房地产开发业务税税差异辨析

1、转让房地产收入价税分离的税税差异增值税：销售额=含税销售额。（1+税率）。纳税人销售自行开 发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用 为销售额。销售额和应纳税额合并定价方法的，销售额=含税销售额小（1+征收率）。根据前述规定，增值税的销售额按增值税名义税率进行价税 分离。土地增值税：关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个 人所得税计税依据问题的通知（财税201643号，以下简称43号文） 规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。70号公告进一步明确，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土 地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方

2、法的纳税人，其 转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。根据前述规定， 土地增值税转让房地产收入按增值税实际税率进行价税分离。企业所得税：截至目前，企业所得税并未出台关于收入价税分离的配 套文件，根据22号文和63号公告规定，企业所得税确认的转让房地产收 入暂按会计规定执行。需要说明的是，前述“转让房地产收入暂按会计规 定执行”是指转让房地产收入金额的确认方式（即是价税分离方式）暂按 会计规定执行，即企业所得税收入也应当按增值税名义税率进行价税分离。 如前所述，转让房地产业务企业所得税收入确认时间 31号文已有明确规定， 不适用暂按会计规定执行这一政策。例.A公司为增值税一般纳税人，

3、自行开发了 B商业地产项目， 建筑工程施工许可证注明的开工日期为 2015年3月15日，2016年10 月将B项目中一栋商业大楼转让给C公司，收到预收款5250万元，12月办理交房及房产产权转移手续。商业大楼可售面积占项目总可售面积的50%，项目用地的土地价款及拆迁补偿费为2000万元。确认A公司增值税的销售额，土地增值税、企业所得税、会计收入和票载金额。A公司选择一般方式计算缴纳增值税增值税销售额=(5250 一 2000 X 50% )小(1+11%)= 3828.83 万元土地增值税收入=5250- ( 5250 一 2000 X50% )4-( 1+11% )= 4828.82 万元企

4、业所得税收入=5250 4( 1+11% )= 4729.73万元会计收入=5250 4( 1+11% ) = 4729.73 万元专票注明销售额=5250 4( 1+11% )= 4729.73万元普票注明销售额=5250万元A公司选择简易计税方法缴纳增值税增值税销售额=5250 4( 1+5% ) =5000万元土地增值税收入=5250 4( 1+5% ) =5000万元企业所得税收入=5250 4 ( 1+5% ) =5000万元会计收入=5250 4 ( 1+5% ) =5000万元专票注明销售额=5250 4 ( 1+5% ) =5000万元普票注明销售额=5250万元房地产无偿赠与

5、业务处理的税税差异根据36号文规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产 应当视同销售征收增值税，但用于 公益事业或者以社会公众为对象的除外。 故前述房地产无偿赠与不属于增值税的征税范围，不缴纳增值税；前述以 外的房地产无偿赠与应当视同销售缴纳增值税。根据土地增值税暂行条例实施细则关于土地增值税一些具体问 题规定的通知（财税字199548号）规定，纳税人将自行开发的房地 产通过中国境内非营利的社会团体、国家机关 赠与教育、民政和其他社会 福利、公益事业的不属于土地增值税的征税范围。故前述房地产无偿赠与 不属于土地增值税征税范围，不确认房地产转让收入；前述以外的房地产 无偿赠与应当缴纳土

6、地增值税，应当确认转让房地产收入。企业所得税法实施条例规定，企业将货物、财产、劳务用 于捐赠的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、 税务主管部门另有规定的除外。故纳税人将自行开发的房地产用于无偿赠 与，无论受赠方是单位还是个人，无论该项捐赠是自行捐赠还是通过非营 利的社会团体、国家机关捐赠，无论受赠方将受赠房地产用于何种用途， 纳税人都应将该项无偿赠与视同销售，依法确认房地产转让收入。例6.B公司是增值税一般纳税人，2017年2月将自行开发的商 品房20套直接捐赠给某小学用作教职工集体宿舍，同期与捐赠房产同类的 商品房销售价格为每套50万元。确认该项业务的增值税销售额、土地增值 税收入、企业所得税收入和会计收入。增值税销售额=0土地增值税收入=20 X 50 = 1000万元 企业所得税收入=20 X 50 = 1000万元 会计收入=0房地产租金收入