华东H2商铺市场概览VIP

1、总结与建议2018年下半年，受个人所得税 改革，线上线下融合，及零售 商积极变革的影响，我们预计 2019-2023年零售物业市场的 需求将持续维稳。2019-2020 年平均租金可能会受到非核心 区新增供应的影响呈现下降趋 势，但该趋势将于2021-2023 年逐渐逆转，继而出现上升趋 势。我们建议：面对2019年大量新增供应入 市带来的竞争压力，业主需 要通过引入体验式消费类租 户和及时更新品牌及业态组 合来吸引消费者。希望进一步拓宽华东市场的 零售商需要在2019年抓紧机 会，届时将会有大量位于非 核心区域的新增供应入市， 可提供很多选择机会。非核心区新增供应将拉低租金2018下半年华东

2、区零售物业市场回顾和展望高力半年报需求在个人所得税改革，新零售变革等因素的 影响下，我们预计零售物业市场需求或将 于2019-2023年保持稳健。130万平方米276万平方米153万平方米供应773万平方米（8317万平方英尺）的新增 供应计划将于2019-2023年入市，大部分 位于非核心区域。其中，超过三分之一的 部分将于2019年入市。126万平方米350万平方米159万平方米商业| 华东区 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日2019全年201823 年均2018年下半年同 比 / 2019年末2019-23年均增速/2023年末环比/2018年下半年年末-0.5%

3、-2.7%-0.2%受到新增供应的影响，2019年平均租金将会下降。杭州租金市场在2019年之后会逐 渐恢复上升态势，而上海和南京将会持续租金下降直到2019年底，在2020年之后恢复人民币25.2元人民币24.5元人民币25.0元上升态势。（每平方米每天） （每平方米每天） （每平方米每天）空置率2019年南京的空置率将呈现下降的趋势， 而上海和杭州由于受到大量新增供应的影 响，空置率将会呈现一定程度的上升。我 们预测伴随着未来新增供应入市的放缓， 华东区零售物业市场空置率将会在2020- 2023年间逐渐下降。+1.8pps-0.9pps5.8%+1.9pps3.1pps8.9%+0.8p

4、ps0.2pps6.9%数据来源：高力国际研究部备注：以上数据指标均表示上海-杭州-南京华东零售物业市场的整体概括，非单独某一市场。1美元=6.86人民币（2018年年末）1平方米= 10.76平方英尺高力半年报商业| 华东区 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日图一：上海购物中心首层平均租金及空置率（2014-2018）（人民币每平方米每天）数据来源：高力国际研究部上海市场回顾与展望人民币33.7-0.9%每平方米每天环比租金租金增长率空置率2018年下半年，体验式消费继续支撑上海零售物业市场。新的体验消费 业态不断出现，例如室内动物园于2018年底入驻上海龙湖天街。20

5、18年 下半年，有包括凯德晶萃广场、上海世茂广场、置汇旭辉广场、陆家嘴 中心、新天地广场、中庚漫游城和中信泰富万达广场在内的七个新项目 竣工入市，合计零售建筑面积74万平方米（799万平方英尺），总存量 较2018上半年上升11.0%，但空置率仍降低至近三年来最低水平7.6%。2019-2023年间，虽然有较大的新增供应入市，但受个人所得税改革， 线上线下融合，及零售商积极变革的影响，市场供应压力将有所缓解。 新增供应多位于非核心区域，或将使平均租金在2019-2020年间出现持 续的下降趋势。但是受到需求的驱动，该趋势将在2020年之后有所转变， 2021-2023年间租金或将呈现稳步上升的

6、趋势。7.6%供应74万平方米需求81万平方米750万平方米存量12.1%12.6%7.6%13.0%12.1%11.7%11.2%10.7%676 5801,4941,278883 1,1441,9941,335745 743467 444184 221222 25737.334.133.732.631.832.533.334.0图二：上海购物中心市场走势（2016-2023F）39.338.937.334.133.710.7%11.7%12.1%12.6%0.0%15.0%7.6% 10.0%5.0%20.0%25.0%30.0%45.040.035.030.025.020.015.010

7、.01H14 2H14 1H15 2H15 1H16 2H16 1H17 2H17 1H18 2H18租金空置率租金（人民币每平方 米每天）供应与需求(万平方米)空置率2016201720182019F2020F2021F2022F2023F数据来源：高力国际研究部2高力半年报商业| 华东区 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日图三：杭州购物中心首层平均租金及空置率（2014-2018）（人民币每平方米每天）2018年下半年, 杭州零售物业市场保持活跃，需求主要来源于电商和电动汽车。虽然2018年下半年有4个新增供应项目入市（银泰E区、杭州大悦在一定程度上拉低了平均租金，致

8、使杭州的平均租金环比下降0.2%。在个人所得税改革，新零售变革等因素的影响下，未来较大新增供应入市 带来的压力将有所减缓。预计总体空置率在2019-2023年间将会维持一个 较低的水平。然而，由于2019年9个新增供应中有7个位于非核心区域， 届时平均租金或将同比下降0.9%。2020-2023年，租金将会缓慢上升。杭州市场回顾与展望人民币15.3每平方米每天-0.2%环比租金租金增长率空置率2.6%供应39万平方米需求37万平方米346万平方米存量Vacancy Rate remained at a lowlevel in H2 2018 (2.57%) even with 390,000

9、new supply adding into the market.188 148970 974684 706854 770336 326235 245146 16978 11015.815.415.315.215.315.515.716.1图四：杭州购物中心市场走势（2016-2023F）6.4%4.0%2.6%4.0%3.9%3.5%3.0%2.3%15.414.415.815.415.35.3%7.9%6.4%4.0%2.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%12.5城、黄龙万科中心K-Lab和西溪印象城二期），空置率仍下降至2.6%。虽然空置率下降至历史最低点，但由于新增供

10、应中有两个都位于非核心区域， 13.514.515.51H14 2H14 1H15 2H15 1H16 2H16 1H17 2H17 1H18 2H18租金空置率数据来源：高力国际研究部租金（人民币每平方 米每天）供应与需求(万平方米)空置率2016201720182019F2020F2021F2022F2023F数据来源：高力国际研究部3高力半年报商业| 华东区 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日图五：南京购物中心首层平均租金及空置率（2014-2018）（人民币每平方米每天）南京市场回顾与展望人民币15.0-0.8%每平方米每天环比租金租金增长率空置率不仅体验型零售保

11、持强劲的发展势头，传统零售也在寻求转型升级。体验 型消费正变得越来越多样化。例如，11月潘多拉大陆第一家咖啡馆于南京 金鹰广场开业。2018年下半年，南京有两处新项目燕子矶花园城和雨花 世茂52+竣工入市。由于新入市项目的租金低于全市平均，致使平均租金 环比下降0.8%至人民币15.0元（2.2美元）每平方米每天。若不考虑新增 供应的影响，平均租金环比上升1.0%。虽然2019-2020年新增供应保持强劲，但稳定需求仍会使空置率保持较低 的水平。然而，由于2019-2020年新增供应都位于非核心区域，租金受此 影响将会平稳下降。在2020-2023年，随着新增供应的减少，租金将会缓 慢上升。5

12、.0%供应13万平方米需求11万平方米290万平方米存量3.6%5.5%5.0%4.1%4.1%3.4%3.4%3.3%328 325648 441270 268650 650789 757370 388330 321330 321租金（人民币每平方 米每天）供应与需求(万平方米)空置率图六：南京购物中心市场走势(2016-2023F)14.915.015.014.313.714.014.414.715.314.914.915.015.05.4%4.1%3.6%5.5%5.0%0.0%5.0%10.0%13.014.015.016.015.0%1H14 2H14 1H15 2H15 1H16

13、2H16 1H17 2H17 1H18 2H18租金空置率数据来源：高力国际研究部2016201720182019F2020F2021F2022F2023F数据来源：高力国际研究部4高力半年报商业| 华东区 | 研究 | 2018年下半年 | 2019年2月28日投资市场上海2018年下半年，上海零售物业投资市场交投活跃。根据高力国际统计 资料显示，上海共录得六宗整售交易，总交易面积达68万平方米（732 万平方英尺）。其中包括凯德以人民币195亿元（28亿美元）收购星港 国际中心，黑石以人民币76亿元（11亿美元）收购闵行丰树城。杭州根据公开资料显示，华润于12月19日竞得余政储出【2018】40号 地块，交易总