：主要集中在万科以及华润项目，160以下产品，因总价控制较好，去化较快；叠拼别墅：区域叠拼类别墅面积段集中在180-200之间，均价9000，总价在150-180万之间，去化相较联排产品一般。区域产品【双流主要在售别墅项目】华润公园九里人居紫云庭万科第五城远大林语城本项目北京城建龙樾湾锦镇香墅宗申赛纳维区域产品【区域

9、主要在售别墅项目】项 目用地性质主力户型 ()实得面积()赠送率成交均价(元/)成交总价走量情况主要卖点万科第五城70年产权133联排300125%13669186万2016年5月底开盘，已推270套联排，已售252套，18套未售万科品牌、小面积、高赠送、低总价、高性价比联排别墅远大林语城70年产权242-400联排401-58045%-68%11000266-450万2010年8月首批次开盘，一期别墅售罄，二期别墅推出271套，剩余31套未售现房、周边成熟度高，小区景观打造均以呈现华润公园九里70年产权122-145联排223-28582%-93%13500196万目前无在售别墅产品华润品牌

10、、小面积低总价别墅北京城建龙樾湾70年产权383-388联排533-60039%10500400万2012年首批次开盘，目前已推55套别墅产品，已售32套，剩余23套未售强势的自然资源配套，临公园区域主要在售别墅产品小结：区域别墅产品均为70年产权，以小面积、低总价、高赠送产品成为市场去化主流，200万元总价成为别墅是否快速去化的明显分界线。目前区域别墅整体存量较少，具备一定的市场空间。 区域产品【区域商业市场】东立国际花城优品道广场公园1898交大归谷楠岸满座金座威尼谷佳兆业8号爱汀府香榭美邻万达广场海滨城购物中心在售美国城本项目区域产品【区域商业市场】底商、裙楼和独栋商业情况双流规划及在售

11、商业项目较多，且大部分都已入市，竞争激烈，基本都以临街底商为主，同质化较为严重。项目 建筑形态 销售模式 客群特征 面积（）层高（米）价格（元/）月均去化（）佳兆业8号1-2层沿街底商 现铺销售 业主投资/自营、双流投资客 1F：40-60 、2F：60-1001F：4.5、2F：4.05 1F：21000-25000、2F：10000-13000317楠岸 1-2层沿街底商 现铺销售 业主投资/老城区投资客20-80,30左右居多1F：4.5 、2F:3 1F: 23000-30000、2F：9000-16000 200金座威尼谷1-2层沿街底商 直接销售 双流投资客、周边乡镇投资客、业主再

12、购 50-3001F：5.9 、2F：4.51F：25000 -28000、2F：15000左右77双都会底商、裙楼商业 现铺销售+自持 市内投资居民、投资 100-200 4.41F：21000 、2F：10000/远大林语城 底商、独栋 直接销售 双流投资客户、周边乡镇投资 底商：200以内底商1F为5m、2F为4m、独栋：1F为5.5m、2F为4m、3F为3.6m 预估1F价格为28000-30000,，靠近万达部分为30000/隆鑫十里画卷1-2层沿街底商 / 双流投资客户、周边乡镇投资 项目规划临街住宅底商，体量约2.2万平米（目前项目商业暂未出售）公园1898底商+独栋 直接销售+

13、自持双流周边投资、乡镇 30-200 51F：34000 、2F：2200060满座 1-5层集中商业 直接销售+自持市内投资居民、投资 项目规划独栋商业，体量3万平米区域产品【区域商业市场】大型综合体项目项 目 总建筑面积业 态开业时间运营情况海滨城购物中心102万方购物中心27万方，甲级写字楼25万方，酒店10万方（万豪酒店5万方）2014年12月31日自持运营，整体商家入驻率约96%城南优品道广场50万商业建筑面积23万方，营业面积10.4万方2014年7月18日自持运营，整体商家入驻率约70%以上双流万达15万方大型购物中心、高档院线、商业步行街、特色街区2016年12月17日自持运营

14、，整体商家入驻率99%美国城38万方购物中心、写字楼、公寓等项目已烂尾合计205万方双流东升板块大型商业综合体聚集，均带有大体量的购物中心业态，尤其是万达的入驻，区域内大型商业综合体已饱和，各大项目商业运营的竞争白热化！区域产品【商业产权公寓市场】商业性质公寓兼具办公、居家、投资功能，市场接受度较好；大部分均引入酒店采用带租约销售。区域目前写字楼市场还未成熟，因而区域内各商业项目大部分均配置有公寓产品。宗申塞纳维佳兆业现代城美国城时代广场天IU酒店融投酒店蓉城假日酒店赛纳维大酒店歌巴莱酒店如家连锁酒店龙桥路两侧商务酒店云集区域公寓市场东升板块目前酒店式公寓产品较集中，整体供应较多，而由于商业性

15、质，销售价格较低，仅为住宅售价的60%-70%，区域酒店式公寓产品市场逐渐饱和，且前期已消化一部分客户。目前市场存量较大，且大部分项目多引进酒店带租约进行销售，但大部分运营较差，酒店空置率高。项目名称总体量（万方）主力面积层数层高（m)交付标准是否通水电气是否引入酒店管理售价去化周期宗申赛纳维630-95113.1清水是引入如家和歌巴莱酒店4300元/前期带租约销售目前已售罄3年时代广场2.360-705/是引入蓉城假日酒店，天iU酒店自持，底商空置率较高酒店平时空置率50%3.5年佳兆业现代城10.355-90113.3部分清水是否4900元/目前已售罄2.5年美国城240-9093.3清水

16、是否售后包租售后回购项目已烂尾商业产权类住宅商业跃层住宅保利国宾首府本项目招商中央华城嘉年华smart公寓蓝光东方天地商业产权类住宅商业跃层住宅区域项目名称建筑面积 ()实得面积()赠送率成交均价(元/)成交总价周边普通住宅售价(元/)走量情况主要卖点城西保利国宾首府88四房双卫15070%980086-90万140002016年10月底一期开盘，截止目前308套LOFT房源目前仅剩10余套顶楼和底楼房源未售，二期还有300余套LOFT产品预计年中入市得房率高，层高4.9米，买一层送一层，首层2.5米二层2.4米价格比周边住宅便宜4000-5000元/城南嘉年华SMART公寓30一房单卫44二

17、房单卫60三房双卫58-11093%8500-1100023-60万160002014年下半年开盘，总共4000余套已全部入市，旺季每月100多套，淡季每月60余套，目前项目总体剩余约200未售面积小总价低高赠送，层高净高4.9m，首层2.5m、二层2.2m、吊顶0.2m首付分期，置业门槛低城东蓝光东方天地49两房双卫8676%850042万110002014年9月LOFT开盘 1245套房源2016年2月底售罄，平均每月走量70套LOFT高赠送，层高净高4.9m，首层2.5m、二层2.4m首付分期，降低置业投资门槛城东招商中央华城24两房双卫4066%13000(精装)32万13000201

18、5年11月底LOFT开盘，551套房源2016年4月售罄高得房率，层高4.9米，首层2.5米，二层2.4米，首付分期商业产权类住宅商业别墅保利国宾首府本项目保利锦江里融创麓湖之春保利两河森林和泓半山商业产权类住宅商业别墅区域项目名称产品面积区间()实得面积()赠送率成交均价(元/)成交总价周边70年产权别墅售价(元/)走量情况主要卖点城西保利国宾首府118-158叠拼250-300100%16000-17000188-268万2100032套叠拼别墅2016年7月底开盘目前已全部售罄，二期约有40余套商业叠拼预计今年年中入市叠拼4层，上下叠，层高3米，面积小、总价相对较低，赠送大城西保利两河森林118-163叠拼220-268110%16000-18000188-300万22000468套商业叠拼别墅2014年12月月底开盘，2015年9月售罄叠拼4层，上下叠，每层3米，面积小、总价低，高赠送城南保利锦江里140-162叠拼233-250100%17000-19000238-326万2400096套商业叠拼2015年9月开盘，2016年4月售罄叠拼4层，上下叠，每层3.15米，面积小总价低不限购城南和泓半山260-400联排500-700100