深圳某大厦投资回报可行性分析报告

1、深圳市长长大厦投投资回报报可行性性分析项目概述述国际市长长大厦位位于深圳圳市南山山区侨城城西路与与深南大大道交汇汇处的东东侧。东东面是旅旅游景点点未来来时代和和市井氛氛围较浓浓的下白白石自然然村；南南面紧邻邻白石洲洲中英文文学校，再往南南是已建建或在建建的住宅宅区，如如汇雅苑苑、桂苑苑、世纪纪村等；西面过过侨城西西路是336洞的的沙河高高尔夫球球会；西西北面有有名商高高尔夫球球会；北北临城市市主干道道深南南大道。国际市长长大厦位位于中外外闻名的的旅游景景点华侨侨城片区区，东接接未来时时代、世世界之窗窗、锦绣绣中华、民俗文文化村，南望深深圳湾海海景及香香港元朗朗，西面面有高尔尔夫球场场，北面面有

2、欢乐乐谷等景景点，在在国际市市长大厦厦远眺，可谓“风景这这边独好好”。国际市长长大厦占占地面积积50000m2，总建建筑面积积3.225万mm2，由一一栋造型型独特的的多功能能中高层层建筑组组成，一一次性开开发建设设。项目主要要技术指指标用地面积积：容 积 率：层 数数：建筑覆盖盖率：50000.2mm26.525层42总建筑面面积：其中计入入容积率率面积：住 宅宅：商 业业：办 公公：酒 店店：娱 乐乐：其中不计计入容积积率面积积：地下一一层：地下二二层：399115.99m2325113.55m2198553.11m229188.6mm220366.2mm251055.9mm227733.

3、9mm274866m238566444m236299566m2建筑设计计：深圳华工工程设计计有限公公司承建商：物业管理理：（二）投投资回报报分析投资回报报计算表表：项目费用（万元）备注地价款款地块地价价款41400住宅面积积：2000000 m22商业面积积：30000 m2办公面积积：10000 m2住宅部分分综合地地价：116000元/mm2商业部分分综合地地价：226000元/mm2办公部分分综合地地价：116000元/mm2（暂按按协议地地价）（2）建建设费建安费24000025000元/m281255总建面：325500mm2单位成本本：25500元元/m22配套设施施费487.5总

4、建面1500元/mm2规划设计计费97.55总建面30元元/m22工程监理理费81.225总建安（81225）11项目管理理费81.225总建安的的1%不可预见见费用81.225总建安的的1%固定成本本合计130994（1）（2）每平方米米综合建建设成本本价40299元/mm2(1)+/3325000投资方分分摊建设设成本价价54566元/mm2(1)+/2240000销售收收入销售收入入；住宅均均价：880000元/mm2商业均均价：1150000元/m2办公均均价：882000元/mm22132208000020000088200010000=2213220可销售

5、面面积为：240000 m2利润计计算资金占用用利息：65711万元4.55296平均按一一年计，65771万元元为启动动资金营销推广广费用（物业总总价值3%）：639.6策划代理理、广告告、包装装、促销销营业税、印花税税及其它它相关税税（物业业总价值值5.711%）：12177可变成本本21522.6296+6399.6+12117投资方分分摊单位位可变成成本897元元/m2可变成本本/2440000毛利毛利率：60773.44(2213220-660733.4)=400%60733.4213220-1330944-21152.6所得税911毛利的115%纯利润： 660733.4-9115

6、1622.4毛利-所所得税说明：A、地价价款：含含项目转转让费、“七通一一平”、青苗苗补偿、协议地地价、城城市增容容费、城城市配套套费。B、建安安费：按按住宅、商业、办公三三项的经经验平均均值计。C、配套套设施费费：含水水电增容容费、绿绿化及道道路、煤煤气管道道、通讯讯、有线线电视布布线、安安全监控控系统布布线、消消防、人人防、户户外公共共设施（如路灯灯、座椅椅等）、车库。2、启动动资金测测算：（1）、一次性性交付地地价：441400万元（2）、建安费费预付（25%）：881255万元25%=20031万万元（3）、配套设设施费预预付（含含水电增增容）：4877.5万万元25%=1221.88

7、75万万元（4）、规划设设计：997.55万元80%=788万元（5）、营销推推广及策策划启动动费用（营销中中心、销销售道具具）：2200万万元启动资金金共计：65771万元元投资回报报率：65771=%3、量化化评定销售平均均价格：住宅 80000元元/m2商业 1550000元/ m2办公 82200元元/ mm2单位成本本（含固固定成本本和可变变成本）：63553元/m2（为住住宅、商商业和办办公的平平均单位位成本）可售面积积：2440000m2销售收入入：2.1322亿元税前利润润（毛利利）：660733.4万万元税前利润润率：440%(三)资资金流量量分析本财务分分析主要要研究该该项

8、目筹筹建开发销售完成的的全过程程，现采采用资金金流量分分析方法法导入研研究。03.1 资金流流量图销售收入销售收入销售收入项目启动资金工程监理费1/3销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入t规划设计费1/3项目管理费1/2规划设计费3/3规划设计费2/3工程监理费3/3支付税金小区配套费工程监理费2/3建筑工程费1/3地价市场推广费3/3市场推广费2/3市场推广费1/3项目管理费2/2建筑工程费3/3建筑工程费2/3还贷款本息图中，横横轴（tt轴）表表示项目目从开始始进行到到最后完完成的时时间过程程，横轴轴上方箭箭头表示示项目的的资金流流入，向向下箭头头表示项项目的资资金流出出。流入

9、入、流出出的资金金量大小小用箭头头的长短短大致表表示。通通过此图图，可以以比较清清晰地看看到本项项目的开开发和经经营过程程。3.2 资金流流量表根据现金金流量图图，可以以将项目目的现金金流入、流出按按等额时时间进行行排列，编出现现金流量量表，从从中计算算出具体体时间内内现金净净流量，反映项项目的资资金运行行动态过过程。项项目的运运作始终终要有资资金来维维持，因因此，销销售收入入是项目目操作过过程中最最为敏感感的变量量，其数数量的多多少，到到位的快快慢决定定项目的的走势。而营销销策划基基本上也也是围绕绕实现预预期的销销售收入入为核心心来展开开的。下下面就本本项目作作具体探探讨。项目的投投资回报报

10、情况参参见投投资回报报计算表表在编制资资金流量量表之前前，先对对项目开开发进度度及大致致的费用用预算作作简单描描述：项目开发发进度及及大致的的费用预预算表单位：万万元时间进度度耗时累计项目进展展费用待付余款20011年1月0个月签订项目目转让合合同，开开始各项项准备自有启动动资金到到位+6000057120011年2月1个月开始建筑筑施工图图设计，预付建建筑设计计费-32.565土地手续续办理完完毕一次性支支付地价价款和项项目转让让费-41440020011年3月月2个月提前开始始桩基础础工程垫资255%81255完成建筑筑施工图图，项目目报建支付设计计费-32.532.5520011年4月月

11、2个月办理招投投标手续续桩基础工工程完成成，工程程全面展展开开始支付付监理费费用-2061.225 自有启启动资金金到位+250022120011年9月月3个月开始支付付工程款款-2000061255支付监理理费-2041.225准备销售售前期工工作，开开始发生生销售费费用-125580000申请银行行贷款，启动资资金全部部到位+52221020011年9月月28日日公开发售售8个月主体完工工，正式式销售，支付销销售费用用-1800459.6支付工程程款-2000041255支付监理理费-1031.225办理银行行按揭20022年5月月10个月月支付工程程款-2000021255支付监理理费-

12、1021.225支付设计计费用-32.50支付销售售费用-59.640020022年6月月12个月月支付工程程款-1000011255支付监理理费-1011.225开始支付付小区配配套费-1500337.5支付销售售费用-100030020022年7月月14个月月支付工程程款-5000625支付监理理费-11.250支付小区区配套费费-1500180.75支付销售售费用-100020020022年8月月16个月月支付工程程款，准准备竣工工验收-5000125支付小区区配套费费-150037.55支付销售售费用-100010020022年9月月18个月月支付工程程款-12550支付小区区配套费费

13、-37.50支付销售售费用-10000在编制本本资金流流量表时时，我们们将本项项目200个月的的开发周周期划分分为100个等量量时间段段，以现现金流入入为正，流出为为负，此此处暂不不考虑预预售收入入。关于于销售收收入的分分析后表表中有详详述。资金单位位：万元元 时时间单位位：两个个月 时间间段项目12345678启动资金金+60000+2500+52221土地费用用-41440项目转让让费建筑设计计费-32.5-32.5-32.5工程建设设费-20000-20000-20000-10000-5000-1255工程监理理费-20-10-10-10-11.25小区配套套费-1500-1500-37

14、.5营销推广广费-1255-1800-59.6-1000-1000-1000预售收入入经营税金金还贷款本本息小计+18227.55-32.5-18995+30331-21002.11-12660-7611.255-2622.5结转金额额0+18227.55+17995-1000+29331+8288.9-4311.1-11992.335净现金流流量+18227.55+17995-1000+29331+8288.9-4311.1-11992.335-14554.885投资小计计41722.532.55214552190021022.112600761.25262.53.3 投资情情况分析析根据上

15、表表,可以以了解每每个时间间段的投投入资金金变化。我们将将本项目目18个个月的开开发周期期划分为为8个等等量时间间段。从投资曲曲线上看看,本项项目有四四次投资资高峰,第一次次在项目目启动期期间（处处于时段段1中），其主主要原因因是本项项目的地地价款和和项目转转让费须须一次性性支付；第二次次在项目目准备销销售时（处于时时段4中中），项项目准备备入市，各项销销售推广广工作需需全面投投入，同同时银行行申请的的贷款到到位，施施工单位位垫资的的25%工程款款在此时时开始逐逐步支付付；第三三次在项项目正式式进入销销售阶段段（处于于时段55和6中中），费费用集中中在工程程款和销销售费上上，此时时主体完完工又

16、遇遇国庆和和住交会会，是推推广高峰峰期；第第四次是是在项目目收尾阶阶段，除除了支付付工程款款和其他他费用的的尾款外外，开始始出现还还本付息息和纳税税（处于于时段110中）。总的来说说，以上上各个时时段的资资金投入入都是十十分巨大大的，尤尤其集中中在启动动、开始始销售、和收尾尾阶段。这对销销售回款款提出了了很高的的要求，一旦因因某些宏宏观经济济形势或或实际操操作过程程中的原原因，导导致销售售受阻，将会给给后续投投资形成成较大的的压力。3.4 净现金金流量分分析根据上表表，在未未考虑预预售收入入的情况况下，净净现金流流量变化化曲线如如下：从上图可可以看到到，项目目在进行行到第55个时间间段（即即1

17、0个个月）后后，就必必须有销销售收入入来补充充资金，这是关关系到项项目能否否按照既既定的计计划顺利利推进的的根本保保障。3.5临临界的预预售收入入计划下面排出出临界的的预售收收入计划划:单位：万万元这个临界界的预售售收入计计划，是是维持项项目运作作的最低低保证,也是最最低的预预售收入入要求，只有达达到上面面的销售售目标，才能确确保在项项目运作作过程中中不至于于出现资资金缺口口。否则则，就需需要银行行贷款来来填补。（四）项项目投资资回报的的敏感性性分析项目各部部分投资资回报一一览表项目建筑面积积（m2）单位建筑筑成本(万元)投入（万元）收益（万元）利润(万元)利润率固定可变总体750000330

18、112.669409997.7779855.01124.22住宅7230000388090.05593318226.44636133643099.54413.55商场2700011888.5444862236733.466309注：以上上项目的的收益只只考虑项项目开发发期内的的可预计计收入，未考虑虑车位出出售或长长期出租租的收益益。【结论】：通过以上上图表分分析，我我们可以以初步得得出以下下结论：就各分项项目的利利润率而而言，经经过计算算，项目目总体、住宅、商业三三项的利利润率（税前利利润）分分别为224.22、113.55、3309。以上上的数据据中，住住宅部分分的利润润率尚可可；商场场部分

19、之之所以利利润率如如此之高高,是因因为计算算资料不不全，其其成本计计算指标标暂与住住宅一样样（实际际上要高高于住宅宅），而而其售价价是住宅宅的3倍倍多，所所以这一一数据有有其特殊殊性。总总体而言言,住宅宅与商场场总的回回报在目目前行业业利润平平均化的的状况下下,也属属较为正正常的范范畴。（五）、结 论以上我们们从项目目投资回回报可行行性分析析、项目目投资回回报的敏敏感性分分析等方方面就南南山区996-33-0002地块块的投资资回报预预期状况况作了全全面的分分析及测测算。通通过这些些分析及及测算，可以初初步得出出结论如如下：1、总体体上讲，项目是是一个盈盈利的项项目通过投资资回报计计算表我我们看出出，若项项目操作作成功，将会产产生72202.6万元元的税前前利润。项目运运作时间间为200个月，开始收收回投资资在第110个月月，比较较启动资资金的时时间价值值8744.4万万元（11507765.88%），是一个个值得投投资的项项目。2、行业业利润平平均化，项目投投资回报报属较正正常的范范畴项目投资资回报的的税前利利润率为为24.2，就目前前深圳房房地产项项