物业管理投标书制作要点

1、物业治理投标书制作投标的一般程序猎取招标信息，决策是否参与投标报送投标申请，承受资格审查猎取与生疏招标文件并参与答疑和现场勘查投标决策与编制投标书报送投标书参与开标及辩论会中标和签订物业效劳合同投标流程分解一、甄别招标信息1.对招标方主体的需求分析对招标方真实意图的了解、分析与把握是真招标还是走过场是重名誉还是重质量是比效劳还是比价格对竞争对手的分析可能竞争对手的筛选主要竞争对手特点的了解可能的竞争因素， 是否有特别的目的对招标方主要负责人的了解分析将来招标方对物业治理的分管体制对物业治理的了解把握程度将来与其合作的难易与融洽分析2、企业对履约可行性的分析是否符合企业进展空间是否具有同类型物业

2、的相对优势是否有相应的关键人员储藏二、猎取招标文件1.物业治理企业在获得投标信息后，即可收集相关信息，并按企业的拓1.物业治理企业在获得投标信息后，即可收集相关信息，并按企业的拓展打算，确定投标意向。2.物业效劳企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业业效劳方案。3.猎取招标文件后，应快速落实公司经营资质的有关资料和证件，具体清楚事项，以便作预备。三、考察物业现场投标单位组织人员到物业现场进展现场实地考察，比照招标文件有关内容、认真分析，从而为治理方案的设想奠定根底。四、编制投标书一、本钱测算投标制作人需了解最岗位薪资；期不应超过合同期限；4.对于竞争性较强的工程，可考虑适当的价格

3、优待措施，以增加本企业获标的胜算度。较为准确的测算。在确定单价时，要从竞争战略高度和战术要求上去推敲，单价确定后与工作量相乘，便可得出治理效劳费总标价。4.对于竞争性较强的工程，可考虑适当的价格优待措施，以增加本企业获标的胜算度。二编制标书方案介绍投标企业的概况和经受首先介绍投标单位的位置、规模、经营资质等级、企业性质、机构、资本、人员构造等根本状况，着重介绍现辖物业类型、名称、治理面积及历年获得的 效绩、成果、阅历。在介绍公司优势时要突出重点，宣传公司“人无我有，人有我强”的特色。分析所投标的物业治理特点工程简介通常包括如下内容：顾客根本状况。如业主或物业使用人清单、顾客根本特征年龄、职业、

4、籍贯等。物业根本状况。如物业的地理位置、占地面积、建筑面积、物业类型、机电设备清单、配套设施清单等。工程开发状况。如开发建设单位、设计单位、承建商、施工单位、工程开发及交付的进度、主要户型、售价等。工程周边状况。水、电、气、暖、有线电视、 、宽带等生活效劳单位的分支机构、联系方式；医院、学校、公交站、超市、银行、邮局等效劳网点的分布；派出所、居委会等联系方式。竞争对手状况。如对周边同类工程的调研物业效劳企业、供给的效劳工程及标准、物业效劳费价格、顾客评价等。通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民构造等方面进展分拟定质量治理目标和承受的治理方式为依据。治理方式，是指治理单位对投标物业在

5、治理运作、综合效劳等方面拟承受的方式。拟定治理效劳内容包括开发建设期间将供给的治理效劳内容、物业竣工验收期间的治理效劳内容、住户入住及装修期间的治理效劳内容、实质运作期间的治理效劳内容。重点是实质运作的治理效劳内容，大体分为为房屋治理、保安、清结、修理、绿化、社区文化活动等七大效劳，内容力求周详。物资装备打算本着合理配置、保障利用的原则，对员工住房、治理办公用房以及各类设备和用具，拟出一个周密的打算，打算中应准确列出住房面积、物品分类单价及金额。治理人员配备依据物业实际需求设置治理骨干、专业人员、，力求精简高效，在治理层、技术人员依据物业实际需求设置治理骨干、专业人员、，力求精简高效，在治理层

6、、技术人员对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。但根本的原则是：组织架构扁平化、高效运作、能快速响应业主需求。治理规章制度律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有合法性、有用性和可操作性，也才能产生约束力。档案建立与治理的设立应按标准化、电脑化建立档案治理流程，将系统收集环境资料图片、建筑工程资料、图纸、住户档案资料、装修修理记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进展整理、分类、编目进入电脑储存，以备检查利用。经费收支预算依据招标文件中供给的数据，以及实地考察了解到的材料进展测算，制定经费收支测算表。提出经营、治理、效劳的思路为提高治理水平，投标者可依据所投物业的实

7、情，重视社会热点，在创立安全文明单位、实施科学化、标准化治理、开展增收节支、效劳承诺等诸方面提出全文明单位、实施科学化、标准化治理、开展增收节支、效劳承诺等诸方面提出即务实又能表达创的大思路，以确保治理目标的实现。应急方案的编写 12.社区文化与便民效劳措施。这是直接效劳于业主的内容，因而会受到评委们的重视。1313调整、排版、印制、装帧、盖章封装等工作 公章；投标书中的甲方单位名称是否正确；授权书、承诺函等格式是否与招标文件要求格式全都，文字打印是否有错字；投标书日期是否正确，是否与封面所示吻合名目编号、页码、标题是否与内容编号、页码内容首页、标题全都;名目内容从挨次到文字表述是否与招标文件

8、要求全都；报价表格式是否依据招标文件要求格式，子目排序是否正确，单价数量与是否等于总计金额，报价明细总计是否与投标报价函金额全都；所承诺的内容与投标书其他有关内容是否全都；责人简历、经受、年限是否满足招标文件强制标准；投标文件的纸张大小、页面设置、页边距、页眉、页脚、字体、字号、字型等是否按规定统一。五、报送投标书应留意的问题五、报送投标书应留意的问题1. 投标文件的送达。投标人熟记招标文件中的递交投标书的时间和地点，依据招标文件规定的地点，在规定的时间内送达投标文件1. 投标文件的送达。投标人熟记招标文件中的递交投标书的时间和地点，依据招标文件规定的地点，在规定的时间内送达投标文件六、参与开

9、标及辩论会投标现场是呈现投标企业自身实力，从众多投标人中脱颖而出的关键环节，在辩论中，述标人应做到：保持仪表：着装干净、举止大方、眼睛专注有神、呈现自信；算依据、保障机制、承诺条件等；语言表达力量：清楚、简练、重点突出有条理、音量适中、对答如流；和技巧拖延相结合；理要正，引用数据或政策法规；6.话要甜 ，面带微笑，布满热忱，使用敬语；6.话要甜 ，面带微笑，布满热忱，使用敬语；辩论流程留意事项：1.在进入会场之前，辩论人还应检查自己的仪表是否符合标准。2.进场和退场的形式：辩论场合大致分为两种：一是封闭式，即评委和招标方代表及其他有关人员在单独房间，辩论人在外等候，按排名先后依次进入；二是开放

10、式，即评委和招标方代表及其他有关人员、辩论人在同一场所，之间没有封闭，大家在一起关注整个现场辩论过程。无论封闭式还是开放式场合，辩论人都要依次入场和退场，实行正确的进场和退场形式也能显示出辩论人的素养。进场：现场辩论会场一般都设有大门。假设门是关着，应先敲门轻扣三下到应答许可前方可进入。进入辩论会场以后，辩论人应主动与评委和招标方代表打招呼、握手或微笑致意等。退场：对物业治理公司来说，一次辩论的圆满完成，退场是最终一道关卡。当假照实行的是封闭式辩论场，此时应起身向评委和招标方代表及有关人员致谢，并礼貌地与他们道别，出门礼仪与进场一样；出门后，应回身轻轻将房门关好。向评委和招标方代表致意，一般应

11、起立或点头微笑。在辩论场合，无论自己的学问多么丰富，力量多么出众都切记不要和别人争辩， 可以把知道的东西讲出来供他们参考；同时要声明讲出来只是给他们做参考，还要 声明自己所知道的是极有限的，假设有错误，期望他们能够不客气地加以指正。在听到不利的意见的时候应不应当反对呢？要区分以下几种状况分别对待： 1假设与评委和招标方代表刚生疏，对他们的脾气、人格、作用、身世都不太清楚，那么对于不同意的意见最好不要反对，也不必随声附和。假设他们问到时可以推说害的谣言，那么就应当马上提出反对。但是，在这种场合就多少需要一点说话的技切忌感情用事、大喊大叫、谈吐不清，这不但会把气氛弄得格外紧急，而且也不能让人明白你

12、的意思。七、中标和签订物业效劳合同30评标委员会推举的中标候选1-2招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果进展公示，公示时间不得少于三个工作日；30人的投标文件订立书面合同，并按招标方要求交履约担保金。招标人与中标人签订合同后 5 个工作日内，应当向中标人和未中标人的投标人退还投标保证金。投标书的编写要点投标书的编写要点1.投标书编写的根本理念针对性要强要真正悟透招标物业的特点及需求，而不是泛泛而谈；论述物业治理中的难点，并将此作为工作重点，全面精炼阐述物业治理效劳方案要说明本企业是最适合的，而不是论证本企业是最好的物业公司最忌讳一本标书打天下也不要认为标书越厚越精巧越好编制和封送标书应

13、留意的几个问题1、不要有硬伤：如：签字、盖章、计算、错别字等错误；所供给材料不全等问题。2、投标文件中的每一空白均需填写，如有空缺，则视为放弃意见。3、投标文件应字迹清楚、干净、纸张统一，装帧美观大方，最好用打字方式。4、 计算数字要准确无误，无论单价、合计、分部合计、总标价及其大写数字均应认真核对。5的规定，不得缺项或漏项、不得涂改个别字句如经修改，应在修改处加盖投标单位负责人的印章件中的某一条实质性要求遗漏，未做出响应，都将导致废标。6、严格依据招标文件要求包装封印，封套上写明送交地址、收件人、投标编号、物业名称等，法人签字并盖投标单位公章；建议在标书中选录本;在引用通用性的技术方案时，要

14、留意表述重点的转换性安排并留意文字的统一性。8、商务标的筹划：阅读招标文件时，投标负责人要登记投标价格限额和主要费用构成。需要表达三个特点：首先要对于人员、物耗、能耗、检测费用、开办费用等要有相对精准的测算，其次要“具体说明”对于商务标中各项费用报价，应有逐项费用说明，有些是国家和地方政策法规规定(如最低工资标准和社保缴金比例)，有些是行业和社会的收费标准(如物资选购和酬金税金);7建议在标书中选录本;在引用通用性的技术方案时，要留意表述重点的转换性安排并留意文字的统一性。8、商务标的筹划：阅读招标文件时，投标负责人要登记投标价格限额和主要费用构成。需要表达三个特点：首先要对于人员、物耗、能耗

15、、检测费用、开办费用等要有相对精准的测算，其次要“具体说明”对于商务标中各项费用报价，应有逐项费用说明，有些是国家和地方政策法规规定(如最低工资标准和社保缴金比例)，有些是行业和社会的收费标准(如物资选购和酬金税金);当依据“本钱法”正向测算结果超出预算限额时，就需要承受“限额法”倒算出成本限额，适当压缩人员配置和物耗开支。9、方案的内容必需符合国家及地方法律、法规的规定。10、方案中对招标文件要求做出的实质性响应内容必需是投标企业能够履行的，包括各项效劳承诺、工作目标及打算、具体工程的实施方案等。11、11、废标与无效标无效标书是指未开标的不审议的标书如：未按规定时间送达；封装不合规定；未有

16、授权书或未带身份证等，指未按规定的各项要求送达的标书。废标废标是指开标后经审议不合招标书要求的标书；废标一经确定，即不参与评标。废标一经确定，即不参与评标。包括各种状况：标书内容未按规定填写如：无法人签字，资质过期，应供给的证明材料不全等硬伤。未实质性相应标书内容如：所报工程内容不全，提出额外条件，费用明显偏低又不作说明的等等；等等；未全部加盖法人或托付授权人印签的，如未在投标书的每一页上签字盖章，或未在全部重要汇总标价旁签字盖章，或未将托付授权书放在投标书中；投标者单位名称或法人姓名与登记执照不符的、超出经营范围投标的；投标保证金未在规定的时间内缴纳的、或投标保证金金额缺乏、汇出行与投标人开

17、户行不全都的；投标书的附件资料不全，如设计图纸漏页，有关表格填写漏项等；资格证明文件不全的。投标文件制作思考与探讨一、工程的整体筹划顾客的需求分析分类？不同类别的顾客会有哪些需求？这些需求中，哪些是共性的，哪些是共性的？如何响应这些需求？对策是否可行？顾客需求分析表顾客分类顾客特征可能的需求 策响应的对对策可行性分析性文件2工程的特点分析需要答复：本工程在选址、功能、外观、园林、交通、构造、照明、设备、2工程的特点分析需要答复：本工程在选址、功能、外观、园林、交通、构造、照明、设备、装饰、配套、施工质量、开发打算、销售进度等方面，有哪些显而易见的特点？中哪些是可行的？工程特点分析表项工程的特点

18、潜在的响应的对策对策可行性分析支持性文件治理问题3效劳工程、标准及效劳承诺工程、标准与价格类别效劳工程效劳标准效劳价格根底性效劳针对全部顾客共性化效劳针对局部业主支持性效劳面对开发建设单位效劳承诺，是物业效劳企业向业主公开承诺的效劳标准，是确保效劳透亮化的手段之一。物业效劳企业应中选取那些顾客接触面即顾客可以直接感受到的效劳工程的效劳标准予以承诺。关键成功因素及挑战1关键成功因素：做好哪些事情，我们就会获得顾客的认同及赞许？或：哪些因素，会导致顾客的满足？实现？2不同类型的物业，其治理效劳的重点与难点相差甚大。即使是同一类型的物业，由于工程规模、业主群体、设施设备、地理位置等诸多因素，其治理的

19、重点与难点也不尽一样。因此，有必要对每一个工程进展针对性地分析，确定其关键成功因素及挑战，即工程治理效劳中的重点及难点。效劳定位与效劳愿景1效劳定位对物业效劳模式的概况。特性是什么？2效劳愿景对工程将来奇特蓝图的描述可以用一句话来概括。工程需求时，他们首先想到的就是我们工程。3治理效劳团队的绩效目标主要包括财务、顾客、流程、人力资源等四个方面的指标。二、物业治理流程筹划对物业治理流程的筹划，通常包括了共用设施设备治理、公共秩序治理、清洁治理、有害生物防治、园艺治理等常规内容。1.共用设施、设备治理确定工作对象及工作界面。例如：强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。

20、确定工作内容。例如：运行巡检、修理保养、预防性修理定期小修、装饰装修治理、工程保修治理等。确定工作方法。如对上述内容的作业方法、流程、频次、检验标准等。确定关键因素。包括关键设备例如有特别养护要求的设备、交付时存在质量缺陷的设备、关键时段例如夏季用电顶峰、冬季供暖季等、关键。制订工作打算。例如共用设备运行打算、共用设备定期保养、修理打算、共用设施、场地维护打算、公共能耗使用打算等。2公共秩序治理2公共秩序治理1安全防范治理定工作对象。例如：人流量如业主、租客、访客等、物流量如家具、建筑垃圾、日用品等、车流量如业主车辆、访客车辆等。定工作对象。例如：人流量如业主、租客、访客等、物流量如家具、建筑

21、垃圾、日用品等、车流量如业主车辆、访客车辆等。确定工作方法。例如：设置监视区、防护区、禁区，并通过门禁验证、来访登记、搬出放行、巡逻、闭路监控等手段加以把握。制订工作打算。例如巡逻路线、紧急集合训练打算、保险投放打算等。停车场治理与安排、车辆进出把握、车辆停靠治理、车辆收费治理等。引车辆停靠、建立中心收费制度分流车流量等。以及上述方法的作业流程、频次与检验标准。制订工作打算。例如：停车场巡逻、交通故障处理、车辆损伤处理等。消防治理确定工作内容。包括火灾预防、灭火救援。确定工作方法。包括预防建立义务消防队，建立消防治理制度，制定消、应对、事后恢复等。清洁治理1确定工作对象及工作内容。例如：公共区

22、域包括室内、室外清洁、垃圾收集与处理、管道疏通、外墙清洗、泳池清洁等。确定工作方法。例如：不同部位、不同材质的清洁作业方法、流程、作业频次、检验标准。确定关键因素。包括关键的时段如重大节假日、上下班顶峰等、关键的部位如出人口、大堂、客户效劳中心、会所等、关键的大事如开放日、社区文化活动、上级检查等。特别状况下的应对预案。例如：暴雨、大雪、沙尘暴、台风等恶劣天气下的清洁预案。制订工作打算。例如：外墙、大理石定期清洁打算。有害生物防治1确定工作对象。例如：老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子、白蚁等。确定工作部位。例如：天面、地下室、绿化带、沟渠池井等。确定工作方法。例如：用药物及灯光诱杀白蚁、设置档鼠栅、投放灭鼠毒饵、设置紫外线灭虫灯等，以及上述方法的作业流程、频次、检验标准。制订工作打算。例如：有害生物