2016年中国房地产市场变化及未来走势

1、2016年中国房地产市场变化及未来走势第一页，共23页。2016土地政策变化土地政策立法中国房市遭打压土地严重积压供给侧及金融改革使土地两极分化第二页，共23页。2016：土地政策立法首先：土地政策的供给调节作用将得到强化；其次：建设用地供应政策将从严从紧；第三：土地法及相关职能法规的立法工作最后：随着土地调控政策的深入，土地调控的政策手段将日趋 多元化。 第三页，共23页。中国房市遭打压土地严重积压第一：在北京、上海等大城市，最近几年的房价涨幅已经翻倍，买不起房而又不能享受住房保障政策的人越来越多；另一方面，各级政府落实住房保障政策的力度不大，解决的住房困难户有限，远远赶不上由于房价快速上涨

2、所导致的新增住房困难群体。这种局面显然与中央解决民生问题的目标背道而驰；第二：金融风险正逐渐到达一个临界点；第三：因建筑质量低劣和规划短视造成的建筑浪费，需要通过拐点或极 点的出现来矫正；第四页，共23页。供给侧及金融改革使土地两极分化 前几年我国房价之所以持续快速上涨，其中一个很大的因素在于投机，在于人为因素导致的有效供给严重不足。市场供应的充足与否直接决定着某种商品的稀缺程度，相应的，也决定着其价格的走势。国家进行供给侧及金融改革，这无疑将直接增加住房的有效供应，但给未来的房价走势带来一大不确定性因素，使其土地形成两级分化，一线城市土地供不应求，二三线城市土地供大于求。当然，这一切都取决于

3、政府如何梳理引导，使其土地财政转变为税收财政。 第五页，共23页。2016房地产金融政策 1、 银行 提升银行竞争力改进金融服务 推进机构改革 加快产品创新 开展综合经营 加强创新监管第六页，共23页。 2、保险 发挥保障功能覆盖民生角落 政策农险覆盖更广 责任保险试点更多 小额保险进邮局 不盲目发展理财产品 拟公示行业“黑名单第七页，共23页。3、证券 加强市场建设丰富投资产品 基金更加平衡发展 低风险产品有望增加 多层次资本市场建设求突破 争取上半年推出创业板第八页，共23页。2016年房地产政策 宏观调控三剑齐发 在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外

4、，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，2016年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。 第九页，共23页。 首先，土地是房地产开发的根本。国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因

5、此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强第十页，共23页。 其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。第十一页，共23页。 再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至现有水平1.1倍，100万元20年房贷，需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而

6、对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。第十二页，共23页。中国二手房市场现状 1、营业税从过去的2年延长到5年，点中了投资投机房产者的“穴位”，将沉重地打击投机和规范投资行为，市场交易的活跃程度将明显受到抑制，房地产投资遭遇迄今为止最大的税收政策“寒流”。 2、受到一系列政策影响，今年开发商观望情绪颇浓，新盘上市搁浅，一手房供应不足，价格却上涨。一手房有价无市致使二手房行情看涨、量价齐升，个别城市二手房价甚至超过新房价格。 第十三页，共23页。2016房地产状况1、今年的房地产是钱少地多 第十四页，共23页。第十五页，共23页。第十六页，共23页。2、销售状况下滑（以深圳一二

7、月份成交量价比为例）第十七页，共23页。第十八页，共23页。第十九页，共23页。2016中国房地产业走势专家分析意见部分地区房价适度回落 调控效果将更为显著 回归理性 第二十页，共23页。1、部分地区房价适度回落 各个地方的市场不一样。局部市场的房地产销售价格出现回落，但不一定是拐点。广州、深圳等南方地区的房地产比较市场化，整个区域的人都相对理性，所以房价的上升滞后于上海和北京。广州、深圳房价在2016年上半年涨幅很大，大概是30%到50%。这里面可能有外部的力量，如香港和外资的力量在炒作，我相信本地的购买力是非常有限的。房价在短期内快速上涨必然会有一个相应的回落，这是正常的。房地产也是商品，没有永远涨价的时候。但是从结构来看，趋势不太好判断，在银行信贷收紧和改善需求的产品供给减少之后，房价很可能出现反弹。 第二十一页，共23页。2、调控效果会继续显现 2016年开始的调控政策，整体趋势是针对性加强，操作性加强。政府从2015年开始对房地产行业出台调控政策，曾经尝试过调控