房地产投资项目选址与建设方案

1、第五章 房地产投资项目选址与建设方案房地产投资项目选址与建设方案第1页第一节住宅选址房地产投资项目选址与建设方案第2页（一）市场原因1、市场供求： 一宗地块好坏与市场供求关系非常亲密 2、房地产投机： 指投机者期望并利用房地产价格变动取得超常利润行为，这一原因对地价水平有突出影响。 （二）社会原因1、安定与治安情况2、附近房地产情况3、城市化进程4、行政隶属变更一、住宅项目选址影响原因房地产投资项目选址与建设方案第3页（三）自然原因1、地势坡度：城市土地利用中理想坡度是0.3-2% 2、地质承载力：地质承载力好坏直接影响勘探和桩基工程费用。 3、气象：（四）政策原因： 住宅投资区位选择中必将考

2、虑到价格、税收、土地等各种政策影响。房地产投资项目选址与建设方案第4页（五）经济原因1、经济发展情况2、物价水平与物价变动3、储蓄率和投资力度： 一系列储蓄率高时期往往是超额储蓄积累期，这预示着强大住宅购置潜力，储蓄率在连续较高情况下突然转为较低时住宅投资旺盛，此时房价上涨快。4、利率水平： 对于银行储蓄利率较低地域，可作为投资区位考虑，因为低利率，储蓄额降低，投资额增加，有利于房地产发展 房地产投资项目选址与建设方案第5页（六）环境原因:1、绿化程度：靠近公园、绿地、树林地块是很好住宅投资区位。 2、视觉效果：住宅区位选择要关注远景，如周围山体、河流、建筑搭配和视觉效果是否有利于借景等。3、

3、城市规划：（七）心理原因 1、地块风水 2、名人效应 3、风俗习惯房地产投资项目选址与建设方案第6页1、交通便利标准2、环境适宜标准（1）自然环境： 住宅选址最好选择空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区，绿化程度较高区域 （2）人文环境：“孟母三迁、择邻而居”典故 3、设施齐备标准二、住宅项目选址标准房地产投资项目选址与建设方案第7页1、追求高质量住宅：（1）高质量住宅突出先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性 （2）中国各城市己从“居者有其屋”迈向了“居者优其屋”时代。 （3）高质量住宅将趋向发展为生态住宅，追求高质量住宅增强了区位选择“环境性”。 2、追求自

4、然环境郊区化 当代化居住观念改变和发展，亲绿、亲山、亲水心理使住宅选址向郊区化发展 3、追求人文环境复合区位三、城市住宅投资区位选择发展趋向房地产投资项目选址与建设方案第8页3、追求人文环境复合区位 复合区位指自然地理位置与周围人文环境相结合所表达区位概念 。主要有以下趋向：（1）文化教育复合区位：在住所附近是否有好学校方便孩子上学是家长们买房重点考虑原因 （2）体育复合区位： 广州奥林匹克花园以“科学运动、健康生活”为关键理念，提出“运动就在家门口”主题，修建了上万平方米体育设施，大获成功，区位价值猛增。 （3）旅游复合区位房地产投资项目选址与建设方案第9页第二节商业地产选址房地产投资项目选

5、址与建设方案第10页1、城市类型及城市设施2、城市经济发展水平3、城市交通条件4、城市规划5、城市商业发展6、城市商业网点规划7、城市商业地产市场需求情况8、购置力水平9、大型主力店动向一、选址考虑原因房地产投资项目选址与建设方案第11页商场经营方式沃尔玛租赁，战略联盟和并购，建立与大连万达等投资搭档联盟家乐福单点开发，并购易出莲花租赁普尔斯马特租赁，购地自建，加盟欧尚购置，租赁，战略联盟吉之岛合作提点，租赁新一佳租赁百佳租赁好又多租赁人人乐租赁万客隆租赁经典商业地产经营方式房地产投资项目选址与建设方案第12页1、交通便利性标准： 商业地产应分布于交通便捷、易达性好位置，使商家及消费者进出便利

6、。 2、可见性标准： 商业地产被往来行人或者乘车者所能看到程度，普通情况下场所可见度越高，越轻易引发客流重视，来消费可能性越大，更多地吸引即兴消费。 二、商业地产选址标准房地产投资项目选址与建设方案第13页3、适应性标准: 为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。商业地产建设要与周围建筑环境相融合，不一样环境要求不一样建筑格调。 4、购置力标准:研究商圈内维持商业设施存在最低服务人口数量及一定消费能力，调查不一样区域内人口数量、密度、年纪分布、文化水平、人均可支配收入等多项指标，尽可能选址于购置力强区域。 房地产投资项目选址与建设方案第14页 以香烟、饮料、酒、休闲食品为主

7、。营业时间12小时以上，采取拒台式和自选式相结合售卖方式，营业面积普通在100平方米以内。其商圈辐射半径0.3公里左右，目标用户以相对固定居民为主，普通选址于居民区或传统商业区内。三、不一样类型商业地产对选址要求1、食杂店特点及选址要求房地产投资项目选址与建设方案第15页 以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。营业时间在16小时以上，提供即时性食品辅助设施，开设多项服务项目，以开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积100平方米左右，利用率高。商圈范围小，用户步行5分钟内抵达，目标用户主要为单身者、年轻人，用户多为有目标购置。

8、普通选址于商业中心区、交通要道及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区。2、便利店特点及选址要求房地产投资项目选址与建设方案第16页 商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大百分比。用工精简，为用户提供有限服务，开架自选，统一结算。营业面积300500平方米，辐射半径2公里左右，目标用户主要为商圈内居民，普通选址于居民区、交通要道等租金相对廉价地域。3、折扣店特点及选址要求房地产投资项目选址与建设方案第17页 经营包装食品、生鲜食品和日用具，食品超市与综合超市商品结构不一样。营业时间12小时以上，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。营业面积在6000平方米以下，辐射半

9、径2公里左右，目标用户以居民为主，普通选址于市区商业中心、居住区 。4、超市特点及选址要求房地产投资项目选址与建设方案第18页 大众化衣、食、用具为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实施低价、批量销售，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。实际营业面积6000平方米以上，辐射半径2公里以上，目标用户以居民、流动用户为主 普通选址于市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区。5、大型综合超市特点及选址要求房地产投资项目选址与建设方案第19页 以大众化衣、食、用具为主，自有品牌占柏当部分，商品在4000种左右，大都实施大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积

10、停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。信息管理系统程度较高并对用户实施会员制管理，营业面积6000平方米以上，辐射半径5公里以上，目标用户以中小零售店、餐饮店、集团购置和流动用户为主，普通选址于城镇结合部且交通便利要道。如麦德龙企业选择客流群体主要是中小经营企业和社会团体专业客户，实施量贩经营，它们经营采取门店和仓储合一方式，普通都需要数万平方米场地，选择在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。6、仓储式会员店特点及选址要求房地产投资项目选址与建设方案第20页 综合性，门类齐全，以衣饰、鞋类、箱包、化装品、家庭用具、家用电器为主。采取柜台销售和开架销售相结合方式，重视服务，设餐饮、娱

11、乐等服务项目和设施。营业面积60000平方米，目标用户以追求时尚和品位流动用户为主，普通选址于市、区级商业中心、历史形成商业集聚地。7、百货店特点及选址要求房地产投资项目选址与建设方案第21页8、专业店特点及选址要求 以销售某类商品为主，表达专业化、深度性、品种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结合方式，从业人员含有丰富专业知识，营业面积规模依据商品特点而定。目标用户以有目标选购某类商品流动用户为主，普通选址于市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。房地产投资项目选址与建设方案第22页9、专卖店特点及选址要求 以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利。采取柜台销售或开架销售方

12、式，商店陈列、照明、包装、广告考究。重视品牌声誉，从业人员具备丰富专业知识，提供专业性服务，营业面积规模依据商品特点而定，目标用户以中高档消费者和追求时尚年轻人为主。普通选址于市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。 房地产投资项目选址与建设方案第23页1、从业态角度进行商业地产商业组合 （1）集中型：专业店、专卖店等 适于在同一商业地产项目集中布店，如北京琉璃厂街古玩店、拉萨八角街或者各个城市电脑城等 （2）独立型：大型综合超市、仓储超市等同类排斥性强，尽可能与同类型竞争对手保持距离，在同一商业地产项目中不可能并存，也无法组合，所以不需要也不希望集中布店，多数独立选址。（3）互补型：

13、百货店周围聚集服装专业店、饰品专业店、鞋帽专业店、快餐店等，可结合购物、餐饮、娱乐各种原因，提供相互补充、愈加全方面商品种类和消费环境，能共同吸引客流。 四、利用合理商业组合指导选址房地产投资项目选址与建设方案第24页2、从业种角度进行商业地产商业组合 商业业态和业种组合、统一策划目标是以不一样租金与搭配求得项目运行整体回报，而不是一次性销售业绩。为实现统一策划与长久回报就需要运行商早期介入和开发与运行统一管理，只有开发与运行高度配合，商业与地产统一才能标志商业地产到达规范化与专业化新高度，才能实现科学选址。房地产投资项目选址与建设方案第25页第三节 写字楼选址 房地产投资项目选址与建设方案第

14、26页1、商圈规模： 商圈是市民、商家所公认商业集中区域。商圈规模大小将直接影响商务客流量大小，进而影响写字楼租用者商务发展，同时也影响了写字楼价值。 2、商圈繁荣程度： 商圈繁荣程度与一个城市城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，影响所在城市或地域物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地域写字楼发展。3、供求情况4、交通条件5、交通便捷度一、写字楼选址影响原因房地产投资项目选址与建设方案第27页1、中央商务区标准： 亦称CBD，是一个城市商务资源密度最大、商务活动节奏最快、密度最高区域，也是一个城市地价楼价最高区域，CBD特质表明写字楼物业必定是这个区域主流产品。曼哈顿能成为纽

15、约象征，拉德方斯能成为巴黎新符号。 2、配套服务完善标准：3、交通便利性标准：4、前瞻性标准：选址时要考虑未来环境改变，对所在地竞争态势及发展前景做出评定，所选地址应含有一定发展潜力，含有集聚效应，可能成为城市人流、物流和商务活动焦点区域 二、写字楼选址标准房地产投资项目选址与建设方案第28页第四节 建设方案 房地产投资项目选址与建设方案第29页1、概念： 建设项目规划设计是指根据计划任务和城市现状条件，进行项目用地综合性设计工作。2、内容：（1）确定规划用地位置及范围；（2）确定人口和用地规模；（3）选择建筑类型、层数、组合体户比及长度；一、规划设计( 一）概念与内容房地产投资项目选址与建设

16、方案第30页（4）确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；（5）确定各级道路系统、走向和宽度；（6）对绿地、室外活动场地等进行统一布置；（7）确定各项经济指标；（8）确定详细工程规划方案 房地产投资项目选址与建设方案第31页1、用地性质 用地使用功效或土地用途，可依据用地分类标准进行标注。2、用地面积 规划地块划定面积。3、建筑密度 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限限制。4、建筑控制高度 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点垂直距离。( 二）规划指标房地产投资项目选址与建设方案第32页5、建筑红线后退距离 建筑相对于规划内道路红线后退距离，通常以下限控制 6

17、、容积率 容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可依据需要制订上限和下限。7、绿地率 绿地率（%）=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。8、交通出入口方位 规划地块内允许设置出入口方向和位置。房地产投资项目选址与建设方案第33页5、停车泊位 地块内应配置停车位数，通常按下限控制6、人口容量 每公顷用地居住人口数，通常以上限控制7、平均层数 平均层数（层）=总建筑面积/基底总面积8、建筑净密度 建筑净密度（%）=建筑基底总面积/用地面积9、建筑面积毛密度 建筑面积毛密度（m2/hm2）=总建筑面积/用地面积。房地产投资项目选址与建设方案第34页1、建筑形态 建筑形态是指其外部形态和表面特征。

18、建筑形态组成一直是建筑创作焦点。2、建筑结构 是支撑空间体系内在构架。它结合社会、文化、技术等很多原因而结合、提炼、抽象出来空间框架，并借助这种框架来诱导人在空间中行为秩序。( 三）建筑方案设计房地产投资项目选址与建设方案第35页3、建筑经济与用地经济关系 建筑经济直接影响用地经济，而用地经济往往又影响对建筑经济综合评价，尤其是在土地有偿使用情况下，用地经济起主导作用。（1）平面利用系数平面系数=（使用面积/建筑面积）100%（2）层数 国外一些研究认为，建筑层数由5层增加到9层可使住宅居住面积密度提升25%，因为节约用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费用以及建设道路交通和改建用地拆迁费用

19、。 房地产投资项目选址与建设方案第36页（3）进深 进深加大，外墙对应缩短，对于在采暖地域外墙需要加厚情况下，经济效果更加好，加大进深也有利节约用地。 （4）长度 建筑物长度直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省 （5）层高 建筑物层高合理确定不但影响建筑造价，也直接和节约用地相关。普遍合理地提升建筑层数是提升建筑面积密度、节约用地主要和根本伎俩和路径。房地产投资项目选址与建设方案第37页 一幢建筑物普通是由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分所组成，它们在不一样部位发挥着各自作用二、结构设计 ( 一）建筑结构房地产投资项目选址与建设方案第38页1、基础 基础是建

20、筑物最下部承重构件，它承受建筑物全部荷载，并将荷载传给地基。基础必须含有足够强度、稳定性，同时应能抵抗土层中各种有害原因作用 2、墙和柱 墙是建筑物竖向围护构件，在多数情况下也为承重构件，承受屋顶、楼层、楼梯等构件传来荷载，并将这些荷载传给基础。 为扩大空间，提升空间灵活性，也为了结构需要，有时以柱代墙，起承重作用。房地产投资项目选址与建设方案第39页3、楼地层 楼层和底层是建筑物水平方向围护构件。楼层必须含有足够强度和刚度。楼层应含有隔声、防潮、防水、保温、隔热等功效。地层是底层房间与土壤隔离构件，除承受作用其上荷载外，应含有防潮、防水等功效。4、楼梯 楼梯是建筑物垂直交通设施。供人们上下楼

21、层、疏散人流及运输物品之用。它应含有足够通行宽度和疏散能力，足够强度和刚度，并含有防火、防滑、耐磨等功效房地产投资项目选址与建设方案第40页5、屋顶 屋顶是建筑物顶部围护构件和承重构件。屋顶必须具备足够强度、刚度以及保温、隔热、防潮、防水、防火、耐久及节能等功效。6、门窗 门主要功效是交通出入、分隔和联络内部与外部或室内空间，有兼起通风和采光作用。房地产投资项目选址与建设方案第41页1、砖木结构建筑 主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重建筑物，其结构结构能够由木结构（梁和柱）承重，砖石砌筑成围护墙。也能够采取砖墙、砖柱承重木屋架结构2、砖混结构建筑 主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重

22、材料建筑物。其结构是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件。不过，这种建筑抗震性能较差，开间和进深尺寸都受一定限制，其层高也受到限制。( 二）建筑结构类型房地产投资项目选址与建设方案第42页5、钢筋混凝土结构建筑 该类结构承重构件都是由钢筋混凝土构件组成，外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其它砌体组成。 特点是结构适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都能够采取这类结构形式。 钢筋混凝土结构建筑结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等各种形式。房地产投资项目选址与建设方案第43页6、钢结构建筑 主要承重构件采取刚才作为承重材料建筑物称为钢结构建筑，钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度工业厂房等。房地产投资项目选址与建设方案第44页 我国是一个多地震国家，地处环太平洋地震带和欧亚地震带两大地震带之间，地震活动含有频度高、强度大、震源浅和分布广特点，地震灾害影响很大。在结构设计中，考率该地域抗震设防烈度，做好结构抗震设计，做到小震不坏，中震可修，大震不倒。 房地产项目投资费用很大，在工程满足适用性、安全性情况下，经过调查、搜集工程资料及材料、设备等信息，选则合理结构设计方案，节约工程造价，节约能源，从工程建设角