城市房地产投资价值研究分析

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.爸2014安俺世联疤行摆-同济城市房胺地产投资价值颁研究翱稗分化市场中的昂价值探寻暗2014.0癌1吧深圳世联地产翱顾问股份有限昂公司凹同济大学拜房地产研究所凹同济大学经济芭与管理学院课盎题组名单阿负责人：扮施建刚碍楼 江凹参与人：魏铭哎材 俞艾志英 敖李 瑜 败 王 楠版陈 力 碍 洪小翠 拔 艾屈 莹坝 卢中贺伴杨 明版 颜 鞍君目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc376187317 前言 前言跋自挨1998百年实施城镇

2、住瓣房制度改革以斑来，我国房地澳产业发展极为半迅速，半房地产市场迅斑速繁荣，背对促进国民经皑济发展、改善碍人民居住条件皑发挥了重要作爸用。伴随着中哎央政府多轮实翱施的房地产宏昂观调控，城市艾房地产业与房鞍地产市场在迅隘速繁荣、逐步罢成熟的同时，扳也逐渐迈入一胺个崭新的，分傲化与同质并傲行斑、细分与整合拔共存啊的发展阶段，碍尤其区域间、澳城市间房地产耙行业与市场的稗格局、形态以俺及潜力等已经唉并还将深刻地蔼发生变化。昂2013年，班我国房地产市柏场在近年来限芭购调控、经济背疲软、银根收板紧等一系列打胺压下触底回暖伴，进入下半年八更是一路高歌耙猛进。前三季绊度，一线城市鞍除北京、广州笆和成都商品住

3、坝宅成交量同比暗增速在10%俺以内外，其余柏城市均保持1扒0%以上的高啊位增长，二线矮城市同比涨幅唉也达到22%安以上霸。但与此同时坝，显著的分化白现象也在三线唉城市出现，洛邦阳、北海、晋芭江等城市较去昂年同期市场规背模增长都在5氨0%以上，而班惠州、常州等班近几年凹投资过热的城坝市则仅与去年背基本持平，更案有甚者如温州坝自2011年隘9月以来商品俺住宅价格已连傲续27个月同艾比下降。市场般的迅速分化使白得寻找具有更鞍高房地产投资啊价值的城市变罢得比以往更具埃意义。皑城市，作为房叭地产市场的载瓣体，是人们洞办悉市场变幻和凹观察产业进程岸的基本单元和艾有效视点。房艾地产市场迅速埃发展的黄金十稗年

4、，也可以说昂是中国城市经哎历的一场前所坝未有的城镇化八建设和现代化肮发展的加速期坝，这期间已经啊形成了成熟型般的长三角、珠拌三角、京津冀跋三大城市群，懊其中长三角城板市群已瓣成为跋跻身世界发展蔼前列的国际性叭城市群，而以邦武汉城市群、败海峡西岸城市阿群等为代表的叭发展型城市群扒和以拌环鄱阳湖城市颁群、北部湾城半市群为代表的俺形成型城市群哀也正在迅速崛蔼起，而隘处于不同发展袄阶段、资源禀芭赋各异的城市拔，其市场潜力扳、增长速度和把发展空间将会扳在激烈的区域背竞争中剧烈分佰化。随着十八唉大后新型城镇瓣化战略的提出白和推进，我们俺有理由对中国岸城市房地产市唉场的未来怀抱耙更美好的憧憬挨。但是，未来疤

5、城市房地产投昂资机遇和风险跋的并存已成哎为不争事实，矮分析和理解城佰市房地产投资百价值的形成规摆律和发展趋势邦，霸显得极其重要靶。百在此背景下，碍世联地产携手败同济大学胺房地产研究所版展开城市房地扮产投资价值研懊究，在科学哎厘清影响城市跋房地产投资价敖值懊的关键因素，按深入探究城市按房地产的发展鞍规律、演进趋袄势以及城际差扳异拜等工作的基础澳上霸，隘秉承艾“摆大道至简靶”板的原则，捌构建柏了一套简而有跋效、方法科学斑、体系完善的昂“白城市房地产投斑资价值指数扒”隘，巴以反映、分析疤我国城市房地背产发展现状、傲特征、趋势，败以及城市间房扮地产发展差异奥与分化规律，耙作为客观判断拔城市房地产投半资

6、价值的工具半和依据，安以期准确稗把握未来城市靶房地产投资摆的机会、风险氨及其应对策略靶。熬鉴于不同类型摆物业其投资价鞍值的关键影响翱因素存在显著熬差异，因此构阿建的澳“蔼城市房地产投鞍资价值指数扳”白是由城市房地敖产投资价值总暗指数、城市住癌宅地产投资价懊值指数、城市哎商业地产投资瓣价值指数、城昂市写字楼投资熬价值指数四项把构成的一套指跋数体系。关于邦城市房地产投芭资价值的内涵稗，我们认为这芭是一个变化、奥发展中的相对俺概念，就当前凹我国房地产市敖场所处的发展肮阶段而言，扮当一个城市的矮房地产价格能傲保持合理增长案、房地产市场傲规模能有质量百的扩张时，这芭个城市的房地斑产就具备了投斑资价值。艾

7、指数研究的关蔼键在于指标体颁系的合理设计搬。岸一方面，支撑靶房价上涨、市瓣场规模扩大的叭基础是城市人唉口与产业经济澳两大因素，另班一方面，当房八地产供给与人版口、经济发展罢产生的市场需版求相协调时，办才能形成房价扮合理上涨、市袄场规模拔有效翱扩大把、败具有投资价值奥的房地产市场邦。背因此，我们主绊要昂从城市人耙口、产业经济哎和市场特征三把方面入手构建摆城市房地产投跋资价值指数的唉指标体系。哎尽管中国房地安产市场具有特拌殊的复杂性，俺但通过对近百蔼个影响因素的唉科学筛选，最芭终得到的指标哎体系不仅埃直观肮，并且能在统胺计意义上解释袄90%以上的颁城市房地产价扒格波动和成交敖量变化。当然巴，这些指

8、标的碍选择也是根据肮中国城市房地懊产的发展水平蔼和国家统计口邦径的数据约束坝量身定制，熬那些阿不具普遍意义唉、数据可获性瓣差的指标均未凹考虑。指数测挨度方法的具体邦介绍则请参见八报告附件1。把本报告皑选取跋了我国120跋座地级及以上跋城市百作为研究样本按（详见表0）唉，所选城市遍笆及中国拔除西藏以外傲各省、自治区爸、直辖市，覆翱盖了东中西部坝逾20个城市办群，能够全面颁体现中国城市安发展的总体特白征；所选城市埃无论是从人口捌密度、经济总埃量，还是从房靶地产市场规模肮来看，其房地矮产业都具备鞍相对柏更强的发展潜摆力，柏并且城市间在巴房地产市场的疤发展阶段、驱案动因素、增长稗空间等方面又疤具有显著

9、的多隘样性和差异性疤，能够充分反阿映中国城市房岸地产发展的整俺体白现状和典型版特征，具有较白强代表性。奥但是，由于国疤家统计口径仅板覆盖了35个傲大中城市商业颁营业用房和写吧字楼市场的指埃标数据，导致瓣城市商业地产癌投资价值指数白、城市写字楼柏投资价值指数八的研究样本暂拌局限于这35跋个大中城市。阿城市房地产投背资价值指数是颁世联地产继成安功构建袄世联购房者信办心指数拔后推出的又一岸重要市场研判爸工具，将其打班造成为中国城昂市房地产投资按的风向标和导巴航仪是我们对矮该指数寄予的奥殷切愿望，希拜望各位读者提熬出宝贵的指正傲意见。板表0 班2014城市拌房地产投资价唉值指数研究样奥本翱城市群百省份

10、埃城市扒城市群芭省份啊城市癌京津冀城市群靶北京巴北京氨北部湾城市群邦广西皑南宁、北海、坝桂林胺天津胺天津唉关中城市群肮陕西盎西安、咸阳、百宝鸡拔河北拔石家庄、唐山背、保定、廊坊矮、沧州、张家啊口、秦皇岛白中原城市群埃河南碍郑州、洛阳、拔新乡、焦作、靶许昌、平顶山板、南阳埃长三角城市群柏江苏癌苏州、无锡、柏常州、南京、翱扬州、淮安、吧徐州、连云港靶、南通唉江淮城市群稗安徽百合肥、淮南、哀六安、芜湖、柏马鞍山、蚌埠昂、安庆翱浙江跋杭州、嘉兴、蔼绍兴、宁波、败台州、温州、绊金华百长株潭城市群办湖南跋长沙、株洲、敖湘潭、岳阳、癌常德、衡阳按上海板上海百环鄱阳湖城市暗群芭江西懊南昌、九江、斑赣州矮珠三角

11、城市群笆广东埃广州、深圳、案珠海、佛山、碍江门、中山、袄东莞、湛江、阿惠州、汕头拌呼包鄂榆城市靶群拔内蒙古阿包头、呼和浩半特、鄂尔多斯俺、榆林（陕西办）伴山东半岛城市版群懊山东拌青岛、济南、半淄博、潍坊、靶烟台、泰安、耙临沂、济宁案武汉城市群版湖北白武汉、黄石、挨黄冈、孝感、耙襄樊、宜昌蔼辽中南城市群敖辽宁蔼沈阳、大连、坝鞍山、营口霸天山北坡城市背群案新疆隘乌鲁木齐、石敖河子隘哈长城市群哎黑龙江安哈尔滨、大庆昂、齐齐哈尔白兰西城市群百甘肃笆兰州、天水爸吉林背长春、吉林、矮松原扮青海奥西宁熬海峡西岸城市拔群半福建哀福州、厦门、扳泉州、漳州板黔中城市群颁贵州笆贵阳、遵义颁太原城市群坝山西凹太原、长

12、治、傲临汾扒滇中城市群碍云南办昆明、曲靖、白大理稗川渝城市群跋重庆昂重庆跋宁夏沿黄城市瓣群颁宁夏柏银川、石嘴山颁四川奥成都、南充、癌绵阳伴俺海南袄海口、三亚碍一、城市耙房地产投资价佰值把探寻背图1.1 房巴地产投资价值胺百强城市分布按城市人口懊因子奥常住人口疤城镇化潜力颁产业经济敖因子摆人均GDP扒经济首位度稗全社会贷款余疤额肮城镇居民人均把可支配收入瓣累积公共财政瓣支出哀经济开放度伴市场特征版因子摆市场成交活跃把度邦市场信心指数阿房地产开发潜唉力表1-1 城市房地产投资价值总指数测度指标体系澳1.斑城市拌房地产投资价肮值白表1-1 城市房地产投资价值总指数测度指标体系柏城市房地产投把资价值总

13、指数氨从城市房地产鞍发展环境、市稗场状况的总体扮层面观测城市暗房地产投资价矮值，其与耙三类物业的房办地产投资价值爸指数一样均从摆城市人口、产哀业经济、市场爸特征三个方面百度量城市房地扳产投资价值的办总体水平，但爸侧重于从更宏巴观层面考察城拌市房地产的发巴展环境和市场埃整体水平，而笆不考虑具体物摆业的投资特性绊，霸指标体系如表疤1-昂1般所示。艾根据城市房地版产投资价值奥总指数的测度案方法，评选出凹如图1.1和伴表1-八2斑所示的房地产版投资价值百强霸城市。唉按照柏百强城市的房搬地产投资价值扳指数排序及其俺特征，拔可把将其划分为4昂个梯队，第般芭梯队又分为领安跑型城市类型的划分及概念请参见本章第

14、2节，表1-2中每类城市的排序是根据房地产投资价值指数计算得分排列。办和领先型两类鞍，第柏扳、氨袄、白矮梯队则分别为安潜力型、脆弱碍型和风险型城八市。为简化表败现，此处不详叭述这些城市的八房地产投资价白值指数得分及扒城市类型的划分及概念请参见本章第2节，表1-2中每类城市的排序是根据房地产投资价值指数计算得分排列。笆 表1-2 鞍城市房地产投唉资价值类型及芭城市列表啊等级唉投资价值按类型盎城市名称挨第胺百类艾领跑型城市版北京、上海捌领先型城市八重庆、广州、伴深圳、武汉、板天津、西安、俺成都、沈阳、傲南京、杭州、瓣大连、苏州、班合肥稗第摆唉类肮潜力型城市笆长沙、青岛、肮郑州、南昌、敖贵阳、太原、

15、懊厦门、无锡、安珠海、福州、瓣昆明、佛山、艾烟台、徐州、澳扬州、长春、爸乌鲁木齐、石俺家庄、宁波、俺东莞、唐山、蔼常州、济南、凹兰州、八南宁、斑淮安、惠州、半绍兴、淄博、捌保定澳第澳霸类袄脆弱型城市氨大庆、哈尔滨瓣、包头、芜湖搬、赣州、艾营口、熬南通、九江、班咸阳、襄樊、芭吉林、嘉兴、蔼潍坊、济宁、疤株洲、连云港百、湘潭、泉州案、岳阳、鞍山暗、洛阳、宜昌霸、绵阳、秦皇哀岛、汕头、泰办安、遵义、南挨充、金华、临颁沂、张家口、笆廊坊、衡阳、啊江门、湛江、吧中山、六安、艾常德、沧州、扮桂林、天水背第霸阿类鞍风险型城市伴呼和浩特、海凹口、三亚、银案川、宝鸡、马懊鞍山、榆林、啊西宁、黄石、把石嘴山、淮南

16、笆、鄂尔多斯、班北海、温州奥评价结果显示笆，百强城市中坝，房地产投资办价值领跑型城矮市2个、领先稗型13个、潜搬力型30个、挨脆弱型41个半、风险型14笆个，潜力型和傲脆弱型城市是袄百强城市的主岸要构成按，这是我国房背地产业由起步摆到繁荣而又尚班未成熟的发展霸阶段所决定的翱。值得强调的败是，一线城市班北京、上海雄昂踞房地产投资胺价值百强城市八之首，分列颁前扒2碍位凹，且其指数大凹幅超越第3名吧的重庆，无论捌从城市人口规挨模、产业经济爸实力、房地产柏市场规模的绝芭对水平来看，拌还是从这三方罢面的增长水平翱来看，北京、稗上海都具备其败他城市无可比邦拟的优势和竞扳争力。因此，柏将北京和上海疤划为肮房

17、地产投资价懊值巴第背跋梯队的版领跑型城市。翱从区域视角来叭看，百强城市阿中，东部城市氨52把个，白15个袄领先型阿城市袄（含领跑型）跋中有10个来阿自东部，30巴个潜力型城市岸中21个来自坝东部，东部沿扳海城市的经济鞍实力及其对人傲口的吸附集聚败能力是其高房隘地产投资价值斑的有力支撑，半而海口、三亚凹、温州等东部绊二三线城市则敖由于市场供需扮不协调、市场拜规模缩减、房拌价下跌等原因拌而进入风险型凹城市的行列；袄而在内陆地区八，中部城市2案5个、西部城巴市23个，在半脆弱型城市中霸占比超过一半案，而在14个懊风险型城市中安占据11席，伴可见半中西部拔地区的房地产蔼投资价值仍然翱与东部地区存按在较

18、大差距。阿当然，以武汉袄和合肥为代表岸的中部城市、拜以重庆和成都拔为代表的西部哀城市也迅速崛扳起，跻身按领先型城市的疤行列，说明内啊陆百城市房地产投埃资价值存在较斑为严重的分化澳现象。哀从城市群发展翱水平 本报告根据张学良主编的2013中国区域经济发展报告中国城市群的崛起与协调发展对城市群发展水平进行划分。其中，成熟型城市群包括长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群；发展型城市群包括山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、武汉城市群、环长株潭城市群、成渝城市群、关中-天水城市群、中原城市群、哈长城市群、江淮城市群、太原城市群、东陇海城市群；形成型城市群包括鄱阳湖城市群、天山北坡城市群、

19、北部湾城市群、兰西城市群、滇中城市群、黔中城市群、呼包鄂榆城市群、宁夏沿黄城市群等。挨的视角来看，拜百强城市中，袄位于成熟型城澳市群的城市3瓣5个，其中2靶2个跻身投资扳价值敖领先型（含领昂跑型）和潜力敖型城市哎，仅温州由于拜房价持续下跌拜、市场结构失艾衡而澳位居风险型城绊市埃；位于发展型伴城市群的城市凹44个，其中隘属于领先型城绊市的7捌个，潜力型凹11白个，脆弱型碍22个，风险安型4个，可见笆发展型城市房盎地产投资价值背的分化现象较办为严重；位于胺形成型城市群啊的城市21白个，无一进入啊领先型城市的芭行列，且大部暗分集中于脆弱搬型碍和风险型城市拜，风险型城市斑中接近70%鞍来自形成型城埃市

20、群，如胺呼包鄂榆城市罢群叭的呼和浩特、吧榆林、鄂尔多板斯均在其中，爸房地产市场的佰过度繁荣与城澳市人口、经济百发展健康水平暗 本报告根据张学良主编的2013中国区域经济发展报告中国城市群的崛起与协调发展对城市群发展水平进行划分。其中，成熟型城市群包括长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群；发展型城市群包括山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、武汉城市群、环长株潭城市群、成渝城市群、关中-天水城市群、中原城市群、哈长城市群、江淮城市群、太原城市群、东陇海城市群；形成型城市群包括鄱阳湖城市群、天山北坡城市群、北部湾城市群、兰西城市群、滇中城市群、黔中城市群、呼包鄂榆城市群、宁夏沿黄城市群

21、等。碍2傲.芭 价值分化拜邦城市房地产发澳展的必经之路疤由上述房地产瓣投资价值百强扒城市评估结果袄来看，分化，败是当前及未来笆较长一段时期耙城市房地产投熬资价值演变的按必然趋势。一拌方面，我国幅搬员辽阔，城市蔼众多，支撑城唉市房地产发展叭的人口、经济艾两大要素在城蔼市间必然存在佰较大差异，并绊且不同城市在疤区位优势、资昂源禀赋等方面哀的差异又将伴碍随着激烈的区搬域经济竞争进案一步拉大城市吧发展水平的差埃距；另一方面暗，我国城市房奥地产发展起步癌较晚，真正意背义上的房地产挨市场产生于1笆998年城镇胺住房制度改革瓣以后，十余年扮的飞速发展尽哀管造就了当前跋高度繁荣的房奥地产市场，但拔产业基础、市

22、案场水平并不成摆熟，过快过度案的繁荣反而加伴剧了城市房地吧产投资价值的坝分化，加之各坝城市房地产业伴发展起点不同办，价值分化就瓣成了一种必然暗现象。可以认肮为，投资价值班分化（抑或般“蔼市场分化般”澳）是我国城市阿房地产发展的唉必经之路，也班是城市房地产盎市场搬逐渐凹成熟的过程和罢标志。碍我们将城市房把地产投资价值扮总指数中的城班市人口因子、蔼产业经济因子案合成为城市人摆口-经济特征斑因子，以综合佰反映支撑房地败产市场发展的矮基本面，并将柏其与房地产市艾场特征因子结板合起来构成如傲图1.2所示半的城市房地产捌投资价值分化白四象限模型把（该模型事实佰上也是前述百傲强城市投资价安值类型划分的拜依据

23、），白直观敖反映出矮我国城市房地版产投资价值正百在总体上分化笆为领跑型、领矮先型、潜力型昂、脆弱型以及拜风险型五大类盎。这些城市类颁型主要具有以伴下特征：安图1.2 俺城市房地产投捌资价值的分化安图1.芭3背 城市房地产鞍投资价值斑五种坝分化背类型的特征因懊子对比疤领跑型翱城市八：爸是疤人口经济基本懊面非常突出，败市场增长潜力暗极大，投资价胺值指数得分遥蔼遥领先盎的城市。在本傲次测算中北京拌和上海，不仅邦房地产投资价靶值指数高居百搬强城市之首，伴并且靶其投资价值板指数靶的各项特征因跋子均大幅超过拜领先型癌城市芭，存在明显的拌投资价值断崖稗（如图1.3奥所示）。可见矮，办领跑型城市通拔常应为经济

24、高跋度发达、人口岸高度集聚的超瓣大型都市，这暗些城市已经形碍成与其人口规爸模、消费能力耙相匹配的房地昂产市场，但有捌限的供给始终岸难以与旺盛的袄需求相协调（笆即便出现短期半过剩也能快速挨去化），因此艾能保持更高的班市场利润率和巴溢价水平阿。事实上，北靶京、上海两地邦近年来的市场摆表现也充分袄表明巴，无论是外部耙冲击（如坝20柏08年金融危挨机）还是源于艾内部的宏观调邦控、市场周期阿波动，对其房柏地产价格的影艾响都较小，对稗市场成交量的俺冲击也能相较碍其他城市更快扒地被消化。颁领先型敖城市敖：隘是挨人口经济基本敖面好，市场增肮长潜力大，投摆资价值指数得胺分高的城市。爸主要包括重庆挨、西安、广州半

25、、深圳、杭州昂等省会城市和皑苏州、大连等鞍区域经济中心坝。相较于领跑吧型城市，这类蔼城市在人口规翱模、经济实力矮、市场水平等斑方面均存在一拜定差距，但与稗潜力型城市相跋比，又具有突扮出优势。一方氨面，这类城市俺发达的产业经佰济及其在区域瓣经济中的首位俺集聚地位不仅俺能吸引来大量邦新增人口，还袄能为其提供更百充分的就业机肮会、投资机会芭，刚性需求的半导入及相对丰笆厚的收入增加凹则为房地产消鞍费提供了有力哀支撑班；另一方面，傲由于人口的大版量导入，这类袄城市的人均房班地产存量面积半并没有随着开隘发规模的迅速瓣膨胀而过度增柏加，拌市场去化速率稗快、库存压力靶小、房价稳健芭增长、成交规阿模大是其能处艾

26、于城市房地产搬投资价值领先案地位的必备优柏势翱。佰潜力型背城市罢：坝是拌人口经济基本罢面较好，市场哀增长潜力较大挨，投资价值指碍数得分较高的搬城市。主要包疤括济南、贵阳敖、长沙等省会百城市和无锡、霸东莞、徐州等拔较发达的二三俺线城市。这类埃城市在第跋艾、啊板、搬拔梯队中具备更稗优越的人口导哎入和经济增长扒潜力，这是其伴跻身潜力型城懊市的先决条件按，但这类城市百间的市场潜力碍则存在较大程板度的分化。如澳长春、烟台、氨石家庄等由于半前期房地产开巴发投资过大，半过度的供给短澳期难以快速去傲化，后期若不氨能妥善协调供岸需关系则可能肮沦为脆弱型或阿风险型城市，俺而徐州、厦门班、长沙等城市半则由于市场成阿

27、交活跃、去化坝率快等市场优皑势则可能在今搬后跻身领先型伴城市的行列。佰可见，办房地产市场的鞍当期分化及其稗可能导致的投白资价值分化是疤潜力型城市的把典型特征唉（如图1.4昂所示）。拔图1.4 潜哀力型城市败的市场拔分化路径哎脆弱型巴城市搬：邦是阿人口经济基本碍面较差，市场癌增长潜力较小哎，投资价值指伴数得分偏低的芭城市。主要包办括哈尔滨等个芭别省会城市和凹嘉兴、襄樊、袄包头等三四线霸城市。俺脆弱型城市的拜典型特征在于罢城市人口、产哀业经济和房地澳产市场间的不啊相协调，极易半受到外部环境俺变化的冲击而哀失去投资价值把或陷入风险型搬城市把。从图1.5绊可见，脆弱型隘中经济实力强笆、人口规模大捌的城

28、市仅有大隘庆、哈尔滨等瓣，而这些城市拌的房地产市场霸由于市场规模般小、供给过剩啊等原因而表现唉欠佳；经济实暗力相对稍强的案包头、嘉兴、哀泉州等城市则跋人口规模有限癌，并且市场表懊现也欠佳；而拔人口规模相对岸较大的芜湖、凹襄樊、咸阳等鞍城市经济实力疤则偏弱，并且凹市场分化严重昂；最令人担忧哀的是，大部分叭城市处于产业肮经济弱、人口邦规模小的第百傲象限，并且市扳场严重分化，挨而其中同时不岸乏当前市场表澳现非常繁荣的氨城市，如湘潭霸、连云港、岳埃阳等，这些缺扮乏人口经济基八本面支撑的市摆场繁荣一旦失爸去控制则很可跋能迅速沦为风氨险型城市。把风险型癌城市拌：笆是搬具有一定熬投资价值但市阿场风险较大的爸

29、城市。主要包澳括鄂尔多斯、办三亚、榆林、捌北海、黄石等扒三四线城市和败个别东部二线暗城市，如温州捌。从图1.3搬可见，风险型搬城市与脆弱型扳城市间的差别哎并不在于城市挨人口因子和产绊业经济因子，挨而是在市场特拜征因子上的显唉著差异，并且伴在这五类城市版中，仅风险型罢城市的市场特胺征因子得分显耙著低于产业经班济因子。可见芭，颁风险型城市的蔼典型特征在于把其房地产市场啊出现严重的供安需矛盾或供给捌过剩从而导致拔的市场疲弱，暗这里的过剩更氨准确说是结构斑性过剩，而非肮绝对过剩跋。当然，人口氨、经济层面的霸基本支撑乏力跋也不可忽视，隘这些风险型城安市中一部分来扒自西部落后地霸区，另一部分笆来自资源型城

30、拔市，如黄石、跋鄂尔多斯等，隘经济繁荣的背班后是经济结构耙失调、城市经昂济空心化、贫翱富差距过大等哀严峻问题。疤图1.安5阿脆弱摆型城市蔼房地产投资价佰值哎的氨分化佰3凹.疤区域分化懊跋城市房地产投罢资价值的集聚案与扩散斑城市房地产投哀资价值在区域柏维度上也呈现盎出明显的分化背特征。找到那拜些高投资价值懊城市罢集聚的区域，碍识别高风险城傲市集中区域和唉投资价值分化案严重的区域（暗本报告将此类办区域定义为投熬资价值扩散区叭域，是介于投翱资价值集聚区坝和投资风险集颁中区之间的一拜种以分化为主佰要特征的价值罢状态），对于败区域投资布局懊将具有较强参矮考价值。图1.6 东中西区域视角下的城市房地产投资

31、价值分化扒从东中西部来版看（如图1.爸6），摆东部地区是显班著的投资价值败集聚区拔，2/3以上蔼的领先型和潜稗力型城市集中懊在该区域，但暗近年来一些东安部城市的房地暗产市场也出现办不同程度的过唉热现象，因此熬也有近一半的耙脆弱型城市散敖落在此。中部奥和西部相比，凹领先型和潜力颁型城市的数量熬分布并无显著暗差别，但中部拜集中了超过1翱/3的脆弱型按城市，西部则案存在一半以上凹的风险型城市扮，因此，笆可将中部界定扮为投资价值扩搬散区，西部界捌定为投资风险柏集中区岸。图1.6 东中西区域视角下的城市房地产投资价值分化笆从由城市群发靶展水平划分的笆区域视角来看鞍（如图1.7背），分别有8芭个房地产投资

32、拌价值领先型城罢市、14个潜颁力型城市、1靶2个脆弱型城办市和1个风险稗型城市分布在扮成熟型城市群翱，7个领先型哀城市、11个霸潜力型城市、懊22个脆弱型疤城市和4个风拜险型城市分布稗在发展型城市败群，5个潜力捌型城市、7个拔脆弱型城市和暗9个风险型城澳市分布在形成肮型城市群。其百中，在形成型百城市群尚无房唉地产投资价值邦领先型城市出拔现，而在发展懊型城市群中脆拔弱型城市独占案半壁江山。相拌较之下，可将霸成熟型城市群柏界定为城市房哎地产投资价值绊集聚区，发展耙型城市群界定捌为投资价值扩绊散区，形成型叭城市群界定为扳投资风险集中袄区唉。凹相对于东部价搬值集聚区，成碍熟型城市群的摆房地产投资价安值

33、集聚程度略矮高，可见在东背部地区，高投靶资价值城市（熬领先型和潜力把型）更集中地俺分布在京津冀岸、长三角和珠半三角三大城市绊群；而发展型佰城市群中的房暗地产投资价值昂扩散效应相较暗于中部地区则搬表现出更剧烈奥的分化现象，蔼形成型城市群邦的风险集中现捌象也较西部地斑区更为明显。傲该结论为我们笆提供了一个有巴益提示，即从挨城市群发展水坝平的视角研判懊区域房地产投颁资价值比简单柏的东中西部分俺析可能更具参埃考意义。但即暗便如此，从城矮市群耙发展水平的视隘角来研判房地碍产市场都还是办过于宏观，可罢进一步考虑从扳独立隘的城市群视角艾来分析城市房疤地产投资价值扒的区域分化。巴图1.拔7靶城市群发展水氨平视

34、角下的城懊市房地产投资扳价值分化爸图1.败8哀城市群背视角下的城市挨房地产投资价捌值分化百从城市群的区把域视角来看（柏如图1.8）胺，京津冀城市蔼群、长三角城败市群、珠埃三角城市群拥扒有的房地产投叭资价值领先型叭、耙潜力型城市数伴量在所有城市敖群中处于绝对斑领先优势，川岸渝城市群、辽昂中南城市群则板分别拥有2个鞍领先型城市，俺能够发挥较强肮的投资价值集扮聚效应，因此吧将这5个城市巴群界定为投资拔价值集聚区；暗山东半岛城市颁群、海峡西岸搬城市群、中原啊城市群、环鄱懊阳湖城市群、昂长株潭城市群艾、黔中城市群版、江淮城市群昂、关中城市群啊、武汉城市群拜、兰西城市群矮等10个城市熬群拥有的领先矮型城市

35、和潜力爸型城市则相对癌较少，房地产岸投资价值的集笆聚效应难以形暗成，并且脆弱傲型城市在这些巴城市群占据主阿导地位，房地蔼产投资价值在傲城市群内的分白化现象较为严把重，因此将以傲上城市群界定吧为投资价值扩笆散区；而在呼敖包鄂榆城市群摆、琼北城市群扒和宁夏沿黄城败市群，风险型哎城市更为集中奥，故将其界定斑为房地产投资板风险集中区。肮总体来说，背城市房地产投败资价值在城市拌群隘间瓣也存在捌显著鞍的办分化瓣现象，岸长三角、京津柏冀、珠三角败等人口集聚度霸高、经济发达耙、市场活跃的邦城市群在房地肮产投资区域布坝局中值得高度罢关注坝，西部的川渝爸城市群和东部昂的辽中南城市懊群也具有较强哎的投资价值集挨聚效

36、应，哎具有较强的投暗资潜力，但对扒属于办投资价值扩散哀区案的城市群傲，正确识别熬其中具有高投颁资价值的城市伴则变得更为重矮要，区域战略按布局的意义相柏对不大氨。爸4鞍.皑主导物业分化熬坝城市房地产投挨资价值的转型百与升级半结合住宅地产版、商业地产、绊写字楼三种物摆业类型的投资哎价值指数研究绊成果，通过深半入分析35个搬大中城市房地霸产投资价值与岸三类物业投资袄价值的关系，罢发现城市房地邦产投资价值的板主导物业也正哎在产生分化现胺象，已有大量扒大中城市的房版地产投资价值绊开始由住宅主耙导向商业、写败字楼或混合颁型物业邦主导转变，实拜现城市房地产胺投资价值的转靶型升级。按长期以来，我跋国城市房地产

37、斑开发均以住宅胺为主，因为在瓣住房计划分配笆制度和城镇化罢这一大背景下案，积蓄了巨量百的刚性需求，澳并且住宅开发办周期短、收益伴高、风险小，癌这也促使大量斑地产企业以住疤宅地产为主业八。但是，随着柏住宅建设逐渐按趋于饱和、竞案争亦趋激烈，摆以及中央政府翱对住霸房市场的严厉哎打压，一些开摆发企业逐渐转败型进入商业和霸写字楼等物业啊的开发；同时霸，城市社会经板济的快速唉发展和人民日板益提高的物质败精神需求也提霸出了对商业、坝写字楼等物业艾的强烈需求。哀在此背景下，鞍城市房地产投跋资价值由住宅蔼主导向商业或拜写字楼主导的搬转型升级已是靶我国房地产发暗展的必经阶段鞍和城市发展的班必然要求。班由图1.9

38、可摆见，在35个八大中城市中，熬呼和浩特、银疤川、西宁、兰罢州等西部城市扮还处于以住宅版主导城市房地捌产投资价值的皑发展阶段，太安原、南宁则正把在向商业、写蔼字楼主导型迈唉进；合肥、长鞍沙、长春处于按住宅与商业混绊合型主导投资哀价值的发展阶鞍段，但合肥、拌长春仍侧重于哀住宅主导；沈哎阳、贵阳、大啊连、厦门处于耙住百图1.扒9 邦城市房地产投跋资价值敖的主导物业奥分化哀宅与写字楼混摆合型主导的发按展阶段，其中翱贵阳侧重于住芭宅主导；重庆氨、成都、青岛霸、南京、武汉蔼、福州位于图百中的三圈交汇八处，该区域表扒示这些城市处癌于住宅、商业把和写字楼均衡巴发展，共同主罢导城市房地产暗投资价值的发胺展阶段

39、；乌鲁皑木齐、昆明、版石家庄、郑州挨、南昌等城市矮虽然处于商业袄和写字楼混合挨主导型区域，挨但其仍极为靠巴近住宅主导区哀，说明这些城癌市尚未实现真昂正意义上的投扮资价值转型升摆级；相较之下板，北京、西安扳、广州、济南芭等城市向商业敖和写字楼混合班主导投资价值碍的转型升级则按更为成熟；上百海和天津、杭拜州和深圳则分傲别是单一的商扒业主导型城市半和写字楼主导捌型城市。艾事实上，某类安物业岸对城芭市房地产投资皑价值的主导作巴用是个相对概按念，并不能等颁同于其他物业暗就不具备投资芭价值，不同物懊业翱投资价值的相芭互协调对于城案市房地产罢投资价值的提坝升也尤为重要瓣。我们根据住瓣宅、商业、写霸字楼三类物

40、业碍的投资价值指按数构建了鞍“扒物业分类投资绊价值协调度稗”盎指标，将其与耙投资价值指数暗相结合构成如板图1.10的昂物业分类投资懊价值协调度分碍化四象限模型背。由图可见，盎上海、北京、氨重庆、成都、佰武汉、南京、巴天津、深圳等颁城市的三大物按业投资价值协暗调度最高，并半且城市房地产斑投资价值整体罢最大；青岛、安昆明、厦门、盎乌鲁木齐、福坝州等城市虽然版物业分类投资挨价值协调度相白对较高，但由癌于每类物业品昂种投资价值的拔绝对水平较低凹，导致整体投胺资价值偏低；懊大连、沈阳、凹西安、广州四办座城市的物业扳分类投资价值肮协调度则偏低盎，但由于其在搬某一特定物业隘品种的投资价坝值较高，因而伴整体投

41、资价值爸水平较高；对拜于大部分处于啊中西部地区的凹大中城市如太凹原、长沙、贵凹阳、南宁、西佰宁等，以及东按部个别城市如叭宁波、济南、邦石家庄等，其澳物业分类投资爸价值协调度都八偏低，并且整澳体投资价值也班相应更低。由哀上述分析可发罢现，澳物业分类投资懊价值协调度与吧城市房地产投按资价值呈现出皑较为显著的正伴相关关系啊，协调度越高爸的城市，房地八产投资价值越哀高肮。背图1.矮10 城市间隘物业分类投资案价值协调度的皑分化八二、胺城市班住宅地产拔投资价值探寻白2011年以白来，随着北京半、上海等拔一线笆城市遭遇紧张瓣的供求矛盾、霸减量的土地供俺应以及限购等叭政策性的压制笆，奥一些品牌房企白从板一线

42、城市芭退出，将百二三线城市作背为战略重心艾，但却出现了胺有的企业名利拜双收，而有的案企业则迂回前伴进甚至落荒而柏逃的局面。敖显然，住宅地佰产投资在城市俺、区域间面临把的机遇与风险罢存在显著的分坝化特征。在此版背景疤下胺，本报告选取隘1盎2邦0班座遍及中国各办省、自治区、绊直辖市，俺覆盖哀东凹中西部逾20八个城市群的代挨表性城市，盎在深入分析啊城市住宅地产板投资价值关键蔼影响因素柏的基础上构建芭了城市住宅地耙产投资价值指案数评价体系胺，研究摆了颁住宅地产俺投资版价值叭的城市分布霸以及城际拌间投资价值差斑异，以期客观靶把握市场分化岸背景下未来城隘市住宅地产投胺资的机遇与风搬险。拌城市住宅地产拌投资

43、价值概览佰图2.1城市芭住宅地产投资白价值等级分布伴城市人口因子胺家庭数量绊城镇化潜力敖产业经济因子摆城镇居民人均败可支配收入佰人均储蓄余额办累积公共财政白支出翱在岗职工人数挨市场特征因子拜市场成交活跃昂度版市场信心指数俺住宅开发潜力吧土地供应强度表2-1 住宅地产投资价值指数指标体系癌城市住宅地产敖的发展离不开暗人口、经济和绊市场的支撑，唉当这三个要素班均衡协调发展跋时，城市住宅暗地产才具备持矮续稳健的投资坝价值。据此，罢我们从人口、蔼经济、市场三扮个维度构建城皑市住宅地产投班资价值指数指邦标体系（如表奥表2-1 住宅地产投资价值指数指标体系摆人口层面，家跋庭数量及其增奥长状况是支撑搬住宅市

44、场发展哀的基础因素，翱家庭数量越大阿、增长越快，啊住宅需求越旺罢盛；而由城镇班化带来的刚性罢需求也是住宅皑市场重要的需摆求来源，尤其背在中国当前所霸处的发展阶段哎，城镇化是促败进大中城市房拜地产发展的重霸要力量。癌经济层面，城耙镇居民的消费啊能力（人均可昂支配收入和人按均储蓄余额）背不仅是城市经唉济水平的直观背表现，也反映拜了城市住宅市爸场的需求潜力柏；累积公共财伴政支出反映了岸城市在教育、斑医疗、基础设凹施等方面的发澳展（投入）水绊平，财政支出叭越高，宜居环百境越佳；在岗敖职工人数则用袄以反映产业经皑济对居民就业板的支撑能力，颁就业吸附能力案越强的城市，斑人口集聚能力稗越强，住宅需罢求越大。

45、白市场层面，市袄场成交活跃度安是由住宅成交扒量及其增长率班两个指标构成芭的复合指标，傲用以从市场规澳模、活跃程度霸等角度反映住伴宅市场的发展拔现状；市场信般心指数是由百房价增长率和颁地价增长率笆两个指标构成背的复合指标，按当期房价增长颁越快，说明消绊费者具有乐观巴的市场预期，稗而地价增长越跋快，反映了企佰业对当地市场搬的乐观预期及佰投资信心，实癌际情况也说明碍，地价增长通蔼常会体现在未按来的房价中；爸此外，还以人俺均累计住宅供般应面积为基础碍指标，考虑了袄城市的住宅开翱发潜力，人均靶面积越小，可巴开发潜力就越氨大，投资价值拌也一定程度上捌更高；土地供颁应强度则可直凹观反映住宅市柏场在未来一段笆

46、时期的供应规袄模和竞争强度罢，土地供应越背大，投资价值吧的提升空间越板有限。把评估结果显示岸，样本城市中昂投资价值前一柏百位的城市价百值类型可分为斑领先型、潜力阿型、脆弱型和肮风险型四类 分类依据请见本章第2节。岸（如图2.1盎）。其中，领爸先型城市笆15个，如北哀京、上海、深拔圳、武汉办；挨潜力型城市3叭5个，如青岛肮、大连、无锡巴；癌脆弱型城市3斑5个，如惠州拔、包头伴；版风险型城市1凹5个，如鄂尔败多斯、榆林、板温州办（投资价值指斑数的具体得分扒请参见附件3唉）把 分类依据请见本章第2节。澳从东中西部的绊区域视角来看罢，东部地区凭巴借优越的地理坝位置、领先的挨产业经济基础哀，以及更强地瓣

47、人口吸附集聚扒能力，住宅市俺场活跃，具备佰高投资价值的半城市较多，但隘也存在鞍山、昂淄博、漳州等坝投资价值脆弱笆型城市；在中败西部地区，城办市住宅地产投癌资价值的分化扮现象较为严重疤，中部城市的矮投资价值类型啊以潜力型和脆伴弱型为主，而般西部城市的投吧资价值类型多稗呈现为脆弱型蔼和风险型两类案，整个内陆地唉区只有合肥、叭西安、重庆、叭武汉、成都等碍为数不多的投扮资价值领先型凹城市。埃从城市群发展暗水平视角来看胺，京津冀、长板三角和珠三角摆三个成熟型城埃市群较其他类敖型的城市群总跋体上投资风险胺较小，但城市败群内投资价值俺的分化现象较摆为明显，有着埃逾2/5的脆绊弱型城市。而佰发展型城市群巴和形

48、成型城市败群的投资价值靶分化现象则更拌为突出，其中扒，发展型城市隘群以投资价值岸潜力型和脆弱奥型城市为主，扳还有包括长治啊、孝感、黄石昂在内的6个风芭险型城市；形爸成型城市群则邦以投资价值脆啊弱型和风险型搬城市为主，尚袄无一例领先型安城市。肮2. 叭城市盎住宅地产投资白价值的分化佰城市人口和经哎济发展水平是隘衡量住宅地产扒投资价值的奥两大基本要素背，伴因此，我们将啊城市人口和产扮业经济两个特澳征因子合成为鞍城市人口芭昂经济综合指标办，并结合市场盎特征因子构建癌四象限模型（碍如图2.2所啊示），将投资鞍价值指数得分般位于前100稗位的城市分为半以下四类： 图艾图2跋.2 城市住奥宅地产投资价盎值

49、袄的分化翱领先型安城市暗：昂主要包括般北京、上海、岸深圳、重庆、埃广州、武汉等盎15个城市，胺总体表现为人邦口规模大、增案长快，产业经颁济基础好，市扮场潜力大，住胺宅投资价值指昂数得分处于前懊列。其中，北癌京、上海、深拔圳三座城市的阿住宅地产投资稗价值明显优于扮其他城市，突斑出的区位优势班、领先的经济肮水平、强劲的傲人口吸附能力艾以及由此形成扒的市场供求矛俺盾，是其投资碍价值凸显的根疤本原因。懊相比之下，其蔼余12个城市奥多属于省会城耙市，拥有较高唉的经济水平、伴完善的基础设袄施和优越的社俺会福利水平，埃人口规模较大安且人均可支配哀收入较高，住艾宅市场表现较稗好，潜力大，昂并且这些城市扳的经济

50、尚处于佰高速增长期，碍人口吸附能力巴不断增强，由阿此带来的住宅懊刚性需求和改稗善型需求也趋笆于旺盛。俺潜力型哀城市暗：班主要包括济南耙、宁波、无锡暗、青岛在内的瓣35个城市，板这类城市往往搬人口经济基础肮较好，市场规哎模较大，交投扮活跃，住宅投矮资价值指数得哀分较高。这些跋城市的住宅投澳资价值虽尚不跋及领先型城市岸，但其均有良疤好的人口经济巴基础作为支撑靶，如青岛、烟背台、宁波、珠翱海等沿海城市奥人口吸附能力跋强，南通、东哎莞、扬州、唐皑山等产业经济肮发达，加之较俺大的住宅开发鞍潜力和近期较扳为乐观的市场胺预期，都促使碍其住宅地产具肮有较好的投资巴潜力。傲脆弱型挨城市傲：跋主要包括般惠州、包头

51、、挨宜昌、泉州瓣在内的暗35个城市柏，这类城市总扒体表现为城市稗人口经济实力案相对不足，市碍场表现一般。斑虽然这些城市懊中如淮安、汕般头等的市场指翱数相对表现较敖好，但其人口翱规模指数和产笆业经济指数处安于样本城市中岸中等偏下水平碍，人口和经济捌对住宅市场的颁支撑力度有限爸，市场持续发般展的驱动力不敖足，抗风险能笆力较低，导致熬其投资价值趋班于脆弱，一旦俺市场受到外部霸环境如宏观调班控或经济形势叭等的冲击，或皑市场短期供应爸过剩等因素的啊影响，住宅市把场与人口、经疤济协调性差的凹矛盾便会突显案，投资价值则颁沦为投资风险蔼。蔼风险型百城市般：白这些城市一类绊是人口、经济败和市场特征表碍现都不好的

52、城般市，如黄石，芭由于资源枯竭扮使其经济发展败乏力，人口增矮长缓慢，从而肮降低住宅地产耙投资价值；另白一类则是市场翱泡沫严重的城拔市，或是供给半过剩、供给结靶构不均衡的城版市，如鄂尔多蔼斯、榆林、三鞍亚、温州等。癌以鄂尔多斯为笆例，这是一个阿典型的供给过哎剩市场，其价跋格的上涨并不扳是由于真实需隘求推动，而是蔼投机型资金推搬高的并不真实案的房地产价格班，加之民间资板本对鄂尔多斯办楼市的渗透以板及由此推高的蔼房地产开发成哎本，致使鄂尔胺多斯楼价攀升扳；同时，煤炭班等资源的快速奥开发刺激经济岸繁荣但非理性爸的过度增长，盎催生了一大批芭富有阶层的同敖时吸引来了一坝批投机者，成百为支撑当地楼罢市的主力

53、军，般但过大的贫富坝差距显然不能暗支撑楼市持续碍发展；在20搬11年，严厉唉的房地产市场跋调控使得鄂尔办多斯的住宅市败场濒临崩溃，按多家媒体的报跋道称其房价已绊从最高时1.岸5-2万元/摆平方米跌至3巴000元/平唉方米，却依然跋无人购买，投罢资风险不言而岸喻。绊3. 城市住熬宅地产投资价办值区域分化哎图2.3版东中西区域视叭角下的住宅地摆产投资价值分搬化肮图2.4 哀城市群发展水巴平视角下的班住宅地产投资懊价值案分化柏通过从东中西阿部和城市群发拔展水平两个维搬度扮对颁城市住宅地产矮投资价值耙进行笆区域碍对比分析唉（如图2.3袄和2.4）爸，盎可以发现，我皑国城市住宅地般产投资价值呈罢现出盎“

54、罢东部领先，中瓣西部跟进八”罢、巴“凹成熟型城市群隘和发展型城市佰群齐头并进，叭形成型城市群盎缓慢前进按”伴的分化规律。矮东部领先芭，盎中西部跟进。奥与中西部相比斑，案东部城市在投跋资价值领先型靶和潜力型城市绊中占比达60疤%，其住宅地稗产投资价值的熬总体水平明显颁更高。但是，坝在东部城市中氨住宅投资价值把也存在一定程傲度的分化现象矮，潜力型城市阿和脆弱型城市碍占比不相上下矮，尤其东部的皑三四线城市，氨市场供需矛盾安及与人口经济俺基本面的背离碍现象较为突出哎。在中西部城扮市中，风险型懊城市比例高达柏80%，傲只有合肥、西稗安、重庆、武疤汉、成都5个皑领先型城市，氨中部以住宅投霸资价值潜力型吧和

55、脆弱型城市暗为主，而西部八以住宅投资价熬值脆弱型和风凹险型城市为主半。凹成熟型城市群巴和发展啊型奥城市群齐头并拔进袄，半形成型城市群奥缓慢前进斑。熬在京津冀、长摆三角和珠三角懊三个成熟型城稗市群，北京、蔼上海、深圳三般个领先型城市办产生了显著的奥涓滴效应，带跋动了其他城市熬住宅地产投资佰价值的提升，肮风险型城市在疤其中的比例仅绊占0.07%败。发展型城市扮群总体投资价班值可与成熟型熬城市群相媲美稗，原因在于随肮着产业结构的般转移，以及新佰一届政府推出板的新型城镇化啊、城市群协同隘发展战略，发按展型城市群将拔会迎来新契机芭，尤其是处于拌城市群核心地般位的城市，如傲武汉、西安、敖郑州、合肥等隘，其

56、住宅地产搬投资价值还将把进一步显现，搬但其也存在明敖显的价值分化跋现象。摆形成型城市群班则以投资风险按型城市为主，氨过快过度繁荣搬的楼市与城市拜社会经济发展案水平的不相协颁调是酿成风险跋的主要原因。敖4. 哀城市拌住宅地产投资案价值影响因素白剖析城市人口因素搬城市住宅地产吧的发展离不开瓣人口的支撑，盎这是形成住宅熬有效需求的源盎泉八。笆作为投资价值摆领先型城市（罢如图2.5）绊，北京、上海背两个特大型城拜市庞大的人口搬规模是其住宅阿地产投资价值哎强有力的支撑吧，在有限的土捌地资源里，其芭住房需求越旺耙盛，住宅市场安的供求矛盾越奥突出，从而推败动房价和盈利捌水平上升，因俺而投资价值突绊出；此外，

57、合扳肥也是典型的扮人口驱动型城哎市，其人口导翱入远大于人口矮流出，特别是跋来自江苏、河袄南、浙江等地蔼的省外常住人佰口以及快速提叭升的城镇化水叭平，使其人口暗规模指数位居埃前三，助力其把成为投资价值版领先型城市。岸从分类对比来坝看，投资价值哎领先型城市的芭人口规模指数斑是潜力型城市熬的1.8倍（埃如图2.6）瓣。图2.6 四类型城市人口规模指数梯度分布挨城镇化水平的叭提升将为跋住班宅市场发展带碍来巨大案空间，这决定捌了城市住宅需吧求的可持续性敖，也是支撑住邦宅地产投资懊价值熬的基础。把对于潜力型城背市，正处于城败镇化高速发展班的阶段，城镇柏化水平的大幅佰提升无疑是其盎住宅地产投资邦价值的助推器

58、靶。而对于风险按型城市，如温疤州，薄弱的人拌口规模难以对把其快速发展的叭楼市形成有力敖支撑，同时，八低附加值的加霸工制造业虽然捌吸附了大量常把住就业人口，傲但这些人口消敖费能力弱，永瓣久居住的可能捌性小，难以形澳成有住宅消费败需求的真实城拔镇化水平，这碍是造成温州住暗宅投资价值近哎年低迷的原因俺之一；此外，昂如赣州、孝感邦等地虽然城镇巴化速度在加快袄，但是由于城氨市整体实力较埃差，人均收入肮偏低，难以形百成有效的住宅稗需求，不利于百城市住宅地产案投资价值的提俺升。图2.6 四类型城市人口规模指数梯度分布皑图2.5 城扮市人口特征板的扮指数分布产业经济因素隘城镇居民的支百付能力氨是扒住宅地产稗投

59、资价值的指叭南办。瓣支付能力版越高，居民的袄购买力越强，凹住宅地产投资绊价值越显著；熬领先型城市的靶居民支付能力百与其他三类型拌城市的平均水隘平分别拉开了捌1.23、1伴.36和1.版51倍的差距拔（如图2.7巴），足见支付班能力是衡量城坝市住宅投资价瓣值的重要准则败。敖投资价值潜力傲型和脆弱型城版市的居民支付胺能力则分化较八为严重，作为稗潜力型的两个跋省会城市乌鲁伴木齐和兰州（昂如图2.8）邦人均可支配收败入指数较低，袄并与同一类型霸内城市存在较澳大的差距。产蔼业结构薄弱、柏地方财政收入氨滞后制约了两哎市的经济发展盎和社会文化事搬业的提高，同盎时也影响了城唉市居民家庭生唉活水平的提高艾；此外

60、，收入蔼来源单一也成坝为两市居民收绊入能力落后的背掣肘。住宅地昂产投资价值扒与白居民半支付能力关系版密切，若不注奥重提高居民的瓣生活水平，可唉能坝会使两市唉住宅地产投资澳价值下滑。投罢资价值风险型稗城市的总体支柏付能力偏低，爸进而影响其住稗宅消费，使其哎住宅投资存在肮风险。氨图2.8 城傲市人均可支配傲收入指数分布盎产业支撑力是澳住宅地产投资半价值的基石拜。斑产业支撑力板越强，住宅地芭产投资的动力澳越持久。从城熬市产业支撑力岸指数来看（如靶图2.9），绊越是具有投资柏价值的城市，斑其产业支撑力俺指数越高；结蔼合图2.7，霸领先型城市的哀产业支撑力指稗数是潜力型城版市的4倍，这挨些城市多位于坝我