双沟田美安置房项目可行性建议书

1、某某安置房项目建议书 III目录 TOC o 1-5 h z 第一章项目概况1一、项目基本情况1二、项目提出的理由与过程3三、项目建议书编制依据 4四、问题与建议5 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章项目建设的背景及必要性 7一、项目建设背景7二、项目建设的必要性及意义 13 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第三章项目建设内容及规模 16一、九十九溪下游洪滞区安置房建设规划 16二、项目用地现状18三、建设规模及内容19 HYPERLINK l bookmark6 o Current Doc

2、ument 第四章项目选址及建设条件分析 24一、项目建设地点24二、建设条件分析 24三、选址合理性分析28 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章项目实施进度安排 29一、项目建设周期29二、项目建设进度安排 29三、建设期工程质量保证措施30四、项目实施建议31第六章投资估算及资金筹措 33一、投资估算的依据33二、估算范围34三、投资估算 35四、资金筹措方案及使用计划36 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第七章 社会效益分析 37一、社会影响分析 37二、社会适应性分析38三、社会风

3、险分析 39四、社会评价结论 39第八章结论及建议40一、结论40二、建议41附件：1、 某某市房屋建设开发有限公司企业法人营业执照；2、 某某市城市建设投资开发有限责任公司企业法人营业执照。附图：1、某某市某某组团九十九溪下游滞洪区用地规划平面图；2、项目鸟瞰图。某某安置房项目建议书 第一章项目概况一、项目基本情况1、项目名称某某市双沟田美安置房项目（以下简称“项目”或“工程”）。2、项目承办单位某某市房屋建设开发有限公司某某市城市建设投资开发有限责任公司3、项目性质新建项目。4、建设地点项目地处某某市某某街道双沟社区，世纪大道以东，公园路以西。项 目安置小区即双沟田美中片区，其中北地块位于

4、田美路以南，双沟东街以 北，南地块位于双沟南路以南，规划路以北。5、建设规模及内容项目总用地面积为 84,916.70m2，建筑总占地面积为 31,225.77m2,总建 筑面积为395,598.08m2，其中地上建筑面积为303,285.24 m 2，地下建筑面积（含人防）为 92,312.84m2。项目主体为 23幢多高层住宅建筑，主要建 设内容包括住宅、沿街商业、会所，以及停车场、配电房、道路、绿化景 观等公建配套设施。（1）北地块项目北地块安置房总用地面积45,903.31m2，建筑占地面积 16,432.90m2,总建筑面积 225,770.30 m2,其中地上建筑面积 170,83

5、1.13m2，地下建筑面积（含人防）54,939.仃m2。（2）南地块项目南地块安置房总用地面积39,013.39m2，建筑占地面积 14,792.87m2，总建筑面积169,827.78m2,其中地上建筑面积 132,454.11m2， 地下建筑面积（含人防） 37,373.67 m2。6、建设周期项目总建设周期为 30个月。7、总投资及资金筹措项目总投资为185,734.62万元，其中建安工程费用118,582.59万元，工程建设其他费用 46,122.23万元，工程建设预备费8,235.24万元，建设期 利息12,794.55万元。其中，申请银行贷款103,764.04万元，业主自筹资金

6、 81,970.58 万元。8、主要技术经济指标项目主要技术经济指标如表1-1所示。表1-1 :项目主要技术经济指标序号项目名称单位主要技术指标备注1总用地面积m2 84,916.702建筑总占地面积2 一 m 31,225.773总建筑面积m2 39!),598.083.1按功能用途分列其中住宅总面积m2265,968.55商业总面积m226,469.62会所及配套公建面积m2 1,707.57其他公建面积m2101,452.343.2按地上、地下建筑分列其中地上建筑面积m2303,285.24地下建筑面积m292,312.843.3按计容与不计容分列其中总计容面积m2296,318.85总

7、不计容面积m299,279.23架空、骑楼及地下室4建筑密度% 36.85容积率3.496绿化率% 307单体幢数幢238层数层16239建设周期月3010总投资万元185,734.62二、项目提出的理由与过程1、与迅猛的经济发展速度相比较，某某市的城市建设相对滞后某某是全国著名侨乡，泉州“ 980”环湾建设的重要组成部分。县域经 济基本竞争力位列全国百强县（市）第 7位，综合创新能力列全国县级城 市第6位，经济实力多年居八闽县级之首。被国家体育总局确定为国家体 育产业基地，被省政府列为福建省装备制造业重点基地。近几年，随着海 峡西岸经济区建设的推进，某某市社会经济更是实现了跨越式发展，201

8、0年前11个月，全市工业总产值累计完成1,857.55亿元，增长19.7%，财政总收入90.85亿元，增长22.4%，主要指标继续保持较快增长，多项主要经 济指标增幅均超过上级年度目标。经济的快速发展，提高了某某的综合经济实力，推进了其经济结构的 转型，增加了人均收入水平，实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变， 也在此过程中进一步推动着市场化改革的进程。但与迅猛的经济发展形势 相比较，某某城市建设却显得相对滞后。城区内存在大量的“城中村”，普 遍存在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重等 问题，且区域内道路、绿化、卫生、市政等基础配套设施已无法满足居民 生活的需要，同时也影

9、响了城市总体的交通组织和功能的提升。2、安置房的建设，对九十九溪下游滞洪区的改造具有积极的推动作用某某市某某组团九十九溪下游滞洪区修整项目更是作为某某组团紧邻 泉州的重要工程，代表某某北门户的重要形象，因为大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多” 等问题，且滞洪区内存在生态环境不佳，滞洪能力不足的缺点，因此，对 该片区的改造迫在眉睫，这不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要， 更是经济社会发展的需要，滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍，影响 长远的发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距，将来会演变为综合 竞争力的差距。某某市双沟田美安置房的建设是某

10、某组团九十九溪下游滞洪区修整项 目顺序推进的重要保障，能够解决建设拆迁安置问题，合理规划土地，提 高土地利用率，改善居民生活居住条件，构建环境优美的宜居城市，提升 某某城市形象和城市综合竞争力，改善区域投资环境，促进地区经济跨越 式发展。三、项目建议书编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）；2、某某市人民政府关于印发某某市“十二五”住房建设规划的通知（晋政文2011102号）；3、 某某市人民政府关于印发加快推进危房改造实施意见的通知晋 政文2009350号;4、某某市人民政府关于印发某某市住房供应体系建设试点工作方案的通知（晋政文2009291号）；5、某某市城市总体规划修编（2002

11、2020）；6、 某某市人大常委会关于同意我市第一批15个城建项目的决定（晋 人大200937 号）;7、 某某市某某组团改建工程土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案；8、国家其他有关法律、法规、政策以及行业规范与参数；9、项目承办单位提供的基础资料。四、问题与建议1、 建议相关部门给予支持，加快推进项目前期工作。拟建项目社会效 益显著，对某某市全力推进某某组团九十九溪下游滞洪区改造具有积极的推动作用，是某某市“十二五”发展建设的重要内容，项目的建设需求比 较迫切，建议政府相关部门给予配合，进一步做好项目的前期准备工作， 加快项目的早日建成。2、 发挥社会各方的力量，通力合作。项目为民生建设项目，

12、有助于提 高人民群众的生活水平和质量，为使项目建设能顺利进行，应充分发挥社 会各民间组织的作用，发动镇村两级干部和群众积极参与，通力合作，使 项目能尽快实施。3、 建议在后期设计进一步完善优化。建议在下一步工作中对建筑方案 进行进一步优化，确保功能合理的条件下，技术上可行、经济上合理，既 实用又美观的设计方案。4、加强建设期的项目管理工作。 项目承办单位应实时监督施工的进度， 保证工程施工质量和安全，定期如实上报工程进度统计报表，主动接受相 关部门的审计和监督，将项目建设成为“高起点，高标准，高层次，高水平”的重点项目。5、 加强资金的落实、使用与监督。工程关键问题是资金的筹措，资金 是否落实

13、，将直接影响工程进度和工程质量，项目承建单位应抓紧建设资金的落实，确保资金足额到位，切实加强建设资金的使用与监督，工程资 金实行专户存储、专款专用，绝不允许出现挤占挪用、改变投向、滞留欠 款等现象。第二章 项目建设的背景及必要性一、项目建设背景1、某某市社会经济实现跨越式发展某某是全国著名侨乡， 泉州“ 980”环湾建设的重要组成部分。东瀕台湾海峡，距金门仅 5.6海里，西和南安市接壤，南与金门隔海相望，北同 鲤城区、丰泽区毗邻，东北与石狮相连。全市陆域649平方公里，三面临海，海岸线长121公里。2001年被批准按中等城市规模建设，现辖6个街道、13个镇，共388个行政村（社区）。户籍人口

14、105万，侨胞和港、澳、 台同胞200多万，外来人口 110万左右。某某县域经济基本竞争力位列全国百强县（市）第 7位，综合创新能 力列全国县级城市第 6位，经济实力多年居八闽县级之首。全省公共文明 指数测评名列县级市第一。被国家体育总局确定为国家体育产业基地，被 省政府列为福建省装备制造业重点基地。同时，还先后荣获“世界茄克之 都”、“中国鞋都”、“中国纺织产业基地”、“全国食品工业强县”、“中国伞都”、“中国陶瓷重镇”、“中国休闲服装名镇”、“中国内衣 名镇”、“中国织造名镇”、“中国包装印刷基地”等称誉。2010年前11个月，某某全市工业总产值累计完成1,857.55亿元，增长19.7%

15、，其中规模以上产值完成1,663.39亿元，增长21.4%。各主要产业中，除玩具业规模产值下降外，其它产业产值均保持了两位数增幅。固定资产 投资完成275.14亿元，增长38.3%。商品出口交货总值完成 66.57亿美元， 增长15.1%。财政总收入90.85亿元，增长22.4%，其中地方本级收入 41.19 亿元，增长22.8%。11月末全市金融机构人民币各项存款余额760.87亿元， 比上年末增长 9.5%。可见2010年某某全市经济运行总体平稳，主要指标 继续保持较快增长，多项主要经济指标增幅均超过年度目标。2、某某市城市建设相对滞后经济的快速发展，提高了某某的综合经济实力，推进了其经济

16、结构的 转型，增加了人均收入水平，实现了由温饱型小康向富裕型小康的转变， 也在此过程中进一步推动着市场化改革的进程。但与迅猛的经济发展形势 相比较，某某城市建设却显得相对滞后。城区内存在大量的“城中村”，普遍存在住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结构和消防安全隐患严重等 问题，且区域内道路、绿化、卫生、市政等基础配套设施已无法满足居民 生活的需要，同时也影响了城市总体的交通组织和功能的提升。某某市某某组团九十九溪下游滞洪区修整项目更是作为某某组团紧邻 泉州的重要工程，代表某某北门户的重要形象，因为大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多” 等问题，且滞

17、洪区内存在生态环境不佳，滞洪能力不足的缺点，因此，对 该片区的改造迫在眉睫，这不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要， 更是经济社会发展的需要，滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍，影响 长远的发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距，将来会演变为综合 竞争力的差距。2010年是某某城市建设年，某某组团是一号工程，扛鼎之作，得到某 某市委市政府的高度重视。某某市委书记、市长尤猛军曾表示“把某某建 设成为跟我们的经济建设同步发展，跟我们的品牌之都相匹配的品牌城 市。”把某某组团建设成高端宜居城区，使其成为某某城市的新名片。某某 组团是某某的城市窗口和门户，无论是从泉州大桥、刺桐大桥、泉州某某 大桥

18、，还是从即将建设的田安大桥跨江进入某某，首先看到的就是某某组 团的面貌，因此其形象直接代表着某某的形象。某某市某某组团九十九溪下游滞洪区修整项目更是作为某某组团紧邻泉州的重要工程，代表某某北门户的重要形象，因为大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多” 等问题，且滞洪区内存在生态环境不佳，滞洪能力不足的缺点，对该片区 进行改造开发，通过科学的规划和合理的布局来提高滞洪能力，提升城市 的形象和品位，既可改善片区生态环境、居民的生活环境和居住条件，又 可提高城市的对外形象和综合竞争力，推动“旧村居、旧民房、旧厂房” 向“新城市、新产业、新社区”转变，打造某

19、某城市标杆城区、宜居城区。3、某某市某某组团九十九溪下游滞洪区改造规划某某市某某组团九十九溪下游滞洪区修整项目位于九十九溪和某某南 高渠的交汇处，东至世纪大道、西至泉厦高速公路及西园王厝、南接双龙 路、北至池店新店村，涉及某某街道双沟、许塘社区、西园街道王厝社区 及池店镇新店村。项目规划总用地195.55公顷，约2,933.25亩，拟在片区内设置滨水商务办公区、休闲服务区、中央湖区、绿化隔离区以及居住社 区等五个功能区。（1）规划设计原则某某市某某组团九十九溪下游滞洪区修整项目整体规划注重合理确定 土地使用性质及使用强度，合理确定功能布局与开发规模，从“自然、经 济、文化、和谐、科技、安全”六

20、大原则充分考虑规划设计，坚持“以人 为本”的设计理念，为居民塑造都市中环境优美、舒适便捷、卫生安全的 生活居住空间和商业服务空间。自然一一贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持 原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文明原则和效益原则，力求塑造 一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的湖景新区。经济一一坚持经济开发原则，建筑、道路、管线等都应充分考虑地 形因素，尽量减小土方挖填量，利用高差进行整体合理设计。文化一一体现某某特有的文化底蕴，发展闽南文化，使之与现代生 活进行充分融合。和谐一一讲求单体建筑与整体规划布局的和谐，建筑与自然环境的 和谐，以及人与自然、人与人之间的和谐。

21、科技 强调高科技在建设、管理和生活中的运用， 以科技为向导,贯彻节能减排的方针，实现科技与生活的完美融合。安全一一合理的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免 由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。加强物业管 理，确保居住的安全性。（2）平面布局规划九十九溪下游滞洪区从“自然、经济、文化、和谐、科技、安全”六 大原则充分考虑规划设计，坚持“以人为本”的设计理念。项目平面布置 图见2-1。图2-1 :平面布置图某某市某某组团九十九溪下游滞洪区修整项目以世纪大道、双龙路和 沈海高速为用地边界，人工湖为中心，呈现东西走向，规划建设有生活住 宅、商业旅游、教育卫生、商务办公、公共

22、服务、市政设施等一应俱全。 规划设计通过充分协调环境、经济、实用、技术等方面的相互关系，发挥 创造力，深入细致地考虑建筑空间的组合、建筑风格形式、内在功能、外 部景观构成以及生活配套设施等方面因素，将该片区建成布局合理、用地 经济的生态滨湖新城。（3）功能分区九十九溪下游滞洪区拟将项目划分为五大功能分区，即滨水商务办公 区、休闲服务区、中央湖区、绿化隔离区以及居住社区。功能分区示意图 见图2-2图2-2:功能分区示意图滨水商务办公区： 位于片区南侧，紧临双龙路，以商务办公为主导, 集休闲、娱乐、购物于一体的城市商务办公区；休闲服务区：位于片区东侧，紧临世纪大道，规划构筑具有优良商 业价值的酒店

23、和休闲商业街等；中央湖区：位于片区中央地带、地块视觉中心，在沈海高速、双龙 路以及世纪大道上视觉效果震撼；绿化隔离区：位于片区西侧与沈海高速接壤处，充分利用绿化景观 隔音降噪，形成一道绿化视觉通廊，美化环境；居住社区：位于片区西侧，定义成为集居住、商业等功能为一体的 综合居住社区。二、项目建设的必要性及意义1、改善居民生活居住条件，构建环境优美的宜居城市随着经济的发展、人们生活水平的逐渐提高，人们对于居住条件的要 求也日渐提高。在满足基本温饱的基础上，改善自身居住环境成了人们迫 切的愿望，也是各级政府推进城市建设的重要目标。项目处于九十九溪下 游滞洪区东部，而九十九溪下游滞洪区所在地除了废旧企

24、业厂房，还有大 量的自建房等参差不齐的村庄建筑，由于年代久远，危破房、人口老龄化、 基础设施落后、空挂户多、抗震性能差、结构及消防安全隐患严重等矛盾 日益浮现和突出，如果不加以重视解决，将会严重影响居民的生活居住条 件和质量，甚至是生命安全。因此，项目的建设可以使旧城区的空间得到 有效的梳理，解决居民的住房问题，改善该片区居民居住条件，提高居民 生活质量，提升整个城市的环境质量，有助于某某市构建环境优美的宜居 城市。2、合理规划土地，提高土地利用率从规划区现状土地开发强度来看，缺乏统一规划，土地开发价值尚未 得到充分体现。目前，片区内含有危旧厂房、住宅等村庄建筑，布局极为 不合理，土地利用率低

25、，造成土地资源的浪费，不仅存在各种安全隐患， 而且严重制约了区域的经济发展，成了该片区继续发展的瓶颈。通过对原 有的区域进行合理的布局规划，不仅可以拉动周边地区的经济，还可很好 的提高该片区的土地利用率，使土地得到最好的开发利用，成为某某新的 经济增长极。3、解决建设拆迁安置问题，推进九十九溪下游滞洪区改造建设某某组团九十九溪下游滞洪区涉及拆迁的建构筑物面积总计约54.93万平方米，拆迁范围包括新店、草田尾、许塘、竹树下、加沙、王厝、下 坂、双沟等八个社区及村庄。为更好地解决拆迁安置问题，促进九十九溪 下游滞洪区改造建设， 该片区拟建设20处安置地块按各自归属就近安置拆 迁居民，安置区主要分布

26、在片区北部、南部、西侧和东侧。项目位于九十 九溪下游滞洪片区东侧安置区，为九十九溪下游洪滞区改造的重要项目之 一，项目的建设有助于解决该片区及周边地块建设的拆迁安置问题，减少 城市化进程带来的社会副作用，既改善了片区居民的生活居住条件，又能 够推进九十九溪下游洪滞区改造项目的建设，符合国家拆迁安置的有关规 定和城市化建设的目的。4、提升某某城市形象和城市综合竞争力旧城区的改造，不仅是改善居民居住环境和城市形象的需要，更是经济社会发展的需要，滞后的城市建设将对经济发展产生阻碍，影响长远的 发展后劲。城市建设和环境与先进地区的差距，将来会演变为综合竞争力 的差距。某某组团是某某的城市窗口和门户，无

27、论是从泉州大桥、刺桐大 桥、泉州某某大桥，还是从即将完工的田安大桥跨江进入某某，首先看到 的就是某某组团的面貌，因此其形象直接代表着某某的形象。把某某组团 建设成高端宜居城区，使其成为某某城市的新名片，不仅能够改善某某市 的居民居住环境和城市形象，同时，能够推进城市建设与经济协调发展， 提升某某市的城市综合竞争力。5、改善区域投资环境，促进地区经济跨越式发展由于历史的原因和经济的制约，九十九溪下游洪滞区原有基础设施比 较落后，虽经几年建设，商业、文化等设施尚落后于其他地区，不利于人 才的引进和社区及企业的发展。项目通过统一规划、合理改造，建设一批 配套性的住宅、公园、市政设施等，对于进一步完善

28、片区的公共基础设施 条件、道路交通网络和改善区域商业环境、投资环境有着重大意义。届时 不但极大改善片区的人居环境，营造良好的商业氛围，间接提升区域土地 价值，而且带动周边商业圈的繁荣发展，拓展区域经济发展空间，为新型 经济体的发展创造良好的条件。第三章 项目建设内容及规模一、九十九溪下游洪滞区安置房建设规划1、拆迁量预估九十九溪下游洪滞区内涉及拆迁的建构筑物面积总计约54.93万平方米。拆迁范围包括新店、草田尾、许塘、竹树下、加沙、王厝、下坂、双 沟等八个社区及村庄。拆迁内容包括企业厂房、村庄建筑、学校等，其中， 变电站予以保留。具体拆迁量预估见表3-1。表3-1:总体拆迁量预估表（单位：平方

29、米）街道名称社区、村预计拆迁量安置位置某某街道竹树下5,640片区南侧安置区下坂村99,446田美中片区加沙50,252片区西侧安置区草田尾（世纪大道西侧）16,851田美中片区田美（世纪大道东侧）84654田美中片区许塘（双龙路北侧）30,572片区南侧安置区许塘（双龙路南侧）85,106片区南侧安置区池店镇新店66,639片区北侧安置区西园街道王厝 110,111片区西侧安置区总计549,2712、安置量预估九十九溪下游洪滞区规划将对片区内所拆建筑居民进行就近安置，建 设安置区总建筑面积98.57万平方米，其中住宅建筑面积72.1万平方米,商业建筑面积7.2万平方米，公建建筑面积1.57万

30、平方米，地下建筑面积仃.7万平方米。项目开发建设后，拟在人工湖北部、南部、西侧建设三个 安置小区，在片区以东、世纪大道东侧田美中片区建设两个安置小区，共 五个安置地块用于安置人工湖片区内的拆迁居民。对于片区内的工业厂房给予货币补偿。据不完全统计，本项目需安置住宅建筑面积约60万平方米。具体安置情况统计见表3-2。表3-2 :总体安置量预估表（单位：万平方米）街道名称社区、村预计安置量规划建设量某某街道竹树下0.61528.84许塘（双龙路北侧）3.3许塘（双龙路南侧）9.192田美（世纪大道东侧）9.14219.09草田尾（世纪大道西侧）1.82下坂村10.7416.28加沙5.427西园街道

31、王厝11.892 18.68池店镇新店7.197 15.69总计59.325 98.573、安置房分区规划片区西侧安置区用于安置王厝村居民；片区南侧安置区主要用于安置许塘、竹树下村庄居民；片区北侧安置区主要安置新店及高速公路50米绿化隔离带内的居民；田美安置区位于世纪大道东侧双沟田美中片区，用于 安置包括草田尾、下坂及田美三个村（社区）的居民。各安置区规划建设 指标见表3-3。表3-3：各安置区规划建设指标表 （单位：平方米）项目总用地面积总建筑面积其中住宅面积商业面积地上建筑面积地下建筑面积西侧安置区44960.24 1867831516833510013175113620南侧安置区68C8

32、9.8 2884292319185651120029125627北侧安置区38729 1568681243976687双沟田美中片区 （南侧）39013.39 169827.78 132454.1137373.67114572.7512430.40双沟田美中片区 （北侧）45903.31 225770.30 1 70831.1354939.17151395.8014039.22合计236695.741027678.08819431.24208246.84722407.5572403.62二、项目用地现状1、土地利用现状项目周边现状用地主要由农业用地、村庄用地、工业用地

33、、水域等组成。区内地势平坦，大部分地段坡度为1%左右，河岸坡度较陡，区内大部分土地表面高程为海拔 45米。2、建筑现状现状建筑包括企业厂房、村庄建筑、变电站、小学校等，建筑质量参 差不齐，建筑布局零散杂乱。3、规划拆迁、安置量双沟田美安置房属于九十九溪下游洪滞区东侧安置区，根据“各自归属就近安置拆迁居民”的原则，主要安置草田尾、下坂及田美三个村（社区）的居民。项目规划拆迁、安置量详见表3-4。表3-4：项目拆迁、安置量预估表单位：万平方米项目名称所属片区预计拆迁量预计安置量规划建设量双沟田美安置房双沟田美中 片区（包括草 田尾、下坂及田美社区）20.10 21.7029.92三、建设规模及内容

34、1、总体规模项目总用地面积 84,916.70m2,建筑总占地面积 31,225.77m2,总建筑面积395,598.08m2，为23幢建筑单体。总体技术经济指标见表3-5。表3-5：项目总体规模及技术经济指标序号项目名称单位主要技术指标备注1总用地面积2八, m 84,916.702建筑总占地面积2 一 m 31,225.773总建筑面积2m 39),598.083.1按功能用途分列其中住宅总面积m2265,968.55商业总面积m226,469.62会所及配套公建面积m2 1,707.57其他公建面积m2101,452.343.2按地上、地下建筑分列其中地上建筑面积m2303,285.24

35、地下建筑面积m292,312.843.3按计容与不计容分列其中总计容面积m2296,318.85总不计容面积m299,279.23架空、骑楼及地下室4建筑密度% 36.85容积率3.496绿化率% 307单体幢数幢238层数层16232、各地块建设规模（1）北地块项目北地块安置房总用地面积45,903.31m2，总占地面积16,432.90m2，总建筑面积225,770.30 m2,为13幢建筑单体。具体技术经济指标见表3-6。表3-6:双沟安置小区北地块建设规模及技术经济指标项目名称单位主要技术指标备注总用地面积2 /厂 m 45,903.31建筑总占地面积m2 16,432.90总建筑面积

36、m2 225i,770.30苴丿、中地上建筑总面积m2 17(),831.13苴丿、中地上建筑总面积（计容）m2 16：574.63苴丿、中住宅建筑面积m2 151,395.80商业建筑面积m2 14,039.22社区物业面积m2 649).51社区居委会面积m2 199).73社区活动面积m2 295j.51社区医疗面积m2 15：120社区配套面积m2 776).14公共厕所面积m2 61.52架空面积（不计容）m2 2,124.80骑楼面积（不计容）m2 1,131.70地下建筑面积（含人防）m2 54,939.17停车位位1,115苴丿、中地面停车位位135地下停车位位980车户比0.

37、86建筑密度% 35.80容积率3.55绿化率% 30.)0建筑层数层1623住宅户数户1,292商店间数间239（2）南地块项目南地块安置房总用地面积39,013.39m2,总占地面积14,792.87m2，总建筑面积169,827.78m2，为10幢建筑单体。具体技术经济指标见表3-7表3-7:双沟安置小区南地块建设规模及技术经济指标项目名称单位主要技术指标备注总用地面积2 CC m 39,013.39建筑总占地面积2m 14,792.87总建筑面积m2 169),827.78苴丿、中地上建筑总面积m2 13：,454.11苴丿、中地上建筑总面积（计容）m2 1285,744.22苴丿、中

38、住宅建筑面积m2 114L,572.75商业建筑面积2 m 12,430.40社区物业面积m2 738L79社区居委会面积m2 310).17社区活动面积m2 26：L19社区医疗面积m2 68.92社区配套面积m2 290).68公共厕所面积m2 69.32架空面积（不计容）m2 1,648.35骑楼面积（不计容）m2 2,061.54地下建筑面积（含人防）m2 37,373.67停车位位829苴丿、中地面停车位位62地下停车位位767车户比0.99建筑密度% 37.90容积率3.30绿化率% 30.)0建筑层数层1623住宅户数户964店面间数间2173、初步设计构想安置小区内高层住宅楼层

39、高低错落有致，布局交叉重叠，富有动态美 感，轮廓清晰，线条分明，使外立面十分醒目、绚丽和壮观；外墙的装饰 和点缀，弧线形的凸窗和观景台，使得群体建筑呈现出现代与传统和谐统一的美感，体现出独特的建筑艺术价值和文化品位。楼型以简洁大方的直线矩形体为主，通过高层住宅暖色饰面与金属构 架，玻璃等材质的运用产生强烈的质感对比、虚实对比、轻重对比，使人 产生一种优美的视觉空间感受，在建筑的顶部设有轻型构架，使住宅楼更 显轻盈、舒展、清新脱俗，更显示新区建设的欣欣向荣与蓬勃生机，使建 筑形象更具有标志性，同时能够与周边建筑尤其是周围已建建筑取得一定 的协调，避免新的空间失衡，注入新的时代特征。安置小区户型充

40、分结合相应的景观资源进行规划建设，并提供相应的 观景阳台、落地窗，转角窗等，同时尽量使客厅、主人房布置在景观最好 的位置上，房型配置上，考虑本地区人口的构成，并结合当地居住习惯进 行建设，功能分区合理，达到动静相宜，洁净分开的目的。图3-8:项目总体鸟瞰图安置小区内每座楼房均设有23部电梯供居民们上下，同时设有楼梯通道及安全紧急出口。小区内设置停车场，按停车用地性质分地上停车场和地下停车场，以地下停车场为主。其总体布局的要求是与外界交通、中心景观区联系方便，同时拥有安静的环境，尽量避免外界的干扰，建筑布局与绿化景观、步行系统相呼应，形成内部幽静的绿化休闲空间。第四章 项目选址及建设条件分析一、

41、项目建设地点项目地处某某市某某街道双沟社区，世纪大道以东，公园路以西。项目安置小区即双沟田美中片区，其中北地块位于田美路以南，双沟东街以 北，南地块位于双沟南路以南，规划路以北。某某九十九溪下游洪滞区区位优势明显，片区距离福厦高速公路某某出入口 6公里，距某某动车站仅需15分钟，距厦门特区仅需40分钟车程。图4-1 :项目区位图二、建设条件分析1、地理位置某某地处福建东南沿海，位于北纬24 3044H24 5421,东经1182456118 410。东濒台湾海峡，西和南安市接壤，南与金门隔海相 望，北同鲤城区、丰泽区毗邻，东北与石狮相连，境内陆地面积649平方公里；三面临海，海岸线长122公里

42、，海域面积 6,345平方公里。2、自然条件气象该区域属南亚热带海洋性季风气候，夏无酷暑，冬无严寒。气候温暖湿润，季风显著，台风活动频繁。多年平均气温2021C,月平均气温11.9 C,极端最高气温 38.9 C，极端最低气温 0 C,极端最高地面温度 69.6 C, 极端最低地面温度-4.4 Co多年平均绝对湿度为 20hPa,最高绝对湿度 39.1hPa，最小绝对湿度为 20hPa,多年平均相对湿度 76%,最小相对湿度 8%。多年平均风速为 3.5m/s, 最大风速24m/s，多年平均雷暴 52天，多年平均雾 11天，霜6天。降水由于受季风气候影响，全年降雨集中在49月，尤其是79月的台

43、风暴雨季节，盛夏季节由于太平洋低纬度地区的热带风暴挟带大量暖湿气流， 登陆后受地面摩擦和某某流域西北部高山阻挡，复合抬升，引起强烈暴雨。降水地区分布不均匀，总的趋势是从西北向东南递减，多年平均降水量9501,400mm之间。降水量年际和年内分布不均匀，某某市多年平均降 水量1,146.6mm，多年平均径流深 534mm，最大年径流深 1,320mm，最小 年径流深 135mm，多年平均水面蒸发量1,146mm，平均陆地年蒸发量612mm。地形地貌某某市三面临海，地势由西北向东南海面倾斜，呈波状起伏梯级分布。主要山峰分布在西北和中部，系戴云山各东南沿海延伸余脉。西北边境的 紫帽山，海拔5仃.8米

44、，为与鲤城、南安共有的界山。地貌以丘陵、台地、 平原三类型为主。某某流经北部于溜石江入海。湖光石鼓片区内整体地形 较为平缓，总体南高北低。（4）地震依据中国地震动参数区划图（GBI8306-2001 ）福建省区划一览表，项目区抗震设防烈度为七度，地震动峰值加速度为 0.15g，地震动反应谱特征周期为0.4s。3、基础设施条件（1）交通某某市对外交通多元化和立体化，“陆、海、空”立体交通网络已基本形成，市域公路通车里程 1,700.6公里，公路密度以每百平方公里262公里的通车里程名列全国前茅，福厦高速公路从城市的西北部切过，互通口离 城区约5 km，外接324国道、308省道等。4D级某某机场

45、成为初具规模的航空港，开辟了某某至北京、上海、广州、深圳、杭州、舟山、成都及香港、马尼拉、日本冲绳等20余条航线。客货吞吐量跻身于全国通航机场的第37位，成为干线机场。全市拥有围头、深沪、东石、安平四大港区、19个50010,000吨级泊位码头。深沪港区成为国家开放口岸，围头港成为国家一类口岸，并开辟 20多条内贸集装箱班轮航线和至香港国际集装箱班轮航线。项目区周边有双龙路和世纪大道等城市主要干道以及规划合理的城市支路和辅助道路，陆地交通十分便利。供电全市建有50万伏输变电站1座，容量200万千伏安；22万伏输变电 站7座，容量267万千伏安；11万伏输变电站32座，容量328.9万千伏安，

46、建有热电联产发电厂 1座，发电容量为10万千瓦；建有LNG燃气电厂1 座，发电容量为 140万千瓦；有垃圾发电厂 1座，容量1.5万千瓦。某某 售电量占全省10%，成为福建省电网配套最完善、电力建设最超前的地区 之一。项目片区周边有某某 220KV变电站，规模3X 120MVA ;池店110KV 变电站，规模2X 31.5MVA。电力供应充足，可满足施工及居民入住的需要。供水某某供水设施完善，水质安全。引水工程全线贯通，建有市镇两级自来水厂17座，市域日供水105万立方米。市区建有 25万立方米/日现代化 自来水，现已投入使用。项目区周边某某第二水厂设计规模为20万吨/日，可满足本项目的用水需

47、求。通信某某的电信、通讯事业水平，在全国处于领先地位。至2008年底，全市城乡固定电话交换机总容量55万门，互联网接入用户 16万户，移动电话用户140万户，电话(含固定电话、泉灵通、移动电话)普及率 4.8部/ 户，成为全省首批“电话市”之一。项目区通讯服务由某某城区电信支局提供，某某移动电话实现无盲区 覆盖，可以保证项目通信需求。可提供国内国际电话服务以及各种现代化 的电报、电传、特快专递、无线通讯、互联网等电讯邮政服务，可直通世 界150多个国家和地区。（5）建筑材料来源建筑材料主要为土、石、钢材、水泥、砂石料等。某某市商品经济较 为发达，流通渠道畅通，建筑材料供应链较为完整，当地砂石等

48、资源丰富， 可就近采购，项目区域临近县市有产水泥，可满足供应，区域周边有钢铁 企业，所需钢材可以到该厂或周边地区购买。三、选址合理性分析1、 项目选址符合改造规划关于 “各自归属就近安置拆迁居民”的原则， 能够增加拆迁居民对于新居地的认同感。2、 项目的选址符合城市总体规划和九十九溪下游洪滞区改造规划，能够满足项目建设过程和外部环境条件的要求，也符合环境保护的相关要求，有利于城镇化改造。3、 项目所处区域具备了实施项目的良好建设条件，气候地质条件和交 通及其他基础设施条件已达到建设要求的基本工程条件。因此，项目选址具有较高的科学性和合理性，适宜项目的建设和某某 市城市建设与未来发展的需要。第五

49、章 项目实施进度安排一、项目建设周期根据项目建设管理有关规定，项目实施须制定建设项目总体及分阶段 工程进度计划，保证建设项目的供水、供电、通讯等配套辅助设施与主体 工程同步建成，确保建设任务按期完成。项目建设周期为30个月。二、项目建设进度安排1、项目前期工作项目可行性研究报告编制、项目立项审批工作：2个月初步设计、详细规划设计及审批：1个月项目施工图设计，并通过审查、审批：1个月2、建设实施阶段（1）项目施工准备工作：2个月准备工作内容包括：（一）完成施工用水、电、路等工程；组织设备、材料订货；（二）准备必要的施工图纸；（三）组织招标投标（包括监理、施工、设备采购、设备安装等方面 的招标投标

50、）并择优选择施工单位，签订施工合同；（四）项目开工审批。（2）项目建设施工阶段：24个月建设内容包括拆迁安置房、绿化、消防、人防、停车位、配电房、社区服务用房等附属配套设施。三、建设期工程质量保证措施1、建立项目实施管理机构建立项目实施管理构，合理的安排职能及分工。2、项目前期的进度要进行合理的安排在项目立项之后需要对整个工程的进度做一个计划，了解每一道工序 的时间，最合理地安排工作，进行一系列的工程施工准备工作。用地规划 许可证申请，对施工现场临时水电的申请， 对勘查单位及设计单位的审核, 工程项目的地质勘查，充分了解规划用地周边的水、电、煤气、蒸气、网 络通信等管线的接入点，合理布局项目地

51、块的总平面图。根据项目的生产 工艺要求，选择几家经验比较丰富的施工企业进行考察，主要是对施工企 业的资金、企业信用度、所建造的类似项目的质量、业主对施工企业的评 价、施工企业项目经理的经验、组织协调能力、配合能力的调查。以上工 序可以合理安排，有些工序可以同步进行，从而保证工程的设计、施工可 以在第一时间进行。3、合理确定设计阶段的工作安排结合设计规划在规定的合理时间内让选定的设计院设计出初步方案图 纸，交给各相关部门审核确认，同时与政府各部门进行初步设计方案审核，审核通过后交给设计院设计并及时与设计院、各部门沟通变更，在规定的 合理时间范围内设计出完整的达到生产工艺要求和使用功能的施工图纸，

52、 由消防、环保、规划、图纸审核部门进行审核。同时编制招标方案说明， 统一规定施工企业的报价范围，应提供的资料等。4、施工过程中的控制重点在整个项目的管理中，施工阶段的项目管理是最复杂也是最重要的。主要是对工程施工的进度、质量、安全上的管理。5、工程竣工后的必要工作在工程竣工移交前，由业主、监理、施工单位进行初步验收，对施工 的质量、外观进行验收、提出问题，要求施工单位必须在规定的时间内整 改完成。对竣工图纸必须由施工单位针对现场施工变更进行更改后绘制。 竣工资料必须齐全满足工程备案要求。工程竣工后必须由质检、消防、环 保、规划等相关部门验收并上报行政主管部门备案后方可正式使用。四、项目实施建议

53、1、项目建设拟采用代建制组织管理，通过直接委托的方式，选择项目 管理单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。在确立项目代建单位后， 代建单位从项目可行性研究开始， 进行项目方案优化、设计优化和管理、设计、施工招投标、合同管理、施 工管理、组织验收和保修等工程内容，所有阶段的工程管理都包括质量、 投资、进度控制，同时，应完成项目的各种审批、项目内外部协调。为保 证代建单位的正常工作，业主的关键工作是保证项目资金到位；同时，为 了保证项目目标实现，必须制定一套适用的委托-代理合同，以及建立对代建单位的评价体系。2、勘察、设计单位必须按资质等级承担相应的勘察设计、任

54、务，应按 照国家现行的有关规定、技术标准和合同进行勘察、设计，建立健全质量 保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。建 设项目的施工图设计文件（含方案设计）不得擅自变更。确因功能需要变更设计的项目，需报请原审批部门批准。3、 施工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格 按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工艺及工序，并对施工的工程质量负责。4、 建设项目实行工程监理制，对工程进行“三控制”、“两管理”、“一 协调”，采用“事前、事中、事后”的工作程序，确保工程社会效益和环境效益的协调统一。5、施工单位的选择：按公开、

55、公平、公正的市场竞争原则，项目将严 格按照国家有关招投标法律，采用公开招标方式选择有资质的施工单位。 施工单位必须具有信誉好、实力强、经验丰富等特点。第六章投资估算及资金筹措一、投资估算的依据1、估算依据（1） 福建省建筑安装工程费用定额（2003版）；（2）泉建筑200510号、泉建筑200516号文；（3）泉州市2011年6月建设工程造价有关资料汇编；（4）项目承办单位提供的相关资料；（5）类似工程技术经济指标。2、相关取费标准（1 ）建设单位管理费：根据财政部关于印发基本建设财务管理规 定的通知（财建2002394号）计取；（2）施工图设计审查费：依据福建省物价局关于重新规范建筑工程施工

56、图设计文件审查收费的通知（闽价房2009168号）计取；（3）招标代理费：依据国家计委关于印发招标代理服务受费管理暂 行办法（计价格20021980号）计取；（4）勘察设计费：根据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收 费管理规定的通知（计价 200210号）计取；（5）工程监理费：国家发展改革委、建设部印发建设工程监理与相 关服务收费管理规定的通知（发改价格 2007670号）计取；（6）环境影响评价费按关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 （计价格中2002125号）文计取；（7）白蚁防治费：依据福建省物价局、福建省财政厅关于重新核定房屋白蚁防治收费标准的通知（闽价 2002房572号）

57、计取；（8）城市基础设施配套费：依据泉州市人民政府关于印发泉州市城市基础设施配套费征收管理规定的通知（泉政文2006396号）计取。以上费率计取标准在工程的实际运行过程中，还根据工程的具体情况进行适当调整。二、估算范围项目投资估算编制范围按项目总用地面积为84,916.70m2，建筑总占地面积为 31,225.77m2，总建筑面积为 395,598.08m2，其中地上建筑面积为 303,285.24 m2,地下建筑面积（含人防）为92,312.84m2,进行投资估算。1、建安工程费用项目建安工程费用包括土建工程、装饰装修工程、设备安装工程和室外工程。项目的建安工程费用合计约118,582.59

58、万元。2、工程建设其它费用项目的工程建设其它费用包括前期工作咨询费、勘察费、设计费、施工图审查费、勘察成果审查费、建设单位管理费、工程建设监理费、工程 造价咨询费、招标代理服务费、抗震安全评价费、白蚁防治费、桩基检测 费、建筑面积审核费、办理用地红线费用和城市基础设施配套费，各项费 用均按国家相关标准或福建省规定的费率和取费标准进行估算。项目的工 程建设其它费用合计约 46,122.23万元。3、工程建设预备费用项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，根据对项目的调研情况，按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算，即基本预备费为8,235.24万元。4、建设期利息经估算，项

59、目总建设投资约 仃2,940.07万元，通过银行贷款103,764.04万元，按一至三年银行贷款利率6.65%计算，即项目建设期利息共计约12,794.55 万元。三、投资估算经估算，项目总投资为185,734.62万元，其中建安工程费用118,582.59万元，工程建设其他费用46,122.23万元，工程建设预备费8,235.24万元，建设期利息12,794.55万元。项目具体投资估算见表6-1。表6-1 :项目投资估算表序号项目名称单位数量估算指标（元 /m2）估算造价（万元）备注-一一建筑安装工程费用m2 395,598.08118,582.59（一）土建工程m296,756.641桩基

60、工程m2 31,225.77200624.52含地下基坑支护、土石方爆破2主体结构工程2m2 395,598.0896,132.122.1地上部分m2 303,285.241,80054,591.342.1.1住宅建筑m2 265,968.551,80047,874.342.1.2商业建筑m2 26,469.621,8004,764.532.1.3公建及其他m2 10,847.071,8001,952.472.2人防地下室、地下 停车场m2 92,312.844,50041,540.78（二）安装工程16,953.521强电工程m2 395,598.081807,120.772弱电工程m2 3