XX香格里拉项目物业管理标书

1、技术标第一章工程概况位于天津市静海县开发区的“新湖香格里拉工程，是由天津新湖凯华投资投资开发的颇具地中海式别墅建筑风格的现代大型社 区。四至范围为东自汇海道、天津凯华安达投资；西达聚海道、天津凯华奎恩投资；南接天津赛恩科技开展公司；新开北路，北靠津文公路景观带。总占地面积145058.96平方米，总规划建筑面积165533平方米，工程内含别墅和高层公寓两种住宅类型，共分两期开发，一期预计20212021年底竣工。其中一期别墅：分别为庭10210.2618595.3610712949.74平方米， 6704.64113073平方米， 4000平方米，合计户数为1332165533 143940%

2、。剪力墙结构， 1120，居委会用房：50。景观工程：水系面积1400，深度800 58023乔木、灌木、草坪、无特别名贵树种7.5KW/台。消防设施设备：水泵共四台，二备二用18.5KW/11KW/81580，公厕260由环保部门接管处理有线电视系统、社区背景音乐系统第二章物业管理效劳的总体设想由于“新湖香格里拉工程是一个综合性的高档工程，具有设通过秉承铸就城市经典的理念，融合地中海别墅风格建筑，以舒适宜人的视角，诠释了名门世由于“新湖香格里拉工程是一个综合性的高档工程，具有设通过秉承铸就城市经典的理念，融合地中海别墅风格建筑，以舒适宜人的视角，诠释了名门世为香格里拉工程打造成都市现代化标志

3、性经典社区物业管理的新典范，并顺利而有序推进管理目标及工作要点的有效落实，彻执行，优质的效劳于“新湖香格里拉工程的业主。地运行并满足全体业主要求的高档物业效劳。同时我公司还将采用现代化的管理手段，派驻一流的员工队伍，以创新的效劳意识，诚心、贴心地为“新湖香格里拉工程的业主充当好大管家。具体保证措施是：(一)、充分发挥我公司的优势里拉工程融为一体。(一)、高素质的物业团队是推行 “上下循环、交融运行的内部运行机制。要求每位物业人角度出发，全力搞好物业效劳工作。(二)、畅通的网络管理系统技术，在工程上建立一个畅通的内联网络中心来调控整个工程的运 见图一 维修维修开 发保 洁人员商人 员(二)快速反

4、响机制图一业 主业 主心员第三章效劳理念1、我们的效劳理念： (1)、根据该工程的特点推出有工程特色的效劳：包含公共秩序维护、保洁、工程、社会公益、社区文化、家政、教育培训、智能网络以及商务交通在内的 100 项效劳：细致可靠的 24 小时公共秩序维护效劳。充分利用好红外线报警系统，中央闭路电视监控系统，可视对讲系统和消防报警系统。绿色环保效劳。从楼内石材的清洗到院内环境的保洁及水体的日常管养，配合整体工程的特点，使之处处如回归自然。园区维修人员每天对公共设施设备进行巡逻，发现问题及时处理，保证 24 小时随叫随到作好保修工作。电梯 24 小时正常运行，平安，无事故。车辆效劳、商务效劳、教育效

5、劳、维修效劳、装修效劳、家政效劳、搬运效劳、租赁效劳、保健效劳、幼儿效劳等无微不至的管家式效劳舒适、尊贵、优雅的生活环境和工作环境。2 拟采取的管理模式居住“新湖、机构设置香格里拉工程物业管理效劳中心以见图二工程经理工程经理序监保维控洁护室员员经理助理综经理助理综合部秩序维护部环境部工程部秩文员管理员水体管养维修电工设备维修工综合维修工、运作机制物业效劳中心在内部管理上采取将管理活动和管理手段构成一见图三工程经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令经理执行机构监督机构反响渠道图三、鼓励机制度上获得最大的经济效益和社会效益见图四鼓励机制示意图鼓励机制鼓励机制图 四1工资福利机制重在考

6、核，管理人员缩小固定局部工资，加劳创造业绩和发扬团结向上的团队精神。2鼓励机制坚持以表扬为主，以处分为辅，但奖惩清楚。用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍。在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。3培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人 才。做到能者上、平者让、庸者下，从而把培养、提升、培训、进修等工作有机的结合在一起，成为一种人才培养的良性循环。4文化活动机制是沟通效劳中心内部员工的桥梁，通过文化紧密的结合在一起。5思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分发挥与员工谈心、组织有益的集体活动和家访等。第四章人员的

7、配备、培训与管理（一）人员配备1、人员配备的原那么1工程经理45 5 2经理助理40 岁以下，相关专业专科以上学历，具有物业管理资格证书， 3年以上专业工作经验，有较强的工作能力。3文员：30 岁以下，以上，相貌端庄，具有?会计证?，高中以上文化程度，熟练使用办公软件。4管理员：40岁以下，女以上，男以上，大专以上文程度，相貌端庄普通话标准流利，具有物业管理资格证书。52028 周岁，身高文化程度，身体健康，物业管理保安工作经验及退伍军人优先；6清洁工：45周岁以下，初中以上文化程度，身体健康，相关工作经验者优先。7维修工：40岁以下，限男性，有相关专业资格证，高中上文化，3年以上实践经验。2

8、、人员配备的方案部门部门人 员工作内容备注管理层工程经理全面管理经理助理协助经理分管规定区域监督管理综合部管理员协助副经理分管规定区域具体工作业主接待文员财务、日常工作及档案收集整理工作大门门岗24保安部管区巡逻消控值班员负责日常治安管理、辖区巡逻、紧急事件处理等工作消防监控及平安监控值班环境部保洁员小区内环境卫生清洁维护水体养护员负责水体日常养护、湖面杂物打捞绿化养护负责修剪树木、草坪、浇灌、灭虫工程部电工电气设备维修养护设备维修工各种水暖、工程设备的日常维护综合维修工综合维修工其它维修养护工作二人员的培训结合本工程的具体情况，拟进行三种培训： 新员工培训、接管前员工培训、正常管理期员工培训

9、。培训培训培训培训培训考核序号培训内容授课方培训目标时间对象方式方式公司让员工了解公司的组公司 全体新 本部口试织企业文化政策及13天制 度等本 部员工内部笔试公司各部门职能和运培训作方式公司公司 全体新 本部口试熟悉本职工作程序管2和 工程的1天本部 员工内部笔试理运作程序管理制度培训公司进行各种公司 全 体 新 本部33天实际作技巧适应工作之专业培训本 部员工内部操作 求培训公司公司职业道德公司 全体新 本部口试42天高职务水平和管理培训本 部员工内部笔试平培训公司定岗定员公司 全体新 本部岗位5进行上岗1天法为正式上岗提供经本 部员工内部考核见习培训验培训2、接管前员工培训序号培训内容培

10、训授课方培训培训考核培训目标时间对象方式方式条例法规政策1公司 全体新 公司本部3天考熟悉掌握条例、实配套文件本部员工内部培训施细那么等内容岗位职责和工2程的管理制度工程整体布局、笔试公司 全体新 公司本部实际本部员工内部培训操作掌握岗位要求和考核标准水电设施、消防2设施、监控系统等内容的介绍设计安全体新公司本装单位 员工内部培考核 熟悉该工程运行管理、管理、工程接管公司公司本部要求掌握工程交41天维修技考核验收程序本部内部培训接的全过程术人员各工种工作技公司 全体新 公司本部51天考核行为语言及技巧标准及沟通技本部员工内部培训巧3、正常管理期员工培训方案序培训内容培训授号时间方天聘请天培训培

11、训方考对象式方考核根据工考核培训目标管理技能知2-5物业程具体公司知识提高员工工作识再培训管理情况安部内部培训专家排人员培训专家排人员进行培训考核沟通技巧和管理水平组织协调公公司众形象培训保安员队列、3体能等培训5众形象培训保安员队列、3体能等培训5单位全体保外部轮增强组织协调能力和公共关好的公众形象掌握保安员现战术拳术及安流培训考核代军事知识提高防卫能力维修人员天公维修、公司考核提高作业能力员培训员培训保安员队列、每年保证公司全体保公司内斗及消防知识培训15以上本部安部培训本部效劳人部轮流5考核提高治安人员业务素质66消防技能训练及演习3单位全体义务消防员轮流培训实际操作掌握消防技能知识和实

12、战能力（二）员工的奖惩机制1、奖励1奖励情形如有以下情形，公司将予奖励：对改革物业管理、提高效劳质量有重大奉献者。在效劳工作中创造出优异成绩，屡次受到客户表扬者。严格控制开支、节约费用有显著成效者。提出合理化建议，并经实施有显著成效者。为公司取得重大经济效益者。为公司取得重大社会荣誉者。2奖励方式奖励方式为：下发?奖励通知书?、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。2、处分处分：1口头警告工作态度不认真的(如值班时看报纸、吃零食、吸烟、听音乐、喧哗、离岗等)。值班时制服衣着不整的。个人衣着打扮、外观形象、仪容仪表不符合要求的。迟到、早退在十分钟以内的。在本物业范围内粗言秽语的。画等。

13、占用本物业作私人用途的。工作散漫或粗心大意的。违反平安守那么或工程规定的。下班后，无特殊原因仍在本物业范围内逗留的。忘记佩戴员工证的。未经同意，穿着制服外出的。通知、公告等的。2书面警告擅离工作岗位或迟到、早退超过十分钟的。值班时打瞌睡的。旷工一天的。的。对用户、同事粗暴或不礼貌的。蓄意损耗、损坏物业公司财物的。在物业公司内销售、买卖私人物品的。制造谣言或恶意中伤其他同事或物业公司业务的。在公司内聚赌或睡觉的。未经许可，将物业公司的物品移送别处的。在物业公司内私自派发各类文字或印刷品的。拾遗不报的。消极怠工，态度不端正，在岗上、禁烟区、禁区或公共区域吸烟的。有严重失职行为的。未经同意私自接听私

14、人时间超过五分钟的。未经同意私自换班或调岗的。使用恐吓手段，威胁、危害同事人身平安的。工作时间饮用酒类或服用麻醉药物的。偷窃的。虚报个人概况资料的。对外泄露物业公司商业管理机密的。收受贿赂或向别人行贿的。连续旷工 2 天的。携带违禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。构成刑事犯罪或触犯国家法律、法规的。因渎职给物业公司带来重大损失的。无事生非，挑起事端或动手打人的(造成伤害自行承当有关费用)。擅离职守或值班睡觉给物业公司造成严重后果的。违反平安条例或守那么，导致重大损失的。未经许可，以物业公司名义对外承诺、签合同、订协议、发函件等造成影响的。第五章早期介入与物业管理效劳内容一前期物业介入的内容1

15、、成立效劳中心。2、制订前期物业管理规划。3、安防系统的布局建议方案。4、垃圾处理的方案。5、拟订水系养管方案。6、拟订接管验收方案。7、拟订装修控制方案。8、拟订业主入住流程。二物业前期介入配合销售的分析1、制定物业管理效劳工程、内容及收费建议。2、与销售人员沟通物业管理知识和内容。3、协助需方招聘示范单位及销售部保安员、清洁工、效劳员等人员。4、对销售部的装修、布置及周边环境提供参谋建议。5、对保安员、清洁工、效劳员等进行培训。6、定期监督检查保安员、清洁工等情况，提高物业管理素质， 在销售部得到表达。7、展会期间协助提供工作安排的建议及现场协助工作。8、编制?管理规约?、?用户手册?、?

16、装修管理手册?、销售中心物业管理制度、样板间的管理制度等管理文件。三效劳中心工作方案工程工作内容时 间 1、作现场勘察、了解规划意图 接管责任部门工程部了解设计2、与委托单位沟通、交流1意图3、从物业管理角度、投标书构思提出合理化建议根据以往的管理经验及现工程接管前接管前工程部工程部制定管理2方案的实际情况修正日常物业管理接管方案综合部1、人员的选聘组建机构2、人员的培训3、人员的上岗制定规章制 1、制作公众制度汇编度和工作2、修订岗位职责和考核制接管前接管前接管前接管前接管前综合部综合部综合部综合部综合部程序3根据公司标准制定工作程序接管前综合部办公后勤5工作1、安排办公用房2、安排后勤用房

17、3、购置、配备物资装备接管前接管前接管前综合部综合部综合部物业验收1、依据标准，逐项验收6接管2、催促责任部门整改接管前接管前工程部工程部3、办理移交手续，作好各种工程设备、资料备案资料准备准备各种入驻手册及表格1、设置办理进驻手续的流程和岗位办理进驻2、为业主办理手续3、为业主办提供便利效劳1、收集业主资料建立档案2、建立分户档案3、科学分类，录入微机1、装修申报审批，宣传装修规定工程部装修管理房屋及公共设施的维修2、装修施工过程监管3、装修的平安管理1维修和养护方案工程部保养平安交通管12理保洁管理水体管理绿化管理社区文化其他2、设备、设施的维修管理3、智能系统设施的维修养护1、平安秩序的

18、维护2、交通车辆管理3、消防平安管理清洁卫生管理水体养护、管理 社区文化的建设与开展工作 作好其他的日常管理工作接管后工程部接管后工 程 部 接管后秩序维护接管后秩序维护接管后秩序维护接管后环境部接管后环境部接管后综合部接管后综合部接管后综合部四二次装修施工全过程监控为了保证楼房长期正常使用，公司将依?物业管理条例?、和?天津市物业管理条例?、建设部第46号令?建筑装饰装修管理规定?等有关法规以及?前期物业管理协议?、?用户手册?、?业主规约?、?物权法?执行实施监控。间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影 响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。内外设备设施不受破坏

19、，严禁任意动用消防设施，使其正常运。第六章日常物业管理效劳内容物业效劳将政策和法规为理论依据，寓管理于效劳之中，建立社区效劳体系。为业主提供全方位管理效劳，效劳工程呈现多元化、全方位态势。1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理管理责任人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成， 进行统一管理，对

20、于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。4、共用绿地、花木、建筑小品、人工湖水系等的养护与管理。绿化的功能是美化环境。我们以专业化的管理养护人员，根据不同树种的生长特点，适时进行修剪、浇灌、灭虫等，科学合理的保养、管理小区的绿化景观。湖水设专人负责管养，针对湖水的净化需求和湖水蒸发

21、、渗漏等采取必要的措施进行维护，定期进行水质监测，保持湖水的净化和水位的平衡。5、公共环境卫生管理6、交通与车辆停放秩序的管理对小区内各类车辆汽车、电动车、自行车等进出、行驶、停泊秩序实施管理，确保交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。7、公共秩序维护与管理公共秩序维护采用先进的智能系统和人力维护相结合的方 法。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合8、档案资料管理设专人对档案资料实行统一管理，制订适行的档案资料管理制度，做好档案资料的收集、整理、归档、存放、销毁等工作。9、全方位全天候的物业效劳，个性化的特约效劳管理。即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民效劳。营

22、造温馨、谐的社区环真正从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事， 10、消防平安管理第七章 管理效劳质量指标与措施一总体目标管理，并郑重承诺：自接管之日起，当年到达 “天津市物业管理达标准；天津市优秀准。自接管之日起，三年内到达“全国物业管理优秀住宅小区 标准。最终到达“全国物业管理示范住宅小区标准。二分项管理目标房屋及配套设施完好率:98%房屋零修、急修及时率:98%维修工程质量合格率:100%环境卫生保洁率:业主满意率:95%98%(三)总体管理标准内容管理标准维修养护制度健全并在工作场所明示任制明确，执行良好设场处理措施、处理记录施（3）实行24小时报修值班制度急修报修半小

23、时内到达现场，90%以上设（4）备操作规程及保养标准维（5）道路、停车场平整通畅，交通标志齐全标准修（6）楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上，按规养时间定时开关。护（7）设备用房整洁主要设施设备标识清楚齐全危及人身安隐患处有明显标志和防范措施（8）1保持通畅，无堵塞外溢9 在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户（1）2412入验证；对外来机动车登记换证公 （2）2412 共 巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门秩（3）小区内公共娱乐设施等部位，设置平安警示标志序（4）对出入小区的机动车辆进行引导行驶有序并停放在指位置。非机动车辆停放整

24、齐维（5）设有中央监控室的，实施24小时平安监控，并记录及时看管公共财产包括楼内的门窗消防器材及小区的护井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案8防器材可随时起用2222洁根据小区实际情况合理部设垃圾桶、果皮箱、垃圾袋保（5）按楼洞口、楼层收集垃圾，每天2次洁（6）垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象22服（9）对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫务（10）进行保洁巡查楼道内无乱悬挂乱贴乱画乱堆放等象时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孽生部门进行处理10化 行 修 剪护养（3）草坪及时去除杂草有效控制杂草孽生无垃圾无烟纸屑护（4）绿篱

25、枝叶较茂密，超过平齐线 10 公分时应进行修剪，绿绿篱根部无死枝枯叶及杂物当天去除修剪废弃物无枯管植株，无明显秃裸理（5）根据气候状况和季节适时组织浇灌施肥和松土花树木长势良好适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象园林建筑和辅助设施完好，整洁无损绿化地设有提示人们保护绿化的宣传牌（1）建立物业管理制度和效劳质量管理体系管理方案并组织实施综（2）按标准签定物业管理效劳合同并按照合同约定公布物业管理效劳工程、内容及物业管理效劳标准效劳人员统一着装、佩带标志、语言标准、文明效劳管理人员80%持有物业管理上岗证书特种作业员工合持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗管理、日常办公等进行管理。建立完

26、善的档案管理制包括物业竣工验收资料设备服管理挡案业主资料日常管理档案等各种根底资料台帐报表、图册健全，保存完好设置“效劳中心，公示效劳联系小时有管理人务员接待住户，处理物业管理效劳合同范围内的公共性务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%采取入户走访、业主座谈会、沟通、问卷调查等形式管开展回访工作回访率85%以上每年进行一次抽样测评满意率到达 85%，并对薄弱环节进行改良费收支情况理（11）建立共用部位设施设备维修基金台帐帐目清楚准确按规定使用公用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况12召集首次业主会会议，协助组建业主委员会并配合其工作第八章档案资料的建立与管理一资料的

27、收集二资料的整理和分类成册，做到条理清晰、分类合理、易于查找。三资料的归档管理12、对和物业管理效劳中心利益影响较大的档案应加密保存。这控制借阅。3、档案管理员应编制统一的档案分类说明书及档案总目录，并按内容、部门、年度、保存期限及保密程序的分类顺序进行组卷、逐一编号，登记造册、编制目录、分柜保存。 4、为保证档案的平安和完善，档案室应随时保持枯燥、通风、清洁，并加装安防设施。同时配备适宜的文件柜、文件盒以及消防器门保管。四档案的使用物业管理效劳中心内部员工可在文件档案授权范围内进行查阅。对借阅原始资料的使用者，按档案的不同密级由相关负责人批准方可借阅，并办理借阅手续。五档案的销毁批准可销毁，

28、同时建立已销毁文档清单备查。六档案资料的分类管理1、工程技术资料1工程规划图纸、工程批文、用地批文2建筑许可证、投资许可证、开工许可证3拆迁安置资料4红线图、竣工总平面图5地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告6工程合同、工程预决算7工程设计变更通知8竣工图：单体建筑、结构及隐蔽工程竣工图，消防、燃气等工程及地下管网竣工图房屋、消防、燃气竣工验收证明书水、电、消防等设备的检验合格证书及设备技术资料浆、混凝土块试压报告绿化工程竣工图2、业主居住档案1业主详细资料登记表2业主的维修档案3业主装修巡视记录3、维修资料1维修申请记录、回访记录2维修派工单3设备、设施巡检记录4、公共秩序维护资料1日巡检

29、记录、交接班记录、值班记录、巡逻路线2日常抽检记录、查岗记录、闭路电视监控系统录象带3搬入/出记录、突发事件处理记录4车辆进出记录、车辆详细资料5、设备设施管理资料包括消防1设备设施使用方案2设备使用申请、使用情况记录3设备、设施维修保养方案4设备、设施维修保养记录5机电设备运行、巡查记录6设备分承包档案7设备、设施台帐及更新记录6、绿化清洁资料1清洁班检记录、清洁周检记录2绿化工作记录、绿化周检记录3消杀记录、绿化病虫害检查记录4水体巡检记录5水体养护记录6水体注水记录7、社区文化资料1文化活动方案及实施情况记录2文化活动图片及录像记录3传媒报导资料4文化活动场所、设施台帐及使用记录8、员工

30、管理资料1员工个人资料、聘用记录2员工考核及奖罚记录3员工培训方案、培训档案、考核记录4员工晋升、薪金变动及内务管理记录9、反响资料1效劳质量回访记录2业主意见调查、统计记录3业主投诉及处理记录10、行政文件资料1工程值班及检查记录2有关财务记录由财务人员专职保管3公司下发文件4内部管理规章制度、通知、通报等文第九章物资装备方案物资装备方案名称数量(套)单价(元)合计(元)备注电脑及打印机150005000冲击钻110001000更衣柜63001800对讲机58004000三轮车1360360办公桌椅75003500椅子40502000电扇4100400机112001200各种消防工具2500

31、各种维修备件2000小计23760第十章紧急事件处理预案一燃气泄露事故处理方案主要责任部门：秩序维护部落实负责人：秩序维护队长平日工作时间秩序维护班长 夜间及节假日等非办公时间如遇燃气泄露事故，应采取如下措施。1、秩序维护员应注意提示业户时刻注意用气、用火平安，发现燃气发生泄露，应及时关闭燃气阀门。必要时如不能确认燃气露位置，应及时通知物业工程部或燃气抢修部门。2、燃气泄露严重时，现场人员应在关闭燃气阀门后，首先退至户外防止大量吸入一氧化碳气体现场不要动用明火不要使用传呼机及开关电源，防止引爆燃气。人员退出后应清点人数，向秩序维护员通报现场是否还有滞留人员。3、秩序维护员切勿单独处理燃气泄露事

32、故。4、发生燃气泄露事故时，秩序维护部应派出秩序维护员迅速查态，条件许可的情况下，应携带防灾面具呼吸面具秩序维护员发现泄露地点后，应判定燃气泄露程度。如泄露不多应马上用手拍门通知该单元业户检查关闭气阀如泄露严重应拍门通知该区域业户撤离切勿按门铃。在现场附近，切勿使用、对讲机，开关电源。秩序维护员应撤到平安距离外使用对讲机或向负责报告。如果情况许可，秩序维护员可以进入泄露燃气的单元时，应1佩带防灾面具或用湿布捂好口鼻后进入单元内；2关掉燃气供气总阀门；3翻开所有门窗，让气体排除；4检查室内人员是否平安，如有人晕倒应立即背到空气新的地方抢救；5切勿开关室内任何电器开关，插拔插销或打；6切勿使用任何

33、火焰；7检查完毕后，保安人员应撤离到平安距离。8119。9、应立即通知危险区域的业主不要动用明火和开关电器。10、秩序维护部应协助、引导燃气泄露影响区域的业主撤离提示业户离开前要锁好门。维护现场秩序，切勿造成慌乱。11、安排两名管理人员到首层引导业主疏散到平安区域，禁任何无关人员进入泄露区域。12、派人到路口引导抢救车辆、消防车辆，保持工程周围交通畅通。13、如泄露地点在地下管道、地下井，物业人员不要擅自进入应通知煤气公司消防局进行抢修秩序维护员应在附近设立平安警戒线，不准任何无关人员靠近。14、造成人员伤亡的，秩序维护部应及时通知急救中心，协助抢救伤者。应将中毒者平卧，松开衣扣，腰带，进行人

34、工呼吸，中严重者应立即送医院抢救。15、秩序维护部任何人不得在公共场合枉加揣测，对泄露事进行议论。二人员死亡事故的处理人员死亡事故的处理主要责任部门：秩序维护部落实负责人：秩序维护队长 平日工作时间秩序维护班长 夜间及节假日等非办公时间1、现场保护护，并同时向公安机关或负责人报告。2、露天现场的保护方法保护范围的大小原那么上应包括犯罪分子实施侵害行为的地点和遗 1作警示标记，防止他人人内。2对通过现场的道路，必要时可临时中断交通，指挥行人或车辆绕道而行。3障遮挡。4对院落内空地上的现场，可将大门关闭，如内有其他住户， 可以划出通道方便住户出入。5物证。三预防雷电雷暴可能带来的火灾或人身伤害事故

35、。 主要责任部门：物业工程部、秩序维护部落实负责人： 工程部负责人、秩序维护队长 平日工作时间 工程部值班员/秩序维护班长夜间及节假日等非办公时间 重点范围： 楼宇避雷设施。1、防雷装置的检查1工程秩序维护部应注意提示工程部在每年雷雨季节以前作定期检查如有特殊情况还要进行临时性的检查特别是避雷针避雷器要进行定期校验。2当防雷装置各局部导体出现因腐蚀或其他原因引起的折断、锈蚀达 30以上时，必须进行更换。3 检查是否由于维修建筑物或建筑物本身形状有变动，使防雷装置的保护范围出现缺口。4有无裂纹、碰伤等情况，井应定期进行预防性试验。5 检查明装引下线有无在验收后又装设了交*或平行电气线现象；并检查

36、接地装置周围的土壤有无沉陷现象等。67 检查有无因挖土、敷设其他管道或种植树木、植被而挖断接地装置等。82、预防雷暴灾害的措施1 工程秩序维护部应确保工程所有员工均接受过防雷常识的培训，并留有培训记录。2 要求工程各部门注意雷电天气切实保护户外工作员工的平安，必要时应要求户外岗位的员工暂时撤入室内或在平安地点躲避。3 雷电天气应禁止员工登高作业，带电作业或在空旷地点工作。如进行外壁作业、在楼顶工作、攀爬灯杆等4 要求员工遇雷电天气，不得在树木、烟囱、广告牌、旗杆3雷暴天气暂避场所的选择发生雷暴时，除非不得已，不可走出大门或留在户外。应当寻找能提供防雷保护的建筑物、车辆或者其他构筑物、场所暂避。

37、1以下场所可供人们躲避雷电。采取防雷保护措施的住宅或其他建筑物；地下掩蔽场所，诸如地铁、隧道和洞穴；大型金属或金属框架建筑物；具有金属车顶和车身封闭的汽车、大型客车以及其他车辆；2如果处于暴露区域，孤立无援，一筹莫展，而且你感到自己的头发根根竖起，预示即将遭到雷击，那么应立即跪下，身子向弯曲，并将手放在膝盖上。切勿躺在地上，也不得把手放在地上（三）居民住宅火灾扑救对策 1煤气和液化石油器具起火时，应先用浸湿的麻袋、棉被等覆盖起火的器具，使火窒息；然后关闭气门断绝气源；再用水扑灭燃烧物或起火部位的火。灭火后翻开门窗通风。如切断气源不能实现，那么应立即将液化石油气罐移至平安场所，并划出不得用明火的

38、警戒范围。2、厨房油锅起火其他器皿中或倒在地上。3、电器用具火灾的火灭掉。确定电路无电时，才可用水扑救。4、儿童玩火引起火灾后用水灭火。5、扑救居民住宅火宅时应注意：1发现室内起火时，切忌翻开门窗，以免气体对流，使火势扩大蔓延。灭火后，需翻开门窗，将未燃尽的气体或烟气排除，防止复燃。2嗅到煤气或液化气罐漏气或异常气味，切忌用明火检查，夜断绝气源，并应立即翻开门窗排除可燃气体。3发现起火后，除自救外，夜间要喊醒邻居，绝不可只顾抢救自己的财物，而不灭火，使火灾扩大蔓延，造成人员伤亡。五会所火灾扑救对策1、人员集中场所起火后，首先应切断电源，关闭通风设施；翻开所有出入口，尽快疏散人员；启动灭火设备及

39、时灭火。2、电器设备、电路起火，要切断电源，用干粉灭火器或水扑救。3将他们安排到平安地带。4来抢救，千万不可乱动。5、在灭火的同时，要把起火点的未燃物资搬走或隔离，防止扩大燃烧。6、扑救人员集中场所火灾时应注意：(1)当有化学、塑料类物质燃烧时，要注意防毒气和烟雾中毒。(2)利用播送形式宣传、引导和稳定人们的情绪，做到循地按疏散方案撤出被困人员，防止人群拥挤造成踏、压伤亡事故。(3)灭火时要沿墙根行动，防止燃烧点上部坠落，落下东西伤人。六车辆损伤应急处理预案1、发现有人划伤车辆，和划车人最先接触的人员拦截划车人， 通知秩序维护队长并拨打 110 报警。2、发现车辆在停放、行使过程中碰伤其他车辆

40、，和肇事车辆最先接触的人员最先拦截并通知秩序维护队长，安排并联系当事车主到现场，由双方协商处理；双方不能协商一致时，协助当事车主报警。3、当车辆损伤涉及管理责任时，和业主最先接触的队员通知队录，核实有关情况。4、涉及管理责任的车辆损伤，秩序维护队长将相关证据及分析结论告知工程经理。工程经理决定处理意见，与车主进行沟通，并安排填写?突发时间处理记录表?上报。第十一章社区文化的开展一业主认养小树活动二业主棋牌娱乐比赛三利用本工程水体的特点，适时搞一些水上工程。1、遥控船比赛2、在一些节日，由业主自己制作小船灯，投放到水体，营造节日气氛3、垂钓比赛四针对中老年的一些健身活动五针对年轻人的篮球、羽毛球

41、活第十二章便民效劳措施本市地图等效劳性强的信息。效劳工程热线效劳12效劳内容效劳工程热线效劳12效劳内容叫醒效劳发布重要新闻信息3各种便民查询4天气预报5代客叫车6代发信件普通信件7代订报纸刊物生活效劳8蚊虫消杀效劳9灭鼠效劳10运动场所预订会所11代请家教12借用雨具只收押金13健康、养身知识讲座健康效劳14设立家庭健康档案15健康食谱制作旅游效劳16旅游路线咨询绿化效劳17园艺培训1824 小时平安保卫保安效劳1920保安效劳19202124车辆停放秩序维护住宅室内紧急报警绿化效劳维修效劳9101112131415161718192021222324252627282930园林绿化植物租赁

42、 代请保姆 复印打字代收、代发空调安装抽油烟机安装线移位灯具安装更换阀门更换玻璃维修浴缸、更换配件更换灯泡、灯管更换保险丝疏通下水道效劳工程序号效劳内容1地板打蜡2家具保养清洁效劳3地毯清洗4抽油烟机清洗5空调清洁车辆效劳6洗车保安效劳7暂住证代办8园林设计装修效劳装修效劳313233343536373839安装窗帘架、盒安装晾衣架墙面粉刷入住前开荒清洁搬家代办房屋出租第十三章管理制度（一）内部管理制1、各岗岗位职责1工程经理岗位职责略2工程经理助理岗位职责略3文员岗位职责略4管理员岗位职责略5公共秩序维护队长岗位职责 略6公共秩序维护队员岗位职责略7电气维修岗位职责略8水暖维修岗位职责略9设

43、备运行岗位职责略10保洁班长岗位职责略11保洁员岗位职责略12水体养护岗位职责略13员工培训制度略14员工考核、奖惩制度略2、员工档案的管理略3、档案资料管理制度管理1工程档案的管理图纸资料、设备档案2小区根本档案资料竣工验收资料、各项审批文件3档案借阅制度略4业主资料的管理保密性略4、财务制度1收费标准的制定、申报、审批略2押金的处理略3财务收支预算、决算、分析略4日常财务帐务处理略5定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况5、采购及库存管理1采购内容的制定和审批略2库存的有效控制及及时补充略3库房平安管理制度略6、公文管理制度1外来文件管理略2内部文件往来略3收发登记略4通告管理制度略7

44、、工程管理制度1分包方的评选标准管理资质、工程款预算、信誉等2签订合同略3工程进度及质量检查及其记录略4工程验收制度略5整改制度略8、办公设备的管理略二公众管理制度1、业委会章程略2、管理维修制度略3、清洁卫生制度略4、二次装修管理规定略5、停车场管理规定略6、治安管理规定略7、园林、绿化管理规定略8、 消防管理制度略三管理流程1、效劳中心整体运行流程略2、物业接管验收流程略3、培训工作流程略4、业主投诉处理流程略5、大型设备机具购置控制流程略6、档案建立与管理流程物业技术、业主资料略7、档案建立与管理流程管理档案略8、物料控制流程略9、设备设施维修养护工作流程大型机电设备略10、 设备设施维

45、修养护工作流程根底设施11、 治安事件处理工作流程略12、 环境管理工作流程略13、 消防应急处理流程略四品质检查措施各岗位员工考核表1、文员岗位月考核表略2、管理员岗位月考核表略3、公共秩序维护队长岗位月考核表略4、公共秩序维护员岗位月考核表略5、车场管理岗位职责略6、工程部主管岗位月考核表略7、维修工岗位月考核表略8、环境部主管岗位月考核表略9、保洁员岗位月考核表略10、水体管养岗位月考核表略11、工程处月考核汇总表略12、工程处考核成绩年汇总表略商务标一、物业管理费测算一管理人员及效劳人员工资、保险和按规定提取的福利费、教育经费及工会经费等费用：序号工程测算依据月支出元元/月/平米备注1

46、工程经理1250025002经理助理1150015003文员1120011004物业管理员210001800每天7小5保洁员128506700时工作计6保安加班费综合维修工含5800按国家规夜间值班4000定8绿化工2人外包加班费估算4000工资总额33150福利费工资总额14%4641教育经费工资总额%497工会经费工资总额2%66311000+1800+3500+每 人7服装费13260+131007服装费13260+1310024工资总额33.3%333两年两套保险费11205测 算 工 资 福 利 费 用50489每平方米建筑本钱30%X=20%25 年12

47、月/年3000 元估算30%X=/月25 年12 月/年三绿化费用：按每平方米每年管养费 10 元计算，含人工费。42700M210元/M212=35583元X=35583 元129295 M2 元/月. M2四清洁卫生费：1、清洁工具及材料费 943 元/月三轮车三年折旧 360 元/辆12 月3 年=10 元/月榨水车一年折旧 100 元4 人/台12 月=33 元/月拖布、抹布、笤帚、手套、铁锨 20 元/人月6 人=120 元/月垃圾袋个2 次/日30 天30 个门=630 元/月清洁剂玻璃水、不锈钢光亮剂、洗衣粉等 150 元/月2、消杀剂5 月10 月： 300 元/半年6 个月=

48、50 元/月3、垃圾处理费：3元/户.月498户=1494/月4、清洁用水费： 月总计：3709元/月129295元/月五公共秩序维护费：1、器材装备费： 200元/月对讲机三年折旧 800 /台6 台36 个月=133 元/月强光手电、胶皮棍等三年折旧180=3021-2 个监控探头估算2800 元/=233月3、保安办公用房日常水费：30/月/吨=186元/月电费：300度/月/度=238/月总计：1020元/月129295平方米元/月六办公费：1、交通费：300/月2、通讯费：300/月3、低值易耗用品费：200/月4、书报费：180/年12个=15/月5、广告宣传社区文化活动费：200元/月6、办公用房水电暖气费：水费：5吨/月/=31/电费：500/月/=397/