农村建设用地整理中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩

1、农村建立用地整理中城镇建立用地增加与农村建立用地减少相挂钩国务院?关于深化改革严格土地管理的决定?国发202228号明确提出：“鼓励农村建立用地整理，城镇建立用地增加要与农村建立用地减少相挂钩以下简称“挂钩。江苏省作为全国第一批施行农村建立用地整理挂钩的试点省份，在国土资源部的指导下，扎实开展农村建立用地整理挂钩试点工作，通过试点对农村建立用地整理挂钩的方式和方法进展探究，初步探究出了农村建立用地整理挂钩的技术道路和技术标准。通过总结试点做法，我们对开展农村建立用地整理挂钩政策的假设干问题进展了比拟粗浅的考虑，供大家参考。1.农村建立用地整理的主要内容农村建立用地整理主要包括两个局部：一是农村

2、居民点用地整理；二是农村工矿废弃地整理。1农村居民点用地整理。农村居民点用地整理，以优化城乡居民点布局，进步用地效率和集约化程度为目的，根本内涵指从宏观上对农村居民点的数量、布局以及从微观上对农村居民点用地规模和内部构造、布局进展的综合调整。主要是运用工程技术及调整土地产权，通过对农村居民点用地规模、内部构造及空间布局的再调整，使农村居民点适度集中，进步农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化、合理化、科学化，并改善农民消费、生活条件和农村生态环境。农村居民点用地整理已成为我国土地整理的一项重要工作。一方面，农村居民点用地整理对改善农村生态环境，进步农民生活质量，缓解用地矛盾、实现耕地占补平

3、衡，开展农村经济、促进城镇化，缩小城乡差距，解决“三农问题都具有重大的现实意义；另一方面，农村居民点整理将在我国加快城镇化进程、缩短城乡贫富差距中发挥积极作用，同时可以一定程度上增加对城镇建立用地的供应，保障经济的快速安康开展。过去，农村居民点整理往往紧跟工程走，即“被动整理形式，这种做法虽然可以满足工程用地的要求，但由于时间仓促，遗留下来的问题很多，而且，这种整理方式往往不注意整个区域用地构造的调整和土地资源配置的优化，同时带来了许多生态、环境等问题。把农村居民点整理纳入土地利用总体规划的专项规划编制当中，有目的、有针对性地进展农村居民点整理，通过减少农村居民点用地与相应增加城镇建立用地的“

4、此消彼长相挂钩的方式，在一定程度上缓解城镇建立用地供需不平衡的现状。2农村工矿废弃地的整理。主要是针对地处农村的、已经破产或废弃的工矿和企业的集体所有建立用地，通过工程技术手段，对其进展重新的复垦整理使其到达或逐步到达耕作标准的过程。农村工矿废弃地的整理是农村建立用地整理的又一重要方面，对改善农村生态环境以及农民消费、生活条件，优化土地利用构造，促进土地可持续开展也有着重要意义。2.农村建立用地整理与城镇建立用地增加挂钩的内涵农村建立用地整理与城镇建立用地增加挂钩，就是在土地利用总体规划确定的规划用处分区的根底上，按照土地集约利用的要求，采取科学的工程技术手段，通过对一定规划用处分区内一般为根

5、本农田保护区或一般农地区的农村居民点和农村工矿废弃地的整理复垦，以整理复垦出的一定数量和质量的耕地为途径，在动态过程中，通过合理规划布局，在特定规划区域内减少一定数量耕地的同时，相应增加一定数量城镇建立用地的一种做法。挂钩指标应当同时具备两种身份，即规划建立占用耕地指标身份和耕地转用方案身份。3、农村建立用地整理与城镇建立用地增加挂钩的政策根据解决规划方案编制与执行中突出矛盾，保障经济社会开展过程中合理必须的用地需求，需要我们在充分理解国家现有的政策规定的前提下，敢于打破传统思维形式，勇于创新用地管地思路。挂钩政策的试行，正是近年来国土资源管理工作不断创新的成果之一。国务院?关于深化改革严格土

6、地管理的决定?国发202228号第二局部第十条中明确规定：“鼓励农村建立用地整理，城镇建立用地增加要与农村建立用地减少相挂钩。2000年，国土资源部?关于加强土地管理促进小城镇安康开展的通知?国土资发2000337号第二条，?关于加强耕地保护促进经济开展假设干政策措施的通知?国土资发2000408号第四条，都明确提出：为妥善解决小城镇建新拆旧过程中的建立用地指标问题，省级国土资源管理部门可以根据小城镇建立试点推进情况、试点小城镇土地利用总体规划和城镇建立规划，按照“总量控制，封闭运行，台帐管理，年度检查，到期归还的原那么，对国家和省级试点小城镇，单列编报下达一定数量的建立占用耕地周转指标，用于

7、施行建新拆旧，促进建立用地的集中。2022年，国土资源部?关于加强农村宅基地管理的意见?国土资发2022234号又提出：县市和乡镇要根据土地利用总体规划，结合施行小城镇开展战略与“村村通工程，科学制定和施行村庄改造、归并村庄整治方案，积极推进农村建立用地整理，进步城镇化程度和城镇土地集约利用程度，努力节约使用集体建立用地。农村建立用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入的原那么，按规划、有方案、循序渐进、积极稳妥地推进。国土资源部?关于根本农田保护中有关问题的整改意见?国土资发2022223号第一条第一款中明确提出“土地利用总体规划确定的根本农田保护指标要在根本农田保护区范围内

8、落实到地块和“由于根底工作不扎实，在划定根本农田时将其他用地误划为根本农田的，要进展调整，并补划同等数量和质量的根本农田。因现有耕地数量缺乏难以落实到地块的局部，可将土地整理复垦新增加且经历收合格的耕地补划为根本农田。因此，“挂钩的施行，从规划意义上讲，只能限于在规划的根本农田保护区和一般农地区内开展。同时，国土资源部?关于开展补充耕地数量质量实行按等级折算根底工作的通知?国土资发2022128号第四条第三款“如补充耕地等级低于被占用耕地等级，逐步实行按等级折算增加补充耕地面积的规定，为我们通过根本农田保护区或一般农地区内农村建立用地整理挂钩，解决了实事求是的善后解决方法和管理控制方法。4、农

9、村建立用地减少与城镇建立用地增加挂钩的意义4.1“挂钩的积极意义现阶段，我国进入经济开展的快速时期，各个地方尤其是城市镇化和工业化开展较快的地区对建立用地的需求越来越大。就当前的经济开展过程而言，土地资源的非农化是不可防止的。土地非农化可以分为消耗性非农化以及过度非农化两个局部。消耗性非农化主要按照经济规律的要求，以及由于城市镇化和工业化进程的需要而不得不消耗的一局部农用地；而过度非农化那么是指地方政府部门把土地的价格人为地降低所带来的土地资源的过度消耗。“挂钩就是依靠政府部门发起，运用经济手段促进农村建立用地的整理，在改善农村生态环境和农民消费、生活条件的同时，既适度地减少农村建立用地、整理

10、复垦为耕地，又为地方争取到更多的建立用地指标，满足经济开展对城镇建立的合理用地需求。4.2“挂钩施行可行性据统计，目前全国农村建立用地的总量约2.7亿亩，5倍于城镇建立用地。根据土地利用现状变更调查资料，江苏省农村居民点达93.52万公顷，2022年全省有农村人口4056.97万人，自然村18.86万个，平均每平方公里1.8个自然村，人均占地230平方米，而且分布较为零散，“空心村大量存在，土地利用较为粗放。随着经济特别是城镇化的快速开展以及人民生活程度的进步，农民进城入镇的愿望相当强烈，再加上经济兴旺地区对建立用地需求的强烈愿望以及政府的大力倡导，就为“挂钩的施行提供了有利的社会条件、经济条

11、件和政策基矗5、农村建立用地减少与城镇建立用地增加挂钩应遵循的根本原那么1科学规划、优化配置的原那么“挂钩工作要在对农村建立用地现状根本情况进展充分进展调查研究的根底上，根据土地利用总体规划、城镇体系规划和村镇建立规划的要求，科学编制农村建立用地整理专项规划和“挂钩工程区施行规划，以规划控制建新拆旧规模，调控详细施行时序安排，引导城乡用地布局和土地利用构造调整优化。2尊重农民意愿、维护集体和农户土地合法权益的原那么“挂钩的施行过程中，应按照相关的法律法规以及土地利用总体规划的要求，获得相关集体土地所有权人的同意，充分尊重农民意愿，不搞强迫拆迁，实在维护农民个人、集体经济组织和其他有关个人、单位

12、的合法权益。对于因拆迁对农民或集体经济组织造成损失的，要给以补偿，并且保证农民生活程度不降低。3政府主导，协同推进的原那么“挂钩的施行涉及面广量大，情况较复杂，因此必需要在地方政府的统一指导下，由国土、开展改革、城镇规划、建立、财政、农业、民政、环保、水利、劳动等部门协同开展工作，在科学论证的根底上，进展标准操作。但农村建立用地整理是一项复杂的系统工程，不可能完全依靠政府来进展整理，需要运用经济手段，引进市场机制，充分发挥市场主体作用，调动方方面面的积极性。4因地制宜，促进土地可持续利用的原那么在农村建立用地整理的过程中要非常注重土壤质量的改进，注重农村生态环境和农业消费设施的改善，按照保护生

13、态环境，进步环境包容才能的原那么施行各项土地整理的生物和工程技术措施。同时，要注重发扬人文精神，要注意有选择地保存民族、民俗等文化遗产和建筑，要充分考虑农民的意见和建议，“以人为本，做到农村居民点整理与文化建立相统一。6、农村建立用地减少与城镇建立用地增加挂钩的施行“挂钩的施行应当是一个动态的过程。由于“挂钩的施行过程中必然涉及农村居民的拆迁安置问题，因此，我们认为在维护农村社会稳定的前提下，其必然是“先易地安置、再拆迁施行和“先使用周转指标，再整理置换归还的两个同步统一的动态过程。这个过程应当包括以下几个主要内容：6.1“挂钩的方法农村建立用地整理出的耕地，可以全部置换为建立用地指标。为保障

14、“挂钩工作的顺利启动，应先安排局部挂钩周转指标，并允许在整理复垦形成耕地前进展使用。即按照土地利用总体规划的要求，在城镇规划开展区域内，相应增加规划建立用地预留区，同时，必需要在规定的年限期内整理复垦出相应面积的耕地，完成对已经使用的建立用地周转指标的置换归还。对于超额完成整理复垦任务、形成新的建立用地指标的，新指标可以结转到下一期直接使用；对于未能完成整理形成耕地、置换归还任务的，要相应核减其以后的正常建立用地指标和现行规划建立占用耕地指标；对于完成归还任务确有困难的，可以缴纳相应的费用，有偿调剂异地超额完成整理复垦任务、形成的建立用地指标。“挂钩施行主体可以自行整理，也可以委托专业机构进展

15、整理，相关费用由自己承当。6.2农村建立用地整理权属调整方法农村建立用地整理针对农村居民点、农村工矿废弃地，结合农田根本建立对农村建立用地、田、水、路、林等进展整理。根据不同的整理形式、不同对象，对土地所有权、使用权调整采取不同的方法。转贴于论文联盟.ll.1土地所有权的调整方法农村建立用地整理过程中，整理区内局部建筑物，包括农民住宅等，按照农村建立用地整理规划及村镇规划要求进展迁并，地上建筑物、青苗等附作物，作为土地的他项权利要进展补偿，补偿费用计入整理费用。迁并过程中按就近原那么并入他村的，其占用的土地应按照公认的准那么，在相邻的农地上以等量的原那么进展权属的调整置换。成片土地整理过程中，

16、涉及村界调整的要进展村与村之间土地所有权的调整，这种调整必须以整理土地格局所涉及的地块走向所决定的新的村界作为仲裁的出发点，假设调整的地块质量不等同，那么按照让出或并入地块的等当量或等价原那么进展补偿；假设调整的地块质量一样，可按等量原那么调整村与村之间的土地所有权。由于历史原因，相邻行政单位遗留下来的插花地及其整理，可在土地整理中作为权属调整的“筹码，按等当量或等价值对其土地所有权进展调整。不相邻村间插花地，也可按照插花地及其整理作为权属调整的“筹码这个原那么，等当量通过各自相邻的村依次进展土地所有权的调整。2土地使用权的调整方法按等质、等量形式进展调整的方法。这种土地使用权的调整，只能在稳

17、定经营承包权的根底上，按照整理前、后土地数量质量相当的形式，将整理后土地重新分配、认定，并签署土地权属界限认可书和土地经营承包证书。由于整理后地块面积变大，块数变少，可能出现同一地块几家共同经营的状况，可采取在地块中设立一些象征性的地块标志来加以解决。按照股份制及租赁形式进展调整的方法。这种方法适用于经济兴旺的地方，闲置农民已转入第二、三产业，且具有稳定收入。在整理后，按照农民自愿的原那么，对整理前土地评估或土地质量评估结果折股，自愿组建股份制土地经营组织，统一经营土地，并持股权的多少参与土地收益的分配；亦可将分户承包的土地适度集中整理，并将整理后的土地通过协议或招标的方式租赁给种田大户，签订

18、租赁合同，租赁费用分配给农地承包权的出让者或用于养老保险等社会福利事业。新增建立用地挂钩指标和新增耕地使用权的调整方法。农村建立用地整理可以增加大量耕地面积，其新增建立用地挂钩指标可由整理工程投资者使用和拥有；新增耕地可归当地村集体，由村集体统一经营使用，或租赁给种田大户，租金归集体所有。6.3农村建立用地整理潜力测算的技术道路在分析当地自然、社会经济条件的根底上，选取不同的农村建立用地整理形式，确定不同整理形式的整理标准，并确定出不同整理形式的整理范围。在此根底上，根据不同整理形式和整理标准计算整个测算区域的农村建立用地整理潜力。*资金来源与收益分配农村建立用地整理资金可以先由政府财政出资或

19、进展局部土地使用权的抵押贷款解决，然后通过整理后的土地增值、挂钩建立用地指标的出让金、相关税费等收益来平衡预算。与此同时，在农村建立用地整理的过程中，也必然涉及到土地收益分配的问题。政府可以一次性把补偿费用付给农民，也可以租赁农民土地的承包经营权，每年或定期付给农民一定额度租金。值得注意的是，假如地方政府把建立用地指标异地转让，获得的资金也应该与农民或集体经济组织一同分享。我们认为政府应该按照租赁农民土地或农民以土地入股等方式，让农民获得稳定的补偿，这样既可以获得因土地升值给农民带来的收入，也可以防止因通货膨胀给农民带来的损失，从而充分保障农民的权益，进步农民生活程度。7.结论和政策建议农村建

20、立用地整理与城镇建立用地指标挂钩是一项复杂的系统工程。我们认为，在此过程中应该注意以下几个问题：1充分尊重集体土地产权，加强农村土地产权制度建立，实在保障农民权益首先，农村居民点整理要充分尊重土地所有者的权益，不得进犯农民的产权。其次，应该加强宣传力度，使广阔农民认识到居民点整理的重大意义，并保证整理工程的透明和公开，随时承受农民的监视。第三，在整理过程中，要给予农民实惠，注重改善居民消费、生活条件，并保证农民生活质量不降低。比方，宅基地拆迁后安置房子的面积要小于原先的面积，要注意加强小区配套根底设施的建立。对于整理过程中对农民造成的损失要给予公平的补偿。加强农村集体产权制度的建立。详细来说应该注意以下几个方面：一是建立长期稳定的土地登记制度，对于未及时登记的要尽快补办登记手续。二是严格执行国家制定的宅基地面积标准，对于不符合宅基地面积标准的要及时调整。三是积极开展农村建立用地流转的试点工作，优化土地配置。2引入市场化运作方式，因地制宜采取多种整理形式，积极探究新形式农村建立用地整理的形式大致可以分为两个主要局部：一是村民居住的安置形式，主要有：公寓化或社区化的整理形式、村庄整体搬迁，异地改造的整理形式、缩并自然村，建立中心村的整理形式、村庄内部用地改造控制型的整理形式等；二是资金筹措形式，主要有：政府主导型、市场主导型、村集体自主型