某房地产开发项目财务分析案例

1、某房地产开发项目财务分析案例一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1用地面积：11417； 2建筑密度：35%； 3容积率（地上）：4.62； 4绿化率：25%； 5人口密度：1085人/公顷 6规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标： 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2

2、个，均为19层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17。项 目单位 数量 项 目 单位数 量占地总面积 11 417 居住人数 人1 064总建筑面积52 426（地上）平均每户建筑面积 122居住面积 36 898平均每户居住人数 人3.5公建面积 4 280人均居住用地 34.68绿化用地 2 854道路面积 4 681居住户数户 304车库面积 7 200 表6-16 项目主要技术经济指标(一) 层数 功能所占面积()总面积()裙楼 4商铺1124815528公建面积4280 塔楼19(2个)住 宅1942(每层)36898地上总建筑面积 52426地下室 2停车

3、库72007764设备面积300人防面积264 表6-17 项目主要技术经济指标(二)三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。 当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 2项目实施进度计划 项目实施进度计划如表6-18所示。序号 项目名称工程量持续时间(月) 进度安排（按双月计） 2001 2002 2003 200446810122468101224681012241征地拆迁 62前期工程3基础工程 64主体结构工程 75设备安装工程 66室内外装修工程 77红线内外工程 38公建配套工程 39竣工验收 210销

4、售 27 表6-18 项目实施进度计划表四、项目各种财务数据的估算1投资与成本费用估算（1）土地出让地价款。包括两部分： 土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。 拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。 上述两项合计：15191万元。（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表6-20。（4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。（5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。（6）不可预见费。取以

5、上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（万元） 开发成本小计：30966.4万元序号项 目计 算 依 据 金 额 1规划设计费建安工程费3% 330.39 2可行性研究费建安工程费1.5% 165.20 3水文、地质、勘探费建安工程费0.5% 55.06 4通水、通电、通路费建安工程费2.5% 275.33 5场地平整费 60元/ 68.50 总 计 894.48表6-19 前期工程费估算表 单位：万元序号项 目建筑面积土 建装 饰 设 备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼3689814835472161.355

6、95351.72129873652裙楼 15528其中商铺：1124814832303514.72799351.72546364814831668514.72579351.723962643合计11013表6-20 建安工程费估算表 单位：万元序号项 目单 价计价数量合 计 1供电工程65万元/公顷5.2426公顷340 2供水工程15万元/公顷5.2426公顷78.64 3道路工程42.13万元/公顷0.4681公顷19.72 4绿化工程5.4万元/公顷0.3501公顷1.89 5其他工程占建安工程费的2%11013万元20.26 合 计660.51表6-21 基础设施费估算表 单位：万元序

7、号 项 目金 额 估算说明（估算依据） 1固定资产投资方向调节税550.65建安工程费5% 2分散建设市政公用设施建设费1321.56建安工程费12% 3建筑工程质量安全监督费44.05建安工程费44供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49住宅：0.3吨/人，600元/吨商铺：0.1吨/人，600元/吨 5供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百，1 000元/kVA 6其 他220.26建安工程费的2% 合 计2 374.64表6-22 开发期税费估算表 单位：万元 2开发费用估算 1）管理费用。取以上（1）（4）项之和的3%

8、。则管理费用为： （15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（万元） 2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2 706.28万元。销售收入详见表6-27。 3）财务费用。指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息：（0+100002）7.11% =355.5 第2年应计利息：（10355.5+02）7.11%=736.28 第3年应计利息：（5177.7

9、5+02）7.11%=368.14 则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表6-30。 开发费用小计：4998.97万元 总成本费用合计：35965.72万元。3投资与总成本费用估算汇总表。 详见表6-23。序号项 目金 额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/)商铺分摊建房成本(元/) 1 开发成本 30 966.4以下(1)(7)项合计56487815 (1) 土地费用 15 19127694442 (2) 前期工程费 894.48186186 (3)基础设施建设费 660.51137137 (4) 建安工程费 11 01319962350 (5) 开发期税费 2374.644445

10、84 (6) 不可预见费 832.77116116 2 开发费用 4998.97以下(1)(3)项合计7891379 (1) 管理费用 832.77116116 (2) 销售费用 2706.28销售收入5%370960 (3) 财务费用 1459.923033033 合 计35965.7264379194表6-23 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元4项目销售收入估算 1）销售价格估算：销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交

11、易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/。详见表6-24和表6-25。序号项目名 称成交价交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076

12、443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24 本项目住宅价格市场比较法系数修正表项 目 名 称 A B C D 合计比准价格（元/）7250764474447593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/）594526754243653019393本项目住宅销售价格（元/）7458表6-25 本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表 单位：元/平方米 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为643

13、7元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本（1+成本利润率） =6 437（1+10%） =7 080（元/）（2）商铺部分 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/。详见表6-26。序号项目名称成交价（元/）交易日期修正 区域

14、因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交 通繁华程度小计1广场220001.02+2+3100/105100/100100/100194292大厦180001.0100100/100100/95100/10019137表6-26 本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为： 销售单价=建房成本（1+成本利润率） =9194（1+10%）=10113.4（元/）（3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个3

15、0万元/个。（4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为： 住宅：7400元/ 商铺：19200元/ 车位：25万元/个 2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36 898；裙楼中的商铺部分11248，地下车位209个。详见表6-27。 3）销售计划与收款计划的确定。详见表6-28。用 途可售数量 建议销售单价销 售 收 入住 宅 36898 7400元/ 27304.52商 铺 11248 19200元/ 21596.16车 位 209个 250 000元 5225合 计 54125.68表6-27 销售总收入预测表 单位：万元

16、销 售 计 划各 年 度 收 款 情 况合 计年 份销售比例销售数量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：60%22152.31（）16392.7132475.41商铺：60% 6748.8（）12957.70车位：60% 125（个）3125 第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商铺：40% 4499.28638.46车位：40% 84 2100 合 计 100% 100%32475.4121650.2754125.68表6-28 销售收入分期按比例预测 单位：万元5税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表6- 29。 2）土地增值税估算。详见表6-30。序号

17、类 别 计算依据 计 算 期 1 2 3 1营业税销售收入5%1623.771082.51 2城市维护建设税营业税7%113.6675.78 3教育费附加营业税3%48.7132.48 4教育专项基金营业税4%64.9543.30 5防洪工程维护费销售收入1.8%58.4638.97 6印花税销售收入0.05%16.2410.83 7交易管理费销售收入0.5%162.38108.25合计销售收入6.43%2088.171392.11表6-29 销售税金及附加估算表 单位：万元序号 项 目 计 算 依 据计算过程 1销售收入 54125.68 2扣除项目金额以下4项之和 45638.93 2.1

18、 2.2 2.3 2.4开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取(2.1)项的20%30966.44998.973480.286193.28 3增值额(1) - (2) 8 486.75 4增值率(3) / (2) 18.6% 5增值税率(4)50% 取30% 6土地增值税(3)(5) (2)(6) 2546.03表6-30 土地增值税估算表 单位：万元 6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%

19、，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。 序号 项目名称合 计 计 算 期 第1年 第2年 第3年 1建设投资35965.7215734.738422.4611808.53 2资金筹措35965.72 2.1自有资金130005734.734359.162906.11 2.2借贷资金100001000000 2.3预售收入再投入12965.72 04063.38902.42表6-31 投资计划与资金筹措表 单位：万元 7借款还本付息估算 长期借款10000万元，等

20、本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11。详见表6-32。序号项目名称合 计 计 算 期第1年 第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计 010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.141.4年底还本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累计10355.55177.750 2借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89表6-32 借款还本付息估算表 单位：万元五、项目财务评价 1现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic9

21、%）。详见表6-33。 评价指标： （1）税前全部投资净现值NPV9695.16万元 （2）税后全部投资净现值NPV6431.69万元 （3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2% （4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%序号项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1现金流入 032 475.4121 650.27 1.1销售收入 032 475.4121 650.27 2现金流出15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建设投资15 734.737 508.4311 262.64 2.2销售税金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值税 01

22、527.621 018.41 2.4所得税 02 402.461 607.58 3净现金流量（1）（2）-15 734.73 18 948.736 369.53 4折现净现金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5税前净现金流量（3）+（2.4）-15 734.7321 351.237 977.11 6税前折现净现金流量-14 435.5317 970.906 159.79表6-33 现金流量表（全部投资） 单位：万元 2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表6-34。 评价指标： （1）资本金税后内部收益率=113.62% （2）资本金税后净现值5154.98万元序号

23、 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1现金流入 0 32 475.41 21 650.27 1.1销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2现金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 2.2预售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 2.3贷款本息偿还 0 5 914.03 5 545.89 2.4销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.5土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.6所得税 0 2 402.46 1 607.58 3税后净现

24、金流量（1）-（2） -5 734.73 12 120.67 277.75 4折现净现金流量 -5 261.22 10 201.73 214.47表6-34 现金流量表（资本金） 单位：万元3）动态盈利分析（1）净现值 基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9695.16万元和6431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在

25、所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。（2）内部收益率 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。2损益表与静态盈利指标 1）损益表。详见表6-35。序号 项目名称 计算依据 计 算 期合 计 1 2 3 1销售收入 0 32 475.4121 650.2754 125.68

26、2总成本费用 0 21 579.4314 368.2935 965.72 3销售税金及附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值税 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利润总额（1-2-3-4） 0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得税（5）33% 0 2 402.461 607.584 010.04 7税后利润（5）-（6） 0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公积金（7）10% 0 487.77 326.39 814.16 9可分配利润（7）-（8） 0 4 389.962 937.497 327.45表6-35 损益表 单位：万元2）评价指标：（1）全部投资的投资利润率利润总额/总投资额100% =（12 151.65/35 965.72）100%=33.79%（2）全部投资的投资利税率利税总额/总投资额100% =（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72100% =50.54%（3）资本金投资利润率利润总额/资本金