写字楼(大厦)中央空调维护保养规程【物业管理经验分享】

1、写字楼（大厦）中央空调维护保养规程【物业管理经验分享】写字楼（大厦）中央空调维护保养规程1目的定期保养中央空调设备，及时处理设备故障，确保设备处于最佳工作状态。2适用范围大厦内中央空调设备的维修保养工作。3职责3.1空调工负责空调设备维修保养。3.2工程主管负责维修保养计划制定、工作指导及设备外委修理的联系工作。3.3管理处主任负责批准维修保养计划.4工作程序4.1空调设备维修保养工作程序4.1.1中央空调主机、楼层空调机、风机盘管和附属设备由空调工负责维护保养（冷温水、冷却水水管路，供配电除外），其他工种配合工作。4.1.2中央空调主机和主要附属设备的年度维保和故障维修由设备生产厂商依造维保

2、合同进行，空调工配合。4.1.3冷温水、冷却水管系、阀门及保温层由水工负责维护保养，空调工配合。4.1.4中央空调主机和附属设备的供配电、控制柜及机房照明由电工负责维护保养，空调工配合。4.1.5空调工根据设备年度维修维护计划设备实时工作状态和设备说明书要求对中央空调主机及附属设备进行维护、保养，零部件更换及大修情况同时记录于设备管理卡4.1.6若须停机进行维修时，应遵守停机工作程序。4.1.7中央空调主机和附属设备需停机维保时，应先调整好备用机，待备用机运行正常后再停机检修。4.1.8故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报办公室和管

3、理部。4.1.9冷温、冷却水应在空调换季停机时进行更换，同时清洗全部冷温、冷却水管道和过滤器。4.1.10冷温、冷却水管系及附件应在空调换季停机时进行全面检修。4.1.11冷却塔应在空调换季时进行全面维保，检查风扇、电机、减速器、布水器和塔体状况，加注润滑油脂，清洗冷却塔和集水盘。4.1.12冷温、冷却水系应根据科学、经济的原则委托专业厂商定期化验水质，投放相关药剂对管道内壁和水体进行保养。4.1.13维保工作完成后填写设施/设备维修保养记录或在委外厂家相关记录中签字确认。4.1.14工程主管每年12月制订下年度设备定期检查保养计划，并依照设备运行情况制订中修、大修计划。4.1.15工程主管提

4、供工作指导及检查监督。4.2空调设备维修保养内容4.2.1水系统的保养：a.检查冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换。清洗冷却水塔、塔盘。每月启动冷却水管上的电动刷式过滤器，清洗过滤网。d.检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。e.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。4.2.1盘管风机换季保养：a清洁过滤网、集水盘。b风机传动部位定期加注润滑油。c检查电磁阀和温控开关的是否正常可靠。d根据平常记录对换热效果差的盘管风机进行反冲，并填写风机盘管冲洗保养记录。4.2.3主机换季保养：a主机由外委厂家维保单位每半年全面保养一次。b主管工程师检查合格后在保养记录上签字。4.2.4冷温水泵、冷却水

5、泵换季保养：a冷冻泵、冷却水泵保养见给排水设备维护保养规程。b控制柜保养见供配电设备（设施）检修保养规程。c电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。4.2.5冷却塔保养：a紧固风叶螺栓，检查转动时是否振动，是否有刮塔壁现象。b每月检查齿轮箱油位，发现低于油尺刻度时及时补油。轴承温升检查补加润滑油脂。c布水器喷洒情况检查。d塔盘、塔体倾斜校正。4.2.6管道系统：a全部阀门检查。b保温层修补。c冷却水管道加药除垢、除水藻。d冷温水管道加药除水垢。4.3空调定期检查保养表序号检查保养项目保养内容（含使用材料）周期01冷却塔过滤器滤网清洗月02布水器调整、损坏更换季03各闸阀螺杆涂2#钙基脂防锈季04水泵电机电机、水泵轴承加2#二硫化钼锂基脂半年05冷却水、冷温水管压力表损坏更换季06冷却水、冷温水管温度计损坏更换季07冷却水、冷温水管道内除垢投药箱内投药年08冷却塔内填料拆开清洗或更换年09自动排气阀损坏更换季10冷却塔进水浮球阀关闭不