房地产公司财务报表分析相关问题探讨

1、 沈阳大学毕业设计（论文）房地产公司财务务报表分析相相关问题探讨讨专业：会计学（国际会计方方向）班级：20099级2班姓名：毛媛媛目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc357590097 引言 摘要财务报表分析是是一项重要而而细致的工作作，目的是通通过分析，认认清公司的本本质，找出企企业在生产经经营中存在的的问题，以评评判当前企业业的财务状况况，预测未来来的发展趋势势。报表解读,要综综合财务管理理、财务会计计、审计等相相关的知识,需要结合财财务知识和上上市公司公开开的披露的消消息等非财务务知识,分析析该家公司的的现状。房地地产作为第三三产业的一个个细分产物，其其

2、在第三产业业乃至整个国国民经济中都都具有举足轻轻重的地位，房房地产业发展展有强烈的“波及效应”，它的健康康稳定发展会会给整个国民民经济的稳定定发展提供重重要基础。本本文第一部分分是关于房地地产公司财务务报表分析的的现状概述，主主要阐述了房房地产行业发发展的现状和和房地产公司司财务报表分分析存在的问问题及改进措措施；本文第第二部分主要要是运用财务务报表分析方方法并结合房房地产行业特特性对保利地地产的财务报报表进行了全全面分析，并并针对保利地地产财务报表表分析中体现现的问题给出出相应的建议议。第三部分分主要阐述了了房地产公司司财务报表分分析未来的发发展趋势，包包括各方面的的改进措施。第第四部分得出

3、出结论。关键词：房地产公司；财财务报表分析析；发展趋势势Abstracct Finanncial stateement analyysis iis an imporrtant and mmeticuulous work, the purpoose off finaanciall anallysis is to identtify tthe naature of thhe commpany, findd out the pprobleems exxistinng in the pproducction and ooperattion oof thee enteerprisse, inn orde

4、er to judgee the finanncial posittion oof an enterrprisee, andd foreecastss the trennd of devellopmennt. Innterprretatiion off repoort, ccompreehensiive fiinanciial maanagemment, finanncial accouuntingg, audditingg and relatted knnowleddge, ccombinned wiith fiinanciial knnowleddge annd pubblic ddisc

5、loosure of thhe lissted ccompanny finnanciaal knoowledgge, annalyzees thee pressent ssituattion oof thee comppany. Real estatte as a nicche prroductt, thee thirrd inddustryy in tthe teertiarry inddustryy and even the eentiree natiional econoomy haas a ppivotaal possitionn in tthe reeal esstate indus

6、stry ddeveloopmentt has a strrong ripplle efffect, its healtthy annd staable ddeveloopmentt to pprovidde impportannt bassis foor thee steaady deeveloppment of thhe whoole naationaal ecoonomy. The firstt partt of tthis aarticlle is aboutt the overvview oof thee stattus quuo of real estatte commpany f

7、inanncial stateement analyysis, mainlly elaaboratted thhe reaal esttate iindusttry deeveloppment preseent siituatiion annd thee probblems existting iin thee reall estaate coompanyy finaanciall stattementt anallysis and iimprovvementt meassures; In tthis ppaper, the seconnd parrt maiinly iis to use f

8、financcial sstatemment aanalyssis meethod and ccombinning tthe chharactteristtics oof reaal esttate iindusttry maaking a commpreheensivee anallysis on thhe finnanciaal staatemennts off the poly real estatte, annd polly reaal esttate pprobleems reeflectted inn the finanncial stateement analyysis ggiv

9、es correespondding SSuggesstionss. Thee thirrd parrt maiinly eexpounnds thhe devvelopmment ttrend of thhe reaal esttate ccompanny finnanciaal staatemennt anaalysiss in tthe fuuture, inclludingg all aspeccts off the improovemennt meaasuress. Thee fourrth paart cooncluddes.Keywordds: The reaal esttate

10、 ccompanny; Fiinanciial sttatemeent annalysiis; Deeveloppment tendeency;引言 随着经经济全球化的的不断发展，会会计作为世界界公认的“商业语言”，逐渐显示示出它日益强强大的功能，而而作为“商业语言”载体的财务务报表，系统统而全面的反反应了公司的的基本状况，进进而成为了利利益相关者了了解公司最重重要的一种方方式。对一个个陌生公司的的分析,利益益相关者入手手的途径就是是报表，但是是单纯从财务务报表的简单单数字和文字字上得不出实实质性的结果果，而要利用用一定的分析析方法和分析析技巧，同时时结合实际情情况，正确认认识财务报表表本身的

11、局限限性和非正常常影响因素，对对资产负债表表、利润表和和现金流量表表进行全面综综合分析，以以便作出科学学决策，这个个系统的动态态过程就是财财务报表分析析。随着房价的不断断攀升,政府府开始使用宏宏观调控的工工具进行调控控,如人民银银行提高准备备金率、部分分城市开始出出台限购令,从而抑制房房价上涨过快快。房价的下下跌,一方面面是因为房地地产商资金紧紧张,若不降降价,很可能能就面临着资资金链断裂的的危机,另一一方面是投资资者对房价的的预期是下行行,所以他们们采取观望的的态度。房地地产面临困境境的背后是我我国财政紧张张,货币正常常的紧缩,实实体经济不佳佳。基于这样的背景景,本文希望望通过财务报报表，分

12、析房房地产行业的的状况及其发发展趋势，并并针对房地产产行业的特殊殊性，对报表表分析中产生生的相关问题题进行探讨。1房地产公司财财务报表分析析现状1.1房地产行行业发展的现现状随着我国不断加加大的城市化化进程和住房房商品化等重重大措施的实实施，近年来来我国房地产产行业进入了了高速发展阶阶段。目前，由由于房价过高高带来很多社社会负面的影影响。国家发发布了限购令令等措施抑制制房价，20012年中国国15个最大大城市的房产产交易量同比比下降39%就全国而言言10月房产产交易量同比比下降11.6%，降幅幅超过了9月月份的7%。交交易量下降己己经影响到开开发商的现金金流，在某些些情况下，还还影响到他们们偿

13、还银行贷贷款的能力。目前的一切政策策，都表明政政府方面对楼楼市的调控力力度不会放松松，直到房价价回归合理水水平为止。22010年一一2011年年，央行122次提升准备备金率，这一一目的在打击击通胀的努力力却“意外”影响到了房房地产，因为为房地产属于于典型的资金金密集型行业业， 陷入入资金链困境境的开发商近近期开始被迫迫降价销售。而另一方面，我我国自2013年开开始，房产税税暂行条例不不再暂行，征征高额收房产产税，对本来来就惨淡的房房地产行业，无无疑是雪上加加霜。1.2房地产公公司财务报表表分析存在的的问题财务信息的需求求者了解企业业财务状况和和经营状况最最有效途径就是是财务报表分分析，对财报报

14、表进行全面面、合理的分分析有助于决决策者作出正正确的决策。财财务报表分析析的内容包括括对企业偿债债能力、营运运能力、盈利利能力及发展展能力等方面面。传统的财财务分析理论论基于普通的的企业制定出出了一系列指指标来衡量企企业的上述能能力，不同的的信息需求者者基于决策的的需要，通过过财务报表的的分析可以对对企业的上述述能力进行评评价，以便获取自己所需要的信息息。但房地产企业与与一般的企业业相比，其经经营存在着两两个显著的特特点，即经营周期期的长期性和和经营的高风风险性。这两两个特点决定定了房地产企企业的会计核核算不同于一一般的其他企企业。由于受受其经营特点点的影响，财财务报表的数数据所反映的的信息与

15、其他他企业的财务务报表存在着着差异，因此此利用传统财财务报表分析析方法对房地地产企业进行行财务分析存存在一定的问问题和局限性性 。1.2.1大量量预收账款致致短期负债剧剧增，影响对对企业偿倩能能力的判断按照会计准则要要求，HYPERLINK o 房地产产房地产收入确确认标准应具具备以下条件件：工程已经竣竣工并验收合合格；具有经购买买方认可的结结算通知书；履行了HYPERLINK o 销售销售合同HYPERLINK o 管理规定定规定的义务，且且价款已经取取得或确信可可以取得；HYPERLINK o 成本管理成本能够可靠靠地计量。然然而，房HYPERLINK o 地产销售地产从开始预预售到确认收

16、入，需经过过多个环节，少少则数月，多多则三五年，其其间巨额的房房款收入长期期挂在预收账账款，一方面面增加短期负负债，另一方方面减少了房房款收入内含含的所有者权权益。收入的的确认是以产产权的转移为为标准的，因因此一般只有有等到企业完完成了产品的的销售并实际际转移了产品品的产权才能能确认收人，同同时按照权责责发生制的原原则将产品成成本确认为当当期的成本。这这样就使得房房地产企业的的经营收益只只有等到项目目建成并完成成销售以后才才能够得以确确认，收益的的确认与企业业实际的经营营效益并不能能完全相匹配配，也就使得得企业当期确确认的收益无无法真实反映映企业的经营营效果。特别别是近年房地地产高额盈利利在财

17、务报表表中无法体现现，严重地影影响了企业财财务报表分析析的结果1.2.2房地地产企业的利利润数据对其其盈利能力的的反映具有片片面性企业的盈利能力力应该反映了了其利用资产产不断创造价价值的能力，而而这种能力是是通过利润表表现的，对于于经营周期短短的企业，由由于其收入的的取得与其价价值的创造在在各个会计期期间保持相对对的平衡，利利用利润指标标基本可以反反映出企业的的价值创造能能力。但对于于房地产企业业而言，由于于其经营周期期长于会计周周期，而企业的价值值创造在在整整个经营周期期内不断地进行，其其收入与成本本的确认具有有阶段性，因因此利润数据据不能反映企企业创造的真真实价值。除除了收入与成成本确认的

18、阶阶段性对利润润产生影响外外，企业的销销售成本一般般以单位面积积成本平均计计入各套房屋屋，而为整个个产品完工和和销售支付的的管理费用、销销售费用和财财务费用也以以会计期间计计入各期，造造成成本、费费用与收入的的不配比，房房地产HYPERLINK o 企业企业为了持续续HYPERLINK o 发展战略发展往往会储储备大量的土土地，由此形形成的土地成成本按购置时时实际支付的的价款入账，未未包含货币时时间价值和土土地增值部分分。特别是近近年来，房地地产企业凭借借其资金、HYPERLINK .cn/news_list_1_19.html o 品品牌管理品牌、政府扶扶持，以协议议出让的方式式取得了大量量

19、廉价的土地地，其实际地地价已经是账账面成本的数数倍，这时HYPERLINK o 财财务财务报表显示示的企业HYPERLINK o 资产产管理资产严重失实实，影响消费费者进行HYPERLINK /news_list_5_10.html o 企业业人力资源企业HYPERLINK o 财务经理理财务报表分析析。另外，房房HYPERLINK o 地产公司地产企业在HYPERLINK ml o 房地产产开发开发过程中有有相当部分工工程款由施工工单位垫支，比比例高达30050，时间间长达数年，施施工单位往往往对垫支部分分不开发票，再再加上房地产产企业为欠付付工程款拖延延工程决算时时间，往往要要经过几个会会

20、计年度才能能完成，对此此，房地产企企业就难以及及时进行成本本核算，造成成账面成本低低于实际数。这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。1.3房地产企企业财务报表表分析的改进进措施根据上述对房地地产企业财务务报表分析存存在的局限性性的分析，在在对房地产开开发企业进行行财务分析时时应该充分考考虑房地产行行业的特殊性性，应先根据据真实性和配配比原则将财财务报表作适适当调整，对对传统财务分分析方法加以以改进，以正正确判断企业业的财务状况况和经营状况况，而后才能进行行常规的企业业财务报表分分析。1.3.1充分分利用表外信信息传统的财务分析析基于报表数数据构造了多多项财务指标标反映企业

21、的的各项能力，但但对房地产企企业来讲，由由于其报表数数据存在着局局限，其对企企业状况的反反映并不一定定客观真实。而而包括财务报报表附注在内内的大量表外外信息，可以以为我们正确确地理解和判判断企业财务务数据的可靠靠性提供参考考。在对房地地产开发企业业进行财务分分析时应利用用表外信息，充充分考虑会计计方法的选择择、期末资产产公允价值的的变动对企业业资产和收益益的计量产生生的影响。1.3.2对财财务报表的项项目进行具体体分析并做出出调整鉴于会计报表中中的数据受到到会计准则约约束而可靠性性受到影响，在在对房地产开开发企业进行行财务分析时时应对其相应应数据进行调调整。分析企企业盈利能力力时应对预收收账款

22、进行详详细分析，结结合项目完工工进度调整相相应年度收入入及成本，并并按照配比原原则调整相应应期间费用和和税费项目，对对企业的盈利利能力做出合合理的判断。在在分析企业偿偿债能力时，对对属于已实现现收入部分的的预收账款进进行调整，合合理估计企业业的负债水平平，并结合资资产公允价值值调整资产项项目，正确判判断企业的偿偿债能力。1.3.3重视视对现金流量量表的分析与资产负债表和和利润表项目目的编制基础础不同，现金金流量表是以以收付实现制制来编制的，数数据具有客观观性。而对房房地产开发企企业来讲现金金流量的获得得相对利润指指标对其生存存和发展具有有更重要的作作用，因此对对现金流量表表的分析就显显得更为重

23、要要。1.4房地产企企业财务报表表分析方法1.4.1根据据收款方式分分析预收账款款，确认收入入房地产由于其商商品价值很大大，收款形式式与一般的产产品有很大的的不同，分为为一次性付款款、分期付款款、按揭付款款等形式。对对于一次性付付款的房地产产 HYPERLINK o 销售培训 o 销售培训 销售，应以应应收款项的足足额到账作为为收入的确认认标准，而不不论其是否办办理了房产证证，只要房款款足额到账，即即可视为 HYPERLINK o 风险管理 o 风险管理 风险险已转移；对对于分期付款款的销售，应应以 HYPERLINK o 合同管理 o 合同管理 合同约定的收收款日期确认认收入，但是是买方若在

24、合合同约定日期期有欠付现象象，应考虑买买方的资信 HYPERLINK o 领导能力 o 领导能力 能能力、欠付的的金额及欠付付频率等因素素，如果买方方的资信不佳佳，欠付的金金额过高，或或欠付次数过过多，则不能能确认收入；对于按揭付付款的房地产产销售，应待待交足首期且且按揭款已到到账，方可确确认收入。根根据上述原则则将预收账款款中应予确认认的收入进行行预结转，并并计提销售税税金及附加。 1.4.2分析析开发成本的的构成，确认认成本购入尚未 HYPERLINK o 领导力开发 o 领导力开发 开发的的土地应比照照周边土地价价格进行评估估，剔除资金金成本后大大大高于账面价价值的可认同同土地增值额额，

25、暂估调增增存货和资本本公积；对应应入账而未入入账的工程款款按预算或估估算入账，对对尚未完工的的配套工程估估价预提，使使开发成本尽尽可能接近实实际；按照收收入与成本配配比原则预转转成本。 同同时应该按照照收入与费用用配比原则调调整收入结转转前发生的期期间费用等。2基于保利房地地产公司的财财务报表常规规分析根据以上问题的的探讨，下面面将结合房地地产行业的特特殊性，以保保利地产为例例，对保利地地产的财务报报表进行一系系列的常规分分析2.1保利地产产简介保利房地产集团团股份有限公公司(简称保保利)由保利利集团控股,成立至今220余年,于于2006年年上市。现拥拥有国家一级级房地产开发发资质。公司司多元

26、化经营营,业务涉及及地产、酒店店管理、贸易易等,公司在在保利集团的的支持下,在在激烈的市场场竞争中,利利用优质的土土地储备优势势艰苦奋斗,迅速树立起起保利的良好好声誉,形成成了巨大的品品牌价值,稳稳固了领先的的行业地位。房房地产项目主主要遍及国内内的北京、天天津、上海、重重庆、广州、深深圳、香港等等50多个城城市及地区,在十几个国国家设有子公公司和办事处处。保利地产产在全国的布布局策略以北北上广为基点点,向全国福福射。公司整整体的业务从从商品房开始始拓展到上下下游的建筑施施工、物业、相相关经营等。总总的来说,保保利地产基于于住宅商品房房的开发,进进行有效的拓拓展,扩展到到相关物业。公公司落实的

27、发发展战略是“三个中心,相对发散”,公司以大大型城市为中中心,发散到到二级甚至三三级城市;以以房地产为中中心,发散到到上下游产业业;以商品住住宅的开发为为中心,发散散到相关领域域。在20年年的发展中,努力提高效效益,适度控控制开发规模模,从而提高高自己收益,同时企业高高管亦重视公公司的资金运运作,在公司司领导的带领领下,树立了了良好的行业业形象,建立立了卓越、务务实的行业口口碑。2.2保利房地地产公司财务务报表常规分分析2.2.1资产产状况分析表2-1 固定资产产/流动资产产比例年份200920102011固定资产/流动动资产比例0.00230.00220.0050保利公司20111年的固/流

28、比例比22010年有有大幅度的提提高,主要是是固定资产规规模变大,保保利公司的固固定资产增加加的比例比较较大,主要由由于房屋等建建筑物增加的的比重比较大大。表2-2 保利地产产流动资产的的内部结构会计期间货币资金应收账款净额预付款项净额其他应收款净额额存货净额流动资产合计200917.21%0.53%13.82%0.53%67.91%88,504,161,2242.0201013.06%0.40%9.12%2.50%74.93%146,6711,656,739.11020119.66%0.56%6.67%2.20%80.91%187,9911,387,510.553由上表可以看出出,保利的货货

29、币资金比例例连年下降,保利应该加加强销售,及及时出台相关关销售政策,加强资金回回笼速度,也也同时看到存存货比例连年年上升,这两两项比例均低低于行业平均均水平,应加加强销售管理理。表2-3 应收收账款与收入入比例会计年度200920102011应收账款与收入入比例0.0200.0160.022保利的20111年12月331日的应收收账款的账面面价值为1,057,6645,0222.59, 20100年12月331日的应收收账款5877,179,871.006,上升了了80.122%。主要公公司报告期内内收入增加所所致。由账龄龄分析可以得得到,20111年的1年年以内的应收收账款为766.61%,

30、而20100年的1年以以内的应收账账款为81.31%,说说明保利公司司应加强应收收账款的管理理,提高应收收账款的周转转率。2.2.2偿债债能力分析偿债能力决定企企业的生存,关注企业财财务状况就需需要关注偿债债能力,偿债债能力分短期期偿债能力和长长期偿债能力力。表2-4 短期偿偿债能力指标标流动比率速动比率现金比率20092.310.740.420102130.530.2820111.910.360.18偿债能力与公司司的发展密切相关关,如果公司资不不抵债或是没没有足够的现金流流来还款,那那么公司就面面临破产的危危机,所以偿偿债能力是股股东、债权人人以及任何的的利益相关者者都非常关注注的,影响一

31、一个企业是否否能够可持续续经营.对于于流动比率的的最佳界定,不同的人有有着不同的标标准,对于债债权人来说,肯定是希望望该指标越大大越好,这是是公司可使用用资金充足的的表现,但对对于股东来说说,他们要权权衡公司的经经营性和财务务费用,他们们就会有不同同的标准。通通过上述表可可以看出,保保利地产的流流动性比较好好，由于20011年政策策趋紧,导致致整个行业流流动性大幅度度下降，保利利地产的流动动性也变差，存存货和在建工工程在房地产产行业中占用用了大量的资资金,且随着着这两年国家家对房地产调调控日趋严厉厉,存货的变变现有着诸多多的不确定性性,因此,在在这个特殊的的行业中,我我认为相比流流动比率来说说

32、,速动比率率有更高的参参考价值。速动比率就是速速动资产/流流动负债,速速动资产也就就是流动资产产中扣除了存存货的资产,像流动比率率一样,这个个指标的标准准也因人而异异,参考整个个行业的平均均值后,这个个指标具有更更多的参考性性。然而，保保利的速动比比率连续三年年下降,结合合公司的短期期借款、应收收账款来看,我认为公司司的在扩大了了经营规模的的同时也增加加了存货的储储备,导致了了公司销售收收入的下降。这这主要是房地地产企业是在在封顶后开始始销售,但是是此时收到的的现金不能直直接确认收入入,而只能计计入到“预收”中,当然也也无法结转成成本。20111年保利的的“预收账款”相比20110年增长了了

33、154%,公司由于于预售商品房房,实际的偿偿债能力有一一定的提高,但由于会计计规定,没有有结转成本导导致公司的速速动比率下降降。如果说流动比率率受存货的影影响,速动比比率受其他资资产变现的影影响,那么现现金比率则相相对可靠的多多,它是公司司现金类资产产/流动负债债,公司的这这类资产几乎乎没有变现的的风险,或是是风险很小,从另一个角角度上反应了了公司的偿债债能力,但是是该指标不能能太高,因为为我们都知道道公司占用现现金是有成本本的,如果公公司现金过多多,就容易造造成资源的浪浪费,成本上上升。在惯例例中,大家认认为现金比率率在20%左左右较合理。由由于受政策趋趋紧影响,保保利地产的现现金流动比率率

34、有一定幅度度的下降。保保利的现金比比率较差,低低于20%,其现金偿债债能力较弱,三年来连续续下降。但是是深入分析保保利的流动负负债,其中“预收账款”占了很大一一部分,说明明其销售连年年增长，故总总的来看,保保利的偿债能能力不算弱。从保利地产的短短期偿债能力力来看，保利利的各项比率率较低，其主主要原因是这这几年不断开开发新的地产产项目，但可可以看出流动动负债中预收收账款增长较较多,没有太太大的偿债压压力,但保利利地产仍然应应该重视现金金流量，加强强现金流量管管理。表2-5 长期偿债能能力指标资产负债率有形资产净值债债务率权益负债比率权益系数债务偿付比率利息保障倍数20090.72.510.43.

35、581.16-54.9120100.794.04-5.3720110.784.340.235.530.99-23.69公司总资产的总总额、结构、企企业经营状况况、资产流转转的稳定性等等都会影响到到公司的长期期偿债能力。一一方面公司的的持续经营是是公司利润的的源泉,反映映了公司稳定定现金流的情情况,另一方方面公司的所所有者权益总总额反映了投投资者对该公公司的可承受受风险和未来来的预期,当当然负债也从从另一方面反反映了另一类类利益相关者者对公司的评评价。所以,我们通过资资产负债率、权权益负债比率率、利息保障障倍数等指标标来分析企业业长期偿债能能力。由于杠杆效应的的存在,公司司的投资者更更希望通用负

36、负债经营来获获得更多的好好处,但是负负债一旦增加加,债权人的的风险就会越越高,他们又又不愿意,他他们都希望借借出去的钱归归还能有所保保证。所有者者权益比率是是资产负债率率的变式,都都是对公司长长期偿债能力力的衡量,不不过是从不同同的角度出发发。保利地产产的资产负债债率、有形资资产净值债务务率都很高。这这两个比率,尤其是有形形资产负债率率,排除了不不能立刻变现现的无形资产产,递延所得得税等的影响响。更能说明明企业长短期期资产支撑企企业资产的能能力。一般来来说,企业资资产负债率不不应大于700%,否则债债权人会承担担较大的风险险,近年来,保利进行了了大规模的融融资行为(包包括股权融资资和债券融资资

37、),在20011年末,保利地产资资产负债率虽虽然大于700%,但低于于行业平均水水平，保持着着稳健的资产产负债率,为为公司进一步步利用财务杠杠杆打下了基基础。利息保障倍数是是衡量企业偿偿付到期利息息的能力,常常用于评价企企业用效益支支付利息费用用的能力和债债权人投资的的安全性。一一般来说,利利息保障倍数数越大,说明明债权人越安安全,若此比比率小于1,说明企业有有债务危机,不仅无法还还本金,甚至至支付利息都都存在困难。从从表格上看,保利的利息息保障倍数小小于1，而且且很低甚至出出现负数，存存在一定的债债务危机。资本结构的合理理性是保证公公司长期负债债能按时偿还还的一个重要要条件。下面面将从资本资

38、资产结构的角角度来分析保保利地产。下下图均以万为为单位。图2-1 资本本结构图2-2 资产结构构从上图来看,保保利的资产中中流动资产比比重大,高于于行业平均比比重;筹资方方式主要由短短期筹资方式式构成, 但但保利地产的的流动资金大大部分由长期期借款组成,相对稳定,风险也不大大,属于稳健健型资本资产产结构。2.2.3营运运能力分析营运能力反映了了公司对资产产利用的效率率,即用多少少的资产来获获得多少的收收益,以下将从短期期资产营运能能力和长期资资产营运能力力两方面来分分析保利地产产的营运能力力。表2-6 存存货周转率会计年度200920102011存货周转率0.290.280.23存货是企业核心

39、心的价值,是是企业竞争的的筹码,是企企业经营活动动的基础,对对于房地产企企业,存货何何时变现,如如何变现受国国家政策的影影响巨大,所所以存货的管管理尤为重要要。加快存货货的周转,也也是房地产企企业的经营成成败的关键.从2009年20111年,保利的的存货周转率率有下降的趋趋势,这主要要是由于一方方面公司不断断拿地盖房子子导致存货的的增加,另一一方面从20011年以来来,房地产行行业的销售并并不乐观,销销售的增长没没有跟上。从从上述表格可可以看出,在在2011年年保利地产的的存货周转率率有所降低, 保利地产产的前三季的的销售收入比比上年同期增增加了26%,而存货周周转率的降低低幅度较大,也显示了

40、公公司销售状况况出现一定的的困难,积压压在手里的项项目较多,容容易有发生跌跌价损失的风风险较大。随随着公司业务务的增加,存存货也相应的的增加,当然然公司的存货货量是公司赖赖以生存和发发展的基石。存存货的结构也也体现了公司司在资源配置置上的策略。所所以,一方面面在建产品应应该保持合理理的数量,另另一方面存货货周转率只要要在一定的范范围内都是正正常的。但是是公司还是应应该从优质资资产入手,盘盘活资产、提提高资产的利利用效率,最最大限度地发发挥公司的规规模效应,使使存货的增长长和销售的增增长都保持在在合理的水平平。表2-7 资资产周转率会计年度200920102011固定资产周转率率116.4213

41、5.6674.50总资产周转率0.32030.27保利地产20111年固定资资产周转率大大幅度降低,主要由于固固定资产增加加了70844万。但总资资产周转率也也下降幅度比比较大,这主主要是由于保保利的20111年存货周周转率和应收收账款周转率率都下降。存存货周转率的的下降导致了了总资产周转转率的降低,所以公司需需要在存货的的管理上下功功夫。从以上上的分析看来来，保利地产产应该对其应应收账款和固固定资产的管管理更细致,从20100年开始,国国家从宏观上上开始调控房房地产市场,导致其不得得不拿地后迅迅速建房,完完工后又因为为资金的压力力,不得不让让利促销。管管理层应该对对存货做好精精细化的管理理。

42、2.2.4盈利利能力指标分分析盈利是公司得以以生存和发展展的动力,是是投资者选择择投资目标的的原因,是债债权人回收债债权获取利息息的保证。表2-8 资资产收益率和和净资产收益益率会计年度200920102011资产收益率0.040.030.03净资产收益率9从上表可以看出出,保利地产产资产收益率率和净资产收收益率都很稳稳定,充分说说明管理层对对于资产营运运管理能力很很卓越,在外外界环境波动动的情况下,及时调整发发展方向。对对于未来的发发展趋势,首首先要看房地地产行业的发发展趋势,目目前调控政策策没有松动的的迹象,交易易量和房价不不断下降,考考虑到公司的的种种问题，保保利地产乃至至整个房地产产行

43、业的未来来走向其实并并不明朗。表2-9 经营指数会计年度200920102011经营指数-0.28566-4.06344-1.86833经营指数等于经经营现金净流流量/公司净净利润,该指指标一方面体体现了公司盈盈利的水平,另一方面也也体现了公司司盈利的质量量。从表格可以看出出,保利地产产的经营指数数变动幅度特特别大,这些些指标反映出出公司资金有有着一定的不不确定。房地地产行业的特特殊性决定,十年的黄金金期导致地产产公司前两年年疯狂拿地。造造成公司现金金回流的困难难主要也在于于此,而在今今年商品房存存量较高,存存货没有及时时销售,造成成一定的积压压。这是保利利面临的问题题,也向保利利的管理当局局

44、提出了问题题如何将存存货合理变现现,加强现金金流的管理。为为此,保利地地产在销售上上应采取有效效的措施,消消化库存,采采用不同的策策略进行租售售,同时对不不同的项目采采用不同的考考核方式,重重新拟定项目目计划，以降低现金金流出。表2-10 每股现金流流量会计年度200920102011每股现金流量-0.33-4.89-1.33一家公司的每股股现金流量越越高,说明这这家公司的每每股普通股在在一个会计年年度内所赚得得的现金流量量越多;反之之,则表示每每股普通股所所赚得的现金金流量越少。公公司现金流强强劲,很大程程度上表明主主营业务收入入回款力度较较大,产品竞竞争性强,公公司信用度高高,经营发展展前

45、景有潜力力。从上述表表格可以看出出,保利的111年底的现现金流量均为为负数,截至至10月266日,共有770家房地产产上市公司披披露了第三季季度财报,七七成房企经营营性现金流为为负,超过四四成房企净利利润下滑甚至至亏损,800%以上房企企负债同比增增加。整个地地产行业面临临的是中国实实体经济下滑滑,地方财政政紧张,政策策调控力度加加强。保利的的每股现金流流量比较低，连连续三年每股股现金流量为为负数,应加加强现金流的的管理。图2-3 营业毛利利率营业毛利率等于于营业毛利额额/营业净收收入。该指标标不仅反映了了公司的经营营水平和经营营效率,营业业毛利率是公公司可支配利利润的来源,该指标越强强,能抵

46、消的的成本越多,每一产品产产生的利润就就越多。从上表可以看出出，保利三年年间盈利的波波动比较大,10年底比比09年底指指标有一定程程度的降低。但但是我们必须须注意到，这这一指标更多多反映的以前前年度的销量量实现的收入入。由于房地地产行业都是是交房后才确确认收入,托托去年和前年年房地产销量量的福,今年年房地产企业业可以维持全全年业绩.表2-11 预收账款会计年度200920102011预收账款2,983,0043.3005,154,4432.8557,092,8822.633从该表,可以看看出,保利地地产的预收账账款有所增加加,然而仔细细分析,可以以看出保利地地产20111年预收账款款增幅由72

47、2.79%下下降到37.60%,由由于房地产的的特殊性,多多销售期房,在交房的前前一年、前两两年都已经收收到了款项,直到业主收收房后,才能能确认为收入入。所以我们们要分析房地地产的现状,不能看利润润,利润代表表的是去年、前前年交易实现现的收入,而而不是当期的的收入,要侧侧重看预收账账款。保利的预收账款款增幅都下降降很大,可以以看出企业的的销售开始困困难,不如以以往年份的增增长快,需要要调整发展方方向,多元化化经营,开发发商业地产等等地产新模式式。从盈利能力分析析上看，保利利地产的资产产和净资产收收益率变动较较大,主要由由于公司的资资产规模比较较大,受整个个行业波动影影响比较大。从从经营指数和和

48、每股现金流流量来看, 保利略显不不稳定。保利利的毛利率波波动相对比较较大,预收账账款的增长幅幅度下降很快快,需要更多多的推进销售售,推进精确确化管理。但但是目前保利利的预收款金金额庞大,可可以应付经营营性现金流缺缺口。2.2.5成长长性分析表2-12 成长长性分析指标标会计年度200920102011主营业务增长率率0.480.56031净资产增长率0.780.180.19总资产扩张率0.670.70.28从表格可以看出出, 保利的的各项增长率率有很大的波波动,10年年是大规模扩扩张的一年,依赖于当时时整个行业蓬蓬勃发展,111年的总资资产扩张率和和主营业务增增长率有所放放缓,应对行行业状况,

49、适适度放慢脚步步。由于房地地产行业政策策调控力度短短期不会降低低, 12年年,保利再度度将扩张速度度放缓,进一一步调整了公司经营业业务的结构。2.3 对保利利地产财务报报表分析的小小结综合偿债能力、营营运能力、盈盈利能力、成成长性分析来来看, 保利利在整体行业业处于大波动动的状况下,盈利状况况处于很大的的波动,比上上年下降一定定幅度,应调调整产品结构构,适应消费费群体,同时时加强存货、应应收账款、现现金流的管理理。在国家大力宏观观调控的政策策下,对公司司的资金更是是一场考验,鉴于国家在在2012年年对房地产的的调控并没有有松动的情况况下,建议保保利地产在销销售策略上注注意要以增加加销售,加速速

50、回款为指导导思想,为公公司迅速补充充现金流,同同时借助于财财务杠杆,开开拓融资渠道道,拓宽思路路,从金融、销销售上入手。22011年己己经出现了一一批小房地产产企业破产的的案例,归根根到底都是资资金链断裂,所以保利地地产面临的情情况不是个例例,而是整个个行业在高速速扩张后必然然面临的问题题,企业更需需要从财务上上下功夫,在在困境中寻求求自己发展的的道路。从目前保利的管管理现状来看看,建议进一一步优化存货货结构,适度度控制存货数数量。在这一一轮行业调控控中,行业要要经历一次大大洗牌,如22010年房房地产行业并并购多达844起,为所有有行业之龙头头,涉及金额额高达25.8亿美元。22011年,房

51、地产行业业的并购速度度继续加快,并购案不断断增多,20011年上半半年房地产行行业并购数量量已达到577起,相比22010年上上半年增加了了27起。截截止20111年底,房地地产行业的并并购案数量总总量已突破1100起,超超过20100年全年的数数量。综上所所述,只有稳稳定的市场占占有者,企业业丰富产品线线,不是单一一的高端品种种,薄利多销销、加快货款款回款率,才才能历经数个个房地产调控控周期而能屹屹立不倒。3房地产公司财财务报表分析析未来发展趋趋势现行的财务报表表分析体系，在在整个自身体体系上也存在在局限性，尤尤其是房地产产这样的特殊殊行业，在可可预见的未来来里，财务报报表分析体系系一定会更

52、科科学完整。3.1 对财务务报表本身的的改进第一，加强对会会计报表附注注的分析。依依据中华人人民共和国公公司法、中中华人民共和和国证券法等等法律法规，房房地产公司在在财务报表附附注中，除披披露一些必要要信息外，还还必须额外披披露质量保证证金、维修基基金和存货核核算方法、合合并开发项目目编制报表时时采用的方法法等一系列内内容，因此，房房地产公司的的财务报表附附注是其财务务报表分析必必不可少的一一部分，能够够帮助理解会会计报表的内内容而对有关关项目等所作作的解释，可可以更好的满满足报表使用用者的需要。第二，加强物价价变动会计研研究，增强其其操作性和应应用性。如何何消除通货膨膨胀对会计信信息的影响，

53、增增强财务信息息的真实性和和可比性，已已成为现阶段段我国会计界界迫切需要解解决的问题。房房地产行业的的经营周期较较长，通货膨膨胀对房地产产公司的影响响于是更为深深刻。从国际际上看，多数数国家将一般般货币购买力力调整的财务务报表和现值值的财务报表表同时作为补补充报表。但但我国关于通通货膨胀会计计理论的研究究还很不成熟熟，应加强这这方面的研究究。第三，严格执行行新会计准则则，尽可能地地减少同一类类经济业务采采取不同的会会计处理方法法和估计，减减少人为操纵纵空间，使同同行业间统一一口径，更具具可比性。3.2 对财务务报表分析指指标的改进应加入现金流量量分析指标及及安全边际分分析指标。现现金流量和会会

54、计利润反映映了不同维度度的会计信息息，二者具有有很强的互补补性。现实环环境下，现金金流量信息的的分析非常重重要。一是补充盈利能能力的指标。补补充经营活动动现金流量净利润、经经营活动现金金流量营业业利润，全部部活动现金流流量净利润润，这三项指指标能从总体体上反映出在在企业利润中中有多大比例例的现金支持持，从而帮助助使用者判断断利润的现金金保障程度。对房地产这样现金为王的行业，现金流尤为重要。二是增加获现能能力指标。增增加净资产现现金回收率和和主营业务收收现率。净资资产现金回收收率=经营活动现现金净流量平均净资产产，该指标是是对净资产收收益率的有效效补充，它更更注重现金概概念，也更真真实可靠，通通

55、过对比净资资产收益率和和净资产现金金回收率，就就可以暴露出出那些提前确确认收入的问问题；主营业业务收现率=销售商品、提提供劳务收到到的现金主主营业务收入入，该指标能能够评价企业业的销售质量量，通过分析析可以了解企企业主营业务务收入有多大大比例转换成成了现金，又又有多少以应应收账款的形形式存在。三是完善偿债能能力的指标。如如现金到期债债务比=全部活动现现金净流量流动负债、现现金债务总额额比=全部活动现现金净流量(流动负债+长期负债)、利息保障障倍数=经营活动现现金净流量财务费用，前前两项指标能能有效地反映映公司所有活活动产生的现现金净流量对对到期债务的的保障程度，能能稳健地反映映企业的偿债债能力

56、，避免免了全部账面面利润可以进进行全部及时时支付的假象象。利息保障障倍数能有效效地反映经营营活动现金偿偿还债务利息息的能力。四是增强营运能能力的指标。如如经营活动现现金流量主主营业务收入入、经营活动动现金流量资产总额等等，以充分揭揭示正常的经经营活动带给给企业的现金金及其等价物物。这些指标标都可以为信信息使用者提提供真正可靠靠的信息。3.3 对财务务报表分析方方法的改进就分析方法而言言，要注意定定量分析与定定性分析相结结合，动态分分析和静态分分析相结合，个别分析与综合分析相结合。此外，要加大时间序列分析法的运用。时间序列分析是将某一现象所发生的数量变化，按时间的先后顺序排列，以揭示随着时间的推移这一现象的发展规律，从而预测现象发展的方向及其数量。针对房地产行业业的特殊性，未未来也许会形形成一套适用用于本行业的的财务报告分分析体系，从从而让财务报报表分析结果果更利于使用用者决策。结论本文对房地产公公司财务报表表分析