土地一级开发可行性研究报告

1、项目土地一级开发可行性研究报告建设单位：编制单位：1目 录第一部分：项目概况10一、城市介绍10二、宗地位置介绍11(一)宗地地形地貌、对外交通、地缘优势12(二)项目拥有自然资源对项目的影响13三、区域交通状况及社区配套14(一)交通状况15(二)社区配套15第二部分：项目背景16一、项目开发背景16二、项目的开发政策背景17三、投资建设单位云南省海外投资有限公司18第三部分：政策及法律环境23第四部分：市场环境分析27一、城中村基本分析27（一）城中村基本情况27（二）城中村改造进展情况.29（三）总体评价33二、宏观市场分析34三、区域土地市场分析37(一)区域市场在城市中的地位及发展趋

2、势372（二）区域内土地交易情况分析38（三）区域内代表项目地价及楼面地价.39第五部分：项目总技术指标40第六部分：项目土地供应方案42一、土地升值潜力初步评估42二、土地供应方案42（一）土地供应模式42（二）土地一级开发深度.42（三）一级开发成本及挂牌底价的确定.42三、征地情况43四、征地补偿44第七部分 拆迁安置方案46一、土地补偿原则46二、房屋拆迁补偿原则47（一）补偿安置原则47（二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定.47（三）拆迁货币补偿标准.47（四）产权置换的拆迁补偿标准48（五）优惠和奖励措施48第八部分：投资和收益估算49一、估算编制依据49二、项目开发周期及销售周期

3、493（一）项目开发周期49（二）项目销售周期49三、项目土地一级开发成本估算50四、一级开发收益估算51（一）项目一级开发收益估算表：51（二）项目开发周期内销售各阶段如下表.52五、项目敏感性分析52（一）一级开发成本变动对各项经济指标的影响52（二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响52六、项目资金预测53第九部分：资金筹措方案55一、资金缺口及融资考虑55二、资本金筹措方案55第十部分：SWOT 分析及结论57一、SWOT 分析57二、小结60第十一部分：风险分析及规避60一、风险分析60二、风险规避63第十二部分 结论654报告编制的主要内容根据国家发改委对项目可行性研究报告的有

4、关内容和要求；依据昆明市“十一五”规划，城中村改造的建设相关要求，五里片区城中村及旧城改造项目的专项规划；结合五里片区城中村及旧城改造项目整体开发建设目标定位的评审、估价；通过项目建设投资及主要经济技术指标分析，建设方案，实施计划，拆迁安置，市场切入分析，开发效益对比，以及资金估算和资金筹措；经济、社会效益，风险对策等方面进行综合分析，形成具有可操作性的项目可行性研究报告，为项目可行及实施提供可靠依据。报告主要包括如下内容：项目决策背景；基本情况介绍；项目法律及政策性风险分析；项目所属区域土地市场分析；项目开发方案及拆迁安置方案；投资估算及收益分析；资金筹措方案；风险分析及规避。5编制依据1、

5、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国建筑法3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国房地产管理法5、中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例6、关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理体制的规定7、城市房地产经营管理条例8、昆明市委、市政府关于加快“推进城中村”重建改造工作的指导意见（昆通20087 号）9、昆明市人民政府关于印发城中村改造土地公开交易办法的通知（昆政文200826 号）10、昆明市人民政府关于印发城中村改造土地出让收支管理使用办法的通知（昆政文200825 号）11、昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见（昆城改领20081 号）12、关于昆明市“城中村”村改居人员劳动就业

6、和社会保障工作的意见（昆城改领20082 号）13、昆明市城中村改造项目管理办法( 试行) 的通知（昆城改6领20083 号）14、昆明市官渡区城中村改造两年工作方案15、市城中村改造领导小组昆明市城中村改造房屋拆迁最低补偿标准2008 年 6 月 30 日16、昆政办【2009】51 号昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法2009 年 5 月 5 日。17、昆政办【2009】53 号昆明市主城区集体土地房屋改造拆迁补偿安置管理办法，2009 年 5 月 5 日。7序 言昆明房地产在经历低迷之后，从 09 年 4 月开始渐渐回温，随后，昆明楼市不断创造奇迹，历史最高价格不断被刷新，需求

7、市场热情极度膨胀。加之，城中村改造进程如火如荼的进行，相应政策的影响，在未来五年的昆明城市化进程中，主旋律必定是轰轰烈烈的城中村改造，大多数敏感的开发商已经能够感知这一机遇的到来；但从目前的情况来看，昆明本土传统的开发商参与改造的体量仍然不大，而来自江苏、浙江的财团几乎主宰了所有目前有巨大影响力的城中村改造项目。在未来五年昆明城市开发中，谁要成为昆明的第一开发商，就必须抓住昆明巨大的城中村改造契机，成为昆明最大的城中村改造商。当然其中也存在诸多风险及挑战。九万余亩的土地为昆明房地产开发提供了难得的存量土地资源，未来五年昆明房地产开发用地将主要以城中村改造为主，其它用地政府将严格加强限制。本着规

8、避风险，扩大利润的原则，特编制此项目土地一级开发可行性研究报告。项目决策背景一、 外部环境(一)随着新昆明“一湖四片”总规划的推出，昆明各区域的发展也随之开展，昆明市主城区内各区域改造建设相应开展，加之昆明轻轨网投入建设，昆明交通捷运系统将大大提高。东市片区作为连接呈贡新区最近的部分，势必成为连接新城区与老城区的关键区域，发展8前途不可限量；(二)项目宗地所在位置位于原昆明历史中心，与状元楼，拓东路主路在一公里内，同时项目位于昆明主城区东市区连接市中心位置，历史、经济、文化、战略发展等方面具有重要地位；(三)同时项目属于城中村改在项目，作为昆明主城区东市区连接市中心位置的核心区域，是东市区城中

9、村改造的标杆项目，具有重要的历史发展意义。二、 内部因素(一)就项目地块规模及相关建设标准看，项目启动对公司未来三到五年发展战略、发展规划有着重大意义，在公司发展中具有核心项目的地位；(二)通过项目使公司进入重点区域市场、加之项目合理布局开发，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有着深远作用；(三)从未来的利润需求、可持续经营等角度来看项目对于公司的发展具有绝对重要的意义。9第一部分：项目概况一、 城市介绍昆明，云南省省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，全省唯一的特大城市。建城史两千四百余年，年接待旅客 2735万人次，是中国著名的历史文化名城和优秀旅游

10、城市。昆明地处我国西南边陲、云贵高原中部，城区距首都北京 2100 千米，南达中越边境 250 千米，西抵中缅边境 395 千米，西南至中老边境 300 千米（直线距离），是中国面向东盟的重要门户及国际旅游城市之一。昆明地理位置属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，百花盛开，气候宜人，具有典型的温带气候特点，城区温度在 029之间，年温差为全国最小，素以“春城”而享誉中外。昆明东西最大横距 140 千米，南北最大纵距 220 千米，全市面积 21473 平方公里，市区面积 330 平方公里。市中心海拔 1891 米。拱王山马鬃岭为昆明境内最高点，海拔 4247.7 米，金沙江与普

11、渡河汇合处为昆明境内最低点，海拔 746 米。全市人口 625.0 万，人口密度 294.76 人/平方公里，市区常住人口 320 万，全市人口平均预期寿命 76 岁。1605.39 亿元人民币（2008 年，全国 337 个地级行政区第 53 位，比上一年增长 12.0% ）。人均 GDP 26,532 元人民币。昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”10中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。二

12、、 宗地位置介绍昆明市官渡区吴井街道办事处五里片区东临东郊路，北至环城南路，西临民航路，南至贵昆铁路地块范围。该区是昆明的东大门，聚集了多个昆明重要的交通枢纽站，是昆明向东方向的交通咽喉，是昆明人口密度最大的区域之一。片区道路示意按昆明市总体的城市发展规划和社会经济发展的需求，五里片区及周边各片区，不可能保持现状，必须进行集中改造，将其改造成为现代化的城市是大势所趋。而五里片区作为片区内体量最大的一块集中改造用地，必然会成为东市区的新城市标识实体。五里片区的改造也将极大的影响着昆明东部的城市格局，以及由11此带来的商业、居住、娱乐、商务等产业格局的升级调整。二环一环五里多片区在主城区位置示意项

13、目宗地由建工集团公司、昆明 403 厂、中石化等 50 余家单位组成的旧城区和菊花村、新草房村、五里多村三个城中村组成。(一) 宗地地形地貌、对外交通、地缘优势1、地形地貌项目的西北部（建工机械厂西北部）和中部（新草房村南部）有缓坡。其余地势均较为平坦，方便进行大规模的商业开发或住宅的建设设计。中下部有清水河通流。其余并无过多建筑障碍。2、对外交通昆明火车站(即南窑火车站)位于项目西边，贵昆、成昆、南昆、三条铁路线经过该站通往全国各地，省内铁路已开通昆明至石林、玉溪、大理等路线。12昆明巫家坝国际机场位于项目西南边，是中国五大国际航空港之一，目前已经开通了国内及国际的多条航线，包括至仰光、曼谷

14、、新加坡等的 6 条国际航线，至香港和澳门的 2 条地区航线，至大理、丽江、香格里拉等地的 8 条省内航线，以及每天来往全国的大、中城市的多次航班。新机场投入使用后巫家坝国际机场依然保留省内航线。3、地缘优势以五里片区为中心的区域市场是昆明东市区重要组成部分。按昆明市总体的城市发展规划和社会经济发展的需求，五里片区及周边各片区，不可能保持现状，必须进行集中改造，将其改造成为现代化的城市是大势所趋。而五里片区作为片区内体量最大的一块集中改造用地，必然会成为东市区的新城市标识实体。五里片区的改造也将极大的影响着昆明东部的城市格局，以及由此带来的商业、居住、娱乐、商务等产业格局的升级调整。(二) 项

15、目拥有自然资源对项目的影响项目拥有的自然、文化资源有很大的发掘空间，也存在诸多问题，因此，对资源的合理发掘显得尤为重要：清水河：系金汁河支流，在项目范围内被建筑物架空覆盖，存在水体污染问题。规划要求项目沿河设立不小于二十米的绿化退让带，做公共空间，如遇河道改扩建或国家建设需要需退让绿化带。可充分发掘河流资源，建带状公园，铺设步行石道及景观长廊，体现项目的亲水性。13沿东郊路、贵昆铁路一带带来了商业的繁荣，但是噪音问题也很突出。特别东郊路一带由于是高架桥，很有可能影响的沿路楼盘的销售。需要采用隔音材料，同时可彰显项目建筑品质。塞典赤墓：杰出回族政治家，为云南做出突出贡献，衣冠冢供后人瞻仰。可结合

16、其在云南兴办儒学之举，适当宣传项目周边丰富的教育资源。拓东体育馆：作为省内大型的体育运动场馆，既可方便区内住户的体育运动的需求，也可方便其参加大型文体活动。作为未来销售时宣传次区域生活设施的一个卖点。三、 区域交通状况及社区配套14(一)交通状况一环、二环、北京路、春城路、拓东路、东风路、金碧路等城市繁华脉络完全连通，构筑出纵横交错的立体交通路网。民航路、吴井路，均为城市二级干道，未设置单行线，交通压力不大，既拥有通畅的交通，又规避了主干道的拥堵和两侧恶劣的环境状况。项目位于春城东部商业中心，地理位置优越、交通便利；项目所在地可方便到达市政府、金格购物中心、东风广场、昆明国际会展中心；与昆明现

17、存的古建筑群-真庆广场和清代状元楼旧址仅一街之隔。步行 200 米，即可到达昆明市博物馆，600 米就是拓东体育馆，距岔街花市、苏宁电器 800 米。(二)社区配套昆明繁华的金龙百货、樱花购物中心、西南大厦、百货大楼都仅有十几分钟车程，距离昆明国际机场（2.5 公里）仅十分钟车程，五分钟车程即可达昆明火车站（2 公里）。昆明汽车配件市场、粮油市场、机电市场、建材市场均在附近，商业繁华。项目周边名校聚集：拓东一小（重点）、拓东二小、昆明市十二中（重点）、云南六建幼儿园（一级）、绿洲幼儿园等。建设银行、工商银行、交通银行、广东发展银行、光大银行、招商银行、泰阳证券均在周围设点。云南省交通中心医院、

18、昆明市第三人民医院分列项目北边、西边。四百米就是宝海公园、金汁河带状公园。15第二部分：项目背景一、项目开发背景昆明经过改革开放后多年的城市基础设施建设，城市功能不断完善。面对新形势和新任务，确立了建设现代新昆明的发展战略，加快全面建设小康社会进程。以滇池为中心，实施“环湖交通”、“环湖截污”、“环湖生态”、“环湖新城”工程，进一步优化城市发展环境，全面提升城乡形象，增强城市综合实力，把昆明建设成为经济繁荣、文化发达、环境优美、功能完善，“春城”、“历史文化名城”、山水园林生态城市特色突出，面向东南亚、南亚的现代化区域性国际城市。面对昆明的发展战略，城中村问题是首先要解决的。据最新统计，昆明主

19、城建成区 249 平方公里范围内共有城中村336 个，人口约 76 万人，总居住人口达 110 万。昆明城中村绝对数量之大，布局之广，与全国其它省会城市相比极为突出。然而，由于昆明城中村数量较多，成因复杂，涉及人员众多、牵涉面广、利益纠葛复杂，改造可谓困难重重。2008 年 3 月 17 日，一幢装有电梯、共有 12 层高的昆明城中村“第一高楼”正式开拆。逆风而起，昆明市的城中村改造开始破冰之行。相对昆明主城区来讲，336 个城中村的改造，无疑给昆明房地产开发商提供了新的发展空间，改变昆明外延式发展的格局，改变昆明16主城区的商业格局，改变昆明一贯的房地产开发模式。二、项目的开发政策背景在昆明

20、，绝大多数“城中村”改造项目均将采用“政府牵头，企业出资”的方式进行，并昆明市及各个辖区对“城中村”改造项目都给予了大力支持及优惠政策倾斜。昆明市深谋远虑，不仅考虑眼前，更着眼城市未来的发展。结合城中村实际情况，昆明市“一村一策”科学确定改造思路，要求在设计上突出特色，避免趋同；同时，注重整合，原则上以社区(村委会)为单位，对同处一个区域的城中村改造鼓励实行土地连片整合，实施统一设计，努力提高设计水平；统筹布局、优化空间，把城中村改造和重大基础设施建设、产业布局调整等有机结合起来，调整完善其所处分区的城市控制性详细规划，以之统筹城中村改造项目的规划建设，优化城市土地开发的空间格局；努力营造景观

21、、完善功能，在城中村改造中着重抓好城市设计和市政综合配套工作，提高片区的城市功能和品位以及综合承载力。在此基础上，昆明市将综合运用法律、政策、经济、技术等各种资源和手段开展综合整治，推进城中村经济再造，实现城中村与城市的全面融合，让城中村居民共享改革开放和城市发展的成果。昆明市还为城中村改造制定了很高的目标：力争使城中村改造重17建成为城市规划高起点、高标准、高品位，建设施工标准化、规范化、工艺化，管理经营精心、精细、精品的典型、示范、样板，追求百姓认可、社会认同、上级认定“三认”统一，让广大“城中村”居民共享改革发展成果，促使城市土地科学合理利用，优化城市空间布局，健全和完善城市功能，推进城

22、乡一体化和谐发展，改造和提升昆明城市形象。三、投资建设单位云南省海外投资有限公司五里片区城中村及旧城改造项目是由云南省海外投资有限公司承办的城中村改造项目。云南省海外投资公司主要面向东南亚、南亚市场，以战略性资源开发为投资重点，进行海外区域及产业战略布局，公司注册资本为亿元人民币，由云南省政府出资，委托云南建工集团代为持股，公司注册地为云南省昆明市官渡区。1公司宗旨以“政府引导、市场机制、企业运作、金融支持”为指导思想，实现政府投资意图、积极参与市场活动。使用两种资源，开发两个市场，以东南亚、南亚为市场重点，以战略性资源开发为投资重点，进行海外区域及产业战略布局，服务于我国、我省长远经济发展大

23、局，追求社会效益与经济效益的双赢。2业务范围代表云南省政府履行海外投资职能，包括：落实省政府签署的对外经贸合作协议、代理省政府对外援建项目的投资建设，矿产资源勘探开发、能源项目开发、基础设施投资建设，境外国有资产管理、境18外投资业务代理、境外投资咨询服务及国内相关业务等。3组织机构按照“精干、高效”的原则建立权责明确，相互制衡的原则，建立科学、规范的公司法人治理机构，设立股东会、董事会、监事会并选聘经理层。按照母子公司管控体系，合理界定公司控制层级，划分母子公司权限，确定公司组织结构和部门职责。按照业务系统与支持系统分开、强化监管与服务的原则，构建职责明确、运转协调的管理体系，建立关键管理流

24、程和业务流程，形成具有投资控股公司特点的决策机制、激励机制和监督约束机制。4、运营模式海投遵循“以实业投资为根本、以资源取得为重点、以股权投资为手段、以投资回报为中心”的指导思想，进行投资经营，探索形成市场化运作的公司运营模式。海投将寻求恰当时机整体或部分进入资本市场，迅速放大公司资本。5、 管控模式海投将以“投资控股集团模式”为目标，探索形成公司的基本运营模式。海投作为云南省对外投资的省级战略平台，将会涉足多个国家和多个产业，将主要通过设立一系列的区域性的专业子公司，来进行有效的战略布局。因此，从长期发展的角度看，海投将发展为一个拥有一定数量子公司的集团公司，而海投对于子公司主要通过控股或参

25、股等方式来实现控制。海投着重做好对子公司的监管工作。通过合理的股权结构设置、19规范的法人治理结构建立、战略管理、审计监察、业务指导等方面的工作，对海外子公司实施有效监管。6、投资模式海投将按照“股权投资股权管理股权经营”的基本模式，进行投资经营。即资本投入获得股权、股权管理提升企业价值、股权转让收益或股权经营分红获得收益，从而实现国有资产的保值增值。公司要探索形成一系列成熟、有效的投资开发模式，敏锐发现并把握市场机遇。一是长期投资持有模式。对于我国、我省经济发展具有战略价值且盈利能力较强的资源能源项目，公司要坚持长期投资、长期经营，最大限度地挖掘项目的价值。二是投资退出模式。对于前期投入较大

26、，启动难度较大，但具有高成长、股权增值空间较大的项目，公司可利用自身优势进行项目前期投入开发，选择合适的时机，以股权转让、上市等多种方式寻找退出通道，对于重要的矿产资源类项目，将优先向我省相关企业转让。三是并购整合模式。对于已经占据行业有利地位，但盈利前景较好的成长型企业，可兼并收购现有的企业，进一步投资做大，以寻求更大的盈利空间。四是产业培育模式。对于新型产业、未开发产业，可利用公司的资本及融资优势，投资进行产业培育，打造产业链和价值链，并选择其中高利润的成长项目，进行经营。7、项目运作模式针对不同的项目，采取云南海投与子公司分层运作的模式。201）公司层面。云南海投原则上只直接运营重大的战

27、略性项目，运作那些能够有效实现资本积累、充实公司资本金、奠定公司发展基础、构建云南海投发展平台的重大项目。对于一般的投资项目，公司进行投资决策后，交由子公司执行运营。云南海投主要进行项目的前端和后台工作；一是进行市场及产业研究，项目前期研究，投资项目甄选，项目立项等前期工作；二是针对项目运作的开展，进行对外关系构建、协调以及资源配置工作，以及项目运营监控等后台工作。2）子公司层面.根据项目情况设立专业的子公司，争取使用外汇贷款资本金，并引进战略投资者。云南海投在云南省委、省政府实施国家“走出去”战略的背景下已正式成立，代表云南省政府履行海外投资职能。肩负使命光荣而艰巨，要实现政府上述投资意图，

28、就必须积极参与市场活动；使用两种资源，开发两个市场：一是以东南亚、南亚为市场重点，以战略性资源开发为投资重点，进行海外区域及产业战略布局，服务于我国、我省长远经济发展大局，追求社会效益与经济效益的双赢；一是以国内特别是昆明市有巨大影响力的，如与官渡工业园合作创办“大湄公河次区域经济合作示范区”等项目为市场重点，通过土地一级开发为云南海投带来较大的现金流和投资收益，充实云南海投的资本金，实现国内外良性互动。由于官渡工业园西冲片区距离昆明较远，建设用地的市场需求不21足，工业用地价格偏低，目前云南海投对其实施土地一级开发周期较长，投资收益可能要到四至五年后方可逐步实现。而五里片区城中村改造项目区位

29、优越，一级开发整理效益明显，周期相对较短，符合当前昆明市市委、市政府积极主导推进城中村改造、提高城市品位的经营城市理念；且项目中包含了云南建工集团及子公司存量土地 208亩，在集团总公司和昆明市、区两级政府的全力支持下，有条件先行对集团 208 亩存量土地进行开发，然后按照“整体规划、分期开发、先易后难、滚动投资”的基本原则依次对其余土地实施一、二级联动开发；通过五里片区城中村改造项目的成功开发，将为云南海投实现较大的现金流和投资收益，快速完成建工集团及海投的原始积累，快速提升云南海投的品牌形象和影响力，也将更好地代表云南省政府履行对外投资职能，实现省委、省政府设立云南海投的战略构想。22第三

30、部分：政策及法律环境一、 与项目一级开发相关的政策（一）2009 年昆明房地产政策总汇政策类型发布时间发布单位政策名称政策内容对核定征收进行了规范，虽核定征收的条件未土地增值税清变，但取消了“按不低于预征收率的征收率核税收政策5 月 12 日国家税务总局算管理规程定征收土地增值税”的规定，同时未具体规定征收率。从今年5 月1 日起对商品住宅实施交楼样板房关于实施商品制度，今后发展商要卖房先得把样板房建好，住宅工程交楼标4 月 15 日昆明市建设局经检验合格后才能拿到预售证，不论是销售多准样板房制度的层、高层住宅，还是别墅，发展商都必须设置通知样板房。2009 年 5 月 1 日起实施。明确主城

31、各片区建设高度，划分出六个管理级房地产开发别。新推出的方案共分为不限、小于 100 米、政策小于 60 米、小于 36 米、小于 24 米、小于昆明主城建筑12 米（生态）等六个级别，对主城各区域的4 月 16 日昆明市规划局高度控制规划方建筑高度进行了限定。不限建筑高度的区域仅案有 4 个。分别是主城主中心区（包括 CBD 区），区域范围包括北至人民路以北 200 米、南至金碧路以南 200 米，东至白塔路以东 200 米，23西至祥云街片区；西市副中心区（次 CBD 区），区域范围为人民西路以南，海源路的改造片区；北市副中心区（次 CBD 区），区域范围为金星立交桥以北至霖雨路的北京路两侧

32、区域；南市副中心区（次 CBD 区），区域范围巫家坝机场片区，但前提是机场关闭前，应满足机场主管部门净空的限制要求。固定资产投资普通商品住房投资的最低资本金比例从 35%5 月 27 日国务院项目资本金比例调低至 20%，其他房地产项目的自有资金从的调整结果35%下调至 30%。云南各级房地产开发资质可承担的房地产开房地产开发发项目规模为：（一） 二级房地产开发资质政策关于加强房地可承担 25 万平方米（含本数，下同）以下的10 月 1 日昆明市政府产开发企业资质房地产开发项目；（二） 三级房地产开发资管理的有关规定 质可承担 20 万平方米以下的房地产开发项目；（三） 四级房地产开发资质可承

33、担 15万平方米以下的房地产开发项目。24（二）昆明市城中村改造工程税费减免政策序号收费名称收费单位收费依据批复文号具体减免政策1免征项目1.1城市基础设施配套费市规划局省人大199424 号；云计价格20031410免征号价费字199313 号；（94）财预字第 37 号；县区拆迁监督管1.2城市房屋拆迁管理费计价格2001585 号，云计价格2002167免征理部门号建筑工程质量监督价费字1993149 号；计价格2001585 号；1.3市质量监督站免征费、检测费云计价格2002167 号城建1993410 号；城市道路管理条例；1.4临时占道费市城管大队免征云价房发1999232 号1

34、.5道路挖掘修复费市政管理处免征（94）财预字第 37 号；计价格2002595 号；1.6房物所有权登记费市房管局免征云计价格2002672 号国土（籍）字199093 号；云国土资财200322 号；云发改价格2004231 号，计1.7土地登记费市国土资源局免征价格20011734 号，云计价格20011125号价费字1992597 号；计价格2001585 号；1.8征（拨）用地管理费市国土资源局免征云计价格200346 号251.9契税免收1.10营业税免收2减半征收项目新型墙体材料专项基全部使用新型墙材（建筑节能 65%以上）（免征）未使用新型墙2.1市墙改办金材（低限减半）全使用

35、商品混凝土、散装水泥（免征）未使用商品混凝土、散2.2散装水泥专项基金市散装办装水泥（低限减半）自行修建人防云计价格2002635 号，昆计价房2002398工程（免征）易2.3人防工程易地建设费市人防办号地建设人防工程（低限减半）2.4建筑垃圾处理费市建设局低限减半征收2.5招投标代理服务费市建设局低限减半征收城建档案技术咨询服2.6市建设局低限减半征收务费2.7房产交易手续费市房管局低限减半征收2.8供用电服务收费市供电局低限减半征收2.9环境影响咨询收费市环保局低限减半征收2.10环境监测收费市环保局低限减半征收26第四部分：市场环境分析一、城中村基本分析（一）城中村基本情况据统计，至

36、2008 年 2 月，昆明市建成区内有城中村 336 个，涉及城中村及周边土地面积达 6200 多公顷（约 9 万多亩），现有建筑物总面积达 5200 万方米左右，涉及城中村村民达 10 万户左右、23.7 万人。（1）按城中村行政区域划分昆明城中村所属行政区域中，五华区内城中村最少，只有 52 个，涉及城中村土地面积为 8000 多亩；西山区最多，有 115 个城中村，涉及城中村土地面积达 39000 亩之多；另外盘龙区 67 个，涉及土地面积 17800 多亩，官渡区 102 个，涉及土地面积 29000 多亩。村数户籍人口户籍户数涉及土地居住（）其他建筑()总建筑面积()平均容积率（个）

37、（人）（户）面积（亩）五华区52160614239880839404679.471.74盘龙区6746918177721783860002283437476343975.200.55官渡区10266066250252932114216612216987014671179.720.75西山区115108695411723892219565117217390221739018.740.84合计3362377401000309379639781958468751952158853.130.8427表一：昆明四区城中村情况统计分析表（2）按城中村所在区域划分从昆明城中村所属区域来看，大多数城中村位于二

38、环以外，有265 个，涉及城中村土地面积达 84000 亩左右，平均每村占地约为317 亩，建筑物面积约 4500 万平米，平均容积率 0.77；一环至二环区域的城中村 51 个，涉及城中村土地约 5900 亩，平均每村占地面积约为 116 亩，建筑物总面积约 657 万平方米，平均容积率 1.67；一环以内的市中心仅有 22 个，涉及城中村土地面积约 625 亩，平均每村占地约为 31.25 亩，目前建筑物面积约 73 万平方米，建筑平均容积率为 1.76。当地户城中村当地户籍涉及土地总建筑面其他建筑 平均容位置籍人数居住（ ）个数户数（户） 面积(亩)（）积率积（ ）（人）一环208900

39、302562573415949289486932.541.76一环至二环513524413304590565750283960347600337.681.67二环以外2651935968370187266448496663532871540002490.77合计33623774010003093796521588533978195846875190.84表二：昆明城中村区域位置统计分析表28主城区城中村分布示意由此可以看出，一环以内的城中村都比较小，平均每个村的占地面积仅有 31.25 亩；而包括一环在内的整个昆明二环以内区域，城中村占地面积也只有 6500 多亩。这部分城中村涉及的土地虽然只

40、占336 个城中村的 7%左右，但是，由于地理位置优越，目前已吸引了众多开发投资企业的高度关注。（二）城中村改造进展情况08 年启动了 80 个城中村的改造，全部完成了项目专项规划，并29启动了 14 个村的回迁安置房建设；09 年 3 月由昆明市政府主办、田野地产咨询公司合办的“城中村改造招商项目推介会”，意向签约845 亿元，效果显著，并先后启动了 9 片 14 个村的改造工作。2008 年，昆明市先后启动了 80 个城中村的改造，已全部完成了项目专项规划，并启动了 16 个村的回迁安置房建设；09 年 3 月由昆明市政府主办、田野地产咨询公司合办的“城中村改造招商项目推介会”，意向签约

41、845 亿元，效果显著，并先后启动了 9 片 14 个村的改造工作。第一批第二批政区划分个数城中村名称个数城中村名称前所村，潘家湾大村，潘家湾小村，潘家湾新村，上庄村，沙沟村，右营五华区102小菜园片区小菜园村，苏家塘片区苏家塘村村，广南卫村，普吉一、二组，棕树营村三竹营片区老李山村、任旗营村，白塔片区唐家营盘龙区2张官营片区，凤凰村片区4村，大厂片区大厂村日新片区，五里片区五里多村、新草房村、菊花村，日新村、上苜蓿村、中苜蓿村，苏家村、苏凤村，木器厂片区，武装部片区，佴家湾村，官渡区616南窑片区南窑村，前卫营片区前卫营村，大树营片太乙桥村，浑水塘村，李白冲村区大营村、中营村、后营村，季官片

42、区季官一组、季官二组、季官三组30沙地村（局部），上峰村（局部），郑红庙片区红庙村，豆腐营片区豆腐营村，黄瓜营片家河老村，渔堆村，庄房老村，鲤鱼区黄瓜营村，卢家地片区卢家地村，红庙寺村、四村（六、九组），福海小村，马家堆道坝村、二庄村，孙家湾村、大庄村，石咀片区大西山区1415村，彰家楼村，平桥村，福海大村，石咀村、小石咀村，弥勒寺片区弥勒寺新村，西坝陆家营村，韩家湾村，土堆村（局部）片区西坝新村（河南 1-6 组、河北 1-6 组），前卫片区呈贡8呈贡片区经开区2小麻苴片区小麻苴村、小新村片区小新村高新区1新发村片区新发村合计404008 年昆明市启动城中村改造计划表2009 年的目标是新启

43、动 45 个城中村的改造，完成投资 100 亿元以上。以各县、区为单位，组织编制招商文件，突出特色包装项目，精心组织起点高，规模大，效果好的推介活动，并充分利用中央、省、市三级媒体进行大张旗鼓地宣传，介绍昆明的区域优势，宣传优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的企业关注和投资昆明城中村改造。到目前为止，共有 16 个村的回迁安置房开始启动建设、年内将有 9 个村回迁房封顶断水。12 个改造项目（含 16 个城中村）用地面积达 1587 亩，总建筑面积达 520 万平方米、平均容积率 4.7 左右。31房屋总建筑总用地面积地上建筑面积片区/项目容积率（亩）面积（ ）（ ）前所村片区2162171

44、72.474.50568100上峰村、龙院村片区改造项目183000465.904.001559599苏家塘村改造项目175556120400000南亚风情广场项目243600229.114.81702455凤凰新村改造项目4742519.9354.053187三竹营片区改造项目一期80832123.294.30354027唐家营村改造项目566346.466.20192026木器厂片区改造项目9350072.604.62223641佴家湾村片区改造项目9000056.174.86182188太乙桥片区改造项目1244831.204.9491000南窑村片区改造项目208000183.605.

45、40660544新发村片区改造项目5956666.475.24/4.11214719合2054.76352014862008 年 11 月，凤凰新村挂牌交易，云南俊发凤凰置业有限公司以 2.057 亿元竞得得了 19.935 亩土地使用权；2009 年 1 月，昆明南亚风情房地产开发有限公司以 10.53 亿元通过招标方式获得了西山区 30 号片区 229.11 亩提地使用权；2009 年 5 月，云南鼎易房地产开发有限责任公司以 1.757 亿元竞得了新发村 66.47 亩土地使用权。至此，昆明已有 3 个城中村改造项目完成了土地交易程序，共32计土地面积约 313

46、.5 亩，将开发的建筑面积为 96.6 万平方米。土地面积交易价格交易单价楼面地价总建筑面积项目名称（亩）（亿元）（万元/亩）（元/）（）凤凰新村改造项目19.9352.0571032386853187西山区30 号片区改造229.1110.534601509698371项目新发村改造项目66.471.757264818214719合计315.51514.3444551484966276由此来看，城中村改造项目土地平均容积率 4.59，交易单价为455 万元/亩，平均楼面地价 1484 元/平方米。（三）总体评价总体来看，昆明城中村改造进展迅速，2008 年至今，启动了约1600 亩城中村改造

47、项目回迁安置建设，已完成了 315 亩城中村改造土地的交易，城中村改造将作为昆明社会经济“十二五”规划的重要工作内容。从昆明的城市发展及房地产开发来看，由于地理环境的制约，存量土地的集约化开发将是推动城市发展的重要途径。目前，城市房地产开发可利用的常规土地已经越来越稀缺，而昆明城中村改造所蕴含的建设土地量异常丰富，可利用的土地资源达 9 万多亩，对于昆明市来说，这无疑是良好的发展契机，今后昆明主城的房地产开发土地供应，无疑将以城中村改造项目的整理土地作为主要的来源途径。33从目前政府支持力度来看，除了优惠政策以外，在项目改造经济指标等直接影响投资人利润空间的条件上都得到了最大限度的放宽，应该说

48、，目前参与城中村改造是投资商涉足昆明地产的良好时机。二、宏观市场分析2008 年，昆明楼市经过一系列深度调整进入 2009 年之后，自4 月以来进入了一个新的高速增长期，销售量持续攀升，销售价格虽然随着开盘楼盘及主力成交区的转移出现了小幅的波动，但是总体上呈现的是一个 “量升价稳”的大好局面，从目前情况来看，昆明房地产市场还是处于上升阶段。（一）土地市场情况分析2009 年 1-6 月，昆明市共挂牌出让土地 84 块，累计挂牌土地面积 4990.4 亩，挂牌起价累计金额 256855.32 万元，每亩起拍价格为 51.47 万元。2009 年 1-6 月各区域挂牌土地频数、面积情况统计所属区域

49、频数合计面积合计（亩）晋宁区域182153.88东南板块161349.93呈贡新城11806.6东川区域30163.48二环内板块2157.97滇池板块1143.1834高新板块3112.3西山板块153.46教场板块140.14官南板块19.47总计844990.4（数据来源：昆明市国土资源局）从区域土地供应面积的角度来看，晋宁区域累计挂牌 2153.88亩，18 块土地，是上半年土地供应面积最大的区域。随着昆明主城区继续向呈贡发展转移的趋势，东南板块和呈贡新城的土地供应也较大，两地分别挂牌供应土地 16 和 11 块，面积为 1394.93 和 806.6亩。从每亩交易起家的区域分布情况来

50、看，价格最高的是二环内板块，达到 389.7 万元/ 亩，其次是高新和官南板块，分别为 170.62 和139.16 万元/亩。2009 年上半年昆明市共交易土地 45 块，累计面积 3318.94 亩，累计成交金额 307283.68 万元，每亩成交价格 92.58 万元。2009 年上半年各区域交易土地频数、面积情况统计所属区域频数合计面积合计（亩）北市板块140.14呈贡新城6524.09滇池板块9424.19东南板块181537.0035二环内板块247.17高新板块4262.30官南板块19.47晋宁区域3421.12西山版块153.46总计453318.94（数据来源：昆明市国土资

51、源局）成交土地集中于东南板块、滇池板块和呈贡新城 3 个区域，其中东南板块累计交易土地 18 块，面积 1537 亩，滇池板块累计交易土地 9 块，面积 424.19 亩，呈贡新城累计交易土地 6 块，面积 524.09亩。从规划用途来看，2009 年上半年出让土地以居住、商业和工业用地为主，数量分别为 14 块、12 块和 11 块，其中居住用地 824.29亩，商业用地 826.46 亩，工业用地 1235.3 亩。由于受到南亚风情第壹城项目地块出让的影响，综合用地（商业、居住）的每亩均价被拉升，为 459.84 万元/ 亩。商业用地和住宅用地分别为 169.86 和 116.73 万元/

52、亩。昆明 2008 年前 9 个月-2009 年前 9 个月居住用地成交情况36从上图可看出，截止到 9 月，09 年昆明城区居住用地成交面积为 118.43 万平米，成交金额 21.24 亿元；成交面积相比 08 年同期增长 22.5%，成交金额相比 08 年同期增长 39.55%。以上数据表明，进入 2009 年昆明城区土地成交量及成交金额已明显上升。这说明开发商在整个市场回暖的情况下，相比 08 年而言房地产开发热情有所提高。但大部分土地的成交价为起价，很多土地都是在没有竞争的情况下成交。加之目前土地供应方面，大部分地块位置较为偏远，单宗土地面积较小，影响了开发商的积极参与性。而地段较好

53、，配套较为齐全的地块并不是以净地挂牌的方式出现，开发商需要参与到城中村改造后方可得到土地的开发机会，因此，在土地并未形成较大供应以满足开发商需求的情况下，2009 年昆明住宅的供应量将出现一定的下滑。三、区域土地市场分析(一)区域市场在城市中的地位及发展趋势以五里片区为中心的区域市场是昆明东市区重要组成部分，目前37该区域遍布城中村及旧城危房、厂矿企业，导致其周边道路交通压力与日俱增。旧城及城中村的杂乱无章、建筑陈旧、功能简单，与高速发展着的昆明经济与城市建设格格不入，特别是随着空港经济圈的成形和周边城市建设的改造，对五里片区的改造更是提出了更高与更迫切的需求。按昆明市总体的城市发展规划和社会

54、经济发展的需求，五里片区及周边各片区，不可能保持现状，必须进行集中改造，将其改造成为现代化的城市是大势所趋。而五里片区作为片区内体量最大的一块集中改造用地，必然会成为东市区的新城市标识实体。这一城市改造，不仅是某个企业，某个集团的个体意志，更是昆明城市发展的必然结果。同样，它的改造，也将极大的影响着昆明东部的城市格局，以及由此带来的商业、居住、娱乐、商务等产业格局的升级调整。（二）区域内土地交易情况分析五里片区从开发规模和位置两个标准来看，从昆明市现有的旧城及城中村改造项目和新建项目中，没有可以匹敌的项目与之进行宏观层面的竞争。但是从商业和住宅的销售来说，众多小盘可以成为其竞争对手。其中住宅由

55、于受到居住习惯和购买力、购买刚性需求等方面的制约，再加上本片区的回迁比例过大，所以住宅的销售方面，压力虽有，但并不明显。商业竞争的压力相对较大，一是有昆明市中心的大型商圈的竞争压力；二是有各种专业市场竞争的压力。唯有成功打造出东市中心的概念，以东盟和 GMS、空港经济圈等概念的统领。与大型商业地产38机构合作。以大盘大中心的思路才能将五里片区 1105 亩余土地完全盘活。（三）区域内代表项目地价及楼面地价根据两个项目当时的地价及相应容积率这算出各项目相应的楼面价格。楼盘名称地价（万元）楼面地价（元/）城市理想3801964香樟俊园6752895香樟俊园开发时间接近于五里片区改造时间，其地价对于

56、项目一级开发后的地价有直接指导作用。39第五部分：项目总技术指标总技术经济指标规划总用地面积：736796 （1105 亩）规划净用地面积：597138 （895.26 亩）总建筑面积：3188380 总建筑占地面积：177960 住宅建筑面积：2158218 商业建筑面积：516462 办公建筑面积：215000 酒店建筑面积：45000 地上酒店公寓建筑面积：145600 部分会议建筑面积：32400 18 班幼儿园：6000 （11 亩）24 班幼儿园：7200 （14 亩）立体停车库：12500 其他：50000 地下地下车库总面积：723465 部分自行车库总面积：130627 学校

57、72 班小学：13800 （50 亩）部分36 班中学：10000 （约 43.2 亩）住宅户数：16332 户40居住人口：52263 人建筑密度：29.8%容积率：5.34绿地率：42.9%道路密度：12.9%道路线密度：10.6km/km*km拆迁总面积：1500000回迁总面积：1451559拆建比：1：2.13昆明五里片区城中村改造项目用地位于主城区内，地块南临二环东路、北接环城南路，东连东郊路，西临民航路。规划总用地面积1105 亩，地上建筑物 76 万。目前该区部遍布了三个城中村和 50余家企事业单位、政府基层组织和学校，居住、商业、教育、村庄、工厂和仓库交错混杂，用地布局混乱，

58、功能相互冲突。尽管用地位于主城核心区，地理位置优越，但现有的用地功能远远没有体现出其土地自身的价值。严重阻碍了区域性路网系统的梳理，导致其周边道路交通压力与日俱增；云南海投拟对该项目实施开发，最大程度地实现该地块的经济效益、社会效益和环境效益。目前该项目的改造专项规划已依次获得昆明市规划局、昆明市发改委、昆明市城乡规划委员会的相关批复。41第六部分：项目土地供应方案一、土地升值潜力初步评估项目位于东市区核心区域、周边环境及配套设施齐全，顺应城中村开发的指导思想，结合东市区土地供应量与其他区域比较较少情况，及至市场发展、政府规划有利条件，就城市未来发展来看项目土地升值潜力巨大。二、土地供应方案（

59、一）土地供应模式根据昆明市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。（二）土地一级开发深度本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“三通一平”的状态。（三）一级开发成本及挂牌底价的确定1、土地储备开发成本（1）征地补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；42（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。2

60、、招标拍卖挂牌出让底价按照以下程序确定（1）由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。（2）市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。（3）市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。（4）市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。资金回收计划土地整理储备中心将通过制订科学的挂牌工作方案和合同条件，保障土地一级开发建设投资的顺利回收，初步拟定于 2011 年底能够收回资金。三、征地情况（一）土