国都发展大厦物业管理投标书范本

1、国都发展大厦物业管理投标书招标单位：浙江国都房产集团有限公司投标单位：怡和高力物业服务(上海)有限公司浙江分公司日期：二零零一年八月目 录录第一部部分 前前言1投标函函2序序言第二部部分 综综合说明明1公公司概况况2管管理业绩绩3怡怡高物业业管理特特色第三部部分 管管理处主主要管理理人员11项项目物业业管理人人员背景景介绍22资历历及证书书第四部部分 物物业管理理方案及及内容11物业业概况22编制制依据33大厦厦管理整整体设想想及策划划4采采取的工工作方式式、工作作计划和和物质装装备(11)物业业管理方方式(22)工作作计划(3)物物质准备备5物物业管理理人员的的配备、管理及及培训(1)管理人

2、人员配备备(2)管理理人员的的日常监监督管理理(3)员工工培训66各项项专业物物业管理理制度 (11)物业业管理类类(2)职位77争创创“全国国物业管管理示范范小区”实施计计划(11)总体体规划(2)实实施方案案(3)各项服服务指标标的承诺诺8社社区文化化建设构构想(11)制度度建立(2)场场地安排排(3)活动内内容9便民服服务项目目及开源源节流措措施(11)服务务宗旨(2)无无偿服务务内容(3)有有偿服务务内容(4)特特色服务务(5)物业管管理开源源节流措措施100智能能化系统统的日常常运行和和维修方方案(11)智能能化系统统的应用用(2)智能化化系统的的维护保保养方案案11物业管管理的承承

3、诺和措措施(11)物业业验收和和移交阶阶段内容容(2)业主和和用户装装修和施施工管理理(3)物业治治安防范范管理(4)物物业的清清洁、灭灭虫和绿绿化管理理12房屋及及公用设设备设施施维修养养护计划划(1)维修养养护工作作内容和和范围(2)各各设施设设备维修修养护计计划第五部分分 计划划成本预预算书第一部分分 前言言投标函致：浙江江国都房房产集团团有限公公司根据据贵司有有关国国都发发展大厦厦物业管管理招标标文件中的内内容和要要求，本本司进行行了认真真细致的的准备，现正式式提交下下述投标标文件一一式122份，并并作如下下承诺 ：1. 本本司已仔仔细阅读读了全部部招标文文件，同同意按招招标文件件中规

4、定定的要求求和方式式进行投投标。22. 本投标标书中所所列的规规范及制制度，本本司已准准备齐全全，随时时提供检检阅。33. 如果本本司中标标，本司司将同意意遵循本本投标书书中有关关内容和和条件，与贵司司签订国都发展大大厦物业业管理服服务合同同，并并严格执执行之。本司通通讯联络络地址为为：地址址： 中中国浙江江省杭州州市上塘塘路2339号邮邮政编码码：31100114电话话号码：05771-88530047882传真真号码：05771-88530049443电子子邮件： HYPERLINK mailto:cj_zhejiang cj_zheejiaangm代理人(被授权权人签字字)：投标单位位(

5、盖章章)：_日期：二二零零一一年八月月序言本投标书书是本公公司通过过“杭州州日报国都发展大大厦物业业管理公公开招标标公告”获取信信息，经经过数次次杭州国国都发发展大厦厦现场考考察，了了解实际际情况，同时认认真审阅阅了招标标文件中中所有的的内容，根据发发展商提提出的特特殊定位位及管理理与服务务要求，并结合合本公司司专业运运作理念念及多年年成熟物物业管理理经验而而制作本本投标书书。本投标书书旨在紧紧紧围绕绕“服务务至上”之宗旨旨，统筹筹策划杭杭州国都都发展展大厦的的物业管管理模式式、组织织架构、服务配配套及前前期介入入等诸方方面提出出可行的的物业管管理目标标及承诺诺。本投标标书旨在在通过专专业的物

6、物业管理理方案设设计及策策划，提提供一种种定位正正确、操操作性强强的专业业管理服服务，在在达到为为用户提提供尽善善尽美的的居住环环境的同同时，亦亦降低小小区的运运作成本本。更重重要的是是通过这这种专业业管理与与服务，使杭州州国都发展大大厦在浙浙江省乃乃至中国国树立良良好的形形象。第二部分分 综合合说明1.公公司概况况(1)怡和和太平洋洋有限公公司怡高高集团为为怡和太太平洋之之附属机机构，在在国內联联营公司司逾六十十间之多多。怡和和太平洋洋是怡和和集团之之主要营营运公司司，主理理该集团团亚太区区之貿易易及服务务业务。怡和集集团在亚亚洲历史史悠久，前身为为一合伙伙企业，于一八八三二年年在广州州成立

7、。今天，怡和太太平洋及及其附属属公司之之雇员超超过七万万人，分分布于二二十个地地区。怡怡和太平平洋总部部设于香香港，业业务遍布布加拿大大、美國國、日本本、南韩韩、中国国大陆、澳门、台湾、菲律宾宾、越南南、泰国国、马来来西亚、新加坡坡、印尼尼、澳洲洲、纽西西兰、英英国、中中东及巴巴拿马。怡和太太平洋旗旗下设有有八大业业务，包包括貿易易与销售售、饮食食、汽车车、工程程与建筑筑、航空空与船务务、保安安与环保保服务、财务服服务及物物业等。(22) 怡怡高物业业顾问(香港)有限公公司怡高高物业顾顾问有限限公司，前身为为置和物物业顾问问有限公公司，现现是怡和和太平洋洋集团旗旗下之联联营机构构，自一一九八三

8、三年组成成后，一一直为香香港最具具规模之之物业公公司之一一，并在在香港物物业界享享有盛名名。由于于扩大业业务发展展，更与与拥有丰丰富物业业服务经经验顶尖尖技术知知识，业业务遍布布全澳洲洲与纽西西兰的高高力集团团组成怡怡高公司司，集两两家公司司的优点点于一身身，拥有有专业知知识及庞庞大企业业力量，怡高物物业顾问问有限公公司已成成為亚洲洲区最具具规模及及信誉超超卓之物物业服务务公司，在中国国、香港港、澳洲洲、纽西西兰、台台湾、日日本、新新加坡、泰国、印尼、越南、印度及及菲律宾宾等大城城市均有有办事处处。公司司所提供供之服务务包括: 物业与与设施管管理 物业业租售 顾顾问研究究 国际业业务 市场场推

9、广 物物业估价价 物业投投资 工程程顾问在物业业管理方方面，现现时由怡怡高集团团所管理理之物业业总面积积已逾一一千四百百万平方方米。物物业种类类包括综综合性大大楼、商商业大厦厦、大型型商场、高层公公寓、高高级別墅墅及工业业大厦、医院、学校等等。(3) 国国內提供供物业管管理服务务的公司司怡高物物业顾问问于一九九八九年年成立怡怡高物业业服务(中国)有限公公司，专专责开展展中国物物业市场场，推广广先进的的物业服服务，是是在中国国大陆发发展物业业顾问服服务之先先驱。怡怡高更于于一九九九二年与与全中国国最具规规模之信信托投资资公司之之一的中中信集团团属下之之中信房房地产公公司合资资经营怡怡信物业业管理

10、有有限公司司，以致致力提高高中国物物业服务务水平。及后于于一九九九四年，怡高成成立怡和和高力物物业服务务(上海海)有限限公司及及广州分分公司；于一九九九四年年初怡高高在澳门门成立怡怡高物业业顾问(澳门)有限公公司，开开始为澳澳门客户户提供物物业服务务。此乃乃首家在在澳门成成立之專專业物业业服务公公司。数数年间，在中国国的各大大城市，包括北北京、上上海、广广州、苏苏州、南南京、天天津、大大连及深深圳等地地都有怡怡高所管管理之物物业，种种类包括括大型商商場、別別墅、多多功 能能商业大大厦、综综合大楼楼及住宅宅等。目前，仅怡高高上海在在国內管管理物业业的面积积逾二百百二十万万平方米米。怡高高的管理理

11、骨干在在工程、租售业业务、员员工培训训、服务务质量、管理制制度上提提出专业业意见及及计划以以求把最最先进的的物业服服务概念念及专业业知识带带进中国国，从而而提高管管理的品品质水平平。(4) 怡怡高在国国內物业业管理的的运作自自一九九九八年年年底开始始，怡高高安排物物业管理理工作于于每一个个主要城城市，即即北京、上海、广州(包括深深圳)独独立运作作。现时时这三个个城市的的物业销销售推广广、租务务、物业业投资及及管理，均由一一名总经经理统筹筹主理，怡高于于每一个个城市增增派一名名物业管管理总监监，协助助总经理理商谈合合约，提提供物业业管理服服务，监监察服务务水平等等。怡高高包括旗旗下之专专业服务务

12、公司都都是获国国际品质质ISOO90000资格格认证，我们还还将定期期提供专专业之培培训，不不断提高高服务质质量及服服务意识识。怡高高将委派派专业资资深物业业经理协协同属下下之专业业服务公公司定期期检视现现场，对对物业的的每一个个细节进进行全面面的、专专业的指指导和监监督工作作，同时时根据业业户之要要求，不不断改进进及完善善服务，从而有有效地使使资源更更集中，物业管管理工作作更为专专业化。怡高中中部香港港办事处处现时则则负责向向国內的的物业管管理人员员传送有有关物业业管理最最新知识识和先进进技术，提供专专为上及及技术上上的支援援，使其其不致于于与香港港及世界界各地的的物业管管理脱节节；亦安安排

13、物业业内之高高级管理理人员赴赴香港及及海外进进行物业业管理方方面的培培训课程程，这样样可全面面提升怡怡高于国国內的服服务水平平。另外，怡高香香港物为为管理部部现时管管理2116个物物业，共共63,0911单位，包括559,6617个个住宅，1,5595个个商业及及1,8879个个工业单单位，而而管理人人员达22,4000人。这些资资源可为为中国部部人员提提供专业业及技术术上的支支援。(5) 怡怡和高力力物业服服务(上上海)有有限公司司怡和高高力物业业服务(上海)有限公公司乃怡怡高投资资的上海海独资公公司，处处理的业业务有： 物业业管理 设施管管理 物物业工程程顾问 物业租租赁 顾顾问研究究 国

14、际际业务 产业估估值 市市场推广广 物业业投资 酒店消消闲 建建筑测量量等(6) 怡怡高浙江江公司怡怡高上海海公司于于二零零零零年八八月成立立怡和高高力物业业服务(上海)有限公公司浙江江分公司司，并获获准在在在浙江省省境内开开展物业业管理之之业务。怡高浙浙江分公公司在浙浙江地区区已承接接多个全全权物业业管理和和物业管管理顾问问项目，并于今今年三月月被评选选为“杭杭州市物物业管理理协会理理事单位位”。2.管理理业绩(1) 物物业管理理业绩作作为在国国际上颇颇具知名名品牌效效应的专专业物业业服务公公司，怡怡高始终终贯彻以以专业精精神提供供给客户户最优质质服务的的准则。怡高物物业所取取得的成成绩不但

15、但体现在在由其提提供服务务的物业业面积数数量上，更是体体现于发发展商和和社会各各界以及及各政府府职能部部门对本本司所提提供服务务的认同同上。在在怡高提提供现时时和以往往的物业业管理服服务项目目中曾获获得多项项物业管管理褒奖奖，其中中包括：中华华企业大大厦(在在怡高提提供物业业管理服服务期间间获“上上海市优优秀物业业管理称称号”)上海海金玉兰兰广场(在怡高高提供物物业管理理服务期期间获“上海市市物业管管理优秀秀达标项项目”)杭州州东方豪豪园(在在怡高提提供物业业管理期期间被评评为“220000年度杭杭州市十十佳物业业管理小小区”)上海海斯米克克大厦(在怡高高提供物物业管理理服务期期间获得得“20

16、000年年度上海海市物业业管理优优秀达标标”)(2)怡高上上海公司司管理项项目列表表序号物业名称称物业性质质物业地点点1仙乐斯广广场办公楼上海市2东方巴黎黎住宅上海市3君悦花园园酒店式公公寓上海市4斯米克大大厦办公楼上海市5安泰大楼楼办公楼上海市6五五五大大厦办公楼上海市7通利商厦厦商场上海市8罗丹花园园别墅上海市9安盛杉庄庄别墅上海市10公园30000住宅上海市11同大昌住宅上海市12河滨围城城住宅上海市13一百金楼楼住宅上海市14鼎邦俪池池别墅上海市15嘉德公寓寓住宅上海市16荣轩大厦厦住宅上海市17瑞畅鑫佳佳苑住宅上海市18澳丽花苑苑住宅上海市19高姿大厦厦酒店式公公寓上海市20大自然城

17、城市家园园住宅辽宁省抚抚顺市21明珠世纪纪苑住宅江苏省常常州市22峰水佳苑苑别墅江苏省昆昆山市23正洪商城城商住及商商场江苏省南南京市(3) 怡高高浙江分分公司管管理项目目列表序号物业名称称物业性质质物业地点点1东方豪园园住宅杭州市2华门双双子座公公寓住宅杭州市3华门世家家华门商商务中心心住宅办公楼杭州市4平海旺角角商办楼杭州市4开元广场场住宅、办办公萧山市5新东方城城市花园园住宅绍兴市6大自然城城市家园园住宅温州市7国信嘉和和花园住宅温州市8蒲洲岛别别墅别墅温州市9锦绣园住宅湖州市3.怡怡高物业业管理特特色怡高高作为亚亚洲最优优秀的物物业管理理公司之之一，在在服务质质素之稳稳定性和和专业性性

18、方面均均享有盛盛名。在在众多的的境内外外物业管管理楼盘盘中，尤尤以高档档住宅小小区管理理见长，积累了了很多成成功和有有益的经经验。(1) 促进进房产销销售租赁赁 发展展商聘用用怡高进进行物业业管理，可使用用“香港港怡和高高力物业业服务有有限公司司”的知知名品牌牌，以怡怡高在房房地产行行业的资资信度增增加业户户对未来来物业管管理的信信赖，以以协助和和促进房房产的销销售和租租赁工作作。(22) 测算管管理成本本怡高根根据长期期物业管管理积累累的丰富富经验，建立了了物业管管理支出出计算方方法和相相关数据据库，在在物业建建筑和设设备基本本确定后后，便可可较为准准确的作作出管理理成本测测算，从从而为厘厘

19、定物业业管理费费的收费费标准提提供依据据。(33) 完善设设计施工工怡高从从物业管管理者和和使用者者的角度度，通过过审视建建筑、机机电及装装饰的设设计方案案和施工工图纸，及时提提出各种种有利于于日后物物业管理理的意见见和建议议，达到到完善设设计、节节约投资资和方便便管理之之目的。(4) 降降低管理理成本怡怡高根据据物业管管理需要要，通过过对安全全防卫、技术防防范、智智能系统统、电气气线路和和照明开开关等方方面的意意见和建建议，协协助物业业减少将将来的管管理人员员和日常常能耗，达到降降低管理理运行成成本之目目的。(5) 增加加市场买买点 怡高高具有最最新的市市场信息息，通过过对小区区总体布布局、

20、建建筑造形形、单元元房型、配套设设施、智智能系统统和会所所配置等等方面的的意见和和建议，为物业业增加市市场卖点点。(66) 减少投投资浪费费怡高根根据市场场上最新新需求和和管理经经验，在在不影响响销售的的前提下下，指导导发展商商调整投投资策略略，从而而减少和和杜绝投投资浪费费，降低低日后维维护保养养费用。(7) 方方便物业业管理 怡高高根据物物业管理理经验，事先对对管理用用房、围围墙大门门、监控控机房、信箱报报栏、门门锁钥匙匙及设备备选型等等方面提提出意见见和建议议，以达达到方便便日后物物业管理理的目的的。(88) 专业技技术支援援怡高不不仅具备备各类优优秀的物物业和工工程管理理人才，而且拥拥

21、有物业业管理专专业的各各项专业业服务伙伙伴，随随时可以以根据需需要提供供清洁、工程和和安保等等各方面面的技术术支援。(9) 员员工职业业培训 怡怡高利用用先进的的培训手手段，提提供各专专业、各各层次的的员工职职业培训训，并可可根据需需要安排排到怡高高管理的的境内外外项目中中参观和和实习，使每一一个员工工在上岗岗前便具具备一定定的物业业管理专专业知识识。(110) 规范专专业管理理怡高包包括旗下下之专业业服务公公司都已已荣获国国际品质质之资格格认证，对工作作中每一一个细节节，运用用规范化化的制度度和表格格表式来来进行专专业化管管理。向向发展商商提出的的任何意意见和建建议，都都会以规规范的书书面形

22、式式来表达达。(111) 优优质服务务准则 怡怡高凭籍籍怡和集集团和高高力集团团的实力力，在国国内的物物业管理理已有十十年以上上的历史史，采用用的是一一套融合合国际先先进管理理理念、结合国国内实际际情况、为每个个不同的的物业度度身定制制的优质质服务准准则。第三部分分 管理理处主要要管理人人员1项目目主要物物业管理理人员背背景介绍绍在国都都发展展大厦二二二二年三月月峻工交交付前，怡高将将逐步按按事先经经发展商商审核通通过的人人员架构构调配或或招聘现现场物业业管理人人员。国国都发发展大厦厦今后驻驻场物业业经理人人员由怡怡高从怡怡高浙江江分公司司调配，国都发展大大厦物业业管理处处主要工工作人员员背景

23、及及简介如如下：大厦经经理张XX，女，汉族，19771年110月出出生，毕毕业于上上海旅游游高等专专科学校校饭店管管理专业业，并具具高等英英语专业业（本科科）学历历。自119966年起开开始从事事房地产产销售及及物业管管理工作作至今。具有丰丰富的房房地产营营销策划划、物业业管理、人事管管理等经经验。现现任怡和和高力物物业服务务（浙江江）分公公司助理理经理职职务。物业主管管周X，男，汉汉族，119733年3月月出生，毕业于于杭州商商学院企企业商务务专业，大专学学历。119955年进入入东方海海外置业业（杭州州）有限限公司从从事房地地产工作作，19999年年进入怡怡高物业业浙江分分公司，曾任东东方

24、豪园园物业管管理处会会所主管管、物业业主管等等职。具具有良好好的亲和和力，较较强的组组织策划划能力和和丰富的的物业管管理经验验。工程主主管陈XXX，女女，汉族族，19970年年10月月出生。毕业于于杭州应应用工程程技术学学院电机机系计算算机工程程专业，大专学学历，工工程师，现继续续进行电电子商务务专业本本科学习习。有着着丰富的的工程设设备管理理和计算算机软件件开发经经验。财务王XX，女，汉族，19771年77月出生生，毕业业于杭州州电子工工学院会会计专业业，大专专学历，会计师师。从事事物业管管理会计计工作多多年，任任东方豪豪园管理理处会计计，熟悉悉物管财财务工作作，具有有较强的的实际经经验。第

25、四部分分 物业业管理文文案及内内容1物业业概况1.总占地地面积：68559平方方米；2.总建筑筑面积：458838平平方米(不含地地下室666000平方米米)其中中：(11)写写字楼共共2666间,总总面积为为255593平平方米;(2)酒店店式公寓寓共1992间,总面积积为90000平平方米;(3)商场场共4层层,1440000平方米米;(44)地地下车库库2层,共1000个车车位.3. 公共共设施(1) 屋顶水水箱一只只,188平方米米;(22)楼楼道灯8876只只;(33)生生活水池池一只,3000立方米米;消防防水池一一只,6600立立方米;(4)配电电间一只只,2336平方方米;(5

26、)OTIIS电梯梯9台;北峰牌牌货梯11台;(6)消防控控制中心心一间,18平平方米;(7)综合合布线控控制室、电信机机房一间间,888平方米米;(88)水水泵房一一间,1154平平方米.生活水水泵二套套,高区区一套,低区一一套.消消防泵:高区二二台,990千瓦瓦/台,低区二二台,775千瓦瓦/台,喷淋泵泵二台,75千千瓦/台台.集水水井5只只,7只只泵.(9)商场部部分暂定定采用风风冰泵空空调系统统;(110)地下车车库管理理采用非非接触IIC卡;(111)AA幢设摄摄像监控控系统、可视对对讲系统统、电子子巡更系系统.摄摄像监控控系统共共63个个点;BB幢设可可视对讲讲系统,品牌为为NECC

27、;电子子巡更系系统为无无线方式式;(112)设社区区网站,住户电电子邮件件箱;(13)设物物业管理理软件平平台(管管理住户户信息、员工档档案、财财务、会会议等);(114)公用设设施采用用双路供供电;(15)建筑筑周边道道路、绿绿化,按按批复图图纸施工工.4. 户内内配套设设施(11) 卫卫星电视视接收系系统和有有线电视视系统(2) 综合布布线系统统;(33)预预留VOOD点播播系统;(4)可视视对讲系系统(酒酒店式公公寓设);(55)预预留管道道煤气接接口(酒酒店式公公寓设);(66)户户内均为为全装修修,复合合木地板板、卫生生间洁具具、卫生生间装修修、酒店店式公寓寓安装贮贮水式电电热水器器

28、;(77)户户内均安安装特灵灵独立式式中央空空调.5. 国都发展大大厦已于于今年66月初结结顶,预预计于明明年三月月前交付付使用.2编编制依据据杭杭州市住住宅区物物业管理理暂行办办法19999年66月300日杭州州市人民民政府令令第1338号杭杭州市物物业管理理服务收收费实施施办法杭价价房（220000）0990号 建建设部房房地产司司印发关关于全全国城市市物业优优秀大厦厦标准及及评分细细则的的通知建房物物字（119977）第0011号号 GGB/TT190002-19994 iidt IISO990022:19994质质量保证证体系 杭杭州国都都发展展大厦物物业管理理招标文文件 杭杭州国都都

29、发展展大厦销销售宣传传资料 政政府有关关部门批批准的国国都发发展大厦厦规划方方案 国国家及省省市有关关“物业业管理”政策法法规3. 国国都发发展大厦厦管理整整体设想想及策划划国都发展大大厦位于于上塘路路、朝晖晖路西北北角，毗毗邻中山山花园，与杭州州市游泳泳馆隔河河相望，交通十十分便捷捷。国都都发展展大厦由由一幢226层写写字楼、一幢116层酒酒店式公公寓和44层裙房房（商场场）组成成，集办办公、居居住、商商贸于一一体，总总建筑面面积5万万余平方方米。国国都发发展大厦厦紧扼西西湖文化化广场东东北要塞塞，周边边为数十十万平方方米的顶顶级商务务区块，人气鼎鼎盛，国国际化、智能化化、功能能化的建建筑设

30、计计与整体体规划，高标准准精装修修一步到到位，即即时入住住，为精精英人士士的事业业空间提提供更快快、更高高的起点点。根据据国都发展大大厦的特特点，怡怡高认为为物业公公司必须须在大厦厦管理上上要有较较为突出出的重点点：(1) 物物业售后后的维修修保养工工作作为为高定位位、高起起点的住住宅、办办公大厦厦，要求求发展商商在开发发中除了了对物业业环境、物业建建筑设计计刻意追追求外，在对房房屋质量量上也必必须有较较高的标标准。从从今后管管理者的的角度讲讲，要配配合达到到此目的的，就需需要物业业管理公公司在验验收时，就要从从维护业业主利益益出发，按规定定的质量量标准严严格把关关。尤其其是对于于封顶后后的隐

31、蔽蔽工程，应从物物业的长长期管理理角度实实施质量量监督。在保修修期内，尽心尽尽责做好好楼宇养养护。优优质的施施工和优优质的养养护才可可能使物物业延寿寿增值。(2) 向向业主提提供系统统化服务务国都发展大大厦的每每一位业业主，无无论是私私营业主主或酒店店公寓的的住户，在入住住后都希希望得到到系统化化快捷方方便的服服务。如如此就要要求物业业管理公公司在客客户服务务，在物物业管理理费开支支允许的的前提下下，努力力向星级级酒店式式服务方方向靠拢拢。除向向业主提提供多项项商务、餐饮、康乐等等服务项项目外，更重要要的是提提供解决决业主的的家居生生活服务务需求，如代请请保姆和和家教；代办水水、电、煤气等等公

32、用事事业费用用的缴纳纳，形成成一个系系统化的的服务网网络，使使业主真真正实现现不出家家门就能能得到系系列服务务的要求求。此外外，根据据怡高管管理的此此类较高高档住宅宅的经验验，除了了提供给给业主高高品质的的服务以以外，从从社区生生活大家家庭的角角度出发发，往往往更需要要提供给给他们一一种真正正的家的的感觉，故为满满足这种种愿望，亦要求求物业管管理公司司在实际际的管理理操作中中，在亲亲善及亲亲情化服服务方面面去作文文章，如如：通过过管理人人员在日日常工作作中的待待人接物物方式营营造与业业主之间间轻松和和谐的关关系；有有计划的的社区活活动以加加强管理理人员与与业主之之间的交交流与沟沟通等。(3)

33、营营造高品品质的居居住环境境和优质质的创业业空间使使业主安安居的基基本条件件是能够够尽心营营造整个个小区的的高品位位居住环环境和创创造优质质的创业业空间。作为座座落于市市中心的的商住物物业，国国都发发展大厦厦在地理理位置有有着较为为明显的的优越性性，周边边有255万平方方米，117000余家公公司环抱抱的金融融中心，餐饮、娱乐行行业有着着巨大的的客源市市场。故故对于物物业管理理公司来来说，要要通过小小区智能能化建设设，提高高物业管管理的科科技含量量，及物物业本身身的科技技含量。通过大大厦的综综合布线线系统，建立开开放式的的计算机机管理局局域网，将多元元信息服服务管理理与物业业管理进进行综合合，

34、为小小区服务务和管理理提供高高科技智智能化手手段，以以实现快快捷高效效的服务务与管理理。作好好大厦各各单元内内网络建建设，通通过网络络提供各各种网上上服务，如VOOD点播播、通信信、远程程教育等等，为业业主的生生活及经经营带来来更多的的便利，产生更更大的效效益。此此外，在在另一方方面物业业管理公公司需着着重优化化社区文文化环境境，充分分利用小小区内的的公共场场所，开开展丰富富多彩的的社区活活动，增增进业主主之间，业主与与物业管管理人员员之间的的交往和和友情，营造一一个人与与人、人人与自然然优雅的的生活、工作和和社交园园地。（4） 加强强大厦的的安全工工作大厦厦安全是是业主安安居的最最重要也也是

35、最基基本的条条件，一一个优雅雅文明的的生活和和办公环环境，其其中十分分重要的的一点就就是安全全环境的的体现。怡高在在安全管管理上采采用的模模式是人人防加技技防。在在硬件的的配备上上，怡高高将通过过对项目目的物业业前期顾顾问工作作，参与与国都发展大大厦前期期的智能能化定位位过程，与发展展商共同同探讨出出合理、可行及及今后运运行高效效的安全全硬件系系统；在在软件上上加强保保安人员员的培训训工作。依据怡怡高的管管理模式式，在今今后的管管理中除除了在保保安人员员入聘时时的入职职培训以以外，亦亦将根据据培训计计划对保保安人员员进行定定期的巩巩固及增增进性培培训。同同时在安安全工作作的监督督上采取取不定期

36、期的日间间或夜间间突击检检查，确确保保安安工作的的严格执执行及无无任何漏漏洞。根据对对国都发展大大厦今后后物业管管理重点点上的分分析，怡怡高对国国都发发展大厦厦物业管管理的策策划及设设想可以以概括为为：“一一种理念念、一个个目标、两条思思路及两两项保证证”(11) 一一种理念念不以经经营为主主要目的的，我们们坚持我我们是在在提供服服务，不不采取承承包经营营的模式式，以固固定的酬酬金形式式，为全全体业主主提供服服务。(2) 一一个目标标遵循业业户先富富之原则则，以自自身品牌牌和规范范服务，尽可能能地在不不降低物物业标准准的前提提下，为为发展商商减少投投资和管管理费用用支出，保持物物业长期期稳定的

37、的保值升升值，创创造更大大的经济济效益和和社会效效应。(3) 两两条思路路在在追求经经济效益益的同时时，更注注重社会会效益结结合社区区文化底底蕴，导导入人文文精神，发扬康康居的生生活理念念。怡高高将有计计划的组组织并配配合业主主开展多多种形式式的文化化体育活活动，丰丰富业主主的业余余生活，满足业业主对精精神生活活方面更更高层次次的追求求，保持持并提高高大厦文文化品位位。一业为为主，多多种经营营充分利利用小区区配套的的公建设设施，在在巩固物物业管理理主业的的基础上上，围绕绕业主开开展多种种经营活活动，为为办公单单位商务务活动提提供便利利，为公公寓住户户提供生生活服务务，同时时增加物物业管理理收入

38、，以谋求求为业主主创造更更佳的生生活环境境、提供供更多的的优质无无偿服务务。(4) 两两项保证证实实现高效效管理运运作模式式 采用怡怡高以经经验累积积而成的的专业物物业管理理软件；强效的的现场与与公司总总部沟通通，构筑筑于怡高高内部通通信电子子邮箱及及企业网网站。总部部支援保保障由于于有着规规模管理理的优势势，怡高高总部配配备着大大量工程程、电脑脑、物业业、人事事和财务务等各类类专才，并在各各类合作作伙伴公公司的技技术支持持和配合合下，能能及时提提供物业业管理各各方面的的支援。一旦出出现紧急急事件，将以最最快、最最有效的的方式为为现场管管理处提提供解决决方案。在上述述整体构构想的基基础上，为提

39、高高国都发展大大厦的物物业管理理水平，怡高将将以一个个成熟物物业管理理公司自自身所具具备的一一切优势势来配合合到达此此目的，为国都都发展展大厦的的全体业业主提供供最佳的的物业管管理服务务。4物业业管理方方式、工工作计划划及物资资装备(1)物业业管理方方式 怡高在在今后国国都发发展大厦厦的物业业管理中中将采取取的方式式可分为为三个层层次，即即现场物物业管理理处、怡怡高浙江江公司及及怡高上上海公司司。1)现场物物业管理理处现场场物业管管理处的的筹备与与组建工工作将在在物业入入住前三三个月即即着手进进行。按按照怡高高的管理理模式从从人员逐逐步招聘聘培训到到各项制制度的建建立完善善，现场场物业管管理处

40、将将建立起起国都发展大大厦物业业管理的的第一线线。2)怡高高浙江公公司依托托地理优优势及直直属上下下级管理理，怡高高浙江公公司将在在国都发展大大厦的物物业管理理中担当当第二线线的管理理者角色色及第一一线的现现场管理理工作检检查监督督者角色色。国都都发展展大厦的的物业管管理将直直接共享享怡高浙浙江公司司之财务务、人事事及人力力支援等等各方面面资源。定期派派出有经经验的物物业管理理人员，携同有有关清洁洁、安保保和工程程等专业业人员对对物业巡巡视和检检查，并并召开物物业管理理例会、及时指指出管理理中的不不足和缺缺陷，提提出处理理方案和和改进意意见，并并督促管管理处及及时改正正，主要要措施包包括：每周

41、周一次物物业例会会每每周一次次物业巡巡视每二周周一次清清洁巡视视每每二周一一次安保保巡视每月月一次夜夜间巡查查按按需要与与发展商商或业委委会代表表举行专专题会议议3)怡高上上海公司司作为物物业管理理公司总总部，怡怡高上海海公司将将作国都都发展展大厦物物业管理理工作第第二线的的检查监监督者角角色。但但上海在在对项目目现场的的督导上上，更主主要是一一种完善善与补充充，项目目现场将将更进一一步享有有怡高各各方面的的资源。督导的的主要措措施包括括：每月一一次物业业整体巡巡视与怡高高浙江公公司会议议探讨项项目管理理情况及及各种解解决方案案(2)工作计计划在怡怡高的国国都发发展大厦厦物业管管理工作作计划中

42、中，将主主要分为为三个方方面，即即前期介介入工作作计划、入伙阶阶段工作作计划及及日常管管理阶段段工作计计划。前期介入入阶段工工作计划划序号项目工 作 内 容容计划时间间备注1签定委托托管理合合同A签定定物业管管理服务务合同B 与开开发商就就物业管管理用房房、商业业用房等等事宜进进行协商商。中标后一周内2参与规划划、设计计与建设设A 收集集整理各各类图纸纸资，熟熟悉大厦厦情况；B 加强强与发展展商、施施工单位位等部门门联系，参加工工程例会会；C 就物物业管理理方面，对大厦厦当时阶阶段提出出专业建建议；D 参与与现场施施工管理理及各类类设备的的选用与与调试；E 设备备保险建建议。20011.100

43、至物业业交付顾问费：50000元/月3组建机构构A 人员员招聘与与调度；B 人员员培训考考核；C 人员员上岗及及试用物业交付付使用前前三个月月4办公后勤勤工作A 管理理用房确确定与装装修；B 安排排员工用用房；C 物资资配备物业交付付使用前前三个月月5制定与完完善各管管理规章章制度A 严格格按照IISO990022国际质质量管理理体系标标准，制制定各项项工作制制度；B 结合合大厦实实际情况况，对各各项工作作制度进进行调整整完善。物业交付付使用前前三个月月6销售配合合A 对销销售人员员就物业业管理方方面进行行系统培培训；B 派人人员参加加房展等等楼盘展展示促销销活动，解答购购房客户户物业管管理方

44、面面提问；C 客户户看房引引导工作作；D 进行行有关问问卷调查查及回馈馈意见收收集工作作。物业销售售全过程程7物业验收收与接管管A 依据据接管验验收标准准，逐项项严格进进行审查查；B 对不不合适项项目，备备案并督督促责任任部门整整改；C 符合合接管标标准后办办理书面面移交手手续。物业交付付使用前前一个月月入伙阶段段工作序号项目工 作 内 容容计划时间间备注1入伙实施施A 与环环卫、公公安、物物价等有有关政府府部门取取得联系系，开展展有关工工作；B 各项项入伙资资料文本本的准备备；C 明确确入伙流流程及各各岗位职职责；D 入伙伙仪式策策划与举举行；E 入伙伙手续办办理。物业交付付使用前前后三个个

45、月2初次业主主意见调调查A 了解解业主各各类信息息，加强强与业主主交流；B 针对对业主合合理意见见，进行行纠正措措施；C 回访访与回馈馈意见收收集。物业交付付使用三三个月内内以问卷调调查、上上门拜访访等形式式3二次装修修管理A 装修修方案审审批，宣宣传装修修规定；B 装修修手续办办理；C 装修修施工工工程监控控；D 装修修工程验验收。物业交付付使用起起4档案建立立与管理理A 收集集业主资资料档案案；B 科学学分类；C 建档档与运用用，使用用电脑网网络现代代化手段段。物业交付付使用起起管理期内内工作计计划管理期主要规划划项目备 注第一年A全面导导入ISSO90002质质量保证证体系，修订和和完善

46、各各项管理理规章制制度；B员工系系统培训训；C开展宣宣传教育育活动，加强精精神文明明建设，普及物物业管理理相关政政策法规规；D建立电电脑网络络系统，实现办办公自动动化；E全面导导入VII识别系系统；F视条件件进行业业委会成成立的准准备工作作；G开展多多种经营营性业务务；H按照年年度社区区活动计计划，开开展丰富富多彩的的业主联联谊活动动；I有偿、无偿活活动开展展；J管理水水平达到到“杭州州市级物物业管理理优秀小小区”标标准，并并在达到到评比资资格的前前提下，申报并并获得称称号。第二年A成立业业委员会会，签定定物业管管理委托托合同书书；B根据首首年开支支预决算算，合理理调整财财政收支支，开展展各项

47、增增收支工工作；C开展各各项便民民服务活活动；D管理水水平达到到“全国国城市物物业管理理优秀示示范小区区”标准准，并在在达到评评比资格格的前提提下，申申报并获获得称号号；E中修计计划制定定；F特色服服务推广广。第三年A全年开开展多项项主题的的社区活活动；B总结管管理经验验，进一一步提升升管理效效果；C完善技技术防范范措施；D实施中中修计划划；E发展和和完善智智能化系系统。(3) 物物资装备备怡高将将根据物物业情况况，出资资购买各各种物业业管理所所需的物物资装备备，以保保持管理理处的正正常运作作。所有有出资的的费用，以垫资资的形式式，在物物业管理理费收入入后的二二年内，按计划划分摊偿偿还。当当投

48、资款款摊还以以后，所所有的物物资装备备产权属属全体业业主，若若将来的的业主委委员会选选聘其他他物业管管理公司司承担本本物业的的管理，无需重重新购买买物资装装备，以以维护全全体业主主的共同同利益。筹建物物业管理理处，需需要准备备的部分分主要的的软硬件件装备如如下：提供供符合物物业具体体情况的的物业管管理软件件(免费费)提供与与公司邮邮件服务务信箱软软件Lootuss Nootess(免费费)购置各各种办公公家具和和设备购置置各种通通讯设备备定定制首期期制服和和雨具购置置警械和和安保用用品购置各各种设备备、工具具和维修修用品注：有有关物资资装备请请参与计计划成本本预算书书5.管管理人员员配备、培训

49、及及管理(1) 管理理人员的的配备与与管理1） 物物业管理理架构表表(2)管理人人员的监监督管理理物业管管理公司司最大的的财富在在于长期期积累前前来的物物业经验验以及宝宝贵的人人力资源源，怡高高作为一一家在国国际亦享享有盛誉誉的物业业服务公公司，有有着完善善的人才才管理制制度，确确保人员员有足够够的激励励，并奖奖罚并施施，以做做到人尽尽其才。(3)员工工培训11) 培训训目的通通过对管管理人员员实施必必要的培培训，使使其掌握握相应岗岗位的操操作技能能和服务务质量意意识，确确保员工工素质满满足客户户和公司司发展的的要求。2)培训形形式A.入职培培训安排排专业资资深经理理进行系系统的培培训课程程，

50、务求求使员工工在最短短时间内内掌握物物业管理理概念及及知识，并参与与制订物物业之管管理规章章制度。a.详细了了解物业业情况，包括面面积、功功能、地地形和通通道等；b.公司架架构、订订立的工工作岗位位和范围围标准；c.不同部部门之间间沟通的的工作程程序；dd.部部门联络络人的姓姓名和电电话，包包括工程程维修、物业管管理、财财务收费费和日常常投诉等等。B.定期培培训加强强各部门门配合运运作工序序、公司司服务标标准和礼礼貌仪容容教育等等。针对对物业运运作之实实际情况况，每半半年安排排一次知知识更新新培训，务求使使员工服服务之质质素能不不断提高高。a.技术术人员培培训b.大型型设备供供应商的的安排运运

51、作培训训；c.国家家、市政政府对不不同技术术工种提提出的不不同技术术水平要要求而安安排的培培训。3）培培训课程程A.物业管管理人员员培训课课程物业管管理概论论- 物物业经理理人之角角色- 物业管管理人员员操守物业业管理形形象及客客户服务务概念客户户投诉处处理应急措措施及危危及处理理- 台台风- 水浸- 地震震- 火火警- 电力中中断- 断水- 煤气气泄漏- 升降降机故障障- 预预防爆炸炸品事件件- 盗盗窃B.保安培培训课程程：保安人人员守则则保保安员工工仪容仪仪表、礼礼仪礼貌貌规范门岗岗出入操操作实施施细则巡检检制度培培训内容容对对讲机使使用规则则监监控系统统培训内内容重点要要害部位位培训内内

52、容消防工工作基本本常识突发发事件处处理操作作程序-治安案案件处理理程序-醉酒者者处理程程序-精精神病肇肇事者处处理程序序C. 工程程人员培培训课程程：工程员员工礼仪仪、礼貌貌工工程员工工形象标标准机房内内工作规规范公共区区域工作作规范进单单元工作作规范工程程员工日日常管理理制度工程程员工值值班制度度工工程员工工交接班班制度工程程员工报报告制度度4）培训训计划新员工培培训计划划序号培训内容容时间授课方培训对象象培训方式式培训目标标1基础培训训,公司司质量手手册,程程序文件件,作业业指导书书和公司司规章制制度等五天公司全体新员员工内部培训训让新员工工了解公公司的组组织、企企业文化化、政策策及公司司

53、各部门门职能和和动作方方式2结合接管管前期人人员培训训计划有有关内容容进行强强化培训训十天公司 全体新员员工内部培训训了解管理理内容、接管程程序及动动作方式式3岗位职责责及物业业管理制制度一天公司全体新员员工内部培训训熟悉本职职工作程程序、管管理运作作程序4物业管理理方案和和要求一天公司全体新员员工内部培训训对物业管管理有较较深层次次的认识识5进行各工工种专业业培训五天各有关主主管部门门和协办办单位全体新员员工内部培训训熟悉掌握握本专业业的工作作技巧，适应工工作之要要求6职业道德德培训三天公司全体新员员工内部培训训加强职业业道德建建设、提提高职务务水平和和管理水水平7融入各岗岗位进行行上岗见见

54、习培训训二至三天天公司全体新员员工内部培训训学会基本本操作方方法为正正式上岗岗提供经经验接管前期期员工培培训计划划序号培训内容容时间授课方培训对象象培训方式式培训目标标1管理目标标模式及及投标书书的有关关内容二天公司全体新员员工内部培训训明确各项项工作要要求、目目标模式式2岗位职责责和物业业管理动动作制度度二天公司 全体新员员工内部培训训掌握岗位位要求和和考核标标准3房屋整体体布局、水电设设施、消消防设施施等内容容介绍一天设计、安安装单位位全体新员员工内部培训训熟悉公寓寓管理、动作4房屋验收收交接程程序一天公司管理、维维修技术术人员内部培训训要求掌握握房屋交交换的全全过程5设施及设设备维护护标

55、准及及作业程程序一天公司 管理、维维修人员员内部培训训明确公用用设施维维修范围围及标准准6安全交通通工作目目标及作作业程序序一天公司本部部保洁员、保安员员内部培训训熟悉治安安保卫的的范围和和职责7清洁了生生标准及及作业程程序一至公司本部部保洁员、保安员员内部培训训熟悉清洁洁卫生范范围和职职责8绿化标准准及作业业程序一天绿化专业业单位园艺工内部培训训熟悉绿化化范围和和目标9各工种工工人作技技巧和服服务语言言规范及及人际沟沟通技巧巧一天公司全体人员员公司考核核内部培培训行为、语语言规范范和技巧巧10消防职责责及灭火火作战实实施程序序和急救救常识一天半公司 全体人员员内部培训训掌握应急急方案及及常识

56、正常管理理期员工工培训计计划序号培训内容容时间授课方培训对象象培训方式式培训目标标1电脑网络络及管理理培训十天公司聘请电脑脑专家授授课内部培训训了解掌握握电脑网网络管理理概述及及应用2物业技能能知识培培训二天公司 员工分批批进行内部培训训提高员工工与业主主、客户户的沟通通技巧和和管理水水平3组织协商商、公共共关系及及公众形形象培训训一天公司员工分批批进行内部培训训增强组织织协调能能力和公公共关系系处理、建立良良好的公公众形象象4保安中列列队、战战术拳术术及体能能等培训训五天有关协作作单位保安队队队长、班班长及骨骨干外部轮流流培训掌握保安安员现代代军事知知识、提提高防卫卫能力5设施及设设备维护护

57、标准及及作业程程序根据实际际情况安安排有关管理理服务人人员相关人员员公司内部部外部培培训根据规定定要求以以提高业业务管理理水平6维修服务务人员升升级培训训根据实际际情况安安排市劳动部部门维修、服服务人员员外部培训训确保每年年该类人人员100%以上上达到中中级技工工登记证证书7保安人员员队列、体能、擒拿格格斗及消消防知识识培训每年确保保十五天天以上公司治安保卫卫全体员员工内部培训训熟悉清洁洁卫生范范围和职职责8劳动安全全卫生培培训一天公司全体员工工内部培训训熟悉、了了解劳动动安全卫卫生知识识9消防技能能训练及及演习三天有关协作作单位管理处全全体义务务消防员员内部轮流流培训掌握消防防技能知知识和实

58、实战能力力 6.各各项专业业物业管管理制度度健全、规规范的物物业管理理规章制制度是高高质量物物业管理理的基础础及保证证。为了了充分在在国都发展大大厦今后后的管理理中按照照怡高理理念及模模式进行行管理，使之达达到既定定的水准准，怡高高根据国国都发发展大厦厦的实际际情况，结合杭杭州市物物业管理理的行业业法规制制定了完完善的管管理规章章制度。以下所所列有关关物业管管理中各各类管理理规章制制度，怡怡高将随随时准备备接受查查验。(1)公共制制度：业主主公约交通通、车辆辆停放管管理规定定消防防安全管管理规定定电梯梯使用管管理规定定休闲闲娱乐场场所管理理规定商铺铺管理规规定房屋屋装修管管理规定定大厦厦治安管

59、管理规定定大厦厦绿化与与环境卫卫生管理理规定精神神文明建建设公约约(2)行政/人事管管理：物业业管理员员工奖惩惩条例物业业管理员员工岗位位职责保安安岗位职职责办公公环境管管理规定定档案案管理制制度(3)保安管管理制度度：保卫卫部门奖奖惩条例例保安安行为规规范保安安廉洁守守法准则则保安安日常规规范用语语保安安交接班班操作规规程出入入登记操操作规程程大堂堂保安操操作规程程巡逻逻保安操操作规程程车库库出入口口保安操操作规程程监控控系统管管理制度度消控控中心管管理制度度(4)消防管管理制度度：消防防设备管管理消防防设备操操作规程程消防防设备维维修保养养规程(5)工程管管理制度度：工程程部岗位位职责弱电

60、电设备维维修保养养规程供配配设备（设施）动作管管理规程程供配配电维修修保养规规程 供配配电设备备突发事事故应急急措施给排排水设备备操作规规程给排排水设备备维修保保养规程程给排排水设备备突发事事故应急急措施中央央空调设设备突发发事故应应急措施施电梯梯设备突突发事故故应急措措施物资资管理制制度工程程部安全全操作规规程（6）突突发事件件应急操操作规程程火警警应急处处理方案案 初中中期火灾灾应急处处理方案案大厦厦煤气泄泄露应急急方案电梯梯困人应应急处理理方案注: 以以上主要要管理制制度详见见附件一一“制度度汇编”7.争争创“全全国优秀秀示范住住宅小区区”实施施计划(1) 总体体规划怡高的物物业管理理理