房地产行业：长三角三四线城市调研春节后销售量价齐回暖按揭利率下行

1、镇江市：中南银城樾府区域综述：镇江是南京都市圈核心层城市，年人均 GDP12.6 万元。镇江房价从 2016 年三季度的不到 6000 元/平方米上涨到 2018 年上半年的 1 万元/平方米以上，涨幅近 100%。镇江市内不限购不限贷。项目介绍：中南银城樾府位于润州区（镇江的主城区）。2018 年 10 月 21 日首推 1 号楼（198 套），截至目前出售近 100 套，去化率近 50%。项目主力户型包括 100/116/140 平方米，针对首改和再改客户，所有项目均于 2020 年底交付。销售溢价凸显，利润率处于较高水平。该地块于 2018 年 3 月获得，楼面均价 6351 元/ 平方

2、米，占首推均价（精装修，17000 元/平方米，其中装修标准 3500 元/平方米）的 37%， 远低于中海润江府和恒大华府；周边二手房均价 1200013000 元/平方米，镇江市均价11000 元/平方米。该项目将于 2019 年 5 月份加推，均价会小幅提升。图表 1: 镇江中南银城樾府拿地均价占销售均价的 37%，低于周边同类型竞品项目名称中海润江府拿地时间2017/5/31拿地成本（元/平方米）9,448销售均价（元/平方米）18,000拿地成本/销售均价（%）52%项目名称恒大华府拿地时间2017/5/31拿地成本（元/平方米）8,488销售均价（元/平方米）18,000拿地成本/

3、销售均价（%）47%项目名称中南银城樾府拿地时间2018/3/30拿地成本（元/平方米）6,351销售均价（元/平方米）17,000拿地成本/销售均价（%）37%资料来源：中指数据库，按揭利率边际下行，到访量提高。年前首套房贷利率较基准利率上浮 15%，对于资质好的业主，年后首套房贷利率上浮 10%，首付比例平均 30%40%，合作的银行允许提前还款。二套房贷利率上浮 15%。银行流动性宽松，放款速度较快，平均半个月内完成放款。年后日均到访量 20 组，较去年末提高 10%。句容市：新城吾悦广场区域综述：句容市隶属于镇江市，西去南京禄口国际机场行程仅 29 公里，东到上海虹桥机场也仅 2 个半

4、小时。句容市常住人口约 63 万人，城镇居民人均可支配收入 44015 元。已于 2018 年 12 月 21 日开工的宁句线使得从句容到南京马群仅需 40 分钟。非本市户籍人口在句容市区（含开发区）购买商品住房的，限购一套。图表 2: 句容市常住人口每年小幅增加图表 3: 句容市城镇居民人均可支配收入稳步增长 62.862.662.462.262.061.861.661.4句容市常住人口（万人）62.762.662.562.462.462.261.9201120122013201420152016201750,00040,00030,00020,00010,0000句容市城镇居民人均可支配收

5、入16%44,01540,58237,54834,67811%13%29,626 31,75726,26422,7107%9%8%8%8%20102011201220132014201520162017城镇居民人均可支配收入（元，左轴）YoY（%,右轴）18%16%14%12%10%8%6%4%2%0% 资料来源：江苏省统计局，资料来源：江苏省统计局，项目介绍：新城吾悦广场距离市中心 3 公里，2018 年 12 月 7 日开业，建筑面积 39.8 万平方米，其中自持 9.05 万平方米，可出售商业建筑面积达 2.3 万方。吾悦广场中有 246家商铺，品牌主要以大众化为主，其中主力店占 48%

6、。已出售商业部分的商家达 200 家。周围配套设施（实验小学、人民医院）健全，斜对面是客运总站、广场直通沿江高铁句容站和宁句线（建设中）。客流量充裕，预计租金保持稳增。开业以来，新城吾悦广场工作日日均客流量 2 万人左右，周末日均 3 万人左右，节假日最多达 10 万人以上。目前租金费和物业费全年合计为7400 万元（考虑期初免租优惠），若不考虑免租优惠，2020 年收入有望超过 1 亿元。预计每年租金自然增长率达 5%7%，其中三年一小调（5%10%）和五年一大调（20%30%）。常州市金坛区：保利紫荆公馆区域综述：常州市位于长三角中心地带，与苏州、无锡构成苏锡常都市圈。常州市要求新购买商品

7、住宅取得产权证后满 2 年方可上市交易。金坛区距离常州市中心 40 公里，开车约 4050 分钟。项目介绍：保利紫荆公馆于 2017 年 9 月 8 日以 4678 元/平方米的楼面均价获得，占地面积 101052 平方米，容积率 1.2，共 1666 套，其中洋房占比 70%。2018 年 11 月 16 日首推 600 套，去化率 70%，最早一批是 2020 年 4 月交付。去年下半年市场趋冷，春节后到访量恢复，但仍低于去年同期。周边恒大悦府去年 5 月推出 600-700 套房子，但去年下半年预计只卖掉了 20%左右，且一直有砍价。保利紫荆公馆目前平均每月有 250300 组到访量，比

8、去年末有所好转，但较去年上半年（400 组/月）下滑 20%30%。2 月份共有约 300 组客户，成交 70 套；3 月初至今成交 34 套。客户结构主要为当地居民，购房者尤其关注总价。恒大悦府（打折促销）和滨湖新城精装 13000 元/平方米，去化较低；去年四季度万科公园大道修改方案，将精装房改为毛坯房，总价下行。保利紫荆公馆的高层 99 平方米户型（毛坯房）最受欢迎，均价 11000 元/平方米。这主要因金坛区房价翻倍，客户群购买大户型的支付能力有限，所以总价相对低的房子去化更快些。库存水平较低，按揭贷款利率出现积极调整。2017/18 常州两年供应住宅土地建筑面积600 万平方米，20

9、17 年商品住房成交面积达到 829 万平方米。根据案场负责人介绍，目前常州金坛和溧阳可售 320 万方，对应去化周期仅 7.5 个月。年后按揭利率较基准利率上浮 10%，最低可能达到 8%9%（年前上浮 20%）。图表 4: 常州市住宅用地供应面积远低于商品住宅成交面积商品住宅供需面积（万平方米）769 764811829675673556528450203900800700600500400300200100020132014201520162017商品住宅销售面积供应住宅用地规划建筑面积资料来源：江苏省统计局，中指数据库，宜兴市：龙湖阳光城璞悦区域综述：宜兴市是沪宁杭地区三角中心，距离无

10、锡市约 65 公里，人均可支配收入 4.98 万元（2017 年末），房价收入比约 7.4（房价按 11000 元/平方米计算），处于较低水平。不存在限购限价政策。项目介绍：项目位于城东东 核心板块，是由阳光城和龙湖两大品牌开发商联手打造的低密度高端改善项目，距离周边万达及八佰伴等购物中心 5.3 公里，生活配套健全。总建筑面积近 7 万平方米，一共 369 套，主打产品包括 150180 平方米的叠拼和 120140平方米的平层洋房，针对群体是私营业主和企事业单位员工，车位配比 1：1.23。销售价格存在上涨预期。项目 2018 年 9 月 29 日开盘小高层（毛坯房），均价 11500 元

11、；11 月 28 日加推小高层，年底没有受到市场冷却影响，价格仍有小幅拔高。目前到访量较去年末增长近 20%。未来会加推 120 平方米的小高层，存有涨价预期。购房者认可品牌房企。龙湖紫云台连续三年是本地销量冠军，在当地居民心中有一定知名度，所以龙湖阳光城璞悦客户群体主要是老带新客户，投资客占比仅 20%。竞品宜兴恒大花溪小镇 2018 年 11 月 11 日首开，均价相对龙湖阳光城璞悦存在 20%的折扣，去化较快，带动了当地房地产市场。按揭利率小幅下行。宜兴市首付比例 30%，年前利率较基准利率上浮 20%，年底项目合作的邮政和农商行上浮 15%。珑府宁波市慈溪市：区域综述：慈溪市距离杭州市

12、车程 2 小时，人均 GDP10.2 万元，不存在限购限价政策。据案场经理描述，慈溪 2010 年房价达到 1 万元，20122016 年没有涨，20172018 年微涨，2018 年小跌，目前价格尚未修复，与其他长三角三四线城市的价格走势分化明显。项目介绍：项目由六家开发商共同合作开发，其中碧桂园操盘占比 20。项目占地面积约 11 万方，容积率 1.6，周边交通、商业、教育、医疗等配套完善，主推 112/142 平方米小高层和 160-180 平方米叠拼，共有 1300 多套。一期 2018 年 12 月 12 日开盘，推了425 套(毛坯房)，去化率 85%，均价 1100012000

13、元/平方米。销售热度略微加大。该项目是市里卖得最好的项目，毛利率不到 20%，年后到访量增多， 约 1020 组/天，当地不存在返乡臵业客户，主要是自住型客户（当地居民占 70%，其他主要是在当地务工 5 年以上的），没有投资客。绍兴市柯桥区：新城棠樾区域综述：2017 年末柯桥区人均 GDP13.3 万元，距杭州萧山国际机场 20 分钟车程，距宁波 1 小时车程。拥有亚洲最大的布匹集散中心中国轻纺城，外来人口占比较大。项目介绍：整个项目总建筑面积约 16 万方，由 22 幢洋房及 61 幢排屋组成。一共 1365套（毛坯房），其中 30%联排别墅，70%小高层（100-140 平米）。小高层

14、 2018 年 10 月 1日开盘，均价 12000 元/平方米，去化率 70%80%；排屋 2018 年 10 月 27 日开盘，均价2000025000 元/平方米，去化率 80%。2020 年 6 月 30 日之前交房。春节后销售回暖明显。根据案场人员介绍，过年期间当地几乎是一座空城。年后柯桥外来人口从老家返回到柯桥带动销量增加。项目主要客户是周边群体(当地居民和外来务工多年的)，杭州客户占比 10%20%。销售均价小增，但利润率承压。项目从去年 10 月份开盘到现在，小高层微增 500 元/平方米，排屋上涨 8%。项目拿地成本是 7802 元/平方米，占销售均价（12000 元/平方米

15、） 的 65%，利润率具有一定压力。按揭利率下行，限售不限购不限价。与年前相比，首套房利率较基准利率上浮幅度下降510 个百分点至 1015%。柯桥区要求拿到产证后两年内不允许销售。上海市松江区：金地都汇 C 区（三期）区域综述：松江区距徐家汇直线距离车程 30 分钟以内，上下班时段车程 1 个小时；距离陆家嘴车程 1 小时。项目介绍：招商和金地于 2017 年 11 月 28 日拿地，其中金地占比 49%，规划建筑面积62124 平方米，20%为自持或者租赁用地；楼面均价 29843 元/平方米。80/89 平方米的洋房得房率 82.9%，叠墅得房率 92%。2019 年 2 月 27 日首

16、次开盘主推 44 套叠墅，截至目前成交 20 多套。周一到周五个位数到访，周末到访量可能达到 6070 组/天（年前 50 组）。限价导致项目利润率承压。项目本来预计均价 60000 元，由于限价，实际洋房均价 46500 元/平方米，拿地均价占销售均价的 64%，根据案场人员的说法，净利率可以达 5 个点， 处于较低水平，但高于周边竞品。融创壹号公馆拿地均价 38291 元/平方米，占销售均价（精装，48000 元/平方米）的 82%。以当地客户改善型需求为主，没有太多投资客。购房者主要是莘庄、老闵行、新桥等附近区域，其中外地客户需要连续缴纳社保 5 年，并且已婚，才能购买；本地客户单身限购

17、 1 套，家庭限购两套。金地双都汇2017/11/28洋房建面约80平三房、89平三房，下叠建面约126平四房、上叠建面约117平三房洋房精装房，叠拼毛坯房29,84346,50064%产品类型是否精装拿地成本（元/平方米） 销售均价（元/平方米） 拿地成本/销售均价（%）项目名称拿地时间图表 5: 与竞品相比，金地双都汇的拿地成本占销售均价比重较低，但利润率仍承压项目名称融创壹号公馆拿地时间2016/5/11产品类型85平121平两房、三房、四房是否精装精装房拿地成本（元/平方米）38,291销售均价（元/平方米）46,500拿地成本/销售均价（%）82%资料来源：中指数据库，限价略有“放松

18、”，按揭利率最低执行 95 折优惠。相对于二期，三期项目贵了 5000 元，主要是因三期拿地成本较高，政府通过权衡地价和房屋售价来控制开发商的利润空间。上海首套房贷款平均利率 5.06%，较基准利率上浮 3%，其中最低利率折扣 9.5 折，目前有 10 家银行可以申请 95 折优惠。图表 6: 上海首套房利率较基准利率仅上浮 3%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%首套房贷利率上浮比例14%15%16%16%16% 17% 17%16%16%15%12%13%11%11%5%5%5%6%6%6%6%3%3%4%5%4%4%3%2018/012018/032018/052018/0

19、72018/092018/112019/01上海全国资料来源：融 360，杭州市萧山区：旭辉东原国滨府区域综述：萧山区距离杭州市中心 40 公里左右，建有杭州南站、萧山国际机场等。项目介绍：项目紧邻萧山金融中轴金城路与政治中轴市心路的十字中心，周围有 5 号线地铁通惠路站口（在建）、2 号地铁人民广场站、杭州南站（预计 10 月通车）、萧山医院， 距离华润万象汇车程 10 分钟。LOFT 总价高于竞品，去化率低。2017 年 6 月底拿地，楼面均价 1.92 万元。项目共 360 套，一栋公寓 156 套，两栋住宅 191 套。目前在售的是公寓，毛坯房均价 3.1/3.5 万元； 公寓于 20

20、18 年 11 月 26 日首次开盘，去化率 30%（截止到目前），主要因项目总价 170万元（55 平方米/套），高于周边 LOFT 均价（LOFT4060 平方米/套）。公寓不限购，不限贷，首付比例 5 成。住宅定位于首改和再改客户。住宅预计月中开盘，毛坯房均价 30300 元/平方米（旭辉同城二手房均价 42000 元），户型包括 139 平方米和 179 平方米；住宅开盘虽有近 30%折价，但仍难以秒光，主要是户型偏大，总价太高，主要定位于首改和再改客户，包括周边 3公里的原住居民，乡镇客户和拆迁户等。住宅首套首付比例 3 成，二套 6 成。杭州市江干区：滨江同协金座区域综述：江干区是

21、杭州新的政治、经济、文化中心和 CBD（钱江新城）所在地，是上海进入杭州、连接浙东、浙西交通网络的“Y”型支点，拥有铁路、公路、水路、空运、地铁等各项便捷的交通。项目介绍：项目为酒店式公寓（精装房），距离地铁 3 号线同协路站 400 米。项目共有1400 多套（12 栋，每栋 10 层），包括户型 34/45/58/60 平方米，总价 120 万元起。2018年 5 月份首次开盘两栋，约 220 套， 56 天内售罄。均价微涨。由于需求旺盛，酒店式公寓每次加推会涨 1000 元左右/平方米；以老带新客户为主，近期投资客占比近 50%。按揭利率下行，到访量增加。公寓首付比例 5 成，年后按揭利

22、率较基准利率上浮 20%（去年底上浮 30%）；公寓按揭额平均放款时间 13 个月，比住宅略短（3.5 个月）。全部揭顶，才能达到预售条件。项目不限价，不限购，不限贷。年后到访量较年前增加，周末每天40 组左右，工作日每天 15 组。图表 7: A 股地产公司历史 NAV 折让水平和动态市盈率A股地产NAV折让+1 SD: +0%Avg: -22%-1 SD: -44%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%Feb-16Aug-16Feb-17Aug-17Feb-18Aug-18Feb-19资料来源：公司公告，14XA股地产市盈率+1 SD: 11.4xA

23、vg: 9.4x-1 SD: 7.4x13121110987654Feb-16Aug-16Feb-17Aug-17Feb-18Aug-18Feb-19图表 8: 港股地产公司历史 NAV 折让水平和动态市盈率港股地产NAV折让+1 SD: -37%Avg: -43%-1 SD: -50%X港股地产远期市盈率+1 SD: 7.7xAvg: 6.6x-1 SD: 5.6x-20%10-25%-30%-35%-40%-45%-50%-55%-60%Feb-16Aug-16Feb-17Aug-17Feb-18Aug-18Feb-19资料来源：公司公告，987654Feb-16Aug-16Feb-17A

24、ug-17Feb-18Aug-18Feb-19图表 9: A 股可比公司估值公司名称代码 当前评级股 价 目 标 价上涨/ 下跌空间市值每股收益16A17A18E 19E16AP/E (x) 17AP/B (x)18E19E16A17A18E股息收益率19E 16A 17A 18E 19EA股地产：侧重开发招商蛇口华夏幸福保利地产华侨城A 金地集团金融街荣盛发展滨江集团华发股份中南建设南京高科首开股份北京城建华远地产平均值中间值市值加权平均001979600340600048000069600383000402002146002244600325000961600064600376600266

25、600743推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐中性中性中性中性(Rmb)21.3526.3530.7238.1013.7816.786.938.2412.2014.748.119.4910.5513.184.525.738.109.888.959.9312.728.669.398.199.988.562.972.49(Rmb bn)23.4%168.8 1.21 1.55 1.85 2.2017.624.0%92.2 2.20 2.97 3.82 4.7614.021.8%163.9 1.04 1.31 1.58 1.8613.218.8%56.9 0.84 1.05 1.19 1.33

26、8.320.8%55.1 1.40 1.52 1.79 2.098.717.0%24.2 0.94 1.01 1.07 1.128.624.9%45.9 0.95 1.32 1.76 2.2111.126.8%14.1 0.45 0.55 0.52 0.6310.122.0%17.2 0.48 0.76 1.04 1.2416.910.9%33.2 0.09 0.16 0.56 1.0998.1-31.9%15.7 0.75 0.77 0.83 0.8717.0-12.8%24.2 0.74 0.92 1.01 1.1712.7-14.2%15.6 0.92 0.93 1.14 1.4110.

27、8-16.1%7.0 0.32 0.35 0.33 0.389.417.511.916.313.8 11.69.73.02.52.010.38.06.53.62.51.910.58.77.41.81.51.36.65.85.21.21.10.98.06.85.81.51.41.18.17.67.20.90.80.78.06.04.81.91.71.38.28.77.11.11.00.910.77.86.51.31.41.355.1 16.18.22.52.42.116.6 15.414.71.61.61.410.29.38.00.90.80.810.78.77.10.80.80.78.59.0

28、7.71.01.00.912.89.27.51.71.51.210.38.77.11.41.41.212.18.87.22.31.91.61.61.51.10.80.90.61.10.81.11.61.30.80.70.81.11.01.31.2% 2.9% 3.5% 4.1%2.1% 2.9% 3.8% 4.7%1.2% 2.9% 3.5% 4.1%1.4% 4.3% 3.0% 3.4%5.7% 4.3% 5.1% 6.0%4.9% 3.7% 3.9% 4.1%4.3% 4.0% 4.2% 5.2%1.5% 1.8% 1.7% 2.1%5.5% 3.7% 5.0% 6.0%0.2% 0.2%

29、 0.8% 1.5%3.1% 2.4% 3.1% 3.3%6.4% 6.4% 7.1% 8.2%2.8% 2.8% 3.4% 4.3%3.4% 3.5% 3.4% 3.9%3.0% 3.1% 3.6% 4.2%2.8% 3.1% 3.5% 4.1%2.4% 3.2% 3.8% 4.6%每股NAV(Rmb) 34.668.524.99.721.112.620.38.211.018.020.414.619.64.5溢/折价-38%-55%-45%-28%-42%-36%-48%-45%-26%-50%-38%-35%-49%-33%-41%-40%-41%A股地产：开发和持有中国国贸陆家嘴平均值中

30、间值市值加权平均600007600663中性中性(Rmb)14.3015.1318.1515.93(Rmb bn)6%14.4 0.68 0.63 0.70 0.7621.0-12%53.3 0.79 0.93 0.99 1.0823.022.022.022.622.7 20.418.92.32.22.119.5 18.416.84.54.33.821.1 19.417.83.43.23.021.1 19.417.83.43.23.020.2 18.817.24.03.83.52.03.42.72.73.12.1% 2.2% 2.4% 2.6%2.2% 2.6% 2.7% 3.0%2.1% 2

31、.4% 2.6% 2.8%2.1% 2.4% 2.6% 2.8%2.2% 2.5% 2.7% 2.9%(Rmb) 20.419.6-30%-7%-19%-19%-12%A股地产：房地产服务商世联行002285推荐(Rmb) 6.106.76(Rmb bn)11%12.5 0.37 0.49 0.27 0.4116.712.4 22.314.93.02.52.3(Rmb) 2.1 1.3% 1.3% 2.4% 3.6%n.a.n.a.注：股价和市值截至 2019 年 3 月 14 日。资料来源：万得资讯，图表 10: 港股可比公司估值公司名称代码当前评级股价目标价上涨/下跌空间市值每股收益P/E

32、 (x)P/B (x)股息收益率每股NAV溢/折价16A17A18E19E16A17A18E19E16A17A18E19E16A17A18E19EH股地产(HK$)(HK$)(HK$ bn)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)中国海外发展0688.HK推荐28.4534.7422%311.703.13.13.54.29.29.18.16.81.31.21.00.92.7%2.8%3.1%3.7%40.87-30%华润臵地1109.HK推荐31.2034.9712%216.252.32.83.43.913.311.39.28.01.91.51.31.22.3%3.1%3.8%4.4

33、%40.20-22%中国金茂0817.HK推荐4.254.6910%49.110.20.40.50.622.210.99.37.41.61.31.41.32.1%6.2%4.7%5.9%8.52-50%龙湖地产0960.HK推荐24.3527.8414%144.721.52.02.42.916.412.510.08.42.11.71.61.32.1%3.7%4.1%4.9%32.75-26%世茂房地产0813.HK推荐19.7624.5524%65.242.02.53.03.99.78.06.55.11.21.00.90.83.8%5.1%6.4%8.3%36.76-46%远洋集团3377.H

34、K中性3.333.454%25.360.40.60.70.98.45.24.73.80.50.40.40.46.0%9.7%9.9%12.2%6.27-47%合景泰富1813.HK推荐7.8610.3932%24.951.11.41.51.97.35.85.24.00.90.70.70.67.2%6.3%6.7%8.7%18.89-58%碧桂园2007.HK推荐11.3011.693%244.620.61.41.82.018.78.16.45.63.22.11.71.41.7%4.2%5.5%6.2%16.02-29%雅居乐3383.HK推荐11.4012.338%44.650.81.82.2

35、2.614.66.25.14.41.11.00.90.83.9%7.9%7.9%9.2%24.65-54%龙光地产3380.HK推荐11.7612.042%64.630.61.01.41.918.911.88.16.23.02.62.01.62.2%3.5%6.2%6.6%18.52-37%旭辉控股0884.HK推荐5.475.826%42.390.50.70.80.911.78.17.15.82.21.61.51.32.7%4.2%4.9%5.8%6.85-20%禹洲地产1628.HK推荐4.335.1820%20.790.60.90.91.17.34.94.74.11.40.90.80.75.1%6.9%7.9%9.0%9.42-54%中海宏洋0081.HK推荐3.174.1631%10.850.40.50.60.78.26.45.44.30.70.50.50.50.6%1.3%2.8%3.5%6.93-54%融创中国1918.HK推荐35.7041.1315%157.650.41.33.95.789.226.99.16.34.82.82.51.90.8%1.7%2.2%3.2%63.27-44%中国恒大3333.HK中性25.8524.86-4%339.250.72.74.14.138