资产评价实务-资产基础法评价案例知识点

1、资产基础法评估案例第二节资产基础法评估案例一、评估案例基本情况A集团公司拟转让其下属B公司的股权，委托资产评估机构对 B公司的企业价值进行评估。 评估基准日为2018年12月31日。B公司前身是某机械制造厂，始建于1915年，2006年依据公司法进行公司制改造，并 成为A集团下属全资子公司。B公司是PP机械制造企业。PP机械包括PP机和PP1机两个品 种，PP机涵盖82千瓦227千瓦多种型号，主要用于机场、码头、公路、铁路运输、堤坝、 农业、林业等方面。PP机作为B公司主导产品，在国内市场有较高的占有率。本次评估范围根据B公司2018年12月31日资产负债表为基础进行确认。具体范围以公司 提供

2、的各类资产和负债项目评估中报表为准，包括评估基准日企业会计报表上载明的资产、 负债，以及经清查核实列入表内的各项账外资产、盘盈资产。评估资产类型主要包括流动资 产、固定资产（房屋建筑物、机器设备、在建工程）、无形资产（土地使用权、专有技术） 等，以及相应的流动负债和非流动负债。本次评估以B公司现有业务持续经营为前提，假设 B公司仍按照原有的业务和管理模式稳 定经营。价值类型为市场价值。选用的评估方法为资产基础法和收益法。本案例仅介绍其资 产基础法的应用情况。二、评估过程和结果（一）流动资产根据流动资产的具体情况，主要采用成本法和市场法进行评估流动资产评估价值确定货币资金现金盘点、核对对账单、银

3、行函证外币按评估基准日汇率 折算应收账款按可收回金额确定预付账款其他应收款存货：一般以市场价格为基础,考虑进货成本原材料本案例中由于近期购入，账面价值与市价接近，以 MW价值为基础委托加工材料低值易耗品（待摊费用转 入）在产品产品周期短，以其发生成本即账面价值作为依据产成品刚完工，以账面价值为基础（二）非流动资产.房屋类（1）现场工作：核实房屋类（房产证、规划许可证、开工证）现场勘查房屋数量、装修标准、损坏程度了解当地建筑材料价格、建设工程前期费用、工程预算定额、收费标准、政策文件（2）评估方法：自建取得：重置成本法（房屋）、土地单独评估（房地分估）评估价值=重置成本X综合成新率重置成本=建安

4、综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税建筑安装工程综合造价=建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价综合成新率=年限法成新率X 40涉打分法技术测定成新率x 60%其中：年限法成新率=尚可使用年限+ （已使用年限+尚可使用年限）x 100%打分法技术测定成新率=结构部分成新得分XWi +装修部分成新得分XW 2 +设备（设施）部分成新得分XW 3W 1、W 2、W 3分别是结构、装修和设备（设施）部分的造价权重。购买取得：市场比较法。（房地合估）房地产评估价值=比较案例房地产价格乂交易情况调整系数乂市场状况调整系数乂房地产状况调整系数.设备类主要采用 重置成本法 讲行评估。国产：设备

5、重置成本=购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本进口：除包含上述项目外，还包括一些从属费用，如国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、公司代理手续费等。(1)购置价格确定顺序通用设备类i向制造厂商或经销单位询价；ii选取相关价格目录报价；iii老旧设备比照同类设备的价格，进行适当的调整；vi对于数量较多金额较小的非重要设备，价格不易查询，采用物价指数调整法计算确定购置成本。进口设备i优先使用替代原则，用国产设备购置成本来代替原进口设备的购置成本。ii当不适宜使用替代原则时，以原合同价格为参照，考虑出口国的 通货膨胀率和该类设备 的价格变动趋势，合理确定购置成本

6、。非标准设备采用类比法测算收集近期同类设备的报价，用调整系数计算其购置成本。(2)运杂费、安装工程费、前期及其他费用根据各类设备实际情况及具体收费标准，分析计算确定。(3)资金成本根据项目合理的建设工期，按照评估基准日 相应期限的贷款利率，以设备购置价及其他各 项费用之和为基数确定。.车辆、电子设备类运输车辆重置成本按照评估基准日同类车辆现行市场价.并考虑其相应的购置附加税、牌照费及手 续费等确定。成新率的计算：分别运用年限法和里程法计算得出，按 孰低原则确定理论成新率。还可以现场核查，进行修正。综合成新率=理论成新率x修正系数年限法成新率=（经济使用年限一已使用年限）/经济使用年限里程法成新

7、率=（规定行使里程-已行使里程）/规定行使里程理论成新率=Min （年限法成新率，里程法成新率）电子设备重置成本主要查询评估基准日相关报价资料确定。成新率的计算：综合成新率=年限法成新率X 40涉观察法成新率X 60%对于价值量较生的设备，综合成新率按年限法成新率计算。.在建工程在建工程项目，按固定资产的评估方法进行评估；采用重置成本法评估。已完工但尚未转入固定资产的在建工程项目，按固定资产的评估方法。尚未完工的在建工程，采用重置成本法评估。即在评估基准日重新形成该在建工程已经 完成的工程量所需发生的全部费用，计算确定重置成本。未考虑工程欠款的因素，有关 工程欠款转入负债 评估。. 土地使用权

8、评估方法：市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。本案例采用基准地价系数修正法和市场比较法。待评估土地位于当地基准地价覆盖范围内一一基准地价系数修正法。当地同区域土地交易案例数量多一一市场比较法。再简单平均求得。.专有技术采用成本法进行评估。转让获得,按合同金额计算确定其重置成本,未支付的款项列为负债。.商标采用收益法进行评估。收益额的确定。以产品未来各期产生的超过同行业平均利润水平的增量收益,来确定商标的预期收益额。商标收益年限的确定般商标的注册有效期为10年并可续展，从 谨慎性角度考虑、商标收益年限的确定评估专业人员确定本次评估商标的经济寿命为10评

9、估专业人员确定本次评估商标的经济寿命为10年。（三）负债评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，以企业实际应承担的负债确定各 项负债评估价值。（四）评估结果及分析资产评估结果分类汇总表评估基准日：2018年12月31日被评估企业：B公司 金额单位：人民币万元厅P科目名称账面价值评估价值增减值增值率（%1一、流动资产合计11080.9810718.29-362.69-3.272货币资金888.10888.10一0.003应收账款319.40320.691.280.404预付款项1390.231390.23一0.005其他应收款821.42821.42一0.006存货7573.99729

10、7.85-276.14-3.657其他流动资产87.84一-87.84-100.008二、非流动资产合计20090.5623674.253583.6817.849固定资产7300.029581.932281.9031.2610在建工程11635.28.10582.38-1052.90-9.05111116.243466.432350.20210.5512长期待摊费用39.02一-39.02-100.0013递延所得税资产43.5143.5114三、资产总计31171.5434392.543221.0010.3315四、流动负债合计7247.328579.821332.5018.3916应付账款

11、3052.873052.87一0.0017预收款项462.28462.28一0.0018应付职工薪酬568.47568.47一0.0019应交税费153.18153.18一0.0020应付股利1676.341676.34一0.0021其他应付款1334.191334.19一0.0022其他流动负债1332.501332.50100.0023五、非流动负债合计14399.7814399.78一0.0024长期借款13043.2913043.29一0.0025长期应付款75.0075.00一0.0026递延收益1281.491281.49一0.0027六、负债总计21647.1022979.601

12、332.506.1628七、净资产（所有者权益）9524.4411412.941888.5019.83按资产基础法评估，B公司总资产评估价值为34 392.54万元，负债评估价值为22 979.60 万元，净资产评估价值为11 412.94万元，与B公司的收益法评估结果12 346.01万元，相 差933.07万元，收益法结果比资产基础法结果高 8.18%。三、案例分析.评估范围的确定识别表外资产和负债，是采用资产基础法评估过程中需要评估专业人员进行专业判断的重要事项。存在账外无形资产，这是持续经营企业常见的现象。本案例中商标资产就属于表外资产， 需要评估专业人员在企业的协助下进行识别，并分析

13、判断是否需要将其纳入评估范围。.各项资产评估方法的选择和应用在对各类资产进行评估时，本案例按照各类资产评估准则的要求，分别进行了现场调查和 资料收集等清查核实工作，并结合各类资产的特点，分别选择了适宜的方法进行评估。关于无形资产评估，本案例区分了商标资产和专有技术资产的不同特点和各自具备的评估条件，分别采用了不同的方法进行评估。对商标资产进行评估时，评估专业人员分析了使用该商标产品的平均价格、市场占有率、 商标获得的荣誉，认为该商标与企业的整体收益存在较强的关联性，因此采用了收益法。对专有技术进行评估时，评估专业人员了解到被评估专有技术是外购的，能够取得相关进 口合同资料，采购价格可以认为是经过谈判取得的公允价值。评估基准日点该技术合同尚未 执行完毕，部分产品尚未生产出来，因此评估专员人员认为成本法是评估此类专有技术的适 官方法。对固定资产采用成本法评估时，其中年限法成新率与打分法技术测定成新率权重分别取 60%口 40%权重的确定是依据国内评估行业的执业经验和惯例。如果有合理依据，权重可以 根据实际情况进行有针对性的调整。当然，评估价值也可以根据重置成本扣减实体性损耗、 功能性损耗和经济性损耗确定。.评估结论的确定采用资产基础法评估企业价值，虽然要对评估范围内各项资产和负债的价值分别进行评估, 但是必须始终将企业作为一