桃花源可行性研究报告

1、X X * * 实业有限责任公司桃花源商住开发项目可行性研究报告XX*实业有限责任公司2009 年 4 月桃花源可行性研究报告目录第 1 章项目总论.1.1项目背景.1.1.1项目名称.1.1.2项目承办单位概况.1.1.3可行性研究报告编制依据.1.1.4项目提出的理由与过程.1.2项目概况.1.2.1拟建地点.1.2.2建设规模与目标.1.2.3主要建设条件.1.3可行性研究结论.1.3.1项目规模和资金筹措.1.3.2项目财务和经济评价.第 2 章项目背景及社会需求.2.1项目背景.2.2社会需求.2.3目标市场定位.2.4机会点分析.第 3 章场址选择与建设条件.3.1建设地区的选择.

2、3.1.1场址选择.3.1.2建设依据.3.2建设条件.3.2.1交通条件.3.2.2水电条件.3.2.3自然条件.3.2.4其它.第 4 章建设内容.4.14.2设计依据.4.3规划目标及设计构思.4.4总体布局.4.5空间与环境设计.4.6主要经济技术指标.4.7附属设施.第 5 章项目建设技术方案.桃花源可行性研究报告5.1土建工程设计依据.5.2设计指导思想和原则.5.3总平面布置.5.4平面功能设计.5.5竖向设计.5.6建筑立面造型.5.7主要建材的选用.5.8结构设计.5.9电气设计说明.5.9.1设计依据.5.9.2设计范围.5.9.3用电负荷.5.9.4供电系统.5.9.5照

3、明系统.5.9.6动力系统.5.9.7防雷与接地.5.9.8电信设计.5.9.9可视对讲、远程抄表系统.5.9.10通风空调设计.5.10燃气工程.5.115.12给、排水.5.12.1设计依据.5.12.2设计范围.5.12.3生活给水系统.5.12.4排水系统.5.12.5暴雨强度公式.第 6 章环保与消防.6.1项目主要污染源和污染物.6.2设计采用的环境标准.6.3控制污染的初步方案.6.4设计中配套环保措施.6.5施工中环保措施.6.6使用中的环保措施.6.7劳动安全卫生与消防.6.7.1劳动安全卫生.6.7.2消防.第 7 章机构组织与人力资源配置.7.1机构组织.7.1.1组织形

4、式.7.2任务划分.7.2.1管理人员.桃花源可行性研究报告7.2.2业务人员的招聘和培训.第 8 章项目实施进度安排.8.1项目实施的各阶段.8.1.1施工准备.8.2项目实施进度.第 9 章投资估算与资金筹措.9.1主要编制依据.9.2项目总投资估算.9.3资金筹措.9.3.1资金来源及筹资方案.9.4借款偿还计划.第 10章项目收益及成本测算.10.1建制依据.10.2费用和收入估算.10.2.1收入估算.10.2.2成本费用估算.10.2.3税金.10.2.4利润估算.第 11章财务评价.11.1.1建制依据.11.1.2财务盈利能力分析.11.1.3清偿能力分析.11.1.4盈亏平衡

5、分析.11.1.5敏感性分析.第 12章可行性研究结论.桃花源可行性研究报告第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称桃花源商住开发项目。1.1.2 项目承办单位概况承办单位：XX* 实业有限责任公司法定代表人：*住所：凤凰大道 17 号经营范围：房地产开发1.1.3 可行性研究报告编制依据（1）XX 市城市总体规划（2）城市居住区规划设计规范（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范（9）土地使用证（10）建设项目经济评价方法与参数桃花源可行性研究报

6、告（11）投资项目可行性研究指南1.1.4 项目提出的理由与过程XX 市房地产业在 2000 年后发展势头强劲，2000 年 XX 市商品房单方价格还在 700 元-800 元之间，2005 年商品房价格已涨至 1500 元 -3000 元。2008 年商品房价格已稳定在 3000 元左右。XX 市房地产业前景良好。项目所在地紫阳公园周边是 XX 市新的行政区域，处于老城区及XX 市新火车站联接处。随着 XX 市城市化进程的发展，紫阳公园周边将成为 XX 市居民购房置业新的热点，开发房地产前景良好。项目承办单位 XX*实业有限责任公司通过公开挂牌出让方式公开竞买取得位于紫阳公园周边 83431

7、 平方米（125.15 亩）的土地，拟进行商品房及商铺的开发。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点项目拟建地点在 XX 市紫阳公园周边，项目紧邻建设中的紫阳公园，距离新火车站不两公里。项目拟建地点空气清新，草木怡人；周边经济环境发达，产业氛围浓厚，交通发达。1.2.2 建设规模与目标本项目按 XX 市规划局的要求，将已取得的土地 83431 平方米及目前暂未取得的土地 37048 平方米纳入统一规划，总规划用地 120479桃花源可行性研究报告平方米，总建筑面积（不计酒店和地下车库）244586.25 平方米。其中：住宅 201724 平方米，商业及配套设施面积 31485.97 平方米。单身

8、公寓 11376 平方米，酒店面积(不计容积率）33814.2 平方米。地上停车位 645 个，地下停车位 370 个。本次可行性研究报告仅针对已取得土地测算。已取得土地证部分83431 平方米，总建筑面积179250.53 平方米，其中住宅面积155286.70平方米，商业及配套设施面积 23963.57 平方米。酒店面积(不计容积率）33814.2 平方米，停车位 611 个。特别说明：对于酒店建设计划及目前暂未取得的土地建设计划列入后续工程，其建设资金来源待本项目完成后，用政府拖欠本公司的工程款收回和股东投资及本项目利润再建，不需要增加银行贷款。1.2.3 主要建设条件项目建设区域地势起

9、伏不很大，地质条件较好，有利于项目的顺利实施。项目通过公开挂牌出让方式取得土地使用权。1.3 可行性研究结论1.3.1 项目规模和资金筹措项目总投资（仅指已取得土地部分）40000 万元。其中：拟定的筹资方案为自筹资金 17000 万元整，借入银行贷款15000 万元整，预计在建过程中预售收入 8000 万元整。桃花源可行性研究报告1.3.2 项目财务和经济评价项目总销售收入人民币72250.40 万元，总利润为人民币24537.14万元。全部投资财务现金流量分析见现金流量表。财务内部收益率：税前 77.40%税后 62.30%财务净现值（Ic=12%）：税前 22142.97 万元税后 18

10、530.45 万元投资回收期：税前 1.64 年税后 1.71 年投资利润率 61.34%投资利税率 70.37%盈亏平衡点为 63.57%项目经济效益良好，财务风险较小。项目建设起点较高，地理位置优越。在技术上是可行的，对于环境保护、消防措施有较合理的方案。项目经济效益较好。桃花源可行性研究报告第2章 项目背景及社会需求2.1 项目背景房地产业作为重要的经济增长点，是加快城市化建设、改善居民生活质量的助推器，也是拉动投资需求和消费需求的重要动力，已成为推动国民经济快速增长的重要产业之一。2005 年，江西省房地产业增加值 132.76 亿元，按可比价格计算，比 2000 年增长 59.6%；

11、占国内生产总值的比重达到 5.28%，比 2000年提高 1.76 个百分点；对 GDP 的贡献率达到 14.53%，推动 GDP 增长1.2 个百分点。由于房地产的建筑成本 70%左右是材料消耗，能带动冶金、建材、家电等 50 多个行业的发展，也能促进金融、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。房地产业是拉动投资与消费需求的重要动力。2005 年，全省房地产开发投资达到 165.72 亿元，比 2000 年增长 3.01 倍；占全部投资的比重达到 11.21%，比 2000 年提高 5.24 百分点；对投资需求的贡献率达到 14.32%，拉动全部投资增长 5.97 个百

12、分点；已取代基本建设投资，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。与此同时，房地产业也是拉动消费需求的重要动力，目前国际上通用的房地产业的带动系数是 1.34，按照 2003 年全省商品房销售额 59.67 亿计算，带动社会整体商品销售额 139.63 亿元，对消费需求的贡献率达到 58.1%，拉动全部消费增长 5.3 个百分点。房地产业是启动民间投资的重要方式之一。房地产市场的丰厚回报桃花源可行性研究报告与广阔前景，吸引众多的私营、三资等非公有制企业涉足，成为启动民间投资的重要方式之一。房地产业是带动就业增长的重要途径之一。2005 年，全省房地产业从业人员 3.65 万人，比 2000

13、年增加 2.21 万人；加上房屋销售人员、物业管理人员和中介机构人员，从业人员总数在 5 万人以上。房地产业作为劳动密集型产业，除了本身对劳动能力的吸纳强之外，对相关行业劳动力的带动能力也很强。据专家测算，房地产业每增加 1 人就业，可以带动相关行业增加 2 人就业。按照目前房地产业每年新增就业人员 0.87 万人计算，每年为社会提供的新增就业岗位就达到 2.61万个，占全省城镇新增就业岗位的 9.81%，成为带动就业增长的重要途径之一。XX 的房地产行业正处于高速发展时期。省委、省政府提出，江西省的城市化率要达到 35%；XX 市委、市政府提出要将 XX 建设成中等规模城市，XX 至少需新增

14、城市人口 25 万人，由此引发的住宅需求在 550万平方米以上，房地产业的发展前景十分广阔。全国住宅“十五”规划指出，到 2005 年城镇人均建筑面积达到 22平方米。目前 XX 城镇人均建筑面积仅 18.72 平方米，若要达到预定的标准，需增加人均建筑面积 3.28 平方米。XX 市招商引资工作的良好势头，居民生活水平的不断提高，城市化进程的蓬勃发展都给 XX 的房地产行业带来了巨大的商机。桃花源可行性研究报告2.2 社会需求XX 市房地产业的发展潜力巨大。据统计，当地区人均 GDP 达到300-1000 美元时，居民的住房需求进入加速增长期。目前 XX 的人均GDP 700 美元，处于房地

15、产加速发展时期。随着 XX 市城市建设的发展，居民生活水平的提高，现有住宅已远远不能满足城市发展以及广大城市居民购房消费的需求，项目有着良好的的社会需求性。2.3 目标市场定位（1）目标区域目前地块周边 3 公里半径内尚处在开发阶段，高素质住宅较少。近两年开盘的“现代城”等楼盘逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高品质住宅的市场前景。项目的目标区域为 XX 市行政范围。由于 XX 市居民购买住宅对于位置较敏感，因为项目销售 30%为满足在带湖片区生活及工作居民，70%为带湖片区以外的居民或来饶工作、投资的客户以及为改善居住条件的置业者。（2）目标客户及物业管理的方案按照 XX 市政府规划，XX

16、 市新火车站已向北移，距项目所在地约两公里，该区域将成为 XX 市新的交通中心。附近的江南商贸城等新的商业中心的形成，使该地块成为城中心无房居民、来饶经商人士及因城市化进展产生的新的城市居民的理想置房地区。桃花源可行性研究报告桃花源商住开发项目为适应目标客户需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现：住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念，不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展讲人与自然的和谐共存、发展。智能化体现在小区通讯系统及安

17、全系统的齐备。文化性讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。（3）购买力分析根据设计方案，项目建筑面积 244586.25 平方米，其中住宅建筑面积 201724 平方米，总户数 1491 户，住宅楼户均面积 110 平方米，每套住宅销售均价约为33.09 万元。一般情况下购房者首付30房款，约 10 万元左右，假设余款向银行分 15 年按揭偿还，按照购房贷款利率 5.81%计算，每月偿还 1998.62 元左右，占家庭月收入的 40左右，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。2.4 机会点分析（1）周边普遍的低

18、品质住宅使本项目容易做成鹤立鸡群的大手笔规划。（2）XX 目前自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间。桃花源可行性研究报告（3）拟建中的紫阳公园紧邻本项目，紫阳公园的建设给本项目带来公园版快概念。（4）XX 市新火车站及行政新区可以给本项目带来概念炒作机会。（5）XX 市新火车站新经济中心的建设带来的地段发展机会 。桃花源可行性研究报告第3章 场址选择与建设条件3.1 建设地区的选择3.1.1 场址选择项目位于 XX 市新的行政区域，北面是三清山大道、东面是茶圣路、西北面凤凰大道是 XX 市规划中的中心大道。项目所在地距离新火车站两公里，距 XX 市中心三公里，紫阳公园的建设使项目

19、处于公园版块的有利地位，新火车站的建成及新火车站片区的规划发展，将会很大程度上带动该项目发展，作为连接行政中心与火车站的重要结点，项目所在区域发展潜力巨大，地理位置得天独厚，条件非常优越。3.1.2 建设依据（1）城市居住区规划设计规范（2）城市居住区公共服务设施设置规定（3）住宅设计规范（4）住宅建筑设计标准（5）建筑工程交通设计及停车场设置标准（6）城市道路绿化规划及设计规范（7）高层民用建筑设计防火规范桃花源可行性研究报告3.2 建设条件本项目建设区域目前为 XX 市城乡结合部，所用场地平整，属非农业生产用地。整个规划建设区域内，地势较为平坦，地质条件较好，有利于项目的顺利实施。项目通过

20、拍卖取得土地使用权，目前建设项目选址意见书和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理之中，土地使用证已办妥。3.2.1 交通条件项目西北面紧靠凤凰大道，北面紧靠三清山大道。项目周边有多路公交线路经过，交通条件优越。3.2.2 水电条件项目所在地用水用电均由 XX 市供水网和 XX 市供电网提供。给水管可直接拉入沿凤凰大道铺设的市政给水网。市政水网能满足项目用水需要。项目所在地西端有 220KVXX 变电站，通过市网的 10KV 架空线向配电站供电，经变压后输至各用户，本项目用电可以保证。3.2.3 自然条件XX 市二氧化硫、二氧化氮年平均浓度满足环境空气质量标准（GB

21、30951996）的二级标准；全年平均降尘量为 6.64 吨/平方公里2月，超过当地降尘标准（5.33 吨/平方公里 2月）1.31 吨/平方公里2月；地表水环境质量满足地表水环境质量标准（GB3838-2002）二类水域标准；声环境质量满足城市区域环境噪声标准桃花源可行性研究报告（GB3096-93）中二类区标准，无突出环境问题。气象：XX 市位于中亚热带湿润季风区，气候温和，降雨丰沛，日照充足，四季分明，无霜期长。气温：多年平均气温为 17.8，年平均最高气温 18.6，年平均最低气温为 17.0，1 月份为最冷月，平均气温为 5.5，7 月份为最热月，平均气温为 29.3，极端最低气温为

22、-8.6，极端最高气温为41.6，全年 10以上有效积温为 55006600，年均无霜期 269.2天。降水：多年平均水量 1737.8mm，最大年降水量 2637.2mm，最小年降水量 112.6mm，年均降水日 163 天，一般每年 46 月为雨季、降水约占全年的 48%，10 月于次年 1 月一般为旱季，降水约占全年的15%。日照：XX市年日照时数平均为1764.7 小时，最高日照时数为2046.6小时，最小为 1632.3 小时。月日照数平均为 152.4 小时，最大月日照数为 257.3 小时。年日照可照百分率平均为 43%，8 月份最大为6169%，3 月份最小为 2530%。风向

23、风速：XX 市的风向在冬半年多北风、东北风，夏半年多南风，西南风。48 月常有雷雨大风，8-10 月多台风外围影响。由于武夷山脉的屏障作用，全区很少出现台风型大风。形成风灾的主要原因是局部雷雨飑线。年平均风速一般 2.5 米/秒，局部最大风速 3040 米/秒。年平均风速为 2.4 米/秒。全年最大风速 16 米/秒。桃花源可行性研究报告水文：XX 市地处丘陵地区，地表水系发达，水资源丰富，市区内主要河流有信江极其支流丰溪河和槠溪河等河流，信江五十年一遇洪水位标高为 69.24mm（黄海）。常年水位标高大约为 64m（黄海）地下水为松散岩类孔隙水，含水丰富，水位较高，渗透性好，对建筑物基础无侵

24、蚀作用。地震：XX 市属 6 度以下地震烈度区，城市基础设施设计无需设防。3.2.4 其它场区周围无风景区、名胜古迹、自然保护区；无水土保持禁垦区；无矿山作业等爆破危险区；无放射污染，无有害气体污染，非地方病流行或常发区。周围无军事设防区；非宗教风俗有特殊要求的地区。桃花源可行性研究报告第4章 建 设 内 容4.1 概况本地块位于 XX 市紫阳公园周边，处于凤凰大道和三清山大道交汇处。项目总规划用地 120479 平方米，建筑面积 244586.25 平方米。其中：商业和配套设施面积 31485.97 平方米、住宅面积 201724 平方米。已取得土地 83431 平方米，建筑面积 17925

25、0.53 平方米，其中商业配套设施面积 23963.57 平方米，住宅面积 155286.70。酒店面积（不计容积率）33814.20 平方米，停车位 611 个。4.2 设计依据1城市居住区规划设计规范2城市居住区公共服务设施设置规定3住宅设计规范4住宅建筑设计标准5建筑工程交通设计及停车场设置标准6城市道路绿化规划及设计规范7民用建筑设计防火规范4.3 规划目标及设计构思充分体现所在地 XX 市紫阳公园独特的人文、地理特征，营造一个以中高品位居住建筑为主，以人为核心，具有独特景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。桃花源可行性研究报告“桃花源”的设计目标为“适于人们在 21 世纪知识经济时

26、代获得高品质生活与工作条件的理想自然家园”，开发定位是在生态与环境、居住与工作、品位与格调的基准线确立本案的空间、环境及价值模式。1、坚持以“人”为中心，为人服务的人文主义思想，创造出具备国际品味，各类生活商务设施齐全的小区；2、功能布置合理，结构的整体与单体个性相结合；3、便捷高效的现代交通组织与自然生态保护相结合；4、文化内涵丰富，古典人文和现代高科技相结合，满足新世纪网络与智能新生活的理念；4.4 总体布局首先富有时代气息和文化氛围是出发点，从宏观上使住宅区各功能块科学合理布局。其次，结合地块的实际情况，建设绿化及现代古典相结合的建筑小品，使小区居民能有一个良好的生活环境。4.5 空间与

27、环境设计建筑与环境融合，通过建筑界面的多种联系方式，将住宅建筑与空间环境有机的融合为一体，不仅塑造良好的小区外部环境，同时使住宅内部具有良好的朝向和景观，丰富室内临窗外视效果。4.6 主要经济技术指标桃花源可行性研究报告桃花源总规划用地面积 120478 平方米，已取得土地 83431 平方米，本次建设按已取得土地估算，投资 40000 万元，建筑面积179250.53 平方米，主要经济技术指标如下：总用地面积总建筑面积（不计酒店、地下车库）其中容积率占地面积建筑密度绿地率总户数其中停车位地下车库面积 90 以下户型面积比例备注2#、3、3南地块经济技术总指标项目数 据单 位120479244

28、586.25排屋面积7392住宅多层面积41396.44201724高层、小高层面152935.84积商业和配套设施面积31485.97单身公寓面积11376酒店面积（不计入容积率）33814.2开放空间面积19920开放空间折算容积率0.252.0329373.624371491户排屋24户多层378户高层、小高层1089户地上645个地下370个135842地块为 31.23地块为 32现容积率(1.89)规划容积率(1.65)+开放空间折算容积率(0.25)开放空间折算容积率=开放空间面积*1.5/总地面积桃花源可行性研究报告3 (已征用土地)地块指标（地下、酒店不计容积率）用地面积58

29、791.4建筑面积156757.7多层面积（共 12012705.28户）住宅排屋面积（共 41584144120户）其中高层、小高层面129830.72积(共 921 户)商业和配套设施面积12637.7开放空间面积7754开放空间折算容积率0.20容积率2.67占地面积13857.1建筑密度24绿地率35.00停车位491个该地块高出规划容积率=(开放空间折算容积率)+(2#地块和 3-2#地块未做备注足容积率)3 南(未征土地)地块指标（地下建筑不计入容积率）用地面积43008.6建筑面积65335.72排屋面积（共 20 户） 5808多层面积（共 16217524.2住宅户）4643

30、7.3其中高层、小高层面积23105.12(共 177 户)单身公寓面积11376商业和配套设施面积7522.4开放空间面积6524开放空间折算容积率0.23容积率1.52占地面积9907.1建筑密度23绿地率40停车位404个备注该地块开放空间容积率与规划未做足容积率平衡给 3-1#地块桃花源可行性研究报告用地面积建筑面积其中容积率占地面积建筑密度绿地率停车位备注用地面积规划容积率规划建筑面积已建面积未做足面积备注总用地面积容积率1#地块建筑面积2#地块建筑面积3#地块建筑面积3#南地块建筑面积总建筑面积备注2#地块指标(地上建筑不计入容积率)1867922492.83住宅多层面积（共 96

31、 户）11166.96商业和配套设施面积11325.87开放空间面积5642开放空间折算容积率0.451.206353.063435120个该地块开放空间容积率与规划未做足容积率平衡给 3-1#地块1#地块指标(地下建筑不计入容积率)20035.661.4028049.921250015549.92该地块未做足面积在 3#地块中补足经济技术总指标144328.491.4012500.0022492.83156757.7065335.72257086.25桃花源可行性研究报告2#、3#、3#南地块经济技术总指标项目数 据单 位总用地面积120479总建筑面积(不计酒店、地下车244609.69库

32、)其中容积率占地面积建筑密度绿地率总户数其中停车位地下车库面积 90 以下户型面积比例备注其中容积率占地面积建筑密度绿地率停车位备注住排屋面积7392多层面积41396.44 186366宅高层、小高层面积152935.84商业和配套设施面积31485.97单身公寓面积11376商场面积(计入容积率)15381.44开放空间面积19920开放空间折算容积率0.252.0329373.624371491户排屋24户多层378户高层、小高层1089户地上645个地下370个135842#地块为 31.23#地块为 32现容积率(1.89)16），间距离不大于 18M。接地装置利用基础底部钢筋。为了

33、防侧雷击，应将 45M 及以上外墙的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接，由于本工程防雷接地与电气设备保护接地（包括消防中心）为共同接地，基接地地电阻要求不大于 1 欧。2、所有不带电的金属设备外壳（如电缆架、穿线钢客、配电箱箱体、单相插座接地孔等，必须可靠接地。所有进出建筑物的管道应在进处可靠接地。住宅卫生间作局部等电位连接。3、本工程配电系统采用 TN-S，其中，中性线与保护接地在变压器低压侧共同接地后严格分开。5.9.8 电信设计本工程电信专业设计内容包括电话，有线电视，宽带网三部分，具体由各相关专业部门确定1电话电话系统引自市话网，采用 HYV20-300（20.5）穿钢管引入一层值

34、班员电话交接箱。电话电缆进入竖井后，沿弱电桥架敷设至各层电话箱，再从电话组线箱引至各电话插座。电话组线在弱电竖井内距地 1.5 米挂墙明装。桃花源可行性研究报告电话线穿组燃管现浇板内暗敷。小区内电话用户均为市话用户，其中住宅每户设 1 对电话线，共199 对；公用电话每 100 户设 1 对线，共 2 对；考虑扩展容量，小区总共设 300 对电话线，共设 3 个交接区。小区住宅于每栋楼的每个单元楼梯间内设 1 个电话分线盒，向本单元各楼梯层用户提供配线线路。2 有线电视有线电视信号引自市有线电视网，采用 1 根 SYDV-75-9 铜轴电缆穿钢管埋地引入。传输系统分为分配-分支系统，传输干线在

35、弱电竖井内沿弱点桥架敷设。放大器、分支器箱在竖井内距地 1.5 米挂墙明装。电视分支线穿阻燃型塑料管在现浇板内暗敷。小区内有线电视节目源由当地有线电视网引来，系统最大放大级数三级，放大器输出电平为 98Db，输入电平73DB，用户终端电平控制在 64+-4DB，住宅用户每户客厅设一用户终端，前端箱在建筑物外墙或楼梯间内安装3 信息宽带网络宽带网络每户设一宽带终端5.9.9 可视对讲、远程抄表系统1、可视对讲系统干线在弱电竖井内敷设至每一层可视对讲层分配器，再由分配器引至各住宅内分机。桃花源可行性研究报告2、远程抄表信号线在弱电竖井内敷设至每一层数据采集器，再由每一层数据采集器引至用户水、电、煤

36、气表。3、可视对讲及远程抄表支线均穿钢管暗敷。5.9.10 通风空调设计一、设计依据1、2001 年版采暖通风与空调设计规范）GBJI9-87）；2、2001 年版高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；4、通风与空调工程施工质量验收规范（GBJ50243-2002）；5、人民防空地下室设计规范（GB50038-94）；6、人民防空工程设计防火规范（GB98-97）。二、设计内容平战结合人防地下室通风设计。三、通风换气次数房间名称气指数（次/H）水泵房68变配电间1520柴油发电机房按发热量计算卫生间815地下车库617

37、油罐间68桃花源可行性研究报告四、通风设计1、地下汽车库采用机械排风系统（并设置有下排风口），利用车道自然补风；2、地下层水泵房，变配电间等设备用房及过道等设置机械送、排风系统；3、柴油发电机房设有专用排风井，其热气排入风井由上部排出，烟气由竖烟道高空排放；4、公共卫生间设排风装置，住宅卫生间设主次排风道，由卫生间通风口排至次排风道，由主风道高处排放；5、电梯机房均设置机械通风装置。五、防排烟系统设计1、地下汽车库为一级防火分区，设置机械排烟（兼排风）系统，利用车道自然排风补气；2、地下层设备用房为一级防火分区，设置机械排烟（兼排风）系统及机械补风系统，系统按排烟要求设计；3、对大楼防烟楼梯间

38、及其合用前室分别设置机械加压送风系统；4、二层商场利用可开启外窗自然排烟。5.10 燃气工程1气源：引自市政燃气管道2用气量：居民用气按 0.5M3/人.d 标准桃花源可行性研究报告3小区内主干道布置中压管网，沿次干道布置低压燃气管网，小区内布置一燃气调压站。5.11 绿化采用通常的点、线面结合的方式布置绿化。点：为公共绿地，宜以种植草皮为主，适当点缀四季常绿的低矮灌木和花卉。线：道路两侧种常绿的阔叶树，并以低矮的灌木相辅衬。面：建筑物周围种植花草和树木。小区绿化的一个总体原则是要做好一个均好性，即人人能享受到绿化。因此项目采用一个“松紧结合”的办法，即能拉大距离做绿化的地方尽量拉大宅间距，相

39、反有些地方则保留相应间距即可。各种绿化空间相互结合，相互渗透但又各具特色，让绿化在小区里发挥最大的效益。5.12 给、排水5.12.1 设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）室外给水设计规范GBJ13-86室外排水设计规范GBJ12-87居住小区给水排水设计规范CECS57：9桃花源可行性研究报告5.12.2 设计范围本工程建筑红线内的给排水设计。5.12.3 生活给水系统1、供水量：小区总居住人口为 800 人，居住生活用水量取 250 L /人.日；配套服务公共建筑按生活用水的 20%计，绿化浇洒用水取 2L/d/ m2，不可预见水量取以上用水量之和的 10%。日用水量为

40、 871m3/日。序号 用地性质单位用水指标用水量 M3/d备注1生活用水L/人/d250200800 人2公共服务设施按生活用水 20%计403绿化用水L/d/ m22114不可预见用水 按以上用水量之和的 10%25.1合计276.12、水源：项目供水由现有的信江水厂提供（10 万吨/日）。项目住宅区给水管可直接拉入沿桃花源大道铺设的市政给水网。考虑从市政管网两路进水，成环布置，主干管管径 DN300。3、供水方式：采用水泵及市政水相结合供水，底层商业用房等采用市政水压直接供水，计量与住宅分开计量。5.12.4 排水系统采用雨污分流，污水经化粪池处理后排入市政排污管网，雨水经雨水管网会聚后

41、排至市政雨水管网。桃花源可行性研究报告生活污水的日最大排放量按日最大用水量的 90% 考虑，即248.49M3/日.5.12.5 暴雨强度公式雨水量的计算系根据省建筑设计院编制的“江西省各县（市）暴雨强度公式”XX 市暴雨强度公式为：q=2372（1+0.47lgp）（t+0.5）0.71（升/秒公顷）式中：q 为设计暴雨强度（升/秒公顷） t 为降雨历时（分钟） t=t1+t2t1地面集水时间（分钟），采用 10 分钟t2管内流行时间（分钟）p设计重现期，采用 1 年。桃花源可行性研究报告第6章 环保与消防6.1 项目主要污染源和污染物在项目实施过程中主要的污染源和污染物为：1、项目建设中的

42、土方作业对地表、地皮、坡面及附着植物的破坏。对地形、地貌的改变造成的水土流失及土壤侵蚀。2、项目建设中进行的土方开挖，水泥、砂石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅拌时产生噪音和粉尘污染。3、施工时产生的建筑垃圾。4、居民生活废水及生活垃圾、行人废弃物。6.2 设计采用的环境标准环境质量标准：（1）环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；（2）地表水环境质量标准（GB3838-2002）IV 类标准（3）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）1 类标准污染物排放标准：(1)污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）（2）建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）6.3

43、控制污染的初步方案经预测除搅拌机以外的大部分施工机械昼间在距其中 30 米外，夜间在距其 200 米外可达标准限值（建筑施工场界噪声标准）要求。桃花源可行性研究报告由于搅拌站的影响范围较大，因此搅拌站的设立应远距离敏感点。此外应加强对运输车辆和施工机械的保养和维修，使之处于良好的工作状态，降低噪声对周围环境的影响。6.4 设计中配套环保措施吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。通风系统均用消声器。厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。地下蓄水池与污水池及管道间要求有10 米以上的卫生防护带。水泵等震

44、动较大设备均采用减震器控制。6.5 施工中环保措施现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。地块周围树立高于 3 米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。桃花源可行性研究报告混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平

45、整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。环保措施与工程进度做到“三同时”。建筑垃圾及时清理，文明施工。6.6 使用中的环保措施室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。厨房油烟废气采取油烟净化处理。进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。6.7 劳动安全卫生与消防6.7.1 劳动安全卫生1 ）严格执行民用建筑防火设计规范建筑设计防火规范GBJ16-879（2001 版），

46、人员疏散、消防设备设计均应符合规范规定。（2）建筑物应进行防雷设计，电器设备设置保护接地装置。（3）建立完善的消防系统，加强防火意识教育。（4）由专人对本项目范围内定时进行清扫、清洗和洒水防尘。（5）定期对公共设施进行消毒杀菌处理，预防各种疾病的发生。桃花源可行性研究报告（6）严格执行有关行业的职业卫生及劳动保护的规程规范和标准，保证本项目内的各类人员的健康安全。（7）健全防护保障措施，杜绝各类危险事故的形成和产生。6.7.2 消防项目为二类耐火等级。1、设计依据：高层民用建筑设计防火规范GB 5004595(2001 年修订版)高层建筑消防管理规则建筑设计防火规范人民防空地下室防火规范；汽车

47、库、修车库、停车场设计防火规范；商场设计规范；国家地方地方相关现行规范、法规。2、建筑构件的燃烧性能和耐火极限桃花源可行性研究报告建筑构件的燃烧性能和耐火极燃烧性能和耐火极限(h)防火墙承重墙、楼梯间、电梯井和住宅单元之间的墙墙非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙房间隔墙柱梁楼板、疏散楼梯、屋顶承重构件吊顶耐火等级二级不燃烧体 3.00不燃烧体 2.00不燃烧体 1.00不燃烧体 0.50不燃烧体 2.50不燃烧体 1.50不燃烧体 1.00难燃烧体 0.25桃花源可行性研究报告3、总体消防设计根据城市规范要求，合理确定建筑的位置，防火间距、消防车道和消防水源。基地内部设置一条净宽大于 4m 的消防

48、车道，交通便捷，发生灾害时，消防车可以随时到达施救。主登高面沿西、北侧设置，塔楼直接落地，在登高面范围内有疏散梯直接出口，登高面范围内无植物建筑物的阻挡。登高面大于四分之一建筑周长不小于一长边。满足规范要求。4、单体消防设计a、人防地下室防护单元设 7 个防爆分区，设双自动喷淋系统。地下车库汽车出入口设复合防火卷帘，其疏散宽度及距离满足规范要求。b、消防水池、消防水泵房、发电机房设于 2、3#楼地下一层并有直接通向室外的出口。用耐火极限不低于 2H 的隔墙和 1.5H 的楼板和其它部分隔开并设有直通室外的安全出口。c、各部分均按灭火器配置规范配置灭火器。d、防火分区、防烟分区的设置、疏散距离、

49、疏散宽度、消防电梯均按有关规定进行设计，各疏散楼梯至底层均通向室外。e、其它防火措施：1）本工程地下室与地上层共同楼梯间，底层于地下层入口处设置耐火极限不低于 2H 的非燃烧体隔墙和丙级防火门隔开并设有明显标志。2）所有管道井、排烟道、电缆井等竖向管井均分别独立设置，桃花源可行性研究报告井壁上的检查门采用丙级防火门。3）管道井每隔 2 层在楼板处用相当于楼板耐火极限的隔断作为防火分隔。5、防排烟及通风空调的防火设计a、消防楼梯间及前室防烟为了保护人员在火灾时能安全疏散和消防扑救工作的顺利进行，主楼消防合用前室均设置了机械加压系统。使合用前室能保持正压，防止烟气侵入楼梯间和前室。各机械正压送风系

50、统采用如下措施：合用前室在屋顶层设有前室加压送风机，当某层火灾时，消防中心给该层及相邻上下层前室的加压送风楼（平时常闭）开户记号，同时加压送风机工作，向三层前室加压送风。b、地下库排烟根据建设平面，地下室车库设一套独立的排风兼排烟系统，每个系统设置一台轴流排风/烟风机，一台送风机。排烟风机风量按 6 次/计，送风机风量按大于排烟量的 50%计。每个分区均设有排烟竖井通到地面。分区内根据至本区最远点距离不超过 30M 的要求设置排烟口。火灾时由消控中心控制保证系统中仅开启着着火区域的排烟系统进行排烟。排烟机的入口均装有防火排烟调节阀。当烟气温度达到280时，防火排烟调节阀自动关闭并联动将排烟风机

51、关闭，反馈信息信号至消控中心。c、设备用房排烟本工程主楼地下室设有设备功能用房。设备用房（除发电机房）桃花源可行性研究报告及走道设一独立机械排烟系统，系统设有排烟机及送风机。每个设备用房均设有排烟口，排烟口至设备用房任一位置水平距离不小于 30M，排烟口平进常开排风。火灾时由消控中心向非着火设备用房的防火排烟阀发出讯号关闭，保证各设备用房不窜火漏风。风机入口均装有防火排烟调节阀，当烟气温度达到 280时，防火排烟调节阀自动关闭并联动将排烟风机关闭。送风机入口均装有 70自熔断的防火调节阀，当外界有烟且烟温达到 70时，自熔断关闭并联动将送风机关闭。排烟风机与外风风机均设有启停联动装置，其启停信

52、号均反馈至消控中心。d、本工程所有通风、空调管道及配件均采用不燃材料制作。6、消防给水室内消防给水室内设置消防给水系统，消火栓的布置应满足同层任何部位均有两股充实水柱同时到达，屋面设置试验用消火栓，室外设置水泵接合器，屋顶消防水箱储存 10min 消防用水量。若市政水压及水量达不到消防使用要求，应设置消防水池及消防水泵来满足要求。部分地下车库及商业用房设置自动喷水灭火系统，自动报警灭火系统等消防设施，并按国家防火规划要器设计与布置。室外消防给水室外消防给水管与生活给水共用管网，两路进水，在规划区内成环状布置，根据室外消火栓保护半径在道路旁边设置室外消火栓SS100/65 若干。桃花源可行性研究

53、报告通讯设施现代消防通讯由有线通讯，无线通讯，图象传输和计算机处理等系统组成，消防指挥中心能从各种渠道接受火灾报警。消防器材各楼层走道、车库等重要部位应当配置相应种类的轻便灭火器材：对防止含碳固体可燃物（木、棉、毛、麻、纸）的火灾，应选用水型、泡沫、磷酸铵盐干粉型灭火器；对防止可燃液体（各类可燃油、甲醇、乙醚、丙酮）的火灾，应选用干粉、泡沫、二氧化碳型灭火器；对防止可燃气体（煤气、天然气、甲烷、乙炔、丙烷、氢气）的火灾，应选用干粉、二氧化碳型灭火器；对防止可燃金属（钾、镁、钠、钛、锆、锂、铝镁合金）的火灾，应选用当地消防部门指定的灭火器。安装设立：消防器材应安装设立在一定防护范围、标志明确、地

54、段明显、地表干躁、没有强腐蚀的地点，既要方便使用，又不影响安全疏散，设置稳固，铭牌向外。手持式灭火器宜设置在挂钩、托架或灭火箱内，其顶部离地高度不高于 1.5 米，底部离地面高度不小于 0.15米。消防疏散门、疏散通道、疏散楼梯禁止使用侧拉门、转门、吊装门和卷帘门，太平门必须安装消防安全推闩。消防疏散门不能设置门槛，紧靠门的 1.4 米内没有踏步，室外通道 3 米内不得有任何车辆和其它物品。桃花源可行性研究报告应急照明、疏散指示标志封闭楼梯间、防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室应设火灾事故照明：疏散用的火灾事故照明，其最低照度不应低于 0.5Lx。事故照明灯宜设在墙面或顶棚上。疏散指示标志宜设疏

55、散门的顶部或疏散走道及其拐角处 1 米以下的墙面上，走道上疏散指示标志的间距不大于 20 米，事故照明灯和疏散指示标志应设玻璃或其他非燃料制作的保护罩。桃花源可行性研究报告第7章 机构组织与人力资源配置7.1 机构组织房地产开发是一项巨大工程，部门多，工种全，经营管理任务非常重。因此有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工,争取做到精简、实用、提高工作效率。7.1.1 组织形式总经理副总经理经理部财务部销售部工程部 人力资源部7.2 任务划分7.2.1 管理管理人员1、 总经理负责工程的总的规划设计、方案确定、政策制定等总的任务。2、 副总经理在总经理的带领下，负责工程的开发和对下属部门

56、的监督。桃花源可行性研究报告3、经理部负责行政计划、接待。4、财务部负责会计、经济核算。5、销售部负责原材料供应、产品销售。6、 人力资源部负责员工考核，调动，薪酬发放。7.2.2 业务人员的招聘和培训为了提高公司的业务水平，拓展公司业务范围，应向社会招聘有一定房地产从业经验的人员。对招聘人员采用口试和笔试相结合的方式，一旦录用，公司应为其提供发展的空间和机会。具体录原则为：（1）旺盛的精力；（2）表达能力强；（3）具有高超的社会技能；（4）服从指挥；（5）脚踏实地；（6）适合顾客；（7）有冲劲、有创意；（8）具有与他人共同合作的能力。优良的服务是公司树立形象的重要方式，也是顾客对公司开发的产

57、品的一种信任。因此对销售人员的培训是本开发项目的一项重要内容。桃花源可行性研究报告第8章 项目实施进度安排8.1 项目实施的各阶段8.1.1 施工准备1、项目的建设符合 XX 市带湖片区控制性详细规划。2、建设单位通过公开挂牌竞拍方式取得该宗土地的使用权。3、项目所在地自然环境好、适合建设住宅区。4、项目所在地交通方便，项目建设期间建材的供应运输便捷。5、计划在项目通过论证后即组织投标确定施工单位，进行建设。8.2 项目实施进度本项目计划在 23 个月内建设完成：2009 年 4 至 6 月可研、审批。2009年 7 月至 8 月进行初设、施工图设计2009年 9 月至 2011 年 1 月土

58、建工程。2010年 12 月至 2011 年 2 月设备采购2011 年 3 月设备验收2011 年 3 月、4 月竣工验收桃花源可行性研究报告项目实施进度计划表2009 年2010 年2011 年序号内容 46 78 912 1211 12 1234可研及审批初步设计土建工程设备采购设备验收竣工验收桃花源可行性研究报告第9章 投资估算与资金筹措9.1 主要编制依据1 供的有关可研阶段的图纸等相关资料。参照 2004 年全国统一建筑工程基础定额（江西省单位估算表）3、参照江西省建筑安装工程材料预算价格4、XX 市造价站 2008 年第三季度信息和材料价格9.2 项目总投资估算项目总投资 400

59、00 万元：1、项目总建筑面积 179250.53 平方米，工程费用 21510.06 万元（每平方米 1200 元含土地整平、给水、排水、供电、绿化、道路、景观等）；2、工程建设其他费 12568.61 万元，其中：a、土地使用费 7550 万元；b、拆迁费 3500 万元；c、建设单位管理费以建安费为基数按 1.2%计算计 258.12万元；d、工程监理费以建安费为基数按 1.5%计算计 322.65 万元；e、工程勘察设计费按建安费的 3计算计 645.30 万元；f、工程测量费按建安费的 0.7%计算计 150.57 万元；桃花源可行性研究报告g、施工图预算编制费按设计费的 10%计算

60、计 64.53 万元；h、工程定额质监费按建安费的 0.36%计算计 77.44 万元。3、预备费：预备费按工程费用(即 1-2)的 9.06%计提，为 3086.33万元；4、建设期贷款利息：申请贷款总额为人民币 15000 万元，按二年期贷款利率 9.45%计算，两年建设期应计提建设期贷款利息 2835 万元；详见下表：工程投资估算表单位：人民币万元金额工程（费用）名称面积建筑工程 安装工程总价一建筑安装工程21510.06桃花源（含给水、排水、供电、绿化、道路、景观、 179250.53 17925.05 3585.0121510.06等）二工程建设其他费土地使用费7550拆迁补偿费35