杭州市房地产行业市场环境分析报告

1、目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc491853578 1历史回回顾 PAGEREF _Toc491853578 h 1 HYPERLINK l _Toc491853579 2概况 PAGEREF _Toc491853579 h 22 HYPERLINK l _Toc491853580 2.1空空置房 PAGEREF _Toc491853580 h 22 HYPERLINK l _Toc491853581 2.2交交易状况况 PAGEREF _Toc491853581 h 3 HYPERLINK l _Toc491853582 2.3厂厂商 PAGEREF _To

2、c491853582 h 3 HYPERLINK l _Toc491853583 3行业环环境 PAGEREF _Toc491853583 h 5 HYPERLINK l _Toc491853584 3.1经经济环境境 PAGEREF _Toc491853584 h 5 HYPERLINK l _Toc491853585 3.1.1国民民经济保保持持续续增长 PAGEREF _Toc491853585 h 55 HYPERLINK l _Toc491853586 3.1.2居民民收入逐逐步提高高 PAGEREF _Toc491853586 h 5 HYPERLINK l _Toc4918535

3、87 3.1.3住宅宅产业正正成为中中国国民民经济新新的增长长点 PAGEREF _Toc491853587 h 5 HYPERLINK l _Toc491853588 3.2政政策环境境 PAGEREF _Toc491853588 h 5 HYPERLINK l _Toc491853589 3.2.1房改改政策 PAGEREF _Toc491853589 h 55 HYPERLINK l _Toc491853590 3.2.2产业业政策 PAGEREF _Toc491853590 h 66 HYPERLINK l _Toc491853591 3.2.3金融融政策 PAGEREF _Toc49

4、1853591 h 66 HYPERLINK l _Toc491853592 3.3“住在杭杭州” PAGEREF _Toc491853592 h 7 HYPERLINK l _Toc491853593 3.3.1房地地产业成成为“住在杭杭州”战略实实现的产产业依托托 PAGEREF _Toc491853593 h 7 HYPERLINK l _Toc491853594 3.3.2“住在杭杭州”促进房房地产业业从经济济新增点点成长为为支柱产产业，促促进了产产业升级级 PAGEREF _Toc491853594 h 7 HYPERLINK l _Toc491853595 3.3.3“住在杭杭州”

5、促进房房地产业业发展外外部环境境的改善善 PAGEREF _Toc491853595 h 8 HYPERLINK l _Toc491853596 3.3.4“住在杭杭州”促使房房地产业业内部优优胜劣汰汰，实现现房地产产业现代代化 PAGEREF _Toc491853596 h 8 HYPERLINK l _Toc491853597 3.4社社会因素素观念 PAGEREF _Toc491853597 h 8 HYPERLINK l _Toc491853598 3.4.1从业业人员素素质 PAGEREF _Toc491853598 h 9 HYPERLINK l _Toc491853599 3.5

6、风风险因素素分析 PAGEREF _Toc491853599 h 99 HYPERLINK l _Toc491853600 3.5.1开发发企业资资质过小小 PAGEREF _Toc491853600 h 9 HYPERLINK l _Toc491853601 3.5.2调查查测算不不周 PAGEREF _Toc491853601 h 9 HYPERLINK l _Toc491853602 3.5.3宏观观形势变变化 PAGEREF _Toc491853602 h 9 HYPERLINK l _Toc491853603 3.5.4理解解判断偏偏差 PAGEREF _Toc491853603 h

7、 100 HYPERLINK l _Toc491853604 3.5.5灾害害事故 PAGEREF _Toc491853604 h 110 HYPERLINK l _Toc491853605 3.5.6价格格上涨 PAGEREF _Toc491853605 h 110 HYPERLINK l _Toc491853606 3.6企企业行为为 PAGEREF _Toc491853606 h 10 HYPERLINK l _Toc491853607 3.6.1精品品之路 PAGEREF _Toc491853607 h 110 HYPERLINK l _Toc491853608 3.6.2“外侵”之路

8、 PAGEREF _Toc491853608 h 100 HYPERLINK l _Toc491853609 3.6.3开发发热土 PAGEREF _Toc491853609 h 111 HYPERLINK l _Toc491853610 3.7WWTO对对房地产产业的影影响 PAGEREF _Toc491853610 h 122 HYPERLINK l _Toc491853611 3.7.1机遇遇 PAGEREF _Toc491853611 h 12 HYPERLINK l _Toc491853612 3.7.2挑战战 PAGEREF _Toc491853612 h 13 HYPERLINK

9、 l _Toc491853613 4住宅市市场 PAGEREF _Toc491853613 h 155 HYPERLINK l _Toc491853614 4.1中中心区 PAGEREF _Toc491853614 h 115 HYPERLINK l _Toc491853615 4.2城城西区 PAGEREF _Toc491853615 h 116 HYPERLINK l _Toc491853616 4.2.1产品品特色 PAGEREF _Toc491853616 h 116 HYPERLINK l _Toc491853617 4.2.2销售售价格 PAGEREF _Toc491853617

10、h 116 HYPERLINK l _Toc491853618 4.2.3热销销住宅 PAGEREF _Toc491853618 h 116 HYPERLINK l _Toc491853619 4.2.4客户户构成及及购买目目的 PAGEREF _Toc491853619 h 166 HYPERLINK l _Toc491853620 4.3城城东区 PAGEREF _Toc491853620 h 117 HYPERLINK l _Toc491853621 4.3.1产品品特色 PAGEREF _Toc491853621 h 117 HYPERLINK l _Toc491853622 4.3.

11、2市场场状况 PAGEREF _Toc491853622 h 117 HYPERLINK l _Toc491853623 4.3.3客户户构成及及购买目目的 PAGEREF _Toc491853623 h 177 HYPERLINK l _Toc491853624 4.4城城北区 PAGEREF _Toc491853624 h 117 HYPERLINK l _Toc491853625 4.4.1产品品特色 PAGEREF _Toc491853625 h 117 HYPERLINK l _Toc491853626 4.4.2市场场状况 PAGEREF _Toc491853626 h 117 H

12、YPERLINK l _Toc491853627 4.4.3客户户构成及及购买目目的 PAGEREF _Toc491853627 h 188 HYPERLINK l _Toc491853628 4.5城城南区 PAGEREF _Toc491853628 h 118 HYPERLINK l _Toc491853629 4.6外外围区 PAGEREF _Toc491853629 h 118 HYPERLINK l _Toc491853630 4.6.1余杭杭三墩镇镇区块 PAGEREF _Toc491853630 h 18 HYPERLINK l _Toc491853631 4.6.2之江江旅游度

13、度假区 PAGEREF _Toc491853631 h 119 HYPERLINK l _Toc491853632 4.6.3下沙沙区块 PAGEREF _Toc491853632 h 220 HYPERLINK l _Toc491853633 4.6.4钱江江南岸区区块 PAGEREF _Toc491853633 h 211 HYPERLINK l _Toc491853634 4.7需需求特点点 PAGEREF _Toc491853634 h 22 HYPERLINK l _Toc491853635 4.7.1付款款方式 PAGEREF _Toc491853635 h 222 HYPERLI

14、NK l _Toc491853636 4.7.2价格格的承受受能力 PAGEREF _Toc491853636 h 223 HYPERLINK l _Toc491853637 4.7.3地段段与价位位之间的的平衡关关系 PAGEREF _Toc491853637 h 233 HYPERLINK l _Toc491853638 4.7.4居住住环境 PAGEREF _Toc491853638 h 224 HYPERLINK l _Toc491853639 4.7.5住房房面积 PAGEREF _Toc491853639 h 225 HYPERLINK l _Toc491853640 4.7.6商

15、品品房类型型 PAGEREF _Toc491853640 h 25 HYPERLINK l _Toc491853641 4.7.7户型型 PAGEREF _Toc491853641 h 26 HYPERLINK l _Toc491853642 4.7.8地域域分布 PAGEREF _Toc491853642 h 227 HYPERLINK l _Toc491853643 4.7.9购房房目的 PAGEREF _Toc491853643 h 227 HYPERLINK l _Toc491853644 4.7.10购购房主体体 PAGEREF _Toc491853644 h 28 HYPERLIN

16、K l _Toc491853645 5写字楼楼市场 PAGEREF _Toc491853645 h 229 HYPERLINK l _Toc491853646 5.1概概况 PAGEREF _Toc491853646 h 299 HYPERLINK l _Toc491853647 5.1.1城站站广场区区块 PAGEREF _Toc491853647 h 299 HYPERLINK l _Toc491853648 5.1.2吴山山广场区区块 PAGEREF _Toc491853648 h 299 HYPERLINK l _Toc491853649 5.1.3文教教区块 PAGEREF _Toc

17、491853649 h 330 HYPERLINK l _Toc491853650 5.1.4武林林广场区区块 PAGEREF _Toc491853650 h 300 HYPERLINK l _Toc491853651 5.1.5城西西区 PAGEREF _Toc491853651 h 300 HYPERLINK l _Toc491853652 5.1.6中心心区 PAGEREF _Toc491853652 h 300 HYPERLINK l _Toc491853653 5.2市市场驱动动因素 PAGEREF _Toc491853653 h 331 HYPERLINK l _Toc491853

18、654 5.2.1政策策因素 PAGEREF _Toc491853654 h 331 HYPERLINK l _Toc491853655 5.2.2中小小高科技技企业的的蓬勃发发展 PAGEREF _Toc491853655 h 311 HYPERLINK l _Toc491853656 5.2.3省会会的独特特位置 PAGEREF _Toc491853656 h 331 HYPERLINK l _Toc491853657 5.2.4写字字楼投资资客户的的出现 PAGEREF _Toc491853657 h 331 HYPERLINK l _Toc491853658 5.3竞竞争特点点 PAG

19、EREF _Toc491853658 h 31 HYPERLINK l _Toc491853659 5.3.1老牌牌房产开开发商介介入写字字楼市场场 PAGEREF _Toc491853659 h 31 HYPERLINK l _Toc491853660 5.3.2住宅宅建设民民营企业业介入写写字楼市市场 PAGEREF _Toc491853660 h 322 HYPERLINK l _Toc491853661 5.3.3次中中心与城城郊结合合部首先先启动 PAGEREF _Toc491853661 h 332 HYPERLINK l _Toc491853662 5.3.4开发发商跟风风操作明

20、明显 PAGEREF _Toc491853662 h 322 HYPERLINK l _Toc491853663 5.3.5开发发商对建建筑品质质的追求求不够 PAGEREF _Toc491853663 h 332 HYPERLINK l _Toc491853664 5.3.6营销销竞争低低层次 PAGEREF _Toc491853664 h 332 HYPERLINK l _Toc491853665 5.4需需求特点点分析 PAGEREF _Toc491853665 h 333 HYPERLINK l _Toc491853666 5.4.1需求求地段特特点 PAGEREF _Toc49185

21、3666 h 333 HYPERLINK l _Toc491853667 5.4.2需求求价格特特点 PAGEREF _Toc491853667 h 333 HYPERLINK l _Toc491853668 5.4.3需求求面积特特点 PAGEREF _Toc491853668 h 333 HYPERLINK l _Toc491853669 5.4.4需求求关键因因素 PAGEREF _Toc491853669 h 344 HYPERLINK l _Toc491853670 5.5写写字楼发发展趋势势 PAGEREF _Toc491853670 h 34 HYPERLINK l _Toc49

22、1853671 5.5.1写字字楼开发发以政府府城市规规划为依依托 PAGEREF _Toc491853671 h 344 HYPERLINK l _Toc491853672 5.5.2准确确定位市市场和目目标客户户群，量量体裁衣衣迎合市市场梯式式需求 PAGEREF _Toc491853672 h 334 HYPERLINK l _Toc491853673 5.5.3突破破原有营营销策略略，积极极引进新新的理念念 PAGEREF _Toc491853673 h 35 HYPERLINK l _Toc491853674 6二手房房市场 PAGEREF _Toc491853674 h 336 H

23、YPERLINK l _Toc491853675 6.1市市场概况况 PAGEREF _Toc491853675 h 36 HYPERLINK l _Toc491853676 6.1.1成交交量 PAGEREF _Toc491853676 h 377 HYPERLINK l _Toc491853677 6.1.2价格格 PAGEREF _Toc491853677 h 38 HYPERLINK l _Toc491853678 6.1.3供求求比例 PAGEREF _Toc491853678 h 339 HYPERLINK l _Toc491853679 6.1.4支付付方式 PAGEREF _T

24、oc491853679 h 440 HYPERLINK l _Toc491853680 6.1.5客户户构成 PAGEREF _Toc491853680 h 440 HYPERLINK l _Toc491853681 6.2阻阻碍二级级市场发发展的因因素 PAGEREF _Toc491853681 h 411 HYPERLINK l _Toc491853682 6.2.1配套套政策相相对滞后后 PAGEREF _Toc491853682 h 41 HYPERLINK l _Toc491853683 6.2.2房改改房没有有完全产产权 PAGEREF _Toc491853683 h 411 HY

25、PERLINK l _Toc491853684 6.2.3房改改房上市市手续繁繁杂，时时间长 PAGEREF _Toc491853684 h 441 HYPERLINK l _Toc491853685 6.2.4货币币化分配配政策不不明朗 PAGEREF _Toc491853685 h 441 HYPERLINK l _Toc491853686 6.2.5售房房户心理理价位过过高 PAGEREF _Toc491853686 h 422 HYPERLINK l _Toc491853687 6.2.6按揭揭利率过过高，时时间过短短 PAGEREF _Toc491853687 h 42 HYPERL

26、INK l _Toc491853688 6.2.7房改改房硬性性评估 PAGEREF _Toc491853688 h 442 HYPERLINK l _Toc491853689 6.3主主要厂商商 PAGEREF _Toc491853689 h 42 HYPERLINK l _Toc491853690 7单身公公寓市场场 PAGEREF _Toc491853690 h 43 HYPERLINK l _Toc491853691 7.1市市场概况况 PAGEREF _Toc491853691 h 43 HYPERLINK l _Toc491853692 7.1.1区域域分析 PAGEREF _To

27、c491853692 h 443 HYPERLINK l _Toc491853693 7.1.2购买买目的 PAGEREF _Toc491853693 h 443 HYPERLINK l _Toc491853694 7.1.3购买买影响因因素 PAGEREF _Toc491853694 h 433 HYPERLINK l _Toc491853695 7.2市市场特点点 PAGEREF _Toc491853695 h 44 HYPERLINK l _Toc491853696 7.2.1缺乏乏品牌产产品 PAGEREF _Toc491853696 h 444 HYPERLINK l _Toc491

28、853697 7.2.2缺乏乏开展租租赁业务务的开发发商 PAGEREF _Toc491853697 h 444 HYPERLINK l _Toc491853698 7.2.3缺乏乏老年公公寓 PAGEREF _Toc491853698 h 444 HYPERLINK l _Toc491853699 7.2.4适宜宜白领的的中档单单身公寓寓不足 PAGEREF _Toc491853699 h 444 HYPERLINK l _Toc491853700 8行业关关键成功功因素 PAGEREF _Toc491853700 h 445 HYPERLINK l _Toc491853701 8.1土土地

29、 PAGEREF _Toc491853701 h 455 HYPERLINK l _Toc491853702 8.2规规划设计计 PAGEREF _Toc491853702 h 46 HYPERLINK l _Toc491853703 8.3品品牌 PAGEREF _Toc491853703 h 466 HYPERLINK l _Toc491853704 9主要厂厂商分析析 PAGEREF _Toc491853704 h 48 HYPERLINK l _Toc491853705 9.1浙浙江绿城城房地产产开发有有限责任任公司 PAGEREF _Toc491853705 h 448 HYPERL

30、INK l _Toc491853706 9.1.1公司司概况 PAGEREF _Toc491853706 h 448 HYPERLINK l _Toc491853707 9.1.2竞争争能力 PAGEREF _Toc491853707 h 448 HYPERLINK l _Toc491853708 9.1.3管理理能力 PAGEREF _Toc491853708 h 448 HYPERLINK l _Toc491853709 9.1.4优、劣势 PAGEREF _Toc491853709 h 448 HYPERLINK l _Toc491853710 9.1.5经营营理念 PAGEREF _T

31、oc491853710 h 448 HYPERLINK l _Toc491853711 9.1.6经营营目标 PAGEREF _Toc491853711 h 449 HYPERLINK l _Toc491853712 9.1.7已完完成项目目 PAGEREF _Toc491853712 h 49 HYPERLINK l _Toc491853713 9.1.8产品品特色 PAGEREF _Toc491853713 h 449 HYPERLINK l _Toc491853714 9.1.9人才才策略 PAGEREF _Toc491853714 h 449 HYPERLINK l _Toc49185

32、3715 9.1.10土土地储备备策略 PAGEREF _Toc491853715 h 550 HYPERLINK l _Toc491853716 9.1.11营营销策略略 PAGEREF _Toc491853716 h 50 HYPERLINK l _Toc491853717 9.2南南都房地地产 PAGEREF _Toc491853717 h 511 HYPERLINK l _Toc491853718 9.3金金都房地地产 PAGEREF _Toc491853718 h 522 HYPERLINK l _Toc491853719 9.3.1公司司概况 PAGEREF _Toc4918537

33、19 h 552 HYPERLINK l _Toc491853720 9.3.2经营营理念 PAGEREF _Toc491853720 h 552 HYPERLINK l _Toc491853721 9.3.3项目目情况 PAGEREF _Toc491853721 h 552 HYPERLINK l _Toc491853722 9.3.4产品品特色 PAGEREF _Toc491853722 h 552 HYPERLINK l _Toc491853723 9.3.5技术术水平 PAGEREF _Toc491853723 h 553历史回顾顾以住宅为为主体的的杭州市市房地产产市场，与全国国其它城

34、城市一样样，经历历了19992以以后的超超速发展展和及时时调整，现已进进入平稳稳发展期期。他的的发展，基本上上经历了了这样几几个阶段段：初期，参参与建房房的只有有房管局局及政府府所属建建设单位位，主要要进行旧旧城的改改造和新新城的扩扩建。随随着市场场的发展展，集资资建房的的出现，一些政政府所属属建设单单位渐渐渐地不满满足于旧旧城改造造，开始始扩大市市场，逐逐步拓宽宽建设范范围。随随着市场场的扩大大，一些些民间开开发商纷纷纷展露露头脚。由于政政府所属属的开发发商垄断断着杭州州市中心心的开发发，民间间开发商商们无法法轻易进进入，于于是，他他们只好好从杭州州市郊区区开始开开发，试试图以“郊区包包围城

35、市市”，从外外围打开开缺口。就这样样，他们们选择了了蒋村。蒋村作作为余杭杭的一部部分，在在他们看看来，迟迟早是要要被划为为杭州市市的。而而且，即即使不被被划为杭杭州市，由于其其毗邻杭杭州，在在地理位位置上也也是有优优势的。当时，浙江绿绿城房地地产开发发有限公公司、浙浙江金都都房地产产开发有有限公司司、浙江江南都房房地产开开发有限限公司等等一批开开发商都都列于其其中。正正是这样样的一批批早期为为了生存存而在杭杭州市郊郊摸爬滚滚打的开开发商们们，奠定定了杭城城房地产产业的基基础。随着市场场的发展展，开发发商的增增加，竞竞争日趋趋激烈。于此同同时，为为在竞争争中求发发展，开开发商们们开始在在规划、设

36、计上上显现出出一些特特色、品品位，形形成了品品牌的雏雏形。蒋村正式式划为杭杭州市，掀起了了蒋村建建设的高高潮，也也就真正正拉开了了杭州市市房地产产行业竞竞争的序序幕。97年下下半年，随着竞竞争的加加剧，开开发商们们开始意意识到品品牌在竞竞争中的的重要性性。于是是，纷纷纷采取多多种形式式，以扩扩大自己己及楼盘盘的知名名度。绿绿城房地地产公司司率先引引进了一一大批设设计界年年青的精精英加盟盟，来为为公司服服务，开开始了其其桂花园园系列的的规划设设计。998年初初，以绿绿城桂花花园系列列和南都都德加公公寓为代代表的一一大批精精品楼盘盘突然间间拔地而而起，令令业内人人士和消消费者眼眼前一亮亮，吃惊惊非

37、小。从此，对于环环境规划划的重视视，对于于楼盘品品质的重重视，以以及广告告、楼书书上包装装自己的的楼盘等等品牌意意识越来来越为开开发商所所接受。杭城房房地产行行业也由由此迈入入了新的的历史时时期。概况19999年，杭杭州市全全年财政政预算内内外投资资22.5亿元元，用于于房地产产开发。20000年，杭州市市房地产产开发投投资增势势不减，在去年年高速增增长的基基础上，今年上上半年房房地产投投资仍然然保持良良好的发发展态势势，完成成投资330.554亿元元，同比比增长332.99。其其它投资资完成88.766亿元，同比增增长3.3。19999年，杭杭州市市市区住宅宅施工面面积5555万平平方米，竣

38、工2232万万平方米米。其中中，市区区经济适适用住房房竣工建建筑面积积达到335万平平方米，新开工工建筑面面积433万平方方米，不不在统计计口径内内的省级级经济房房竣工22.2万万平方米米，竣工工及新开开工面积积均超额额完成市市政府确确定的目目标任务务。20000年上半半年，杭杭州市施施工面积积达6991万平平方米，同比增增加1337万平平方米，增长224.77，其其中新开开工面积积达1663万平平方米，同比增增加466万平方方米，增增长399.288。新新开工项项目2997个，比去年年同期增增加699个。目目前，杭杭州市区区人均住住宅面积积达到110.11平方米米。19999年，杭杭州市全全

39、市消费费信贷资资金累计计发放贷贷款466.2 亿元，年底余余额500.3亿亿元，同同比增长长 3.71 倍，其其中，个个人住房房贷款占占全部信信贷消费费总量的的72.8%。99年年，杭州州市房地地产销售售价格同同比增长长2.33%，其其中，普普通住宅宅上升44.1%，房地地产租赁赁价格同同比上升升 5.2%。20000年，杭杭州市房房地产开开发到位位资金达达83.5亿元元，比去去年同期期高出229.33亿元，增长554，其中购购房定金金预付款款达244.7亿亿元，同同比增长长83。20000年l-6月，市区住住房公积积金“个人购购房抵押押贷款”达14471户户，贷款款金额1183000万元元，

40、预计计全年贷贷款可突突破3亿亿元。到20000年初初，全市市新增物物管面积积5133万平方方米，550多个个住宅小小区（大大厦）获获得了市市级物管管优秀，分别有有17个个和3个个小区（大厦）获得省省级、国国家级物物管优秀秀示范小小区（大大厦）。空置房商品住宅宅的积压压，资金金的沉淀淀，不仅仅使国有有商业银银行在开开发项目目上的贷贷款无法法按期收收回，金金融风险险增大，而且将将影响整整个住宅宅产业的的发展。在制约约住宅发发展的同同时，也也波及到到整个社社会经济济。然而而，住宅宅需求并并没有因因为商品品住宅空空置率居居高不下下而得到到满足，潜在的的住房需需求无法法转化为为现实需需求。如如何盘活活杭

41、城空空置商品品住宅，使住宅宅产业成成为推动动杭州市市国民经经济新一一轮增长长的动力力，已经经成为目目前令人人关注的的重要问问题。至20000年22月2日日，杭州州市公开开刊登五五期杭杭州市区区空置商商品房确确认公告告，共共核准在在杭422家房地地产开发发企业的的40335套，计355.77769万万平方米米的商品品房为空空置房，可以享享受优惠惠政策，降价、减税出出售。目目前，此此类房产产品问者者多，购购者少，销售形形势很不不乐观。豪华住宅宅的空置置率最高高，远远远超过了了其它房房产品的的空置率率，也超超过了全全国商品品房的平平均空置置率，说说明杭州州市豪华华住宅供供需严重重脱节。19999年商

42、品品房空置置率情况况表交易状况况杭州市119999年房地地产交易易情况表表成交数量量 （宗宗）成交面积积（万平平方米）成交金额额（亿元元）成交情况况17699754131352比上年增增长%162816771867无论在成成交数量量、成交交面积，还是成成交金额额上，都都比去年年有了成成倍的增增长。团体购买买已走向向尾声，散户市市场已真真正来临临。同时时，散户户购买商商品房的的实力和和实际承承受能力力都较去去年有了了一定的的提高。杭州市119999年商品品房交易易情况表表成交数量量 （宗宗）成交面积积（万平平方米）成交金额额（亿元元）成交价格格（元/平方米米）成交情况况6789992661287

43、7931000比上年增增长%上升13344有所下降降有所下降降下降1880杭州市119999年抵押押房产交交易情况况表成交面积积（万平平方米）成交金额额（亿元元）99年成成交情况况35188100高出988年的量量20068778比上年增增长%5688468778注：抵押押房产包包括商品品房现、期房的的按揭厂商目前,杭杭州市有有省、市市、区、单位、集团、合资、股份、等各种种房地产产公司约约3277家。其其中，市市属733家，县县属1110家，大企业业近200家。如如：浙江江绿城房房产、浙浙江南都都房产、浙江证证大房产产、浙江江耀江集集团、安安居房产产、浙江江金都房房产、大大家房产产、华立立房产

44、、浙江金金纬房产产、滨江江房产、浙江伟伟星房产产、浙江江中大房房产、浙江广广宇房产产、浙江江广通房房产、浙浙江兴财财房产、浙江中中财房产产、浙江江浙经房房产、浙浙江华立立房产等等。杭州市的的房地产产公司有有三种，一种是是大型的的集团公公司下属属的房地地产公司司，如：青春宝宝、中大大、广通通、城建建、野风风、久阳阳、宋都都、滨江江、广宇宇、华立立、伟星星等十几几家。这这些房地地产企业业的特点点是：资资金实力力雄厚，但主营营并不是是房地产产。另外外一种是是专业的的房地产产开发公公司极其其销售、代理、物业公公司，如如：绿城城、中江江、西泠泠、金纬纬、风起起、金都都、耀江江、广厦厦等700家左右右。它

45、们们的特点点是：主主营为房房地产业业务，大大都开发发过较多多的项目目，而且且，大多多涉及房房地产的的开发、销售甚甚至物业业管理。第三种种是因某某个项目目而成立立的项目目型开发发公司，如万景景阁、双双牛等十十几家。它们的的特点是是：实力力有限，资金有有限，经经验少、只做过过一、两两个项目目的开发发，销售售或物管管大都由由别的专专业公司司代理。在杭州市市的房地地产企业业中，绿绿城房产产属于一一类房地地产企业业，999年的销销售额近近7亿元元；南都都房产、证大房房产、耀耀江房产产、安居居房产、金都房房产、大大家房产产，999年的销销售额分分别为：4亿、3.22亿、33.2亿亿、3亿亿、2.5亿22.

46、5亿亿元;；其他房房地产企企业，他他们在999年的的销售额额分别为为：华立立房产11.8亿亿元，金金纬房产产1.66亿元，滨江房房产1.5亿元元，伟星星房产11.3亿亿元，中中大房产产1.22亿元，都是销销售额在在2亿元元以下的的房地产产开发企企业。行行业中，绿城房房产的销销售额比比上年增增长822%，大大家房产产比上年年增长992%，金都房房产增长长40%。20000年，杭杭州市房房地产企企业的房房产销售售形势仍仍然保持持稳中有有升的好好势头。78.57%的杭州州开发商商认为今今年2季季度本企企业的景景气状况况比上季季度偏好好，认为为持平的的占144.299%。这这些企业业里，今今年2季季度

47、的商商品房销销售价格格呈上扬扬态势，完成的的投资及及土地开开发面积积不断增增加，房房屋施工工及销售售大幅度度上涨。有355.711%的企企业表示示，自己己公司的的商品房房销售价价格已比比上季度度要提高高，而有有64.29%的企业业表示持持平，没没有一家家公司的的销售价价格是下下降的。认为22季度税税后利润润比上季季度上升升的开发发企业占占了199.233%，持持平的占占73.63%。目前，杭杭城已有有十几家家房地产产开发和和物业管管理公司司通过了了ISOO90000国际际质量保保证体系系认证，包括绿绿城、南南都、证证大；绿绿城房产产、证大大房产等等还通过过了ISSO90002国国际质量量体系认

48、认证。南南都房产产开发的的南都德加公公寓和金金都房产产开发的的新金都都城市花花园，均均通过国国家建设设部组织织的全国国城市住住宅建设设示范小小区的验验评和复复评，双双双摘取取国家级级金奖小小区桂冠冠，囊括括建设部部最高奖奖项。这这一切，都标志志着杭州州市房地地产企业业的开发发、管理理水平迈迈上了一一个新台台阶，对对提高杭杭城房产产品质将将产生积积极而深深远的影影响，也也将促进进杭城乃乃至浙江江房地产产界全面面建立质质量保证证体系。随着杭杭州市房房地产企企业的健健康发展展和市场场竞争的的进一步步加剧，既无品品牌又无无实力的的开发商商已经在在逐渐被被淘汰出出局。行业环境境经济环境境国民经济济保持持

49、持续增长长 19999年，浙江省省GDPP增长110%，达到553500亿元，增速高高出全国国平均水水平。早早在19998年年年底，杭州市市区人均均GDPP已达33.333万元人人民币，居全国国大中城城市之首首。至119999年年底底，杭州州市GDDP达到到12225亿元元，同比比增长110.22%，已已经连续续第9年年保持两两位数增增长。全全市人均均GDPP为24414美美元，同同比增长长9.55%，其其中市区区人均GGDP达达到41171美美元，继继续在全全国各大大城市中中名列前前茅。居民收入入逐步提提高 在浙江江省， 19999年，全省人人均可支支配收入入84228元，比上年年增长77.

50、5%，19999年年杭城居居民人均均可支配配收入990855元，比比全省人人均高出出7.88个百分分点，比比上年增增长7.3%，剔除物物价因素素，实际际增幅为为6.99%，超超过19998年年的实际际增幅（5.33%）。居温州州、宁波波之后,排名第第三。119999年，全全省市区区居民恩恩格尔系系数为442.22%，杭杭州市居居民恩格格尔系数数为400.3%，比上上年下降降2.22个百分分点。住宅产业业正成为为中国国国民经济济新的增增长点 我国经经济的“拐点”即将出出现，作作为导向向行业的的房地产产行业将将是最受受益的行行业之一一。尤其其是在今今年，随随着“货币化化”分房政政策以及及金融、税收

51、等等一系列列相关配配套政策策的出台台，加之之银行不不断加大大推行个个人住房房按揭的的力度，房地产产行业在在经过了了近六年年痛苦的的经济结结构调整整之后，正逐步步走出低低谷，步步入良性性循环的的发展轨轨道。政策环境境福利分房房的取消消、货币币化分房房政策的的实施，外地人人购房入入户政策策的出台台等住房房制度的的改革，各种住住房金融融制度的的建立，甚至政政府减免免一系列列税费，让居民民卖旧房房买新房房，享受受政策优优惠，都都不断地地改善着着政策的的软环境境，或者者促进住住房的商商品化进进程，使使集团购购房从市市场退出出，个人人购房取取而代之之；或者者刺激房房地产二二级市场场的发展展，都为为杭州市市

52、的房地地产行业业的发展展起着积积极的推推动作用用。房改政策策1.取消消福利分分房（实实物分房房），实实施货币币化分房房的政策策货币化分分房对于于房地产产商来说说，意味味着散户户时代的的到来，杭州房房地产业业结构将将面临着着大的调调整。散散户的个个性化倾倾向明显显，对房房产品的的要求较较高，房房地产企企业必将将优胜劣劣汰。散散户青睐睐品牌，品牌房房产公司司在激烈烈的竞争争中会更更加有利利。可以以说，这这一方案案的出台台对杭州州的房地地产有着着积极的的作用。同时，货货币化分分房对开开发商来来说是一一个挑战战。此政政策出台台，消费费者将从从根本上上破除要要房找单单位的观观念。货货币化分分房的补补贴额

53、度度有限，散户根根据自己己的经济济实力，以及对对居住环环境的要要求，或或多或少少要选择择按揭，因此，可以预预计，更更多的人人会超前前消费，货币化化分房给给人们带带来的是是观念的的改变。对于国有有房地产产公司，此政策策的出台台则为不不利的消消息。因因为国有有房产企企业原来来享受国国家优惠惠政策，市场意意识相对对薄弱。而现在在，国有有房地产产开发公公司不得得已，只只好自己己到市场场上去争争取土地地和客户户。货币币化分房房政策出出台之后后，购房房者有了了自主权权，对房房产品的的要求会会越来越越高，国国有房产产企业必必须改造造旧的机机制，才才能适应应形势。实物分房房只控制制面积而而不控制制价格，导致杭

54、杭州市的的房价居居高不下下，特别别是市中中心的房房价。货货币化分分房出台台之后，那种高高价房好好销，低低价房反反而销不不掉的现现象将不不会再现现。但是，这这个政策策近一、两年不不会对楼楼市的价价格有太太大的影影响。因因为有一一定工龄龄的客户户大部分分已经赶赶上了实实物分房房，而新新参加工工作的客客户群真真正进入入购房市市场还有有一个过过程。2房改改房上市市的政策策： 房改房房上市政政策的出出台，为为大量渴渴望购买买二手房房的人们们提供了了更多的的选择机机会，使使得存量量房产交交易开始始全面上上升。从从整个市市区二手手房交易易数量来来看，房房改房做做为主力力房源已已经显示示了它的的潜在力力量。自

55、自管房与与私房买买卖的成成交数量量大幅上上扬，住住宅二、三级市市场的联联动给双双方都带带来了极极大的兴兴旺与发发达，卖卖掉旧房房的人多多了，也也就意味味着二次次置业的的人数在在上升，新建商商品房的的目标群群体在不不断扩大大。从而而，也推推动着杭杭州房地地产业的的发展。产业政策策1建设设部制订订的跨跨世纪中中国住宅宅产业政政策纲要要指出出，跨世世纪中国国住宅产产业政策策的制定定和实施施的出发发点和最最终目标标是：加大住房房投入，改善住住房的有有效供给给；增加住房房消费，实现住住房的有有效需求求；搞活市场场流通，促进住住房供给给与需求求的基本本平衡，实现住住房投资资和住房房消费的的双向拉拉动，促促

56、进住宅宅产业发发展，推推动国民民经济增增长。2. 999年55月1日日，杭州州放开外外地人购购买出让让土地上上的新建建内销商商品房的的产权证证办理。20000年22月255日起，产权证证对非杭杭籍人士士完全放放开。3999年9月月，杭城城调整房房地产市市场税收收政策正正式出台台，对于于99年年8月11日以后后购买普普通住宅宅的消费费者，按按1.55%税率率计征契契税。4999年100月，杭杭州市房房管局公公布空置置商品房房确认公公告，对对于在999年88月1 日至220000年122月311日其间间购买空空置商品品房的单单位或个个人，可可以享受受免征契契税的优优惠政策策。金融政策策1降低低房地

57、产产交易的的有关税税费；2增加加住宅消消费信贷贷规模；3. 储储蓄利率率下调、存款实实名制、征收利利息税；4住房房按揭利利率降低低、期限限延长（最长达达30年年）、比比例增加加（购房房款的880%）（在杭城城个人购购房中有有80%以上选选择按揭揭），建建立住房房公积金金制度；5杭城城99年年1月推推行公积积金与商商业银行行组合贷贷款。“住在杭杭州”市委、市市政府“住在杭杭州”战略的的提出对对杭州市市房地产产业的发发展起着着促进和和导向作作用。20000年4月月，杭州州市召开开全市房房地产开开发工作作会议，围绕“实施住在杭杭州发展战战略，努努力促进进房地产产业可持持续发展展”主题，提出了了创建高

58、高品位住住宅小区区的三条条原则、四个环环节和五五项措施施，为杭杭州的房房地产发发展指明明了方向向。具体体包括：1）鼓励励推广应应用新技技术新材材料，四四新产品品和节能能住宅；对规划划设计水水平高、功能优优秀住宅宅小区的的开发商商实行政政策鼓励励，从征征地、办办证等方方面给予予优惠；2）加快快货币拆拆迁安置置；3）刺激激二级市市场活跃跃，重视视科技投投入，完完善住房房供应体体系，加加强对“住在杭杭州”优秀住住宅小区区创建工工作的领领导，对对旧住宅宅小区实实行收购购整治等等等；4）在政政策调控控下，土土地供应应实行公公开招标标和拍卖卖，将使使竞争日日趋公平平和公正正，优胜胜劣汰，使房地地产开发发走

59、向品品牌、实实力和规规模经营营。房地产业业成为“住在杭杭州”战略实实现的产产业依托托随着住房房商品化化的发展展，房地地产业成成为住宅宅建设的的产业依依托。“住在杭杭州”战略的的提出，使得以以住宅为为主体的的房地产产业成为为此战略略实现的的产业依依托。由由于“住在杭杭州”不仅指指居住生生活在杭杭州，而而且还指指工作、创业在在杭州，因此，“住在杭杭州”战略实实现的产产业依托托是以住住宅为主主体的房房地产业业。“住在杭杭州”城市品品牌的创创建，离离不开住住宅产业业的品牌牌发展。“住在杭杭州”战略的的提出，有利于于促进房房地产业业的升级级，有利利于实现现杭州市市社会经经济的可可持续发发展战略略，对于于

60、杭州房房地产业业的发展展起着促促进和导导向作用用。“住在杭杭州”促进房房地产业业从经济济新增点点成长为为支柱产产业，促促进了产产业升级级自从19998年年3月国国家正式式将住宅宅建设确确立为促促进经济济新的增增长点以以来，先先后出台台了一系系列促进进住宅流流通和消消费、扶扶持住宅宅产业健健康快速速发展的的政策、措施，以住宅宅为主体体的房地地产业在在扩大投投资、启启动消费费、促进进经济增增长等方方面确实实已经显显现出新新增长点点的力量量，产业业本身也也获得了了较快的的发展。从杭州州市来说说，尤其其这两年年，出现现了投资资增、竣竣工快、销售畅畅、价格格升的产产销两旺旺和市场场的持续续红火局局面。杭