某公司金桥项目投标书

1、 - PAGE 56 -亚东公司金桥项目投标书第一部分 区域环境概述浦东基本状况概述地域品牌牌的知名名度和美美誉度已已经全面面确立浦东开发发开放至至今已经经11年年，期间间虽然有有过阵痛痛（管委委会主任任赵启正正甚至还还被谑称称为“套牢市市长”），但但是经过过多年来来数以千千亿计的的基础设设施投入入以及政政策引导导，尤其其是在地地铁二号号线贯通通、世纪大大道通车车、世纪纪公园开开园、浦浦东国际际机场通通航和世世界5000强会会议成功功召开后后，浦东东的地域域品牌得得到了极极大的提提升，东方明明珠、金金茂大厦厦、世纪纪大道、公园、汤臣高高尔夫球球场、八八佰伴、时代广广场等等等建筑和和设施不不仅在

2、上上海、在在全国都都具有相相当高的的知名度度，如今今浦东不不仅成为为外资、内地企企业积极极抢进的的投资宝宝地；也也是最适适于居住住的国家家园林城城区，吸吸引了大大量区域域外客户户入住；更是大大量高级级人才心心向往之之的就业业基地。中国加加入WTTO后，外资将将会大量量涌入，浦东有有望成为为全中国国最大的的得益者者。经济发展展迅速，尤其在在利用外外资方面面占半壁壁江山近年来浦浦东的经经济发展展保持快快速增长长之势，GDPP增幅已连连续数年年高出全市市平均水水平4-6个百百分点，综合经经济实力力不断增增强。220000年浦东东国内生生产总值值达到9920.52亿亿元人民民币，人人均GDDP达到到4

3、4447美元元，吸引引外资额额占全市市总量的的45%，各项项指标的的权重越越来越高高。下表表为20000年年浦东各各项经济济指标及及权重： 指标上海市浦东新区区浦东所占占全市的的比重面积（平平方公里里）634005338.4%人口（万万人）1313316312.44%GDP（亿元）4551192120.22%吸引外资资（亿美美元）63.9928.8845.11%外贸出口口额（亿亿美元）2549637.88%强投入的的市政建建设为新新区发展展提供了了动力和和保障19900-20000年年，浦东东遵循基基础设施施先行的的战略，共投入入11664亿人人民币进进行基础础设施建建设，现现已基本本形成了了

4、空中中、地面面、地下下、港口口全方方位的综综合立体体交通网网络，但但目前浦浦东作为为一个新新型城区区，在生生活配套套设施以以及人气气聚集方方面仍有有待加强强，交通通尤其是是过江交交通尚待待改善，今后相相当长时时间里，新区政政府还将将一如既既往地进进行基础础设施投投入：“十五”期间，还将实实施以下下重大市市政基础础设施项项目，逐逐步完成成包括越越江交通通网、轨轨道交通通网和市市区道路路网在内内的“三网”和包括括深水港港、航空空港、信信息港的的三港工工程。主主要工程程概况和和时间表表如下：外环泰和和路越江江隧道外环线贯贯通的节节点工程程，全长长28882米，车速880公里里/小时时。20000年开

5、工工，20002年年通车卢浦大桥桥(含济济阳路)南北高架架道路延延伸至浦浦东的一一条规划划越江通通道20000年开工工，20002年年竣工外环线浦浦东段外环隧道道至环南南一大道道，规划划红线宽宽度1000米，双向88车道20000年启动动，20002年年底竣工工磁悬浮从龙阳路路地铁站站，到浦浦东国际际机场站站。全长长30公公里20033年1月月底正式式建成轻轨明珠珠线浦东东段浦东段长长度为66公里，共设55座车站站20000年启动动，20003年年完成大连路越越江工程程全长2.4公里里。单向向双管44车道，设计车车速500公里小时20011年开工工，20003年年竣工复兴路越越江隧道道全长约2

6、2.6公公里，双双管4车车道，设设计车速速50公公里20011年开工工，20003年年竣工轻轨PDDA线途经高桥桥镇、金金桥、黄黄山、泾泾东、梅梅园、潍潍坊、六六里等区区域20022年开工工，20005年年底建成成外高桥港港区三期期、四期期总投资443.008亿20000年已启启动沪崇苏大大通道从浦东五五号沟到到长兴岛岛，经崇崇明过江江到江苏苏海门市市青龙港港20022年启动动5号高速速公路从外环向向南经奉奉贤、星星火工业业区，再再向西接接浙江省省的杭金金公路沪芦高速速公路北起外环环线环东东二大道道立交，向南至至南国公公路，双双向四车车道五洲大道道黄浦江边边至远东东大道，全长110公里里，红线

7、线宽度880米远东大道道延伸龙东大道道至五洲洲大道，全长99公里，双向88车道浦东国际际机场二二期总投资110亿新区规划划发展目目标浦东新区区规划到到下世纪纪二三十十年代将将建成具具有世界界一流水水平的外外向型、多功能能、现代代化的新新城区，使之成成为211世纪新新上海的的象征，成为联联系国际际与国内内市场的的桥梁与与纽带。具体目目标有以以下几个个方面：国内生产产总值年年平均增增长速度度超过110%，经济总总量占上上海全市市的1/3以上上，人均均产值达达到中等等发达国国家水平平。经济济运行质质量有显显著提高高，金融融、贸易易、高新新技术产产业GDDP比重重占700%以上上。市政建设设基本形形成

8、外向向型、多多功能、现代化化的新城城区，建建成浦东东国际机机场、深深水港、现代通通讯网等等基础设设施工程程，形成成以地铁铁、轻轨轨等轨道道交通为为骨干的的综合性性、主体体化、网网络型的的城市综综合交通通体系。到20110 年年，浦东东新区集集中城市市化地区区达到2200平平方公里里，人口口规模达达到2110-2230万万，展现现出新的的城区面面貌。功能开发发方面基基本形成成与国内内外经济济广泛联联系的发发展格局局。金桥出口口加工区区概况区域现状状通常意义义上的金金桥是指指罗山路路以东、龙东大大道以北北，外高高桥以南南、外环环线以西西的广大大区域，是金桥桥镇、张张桥镇、浦兴街街道、沪沪东街道道、

9、金漾漾街道等等行政区区域的统统称，本本案所在在的金桥桥出口加加工区只只是金桥桥的一个个重要组组成部分分，因为为经济发发展、人人文环境境、生活活配套等等方面的的特殊性性，将金金桥出口口加工区区从大金金桥中分分离出来来有助于于本案排排除干扰扰、准确确定位。金桥出口口加工区区是19990年年经国务务院批准准的国家家级开发发区，是是由国务务院批准准设立的的第一个个以“出口加加工区”冠名的的开发区区，其成成就在全全国同类类开发区区中居于于领先地地位，全全区规划划面积220平方方公里，西连陆陆家嘴金金融贸易易区，北北靠外高高桥保税税区，南南接张江江高科技技园区，距虹桥桥国际机机场255公里、浦东国国际机场

10、场30公公里、外外高桥港港区9公公里，其其西侧44公里处处为黄浦浦江，东东北方112公里里为长江江。目前前落户金金桥的跨跨国公司司占落户户浦东跨跨国公司司总数的的一半以以上。以以金桥路路为界，金桥出出口加工工区分为为东西两两部：东东部为工工业区，其中有有6平方方公里的的“现代科科技园”，西部部为生活活区金桥现现代生活活园区。金桥开发发区在七通一一平的的基础上上，增加加了集中中供热和和集话音音、数据据图象传传输功能能于一体体的VSSAT卫卫星通讯讯系统，达到了了九通通一平。金桥桥开发区区环境优优美，是是无烟烟工业区区。金金桥出口口加工区区和金桥桥现代科科技园已已通过IISO1140000环境境质

11、量体体系认证证。区内内道路全全线贯通通，200多条交交通线路路连接市市区、浦浦东新区区各要道道。19999年年7月起起，金桥桥出口加加工区已已开始使使用中国国东海天天然气。经济发展展20000年金桥桥出口加加工区实实现工业业总产值值4577亿元，占新区区总产值值的288%。区区内年产产值超亿亿元的企企业有444家。20001年上上半年金金桥出口口加工区区的工业业总产值值达2997亿元元，同比比增幅高高达500.3%，产值值占浦东东新区11/3，增幅是是浦东新新区的22倍。截至20000年年底，金金桥出口口加工区区已引进进3777个项目目，协议议吸收中中外投资资87.4亿美美元，在在投资金金桥的

12、世世界著名名跨国公公司中，有266家被财富杂志评评为全球球5000强。区区内有226家企企业被评评为“19999年度度上海市市工业企企业5000强”。722家企业业获上海海市高新新技术企企业认定定。金桥桥现已形形成以电电子信息息、汽车车及零部部件、现现代家电电、生物物医药四四大支柱柱产业为为骨干的的产业群群。金桥现代代生活园园区金桥现代代生活园园区位于金金桥出口口加工区区西部，占地约约3.77平方公公里，规规划总建建筑面积积3100万平方方米，居居住人口口7.66万人。按照规规划，金金桥现代代生活园园区将建建成一个个人和自自然协调调、具有有创意和和特色、绿化和和环境优优美、适适合境外外人士居居

13、住、社社会功能能齐全的的高尚社社区和低低密度绿绿色智能能化住宅宅小区。东苑以以外销房房为主，已有信信和花园园、金桥桥酒店公公寓、凤凤凰大厦厦等数十十个项目目，被誉誉为金桥桥国际社社区；西西苑以内内销房为为主，有有银泰花花园、时时代金领领等项目目。金桥现代代生活园园区内还还注重开开发一流流的社会会综合配配套功能能。在生生活购物物方面，有家乐乐福、欧欧倍德等等大卖场场；教育育方面，先后有有杉达大大学、中中欧国际际工商学学院进驻驻，中国国福利会会幼儿园园和平和和双语学学校已于于19996年99月正式式招收新新生，上上海协和和国际学学校已于于19998年起起招收外外籍人员员子女入入学；在在医疗卫卫生方

14、面面，上海海华山医医院（浦浦东）即即将投入入运营。目前该区区域已经经建成金金桥酒店店公寓、信和花花园、碧碧云别墅墅、凤凰凰大厦等等外销住住宅，其其中的碧碧云别墅墅更是吸吸引了诸诸多外籍籍人士入入住，每每月租金金虽高达达70000-1120000美金金，入住住率仍能能保持在在95%以上，在中欧欧学院、平和双双语学校校以及家家乐福、欧倍德德等的加加盟后，国际生生活社区区的氛围围已经基基本形成成：周边边的人文文环境以以及配套套设施的的档次都都很高，有着与与杨高路路以北的的金杨地地区绝然然不同的的生活氛氛围，这这种区别别就象长长宁区的的天山与与古北，日常生生活古北北不一定定比天山山便利，但绝对对比天山

15、山高档。金桥现代代生活园园区总用用地面积积有3.7平方方公里，目前已已开发的的部分只只有1/3左右右，基本本以外销销房为主主，前几几年由于于宏观调调控以及及亚洲金金融危机机，多数数项目的的空置率率都在550%以以上，甚甚至有多多个烂尾尾项目，20000年以以来，随随着房地地产大市市的好转转，尤其其伴随者者内外销销房并轨轨政策的的出台，周边地地块纷纷纷启动，如今在在建的有有爱建时时代金领领、已立立项的有有世茂湖湖滨花园园和罗山山花苑以以北项目目，其余余项目的的规划思思路也已已基本确确定：S8、SS11中中心地块块由来来自法国国小城的的规划师师悉心营营造一种种法国式式的浪漫漫，碧云云路沿线线是单侧

16、侧商业街街，布置置酒吧、餐馆等等商业设设施，社社区内还还规划有有约五万万平米的的绿地和和大片的的湖面。S3、SS6地块块将建建成可以以出售的的别墅区区。由名名师规划划，由不不同的设设计师为为每个业业主定制制不同风风格的别别墅。S2 地地块将建成成联排别别墅和双双联体别别墅。沿沿优美的的红枫路路将有酒酒吧和CCOFFFEE吧吧，有点点塞纳河河的韵味味。S13 地块时代代金领S15 地块由上上海世茂茂投资有有限公司司投资建建造的225万平平方米高高档住宅宅区世茂茂湖滨花花园，以以30层层高层为为主，并并有少量量别墅和和联体别别墅。S7 地地块除家乐乐福和OOBI外外，一家家法国体体育超市市和体育育

17、场地正正在设计计之中。一个SSHOPPPINNG MMALLL也正在在筹措。G2 地地块18万万平方米米的大型型绿地。将建成成硅谷样样的低层层办公区区。 第二部分分 整体体市场分分析上海房市市供求关关系（详详见附图图表一：上海市市内销商商品房供供求状况况；附图图表二：20000年度度价格指指数走势势图）上海房市市成交量量大幅上上扬，二二级市场场总体供供求趋于于平衡最近三年年上海内内销房预预售量大大幅增长长，年增增幅均在在30%以上，20000年登登记预售售面积突突破14400万万平方米米，同比比增幅达达34.7%。20000年上上海市内内销房批批准预售售量为114400万平方方米，预预售登记记

18、量和批批准预售售量之比比达到998.44%，供供求暂时时趋于平平衡。20011年一季季度内销销房预售售登记面面积为3347万万平方米米，比去去年同期期增长333.55%，同同时由于于执行新新的预售售标准，今年一一季度内内销房批批准预售售量仅有有1177万平方方米，同同比下降降52.4%，预计从从二季度度开始供供给量又又会恢复复正常。一级市场场供给止止跌反弹弹，新一一轮房地地产供给给高潮即即将来临临20000年上海海市的土土地出让让面积和和新开工工面积出出现了119977年以来来的首次次回升，土地出出让面积积达到8874万万平方米米，同比比增幅高高达688%。今今年一季季度受土土地拍卖卖政策的的

19、影响，土地出出让几乎乎无量，但目前前市场上上却活跃跃着一大大批准备备买地的的投资商商。20000年上海海市商品品房施工工面积为为52112万平平方米，其中新新开工面面积为118633万平方方米，同同比增幅幅达到442%，新一轮轮房地产产供给高高潮即将将来临；今年一一季度新新开工面面积为4473万万平方米米，同比比增幅22.9%。20011年仍将将保持增增长，但但冲高回回落的压压力很大大在国民经经济持续续向好、房地产产被确定定为上海海市的支支柱产业业、内外外销房并并轨和中中国加入入世贸等等利好消消息的推推动下，20001年上上海市内内销房预预售成交交量仍将将保持增增长，预预计全年年增幅可可达25

20、5%，总总量达到到18000万平平方米。房改使得得蓄积了了几十年年的住房房需求被被集中释释放出来来，但是是放水容容易蓄水水难，房房地产市市场的需需求也不不可能无无限膨胀胀，预计计需求高高潮将在在20002-220033年出现现：内外外销房并并轨和中中国加入入世贸增增加了中中高档物物业的需需求量，但是土土地拍卖卖政策实实施后，一方面面会导致致地价和和房价的的上扬，另一方方面会导导致供给给量的聚聚集和有有效需求求的降低低，这种种影响将将是长期期的。浦东房市市发展动动态房市发展展经历了了由盲目目到理性性的过程程浦东的房房地产市市场大致致经历了了三个阶阶段。119900年前的的非市市场阶阶段，以以黄浦

21、、南市、杨浦三三区的市市政动迁迁房为主主，主要要代表为为潍坊、梅园、乳山等等新村区区；19990-19995年的的高速发发展阶段段，以浦浦东开发发为契机机，带动动了整个个浦东楼楼市，主主要代表表为陆家家嘴金融融贸易区区的综合合楼、办办公楼、商业楼楼宇等高高层及重重点开发发小区或或市政工工程周边边一些动动迁房；19996-220000年的理性开发阶阶段，国国内外有有实力的的房产商商竞相入驻驻浦东，在前几几年的经经验教训训基础上上，根据据宏观导导向、区域发发展规划划及开发发重点，兴起了了一大批批高水准的的住宅小小区和商商住楼，使浦东东新区成成为上海海楼市的的主力军军，内销销商品房房预售和和销售面面

22、积在上上海各区区县中双双双名列列第一。目前浦东东楼市已已经形成成高、中中、低各各类型楼楼盘共生生的格局局，可以以充分满满足各阶阶层的购购房需求求：内环环线以内内：陆家家嘴黄浦浦江滨以以地段优优势集中中了以世世茂滨江江花园、菊园等等为代表表的高级级高层公公寓，价价格最高高达万元元以上；世纪公公园周边边则涌现现出天安安花园、华丽家家族等一一批高档档生态型型楼盘，均价达达到60000元元/平方方米以上上；张扬扬路沿线线则由于于与陆家家嘴的地地缘关系系和景观观道路的的建设成成为浦东东楼市的的第三梯梯队，均均价在440000-50000元元/平方方米左右右；内环环线以外外包括金金桥、上上南以及及南花木木

23、和北蔡蔡地区则则是浦东东楼市的的第四梯梯队，楼楼盘均价价在30000-45000元之之间。20000年供需需两旺，房市龙龙头地位位得到进进一步巩巩固（详详见附图图表三：内销房房预售市市场份额额；图表表四：浦浦东分季季供求量量）20000年浦东东内销商商品房预预售登记记面积达达到2660.222万平平方米，同比增增幅高达达54.9%，预售登登记2225633套，成成交金额额87.91亿亿元，预预售成交交均价为为33778元/平方米米，单套套平均成成交面积积1155平方米米。20000年年浦东内内销商品品房预售售量和销销售量均均列全市市第一位位，分别别占市区区总量的的20.7%和和19.9%，并且

24、在在全市排排行榜前前50位位中独占占13个个席位。20011年1季季度，受受新的预预售标准准的制约约，内销销房批准准预售面面积188.3万万平方米米，较上上季骤减减65.2%，登记预预售面积积55万万平方米米。浦东东的发展展吸引了了大量资资金实力力雄厚的的国内外外房产投投资企业业，浦东东总的开开发量定定会有增增无减，20001年下下半年以以后的市市场供给给将会相相当充足足。产品品质质和销售售价格逐逐浪推升升19999年浦东东内销商商品房预预售面积积排行榜榜前十名名中，平平均预售售单价为为32886元/平方米米，上榜榜楼盘以以金桥湾湾-清水水苑、黄黄山新城城等中低低档楼盘盘为主，仅浦江江茗园和和

25、天安花花园单价价超过338000元/平平方米；20000年内内销商品品房预售售面积排排行榜前前十名中中平均预预售单价价达35526元元/平方方米，上上榜楼盘盘中均价价超过338000元/平平方米的的有万邦邦都市花花园、联联洋花园园、上南南花园、天安花花园、申申立苑等等六个。预售价价格上升升固然有有多方面面因素，但与产产品本身身的规划划设计、功能布布局提升升有很大大关系。产品规划划和需求求方面，浦东220000年4季季度的成成交数据据显示：单价越越高的楼楼盘，套套均成交交面积越越大：20000-3000030000-4000040000-50000500000-66000060000-70000

26、70000以上104.7119.9124.2148.9150.8173.4热点区域域转换从地域分分布来看看，自119966年以后后，浦东东楼盘就就形成了了三大板板块，一一是陆家家嘴板块块，二是是上南杨思地地区板块块，三是是金桥沪东板板块。到到19999年又又新增了了一个花花木板块块。20000年年这四大大板块仍仍是浦东东楼盘的的主力，不过花花木特别别是世纪纪公园周周边地区区的楼盘盘优势凸凸现，成成为四大大板块中中的“龙头老老大。20011年浦东东“三边”概念将将进一步步强化，滨黄浦浦江岸边边，将有有世茂滨滨江花园园成为新新亮点，仁恒滨滨江园、菊园继继续受到到青睐；环世纪纪公园周周边，以以联洋新

27、新社区为为代表的的公园概概念楼盘盘方兴未未艾；沿沿张杨路路、杨高高路、龙龙阳路等等主要景景观道路路两边更更是新楼楼盘层出出不穷。张江有可可能成为为下一个个热点：花木板板块越过过罗山路路，沿地地铁二号号线、龙龙东路、龙阳路路向张江江方向东东移的可可能性已已显端倪倪。随着着张江市市政和公公建配套套的逐步步完善，特别是是地铁二二号线张张江站的的开通，多层次次交通的的建立，张江地地区住宅宅的供求求量会大大大增加加。浦东房市市发展原原因探究究浦东新区区地理位位置得天天独厚，既有被被划入CCBD地地区的中中心城区区，又有有足够的的规划城城区和深深广的腹腹地，更更拥有漫漫长的黄黄浦江和和长江岸岸线，有有广阔

28、的的发展空空间。浦东作为为“国家园园林城区区”，斥巨资资建成陆陆家嘴中中心绿地地、中央央公园、外环线线绿化带带等，浦浦东绿化化面积如如今已达达11000多万万平方米米，城区区的绿化化覆盖率率达到335%，各项绿绿化指标标全面达达到国家家园林城城区标准准、生活活环境优优美。城市建设设起点高高，规划划建设精精益求精精，商业业、文化化设施快快速增长长集聚，规模效效应日益益显现，尤其地地铁2号号线通车车、国际际机场通通航以及及过江费费取消后后与浦西西中心区区的空间间和心理理距离正正大大缩缩小，人人气旺盛盛。高新技术术企业、金融证证券业以以及其它它跨国企企业的白白领人士士的增长长为该区区域聚集集了最旺旺

29、的购买买人气，浦东开开发十年年吸引了了一大批批中外企企业入驻驻，这些些企业的的白领人人士有很很强的购购买能力力，为浦浦东房市市发展提提供了充充足的客客源。浦东商品品住宅市市场的开开发水准准走在全全市前列列，市场场上很多多有代表表性的楼楼盘大多多位于浦浦东，而而且目前前浦东的的房价与与浦西相相比有一一定优势势。随着着浦东在在全国及及国际上上的影响响不断扩扩大，身身价提高高，浦东东房市将将更为火火爆。第三部分分 竞争争市场分分析金桥地区区市场分分析区域市场场成交状状况20000-536677322%20000-647188619.33%20000-751911918.44%17000-388003

30、010020000-864844326.000%19500-4115027644金泽苑、鹏欣绿绿苑、博博山公寓寓、阳光光欧洲城城、金鹏鹏荷泽苑苑20000-959877226.880%20000-4335029544鹏欣绿苑苑、金泽泽苑、绿绿景苑、金桥都都市花园园、华高高新苑20000-10056177521%20000-4330031433金桥都市市花园蝶恋园园、中大大新苑、绿景苑苑20000-11175277124.990%18500-4880030266金鹏荷泽泽苑、鹏鹏欣绿苑苑、阳光光欧洲城城、中大大新苑、绿景苑苑20000-12263000020011-135500020011-22

31、2488315%24500-3665031222金鹏荷泽泽苑、爱爱法新都都、蝶恋恋园、鹏鹏欣绿苑苑、天枫枫公寓20011-333500915.66%24500-4110032511汇佳苑 蝶恋园园 金鹏鹏荷泽苑苑 协联联苑 爱爱法新都都金桥地区区是浦东东房地产产发展较较早的区区域：119955年前后后是浦东东新区内内除陆家家嘴之外外最密集集的外销销商品住住宅区；19998年以以来随着着浦东内内销房市市场走强强，金桥桥地区以以其相对对完善的的配套和和道路交交通条件件，成就就了大量量中低价价位的内内销住宅宅项目，19999年金金桥湾预预售量排排名浦东东第一，阳光欧欧洲城以以及黄山山新城也也跻身浦浦

32、东前110名。20000年以来来，随着着地铁22号线、世纪大大道的建建成通车车，世纪纪公园的的开园，整个浦浦东房市市的发展展方向由由东向东东南方向向转移，相比于于19999年，20000年金金桥地区区市场明明显缺乏乏亮点。20000年下半半年，金金桥地区区预售成成交总量量为37710880平方方米，占占整个浦浦东新区区市场份份额的118%-26%，全部部成交房房源的价价格区间间在17700-48000元/平方米米，区域域平均成成交价在在27664-331433元/之之间波动动。从区域预预售成交交前5名名楼盘的的分布情情况来看看，热销销楼盘基基本都位位于区域域北部，以24400-33000元/平

33、方米米均价的的楼盘为为主，区区域热点点仍以中中低价位位为主。从近期有有限的几几个上市市新楼盘盘来看，物业价价格走高高是区域域楼市明明显的一一大特点点，20001年年3月区区域内高高价位物物业交易易量同时时相对走走高，区区域物业业交易均均价升至至32551元/平方米米，为自自去年以以来的最最高记录录。客源则以以周边以以及陆家家嘴办公公区内的的低层白白领为主主，也有有周边区区域以及及浦西的的动迁户户和换屋屋族。不同价格格区间的的成交情情况金桥地区区主力成成交单价价集中在在25000-335000元/平平方米，占总成成交套数数的700%，445000元以上上的成交交量只有有9.22%。正确评价价区域

34、市市场从整个大大金桥地地区的成成交数据据可知区区域成交交价格虽虽然在逐逐步走高高，但绝绝对价格格仍相当当低，均均价45500元元以上的的楼盘比比较罕见见，这对对本案的的价格定定位会形形成干扰扰，但同同时我们们必须看看到，上上述统计计区域中中虽然已已包含金金桥生活活园区，但是除除了银泰泰花园的的尾盘之之外几乎乎没有其其它项目目参与上上述统计计，可以以说以上上数据不不能真实实反映金金桥生活活园区的的价值。金桥生活活园区内内的外销销项目较较多，碧碧云花园园销售单单价高达达13000美金金，凤凰凰大厦均均价也要要10000美金金左右，但这些些个案同同样不能能作为本本案产品品和价格格定位的的依据：毕竟前

35、前几年存存在内外外销房之之间的巨巨大差别别，毕竟竟内外销销房的客客源层次次差距较较大，虽虽然内外外销房并并轨在即即，但内内外销房房居住氛氛围方面面的无形形差异还还将长时时间存在在。要准确认认识本案案所处区区域的内内销房价价值，必必须抛开开大金桥桥现状的的干扰，认真发发掘金桥桥生活园园区的内内在价值值，同时时结合目目标客源源的需求求状况，针对竞竞争区域域和竞争争对手来来进行具具体分析析。二、 主主要竞争争区域概概述金桥现代代生活园园区根据区域域特性，我们将将金桥现现代生活活园区做做为核心心竞争区区域来分分析。目目前区内内个案以以外销房房居多，主要有有金桥酒酒店公寓寓、信和和花园、凤凰大大厦以及及

36、碧云别别墅、碧碧云花园园等项目目，其中中除碧云云别墅的的租赁情情况较好好之外，其它外外销公寓寓的租售售状况都都比较差差，988年以后后云山路路以西土土地则全全部向内内销市场场开放，罗山花花苑是其其中的第第一个项项目，银银泰花园园是第二二个内销销项目，时代金金领则是是第三个个，本案案与罗山山花苑北北侧项目目及世贸贸湖滨花花园都将将于明后后年推向向市场。今年上海海市的内内外销房房市场将将全面并并轨，内内销房将将对境外外人士开开放，如如果本案案能够凭凭借“国际生生活社区区”这个大大环境而而吸引到到足够的的境外客客户的话话，则本本案与周周边的外外销房相相比具有有很大的的价格优优势，但但这一设设想并不不

37、十分实实际：且且不论产产品档次次是否能能够满足足境外人人士的要要求，首首先金桥桥地区以以欧美企企业为主主，在沪沪欧美人人士更倾倾向于租租房，来来买内销销房的境境外人士士大多还还是港台台人士。因此我我们在市市场定位位时不应应把外销销房作为为主要参参照物，更不应应盯住境境外人士士。碧云别墅墅绿化率率达700%，区区内有绿绿水环绕绕的四个个小岛，共规划划72栋栋北美风风格木结结构独立立花园别别墅，目目前月租租金在7700001220000美金/栋。住住户除在在上海本本地工作作的外籍籍人士外外，还吸吸引了44位远在在杭州、大连等等地的外外籍人士士；区域域内的高高档项目目还有汤汤臣高尔尔夫球场场北面的的

38、云间绿大地地占地441万平平方米，一期规规划133万平方方米，以以叠加、联体、独立别别墅为主主，每幢幢独立别别墅价格格在3880万元元人民币币以上；世茂湖湖滨花园园总建225万平平方米，环境以以水景为为特色，以300层高层层为主，并有少少量联体体别墅和和独立别别墅，预预计小高高层主力力面积在在1700平方米米左右，起价770000元/平平方米，另外碧碧云花园园均价也也在13300美美金左右右。这些些高档高高价项目目对于提提升区域域档次有有极大促促进作用用，它们们的存在在对于本本案可谓谓有百益益而无一一害。罗山花苑苑和银泰泰花园是是金桥生生活园区区内最先先启动的的两个内内销房项项目，目目前都已已

39、基本售售完，对对本案不不构成竞竞争，但但是它们们的市场场定位值值得我们们反思：罗山花花苑是119977年的动动迁房项项目，均均价28800元元/平方方米；银银泰花园园是19999年年的项目目，小高高层的销销售价格格只有333000-38800元元/平方方米，联联体别墅墅的成交交均价也也只有443000元/平平方米；相对于于这个地地段，应应该说这这两个项项目走的的都是低低价实惠惠型路线线，但去去化速度度并不是是很理想想。最主主要的原原因应该该在于没没有真正正掌握地地域特性性：高尚尚优雅而而非繁华华便利，这种特特性决定定了低档档的定位位路线不不是很适适合。与本案紧紧邻的时时代金领领，总建建达155

40、万平方方米，目目前尚未未开盘，预计开开盘价格格在40000-52000元/平方米米，均价价约45500元元/平方方米，从从其产品品规划、客源定定位和价价格定位位方面来来看，该该案已经经基本把把握住了了该区域域的特性性和发掘掘出了区区域应有有的土地地价值，由于该该案体量量较大，销售期期与本案案重叠，是本案案最直接接的竞争争对手，我们在在进行产产品定位位时必须须仔细研研究该案案以寻求求细分市市场。SS14地地块内罗罗山花苑苑北侧地地块已经经完成拆拆迁，预预计将在在20002年推推向市场场，届时时也是本本案的主主要竞争争对手之之一，这这两个项项目是核核心竞争争层内可可以预见见的主要要竞争对对手。世纪

41、公园园-花木木板块该板块位位于环线线以内，先天条条件优秀秀，特别别是世纪纪公园周周边楼盘盘兼具交交通（地地铁二号号线）和和景观优优势，已已形成了了开发热热潮，销销售势头头看好，20000年该该板块是是浦东价价格涨幅幅最大的的区域。目前世世纪公园园北侧正正对公园园的楼盘盘均价已已经上涨涨到60000元元/平方方米以上上，由于于价格差差距较大大，这些些楼盘对对于金桥桥地区楼楼盘的竞竞争性不不强，但但是世纪纪公园南南侧以及及北侧联联洋社区区内目前前均价还还在48800元元以下，主力单单价集中中在42200-45000元/平方米米，这些些楼盘对对于本案案的威胁胁较大，必须予予以充分分的重视视。世纪公园

42、园北侧联联洋社区区规划建建造2550万平平方米，目前已已开发量量不到1100万万平方米米；世纪纪公园南南侧花木木的土地地存量也也相当大大，在未未来几年年都是浦浦东房市市的供给给主力，目前这这两个区区域楼盘盘品质较较接近，以中高高档小高高层为主主，均价价在 448000元/平平方米以以下，这这一特征征已被众众多消费费者发现现。而本本区域的的环境、生活配配套、交交通状况况也确还还有进一一步提升升的空间间。张扬路板板块张扬路是是景观道道路之一一，路况况好，而而且通行行的卡车车远少于于杨高路路，在市市民心目目中的地地位要比比杨高路路高，本本区域内内人口密密度较大大，已形形成相当当成熟的的居住氛氛围，浦

43、浦东大道道、张杨杨路、杨杨浦大桥桥构成了了便捷的的道路交交通网络络。区域内楼楼盘众多多，目前前在售项项目将近近二十个个，大多多为新建建小高层层项目，大部分分项目量量体在55万平方方米以上上。整个个区域档档次较高高，市场场认同度度良好，同时表表现出了了相当迅迅猛的发发展势头头。目前前民生路路以东张张扬路沿沿线楼盘盘的销售售价格基基本在445000元/平平方米以以下，对对于本案案的价格格定位产产生较大大阻力。张杨路沿沿线成为为该区域域的亮点点：短短短三年时时间，张张杨路景景观大道道沿线涌涌现出大大量高档档精品住住宅，表表现出强强劲的升升值势头头，如现现已售完完的八方方大厦、桃林大大厦，有有着张杨杨

44、沁苑等等目前尚尚未开盘盘的在建建项目的的支撑，张杨路路沿线板板块特别别是本区区地段将将继续保保持良好好的强劲劲的上升升势头。其它除上述之之外，另另有两个个不容忽忽视的潜潜在竞争争因素：一是张张江地区区的崛起起，张江江发展起起来后将将直接拦拦截张江江客源往往本案流流动的可可能性；二是目目前已经经立项的的几个超超级大盘盘，虽然然与本案案距离较较远，但但其规模模产生的的强大产产品力及及推广力力度会吸吸引整个个市场的的注意力力：总建建70万万平米的的东方城城市花园园已经动动工；世世纪公园园南侧的的A-99-5和和-7地地块300万平方方米的项项目公开开征集过过案名；复地集集团的锦锦绣华城城位于川川杨河

45、北北、锦绣绣路西侧侧，总建建3000万平方方米，年年内将启启动首期期的400万平方方米；金金桥北块块有总建建60万万平方米米证大家家园，黄黄山新城城内也还还有大片片土地；另外本本案周边边已经进进入开工工阶段的的项目还还有100多个。三、 重重点个案案综合分分析样本选择择由于金桥桥生活园园区内目目前可以以参照的的项目不不多，为为了更准准确地进进行产品品和价格格定位，我们特特选择了了周边主主要竞争争区域内内销售均均价在335000-50000元元之间的的在售个个案进行行归纳分分析。诸如天安安花园、华丽家家族、香香榭丽花花园以及及证大家家园等项项目无论论从产品品还是销销售方面面都有独独到之处处，但是

46、是因为与与本案存存在较大大的价格格落差以以及由此此产生的的客源区区隔。因因此在进进行归纳纳分析的的时候排排除了这这些项目目对于分分析数据据的干扰扰。房型分析析（见附附表）在本案的的主要竞竞争区域域内，平平均单价价在35500-50000元/平方米米之间的的在售楼楼盘，据据不完全全统计共共有199个主要要楼盘，这些楼楼盘中目目前的推推盘量共共计60095个个单位，其中二二房和三三房是供供给的绝绝对主力力，占可可供量的的92.5%；剩下的的7.55%则以以复式居居多，另另有少量量一房。三房是供供给主力力，占可可供量的的58.6%，三房面面积跨度度较大，从988-1770平方方米不等等，但主主力集中

47、中在1115-1140平平方米；二房占占可供量量的333.9%，面积积跨度为为80-1299平方米米，主力力集中在在90-1155平方米米。如果结合合单价，则从中中可以发发现有单单价越高高、规划划面积越越大的趋趋势：规规划面积积较大的的几个楼楼盘如世世纪景点点、弘杨杨沁园、住友名名人花园园、锦绣绣天第、新城名名庭、胡胡姬花园园等均价价大多在在45000元/平方米米以上。案名总户数二房三房其它面积户数比例面积户数比例户数比例时代金领领(一期)531101264.9%115-167746687.88%397.3%万邦都市市(二期)66588-111625037.66%98-113335052.66

48、%659.8%锦绣一方方53292-111119536.77%109-144427551.77%6211.77%锦绣天第第(二期)24091-110613255.00%127-13339238.33%166.7%世纪景点点(二期)284126-1299227.7%140-149926292.33%联洋花园园(一期)43880-112116838.44%128-142223553.77%358.0%胡姬花园园968955.2%132-14117780.22%1414.66%弘扬沁园园33693-99910230.44%118-138819457.77%4011.99%金淙苑2161016831.

49、55%115-117713663.00%125.6%名门世家家(三期)15095-11125637.33%120-13998556.77%96.0%新城名庭庭201107-10889044.88%127-14119044.88%2110.44%现代华庭庭176100-10993620.55%114-131114079.55%今达花园园41398-111527265.99%113-17006916.77%7217.44%蝶恋苑54683-111030656.00%105-131122040.33%203.7%连城666103-114414421.66%120-140052278.44%名人花园园

50、(二期)214100-10994822.44%143-144414467.33%2210.33%时代逸居居13297-9984030.33%109-12448060.66%129.1%广洋苑25989-99710741.33%119-135513351.44%197.3%总计6095580-11292067733.99%98-11703570058.66%4587.5%主力90-1115115-1455价格分析析从上图可可知，主主力总价价的集中中区域在在40-65万万元，超超过700万元的的世纪景景点、联联洋花苑苑都有世世纪公园园概念，住友名名人花园园也有绿绿化景观观优势；时代金金领中有有一款

51、1167平平方米的的房型实实际已经经具有四四房功能能。重点个案案评述（详见附附图表五五：重点点个案市市调总表表）爱建时代代金领位于于本案西西侧，占占地8万万平米，15幢幢10-19层层小高层层规划，采用“S”型围合合，外立立面略具具欧式，绿化率率51%，现为为一期77幢小高高层和一一幢2层层会所，规划面面积1001-3300平平米，主主力三房房，1115-1167平平米约占占80%，有少少量复式式房型，均价445000元/平平米，88月份开开始内部部预订，年底开开盘，现现接受客客户咨询询排号，至7月月30日日已排号号到5886号。该案所所处地段段毗邻高高尚国际际社区，投资商商为爱建建股份，实力

52、较较强，前前期有房房展会等等推广活活动，积积累较多多客源。银泰花园园小区区规划为为小高层层和联体体别墅混混合项目目，基地地面积33.5万万平米，总建面面积4.8万平平米，规规划户数数约2550户。其中小小高层为为1244层，别别墅均为为三层联联体别墅墅，面积积1677.188-2118.333平米米，本案案自19999年年底公开开，其小小高层单单价范围围33000-338000元/平平米，别别墅均价价43000元/平米，目前已已全部销销售完（20001年44月售完完），但但其销售售时间较较长，近近一年半半，去化化顺序依依次为二二房最快快，三房房次之，最后为为联体别别墅，说说明房价价特别是是总价

53、对对本案销销售的影影响。住友名人人花园位于于浦东张张扬路、居家桥桥路口，南面正正对集中中绿地名人人苑，该该案一期期3888户已经经入住，现二期期共规划划3幢118层小小高层11幢多层层，一梯梯2户，社区内内有会所所、室内内游泳池池等，规规划面积积偏大：二房1100-1099平方米米，占225%；三房1143-1444平方米米，占775%价价格为338800-57700元元/平方方米，均均价约449000元/平平方米，一次性性付款997折，该案于于7月55日正式式开盘，7月44日即有有人排队队认购，现销售售率已经经达700%，二二房已基基本售完完，三房房余房集集中在高高楼层；客源以以陆家嘴嘴、金

54、桥桥、外高高桥等区区域的白白领为主主。联洋花园园位于于联洋社社区的最最北面，北靠杨杨高中路路，总规规模233万平方方米，由由东向西西分三期期开发，首期3384户户于20000年年7月开开盘，均均价42200元元/平方方米，目目前销售售率已经经达到995%左左右，尚尚余少量量大面积积二房，目前价价格已经经标到442000-56600元元/平方方米；220011年2月月推出二二期预定定，3幢幢12层层、3幢幢18层层和1幢幢32层层共5770户，以三房房为主力力，预定定均价447000元/平平方米，但预定定情况依依然火爆爆，现二二期预定定价已经经上涨到到40000-664000元/平平方米，二期将

55、将于今年年9月正正式开盘盘。新天家园园位于于浦东桃桃林路、灵山路路口，其其北侧为为陆家嘴嘴花园，东面与与进才中中学相邻邻，步行行5分钟钟可至源源深体育育中心，其东侧侧民生路路上有大大型超市市，农贸贸市场、酒店等等。小区区周边环环境较安安静，且且出行较较便利，步行110分钟钟可至张张杨路、杨高南南路地铁铁站，张张杨路上上公交车车辆较多多。总建建面积3346880平米米，共44幢高层层，其中中2幢112层，2幢118层，总户数数为2889户，配有地地上、地地下车位位，小区区内有115000平米活活水园林林景观，高级业业主会所所，其均均价达552000元/平平米，自自20001年33月开盘盘以来，销

56、售已已过半。房型为为二房、三房和和复式，均为二二梯三房房布局。连城地处张张杨路、长岛路路口，规规划中基基地面积积为6006800平米，总建面面积为9901778平米米，由110幢66层、66幢9层层、9幢幢11层层多层、小高层层组成，小区有有110000平平米集中中绿化带带，一梯梯两户。其中小小高层得得房率为为86%，多层层得房率率为900%，规规划总户户数约7750户户左右。目前结结构体77层左右右，20001年年3月开开盘，预预计20002年年6月交交房。由由于该案案是分期期获得预预售证，所以也也是分四四期销售售的：一一期9幢幢11层层已基本本售完，目前在在售的为为二、三三期的66幢9层层

57、小高层层，估计计为2116户，二房面面积为1103.29-1144.122平米，三房面面积为1120.34-1400.566平米，各占一一半。目目前二期期已销售售过半，三期在在7月下下旬刚开开盘，销销售情况况不太乐乐观。单单价范围围在36690-39880元/平米，均价在在38000元/平米，一期余余房清盘盘价35500元元/平米米。物管管费在11.2元元/平米米左右（小高层层），四四期多层层房型图图未出，价格也也未定。该案在在造势宣宣传上不不遗余力力，除定定期房展展外，在在张杨路路沿线挂挂有路旗旗，除报报纸广告告外，还还有车体体广告，SP 还有“清凉一一夏”的活动动，即“凡20001年年7月

58、220日-8月115日签签约连城城的业主主可参加加抽奖，有机会会去云南南庆香格格里拉避避暑”。 胡姬花园园位于于张江碧碧波路和和科苑路路口，规规划中有有2幢116层，2幢99层和一一幢办公公楼，现现在一期期为东面面的166层和99层的各各一幢。主力房房型为三三房，面面积在1131.97-1499.444 平米米，二房房的面积积为899.011平米，约5户户（已售售完），另有复复式房。20001年11月开盘盘，总的的销售已已过半。另外办办公楼已已租售完完毕。单单价在338000-57700元元/平米米，平均均单价在在45000元/平米左左右。客客源主要要有投资资、自住住及设立立办事处处三种。自住

59、者者居多，多为张张江高科科技园区区内工作作人士。优势在在于户型型的采光光通风良良好，动动线分明明；距离离地铁站站约100分钟步步行路程程；紧邻邻汤臣别别墅区，品质较较高。但但房型面面积较大大，周边边配套设设施较少少，离市市中心也也较远，小区规规模小，人气不不旺，周周边多为为规划中中的厂房房。现代华庭庭由上上海同进进置业有有限公司司投资开开发，由由同策房房产咨询询公司销销售。位位于浦东东张杨路路22442号，靠近崮崮山路口口，崮山山路上生生活设施施较全，张杨路路上有十十余条公公交线路路，交通通便利，距离东东方路地地铁站为为3站路路，周边边有小学学、中学学、医院院、大型型超市、体育中中心等公公建配

60、套套。总建建面积为为208825平平米，为为三幢品品字型布布局之板板式小高高层，层层高为116层，共1776户，小区特特色景观观为中庭庭3棵百百年香樟樟，整体体为围合合式园林林布局。楼盘均均价为440000元/平平米，房房价在区区域内有有一定竞竞争力，但规模模较小，主力房房型为三三房，主主力总价价50万万元左右右，目前前尚未正正式开盘盘，可接接受预订订，销售售前景好好。锦绣天第第位于于浦东内内环线以以内，东东北方向向约1公公里处为为浦东中中央公园园，周边边道路状状况良好好，西面面一站路路可至成成熟区，有易初初莲花、仁济医医院等配配套，交交通尚可可；近中中央公园园，有升升值潜力力，小区区整体规规