大型商业地产项目开发概述15367733

1、大型商业地产项目开发概述大型商业地产项目开发概述 在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，购物中心在全球正逐步成为占据商业主流地位的新兴业态。但是，一直以来国内有关购物中心产业发展理论研究较少。购物中心实质是一个房地产业、零售业及相关服务性行业相结合的经济整合体。正确的决策与规划是购物中心项目开发成功的前提和关键。 本部分向大家介绍了购物中心开发的要素、关键流程、核心特质、开发现状、开发前景，为发展商开发商业地产项目提供决策依据。大型商业地产项目开发概述一、购物中心的基本知识点二、海外各国购物中心开发启示三、房地产开发商的以一块奶酪：购物中心开发一、购物中心基本知识点1、

2、什么是购物中心？2、购物中心是一种商业房地产形态3、购物中心是未来商业地产的主流业态4、购物中心的类别划分5、购物中心的核心特质6、购物中心的通用运营模式7、购物中心四大开发要素一、购物中心基本知识点1、什么是购物中心？ A、从形式上看，购物中心是消费场所 B、从内涵看，购物中心是一种商业聚集形式2、购物中心是一种商业房地产形态 A、什么是商业房地产？ B、购物中心的商业房地产特点3、购物中心是未来商业地产的主流业态一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按照经营规模及商业辐射范围分类类型出租面积（平方米）入驻商户（家）停车位（个）商圈辐射人口（万）商圈辐射半径业务定位近邻型（小型）0.7

3、万10-201005-10在10分钟车程以内日用品和一般食品社区型（中型）1.3万20-100500-在30分钟车程以内大型超市或从事批发的商店区域型（大型）1.5-7万100多1000-5000-超区域型（超大型）7万以上150-2001000-500020-大型百货公司或批发店超级型SHOPPING MALL10万以上250-7001000多个-百货公司或批发店、家居店等3-6家一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按照开发商背景及经营管理模式分类物业型购物中心连锁摩尔购物中心百货公司型购物中心物业型购物广场普通摩尔购物中心自营比例较高（5070%）业态复合度较高定位于家庭一站式消费

4、理念面积在1015平方业态复合度较高通常定位于高端市场招商操作方便业绩好黄金地段租赁制面积小业态复合度低目标客户清晰黄金地段或聚居区租赁制面积在1530万平方米之间全业态经营，复合度高所有者、管理者、经营者角色分离一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按购物中心的商场面积规模分类一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按购物中心的定位档次分类类型特征以高档商品为主如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场、台北京华城。（但如果以70%以上的比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到10万平方米。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广

5、场，故也称不上摩尔购物中心。）以中档商品为主即高中低档比例协调（在高3：中5：低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGA购物中心、台北大远百、上海正大广场。以中低档商品为主如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心了。一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按购物中心的选址地点分类类型 特征都会型购物中心东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高，营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层。地下3至5层为停车场。如马尼拉SM MEGA购物中心和香格里拉广场、台北京华城、新加

6、坡义安城和新达城广场、上海正大广场、香港时代广场。地区型购物中心位于市区非传统商圈，但交通便捷。城郊型购物中心欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层少，营业楼层为地下一层，地面目2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心，城郊型购物中心：如马尼拉24万平方米的SM NEDSA购物中心、SM SOUTH购物中心，上海的17万平米的辛庄购物中心。社区型购物中心位于型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按购物中心业态复合度的

7、程度分类4、购物中心的类别划分按摩尔购物中心的外观分类类型特征及对标项目仓储式购物中心美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂，如菲律宾SM MEGA购物中心、厦门SM城市广场、美国购物中心OFAMERICA。童话般的欧洲古堡式外立面如台湾的台贸购物中心、菲律宾RO BINSONS。豪华高贵的现代派如同特大型百货公司如上海正大广场、台北京华城、菲律宾SM ASIA购物中心、菲律宾香格里拉购物中心。分散的多个商业建筑组成的建筑如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTER、菲律宾FILVEST SUPER购物中心、宁波天一广场。购物乐园式的摩如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐

8、天百货集团投资）。交通综合枢纽换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心。美国式的小型购物中心如青岛佳世客（吉之岛）JUSCO。附带写字楼的摩如北京百盛、北京新世界中心。一、购物中心基本知识点5、购物中心的核心特质大多高明指占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。指行业多、店铺多、功能多。指购物环境要求高。指经营主题明确，按照项目所处的地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应的零售商配合其市场定位。由ICSC（国际购物中心协会）描述的购物中心的核心特质A、购物中心规划、开发成立、经营都在统一的组织体系下运作；B、适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售；

9、C、尊重顾客的选择权，使其实现一站式消费的目的；D、拥有足够数量的停车场；E、有更新地区或创造新商圈的贡献。一、购物中心基本知识点6、购物中心的通用运营模式 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05后 年度亿元30252015100500一、购物中心基本知识点7、购物中心四大开发要素 要素一：系统性的开发流程 要素二：详尽的项目筹划 要素三：科学合理的项目定位 要素四：资源型的战略规划模型项目开发目标和任务陈述项目开发后期评价项目开发具体策划项目开发战略选择和定位SWOT矩阵应用项目外部分析项目内部分析战略评价战略实施投资规划战略规划信息反馈二、海外各国购物中心开发启示

10、1、欧美购物中心的成功开发史 A、欧美购物中心项目核心启示2、亚洲各国购物中心成功开发史 A、东南亚购物中心发展状况 B、日本购物中心开发模式发展沿革 郊外型购物中心 地方型购物中心 汽车立地型购物中心 都市再开发型购物中心 日本购物中心协会成立三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发1、中国购物中心开发状态 A、未来中国购物中心开发市场前景看好 B、群雄并起，逐鹿商业地产开发市场 地产商纷纷竞逐商业地产开发 传统零售商业集团涉足商业地产开发 2003年，购物中心开业刷新历史记录（图）2、购物中心开发的春天即将来临 三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发 截止2003年度各城市购物中心数量比较403530252015100500重庆 上海 昆明 西安 北京 广州 厦门 佛山 深圳 武汉 长春 南京 南昌 宁波 南宁 石家庄 海口 青岛三、房地产开发商