青岛房地产市场分析

1、青岛房地产市场青岛房地产市场分析一、青岛市居住格局及类型分布青岛市的主要居住区大致分为以下三类: 一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区。第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋。第三类是东镇、四方的居民居住区。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将

2、使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。二、重点投资与建设区域城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源，集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心，其竣工面积、新开工面积、销售量及销售价格目前都是青岛市最高的地方。崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区，近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。三、办公写字楼市场状况受中国加入WTG口北京申奥成功的影响，商家对办公楼的投资持积极态度，2010 年全市办公楼开发投资为 5.46 亿元，增长88.93%;受国际经济低迷的影响，城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋势。国内商家对办公楼的

3、需求主要表现在租赁方面由于出租面积大幅增长，办公楼积压和空置量大幅减少，至2010 年底，全市积压办公楼面积共4.17 万平方米，比上年减少了 5.87 万平方米。外资企业历来是写字楼租赁市场的主力，据统计，近来外资企业租赁成交量占市场总成交量的40%左右，但受全球经济衰退的影响，外资机构开始从顶级写字楼迁入甲级甚至乙级写字楼; 新进入青岛市的外资机构选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所的比例增加。四、未来房地产市场发展的总体趋势良好的规划发展思路和交通规划将提供充裕的土地资源，抑制土地价格上升过快，因此该部分将回答地理位置上的居住开发趋势、价格和开发特征等多方面的问题。未来房地产开发的

4、重要区域分析青岛市房地产开发地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注，供应量和销售量都很大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，抑制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西部的黄岛区。近期市场将开发的土地集中在市南区的东部、崂山区和浮山后的新区。随着政府对旧城区改造的加快，东部地区土地供应量减少，目前开发量较少，开发档次较低，而地段区位

5、又处于中间地带的市北区将逐步受到市场的关注，市场发展前景较为乐观。市北区旧城改造主要位于老城区，新区开发主要集中在浮山后，该片区可供开发的土地已大部分出让，23 年内将大量面市。因该片区距离中心市区和高科技园区都较近，房地产开发将可能以中档普通商品房(3000 5000元/平方米 )开发为主。房地产价格预测青岛市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间，价格上涨幅很大， 2009年房地产价格张幅在全国排名第三位，与杭州、宁波等城市接近。目前市场置业投资存在一定的投机行为，特别是住宅物业二手交易中的二次交易量过高，租赁市场没有同步发育，过多的“炒房”投机行为和不完善的租售市场使住宅物业存在较大的泡

6、沫隐患。市场供应量和政策: 在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府将加大房地产开发用地面积的供应量，拓展城市发展空间，并增大经济适用房的开发力度，以调整商品住宅的供应结构，达到平抑房地产价格的目的。而近五年青岛市房地产开发投资额呈不断上升的趋势，商品房施工面积都大于竣工面积，可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快开发速度，未来23 年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。中央房地产贷款方面的实施细则即将出台，将规范房地产开发的贷

7、款行为，减少二次置业的优惠政策，这一细则的出台将使实力不够的开发商面临极大的考验，亦有效的抑制房地产消费市场的投机行为，减少房地产市场中的“泡沫”成份。市场需求方面：世界各国的经验表明，但人均GDPfe到2500美元，人均住 35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，目前青岛市恩格尔宅面积达到30系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低5 10 个百分点，住房消费还有较大的消费空间。近五年青岛市GDP勺增长速度每年都在两位数以上，城市化进程的速度超过了20%，城市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求，城市大量的危旧房改造和房地产二级市场的活跃，租赁市场必将

8、得到加快发育。特别是居民可支配收入每年以接近10%的速度增长，海外资本大幅度注入中国的金融和保险业可以为抵押贷款和其他金融服务创造出更为便捷的方式，这些将从宏观经济的角度带动房地产市场的活跃和房价的上涨。不同类型物业的市场预测住宅物业市场是青岛市房地产行业最活跃的，其价格水平已超过了办公物业和商业物业。由于商业和办公写字楼物业的“冷热”，主要取决于市民收入和机构投资的增长。根据世界经济和青岛市经济发展的总体趋势判断，近期机构投资增长的速度将比较均衡，商业和办公写字楼物业的市场需求将小幅度增加。商用物业的经营主要侧重于商圈的凝聚力和整体经营状况，因此前期因为供应分布不集中、市场定位不准确而产生的

9、大面积的空置量将作为市场的无效供应而存在，其未来的出路在于引入先进的经营理念，或改变房产用途，对市场价格的影响将很小，从目前的情况来看，商用物业的投资回报率远高于其他类型的物业，达到1215%，未来青岛市旧城商业中心的改造和道路建设的加快，人们的出行距离将增大，出行方便程度增加，新的商业中心将在城市改扩建中不断形成，因此可以判断市场商用物业仍将充满高利润诱惑。住宅物业随着人们居住需求在空间大小和质量两个方面的同步追求，未来青岛市居住物业的建筑面积、公共配套设施的建设和物业管理等多方面应具有超前性，以满足物业使用年限超过70 年的不落后。在居住区位上，城市建设和发展的空间扩大，在能提供就业岗位的

10、更大范围将形成新的居住社区，在居住社区的规划设计上应考虑营造合适的居住和公共活动空间，便于以后社区的组织与管理，使居住区很快形成有凝聚力的家园，成为有认同感和良好社区意识的的居住空间。人们对优美环境和舒适的居住空间的追求是与生俱来的，因此未来青岛市居住物业的开发一方面应充分利用自然环境资源，另一方面应增加更多的绿化和园林空间。在土地资源紧缺的情况下，为满足居住物业的市场需求，在平衡居住建筑密度和容积率后，住宅建造将会适当提高容积率和建筑层高，小高层和高层建筑将逐渐为市场所接 受。下面是赠送的保安部制度范本, 不需要的可以编辑删除! 谢谢 !保安部工作制度一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法

11、津法觃, 按照#年度目标的要求 , 做好#的安全保卫工作, 保护全体人员和公私财物的安全 , 保持#正常的经营秩序和工作秩序。二、做好消防安全工作, 认真贯彻“预防为主”的方针 , 教育提高全体人员的消防意识和防火知识 , 配备、配齐#各个楼层的消防器材, 管好用好各种电器设备,确保#各通道畅通 , 严防各种灾害事故的发生。 三、严格贯彻值班、巡检制度按时上岗、到岗 , 加经对重要设备和重点部位的管理, 防止和打击盗窃等各种犯罪活劢 , 确保#内外安全。四、加强保安队部建设, 努力学习业务知识 , 认真贯彻法律法觃 , 不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平, 勤奋工作 , 秉公执法 , 建

12、设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。11、保持监控室和值班室的清洁干净, 天天打扫 , 窗明地净。 12 、服从领导安排 , 完成领导交办任务。5、积极扑救。火警初起阶段, 要全力自救。防止蔓延, 尽快扑灭 , 要正确使用灭火器 , 电器 , 应先切断电源。6、一旦发生火灾, 应积极维护火场秩序 , 保证进出道路畅通。看管抢救重要物资 , 疏散危险区域人员。九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。保安员值班操作及要求一、交接岗1、每日上午9 时和下午 19 时 为交接岗。2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚, 以及夜班所发生的情况未得到解决的需面汇报。检查值班室内外的卫生状况

13、, 地面无纸屑 , 桌面无杂物 , 整齐清洁。二、执勤7:50 8:10 、 13:50 14:10 立岗迎接上班人员 ;12:00 12:20 、18:00 18:20 立岗送下班人员。2、值勤时做到遇见领导立岗 , 检查物品立岗 , 外来人员进出立岗。 3 、门卫室值勤时 , 应做到坐姿端正 , 注规监规器的劢态, 做好接待工作, 值勤期间不看书报电规听收音机。不不无关人员聊天, 劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话 , 禁止打瞌睡。4、维持门口秩序 , 使之保持畅通。5、熟记消防, 报警 , 救护及内部联系电话。三、巡逻巡逻是防盗及发现#有不安全因素的重要措施。1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。2、巡逻时思想集中，保持高度警惕，不吸烟，不不无关人员闲聊，开将每一点所发生情况记录清楚, 巡逻时做到勤走劢 , 勤思考 , 勤观察。发现问题及时报告。3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻, 夜晚以机房为重点进行检查 , 每晚零点之后巡查不少于两次。四、防火工作1、严格门卫制度, 严禁无关人