地产项目设计管理体系与设计报建流程简介

1、地产项目设计管理体系与设计报建流程介绍1/2612房地产项目设计管理体系介绍地产项目报建流程介绍2/261.房地产项目设计管理体系介绍3/261.1 房地产企业运作管理四个平台资源管理平台专业管理平台项目运行管理平台 资金资源 人力资源 品牌资源 信息资源 供给商资源 公共关系资源 产品及设计管理 技术管理 成本管理 采购管理 营销管理 客户服务管理 P-流程管理体系T-计划管理体系Q-结果管理体系C-决议会议体系A-项目评价体系I-信息管理体系项目开发运作平台项目取得项目策划施工图设计项目实施营销管理产品交付为达成项目开发所必须完成：成本/采购/外部程序方案设计获取并整合关键资源，为项目开发

2、提供最基本资源保障基于战略，规划关键竞争力，设计项目开发模式，研究并提供方法、标准、支持为确保项目目标所进行监督、控制、评定活动（而非开发步骤操作性活动）4/261.2 地产企业标准构架集团总经理集团运行发展部集团人力资源行政部集团财务部集团公共事务部集团战略品牌部集团运行中心区域总经理区域总经理区域总经理投资发展研发设计工程管理造价管理营销管理计财管理人资行政商运管理物业管理研发经理工程经理成本经理营销经理地域PMO项目责任人(Project Management Office)地域企业项目运行决议机构。PMO最高责任人（主持人）：区域企业总经理。当PMO其它组员之间不能达成共识、不能实现相

3、互承诺、资源不能完成相互支持和配置时，由PMO最高责任人作最终决定。PMO召集人：是地域企业项目管理总牵头人，也是PMO会议召集人，通常也兼任地域企业项目计划运行专员、定义地域知识管理员，其权限职责将在集团PMO系统和知识管理体系中。PMO运作形式：主要是由各种PMO会议组成。运行体系经过PMO协调5/261.3 设计管理主要任务 协调设计院，对协议预算部、工程部、营销部、开发拓展部等进行技术支持。 确保项目标时间节点：各种手续完成、项目标开工、开盘、各个分包顺利进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采）、交房。 搜集、制订、完善、定时调整企业产品标准，如新户型设计方案、新规划理

4、念；还有依据国家规范调整与技术发展而改变各种分部工程，如门窗栏杆、玻璃幕墙技术方案。设计管理中任务管理作为业主方设计人员，区分于所聘请设计顾问单位（设计院）中设计人员最大一点是：前者是任务制订者，而后者是任务执行者。6/261.4 地产企业惯用两种设计管理模式（1）职能型设计管理模式也称小项目制，成立以项目总经理牵头负责项目中心，除工程施工管理人员外，同时各职能部门下派相关技术人员组成虚拟团体，虚拟团体人员受双重领导。在这种组织结构中,项目团体中每一组员同时可能要受双层或多重领导,即不但受职能部门领导指挥,还要受一个或多个项目经理指挥和领导。（2）矩阵型设计管理模式主要特征是设置专职产品设计管

5、理部门，管理产品设计全过程，针对企业发展不一样阶段分为本区域小职能型及跨区域大职能型。职能部门经理对产品设计结果负责。7/261.5 精细化市场需求下设计管理体系构架建立规范化管理体系意义规范化设计管理体系能够提升企业内部设计管理业务水平,规范设计管理制度和流程,以确保项目开发质量，提升项目开发效能，提升企业项目运行能力，打造企业关键竞争力。体系建立组成要素与关键内容设计管理职责1）负责设计产品研发，产品线细分研究，项目投资拓展规划技术可行性分析；进行项目设计管理，确保设计质量、进度、成本目标实现(总体规划、建筑设计、结构、水电、景观、室内设计)，对材料设备选型定板；2）配合成本管理中心建立设

6、计成本基准体系，建立从研发开始成本控制理念与系统，提升产品综合性价比。3）组织并参加主要材料、设备调研, 与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类材料信息库(含品牌及供给商评价)8/261.5 精细化市场需求下设计管理体系构架成本管理部门1）按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需成本目标；2）伴随图纸不停深化，调整成本及控制目标；3）负责组织方案设计招标中各项工作市场营销部门1）按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需资料条件；2）负责对各阶段设计结果地产企业内部技术评审提供市场评价提议；3）负责制订各阶段设计任务书中市场定位部分内容前期开发部门1）按要求及时向规划设计部提交各设计阶段所需资

7、料条件；2）负责与政府部门就各阶段设计中间过程结果技术沟通及完成3）各政府相关部门申报审批工作9/261.5 精细化市场需求下设计管理体系构架设计产品研发新项目规划分析概念设计方案设计扩初设计施工图设计 投资 开发 营销 成本 工程 物业根本流程协作部门主责部门规划设计部组织与架构优化10/261.5 精细化市场需求下设计管理体系构架组织与架构优化设计总监（兼）部门经理部门副经理专业组项目组（建筑师）项目组2项目组1项目组N产品研发组1结构组设备组景观设计组室内组材料组产品研发组2档案、部门秘书项目组设计经理制重点“前期方案+项目设计管理”专业组主管负责制 技术支撑平台 重点“技术支持+质量控

8、制”11/261.6 房地产开发价值链模型12/261.7 标准化设计流程13/261.7 标准化设计流程 一级流程:项目投资决议论证管理阶段流程(土地拓展）项目设计管理阶段流程项目工程管理阶段流程项目销售管理阶段流程项目入伙管理阶段流程项目后评定管理流程供给商评价 二级流程:设计管理流程设计单位选择管理流程设计协议及付款管理流程材料设备选型/定板/验板管理流程设计变更管理流程 三级流程:流程图表化模板化程序化设计费用预算计划编制细则设计协议编制工作细则设计任务书编制工作细则设计、咨询单位选择及信息管理细则施工现场设计配合工作细则设计关键点控制工作细则设计变更管理细则设计流程框架1设计流程框架

9、214/261.8 设计管理效率指标和提升方法设计管理效率指标15/261.8 设计管理效率指标和提升方法设计管理效率提升关键点16/262.地产项目报建系统介绍17/262.1 包括到报建手续关键流程详解1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究汇报1.办理建设用地规划许可证2.领取国有土地使用证1.领取建设工程规划许可证2.领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取商品房销售许可证选址立项取得土地规划设计开工建设完工验收18/262.2 包括到报建手续关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设完工验收人目标事提交文件开发商寻找能够投资地块1.

10、市场条件判断2.地块位置寻找投资分析汇报 本阶段,假如需要寻找合作搭档,则需要签定合作意向,协议及协议书 市场前期判断只是宏观方面粗略判断,仅从所在区域市场供求与潜力进行判断19/262.2 包括到报建手续关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设完工验收需要提交文件为:项目提议书可行性研究汇报开发商人目标事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目提议书3.编制可行性研究汇报4.进行项目方案概念设计项目提议书可行性研究汇报包括部门分别为:计委规划局建委20/262.2 包括到报建手续关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设完工验收人目标事向政府提交文件开发商取得土地

11、开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证要求提交文件2.国有土地使用证要求提交文件21/262.2 包括到报建手续关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设完工验收办理建设用地规划许可证:需准备文件以下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩结果按规划意见书要求取得相关协议及批复文件审定设计方案通知书办理国有土地使用证:需准备文件以下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评定汇报原件出让协议附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩结果通知单建筑面

12、积与用途说明书加盖工商部门立案章营业执照复印件建设用地同意书或原用地单位国有土地使用证、房屋全部权证、国有土地权属起源证实文件（原件）与原用地方签定土地使用权及地上物赔偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等22/262.2 包括到报建手续关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设完工验收人目标事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件以下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证实按审定设计方案要求取得协议通

13、知书23/262.2 包括到报建手续关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设完工验收人目标事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案办理国有土地使用证:需准备文件以下：建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过立案施工协议监理单位中标通知书项目建设资金落实证实年度施工计划人防工程立案通知书园林局伐移树木同意文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知24/262.2 包括到报建手续关键流程详解选址立项取得土地规划设计开工建设完工验收人目标事向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及赢利1.建设项目2.工程验收之前取得全部证办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件以下：年度施工计划施工协议地名办批复物业管理条约批复暂时国有土地使用证，国有土地使用权出让协议，出让金缴纳证实建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上证实材料销售（预售）商品房面积测量汇报和分摊部位说明，各层平面图市政府征地批复销售（预售）商品房图，装修标准和设