“二次调控”袭击楼市 资金压力骤然增大

1、“二次调调控”袭击楼楼市 资资金压力力骤然增增大商业业地产营营销新模模式能否否“破茧化化蝶”【主持人人】各位位搜访网网友大家家好，近近期，二二次调控控袭击楼楼市，商商业地产产资金吃吃紧，商商业地产产运营新新模式能能否“破茧成成蝶”。楼市市二次调调控和加加息政策策的出台台让整个个房地产产业都受受到了影影响，投投资者收收紧钱袋袋，开发发商资金金链紧张张，一时时间，商商业地产产投融资资模式及及未来发发展趋势势成为业业内关注注的热点点问题，商商业地产产项目在在开发、运营过过程中的的投融资资新模式式也成为为业内探探讨的焦焦点，搜搜房网将将在下月月的香港港国际商商业地产产周上落落地关于于商业地地产投融融资

2、相关关论坛。本期搜搜房投资资者大讲讲堂也结结合此热热点问题题，选取取了业内内具有创创新营销销模式的的一品国国际作为为示例项项目，邀邀请业内内嘉宾与与广大投投资者共共同探讨讨商业地地产营销销新模式式热门话话题，今今天我们们邀请到到了中国国名商发发展促进进会副秘秘书长孙孙峥，北北京浙江江企业商商会副会会长陈俊俊，嘉亿亿引领商商业地产产管理机机构董事事长鄂丽丽华，一一品公馆馆的项目目负责人人田宇和和韩霜，跟跟大家一一起探讨讨今天的的话题。说到楼市市二次调调控和银银行贷款款加息的的影响，不不仅对投投资者有有影响，对对开发商商的投融融资也有有影响，首首先有请请孙峥副副秘书长长谈谈目目前国内内商业地地产的

3、投投融资渠渠道和模模式有哪哪些？【孙峥】国国内商业业地产投投融资从从公开渠渠道来讲讲，目前前有几种种主要模模式，一一种银行行贷款，还还有一种种信托基基金，还还有一种种投资基基金，另另外包括括海外基基金，还还有上市市发行，另另外还有有信托投投资基金金，大致致这么几几种。目目前来说说，信托托基金应应该是比比较好的的一种模模式，因因为国家家调控比比较密集集，对通通过贷款款、上市市等渠道道融资的的房地产产行业影影响比较较大。所所以从投投资信托托基金的的角度来来说，包包括一些些私募基基金，像像REIITs也也是当前前的形势势下比较较主要的的渠道。【主持人人】最近近的楼市市二次调调控，对对国内商商业地产产

4、的投资资渠道有有哪些影影响？对对未来发发展有没没有新的的改变的的方向。【孙峥】影影响最大大的是公公开的渠渠道，比比如银行行贷款、上市，由由于开发发商受宏宏观政策策影响，资资金量比比较吃紧紧，如果果走渠道道资金得得不到满满足，自自资金链链又很大大，一些些房地产产商自己己做信托托资金，合合作或者者自己搞搞融资，这这是一种种发展趋趋势。另另外，私私募基金金也是现现在比较较热的，也也是逐渐渐的从暗暗处走向向明处的的一种，这这可以说说是完全全受国内内的多次次调整所所走出的的一种融融资方式式。【主持人人】您刚刚才说的的融资方方式，有有没有一一些您接接触过实实例可以以和网友友们分享享下？【孙峥】这这方面不不

5、太多，但但是据我我了解包包括万科科、万达达，他们们现在都都用这种种渠道。【主持人人】这是是否也是是目前众众多开发发商选择择的一种种融资方方式？【孙峥】基基于国内内大的经经济形势势，开发发商们甚甚至包括括首创，都都在这种种。【主持人人】鄂总总在商业业地产投投资管理理领域有有比较多多的实例例，结合合现在的的楼市政政策，您您对目前前国内商商业地产产的投融融资渠道道及模式式如何看看待？【鄂丽华华】刚才才孙副秘秘书长已已经介绍绍了，常常用的就就是这几几项现在在国内常常出现的的投融资资模式。目前市市场因为为新政的的压力，投投资商业业地产没没有钱是是没有办办法的，并并不是开开发商有有这种计计划，因因为商业业

6、地产需需要强大大的资金金支持和和技术人人员的支支持，还还有一个个原因，现现在投资资的商业业项目多多为政府府规划的的项目，区区域规划划的项目目都比较较大，迫迫使许多多开发商商做综合合体，这这样资金金压力更更大，这这样的项项目体量量大，需需要资金金支持量量也大，开开发商逐逐渐开发发新的投投融资渠渠道。国国外比较较新的融融资方式式，有种种担保抵抵押的形形式，国国内的案案例里面面，像万万达通过过境外的的方式融融资资金金，就是是这种形形式。在在未来得得商业地地产当中中，这种种形式可可能是一一种新的的融资渠渠道。有一点要要明确，投投融资要要看项目目直接的的盈利模模式，包包括REEITss这个产产品，是是不

7、是能能在商业业地产产产生杠杆杆作用？是不是是所有投投入到商商业地产产的人，能能够用到到这种金金融工具具，因为为现在RREITTs基金金对项目目的收购购，对项项目的运运营能力力，资金金收益有有很严格格的评估估。真正正收购项项目的也也不多，因因为考核核、评估估等非常常重要，虽虽然放开开，但是是在未来来大家在在转入投投商业地地产，在在选择的的时候，因因为形式式很多，一一定要根根据自己己融资的的能力去去选择投投资商业业地产的的类型。我觉得得这是非非常重要要的。【主持人人】目前前国内商商业地产产投资，企企业对项项目考核核的标准准比较高高，目前前来说，二二次调控控以后，投投融资难难度可能能比之前前更加紧紧

8、张，您您觉得目目前的这这种市场场环境下下，商业业地产开开发商如如何扩大大投融资资渠道？【鄂丽华华】商业业地产类类，如果果你想吸吸引合作作，首先先商业地地产的定定位非常常重要，如如果把项项目的品品质和利利润进行行合理的的组合，这这样才能能吸引更更多资金金进入。融资还还有一种种产品非非常好，项项目非常常好，但但是前期期一定要要跟合作作经营相相配合，因因为商业业地产需需要运营营商给你你支持一一起运营营，一定定要找到到投资经经营的合合作伙伴伴，减少少前期融融资的压压力。我我们可以以找一个个酒店，可可以融资资的，这这样把开开发商整整个的建建设成本本都可以以分解了了。【主持人人】要扩扩大投融融资的渠渠道，

9、从从开发商商自身来来说，需需要对自自身及项项目从一一开始就就做好规规划。【孙峥】从从投资渠渠道这个个角度，应应该区分分一下，项项目前期期和项目目运营期期，方式式不一样样。现在在公开的的信托基基金，公公开的基基金和私私募的基基金在前前期，RREITTs在后后面，你你发展很很好了，定定位很准准确，有有盈利了了，这种种情况下下REIITs基基金才会会进入，才才会去收收购或者者融资。所以从从开发商商的角度度，从开开发企业业或者是是运营机机构要分分清楚融融资的渠渠道在什什么时间间段，找找不同的的资金来来做项目目，这是是不一样样的。【主持人人】开发发商需要要针对自自己的投投融资时时间点和和自身项项目的独独

10、特性，投投融资要要采取不不同的模模式。【孙峥】融融资的模模式根据据项目所所处的不不同阶段段采取不不同的方方式。【主持人人】REEITss对开发发商投融融资进入入的阶段段有独特特性，像像今年RREITTs和险险资是商商业地产产投融资资市场的的焦点话话题，大大家怎样样看待这这两种商商业地产产投融资资方式？【陈俊】我我刚才听听了各位位讲的，其其实还有有一种，对对我们来来说还有有一种融融资方法法，民资资，我们们用民间间资本来来做，因因为浙江江人对商商业特别别敏感，经经商之道道特别敏敏锐，起起步也早早，一直直是做商商业地产产。像北北京，每每个商场场都有浙浙江人，一一大批人人，清一一色都是是浙江人人，每个

11、个商场都都是这样样。我们们在浙江江或者是是全国各各地，基基本上都都是民间间资本。据我所所知，我我们的民民间资本本的成功功的案例例，我可可以随便便举。因因为是我我们有特特殊的地地域，有有特殊的的团队，我我们怎么么融资？很简单单，看到到一个项项目，看看完之后后，带人人过去，这这个项目目是100个亿，我我就找110个人人，一个个人一个个亿，如如果一个个人做不不到一亿亿，再分分解下去去，这样样分解下下去，一一下子把把这个项项目做起起来了，这这样做很很快，时时间很短短，效益益很好。这是我我们所特特有的东东西，民民间的资资本。我我们就是是用这种种方法，发发展起来来。【主持人人】浙商商有独特特的融资资方式，

12、像像刚才陈陈会长所所说的，到到项目进进行实地地考察，请请您谈谈谈您对可可以投融融资的项项目有哪哪些条件件或标准准？【陈俊】第第一个地地段，第第二个是是人气，不不管住宅宅还是地地产，地地段、地地段还是是地段，人人气人气气还是人人气，这这是投资资房产永永恒不变变的标准准。实际际上商业业地产这这几年我我一直认认为，没没有政策策就是好好政策，这这4、55年来，国国家所调调整的政政策，基基本没有有针对商商业地产产的，所所以说是是好机会会。【主持人人】综合合各位以以上所说说，国内内的商业业地产开开发投融融资模式式包括渠渠道具有有多样性性，像RREITTs，还还有民资资，还有有银行贷贷款，融融资方式式多种多

13、多样，那那么近期期的二次次调控和和银行贷贷款加息息政策是是否对商商业地产产的投融融资渠道道和模式式产生影影响？如如果产生生影响，体体现在哪哪里？【田宇】首首先，我我们非常常欣赏浙浙商的这这种融资资模式，我我们不得得不说，这这就是南南北方最最大的区区别，为为什么南南北方划划分？因因为南方方的商业业，我们们从事商商业研究究，项目目的运作作有很多多年了，我我们发现现真正做做的好的的，往往往都是南南方的商商业，南南方的开开发商，南南方商人人可以说说是真正正的商业业运营者者，他们们的概念念跟北方方的概念念不太一一样。因因为提到到融资，其其实北方方的开发发商眼中中融资就就是卖掉掉，南方方则多是是自持型型，

14、这是是完全两两个不同同的概念念。【主持人人】北方方就是资资金的流流动，南南方倾向向于自持持，在自自身持有有的基础础上，钱钱上赚钱钱。【田宇】从从北方来来讲，这这个不是是说开发发商愿意意这么做做，也是是北京的的市场形形式所迫迫，所有有的开发发商一定定要快点点卖出去去，把风风险转嫁嫁给商户户，这其其实形成成了一种种恶性循循环。其其实，自自持型商商业地产产的开发发公司，我我认为比比专门从从事住宅宅地产的的更高尚尚。我觉觉得一个个开发公公司要做做一个商商业项目目，不卖卖，不考考虑资金金问题，这这是一种种更有社社会责任任感的行行为，他他们做的的更多的的是为很很多老百百姓和中中间的经经营者提提供平台台，提

15、供供了非常常好的产产业链，大大家共同同去承担担风险。说到风险险，你卖卖出去也也有，一一样的，可可能卖的的价格很很低，风风险是没没有办法法估量的的。你只只是把风风险和利利润降低低了，这这个我觉觉得从南南北方最最大的差差距，效效仿不来来。北方方的商业业地产无无限的增增长，现现在通过过像南方方开发商商的学习习，南方方民间资资本、游游资这种种模式，我我们北方方的开发发商现在在已经开开始逐步步的做，包包括一些些大的开开发商之之间的联联合，我我有地，你你有钱，共共同成立立一个新新的公司司，强强强联合，这这个是一一个很好好的融资资渠道，大大家的资资源是互互补的。如果只只靠一个个开发商商自己做做银行贷贷款，做

16、做各种风风投，成成功率很很低。一一个房地地产，尤尤其商业业地产，寿寿命很短短暂，三三到五年年，谁愿愿意投入入？【陈俊】有有一个观观点我很很赞同，北北方现在在的开发发商或者者是当地地政府也也好，和和南方的的在交流流，在沟沟通，我我最近就就这么一一个事情情，国庆庆期间，唐唐山的一一个开发发商主动动提出来来，到浙浙江义乌乌去沟通通，想在在唐山做做一个类类似于义义乌小商商品市场场这样的的一个大大型市场场，你先先到浙江江去看，模模式怎么么样，我我找商户户同你座座谈，找找到了一一批商户户跟他交交流，商商户有意意向要扩扩张，浙浙江产品品要扩张张，辐射射到哪，双双方一拍拍即合，这这就两方方面强强强联合。【主持

17、人人】也是是一种资资金资源源的共赢赢。【陈俊】对对，他提提供土地地，我们们提供资资金。【主持人人】中国国的商业业地产或或者中国国的房地地产具有有自身的的特色，包包括南北北方的差差异，投投融资方方式包括括渠道有有不同的的方式，北北方也出出现了很很多新的的融资模模式，像像刚才田田总说的的开发商商之间，你你有地我我有钱，双双方合作作开发项项目，这这也是一一种新的的融资渠渠道或者者模式，说说到投融融资，或或者商业业地产运运营的新新模式，其其实目前前一品公公馆推行行“低总价价+托管管+返现现+小户户型”，这也也算在营营销是一一种新的的模式，请请田总给给我们介介绍这种种模式的的特点是是什么？【田宇】作作为

18、一个个商业地地产来讲讲，在北北方，我我们也是是这样的的一个开开发公司司，我们们也避免免不了把把我们的的产品出出售出去去，但是是从我们们目前整整个市场场来看，我我们认为为我们还还在一些些开发商商之前，我我们不是是说把产产品卖出出去以后后不考虑虑以后，作作为一个个商业体体其中的的一部分分，其实实就像一一个大家家庭一样样，每一一个不同同的人物物代表不不同的产产品，只只有产品品都有自自己的特特色，带带来不同同的人流流，才能能把人气气和价值值无限提提升。如如果仅仅仅是卖出出去，我我不去加加以限制制，不去去加以管管理，我我相信他他的生命命力非常常短暂，这这个也是是我们为为什么考考虑我们们一品公公馆的项项目

19、能够够有这样样的一个个方向让让我们研研究和走走下去，这这个不是是我们自自己发明明出来的的，我们们也是借借鉴了像像国外以以及香港港的一些些大的城城市的理理念。中中产阶级级投资到到底是什什么概念念？投资资为了什什么？我我们对这这些重新新做了定定义，我我们也一一直在争争论，买买住宅进进行投资资还是买买商业进进行投资资？大家家都在争争论这个个事情。但是你你发现所所有人争争论的焦焦点，从从今天这这个结点点往去年年说，去去年怎么么样，如如果买了了，住宅宅可能翻翻了一倍倍，商业业可能没没有翻那那么多，希希望大家家更清楚楚这一点点，住宅宅已经到到了一个个相对让让大家比比较冷静静的区间间，无论论是国家家的政策策

20、还是消消费者能能够支撑撑的一个个区间，从从今天这这个结点点开始，我我们往以以后五年年看，到到20115年看看，我相相信商业业是一个个无限发发展的潜潜力股，很很多人对对商业投投资的概概念，基基本上都都是控制制在本身身的价值值能够增增加多少少，商业业跟住宅宅最大的的区别，住住宅是大大家炒起起来的，是是需求所所致，商商业是经经营所致致，而且且更加稳稳定和稳稳固，你你会发现现租金上上涨相对对比房价价慢，但但是跌的的速度也也会很慢慢，成正正比，稳稳步攀升升。针对对现在的的市场环环境，我我们发现现商业作作为投资资地产，现现在所有有的老百百姓还处处于懵懂懂的状态态。很多多人认为为我花钱钱买不动动产，我我们承

21、认认本身就就是一种种投资行行为，但但是投资资回报跟跟投资收收益很多多人已经经分不清清楚了，什什么叫投投资回报报？什么么叫投资资收益？两者其其实是从从产品本本身和盈盈利模式式上有非非常大的的区别的的但是现现在很多多人都已已经被误误导了。【田宇】去去年我买买了住宅宅产品，今今年我增增值了1100%，当时时花了1100万万，现在在卖到2200万万，这个个叫做投投资回报报还是叫叫收益？只有卖卖掉了，赚赚了钱才才叫收益益，没有有卖之前前叫做固固定资产产的增值值。在这这个阶段段，把2200万万的房子子卖了，挣挣了1000万，可可以买车车，但是是你设想想一下，你你拿2000万还还能买这这个房子子吗？买买不回

22、来来，你买买住宅本本身只有有保值和和增值，达达不到投投资回报报。从商商业角度度投资来来讲，不不能够完完全考虑虑本身的的产品增增值有多多少，他他同时在在享受了了土地增增值的同同时还带带来了投投资的收收益跟投投资的回回报，投投资商业业地产115年以以后，发发现之前前的1000万收收回来了了，这个个部分是是投资回回报和投投资收益益，项目目本身也也在增值值，卖掉掉发现两两部分收收益，一一个是增增值收益益，一个个是购买买产品带带来的回回报。很很多人不不理解为为什么投投资商业业？但是是很多人人住宅根根本不考考虑，只只投资商商业。而而商业的的收益源源于谁来来经营，租租金多少少。现在在有一些些已经投投资商业业

23、地产的的人，很很有心得得，对住住宅投资资完全不不感兴趣趣。【主持人人】商业业地产和和住宅的的投资理理念和心心态不同同。【田宇】从从一品公公馆产品品本身来来讲，我我们打造造成的，不不像以前前的酒店店公寓，我我们叫做做公寓式式酒店，将将类住宅宅产品转转换成纯纯投资性性的产品品，投资资者如果果现在手手里闲钱钱不多，我我们非常常建议做做这样的的投资，不不但没有有风险，因因为我相相信所谓谓的风险险只要在在中国买买不动产产，基本本风险是是零，所所谓风险险就是投投资收益益多与少少的一个个问题，而而且投资资跟投机机不一样样，更建建议大家家希望做做投资的的人把投投机忘掉掉，这个个是未来来的发展展趋势，也也是现在

24、在人应该该关注和和学习的的一点。【韩霜】我我想延伸伸开说一一下，因因为一品品公馆这这个项目目，我们们共同来来操作很很长时间间，也经经历了市市场的几几轮波动动，在目目前的定定位开始始之前，今今年年初初或者是是去年这这个时候候，我们们仍然把把他定位位在酒店店式公寓寓的产品品，希望望用小户户型低总总价吸引引有一定定的自住住需求的的购房者者，将他他们做为为产品销销售定位位。因为为有一些些购房的的心理受受政策影影响，更更重要的的是我们们经过一一段时间间市场的的反思，想想回归产产品的本本真，酒酒店公寓寓，完整整的酒店店公寓的的历史演演变，国国外就是是纯投资资型的产产品，到到中国变变成了纯纯住宅性性的产品品

25、，说是是酒店式式管理，很很多酒店店公寓其其实买了了之后也也就是普普通的服服务，也也许还达达不到。我们通通过反思思，想回回归投资资产品本本身的性性质，把把他作为为公寓式式酒店或或者是叫叫酒店式式公寓，目目前我们们想说，还还是强调调他的低低总价、小户型型，并不不是想让让购房者者来买，而而是想给给我们的的白领阶阶层或者者是北京京的中产产阶层这这种中小小投资者者提供一一个非常常保值、安全的的投资的的一种平平台，一一种投资资产品，刚刚结婚的的小夫妻妻，手里里可能闲闲钱也不不多，五五六十万万，目前前来讲投投资一套套房子，首首付肯定定不够，如如果投资资股市，目目前波动动很大，不不是一般般人敢涉涉足，拿拿着自

26、己己积攒的的钱投到到股市，如如果有闪闪失也是是风险很很大。但但是投资资公寓式式酒店的的产品，小小额资金金投入之之后长期期持有稳稳定收益益回报，而而且投资资回报相相对于基基金还是是高得多多，安全全性也是是高得多多，我们们这种产产品，我我们的定定位，我我们面对对的客群群就是中中小投资资者。【主持人人】像韩韩总所说说，酒店店式公寓寓产品的的运营对对他后来来的收益益有很大大的影响响，一品品公馆以以后运营营过程中中的运营营方的品品质有哪哪些保障障，一品品公馆项项目最近近推出的的是低总总价和小小户型的的宣传，低低总价大大概在什什么价位位？小户户型又是是怎样的的户型？请田总总为大家家介绍一一下？【田宇】我我

27、们的产产品基本本都是在在40平平米以内内的产品品，总价价在1000万以以下，基基本是这这样，然然后内置置配套设设施相对对来讲，会会包括440000平米大大型的会会所，包包括每一一个区域域的精装装修的标标准，包包括家具具、家电电，不能能说达到到五星级级，但是是很好。从运营营商来讲讲，一开开始有这这个想法法之后，我我们开始始联络和和寻找与与我们项项目本身身的气质质和规模模能够相相近的酒酒店或者者是酒店店管理公公司接触触，最早早接触的的是洲际际酒店，给给我们项项目的定定位非常常高，定定位是洲洲际的一一个快捷捷酒店，有有了他们们的认可可，增加加了我们们从事经经营的一一个决心心。对于于洲际来来讲，既既然

28、她们们能够认认可我们们的位置置和产品品，我们们相信只只要是做做的到位位，按照照他们的的标准延延伸，我我们相信信这个产产品在区区域中有有很的发发展潜力力，同时时我们也也接触了了国内的的比较高高端的一一些酒店店管理公公司为我我们诊断断这个项项目，他他们愿意意不愿意意介入，非非常踊跃跃。最后后我们确确定，我我们的产产品最后后做成一一个真正正的产权权式的酒酒店。北北京来讲讲，也有有比较成成功的一一个案例例，强强强酒店，那那个是非非常早的的项目，当当时因为为开发商商资金乱乱断裂，他他们准备备出售这这个产品品，现在在不这么么叫了，一一部分是是开发商商自持，一一部分是是卖了，现现在回报报率负责责高，非非常稳

29、定定。我们们有一个个2万平平米的商商业，我我们打造造成市场场，在市市场环境境小有风风险，能能不能做做好？会会过来想想，我们们把区位位作为一一个酒店店，风险险非常小小。在酒酒店，在在整个中中国，现现在在北北京、北北方的市市场，酒酒店整个个行业的的发展趋趋于向好好，而且且我们所所处的位位置有一一个绿色色金融商商圈，也也在如火火如荼的的开发过过程当中中，更多多的金融融的经济济类的一一些企业业入住这这个区域域，相对对中高端端的需求求非常大大，加上上西边的的政府、设计院院这些单单位，他他们不断断的从南南方寻找找高端的的人才到到北京进进行项目目的合作作和咨询询，他们们的住宿宿问题也也就解决决了我们们酒店的

30、的供应量量的问题题。我们们的酒店店是一种种新的商商业酒店店的运营营模式，比比传统的的多了一一些人文文、家的的一种感感觉，包包括装修修和配置置，包括括会所，五五星级有有哪些有有比较好好的会所所？内部部的环境境和外围围的环境境，我们们有2000多间间房，有有50%的配备备量，我我们希望望通过配配套的优优势，加加上我们们新的运运营的模模式，把把我们的的产品在在商业领领域做到到比较好好的发展展的一个个态势，所所以从我我们前期期的整个个所有的的铺垫，到到项目本本身的特特点，我我们相信信这样的的一个定定位能够够给中小小的想去去投资的的投资客客，提供供更好的的平台，让让他们选选择和学学习。【主持人人】从田田

31、总的介介绍可以以看出，一一品公馆馆的这种种投资模模式业内内比较看看好，一一品公馆馆项目目目前推行行的营销销模式是是低总价价、小户户型，托托管，返返现，请请田总介介绍下这这是一种种怎样的的托管和和返现模模式？【田宇】我我们产品品本身是是一种酒酒店的经经营的管管理模式式，跟一一般的市市场很有有大区别别，必须须有相对对比较统统一的完完整性，整整个酒店店才有长长期的好好的发展展。我们们的投资资人购买买了我们们的产品品以后，其其实并没没有说完完全的租租给我们们的酒店店，由我我们来帮帮助我们们的业主主进行酒酒店的正正常的运运营。而而且保证证了一个个商业投投资的一一个连续续性，因因为商铺铺的投资资，千万万不

32、要看看每天每每平米多多少钱，一一定要有有持久性性和连续续性，所所以我们们能够确确保让我我们的投投资客户户有一个个长期稳稳定的投投资和收收益，才才能够确确保客户户投了钱钱，有投投资回报报或者收收益，他他们拿到到不动产产的房子子，日后后通过我我们酒店店经营也也拿到了了现金。【主持人人】项目目的托管管是终身身制还是是多少年年？【田宇】我我们现在在是3+5，前前三年有有固定的的投资回回报，后后面的55年也是是给大家家的一个个熟悉和和信任，因因为很多多人不了了解这种种产品，也也不清楚楚这种产产品带来来什么收收益，前前期三年年给相互互磨合的的时间，我我们相信信在未来来，后55年当中中，所人人愿意继继续跟我

33、我们沟通通完成合合作，整整个项目目做成酒酒店的模模式，未未来八年年，如果果首付已已经付完完了，银银行贷款款不需要要自己支支付，在在10年年以后，基基本上拿拿到的钱钱都是他他的盈利利，我相相信未来来8年，只只要我们们运营公公司运营营好，118年都都不是问问题。因因为我们们的酒店店面积小小，真正正用于居居住的可可能性不不大，其其实只是是一个过过渡性的的产品，更更多的用用途还是是进行投投资。【主持人人】其实实像一品品公馆作作为纯投投资性的的产品，投投资者如如果投资资这个产产品，更更关注商商业投资资的增值值和产品品保值的的问题，一一品公馆馆在这方方面有哪哪些投资资优势？【田宇】首首先我们们拥有的的位置

34、不不用多说说，未来来的发展展潜力，我我相信只只要关注注过地产产的人，都都会关注注目前丽丽泽商圈圈FBDD的发展展，相信信未来33到5年年，项目目运营收收益加上上土地增增值部分分，这种种收益会会非常丰丰厚，我我相信到到目前为为止比投投资商铺铺要风险险更低，因因为本身身一品公公馆我们们有一些些商铺在在出售，这这部分利利益也是是整个规规划和未未来大的的市场的的发展给给予我们们开发商商的权利利，我们们不是必必须这么么做。最最关键的的一点，如如果有110000万或者者20000万，买买什么商商铺都可可以买，如如果手里里只有1100万万，要想想1000万增值值和保值值，哪种种产品能能无忧的的拿到回回报？很

35、很难找，如如果拿1100万万，可能能买个一一居室可可能都很很难，可可想而知知，一居居买到了了以后，一一个月租租多少钱钱？20000，他他的投资资回报是是什么？你可能能是现在在住宅市市场价格格比较高高的位置置，增值值还会有有多少？我们不不是面对对所有的的投资人人，我们们只是面面对能够够在最短短时间了了解我们们、认同同我们项项目的2218户户就够了了。【主持人人】能够够保证这这种产品品的增值值和产值值，涉及及到商业业运营，像像鄂总接接触很多多实际的的案例，房房产投资资怎么能能够更好好的增值值保值，您您对商业业地产如如何更好好的增值值保值的的一些建建议？【鄂丽华华】新产产品面向向市场，像像一品公公馆

36、面对对新的形形势，通通过酒店店来提升升资产，地地价的升升值是社社会的大大环境造造成的，一一品公馆馆锁定的的是年轻轻的投资资者，有有少的投投资金额额做一些些投资商商业的产产品，作作为商业业地产来来讲，种种类很多多，运营营方式也也不一样样，刚才才一品公公馆需要要的就是是酒店的的一个运运营管理理公司帮帮助他运运营和提提升项目目的品质质，通过过运营达达到了帮帮助他增增收，创创收，同同时帮助助他在经经营自己己的品牌牌，经营营的是一一品公馆馆的品牌牌，运营营商的作作用是帮帮助开发发商和投投资商提提升资产产、维护护资产，这这是运营营商最主主要的核核心的工工作。如如何选择择经营商商？对于于商业地地产投资资开发

37、的的最重要要的环节节，运营营商对于于商业地地产，能能创造出出来一个个比你预预期回报报以及预预期品牌牌推广，起起了决定定性的因因素，这这是非常常重要的的。这种种运营，一一定看你你的投资资，包括括我们初初期探讨讨的投资资，包括括陈会长长也在说说，他们们去看产产品，这这个项目目的核心心品质是是他投资资选择的的一个目目标，那那么同样样运营商商在选择择运营项项目的时时候，也也在看品品质，看看能不能能帮你创创造价值值，这是是一个很很重要的的环节。商业地地产投资资的时候候，忽略略了运营营成本的的测算，比比如您做做产品的的时候，没没有想到到管理公公司进入入项目的的管理成成本，这这笔成本本的费用用，运营营管理的

38、的部分费费用以及及运营管管理的团团队，确确实分掉掉了一部部分利润润，但是是很多人人忽略了了经营才才会产生生收益，这这部分的的测算。商业地地产开发发这么多多年，准准备这么么多年，综综合体里里面有很很多业态态组合，他他们的运运营模式式也不同同。分类类讲，购购物中心心和综合合体这样样的运营营重点在在什么地地方？购购物中心心，原来来做百货货，运营营的是商商品，在在柜台经经营商品品，做购购物中心心面对的的不是产产品，而而是商家家，引进进来的商商户，帮帮助你创创造资金金收入，帮帮助您创创造总体体持有性性，帮助助您创造造自身价价值。通通过这些些品牌，自自己有一一个小单单体独立立的运营营能力，像像我们选选择购

39、物物中心，他他有自己己连锁发发展的合合作伙伴伴，才会会入驻，他他的能力力非常大大了。所所以，在在投资一一个商业业地产项项目的时时候，一一定要考考虑清楚楚跟自己己资金和和可持续续资金的的投入，选选择适合合企业和和投资者者的产品品，无论论这个产产品是有有实力的的开发商商，还是是有实力力的投资资商，比比如民间间的，他他选择产产品的时时候一定定选择适适合这个个投资人人的投资资产品，他他要得到到的投资资回报，这这个项目目的位置置和品质质是实现现这个投投资回报报的一个个非常重重要的分分析的问问题。那那么他判判断好了了之后才才可以做做，无论论投大的的项目还还是一品品公馆这这样小户户型的项项目，投投资任何何一

40、个都都会有运运营成本本的发生生。购物物中心是是这样的的，运营营将来不不是商品品结构的的竞争，而而是运营营管理和和标准化化的竞争争。在国国外的形形势里面面，他们们是在做做一些人人性化的的服务商商去提升升运营标标准，在在未来的的购物中中心或者者是大型型的综合合体里面面，主要要关心来来店的顾顾客，他他运营管管理其中中最重要要的环节节是来购购物的人人，和他他的商家家，综合合体来讲讲，你如如何整合合你这个个综合题题所有业业态跟你你相匹配配的运营营管理，酒酒店一定定要找到到跟您相相匹配的的公司。其实未未来的商商业地产产的发展展和投资资，一定定要先考考虑到如如何整合合运营商商，投资资的时候候一定要要选择可可

41、以和你你合作经经营，可可以合作作投资经经营的，这这两种投投资伙伴伴进行大大型商业业地产的的投资，同同时运营营有技巧巧的，酒酒店在服服务这方方面，通通过运营营，有的的通过物物业管理理，现在在除了纯纯住宅，包包括酒店店式公寓寓和写字字楼，现现在都有有商业的的不是纯纯物业的的。现在包包括我们们租和用用的写字字楼，或或者是公公寓，大大部分都都是在做做物业管管理，中中国的商商业地产产没有达达到商业业物业管管理去管管。通过过商业物物业管理理创造的的价值，经经常被忽忽略，因因为中国国的商业业地产开开发这么么多年，是是逐步成成熟，所所以在运运营的模模式上以以及形式式上和运运营商业业的组合合和整合合，还是是未来

42、投投资商业业地产的的开发商商业应该该谨慎考考虑的。【主持人人】正如如鄂总所所说，目目前商业业地产，大大部分还还只涉及及到物业业管理，未未涉及到到商业物物业管理理，目前前国内的的商业地地产，物物业管理理有哪些些形式呢呢？【鄂丽华华】物业业管理在在前期是是物的管管理，公公共设施施，公共共环境，小小区的道道路和环环境卫生生的管理理，商业业物业管管理你的的商家，包包括每个个来办公公的人和和企业，包包括跟这这些企业业合作的的人，到到这的一一种需求求，你在在帮助整整体物业业经营这这个产品品，商业业的运营营里面，融融入了商商业的范范围，运运营管理理的时候候跟物业业公司区区分的是是，物业业公司是是物，有有一个很很小的客客服，客客服解决决投诉问问题，这这个完全全不能做做到商业业物业管管理的以以人为核核心，商商业物业业强调对对人的管管理，比比如酒店店来住的的客人和和租你房房子的客客户，在在商场里里面我们们关注的的是购物物者，商商业物业业管理针针对人的的管理。包括信信息的沟沟通、需需求的构构成要根根据入住住客人的的需求调调整和完完善对他他经营管管理的目目标，这这样态度度帮助投投资商和和开发商商实现目目的。【主持人人】商业业地产的的物业管管理主要要是人的的管理，有有很大的的不同，一一品公馆馆和各位位嘉宾也