房地产企业年度财务报表分析1

1、 房地产企业业年度财务报报表分析 以万科33年财务报表表分析【摘要】 进入二十一世世纪以来，会会计这门学科科已经成为解解读经济主题题的“商业语言”，财务报表表作为“商业语言”的重要载体体，被众多的的利益相关者者关注和研究究，在当今的的经济社会中中扮演着重要要的角色。透透过解读财务务报表，相关关利益者可以以理解企业的的真实业绩和和运用情况，对对企业在的行行业中所处的的竞争地位和和发展方向进进行定位，从从而对公司的的发展潜力和和前进进行预预测。本文基基于整个房地地产行业以万万科为例从万万科近三年来来的资产负债债表、利润表表和现金流量量表入手，进进行分析，并并计算相关的的财务指标，对对产万科的总总资

2、产情况、总总资产变动情情况、流动资资产情况、营营运能力、偿偿债能力进行行分析，从而而获知万科的的经营业绩，评评价万科的经经营管理，并并指出该公司司存在的一些些问题，从而而并提出相应应的建议，以以供房地产管管理层参考。【关键词】 万科 房地地产 财务报表分分析一、绪论随着时代的进步步和我国经济济的发展，会会计这门古老老而又年轻的的学科成为我我们认识和读读懂经济主体体的“商业语言”，在现在的的经济社会中中发挥越来越越重要的作用用。财务会计计报表是商业贸易的最终表达形形式，它可以直观观而全面的反反映经济主体体连续、系统统及综合的经经济往来，因因此财务会计报表才会受到到被利益相关关者越来越多多关注与重

3、视视。财务报表反映的的内容是高度度概括的、浓浓缩的、抽象象的数据，需需要运用科学学的方法进行行分析，从而而可以获知经经济主体的真真实业绩和财财务状况，并并且通过研究究可以分析企企业的竞争地地位和发展潜潜力。因此，我我们需要准确确高效的解读读财务报告，透透过经济主体体的财务报告告获知数字里里蕴含的经济济意义。我将通过对万科科企业股份有有限公司对外外披露的财务务报表，结合合房地产经营营实际现状，对对万科的基本本情况进行分分析，还将纵纵向分析这三三年中万科公司的资产负负债表与利润表以及现金流量量表，并剖析析解读万科公公司的财务指指标，主要运运用财务分析析与杜邦分析法法，分析万科科公司的财务务状况及经

4、营成果，发发现学习万科科公司耀眼的的经营战略并并大胆猜测万万科公司的可持续续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。二、我国房地产产及万科企业业股份有限公公司概况 （一）我国房地地产业概况 随着我国改革开开放经济飞速速发展，城镇镇化进程的加加快，房地产产行业经过近近三十年的蓬蓬勃发展成为为我国重要的的经济支柱产产业。房地产产行业是从事事房地产投资资、开发、经经营、服务和和管理的行业业，包括房地地产开发经营营、房地产中中介服务、物物业管理和其其他房地产活活动，属于第第三产业。房房地产行业的的迅速成长，其其关联产业建建筑、建材、化化工、轻

5、工、电电器等行业的的也得以快速速增长。近年年来，房地产产市场价格不不断攀升，许许多人买不起起房，出现了了社会新现象象“房奴”。国家为改改善此民生问问题，于20008年2014年年出台了相关关房地产调控控政策，从最最初的“限价令”、“限购令”到近日的限限购取消、放放款贷款等，房房地产市场跌跌宕起伏，楼楼市变化反复复，房地产市市场也逐渐由由“卖方市场”向“买方市场”转型；房地地产市场也从从“黄金时代”逐渐转变为为“白银时代”。不少房地地产企业面临临困境，兼并并、重组甚至至破产，房地地产行业进入入面临洗牌的的大格局。（二）万科概况况1984年5月月，万科企业股股份有限公司司正式创立，四年后参与与房地

6、产贸易，主要业务范范围就是房地地产，在中国国范围内成为为首批公开上上市的大陆企企业。到20003年年初初，万科总资产已达82.116亿元，333.81 亿元的净资产，而且且拥有超过66000名员工，超过40家家的关联和全全资企业。2000年年被福布斯斯这样权威的财经杂志评为为全球最优秀秀的300家家小型企业之一一，20011年也同样被被其评为前2200家之一一。且得到业业界广泛的认认可，因为其其不凡的行业业业绩和充实的的能力和潜力力。万科创办44年后就已经经向社会公开开发行可达22800万股股的股票，并并为其集资了2,8000万元的人民民币，得以将经营规规模和资产逐逐渐扩大。万科公司还还在深圳

7、证券券交易所于1991年年1月29日日将其A股深深挂牌交易。并在其6月进行定向发行和配售新股2,836万股为其筹集资金达1.27亿元人民币，万科公司因此向跨地域业务发展。同样在深圳证券交易所，万科与又将其1993年3月发行的B股的4,500万股与同年5月28日上市。B股为其筹集45,135万港元的资金主要用于房地产领域并为其今后的发展奠定了坚实的基础。万科在1997年6月筹集了将近4亿人民币的资金用于深圳的住房产业，又将其在房地产领域的发展推上了新的阶梯。3年后增资达6.25亿元人民币，其进一步壮大。就这样本着优秀的创新精神和专业的开发优势与庞大的资金基础，万科树立了很好的品牌效应也得到了丰厚

8、的投资回报。因此两千零一年万科将直接和间接拥有的72%的万佳百货股份有限公司的股份转让给了中国华润总公司与旗下公司，正真的成为一个专一的房地产公司。从创业直到2015年初，万科进过艰难险阻在中国大陆的65个城市里得到发展，主要在以以渤海为核心的北京区域和以长三角为核心的上海区域及珠三角为核心的广深区域，并且在中西部中心城市组成的成都区域也有万科的身影。 万科于19911年发行A股股进行上市，是是中国第一家家上市的房地地产企业。现现如今的万科科是中国房地地产行业的第第一个全国驰驰名商标，多多次获得中国国房地产百强强开发企业第第一名，并获获得综合实力力、规模和社社会责任第一一，并被评选选为中国房地

9、地产开发企业业500强中中公司位列第第一名，获得得“杰出贡献奖奖”。万科始终坚坚持与城市进行同步发展的策略，汇聚主主要市场，坚持好房子好好服务好邻居居的产品信念念与服务态度，重点做好产产品买对土地地的工作，脚脚踏实地的谋谋发展，提到到自身产品竞竞争力，有优优秀的经营效效率，做好公公司诚信的形形象，稳健的的发展。万科自确定房地地产为企业主主营业务以来来，始终以骄骄人成绩昂首首于中国房地地产业。在这这20多年的的发展中，万万科始终保持持着高速稳健健发展态势。同同时，万科在在中国商品住住宅市场占有有率从19999年的0.78%上升升到20144年的2.882%。截至至2014年年底，万科实实现实现销

10、售售1806.4万平方米米，销售金额额2151.3亿元万科科共发行1110361881890份份股票，总资资产为50884087555416元元，净资产为为11589936169920元。 三、财务分析 （一）企业资产产总体情况分分析 万科资产负债表表能详细体现现企业资产情情况。所谓反映企业业在某一特定定日期的财务务状况，包括全部的资产和负债及所有者权益益状况的会计报报表就是资产产负债表。资产负债表表不仅可以反反映某个时点点企业的财务务情况，也可可反映其权益益在特定的某一时间段内内拥有或者控制的经经济资源及其其需要承担的的现有义务和和所有者能够要要求的净资产产。会计平衡公式“资产=负债债+所有

11、者权权益”是资产负债债表的原则。“负债+所有者权益”与“资产”是资产负债表里的两个非常重要的概念。所谓企业过去的的交易或事项项形成的、由由企业拥有或或控制的、预预期会给企业业带来经济利利益的资源就可称称为资产。以下是根据万科科公开的20012年度、22013年度度、20144年度资产负负债表，编制制的资产情况分分析表。表一： 资产情况况分析表科目2012年2013年2014年余额(万元)百分比(%)余额(万元)百分比(%)余额(万元)百分比(%)货币资产5229154413.8443654009.266271525512.34应收账款5531808814.66654795513.8980251

12、66615.78存货25516411167.3633113322269.131772633862.49流动资产合计36277377495.7744204655992.2546480577091.42非流动资产合计计160278884.23371587447.75436030668.58资产总计378801662479205333508408776从总体来看，相相对20122年，万科在在2013年年资产增加显显著，在20014年不明明显增加。截截至20144年底，万科科总资产达到到508400876万元元，相对于22012年增增长了1344.22%。随随着企业资产产总额的增加加，公司的负负债和股

13、东权权益也会相应的增加加，同时融资资能力加强。表二： 资产变变动表时间总资产（单位：万元）变动率2014年508408776134.22%2013年479205332126.50%2012年378801662100%2012年22014年万万科总资产呈呈现增长趋势势， 20113年比20012年增长长了26.55%，增长明明显主要是存存货增加明显显；20144年比20113年增长了了7.72%，存货减少少，同时货币币资金和应收收账款增加。流动资产是指预预计在一个正正常营业周期期中变现、出出售或耗用；或主要为交交易目的而持持有；或预计计在资产负债债表日内变现现；或自资产产负债表日内内起一年内，交

14、交换其他资产产或清偿负债债的能力不受受限制的现金金或现金等价价物。表三： 流动资资产项目变动动表时间流动资产（单位位：万元）变动率 20144年464805770 128.113% 20133年442046559 121.885% 20122年362773774 1000%万科在20122年、20113年、20014年的流流动资产占总总资产比分别别为95.777%、922.25%、991.42%，流动资产产比例很高。资资产的增值主主要依赖的是是流动资产的的增加，流动动资产越多，企企业的变现能能力越强。万万科在20113年的流动动资产增加较较多，比20012年增加加了21.885%；20014年

15、流动动资产仅比22013年的的增加了6.28%。这这表明，万科科2012年年拥有巨大的的存货，具有有很大的风险险；而20113年积存了了大量存货是是因为国家出出台了相关房房地产政策对对房地产市场场进行调整。22014年国国家对房地产产市场适度放放开，房地产产市场销售明明显好于20013年，因因此，万科的的销售量增加加，存货减少少，货币资产产和应收账款款增加。同时时，20144年，万科保保持对房地产产市场的谨慎慎态度，保持持现有规模，稳稳定发展。（二）企业盈利利能力 企业盈利能力指指企业获取利利润的能力，通通常表现为在在一定时期内内企业收益数数额以及收益益水平的高低低。体现企业业盈利能力的的指标

16、主要包包括总资产利利润率、净资资产报酬率、总总资产报酬率率、销售毛利利率、销售净净利率、营业业利润率、主主营业务成本本率、股本报报酬率等。表四： 万科盈利利指标分析表表项目2012年2013年2014年总资产利润率6.24295.66225.1138净资产报酬率16.7382216.1198814.22788总资产报酬率3.71883.52413.1886 销售毛利利率36.5555531.4736629.94166销售净利率12.1719911.1643310.75600营业利润率20.3780017.9158817.06388主营业务成本率率63.4445568.5264470.05844

17、股本报酬率114.14996137.37557142.79999从上表中可以看看出，总资产产利润率呈现现逐年下降的的趋势，20013年比22012年低低了0.58807，,22014年比比2013年年低了0.55484。除除股本报酬率率外其他几项项指标：净资资产报酬率、总总资产报酬率率、销售毛利利率、销售净净利率等都呈呈现了逐年下下降的状态。这这说明万科自自2012年年以来到20014年底，盈盈利能力逐年年下降，企业业应当采取一一定的政策来来稳定和提高高销售净利率率，改善企业业的财务状况况。万科的股股本报酬率正正在逐年上涨涨，说明企业业获取的每股股收益不断提提高。（三）企业营运运能力 企业营运

18、能力力是指企业经经营运行的能能力，也就是是企业运用各各项资产以赚赚取利润的能能力。主要财财务分析比率率有存货周转转率、流动资资产周转率、总总资产周转率率、应收账款款周转率和营营业周期等。这这些比率体系系企业资金运运营周转的情情况，反映企企业对经济资资源的管理运运用效率的高高低。企业资资产周转越快快流动性越高高，那么说明明企业的偿债债能力越强获获取利润的速速度越快。表五： 万科营运能能力指标表项目2012年2013年2014年应收账款周转率率60.6354.5458.87应收账款周转天天数5.946.66.11存货周转率0.28230.31660.3161存货周转天数1275.233911137

19、.088151138.88801流动资产周转率率0.31950.33650.3228流动资产周转天天数1126.7661069.81135.2固定资产周转率率64.2872.3865.97固定资产周转天天数5.64.975.46总资产周转率0.33550.31570.2964总资产周转天数数1178.41140.6881214.577存货周转率逐年年递增，存货货周转天数增增加，说明企企业的库存居居高不下，资资金回笼缓慢慢，营运能力力变弱；流动动资产周转率率在20133年得到提高高说明企业的的流动资产在在2013年年周转次数多多，企业的经经营效益和盈盈利能力比22012年强强；流动资产产周转率在

20、22014年回回落，说明企企业在20114年流动资资产的周转次次数减少，流流动资产的利利用率降低。应应收账款周转转率在20113年降低，说说明企业应收收账款周期增增长，应收账账款速度放缓缓，收款费用用增加，发生生坏账准备的的几率变大；在20144年提高，说说明企业对应应收账款的速速度增快，资资金利用率提提高。总资产产周转率逐年年降低，总资资产周转天数数逐年递增，表表明企业资产产运用效率降降低，资金周周转速度放缓缓，变现能力力下降，使得得企业获利能能力减弱，企企业资产流动动性降低，资资产风险从而而增加。(四)企业偿债债能力1.短期偿债能能力短期偿债能力是是指企业用流流动资产偿还还流动负债的的能力

21、，反映映企业偿付日日常到期债务务的能力。对对企业进行短短期偿债能力力分析，主要要是通过企业业的流动资产产和流动负债债的对比得到到相关指标，如如营运资金，流流动比率，现现金比率，速速动比率和企企业支付能力力系数等。2.短期偿债能能力分析 表六： 短短期偿债能力力指标表项目指 标2012年2013年2014年短期偿债能力流动比率1.39621.34391.3447速动比率0.41410.33720.4255 从流动比率来来看，万科的的短期偿债能能力在20112年至20013年减弱弱，20144年的短期偿偿债能力与22013年基基本持平。流动比率在2:1左右表明明万科的财务务状况比较稳稳定，2011

22、3年万科的的流动比率从从2012年年1.39662减低了00.05233，说明企业业短期偿债能能力有所下降降但是下降幅幅度不大，企企业的财务风风险增加。从速动比率来看看，速动比率率是剔除了存存货等资产的的影响，更加加直观的体现现了万科的变变现能力和偿偿债能力。22013年的的速动比率比比2012年年降低了0.0769，说说明企业的短短期偿债能力力较之上一年年降低了，而而2014年年比20133年增加了00.08833，说明企业业的短期偿债债能力变好，企企业的财务风风险较之上一一年降低。3.长期偿债能能力长期偿债能力是是指企业对债债务承担能力力和对偿还债债务保障能力力。企业长期期偿债能力主主要取

23、决于企企业的资本结结构和获利能能力。其中资资本结构是企企业长期筹资资来源的构成成和比例关系系，之中承担担长期债务的的基础是权益益资本，而影影响企业财务务风险进而影影响企业的偿偿债能力的是是资本结构。获获利能力表示示企业是否有有充足的现金金流入以偿还还长期负债。长长期偿债能力力的指标主要要有资产负债债率和现金总总负债比率。长期偿债能力分分析表七： 长期期偿债能力分分析表项目具体指标2012年2013年2014年长期偿债能力资产负债率78.3163377.9970077.20466现金总负债比率率1.26%0.51%10.63%从相关指标中可可以看出，资资产负债率呈呈现逐年下降降趋势：20013年

24、比22012年下下降0.31193，20014年比22013年下下降0.79924，表明明长期偿债能能力逐年下降降。但是从指指标来看，资资产负债比率率在房地产行行业中属于较较高的水平，企企业经营中善善于利用负债债经营的优处处融资借款较较多。同时，企企业的资产负负债率偏高逐逐年上升，企企业的负债增增加，财务风风险也逐年增增加。 现金总负债比比率反映企业业经营活动所所创造的现金金流量对偿还还负债的保障障能力，比率率越大说明创创造现金流量量的能力越强强。万科长期期负债为主时时间较长，在在2013年年以前比较平平稳的变化，而而在20144年迅速增加加，说明企业业解决财务风风险的能力增增强。（五）企业现

25、金金流量 现金流量表可反反映企业在一一定会计期间间的现金和现现金等价物流流入和流出的的财务报表。这这份报表能显显示资产负债债表和损益表表对现金、现现金等价物的的影响，并根根据公司的经经营、融资和和投资角度进进行分析。对对企业实现利利润、财务状状况和财务管管理能提出更更好的评价基基础。表八： 经营营活动现金流流量趋势图从万科披露的年年报来看，22013年的的经营活动现现金流入比22012年减减少了48.36%，经经营活动现金金流入大幅减减少，企业在在2013年年销售商品的的现金流入比比上年增加，主主要是购买商商品接受劳务务支付的现金金流量比上年年大幅增加，存存货增加；22014年比比2013年年

26、的经营活动动现金流量增增加到21.68倍，一一方面是20014年销售售商品提高劳劳务的现金流流量增加，另另一方面是购购买商品、接接受劳务支付付的现金大幅幅减少，现金金流入充裕，发发展势头良好好。综上分析，万科科内部产生现现金的能力很很强，企业运运作顺畅，现现金流质量高高。同时因为为国家对房地地产市场的调调整，银行对对融资门槛提提高，企业融融资能力变弱弱。企业在房房地产市场由由“黄金市场”转变为“白银市场”之际，对房房地产市场持持有谨慎态度度，消化库存存取代扩张。四、利用杜邦分分析法进行全全面分析杜邦分析法是将将若干个企业业经营效率和和财务状况的的比率按内在在联系有机结结合，形成一一个完整的指指

27、标体系，并并最终通过权权益收益率来来综合反映。这这种方法可使使得财务比率率分析层次清清晰，条理突突出，能全面面仔细了解企企业的经营和和盈利状况。进行杜邦分析主主要涉及以下下几个主要的的财务指标关关系：股东权益报酬酬率=总资产产净利率*权权益乘数总资产净利率率=销售净利利率*总资产产周转率股东权益报酬酬率=销售净净利率*总资资产周转率*权益乘数销售净利率=净利润/销销售收入总资产周转率率=销售收入入/资产平均均总额权益乘数=11/（1-资资产负债率）表九： 杜杜邦分析财务务数据表项目2012年2013年2014年销售净利率12.1719911.1643310.75600总资产周转率0.33550

28、.31570.2964权益乘数4.61184.54484.3868总资产净利率4.08373.52463.1881股东权益报酬率率18.8332216.0186613.98555第一可以看出股股东权益报酬酬率是个综合合性指标，它它是由销售净净利率、总资资产周转率、权权益乘数所决决定的，与企企业的财务管管理目标相关关性最大的指指标。可以看看出股东权益益报酬率逐渐渐下降，说明明企业的财务务风险逐年增增大。第二权益乘数主主要是受公司司资产负债情情况的影响。万万科公司的权权益乘数较大大，说负债程程度较高，企企业的财务风风险较大。第三销售净利率率是反映企业业的净利润和和销售收入的的关系，提高高销售净利率

29、率是提高企业业盈利能力的的关键所在。万万科的销售净净利率在这三三年间逐渐下下降，说明了了该企业的盈盈利能力逐渐渐下降。第四总资产周转转率说明了企企业销售收入入与资产平均均总额之间的的比率，该比比率越高，企企业总资产的的周转就越有有效率，资产产的获利能力力也越强。但但是万科近三三年的总资产产周转率不断断下降，虽然然下降幅度比比较下，但也也从侧面反映映出该公司的的周转出现了了一定的问题题。五、结论（一）万科的综综合评价万科公司自19991年深交交所上市以来来，保持了健健康可持续发发展，实现企企业的跨越式式发展，企业业的综合实力力和影响力得得到巩固和提提高。 从万科披露的的近三年的财财务报表来看看，

30、企业的财财务状况稳健健，但是受到到低迷的房地地产市场的影影响，企业自自2012年年以来的改变变公司战略，22014年消消化库存占了了主导，公司司的毛利率逐逐渐下降明显显。（二）万科存在在的问题万科总体发展趋趋势很好，但但是也存在一一些问题，主主要如下：资产负债率逐年年增高。万科科的负债总额额持续增加，企企业的偿债能能力在减弱，企企业财务风险险增加。总资产周转率逐逐年下降。说说明万科的销销售能力减弱弱，利润减少少，营业周期期长，最终会会影响企业的的获利能力。市盈率较低。公公众对股票的的评价较低，企企业获利潜力力较小，前景景不太乐观。万科是中国房地地产行业综合合排名第一的的企业，但是是品牌在全国国

31、各地的认知知度不一，东东部和南部对对品牌认知度度高于西部和和北部，贵州州、四川、西西藏等地对万万科的认知度度一般。（三）对万科存存在问题的一一些建议1.对万科公司司库存商品占占资产比率较较大，具有较较大的财务风风险。房地产产行业持续低低迷，建议加加快对库存商商品的消化，以以增快资金的的回笼，进而而规避风险。2.万科品牌的的认知度和满满意度因城市市、地区而异异，而良好的的品牌形象和和顾客满意度度是万科未来来发展的基石石。建议万科科因地制宜，制制定符合当地地城市的售后后服务，努力力提高顾客满满意度。（四）对房地产产行业的启示示万科在其披露的的财务报表中中不断重申企企业的经营战战略：坚持小小户型；坚持持快速周转和和较少的土地地储