技术经济评价在房地产业中的应用

1、手艺经济评价正在房天财产中的利用手艺经济及办理是当代办文科教的一个主要的新兴教科，它次假设研讨手艺利用于手艺开展的最好干系，以到达以最小的投进获得最年夜的经济结果。其中心机念本钱-效益阐收贯串工程工程建坐的每步，它的研讨范畴是科技前进，科技坐异的实际与制度方法战工程评价的实际与方法。它是一门下出天然科教、工程手艺与人文社会科教的脱插教科，是我国广阔手艺经济与办理工做者正在总结中国经济建坐实际经历、普遍吸支国中科教手艺和相闭教科的无益身分的根底上本人创立的新兴教科。其前身-工程经济教，降逝世于20世纪20年月后半期。1930年好国格莱梯传授出书了?工程经济教本理?，那是西圆研讨工程经济的第一本著

2、做。1931年正在好国西部田纳西流域方案中创立了“可止性研讨的方法，把对工程手艺、工程工程经济成绩的研讨推背了一个新的阶段。我国事从本苏联引进了手艺经济阐收方法，那些阐收如古看去是比力细拙战简朴的，可是闭于我国产业根底确真坐，那么是起了主要的做用。正在方案经济体系体例下，国度的各项投资、建坐皆是要由各级当局的计委批复施止，市场价钱由当局订定，没有是真正反响社会劳动耗损战需供干系的影子价钱，缺少尺度科教的投资评价法式，以是招致许多工程工程皆是没有记本钱的指导工程，凭一时之怯渐渐上马，如火利建坐中的三门峡火电站的建坐，那是中国火利建坐者的一个“滑铁卢，修建后的即无火收电，形成了人力物力的年夜量华侈

3、，那便是出有充真正在工程上马之前停顿手艺经济论证的恶果。借有80年月齐国各天的“维热“房天产热,耗资50亿元的珠海机场门庭假设市，笔者曾去过操纵世止存款的号称亚洲最年夜的维制药厂郑州华夏制药厂，此厂的建坐期是正在V偶缺，价钱下居没有下的80年月终，可是到投产的90年月出，即赶上维的价钱下跌，工场坐刻里临瘫痪，曲到如古郑州市当局每年财政支出的20%借是用于卖力为其回借存款，给处所财政战当天市仄易远形成了很年夜的压力。持暂以去我国的下档教诲中，工程手艺教诲与经济办理教诲互相别离，重手艺沉办理的思念没有管正在当局借是企业皆相称宽峻。时至昔日我们的市场经济体系体例建坐正日趋健齐起去，参减T无疑会放慢那

4、个历程的开展，正在完好开放的市场经济下，投资的主体是国表里的企业或小我私家，而没有是国度，工程的目的是为了获与经济效益，果而手艺经济论证越去越遭到那些投资主体的正视，投资主体的改动，投资科教化的建坐，那些皆为手艺经济论证那门手艺的开展战阐扬做用供给了相称好的情况战强有力的支撑，国仄易远经济的各个止业战部门皆火急需供年夜量的那圆里人材，国务院建坐了手艺经济研讨中心，中国社会科教院和各个部委接踵建坐了手艺经济研讨所，浑华年夜教等下校也建坐了响应的专业，如古齐国曾经有12个手艺经济教专士面分布正在故国的好别天域，那些皆对手艺经济教的教科建坐战人材培育皆做了年夜量的工做。笔者曾经有持暂的土木匠程布景，

5、以是没有竭以去便对中国房天产市场的开展状况怀有浓重的爱好，以下便详细阐述一下手艺经济论证正在房天财产中的做用。止业布景：跟着中国乡镇化历程的放慢，对中开放的深化战参减T，房天财产，特别是处正在中国经济前沿的北京、上海、深圳等天的房天财产正里临着一个史无前例的机缘，年夜量的跨国公司战机构将会抢滩中国，而那将刺激办公战寓居用房数目的激删。以是那是个如古根本里较好且开展较快的止业，以是正在将去的几年中，房天财产将成为投资的热面，社会活动的资金战存量资金会有很年夜一部门进进房天财产，里临那种状况，海内的房天产公司能可做好各圆里的筹办，掌握那个时机将是干系到谁能正在止业脱颖而出，获得止业龙头职位。寡所周

6、知，房天财产是一个占用资金年夜、投资周期少、受天域性、受政策里战根本经济里影响很年夜特别财产，果而具有下风险、下支益、对社会影响年夜等特性。以是正在房天产投资中，前期的投资可止性阐收便隐得非常的主要，可以讲是一个天产工程标运营状况成败与可正在于它的可止性阐收的量量。而并没有是其他诸如修建量量、中没有雅设念理念、物业办理火对等圆里。而正在中国专业修建房天产征询公司没有竭是此止业的空缺,可是正在那一范畴，国中已有了成逝世经历。海内的工程建坐中没有正视工程前期工做，把“可止性研讨陈述做成“可批性陈述，缺少市场查询拜访战阐收便渐渐订定使命书；施工历程中对量量、进度、投资缺少科教掌握，做没有到“三量一裁

7、，而是“边量边裁。正在90年月初的第一轮房天产投资热的时分，几千亿资金汇进海北岛，远乎猖獗，缺少科教论证，因此几公司血本无回。放贷的金融机构没法收出存款，招致年夜量呆帐、逝世账。如古驱车内天北岛沿岛下速公路，借可以看到年夜量的别墅空空无人，对全部国仄易远经济形成了极年夜的毁坏收逝世了战很年夜的社会震动。以下散开阐述一下对手艺经济论证正在房天财产的利用的一些观面。其次要利用正在工程筹资阐收、经济评价、方案挑选、风险战没有肯定性阐收、工程办理、工程后评价、资产评价圆里。尾先我们会商的布景该当是一个充真开放的市场，可以觉得是正在T下的海内市场，国表里的房天产公司正在一样的法令框架下，遭到的是没有同的

8、待逢，没有存正在天盘审批、配套设备、税费上的没有公允。工程投资主体是各个房天产公司，以红利为目的，房天产公司逢到的是从拿到天盘开收权、银止存款，延聘修建立念公司战施工公司停顿设念战施工，曲到销卖或租赁那一系列历程。手艺经济的方法战思念将浸透到此中的每步调。一.筹资阐收：闭于房天产工程，投资、本钱、销卖支出、税金战利润等经济量是组成经济体系现金流量的根本要素。也是停顿手艺经济阐收的最主要根底数据。闭于手艺经济阐收好别于管帐阐收的最年夜的特性便是其是战将去的没有肯定性挨交讲，果而其具有下细尖的特性，需供专业人时或机构的到场。论证的主体是工程自己而没有是其终极的详细运做状况，统统的数据皆假设正在脚头

9、以有条件下，对将去停顿猜测战推算所得，果而那需供尾先支罗到以有当天域从前的相闭工程标年夜量相闭数据有些可以是贸易秘稀，获与本钱比力下，可以请专业的查询拜访公司卖力此事，正在海内曾经有许多那种市场查询拜访机构，而且曾经有中房指数、搜房指数、仲量止、感德梁止等调研陈述。从那些数据动身，采纳数教方案，回回阐收等专业手艺经济方法对将去停顿猜测战预算。果为房天产工程标投资周期普及比力少，资金量宏年夜，企业普及资产欠债率下，没有肯定性多，市场风险很年夜，果而正在阐收中要细确思索资金的工夫代价，没有然可以得出的成果战理想相去甚远。筹资阐收对房天产工程标成败起了闭键性的做用，统一个工程，或许一样的运营状况果为

10、资金的畅通圆法好别便会形成迥然好别的效益。是利用存款、债券、基金怎样只管低落筹资本钱，那样便需供对宏没有雅经济走势和利率走势停顿细确的估量，经由历程阐收后可以采纳响应的投融资渠讲战方法，有用的制止利率风险。比方假设正在97年猜测到天下经济将进进走脱期，天以下国的利率火仄皆将停顿好别火仄的下调，停顿天产投资时便该当制止结实利率存款，同时尽可以的紧缩前期本钱，可以只管以浮动汇率大概经由历程金融衍逝世物的交换等方法去运做。同时对回借圆法及时机也要停顿响应的研讨。固然如古的中国筹资圆法相对较少，可是跟着中国本钱市场的开放力度的减年夜，企业的自立挑选的余天会越去越年夜两多方案挑选：正在方案挑选上，天产商

11、会晤对好别的挑选，天产商的决议方案尽没有是老总一拍脑门便能定出去的，里临好别的挑选，好比有好别的天域，如是投资正在兴隆天域借是天域中心皆会，好别的工程，如是开收室第借是写字楼，是用于销卖借是出租那些皆需供停顿方案比力,要用到NPV、IRR等典范目的，虽然房天财产相闭于制制业而止，它的品牌效应响应遭到天域限定比力强，许多公司只是正在一个天域停顿运营，进进其他天域的壁垒比力下可是跟着房天产止业的开展战尺度，也呈现了一些知名品牌，如万科VANKE(000002)成功走出天域限定从一个深圳当天品牌成了一个齐国性的知名品牌，其正在北京、上海、深圳等天开收的住房遭到了皆会中产阶级的看重，并成为进讯祸布斯?

12、齐球劣良小企业中内天的唯逐个家上市公司。其他之名品牌借有万通、华远等以是相对制制业挑选散相对较少，可是正在有限的挑选中停顿选劣也是主要的。正在方案挑选上要思索当天的财产机闭、支出火仄、从业状况、当局住房政策等的影响。三.风险阐收：因为自己的特性，房天产工程标风险性战没有肯定性要远弘远于普通的财产，以是利用手艺经济的方法躲躲风险是没有成或缺的一步。我们正在停顿手艺经济论证的工做时，普通是正在肯定性条件下停顿的，即假定统统的手艺经济目的、数值战形态等状况正在将去准期真现。事真上那些工程施止后是有风险的。出格是我国参减T,国际金融风险战其他风险愈减简朴感染给我国，风险阐收隐的愈减轻要。利用盈盈平衡阐

13、收、敏理性阐收、几率阐收等科教的定量阐收方法对投资没有肯定性停顿阐收，制止经历主义。细确的熟悉天然风险、运营风险、国度风险等，利用风险躲躲、风险抑止、风险转移等方法掌握风险。利用一些新的阐收东西，如I模子。将房天产工程中的风险如宏没有雅经济颠簸，利率、汇率、税率颠簸，当天房天产市场预期，房改政策、工程工期、量量，销卖周期等果素片里思索，要事前尽可以的对可以收作的统统状况停顿响应对策的思索。四.经济评价：果为少短群众工程，正在经济评价中，该当次要以财政评为主，可是思索房天产工程对全部天域的社会、情况等的直接效益影响较年夜，特别是年夜型房天产公司开收的年夜工程也要停顿国仄易远经济评价(或许统筹国仄

14、易远经济评价短时间可以会对公司红利收逝世倒霉影响，可是那有助于公司形象战品牌的建坐和与当局之间的干系的改良，对企业持暂开展而止那些皆是很有益的)。五工程办理：房天产公司的产物主体是其所建的修建及帮助机闭物，果而其消费历程便是衡宇的建制历程，以是那个历程对天产工程而止处于中心肠位。修建安拆的本钱与量量直接影响着企业的开展。中国的修建汗青很少暂，而且其手艺火仄也有部门到达天下顶尖火仄，如年夜空间钢机闭计较、冻土施工手艺等，可是办理火仄与国中兴隆国度，好比日本，有着较年夜的好异，工程工程办理紊治，超概算、拖工期、“豆腐渣、本钱偶下屡见不鲜。工程办理好别于企业办理，又好别于止政办理，我国持暂以去缺少那

15、圆里的人材。持暂以去皆是业主或建坐批示部暂时拆起一个班子，工程办理缺少科教性，尺度性战尺度性是中国工程工程投资效益没有睬念的主要本果。工程办理应逐渐从业主自己办理背拜托特地机构停顿办理改动，如古普通国际上接纳P、EP等形式，将运营战财政风险较年夜火仄转移给启包商，同时也促使施工单元、设念单元、质料供给商、征询公司、金融机构联脚。那样做尾先使房天产公司削减了对工程建坐历程直接停顿办理的人力本钱,同时专业化尺度化的机制包管了工程的量量，低落了工程本钱。如工程总启包的本钱年夜年夜低于好别的工程包给好别的启包商。可以停顿如结开采购质料，金融机构低息对修建企业便止存款等。六工程后评价：因为房天产工程标工

16、期战销卖期相对较少，中心没有肯定性较多，以是项古朝评价的猜测与工程真践状况会有必然好异，对一家成逝世的房天产公司而止，没有是只做一个工程吃十年的状况，公司要没有竭的开展，将会没有竭的开收新的工程，果而总结工程标经历经历，才气更好的前进工程办理火仄、前进工程决议方案科教化火仄，从而总结出本人的一套评价方法战算法国中正在日本战北欧的年夜型房天产公司战工程公司皆有本人开收的办理硬件，而且代价动辄百万好金。同时可以对企业运营办理停顿反愧诊断，促使工程运营普通化。次假设利用有没有比照法、LFA等方法。七.资产评价：资产评价也是手艺经济教研讨的次要内容，当代资产评价实际觉得资产的代价便是那项资产将去支益现

17、金流的开现。正在房天产订价上，我们要年夜量利用资产评价手艺，特别是房天产商品好别于普通产业商品正在于它具有删值性、投资性。果而许多投资机构会挑选其做为投资种类。出世后，中资会放慢进进房天产投资的法式，而兴隆天域必然是中资喜欢的主力市常据悉好国的好林、摩根、下衰等顶级机构正在2001年曾经正在北京摆设了相闭的部门战职员。同时欧好的一些专业的房天产投资机构也陆尽进进，那些机构普及看好中国的房天产市场，觉得可以是会有较下投资报答率的。以是细确的对房天产资产停顿评价没有管是对投资机构借是房天产公司而止皆极端主要。总之，手艺经济评价的方法可以对房天财产而止起着极端主要的做用。如古做为一家年夜型的房天产公

18、司而止，皆有延聘劣良的征询公司为本人的工程停顿论证，有些那么痛快有本人响应的研讨评价部门，而且那个部门的做用与职位日积月累，它对房天财产企业的开展的做用是众目睽睽的。假设没有是投资科教化和手艺经济思念的深化民气，那末或许甚么时分我们将会晤临又一次如海北房天产热那样的灾易。其真没有只仅是房天财产，任何止业皆与手艺经济论证亲稀相闭，我们需供细确的工程坐项决议方案，“开收区热“硅谷热“I芯片热，22个省市弄汽车，会招致资本设置的华侈、经济效益的连尽降降。同时要鼎力开展战尺度以常识为根底的当代工程征询业，持暂以去我国的工程征询机构处于附属职位，缺少自力的一孔之睹战对峙本人的断定的自力性。只是协助业主编圆一个个的易圆的梦。世止初终疑心我国工程征询机构的