投资性房地产的范围、确认条件及计量

1、第20讲投资性房地产的范围、确认条件及计量 知识点：投资性房地产 一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为 赚取租金或 资本增值，或 两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 范围 要点 1.已出租的土地使用权 （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产 3.已出租的建筑物 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（2）企业

2、将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产 下列各项 不属于投资性房地产： （1）自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如： 企业出租给本企业职工居住的房屋； 企业拥有并自行经营的旅馆饭店； 企业自用的办公楼、生产车间厂房等。 （2）作为存货的房地产 作为存货的房地产是指 房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的 存货，不属于投资性房地产。 如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于

3、赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【例题多选题】下列各项资产可划分为投资性房地产核算的有（）。 A.已出租的生产厂房 B.按国家有关规定认定的闲置土地 C.出租和自用共存的办公楼，能够单独计量的出租部分 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 E.作为存货管理的商品房 正确答案ACD 答案解析选项B，按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产；选项E，作为存货管理的商品房属于存货，不属于投资性房地产。 三、投资性房地产的确认条件 在符合定义的前提下，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 1

4、.与该房地产有关的经济利益 很可能流入企业。 2.该投资性房地产的成本能够 可靠地计量。 四、投资性房地产的初始计量 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括 购买价款、 相关税费和 可直接归属于该资产的其他支出。 如果购入的房地产，部分用于投资，部分自用，企业应当将成本在不同部分之间进行合理分配，如按照不同部分 公允价值所占的比例进行分配。 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建

5、造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产 达到预定可使用状态前发生的 必要支出构成。 五、投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种计量模式。但同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量， 不得同时采用两种计量模式。 （一）成本模式 1.科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 2.会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存

6、在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额） 【例252】甲公司将一栋办公楼出租给A公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续针量。该办公楼的成本为2 400万元，采用年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，A公司每月支付租金15万元。当年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 800万元，此时办公楼的账面价值为

7、2 000万元，以前未计提减值准备。甲公司的会计处理为： （1）计提折旧： 每月计提折旧2 400201210（万元） 借：其他业务成本 100 000 贷：投资性房地产累计折旧 100 000 （2）每月确认租金： 借：银行存款 150 000 贷：其他业务收入 150 000 （3）计提减值准备： 借：资产减值损失 2 000 000 贷：投资性房地产减值准备 2 000 000 （二）公允价值模式 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 1.采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件： 投资性房地产所在地有

8、活跃的房地产交易市场。 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出 科学合理估计。 2.会计处理 （1）科目设置： 投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益 （2）公允价值上升 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值下降 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额） 【例253】207年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司自行建造的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10

9、月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为10 000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。（以万元为单位）： 借：投资性房地产成本 10 000 贷：在建工程 10 000 207年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。 借：公允价值变动损益 800 贷：投资性房地产公允价值变动 800 （三）后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为 会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

10、投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式的账务处理： 借：投资性房地产成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 盈余公积（或借记） 利润分配未分配利润（或借记） 【例254】甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。209年1月1日，甲企业认为出租给乙公司使用的写字楼具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为10 000万元，已计提折旧为300万元。209年1月1日，该写字楼的公允价值为9 900万元。假设甲企业按净利润

11、的10%计提盈余公积。甲企业的会计处理为（以万元为单位）： 借：投资性房地产成本 9 900 投资性房地产累计折旧 300 贷：投资性房地产 10 000 利润分配未分配利润 180 盈余公积 20 【例题多选题】下列关于投资性房地产后续计量的表述中，错误的有（）。 A.采用公允价值模式进行后续计量的，资产负债表日其公允价值与账面余额的差额记入“其他综合收益”科目 B.采用成本模式进行后续计量的，不需要按月计提折旧或摊销 C.采用公允价值模式进行后续计量的，不允许再采用成本模式计量 D.如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复的，应在原计提范围内转回 E.采用成本模式进行后续计量的，不允许再采用公允价值模式计量 正确答案ABDE 答案解析选项A，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目；选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当计提折旧或摊销；选项D，投资性房地产减值准备一经计提，持有期间不允许转回；选项E，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，满足条件情况下，允许企业将投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式。请务必加yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加！