财务会计与房地产转换管理知识分析(2021整理)

1、本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用精品文档，精品文档，wor 文档公允价值模式下投资性房地产转换问题的探讨一、问题的提出按规企业会计准那么第 3 ?的规则，当投资性房地产所在地有活泼二、投资性房地产转换的相关规则国际会计准那么的规则?40 ?60 ?国际会计准那么第 16 ?国际会计准那么第 2 ?进行后续会计处理的房地产的推定61 ?国际会计准那么第 16 号 ? 16 ?中价值重估相同的方式进行处理。二我国企业会计准那么的规则1：某企业2021 12 30000 用，预计使用年限为50 2021 12 月关于日，该企业4

2、5 000 万元。 2021 5 000 万元；12 62 880 万元，同时将该48 年，预计净残值仍为 。根据以上资料，编制有关会计分录如下单位：万元，下同1 2008 年 12 月 31 日购入房屋借：固定资产 30 000贷：银行存款 30 0002021 年计提房屋折旧借：管理费用 600贷：累计折旧30000506002009 12 31 日将固定资产转换为投资性房地产公允价值大于账面价值的差额=45 00030 000600=15 600 万元借：投资性房地产本钱 45 000累计折旧 600贷：固定资产 30 000资本公积其他资本公积15 60042021 年收取租金借：银行

3、存款 5000贷：其他业务收入 500052010 年 12 月 31 日调整投资性房地产公允价值借：投资性房地产公允价值变动62 880 45 00017 880贷：公允价值变动损益 17 88062021 12 62 880贷：投资性房地产本钱 45 000公允价值变动17 88072021 年计提房屋折借：管理费用1310贷：累计折旧62 1310三、投资性房地产转换关于企业税负的影响例 2：采用例1 40 000 25，不存在其他差异。根据企业会计准那么2021 年年末投资性房地产的账面价值、计税根底、应纳12021 年度所得税会计处理1应纳税所得额：40 000 万元2应交所得税：

4、40 0002510 000 万元 借：所得税费用当期所得税费用10 10 22021 年度所得税会计处理1应纳税所得额：40 000 万元。2应交所得税：4000025=10000万元借：所得税费用当期所得税费用10 000贷：应交税费应交所得税100003投资性房地产账面价值： 45 000 万元430 00060029 400 元5应纳税暂时性差异：45 00029 40015 600万元6递延所得税负债600253900万元借：资本公积其他资本公积3900贷：递延所得税负债 390015 600万元，年未确认递延所得税负债3 900 万元；由于投资性房地产公允价值变动增加的15 600

5、万元计入资本公积，不影响会计利润，因此确认的递延所得税负债应同时调整资本公积。32021 年度所得税处理1应纳税所得额：4000017 88060021 520万元2应交所得税：2152025%=5 380万元借：所得税费用当期所得税费用5380贷：应交税费应交所得税53803固定资产账面价值： 62 880 万元4固定资产计税根底： 29 400 60028 800 万元5应纳税暂时性差异： 62 880 28 80034 08万元6递延所得税负债： 34 080258 520 元7当年递延所得税负债调整： 8 520 年末数 3 900年初数4 620万元借：所得税费用递延所得税费用462

6、0贷：递延所得税负债462034 0808 520 4 620 4 620 10000538046204000025%42021 年度所得税会计处理1应纳税所得额：400001310600=40710万元2应交所得税：40 7102510 177.5万元借：所得税费用当期所得税费用10贷：应交税费应交所得税10177.53固定资产账面价值：62 8801310=61570万元4固定资产计税根底：28 80060028 200万元5应纳税暂时性差异：61 57028 20033 370万元6递延所得税负债：33 370258 342.5万元年初数借：递延所得税负债贷：所得税费用递延所得税费用17

7、7.533370万元，年未确认递延所得税负债8342.5177.5万元，同时确认递延所得税收益177.5 万元。经过上述会计处理后，所得税费用核计为10 00010 177.5177.540 000 25从上倒可以看出，2021 年年末固定资产转换为投资性房地产后，该项资产增值15 6002021 年年末投资性房地产转回固定资产时，该项资产又增值34 080 业利用转回进行盈余管理也没有税收本钱。四、投资性房地产转换带来的问题一固定资产以及资产总额发生变动1 30 000 201012311200600228800 3000012001231日该项房屋的原值成62880万元。30 000 万元

8、；第三阶段的历史本钱是投资性房地产转为自用房地2010 12 31 62 880 万元。两次转换行为使34 080 62 88028 8001310 万元， 比不发生转换行为的年折旧额增加 710 万元，导致企业这局部会计信息在较长时期内不可比。二转换形成的资本公积将在较长时期内存在1 2009 12 31 日公允价值45 000 29 400 3000060015 600 万元依照准那么规则记入“资本公积其他资本公积2021 年年末，企业又将房屋作为自用房屋使用，不再作为投资性房地产，那么已记入资本公积的数额只有等到企业清算时方能转销三净资产总额和结构均发生变动11 700 15 6003

9、900假定该房屋在2058年12月312021年至2058年的累计折旧为62880 13104828 800 6004834 080 万元，计入各年费用。上述会计处理结果，扣除2021 600 17 880 15 600 15 600 15 600 万元，影响了企业净资产的构成。五、投资性房地产转换问题的改良建议随着我国资本市场的繁荣和开展，已经形成了较为活泼的金融、投资等市场，引入公允价值关于投资性房地产进行确认和计量能够反映企业资产的真实情况有利于财务报表 使用者正确理解和即时掌握企业信息但是为了防止出现因转换造成的资产净资产虚增保证企业提供的会计信息质量和在不同时期的可比性减少企业人为操

10、纵投资性房地产转换 行为应当关于在公允价值模式下企业将非投资性房地产转为投资性房地产并且再转回为非投资性房地产的行为进行重新标准。依照历史本钱持续计量模式确认再转回非投资性房地产的账面价值在投资性房地产再转回为非投资性房地产时，应当假定其一直依照存货、固定资产或 原计入资本公积的金额冲减资本公积；原计入损益的金额及应补提的折旧或摊销例1 2021年12月引回房屋账面价值为62 88028 80030 000 600234 080 15 600 万元原计入资本公积其他资本公积17 880 600 万元，诀别调整2021 12 月关于日的相关会计处理如下：借：固定资产 30 000资本公积其他资本

11、公积15 600公允价值变动损益17 880其他业务本钱600贷：投资性房地产62 880累计折旧1200二调整递延所得税负债或资产性房地产的账面价值一般等于其计税根底2 中，2010 12 31 日投资性房地产再转回固定资产后，固定资产的账面价值为28 800 8 520 万元应3 900 万元调整资本公积， 4 620 2010 12 31日相关的会计处理如下：借：递延所得税负债8 520贷：资本公积其他资本公积3 900所得税费用递延所得税费用4 620非同一控制下编制合并且报表时 在企业编制合并且财务报表的进程中一、为反映资产负债自购置日公允价值持统计算的金额关于子公司利润的调整非同一

12、控制下的企业合并且报表编制进程中将 此处资本公积也相应核销，那么合并且报表中子公司的资产负债正好是用公允价值计量的金 额。同时，因为需要依照公允价值摊销，需要调整摊销的金额。销的金额，并且相应调整递延所得税工程。二、内部交易的抵销关于子公司利润的调整母子公司应收应付款及相应坏账准备的抵销或冲回分录借贷方向相反，同时调整关于应的递延所得税工程。二母子公司内部购销业务的抵销内部购销存货业务于没有卖出去的局部，仍依照内部购销情况进行会计处理。货跌价准备，贷记“资产减值损失。内部固定资产购销业务在未发生变卖报废的情况下，固定资产的内部购销不仅要冲销原值中的未实现利润， 固定资产入账，那么调整分录为：借

13、记“营业收入内部购销收入卖方经过该账产核算处治收益期多提折旧抵销，借记“固定资产累计折旧，贷记“管理费用。如果是连续编制的情况下，重新写一遍上述分录，其中的损益类科目换成“未分配利润年初，然后抵销本年多计提的折旧。在发生变卖报废的情况下，应将前述分录中的“固定资产原价外收支账户，所以相应地应将固定资产相关科目用营业外收支科目代替。三、长期股权投资转换为权益法核算时关于子公司利润的调整站在企业集团整体来看，母公司关于子公司的投资和子公司中母公司的权益应该抵销。 投资和本钱法下的长期股权投资差异。具体调整如表1 所示。本钱法和权益法的区别及其调整工程本钱法权益法调整子公司报告的净利润不做账务处理借

14、：长期股权投资贷：投资收益借：长期股权投资贷：投资收益收到子公司分派的现借：银行存款借：银行存款借：投资收益金股利贷：投资收益贷：长期股权投资贷：长期股权投资可辩论公允价值、内部交易的影响不做账务处理借：投资收益贷：长期股权投资借：投资收益贷：长期股权投资一切者权益的其他变动不做账务处理借：长期股权投资贷：资本公积借：长期股权投资贷：资本公积整分录为：借记“资本公积，贷记“长期股权投资。四、长期股权投资、投资收益和净利润的调整抵销分录经过关于子公司净利润的完全权益法调整后，在编制长期股权投资的抵销分录时，子公 分配完现金股利和提取盈余公积后的数额。在合并且利润表中，母公司关于子公司的投资收益已

15、为子公司的各项收入费用所反映，为 了防止反复就应该抵销长期股权投资获得的投资收益关于企业会计准那么应用中假设干问题的探讨及改良建议自 2007 一、关于融资租赁中出租人发生的初始直接费用的处理?企业会计准那么第21 以下简称租赁准那么第十八条规则借：长期应收款最低租赁收款额与初始直接费用之和未担保余值贷：银行存款初始直接费用融资租赁固定资产固定资产账面价值营业外收入固定资产公允价值大于账面价值的差额未实现融资收益差额租赁准那么第十九条规则此规则，出租人在收到租金时应做会计分录如下：借：银行存款贷：长期应收款借：未实现融资收益贷：租赁收入企业?入。按此说法，出租人在收到租金时还要做以下会计分录：

16、借：租赁收入贷：长期应收款如下：入长期应收款虚增了应收款资产的价值。出租人发生的初始直接费用，是为了获得融资收益支付的费用，它的发生将减少融 笔者认为可以一次全部冲减，这样处理越发合理，也越发简便。如果做这样的改变，那么出租人在租赁期开始回应当增做会计分录： 借：未实现融资收益贷：长期应收款初始直接费用按这种做法的长期应收款中不囊括出租人发生的初始直接费用确认各期租赁收入时，也不需要关于初始直接费用进行分摊，冲减确认的租赁收入。二、关于公允价值变动损益的转回?当将其累计公允价值变动损益转入其他业务收入，做会计分录如下：借或贷：公允价值变动损益贷或借：其他业务收入并且规则，企业出售交易性金融资产

17、时，也要将其累计公允价值变动损益转入投资收益， 做会计分录如下：借或贷：公允价值变动损益贷或借：投资收益笔者认为这两个会计分录可以适时取消，理由如下：“公允价值变动损益转累计公允价值变动损益的会计分录。三、关于固定资产、无形资产、投资性房地产预计残值确实定?企业会计准那么第4 ?扣除预计处理费用后的金额。也就是说，固定资产预计净残值应按现值计量、确定。?企业会计准那么第6 ?钱扣除预计残值后的金额。?企业会计准那么?企业会计准那么应用指南?企业?中，都没有要求无形资产的预计残值按现值计量、确定。?企业会计准那么第3 ?企业会计准那么第 4 ?确定。并且同时规则?企业会计准那么第6?。即，其预计

18、残值不按现值计量。反映其现在的价值。契合会计信息质量的谨慎性要求。预计残值不按现值计量、确定，会减少长期资产 信息质量的重要性要求。四、关于长期借款中到期还本付息利息支出的处理? 中明确规则并且?中却规则期借款科目下增设“应计利息明细科目。同一项递延业务是否需进行两种纳税调整一、问题的提出?18 ?确定了两种差异需要进行纳税调整：一是关于暂时二、核算举例例：华新公司2010 12 2 20 50 000 股，另支付7 500 2011 1 25 1300 000 元。有关业务及其会计分录如下：12010 年 12 月 2 日，华新公司购入丰义股票。借：交易性金融资产丰义股票本钱1000000投

19、资收益7500贷：银行存款100750022010 12 31 24 200 000 50 0002420。借：交易性金融资产丰义股票公允价值变动200000贷：公允价值变动损益 200 00032021 年 12 月关于日，华新公司结转“投资投益科目。借：本年利润 7500贷：投资收益 750042021 年 12 月引日，华新公司结转“公允价值变动损益科目。借：公允价值变动损益 200 000贷：本年利润 200 00052010 12 31 192 500 元，这是因为会计账面上交易性金融资产账户12 31 1200 000 元，而?1007 500 192 500 48 125 元12

20、00 00 1007 5025。借：所得税费用递延所得税费用48125贷：递延所得税负债4812562021 年 12 月引日，华新公司计算本月利润总额、应交所得税如下： 利润总额=公允价值变动收益投资收益=2000007500192 500 元税务机关确认的纳税所得 =会计税前利润纳税调整 =1925002000007500=0元。200 000 元作为“永久性192 500 那显然是不关于的。因此，股票涨价200 000 元，应既没交易性金融资产作“暂时性差异进行纳税调整，又按“公允价值变动损益作“永久性差异进行纳税调整。72021 年12 月引日，华新公司结放所得税费用科目借：本年利润4

21、8 125贷：所得税费用递延所得税费用48 125华新公司 2010 年 12 月 31 日的净利润=利润总额一所得税费用=1925004812514437元。82011 1 25 26.20 10 000 1300 000 元存入银行。借：银行存款 1300000贷：交易性金融资产丰义股票本钱1000 000200 000投资收益100 00092011 年 1 月 31 日，华新公司结转“投资收益科目。借：投资收益100 000贷：本年利润100 0002011 年 1 月 31 日，华新公司确认的当月利润总额即为丰义股票出售净收益100 000 元。102011 1 31 =100000

22、12000001007500292500元，应交所得税一 2925002573125元。2011 年 1 月 31 日，华新公司计算应交所得税。借：所得税费用当期所得税费用73 125贷：应交税费应交所得税 73 1252011 1 31 48 125贷：所得税费用递延所得税费用48 12512 2011年1 月31 日，华新公司结转“所得税费用科目。借：本年利润25 所得税费用递延所得税费用48 125贷：所得税费用当期所得税费用73 12513 2011 年 1 月 31 日，华新公司计算当月净利润=利润总额一所得税费用=100 00025 00075 000元。三、关于上述结论进行验证税

23、务视角的实际情况2010 12 月 2 50 000 20 7 500 1007 500 2021 l 25 1300 000 292 500 元1300 0001007 500 73 125 292 525，获得净利润219 375 292 50 73 12二会计做账的实际结果华新公司经过以上 13 笔业务的处理，提出的结果是：2021 年 12 月获得净利润 144 375元7； 2021 年1 月获得净利润 75000 元 13，两个月的利润之和219 375 144 37575 000219 375 延业务既进行暂时性差异的纳税调整，又要进行永久性差异的纳税调整是正确的。必需指出，以上

24、纳税调整需建立在两个条件的根底上：既涉及到“暂时性差异，又 无关。同一控制下的企业合并且认定条件解析?企业会计准那么第 20 ?以下简称合并且准那么明确将企业合并且区分成同一控制下的企业合并且和非同一控制下的企业合并且2 1 1 期?企业会计准那么实施问题专家工作组意见?关于如何认定同一控制下的企业合并且做出明确 规则。本文拟从技术层面和实际执行层面关于如何认定同一控制下的企业合并且加以解析。一、从技术层面解析合并且准那么所厘定的认定条件关于同一控制下企业合并且定性认定条件的剖析 B C C 公司股权全部转让给B 公司和C 公司均受同一方A 公司所控制Z 公司直接控制C 公司直接控制B 公司仍

25、间接控制C 公司，即发生股权转让行为后B 公司和C 公司仍然均受同一方A 公司所控制。合并且准那么第五条规则公司受让 C 公司股权情形即属于合并且准那么所界定的同一控制下企业合并且的定性条件。关于同一控制下企业合并且定量认定条件的剖析 受同一方或相同的多方最终控制。较长的时间通常指一年以上含一年笔者将“非暂时性简称为“前一年，后一年。就上述B C 公司股权的情形而言A 公司将其持有的C公司的股权转让给B A公司同时控制B 公司和C 公司的时间要在一年以上含一年B 公司的管理层要许诺受让C 年内B 公司和C 公司仍然受A 公司的共通控制。那么在给出同一控制下企业合并且定性认定条件的同时，又突出强

26、调“控制并且非暂时性。需要进一步说明的是，在形式上满足了“前一年，后一年的限制条件，已经依照同一控制下企业合并且的合并且政策编制并且提供了合并且当年合并且财务报表的情况下，如果 B 公司在一年内将其所受让 C 公司的股权关于外转让，将会面临什么样的监管呢？实务中如果出现了此种情况，就意味着B B C 公司的行为并且未真正满足同一控制下企业合并且的认定条件，因此合并且当年依照同一控制下企业合并且的合并且政策所编制的合并且财务报表就是错误的二、从执行层面解析监管机构所厘定的认定条件质界定上市公司向控股股东或重组方发行股票收购其持有的股权投资假设为控股权?中小企业板上市公司执行新会计准那么备忘录第

27、6 6 ?20 号企?方在合并且前后较长的时间内受同一方或相同的多方最终控制。较长的时间通常指 1 年以上含 1 那么，上市公司向其发行新股以收购其持有的其他公司的股权投资假设为控股权当交易时间与重组方成为公司控股股东的时间缺乏一年时6 不管重组方实际控制上市公司的时间还缺乏一年并且且通常经过证券登记结算机构将股权依照公开许诺加以锁定。需要强调指出的是，所谓“有确凿证据说明重组方在一年内关于上市公司仍存在控制关 观性许诺，才能将上述交易认定为同一控制下的企业合并且。从潜在控股股东处受让其持有的其他公司股权而形成的企业合并且的性质界定执行企业会计准那么体系前一年收购潜在控股股东所属的子公司的股枚

28、?中小企业板上市公司执行新会计准那么备忘录第1 1 号备忘录2006 2007 年度? 38 ?5 以外的其他采用权益法核算的长期股权投资并且依照其规则进行会计核算。1 号备忘录中所谓“除上述一以外的其他采用权益法核算的长期股权投资中的号备忘录虽然没有从正面关于此情形下企业合并且的性质加以认定1 号备忘录实际上是将此情形下的企业合并且界定为非同一控制下的企业合并且。制下企业合并且的认定条件。从潜在控股股东处受让其持有的其他公司股权而形成企业合并且 假设干会计、税务处理问题答疑地出让金及拆迁填补金、前期工程费、各项税费等，发生时应该经过什么会计科目进行归 集？?企业会计准那么第 6 号无形?第六条规则为固定资产并且开始计提折旧。?企业会计准那么第6 ?企业会计准那么第4 ?在实务中，判断某项支出是与取得土地使用权更为相关，还是与房屋建筑物的设计和 的折旧年限，应作为房屋建筑物本钱计入固定资产价值。问：我公司是从事建筑施工的老国有企业，下设几个分公司，总公司有法人资格， 其下属分公司有营业执照、税务登记和银行账户。关于外都是总公司承揽工程，分公司只是 负责施工。总公司要承当 1100 12上交管理费。请问总公司所收下属分公司的管理费是否应缴纳营业税？下属分公司的企业所得税是否应该按分公司的盈利缴纳？?跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行方 ?国税发202128 ?国家税务总局关于