房地产项目的规划设计管理

1、房地产项目规划设计管理、土地相关政策房地产项目的规划设计管理第1页一、房地产开发规划设计管理 二、房地产土地政策相关情况房地产项目的规划设计管理第2页一、房地产开发规划设计管理 房地产项目的规划设计管理第3页 规划设计工作是一项技术工作，任务来自于甲方，提供服务就是按照甲方设计任务书对开发项目进行规划设计，完成标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。 对于一个项目来说，不痛不痒过程必定有一个不痛不痒结果。房地产项目的规划设计管理第4页 甲方满意就是按照甲方要求，在户型、格调、立面造型、成本控制以及经济指标等方面实现规划预想。 国家标准就是规划设计相关规范、要求。 政府要求，比如建筑密度、

2、绿化率、容积率等各种指标。房地产项目的规划设计管理第5页 规划设计管理则是作为地产商自己实施对开发项目展开有目标管理活动。是基于内部需求一个管理，要求相关人员代表甲方对与规划设计相关活动，如市场调查、土地购置、咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。 房地产项目的规划设计管理第6页 在这里，管理人员面正确不但有很多乙方，而且也有很多审批方，需要上下协调。管理目标是按照企业决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制，以实现企业主要目标。 房地产项目的规划设计管理第7页1、规划设计是房地产开发主要阶段 地产项目标实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售。其中，前期

3、规划设计阶段是项目运作龙头和开端，他包含了开发商最初投资决议、目标分析和项目定位以及市场供需关系深入研究。 房地产项目的规划设计管理第8页 一般来说房地产企业重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。重点工作之一是放在前期规划设计上，理由很简单，一方面规划设计直接决定了企业产品是否符合消费者要求，也就决定了产品可认为企业带来收入，其次规划设计决定了产品70%以上成本支出，二者相减也就决定了企业产品开发成败。 房地产项目的规划设计管理第9页 因为产品规划设计定位准确而成功案例很多，规划定位不准，设计存在缺点而造成项目失败案例也不少，举个例子，大庆时代丽景，时代丽景是大庆义耕集团开发高档

4、楼盘，为何定义为高档，当初定位为“欧美式生活绝伦高档住宅区”，单价到达3000元/平米，而当初大庆房价最高约1800元/平米。 房地产项目的规划设计管理第10页 因为义耕最初开发几个楼盘均受到消费者认可，当初被誉为开发信誉好单位，所以时代丽景开发也受到关注，而且项目在地段选择上也具备高档楼盘条件，北面是市政府、西靠时代广场，交通通畅。但好条件并没有形成好结果。时代丽景建成后，销售不是很好，而且后期业主纷纷退房，造成后续尾盘销售不动。开发商资金无法回笼，项目失败。房地产项目的规划设计管理第11页失败原因有两个： 一是规划中追求高密度，造成楼间距小，这给本身是围合式建筑造成一个压抑之感，老百姓不认

5、可。 二是当初设计采取地热采暖，因为在规划设计过程中没有充分考虑热源供热参数确保问题，加上设计选材不合理，造成用户低温。房地产项目的规划设计管理第12页2、规划设计阶段主要工作 普通房地产开发建设项目规划设计过程可分为两个阶段：规划和设计阶段，而规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划，普通控制性详细规划由政府规划主管部门组织编制（但部分地域也由开发企业组织编制，如大庆），修建性详细规划由开发企业委托规划设计院按照政府同意控制性详细规划编制。完成后报政府主管部门审批。 房地产项目的规划设计管理第13页 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地域土地使用性质和使用强度控制指标、

6、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制规划要求。 房地产项目的规划设计管理第14页控制性详细规划主要内容应包含 规划范围内各类不一样使用性质用地界限，要求各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设建筑类型； 要求各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；要求交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；房地产项目的规划设计管理第15页 提出各地块建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路红线位置、控制点座标和标高； 依据规划容量，确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限； 制订对应土地使用与建筑管理要求。 房地产项目的规划设计管理第16页 修建性详细规划以城市总体规划

7、、分区规划和控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施设计和施工规划设计。 是城市详细规划一个。 房地产项目的规划设计管理第17页修建性详细规划主要内容应包含 建设条件分析及综合技术经济论证； 作出建筑、道路和绿地等空间布局和景观规划设计，布置总平面图； 道路交通规划设计； 绿地系统规划设计； 工程管线规划设计； 竖向规划设计； 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 房地产项目的规划设计管理第18页 设计阶段又分为初步设计和施工图设计，初步设计包含设计说明、设计图纸和设计概算。在图纸中应明确主要设备和材料。施工蓝图是对初步设计深入细化，详细指导现场施工。 房地产项目的规划设计管

8、理第19页 规划阶段和设计阶段最终产品分别是方案报建文本（控制性详细规划和修建性详细规划）和设计文件（初步设计文件和施工图蓝图）。这两个阶段结果必须报政府部门审批经过，方可进行工程项目施工。房地产项目的规划设计管理第20页规划阶段主要流程以下： 确定招标任务书，方案招标，方案评审，方案定案，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产企业在大、中型建设项目中采取方案招标来选定方案，也有采取直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。 房地产项目的规划设计管理第21页 普通来说，房地产企业对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新时，通常会采取招投标方式，集众家所长。一旦房地产企

9、业对项目形成强烈主观意愿，普通就采取直接委托方式进行方案设计，以免无须要重复而浪费成本和时间。 房地产项目的规划设计管理第22页设计阶段主要流程以下： 确定设计招标任务书，设计招标，评标和定标，出设计文件，设计文件审查，设计文件报批。规划设计阶段还包含测量、勘察等工作。 房地产项目的规划设计管理第23页3、规划设计管理主要工作 规划设计结果由专业设计院完成. 房地产开发企业规划设计管理人员在过程中起沟通、协调、监控作用。 所以在建设项目标规划设计运作过程中，房地产开发企业管理人员怎样介入，怎样控制规划设计过程，充分发挥内部资源和外部资源能动性，是取得项目规划设计成功关键。 房地产项目的规划设计

10、管理第24页 因为规划和设计阶段所负担目标和任务不一样，开发企业在管理方式、人力资源投入以及侧重点上也应有所不一样。在规划阶段，大部分房地产开发企业都投入大量内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益方案。 通常会有多轮方案竞标，内部评审和教授咨询论证。 房地产项目的规划设计管理第25页 所以，在规划阶段，应该有强有力执行组织机构。普通需由上层领导、规划设计部门、策划部门、营销部门、施工管理部门、技术质量部门等组成，在规划设计部门协调组织下通力合作，在规划过程中及时、科学地决议，确保设计进程顺利推进。 房地产项目的规划设计管理第26页 在此阶段，房地产企业规划设计人员及相关部门人员，对

11、项目标各个体系进行深入剖析，如：交通系统、功效空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备设置、户型平面和立面格调等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望方向发展。 房地产项目的规划设计管理第27页 在规划阶段，项目管理中沟通是很主要一个方面。准确而及时沟通使项目规划朝正确方向有序地发展。沟通是多层面和多方式。在这一阶段，主要沟通为：内部沟通（纵向和横向沟通），与规划单位沟通，与政府规划部门沟通。尤其是与政府规划主管部门沟通要及时甚至超前。 房地产项目的规划设计管理第28页 在设计阶段，主要是协调设计单位按照设计任务书要求，按时保质保量地完成设计工作。

12、 这一阶段管理重点是协调设计单位落实规划意图，发觉和处理设计难点，组织教授设计评审，委托审图企业图纸审查。 这一阶段开发企业内部需要规划设计部门协调组织施工管理部门、技术质量部门相关人员共同与设计单位沟通交流。房地产项目的规划设计管理第29页4、规划设计阶段主要问题（1）设计水平不高 当前国内设计单位设计水平和素质差异较大，而且房地产市场火爆也造成设计单位工作量大，设计单位对每一个项目配套项目组组员水平参差不齐。不能确保设计质量。房地产项目的规划设计管理第30页 普通来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且现场服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也对应折扣，但价

13、格稍低而且现场服务好。设计水平和现场服务一样主要，所以，当前极难找到设计质量和现场服务都能满足甲方要求设计单位。 房地产项目的规划设计管理第31页（2）设计周期担心 目前有很多房地产企业，为了图快，为了赶一个好上市时机，往往工期担心，留给设计时间并不多，也所以导致了设计任务书编制匆慌忙忙，在设计过程中对设计要求频繁调整，包括后续设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中设计变更和工程签证来解决。 房地产项目的规划设计管理第32页（3）人力资源担心 前期工作主要，很多房地产企业都知道，大家都知道主要工作却没有方法开展，或不能高质量地开展，就是因为前期专业人才缺乏，如前期市场调研

14、、各系统专业技术人员、专门政府沟通协调人员等，造成规划设计管理工作质量降低。 房地产项目的规划设计管理第33页（4）设计评审质量不高 房地产企业业务部门工作繁忙，工作时间非常宝贵，在设计评审时应尽可能组织在花功夫使之愈加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参加者工作安排，防止出差或其它原因造成缺席； 房地产项目的规划设计管理第34页5、好规划设计必要条件 做好一个规划设计方案，离不开三个前提条件： 甲方指导和目标激励， 高水平善沟通设计单位， 推出优异作品机制和设计方式。 这三点相辅相成，互为推进。 房地产项目的规划设计管理第35页（1）甲方指导 谁也无法代替甲方作出最终判断，甲方或许在一些

15、步骤需要设计方、策划企业主动配合，这些搭档也提出了自己方案或观点，但只有甲方能够从项目标整体上进行选择和判断。 房地产项目的规划设计管理第36页 甲方作为全过程统筹策划方，一定要清楚应该让设计师在哪一个步骤发挥作用，决不能将全部问题都交给设计师来处理，一来设计师永远不可能代替甲方来作出判断，二来有些标准性问题，必须由甲方进行拍板。 房地产项目的规划设计管理第37页 设计师能够有很多想法，而且也能够在方案中表达，但假如不取得甲方认可就无法进行下一步工作，多数情况下，设计师因为沟通或对项目标认识深度或甲方提出要求过粗或背景资料太少，设计师稍不注意就会偏离甲方目标，作出一些无用功，浪费时间和精力。

16、房地产项目的规划设计管理第38页 甲方指导不要详细到每一个详细设计细节中，要主动想方法调动设计人员设计才能和主动性。甲方指导不可有太多随意性，比如确定了设计标准和意图，不要轻易改动，因为设计人员已经按甲方意图作出了很多努力，假如不说清楚，突然改动，会给设计人员造成很大压力和打击，所以，甲方作出决定一旦作出后就轻易不要动。房地产项目的规划设计管理第39页（2）高水平、善沟通设计单位 作为地产商，为做好一个项目标规划设计，普通来说都愿意拿出更高成原来雇请一家高水平设计单位。不过高水平设计单位不一定就适合，原因有很多，一是一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工

17、图设计，有很多阶段，每一个阶段对设计要求不一样， 房地产项目的规划设计管理第40页所以，方案能力强不一定做好施工图，而策划作得好不一定代表能够做总体规划。伴随设计专业分工和市场细化，配合设计各阶段策划咨询企业、方案设计企业、建筑设计企业、施工图设计企业等愈加专业企业会愈加适合阶段设计工作需要，而且会作得愈加好，更专业。 房地产项目的规划设计管理第41页所以，在对应阶段邀请该阶段高水平企业来做，不要张冠李戴。如做市场研究，要请市场调查企业，做项目策划，请地产策划企业，做概念规划，最好请国外顾问设计企业，而详细规划设计则能够经过国际招标来选择，施工图让国内设计院来做更塌实。 房地产项目的规划设计管

18、理第42页高水平设计单位内部一定要有主设计师来支撑，甲方在选择设计单位时，要对主要设计人员进行考查，并要求在提供服务时，确保主设计师到位。另外，设计单位配合情况也要重点考查，因为，假如水平高，不过不听甲方指导和意见，无法进行沟通和交流，那水平再高，也无法实现甲方设计目标和主要意图。 房地产项目的规划设计管理第43页设计对于甲方和设计单位应该成为一道桥梁，双方经过方案交流和互动，提升双方对方案认识和设计水平，并最终成为双方共同心血和设计结果。房地产项目的规划设计管理第44页（3）推出优异作品机制和设计方式 经过什么样路径取得好设计方案，是值得考虑，但要考虑到成本和收获价值比较。对于大型项目，假如

19、比较复杂，邀请国际著名设计单位进行咨询，能够帮助甲方理清思绪，取得一些创新性想法和启发，这一阶段结果能够作为甲方部分意图落实到下一步设计中去，咨询会有一些费用，但不是太大，得到信息却很多。房地产项目的规划设计管理第45页假如甲方愿意，能够在咨询结果基础上，选出1-2家单位展开下一步规划设计工作，能够在原先立意基础上深入发展，形成一个基本确定方案，供甲方进行选择，这种方式，能够发挥设计单位主动性和设计空间，推出优异作品。 房地产项目的规划设计管理第46页所以，创新性或概念性东西，让国外企业做能够吸引更多先进设计概念和理念，提升项目标内涵品质和层次。而务实性设计则让国内设计院来做。房地产项目的规划

20、设计管理第47页我认为，在策划阶段和市场调查阶段，宜采取指定单位方式进行策划和调查，尤其邀请当地企业更适合一些。在概念和总体规划阶段，或采取先咨询，后招标方式，或完全采取招标方式，或者请一家著名设计企业直接做。要依据项目情况来选择。而规划设计、建筑单体设计也可采取招标形式。总之，为取得高水平、高质量作品，在不一样阶段，采取对应方式进行设计有利于方案精品出现。 房地产项目的规划设计管理第48页6、规划设计管理关键步骤 怎样才能以最经济成本建造出最符合客户需求产品？对于设计管理来说，关键是设计任务书、设计过程控制、设计结果评审和设计变更控制这四个步骤。房地产项目的规划设计管理第49页（1）设计任务

21、书 设计任务书是设计输入，要想有好设计输出，充分设计输入是起点。规划阶段，设计任务书输入主要应包含企业最高领导层规划意见、策划、销售部门提供产品定位、物业企业提供客户提议、规划部门提供政府意见、预算部门提出初步成本提议等； 房地产项目的规划设计管理第50页 初步设计和施工图设计阶段，设计任务书输入则主要应包含前面规划结果、政府规划部门批复意见、预算部门提供细化成本要求以及规划部门提供项目系统配套设计要求、技术质量部门提供技术标准等。 房地产项目的规划设计管理第51页规划和设计阶段，设计任务书输入重点不太一样，规划阶段重心在于城市规划、产品定位和领导意图，设计阶段重心则在于规划报批反馈意见、技术

22、标准、成本要求等。 房地产项目的规划设计管理第52页（2）设计过程控制 设计过程控制是设计意图落实到图纸上主要步骤。有企业在设计过程中不太重视过程控制，缺乏必要跟踪，造成设计结果出现不应有偏差。做好这个步骤工作应从以下几个方面来考虑：房地产项目的规划设计管理第53页关键节点控制 在设计开始实施前，规划设计部门与企业领导确定该项目设计关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检验，可组织各部门参加研讨，同时碰到不确定问题时应及时咨询政府规划部门意见，尽早发觉问题，提前处理问题。房地产项目的规划设计管理第54页日常跟踪 在设计过程中，规划设计部门应有专员及时跟踪，及时掌握设计动态，防止设计偏离重心，造

23、成返工现象。必要时，可派驻工程师与设计人员一起参加设计，对设计中出现问题，甲方人员可及时返回企业向领导汇报寻求处理方案或意见，这种办法可有效将一些细节或不大问题处理好，而且因为有甲方代表旁站参加，设计师主动性和主动性会得到加强，工作效率会大幅提升。房地产项目的规划设计管理第55页过程统计 在与设计单位沟通交流中，随时随地做好详细过程统计，与设计单位沟通不能只是电话或口头沟通，要书面确认。一是便于明确要求，二是项目完结后能够进行统计分析，防止今后类似问题复发，也便于对设计单位考评管理。房地产项目的规划设计管理第56页（3）设计结果评审 设计结果评审是设计意图落实到图纸上另一主要步骤。设计评审是房

24、地产企业对设计单位提供结果最终一次把关，这一次把关成败很大程度上决定了后面设计变更和工程签证多少，房地产企业应给予高度重视。当前，一些房地产企业设计评审走形式，造成该步骤控制作用不能很好发挥。 设计结果评审会应做好以下几点： 房地产项目的规划设计管理第57页 评审会合理组织 设计方案或施工图应依据量大小提前（2-3天）下发评审参加者，以备消化吸收，提升评审会效率；选择权威人士担任主持人，提升各参加部门重视程度，同时在出现争持意见时决议拍板，防止长久争吵影响效率。 房地产项目的规划设计管理第58页参加部门充分 普通来说，提供设计输入部门以及领导都应参加，查对提供设计要求或提议是否在设计图纸中得到

25、表达。必要时，还应邀请外部相关教授参加。房地产项目的规划设计管理第59页参加部门重视 参加部门重视才能起到评审效果，而参加部门往往都是比较忙碌业务部门，要防止来了听听走人心态。房地产项目的规划设计管理第60页评审纪要 评审纪要严厉对待能够提升部门重视程度，而且为日后设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应有详尽评审意见统计，并要求参加评审人员签字确认。 房地产项目的规划设计管理第61页 （4）设计变更控制 设计变更可能产生好影响，如节约成本，产品在功效上愈加符合业主要求，也可能产生不好影响，如带来成本严重超出。设计变更产生能够有多方面原因，主要包含以下几个：房地产项目的规划设计管理第62页甲

26、方要求变更 因现有设计格调不符合政府规划部门新要求，或市场形势改变，企业基于发展角度要求进行变更；产品功效设计不满足业主前期要求，依据业主反馈意见，销售部门提出进行变更。房地产项目的规划设计管理第63页施工单位要求变更 施工单位因材料设备使用问题而提出来变更，如原有材料设备市场缺货要使用替换产品；施工单位发觉图纸设计失误而提出来变更，如出现显著图纸错漏现象。房地产项目的规划设计管理第64页设计单位要求变更 设计单位发觉设计中存在问题，提出设计变更。房地产项目的规划设计管理第65页设计变更控制主要从设计变更发生次数和每一次设计变更处理两个方面进行控制。 房地产项目的规划设计管理第66页降低设计变

27、更次数 要想降低设计变更次数，最关键是将风险前移，也就是说将发生设计变更可能性尽可能在前面设计管理工作中给予处理。 概括说来，就是做好前述设计任务书编制、设计过程控制和设计结果评审三项基本工作。做好该三项工作后，设计变更次数能够得到一个很好控制。房地产项目的规划设计管理第67页严格控制设计变更发生 设计变更发生控制主要是坚持“先研讨再测算最终决议”控制标准，简单说，就是应先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最终决议是否变更。这么做，可能会影响施工效率，但能够有效控制无须要变更发生。 房地产项目的规划设计管理第68页 另外，选择高水平设计单位也是降低设计变更一个主要方面，房地产企业

28、应依据本身资源情况选择合理设计单位，不能盲目标追求大型设计院，也不要一味追求节约成本。 房地产项目的规划设计管理第69页 总结一下，搞好规划设计管理工作重点是：一、要有明晰前期工作流程。（针对项当前期，是指定还是招标）二、要有高水平管理人员。（沟通、协调、控制）三、要有高效、可行管理制度。（提升设计院主动性、设计输入确定、输出评审、变更控制等要求） 房地产项目的规划设计管理第70页做好上述三点，规划设计管理工作能够高水平完成。 房地产项目的规划设计管理第71页二、房地产开发土地相关政策 房地产项目的规划设计管理第72页 国家对土地管理，依据中华人民共和国土地管理法，简称土地法。 土地法要求中华

29、人民共和国实施土地社会主义公有制，即全民全部制和劳动群众集体全部制。 全民全部，即国有土地，国家全部土地全部权由国务院代表国家行使。 集体全部，即集体土地，属于农民集体全部。房地产项目的规划设计管理第73页 城市市区土地属于国家全部。 农村和城市郊区土地，除由法律要求属于国家全部以外，属于农民集体全部；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体全部。 国家为公共利益需要，能够依法对集体全部土地实施征用。 房地产项目的规划设计管理第74页 国家依法实施国有土地有偿使用制度。不过，国家在法律要求范围内划拨国有土地使用权除外。什么是划拨用地？房地产项目的规划设计管理第75页 土地使用权划拨，是指县级以上人

30、民政府依法同意，在土地使用者缴纳赔偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用行为。依照要求以划拨方式取得土地使用权，除法律、行政法规另有要求外，没有使用期限限制。房地产项目的规划设计管理第76页 土地法要求，建设单位使用国有土地，应该以出让等有偿使用方式取得；不过，以下建设用地，经县级以上人民政府依法同意，能够以划拨方式取得：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地；4、法律、行政法规要求其它用地。 房地产项目的规划设计管理第77页 xxx使用与xxx开发相关土地都属于划拨用地。 普通来说

31、，房地产开发企业只有以出让方式依法取得国有土地使用权后，才能进行房地产开发。 房地产项目的规划设计管理第78页 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。集体全部土地不能出让，经依法征用转为国有土地后，才能有偿出让。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。房地产项目的规划设计管理第79页 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发，须依据省级以上人民政府下达控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院要求，报国务院或者省级人民政府同意。出让土地用途、年限和其它

32、条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同确定，报经有同意权人民政府同意后，由市、县人民政府土地管理部门实施。房地产项目的规划设计管理第80页 土地使用权出让，能够采取拍卖、招标或者双方协议方式。 对于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式，能够采取双方协议方式。采取双方协议方式出让土地使用权出让金不得低于按国家要求所确定最低价。 房地产项目的规划设计管理第81页 对于拟开发区域，不属于国有土地，国家政府要对土地进行收储，不属于建设用地要调整为建设用地。那么什么是建设用地？房地产项目的规划设计管理第82页 国

33、家对全国土地编制土地利用总体规划，要求土地用途，将土地分为建设用地、农用地和未利用地。建设用地是指建造建筑物、构筑物土地，包含城镇住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；农用地是指直接用于农业生产土地，包含耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；未利用地是指农用地和建设用地以外土地。 房地产项目的规划设计管理第83页 使用土地单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定用途使用土地。 房地产项目的规划设计管理第84页 国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实施特殊保护。国家实施占用耕地赔偿制度。非农业建设经同意占用耕地，按照占多少，垦多少标

34、准，由占用耕地单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当耕地；没有条件开垦或者开垦耕地不符合要求，应该按照省、自治区、直辖市要求缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。 房地产项目的规划设计管理第85页 我企业拟开发xxx中包含一部分农用地，包括到农用地转建设用地问题。非常麻烦。需要上报国家，还需要按照占用耕地数量赔偿耕地问题。 房地产项目的规划设计管理第86页地方政策中，重点讲一下大庆地方土地政策，大庆市人民政府为加紧旧城区改造开发步伐，出台了关于加强旧城区改造土地收购贮备工作指导意见（试行）庆政发3号。房地产项目的规划设计管理第87页文件要求发改部门负责旧城区改造土地整理立项批复，建设部门负责编制

35、旧城区改造年度计划，规划部门负责改造地块控制性详细规划并提出规划设计条件，拆迁管理部门负责拆迁政策指导、审核同意拆迁赔偿方案，土地收储部门负责拆迁赔偿安置和土地拆迁整理，财政部门负责筹集收储资金，城管、公安、法制等部门要在职责范围内做好保障工作。 房地产项目的规划设计管理第88页 xx市对旧城区改造项目实施用地预申请制度，公开面向社会招商用地预申请企业。 房地产项目的规划设计管理第89页 用地预申请企业要按招商条件交纳预申请确保金。预申请企业帮助收储部门而发生前期规划费、设计费、调查费、委托评定费、拆迁不可预见费和筹集预申请确保金所发生财务费用等成本性支出，纳入收储成本，适当给予赔偿，赔偿数额

36、不能超出实际拆迁成本20%，详细标准由旧城区改造土地收储工作领导小组依据项目实际情况确定。 房地产项目的规划设计管理第90页 旧城区改造项目土地整理完成后，依据总体规划设计，土地面向社会公开竞价出让。 房地产项目的规划设计管理第91页预申请确保金额度，要依据项目实际情况确定。 房地产项目的规划设计管理第92页对于预计拆迁成本小于土地出让金评定价格项目，预申请确保金按照土地出让金评定价加各项规费（不含人防费）及用地预申请企业帮助收储所发生成本性支出累计数交纳。 房地产项目的规划设计管理第93页 对预计拆迁成本大于土地出让金评定价格项目，1、假如预计拆迁成本小于该宗土地出让金评定价加规费价格，预申

37、请确保金按照土地出让金加规费加前期成本性支出累计数交纳； 2、假如预计拆迁成本大于该宗土地出让金评定价加规费，预申请确保金按照预计拆迁成本、该宗土地开发建设应交各项规费中上缴国家和省部分、用地预申请企业帮助收储所发生成本性支出累计数交纳。 房地产项目的规划设计管理第94页 假如用地预申请企业是经过竞价方式确定，不论是上述哪种情况，预申请确保金在此基础上还应加上竞价时承诺上浮价格。 房地产项目的规划设计管理第95页 在项目实施过程中，如实际拆迁成本大于预计拆迁成本，预申请企业要及时补交预申请确保金；如实际拆迁成本小于预计拆迁成本，依据预申请确保金测算结果，及时退还确保金。 房地产项目的规划设计管理第96页 旧城区改造拆迁整理成净地后，要按照国有土地使用权招标拍卖挂牌程序出让。房地产项目的规划设计管理第97页 参与报名竞买企业要在规定时限预交该宗土地开发建设应交各项规费，并足额交纳竞买保证金，用地预申请企业以预申请保证金作为竞买保证金和应该预交规费，不再重新交纳。用地预申请企业必须参与该宗地竞买，如无其它企业报名，用地预申请企业必须摘牌。用地预申请企业如不摘牌，不予退还已交纳预申请保证金。 房地产