房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制

1、房地产项目整体开发流程 -业务关键节点与控制房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第1页房地产项目整体开发流程 -业务关键节点与控制房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第2页品牌房地产开发需要整合资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用 配套设施建筑材料 资金房地产项目标整体开发涵义经过整合各种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境一个活动。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第3页房地产项目整体开发流程一个房地产项目整体开发经营行为土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资源获取资源加工资源流通及再流通房地产本责问题就是土地资源再分配及流通：政府流向开发

2、商、开发商流向消费者、消费者之间转移！前期(决议期)由拿地到方案定案重在决议(大局已定)； 中期(实施期) 由施工图设计到入伙重在执行； 后期(运行期) 入伙后到房屋拆除重在服务,重在总结反馈。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第4页房地产项目整体开发流程企业视角与客户视角看楼决议签约等候收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证企业视角房地产流程客户视角房地产流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第5页案例：佳兆业项目整体开发流程项目开启会国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建

3、桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶完工验收入伙18个关键节点里程碑计划（一级计划）签署土地协议至获取施工许可证5个月时间；拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第6页项目开启会（即项目开启时间，取得设计关键点后经集团评审经过时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局签收时间为准）；方案设计完成（指方案经过集团董事会同意时间）；方案图报建（指取得政府相

4、关部门批文时间，以最终部门批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售时间）；主体封顶（指主体屋面结构完成时间）； 完工验收（指完工验收立案证实签

5、发时间）；入伙（指第一批办理集中交付时间,不指与小业主签署购房协议上交楼时间）。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第7页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付企业取得土地方式行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，经过土地与资金交换共同组成项目开发企业; 2、土地收购：直接收购取得土地，这种直接收购按国家要求要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费; 3、收购有土地企业：为了防止缴纳契税与营业税等，普通都经过直接收购企业股权，这种收购企

6、业形式现阶段主要包括企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火一个方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场： 经过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开取得土地，这也是自7月以来，获取土地主要方式。通常情况下是以“价高者得”为唯一衡量标准。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第8页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付拿地是否及拿地价格应该考虑哪些原因？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件市场实现及经济实现；企业发展战略和机会成本；竞争对手情况分析。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第9页案例：佳兆业拿地标准住

7、宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中百分比。选择预售条件宽松、0能够卖楼、资金占用少城市，土地位置以城市发展区交通便利具备快速变现条件土地为首选。防止拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。深耕当前已进驻城市，尤其是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万以上项目，确保三年开发量，做好土地贮备结构规划并严格执行。加速进入以下城市：长三角：有强劲实力县级市，如 常熟、昆山等；环渤海和东北地域：天津、青岛、威海、烟台等；内地省会城市：武汉、西安等。同行案例：恒大中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过

8、100万平方米大盘，其它均为40-50万平方米项目，够恒大三年销售周期，现在恒大销售金额已是长沙冠军。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第10页各部门职责：投资开发部：搜集土地信息项目立项汇报（分企业）项目立项审批（董事会）项目可研汇报（集团）项目投资决议（董事会）项目获取（招牌挂、股权收购）成交确认书移交给项目企业。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（依据设计部提供规划关键点进行估算）采购部：制订项目合约计划方案、

9、市场调研合作方资源。关键要素：项目可研汇报。土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第11页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付决议资金：怎样使用、怎样平衡、盈利期望、融资渠道。决议项目：发展方向、盈利模式、负担功效、实施进度。决议人力：团体运作能力和执行能力、合作团体、主管部门。地产项目开发三大关键要素：钱、地、人！房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第12页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理案例：佳兆业项目定位决议三大要素定位项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案总图、户型、

10、单体、外立面、园林、配套、展示区等！ 定价销售均价、价格听证会、价格专题汇报、利润指标等！房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第13页各部门职责：投资开发部：建设规划许可证国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包含市场调研深化、项目定位汇报、定价方案、示范区方案）。设计部：概念设计任务书概念设计深化方案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益。（三个指标）成本部：可研版成本2。（依据设计部提供规划关键点进行估算）采购部：营销合作方资源（广告、代理企业等）、概念性设计单位。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理

11、房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第14页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付地产项目标准设计周期实施方案施工图实施方案施工图设计前期3个月5个月2个月设计周期3：5：2房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第15页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付包含主要设计阶段：概念设计：大约6周；详规设计：大约6周；单体方案：大约12周；扩初方案：大约6周；施工图设计：施工标准和结构形式，大约10周；景观设计：大约5-6周；样板房及会所设计：大约4周。关键要素：各阶段方案评审。常见问题：进度问题：进度难以控制、各专业企业难以衔接。质量问题：评价体系和评价

12、经验缺失。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第16页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付详规报建方案报建初步设计报建施工图报建开工时间开盘时间设计控制点项目主要节点概念设计研究区域确认概念设计研究结论规划方案设计区域规划设计评审会区域单体确认实施方案完成基础施工图全套施工图完成景观设计销售包装设计方案文本中，最主要两张图项目总平面图、标准层平面图！房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第17页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付最优化设计阶段流程参考：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结

13、构单位景观设计景观企业样板房及会所装饰设计规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；规划单位与景观：完善、技术交底；施工图与景观：隐蔽管线工程设计。最优异设计结果是最能表达开发商开发思维和开发意识结果，而非作品。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第18页各部门职责：投资开发部：方案设计报批批复意见书建设工程规划许可证基础施工许可证。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团体。设计部：编制方案设计任务书规划设计方案评审（含单体设计方案）景观方案评审初步设计结果评审（含基坑支护设计图）建筑施工图评审（含基础设计图）正式施工图评审。工程部：地质初堪地质详堪土方开挖及边坡支护基础施工。财务部：方案版

14、投资收益。（三个指标）成本部：方案版成本、施工图预算。（依据设计部提供规划关键点进行估算）采购部：施工图顾问单位景观、室内、方案设计单位监理单位招标土建总包招标工程材料设备采购。客服、物业部：物业策划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第19页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付关注风险点：工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！工程部、设计部、营销及客服

15、部、投资开发部要关注变更和报建图纸！房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第20页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评定国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环境保护局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评定及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额判别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科施工许可证预售许可证放线管理房地产项目整体开发流程业务关键

16、节点与控制第21页房地产项目普通报批报建流程房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第22页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付怎样加紧项目报批报建进程？内部控制：设计图纸图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸变更）等；现场配合：项目现场现实状况、项目现场接待；外部协调：当地各级政府包含规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；合作方协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标立案、淤泥证等）、合作方资源配合（尤其是专业部门）。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第23页1、技术处理文物考查？政府工程？先行土方开挖？

17、先行基础施工？2、协调关系城管是主要查处单位，和城管关系好可防止很多麻烦。3、处理技巧以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段工）减免申请，考虑天气及形象影响等原因。土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付怎样处理无证施工？房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第24页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付工程建设相关知识：工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；项目施工周期（合理进度）：多层及低密度：912个月；小高层：1年半；高层建筑：2年到两年半；施工组织次序：基础

18、部分主体工程外墙装饰及安装园区管线景观施工完工验收。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第25页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付工程建设相关知识2：影响工程造价主要原因：建筑结构形式及建筑形态：钢结构框剪框架砖混；外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；施工取费等级：在施工定额基础上加减；地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础施工成本；场地条件：是否平整、是否山地；抗震等级：6级、7级、8级；节能要求：是否满足节能规范；景观环境造价。房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第26页各部门职责：投资开发部：建设工程施工许可证。营销部：示范区开放

19、（含售楼处、样板房）、客户积累。设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售设计输入（协议附图、模型、交楼标准）。工程部：主体结构施工（示范区施工）。财务部：方案版投资收益。（三个指标）成本部：项目动态成本。（成本月报）采购部：分包工程及材料设备采购。（主要包含消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）客服、物业部：物业企业招投标（取得预售证必要条件）。关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业企业招投标。土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第27页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销

20、售入伙交付关键关键点：质量控制！进度控制！成本控制！协调管理！项目管理者要有运行高度！房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第28页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付售前阶段售中阶段售后阶段市场、客户、产品客户、传输、销售服务、价格、促销风险控制策划咨询、代理企业销售代理、广告代理、媒体律师行、银行、房管部门三个阶段房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第29页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付组建销售团体； （销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）项目形象定位； （主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）项目销售卖点提

21、炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）项目营销推广方案； （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）合作方资源使用；（广告企业、代理企业、制作企业、短信企业、媒体、印刷等）项目第一次广告出街；企业及项目品牌推广；项目展示区开放；项目价格听证会；项目一期开盘；营销费用预算。关键节点房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第30页各部门职责：投资开发部：面积预测汇报取得预售许可证。营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。设计部：配合销售设计输入

22、（协议附图、模型、交楼标准）。工程部：施工进度到达预售条件。（产品类型不一样、城市不一样，情况有异）成本部：项目动态成本。（成本月报）采购部：分包工程及材料设备采购。关键要素：工程到达预售条件、取得预售许可证、开盘。土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第31页土地获取定位决议产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付客户预验房流程；（工地开放日）交付风险检验流程；（内部验收）模拟验收流程； （内部走场）集中交付现场接待流程；交付后房屋维修。 （物业、客服）关键节点房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制第32页土地获取定位决议产品设计项目报