20120919亳州项目市场方案

1、 中国亳州 龙湾御景项目营销报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归本公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：亳州房地产开发有限公司12第一篇 亳州城市概况第一章 城市概况3行政区划： 亳州市是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，其中谯城区为市委、市政府机关所在地。地理位置： 亳州位于安徽西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地，地势平坦开阔，自然风光秀丽。境内河流均属淮河水系，涡河贯穿中部，向东南流入淮河。谯城区概况： 全区辖22个乡镇和3个办事处共161.7万人口，城区主要以烟

2、,酒,药,桐是谯城区的四大经济支柱.饮益国内外古井贡酒出产谯城区古井镇，谯城区盛产中药材,全国最大的中药材交易中心坐落在谯城区。1、城市概况第一章 城市概况4城市性质：国家级历史文化名城，全国著名药都，皖西北区域中心城市之一 。面积及人口：亳州市国土面积8374平方公里,人口600万；中心城区面积35平方公里市区人口50万。自然资源：亳州地下蕴藏着丰富的煤炭、石油、金刚石等矿产资源。历史文化资源：亳州文物古迹众多历史悠久，被国务院批准为国家级历史文化名城；一代圣君商成汤王、道教鼻祖老子、圣哲庄子、魏武帝曹操、神医华佗、道教至尊陈抟、巾帼英雄花木兰等皆生于此。第一章 城市概况5 亳州市地处华东腹

3、地，位于安徽西北部。京九铁路、徐阜铁路、南洛高速、济广高速、许泗高速和311、105国道穿境而过。距郑州机场、徐州机场2小时车程，距阜阳机场40分钟车程。涡河航运可达沪、杭。航运交通：第一章 城市概况6陆路交通： 京九铁路电气化改造正在实施，商丘-亳州-合肥-杭州客运专线2010年动工，许昌-亳州-淮安铁路已经铁道部同意。3年后，亳州将形成到合肥1.5小时，到上海3小时，到杭州3.5小时，到北京4小时的立体交通体系。第一章 城市概况7 全国最大的中药材集散地： 亳州自古就有“药都”之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。从事种植、加工、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村

4、。市区内建有全国规模最大、设施最好、档次最高的“中国(亳州)中药材交易中心”。亳州中药材市场年交易额达150亿元以上，已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经济已成为当地富民强市的重要支柱。 2、经济特色经济特色（亳州经济尚处于工业化的初始阶段 ）： 全国优质农副特产品生产基地： 亳州是全国优质农副特产品生产基地，盛产小麦、大豆、玉米、棉花、烟叶等粮油经济作物；建有国家级蔬菜批发市场，蔬菜水果日最高交易量400万公斤以上，年交易额3亿多元，辐射全国十多个省市。8全国最大的黄牛产区： 亳州是全国最大的黄牛产区，年肉类产量近40万吨，蒙城、涡阳、利辛三县是全国黄牛生产县的前三名，被誉为中国黄牛

5、“金三角”，其中蒙城被誉为“全国第一养牛大县”。 皖北地区的老工业基地： 亳州亦是皖北地区的老工业基地。现拥有机械制造、酿酒、卷烟、医药、纺织、食品、化工、建筑建材、印刷等十几大门类。 中国白酒大基地： 亳州酿酒年代久远，自古就是名酒之乡，全市共有大小白酒企业250余家，其中古井贡酒居中国八大名酒之列；知名白酒企业有古井贡集团、涡阳双轮集团、井中集团、板桥酒业等。第一章 城市概况93、经济发展数据GDP增长情况： 自2004年以来，亳州市GDP平均保持10%以上的加速增长态势，经济规模和经济实力不断增强，为房地产业的发展创造良好的经济环境。 2012年全年GDP实现总额626.65亿元，同比增

6、长12.9%。全年规模以上工业增加值160.89亿元，比上年增长25%，其中，轻、重工业分别增长24.7%和25.5%，外商及港澳台商投资企业和其他企业生产快速增长。人均可支配收入： 自2004年以来，亳州市城市居民人均可支配收入加速增长，城市居民消费能力稳步增强。 2011年居民收入达18099元比上年增长16.5%。人均消费性支出11350元，增长10.5%。城镇居民家庭恩格尔系数为38%，比上年提高2.5个百分点。城镇居民人均住房建筑面积46.8平方米，比上年增长7.3平方米。 1011 国民经济持续快速增长，社会事业全面发展。 人民生活水平稳步提高，消费水平及消费观念都有很大的变化，这

7、些的改变都会潜移默化的带动房地产市场的进步。 整体经济良好且迅速发展，未来前景看好。 亳州地区总体尚处于工业化发展期，城市化加速发展、城市聚集效应大于扩散效应。 随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境的需求，城市居民的住房购买力将进一步提高。 亳州房地产开发处于起步阶段，开发水平低、开发规模较小，具备较大的发展潜力。 亳州住宅空置率较低，2011年以来销售面程大幅性增长，市场呈供求两旺状态。政经总结：12第二篇 亳州房地产发展分析第一章 城市概况131、毫州城市发展规划 亳州城市发展方向主要向南，适当向西、向北发展，控制向东跨铁路发展。城市空间结构： 一条涡河城市景观带，一条（魏武大道）历史

8、文化及现代环境艺术大道，数条滨河绿化带。用地功能结构： 一个城市主中心，三个城市副中心，一个科研文化区，六个居住区。城市结构形态：总体规划可概括为“一带七区”的城市空间结构形态 1、涡河文化旅游带：沿涡河两岸规划沿河绿化带，结合涡河区域旅游，形成涡河文化旅游带。 2、涡北区：京九铁路以西及涡河以北地区，以丰水源小区建设为契机，以谯城区政府北迁为动力推动涡北区的发展。 3、老城区：京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，该区应疏散老城人口，整治环境，保护老城格局及历史街区风貌。 4、中心区：京九铁路以西、文帝路以南和凤尾沟以北地区，依托市级行政中心及火车站商贸区形成全市的公建中心区； 5、南部新

9、区：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，基础设施投资节省，布置轻工业和居 住地，成为南部发展新区。 6、东部开发区：京九铁路以东，涡河南北两侧地区，利用311国道及京九铁路的交通优势形成开发区。 7、东南文教科研区：京九铁路以东沿凤尾沟和307国道向东南布置大专院校和科研机构，形成文教科研区。 8、西部工业园区：在中心区和南部新区以西，利用省际边界及对外交通优势形成工业园区。14项 目2008年2009年2010年2011年2012年合计新建住房面积（万平方米）38.3 44.5 46.0 45.9 50.3 225.0 其中商品住房（万平方米）34.0 40.0 40.0 40.0

10、 45.0 199.0 旧房改造（万平方米）3.0 3.5 4.8 4.0 3.4 18.7 廉租房（万平方米）0.8 0.5 0.5 0.5 0.5 2.8 经济适用房（万平方米）0.5 0.5 0.7 1.4 1.4 4.5 新建住房套数（套）4390 4600 5050 5050 5635 24725 其中商品住房（套）3700 3900 4140 4140 4845 20725 旧房改造（套）450 520 710 610 490 2780 廉租房（套）160 100 100 100 100 560 经济适用房（套）80 80 100 200 200 660 152、毫州房地产发展概况

11、2008年-2012年亳州市市区住房建设和住房保障年度目标 规划期内规划区新增人口6.5万人，市区新建住房225万平方米，24725套。 16 根据城市建设总体规划和用地布局，结合新区建设和旧城改造，在城市规划区内设5个住房片区。 建成区旧城改造计划新建住房18.7万平方米。 城区东部及亳州经济开发区计划新建住房25万平方米。 城区西部及亳州工业园区计划新建住房26.3万平方米。2008年-2012年亳州市市区住房建设空间分布 南部新区计划新建住房75万平方米。其中，药都大道以南、兴业路以北、希夷大道以东、铁路以西，新建住房40万平方米；希夷大道以西、国道105以东，新建住房30万平方米。 涡

12、北新区计划新建住房80万平方米。其中，涡河以北、北一环以南、魏武大道以东、铁路以西，新建住房60万平方米；涡河以北、北一环以南、魏武大道以西、国道105以东，新建住房20万平方米。172008年-2012年亳州市市区住房建设发展规划分析旧城改造新建住房东部城区及开发区西部城区及工业园区涡北新区南部新区18.7万25万26.3万80万75万20082012年合计总开发量225万20082012年年均开发量45万2009年商品房销售量66.4万亳州08年至2012年五年住房规划总开发量为225万平米，主要集中在两个版块：涡北新区规划80万平米的开发量，涡北新区主要借助谯城区的北迁，以区行政中心来带

13、动整个区域的发展；南部新区规划75万平米的开发量，南部新区主要借助亳州市行政中心的地理优势，以新城建设为依托来带动其整个区域的发展。可以看出目前市场供应量小于需求量2008年亳州商品房销量稳步增长183、毫州城区地产主要发展版块分析目前亳州在建及在售房地产项目约30家左右，但整体市场发展有个显著特点，大都是单体综合性项目或几栋楼小体量的小盘项目居多，亳州当地缺少标杆性的大盘，很多项目都是四五栋多层住宅，或者一两栋高层住宅，整个市场目前面市的项目超过10万方以上体量的项目不多。并且很多已建成小区的内部配套相对较落，所以当地很多人对园林景观及内部配套比较完善的小区接受度比较高，并且愿意承受同等地段

14、下，200-300元/ 的价格差。2008年亳州商品房销量稳步增长19老城区发展版块老城区版块：京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，此版块属亳州老城中心房地产项目开发时间较早,居住条件较其他区域成熟,周围生活十分便利,商业氛围较浓厚 。整体而言, 此板块内的开发水平较为落后，主要以单体建筑或几栋楼样式的小体量开发模式面积大都在120平米以上大户型为主。从销售价格来看, 此板块平均价格在3500元/至4000元/ 之间。2008年亳州商品房销量稳步增长20南部新城发展区域南部新区：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，属亳州政务区，南部新区是亳州目前重点发展区域。此板块规划为行政中心

15、及居住区,独具的城市发展优势使得此板块成为近年房地产开发的热点, 此板块发展项目较多,房地产开发水平在亳州也相对较高。尽管此区域开发量较大,但此板块内的项目仍炙手可热。从建筑形态来看,主要以小高层、高层住宅为主, 从户型面积来看,面积跨度较大, 住宅主力面积为80130。从价格来看,住宅价格较高,均价集中在42004600元/左右，现已有项目均价突破4600元/ 。2008年亳州商品房销量稳步增长21涡北区版块涡北区：京九铁路以西及涡河以北地区，以谯城区政府北迁为动力推动涡北区的发展。该板块学校较多，区域内目前开发项目较少，随着谯城区政府的北迁该区域必将成为亳州地产开发的新市场 。该板块也是下

16、一步亳州城市发展的热点区域。板块内现有项目来看户型面积较其它区域小，主要面积在80110区间，价格相对比其它板块价格低，均价区间在38004200元/ 。亳州房地产市场正进入一个快速发展的阶段，市场潜在需求较大。整体市场处于启动阶段，品质、开发水平已开始重视，2009-2012年销售价格上涨15-20%，市场销售普遍看好。亳州住宅正由起步发展向快速发展及产品升级阶段演进，市场表现为单体小盘向大盘、规模化社区集中发展，今年下半年至明年项目集中供应较大、大盘项目上市也相对较为集中，根本原因在于市场供应存在结构性失调，将面临较为激烈的市场竞争。泛公务员和生意人（城区&周边乡镇）构成现阶段亳州房地产消

17、费主力，外出务工人员、乡镇居民及本地生意人购买力强劲。宏观市场住宅市场房地产市 场房地产进入快速发展阶段，产品处于升级换代阶段22234、市场大势分析总结12年市场现状现状剖析一级市场 土地市场供应集中在南部新区； 中心城区内的净地供应逐步减少； 新增土地供应主要集中在中心城区边缘。二级市场 商品房销售面积同比增长60.5%； 房地产投资额同比增长63.2%； 商品房销售额同比增长70.3%。 亳州房地产市场进入快速发展阶段； 市场供应持续增加，市场未来面临着供大于求的局面； 需求持续快速增长，商品房成交金额同比增长61.8%； 整体开发水平较低，产品供应单一、以高层和小高层为主；而且同质化倾

18、向严重，停留在供应完全居住产品的初级阶段； 客户需求开始从单纯的居住需求向外围产品的追求转变。24趋 势 研 判房地产市场供需两旺 供应持续放量，但结构性矛盾突出; 客户需求处于转型过程中，厌倦了同质化的产品，但未受引导，也未被满足; 市场成交均价保持平衡上升的局面。房地产市场两极分化同质化的产品住宅价位较低，市场去化较慢；高品质楼盘将会获得较高的市场认可度。风 险 评 估 市场系统性风险小，但结构性矛盾突出； 市场的结构性矛盾为项目发展提供了机遇。25 主要客户来源 ：周边学校教师职工居民等 ；周边政府机关公务员、效益较好的企事业单位职工；其他依靠药材或是小生意发家较为成功的商户 ；市内准备

19、购置结婚用房年轻人 ；周边县城乡镇富裕阶层进城置业者 ；外出务工群体等。 年龄区间： 主力客户年龄区间集中在25-45岁之间；部分年轻客户多属于一次性置业，本区域良好的教育环境、便捷的交通和繁华的都市生活是他们在此置业的主要目的；年龄相对偏大的主要是提升自己的居住环境，其次是考虑子女的婚姻、教育等问题。客户消费特征： 通过调研了解到到亳州市置业的客户群体特性沿袭了传统北方人的特质：讲究实惠、追求性价比和实用性，对于户型的私密性与个性特征追求不高，偏好小三房，对物业费多少比较敏感。 5、市场目标客户分析26第三篇 渠道营销建议快：前置营销工作积极有效的营销策略抢时间、争效率多：拓宽客户渠道以多种渠道结合的形式，拓宽客户来源渠道，加大广告投放力度，提高客户来电来访量把营销工作安排在工程进度前，缩短前期筹备时间，争取更多销售余地。好：精准客户定位针对目标客户进行精准客户定位，直接命中项目目标客群，保证来访客户质量省：低成本营销方式精选多种低成本推广模式，结合精准的客户定位，提升媒体预算的有效率。 如何实现项目流量化运作 27报纸媒体亳州晚报：重要节点（认筹、开盘选用报纸媒体进行投放，树立项目大盘形象）线上宣传主要手段，面向全市进行推广，对形象的树立尤为重要，但由于报纸广告费用较高，实际吸引上门量较少，因此建议仅在重要节点采用 多：拓宽客