某地产项目市场调查报告书

1、PAGE PAGE 21更专业 更真诚 服务全中国XX地产荆州项目市场调查报告书（项目前期调研一线资料）一、区域域宏观环环境分析析湖北省位位于我国国中部，以资源源富集、交通便便捷、历历史悠久久、文化化灿烂、山川灵灵秀、基基础雄厚厚、经济济发达而而蜚声海海内外。湖北素素有“鱼鱼米之乡乡”、“千湖之之省”之之美喻，是全国国粮棉油油生产基基地和淡淡水养殖殖基地，同时也也是土特特产品的的重要产产区。湖湖北省是是中国内内陆腹地地水、陆陆、空交交通的枢枢纽，在在全国交交通运输输网上起起着联接接东西、贯通南南北的作作用，省省会武汉汉市素有有“九省省通衢”之称，长江横横贯全境境，溯江江而上，越三峡峡可达西西南

2、，顺顺流而下下，穿上上海可达达东部沿沿海，境境内现有有京广、京九、汉渝、焦柳四四条铁路路干线，构成与与全国各各地相连连的铁路路运输体体系，宜宜黄等百百余条干干支线，构成了了干支相相连、四四通八达达的公路路网，航航空运输输发达，拥有335条航航线。荆州市位位于长江江中游、湖北省省中南部部，市区区滨临长长江黄金金水道，座依美美丽富饶饶的江汉汉平原，东望华华中重镇镇武汉，西接三三峡工程程所在地地宜昌。荆州市市有着灿灿烂的历历史文化化，荆州州古城是是国务院院首批公公布的座历历史文化化名城之之一，被被考古界界、旅游游界誉称称为“我我国南方方不可多多得的完完璧”。荆州市市交通便便利，通通讯条件件良好。经黄

3、金金水道长长江可通通江达海海连五洲洲；国道道纵贯南南北，国国道和宜宜黄一级级公路横横跨东西西，客货货运输直直达全国国多个大大中城市市；荆沙沙地方铁铁路与焦焦枝线接接轨，货货运可通通达全国国。荆州高新新技术产产业开发发区（经经济技术术开发区区）是年月月由湖北北省人民民政府批批准设立立，享受受湖北省省人民政政府关于于省级高高新技术术产业开开发区的的各项优优惠政策策。荆州州开发区区位于荆荆州市城城区东端端，东立立周周家岭变变电站，西抱二二级民航航沙市机机场，北北枕荆州州地方铁铁路货运运站，南南嵌日供供水万吨的的水厂和和吨长长江外运运深水码码头。公路：2207、3188国道、宜黄高高速公路路、正兴兴建

4、的襄襄常高速速公路。交汇于于荆州，东距武武汉2000公里里，2.5小时时车程；西距宜宜昌800公里，40分分钟车程程。过荆荆州长江江公路大大桥，沿沿襄常高高速公路路可直达达湖南常常德。荆荆州辖区区内公路路网畅通通密布，客货运运输直 达全国国1000多个大大中城市市。水路：荆荆州开发发区内有有万吨级级长江深深水港一一 盐卡卡港，是是长江流流域十大大港口之之一，为为国家二二类通商商口岸，年吞吐吐能力1110万万吨，可可停靠330000吨级江江海轮，平均每每天有33个航班班上至重重庆，下下至武汉汉、上海海。空运：开开发区内内建有国国家二级级机场南南航沙市市机场，宜昌三三峡国际际机场距距离开发发区仅4

5、40分钟钟车程，30多多条航线线可飞抵抵国内各各主要大大中城市市。铁路：荆荆沙地方方铁路终终点站位位于荆州州开发区区内，与与焦枝铁铁路接轨轨，货运运可通达达全国各各铁路货货运站医疗：全全市医疗疗体系完完善，有有综合医医院200座（其其中3甲甲医院22座（其其中3座座，专科科医院77座，开开发区还还建有自自己的中中心医院院。文体：全全市有三三、四星星级酒店店80余余家，夜夜总会、保龄球球、网球球场、健健身中心心、休闲闲中心等等设施齐齐全，已已多次成成功举办办大型文文化、体体育等群群众性节节庆活动动、奥林林匹克体体育中心心可容纳纳3万余余人。绿化：城城区绿化化覆盖率率为255.6%，人均均拥有公公

6、共绿地地面积1142平平方米。安居：开开发区内内和市区区内建有有各种档档次住宅宅可供购购置和租租用。各各类商业业网点遍遍布每一一个居住住小区，物价水水平较低低。交通：市市内道路路纵横交交错，公公共交通通事业发发达，有有近200路公共共汽车从从市内各各处开往往开发区区。区域的行行政区分分布及人人口荆州市辖辖荆州、沙市22个区，公安、监利、江陵33个县，代管松松滋、石石首、洪洪湖3个个县级市市。8个个县市区区下辖1103个个乡镇、12个个街道办办事处、3877个居民民委员会会、28891个个村民委委员会。全市国国土面积积140067平平方公里里，占湖湖北省国国土面积积的7.6%。其中平平原湖区区占

7、788.8%，丘陵陵低山区区占211.2%；市区区面积115588平方公公里，市市区建成成面积559平方方公里。整个荆荆州人口口6433万，其其中，沙沙市区面面积 4469平平方公里里，人口口 511万；荆荆州区面面积 9938平平方公里里，人口口 577万。区域的宏宏观经济济发展情情况区域的经经济发展展情况荆州年全全市国内内生产总总值按可可比价格格计算比比上年增增长8.1%。其中，第一产产业完成成增长33.0%；第二二产业完完成增长长10.7%；第三产产业完成成增长99.7%。全年年主要经经济指标标完成情情况如下下：规模模以上工工业增加加值822.2亿亿元，比比上年增增长177.8%；全部部

8、固定资资产投资资完成1116.8亿元元，比上上年增长长7.99%；社社会消费费品零售售总额2221.6亿元元，比上上年增长长12.5%；出口总总额2.4亿美美元，比比上年增增长277.9%；财政政收入224.44亿元，按可比比口径比比上年增增长8.4%；城镇人人均可支支配收入入80994元，比上年年增长66.5%；农民民人均纯纯收入331088元，比比上年增增长3.5%元元。区域的产产业比重重随着经济济的发展展和产业业结构的的调整，荆州市市三大产产业中第第二产业业逐渐取取代第一一产业，发展成成为处于于主导地地位，第第二产业业发展势势头强劲劲，主要要与荆州州市工业业园区的的发展和和建筑业业的发展

9、展密不可可分。而而荆州的的第三产产业则在在强劲的的工业发发展势头头中，也也呈现出出快速发发展的趋趋势。时机、地地段和质质量是决决定房地地产开发发成败的的三大要要素，本本项目初初步规划划为用地地面积约约735540平平米，在在土地资资源日益益紧缺的的今天，开发时时机对项项目开发发尤其重重要，系系统的分分析宏观观因素，有助于于我们得得出正确确的结论论。1333 居民民的收入入水平及及消费情情况20006年荆荆州城乡乡居民的的收入水水平继续续稳步增增长，居居民消费费能力明明显增强强。农民民收入继继续增加加。全年年农民人人均纯收收入31108元元，增长长3.55%。非非农收入入成为农农民增收收的亮点点

10、。城镇镇居民收收入稳步步增长。全年城城镇人均均可支配配收入880944元，比比上年增增长6.5%。工薪收收入和养养老金收收入仍是是家庭收收入的主主要来源源。工薪薪收入占占家庭总总收入的的比重为为87.6%。财产性性收入（主要是是利息收收入和股股息与红红利收入入）比上上年增长长2800%；经经营性收收入比上上年增长长42.8%，成为居居民收入入的增长长点。居居民收入入的增加加带动居居民储蓄蓄出现了了快速增增长。年年末城乡乡居民储储蓄存款款达到3345.9亿元元，比上上年增长长16.9%。其中：城镇储储蓄存款款增长117.88%，农农村储蓄蓄存款增增长122.7%，居民民人均储储蓄存款款54443

11、，比比上年增增长166.9%，居民民消费能能力明显显增强。城市规划划情况0001年年20110年，起飞阶阶段，实实现二二个转变变，利利用优良良的资源源条件、区位条条件及基基础设施施条件，全面发发展经济济，接近近富裕水水平。220100年以后后，腾飞飞阶段。三峡大大坝的建建成，基基本解决决了荆州州市水水患的的影响，国家建建设重点点将转移移到荆州州市及长长江沿岸岸区域，强大的的农业支支撑作用用和优越越的建设设条件，将使荆荆州市经经济社会会进入全全面腾飞飞阶段，逐步达达到国内内同类城城市的领领先水平平。城镇体系系规划城镇发展展战略优优先发展展中心城城区，积积极发展展中、小小城市，大力发发展小城城镇，

12、逐逐步形成成与区域域经济发发展相适适应的规模有有序，分分工合理理，布局局科学，协调发发展的的市域城城镇网络络，促进进区内社社会经济济的发展展。实行行一点点两线带带全面的布局局战略，一点点即荆荆州中心心城区，两线线指长长江、2207国国道等两两条以中中小城市市为主的的城镇发发展轴线线，全全面指指市域内内分布均均匀各具具特色的的小城镇镇。城市市人口规规模根据经济济发展分分析，中中心城区区人口规规模为：近期：常住总总人口 60.0万人人 远期期：常住住总人口口 800.0万万人。城城市用地地规模与与人口规规模相应应的用地地规模为为：现状状：466.844平方公公里，人人均建设设用地887.114平方

13、方米；近近期：554.000平方方公里，人均建建设用地地90.00平平方米 ；远期期：744.600平方公公里，人人均建设设用地993.228平方方米。 总体评评价根据据地域和和宏观经经济分析析，总结结荆州未未来宏观观经济发发展对区区域房地地产市场场的影响响：荆州经经济在未未来几年年仍将保保持着较较高的速速度的发发展，经经济的发发展，收收入水平平的提高高，增强强了居民民的购买买力，为为荆州的的房地产产发展提提供了有有利条件件。荆州的的城市规规划有利利于改善善城市环环境，提提高城市市价值，为房地地产市场场的发展展提供了了良好的的外部环环境，荆荆州市场场的未来来发展潜潜力巨大大。荆州区区域经济济的

14、发展展，投资资力度的的加大，第二和和第三产产业的迅迅速发展展，人口口的增多多，为荆荆州区域域房地产产市场发发展提供供了稳定定的客源源基础。荆州房地地产市场场概况006年荆荆州城区区房地产产开发投投资为113.66亿元，相比去去年增长长40%。其中中，房地地产住宅宅投资为为8亿元元，相比比去年投投资额增增加了11倍。住住宅投资资占房地地产开发发总投资资的588%。006年荆荆州城区区商业用用房投资资比例上上升较快快，商业业用房投投资为22.7亿亿元，相相比4月月上涨近近1倍多多。（数数据来源源：荆州州市统计计局）荆州房地地产开发发规模20066年荆州州城区房房地产开开发施工工面积1187.5万m

15、m2,比比上年增增长511.1%；其中中住宅施施工面积积1299.2万万m2,比上年年增长556%；其中商商业用房房施工面面积177万m22，比上上年增长长45.5%。荆州房地地产销售售情况目前以预预售为主主的商品品房销售售体系中中，商品品房的预预售面积积可基本本显示一一个城市市房地产产交易的的活跃程程度。006年荆荆州市全全市销售售量相比比05年年增加了了3.22万，增长幅幅度为66.4。但城城区住宅宅销售量量在066年呈现现出一定定幅度负负增涨。城区住住宅销售售面积比比05年年的减少少了3.79万万，下下降幅度度为100左右右。荆州州房地产产市场出出现全市市销售量量上升，而城区区内销售售量

16、下降降的现象象，其主主要原因因如下：随着荆荆州市县县地区房房地产的的开发规规模逐渐渐扩大，城区内内市场价价格不断断攀升，使得部部分对价价格承受受力较弱弱的客户户群体转转向市县县地区市市场，从从而影响响了城区区内的销销售量。在066年国家家调控政政策对购购房者信信心的影影响。由由于政策策的滞后后效应还还在，使使得政策策的冲击击波在短短期内难难以释放放出来，加上短短期内的的市场走走势并不不明朗，使得购购房者持持币观望望的态度度不会轻轻易改变变。荆州房地地产价格格情况20066年荆州州城区房房地产市市场价格格为15510元元/,比上年年上涨了了1655元/，上涨涨幅度为为13.3。据荆州州市统计计局

17、所公公布的数数据显示示，去99年月份份，荆州州城区住住宅成交交均价达达到了116322元/，较之之05年年荆州市市场成交交均价上上涨了2217元元/，上涨幅幅度为115.55。通通过以上上数据反反映出，荆州市市场仍然然保持着着一个持持续上涨涨的趋势势。那么么，支撑撑荆州市市场价格格持续上上涨的因因素如下下：成本因因素土地本身身的稀缺缺性和不不可再生生性，决决定了今今后相当当长的时时期内土土地价格格仍将继继续上涨涨。作为为房价重重要组成成因素的的地价，它的上上涨必将将带动房房屋建造造成本的的增加；住房品品质要求求的不断断提高，住宅开开发项目目在环境境建设、配套设设施建设设等方面面的投入入将进一一

18、步增加加，同时时，随着着新材料料、新技技术在住住宅建设设中的广广泛应用用，这都都带来建建造成本本的增加加。这些些因素，将进一一步推动动房价的的上涨。预期收入入的增加加随着国民民经济的的持续快快速增长长，居民民的人均均可支配配收入正正在得到到较快的的提高，一部分分富裕起起来的城城市居民民迫切需需要通过过购买住住房来改改善居住住条件，提高生生活质量量。据荆荆州统计计局数据据显示，荆州全全年城镇镇人均可可支配收收入80094元元，比上上年增长长6.55%。并并预期今今年居民民人均可可支配收收入增长长的幅度度仍有较较高水平平的增长长。城市化进进程的加加快城市化进进程的推推进带来来了城市市人口的的增加。

19、城市人人口的自自然增长长和外来来人口的的迁入，都会带带来城市市人口的的增加，必将拉拉动住房房的消费费。总结：住宅市市场开发发规模扩扩张，市市场发展展潜力较较大目前中国国房地产产行业正正处于开开发规模模迅速扩扩张的时时期，荆荆州市也也不例外外。近三三年内荆荆州市的的房地产产开发规规模迅速速扩大，房地产产住宅市市场投资资由20003年年3.22亿元增增加到220066年的99亿元，增长幅幅度达到到了1880。住宅施施工工面面积由220033年的664.551万平平方米猛猛增到220066年的1110.8万平平方米；3年内内施工面面积也有有70的增长长。 商业用用房迅速速扩张，将为住住宅市场场提供良

20、良好的配配套环境境素来是房房地产开开发的重重点住宅宅用房迅迅猛发展展的同时时，商业业营业用用房的开开发也开开始成为为荆州市市房地产产发展的的又一个个热点。房地产产商业用用房市场场投资由由20005年22.7亿亿元增加加到20006年年的4.2亿元元，增长长幅度达达到了7750。住宅宅施工工工面积由由20005年的的12.4万平平方米猛猛增到220055年的117万平平方米；增长幅幅度为444。住宅规规模的扩扩张势必必带来配配套商业业营业用用房开发发规模的的扩大，同时，商业营营业用房房的规模模扩大将将为住宅宅项目提提供良好好的配套套环境，改善城城市面貌貌，这将将有助于于住宅市市场的发发展。荆州房

21、房地产市市场健康康平稳增增长，未未来市场场发展前前景看好好荆州房地地产市场场近3年年来销售售量和销销售价格格均保持持着平稳稳的增长长，房地地产市场场环境较较为健康康，未来来发展前前景看好好。住宅宅市场销销售量由由20003年222.003万平平方米增增加到220066年的442.661万平平方米，增长幅幅度达到到了788。住住宅销售售价格由由20003年的的9455.733元/平平方米增增到20005年年的15595元元/平方方米；增增长幅度度为533.5。通过过以上的的数据比比较，住住宅市场场的销售售量和销销售价格格的同步步增长，说明荆荆州房地地产保持持着健康康发展，同时也也预示未未来的发发

22、展前景景看好。小 结：从去年下下半年起起，国家家虽多次次出台抑抑制房价价上涨的的措施，但在这这些重拳拳的出击击下，荆荆州的房房价依然然在上涨涨，只是是购房者者购买行行为更理理智性。在中部部崛起的的背景下下，荆州州的外地地资本投投资建设设明显增增多，那那么荆州州经济必必然发展展了、就就业机会会增多、收入增增加，此此外荆州州旧城改改造产生生的购房房需求、省内周周边在荆荆州购房房者增多多等因素素，也是是支撑房房价的有有利因素素。所以以荆州的的房价在在最近几几年还会会平缓上上涨，对对开发商商来说无无疑是一一利好消消息，但但我们一一定要把把握住产产品品质质，来面面对购房房者的审审视。从从列表中中不难发发

23、现,沙沙市区在在近段时时间里,地产价价格涨幅幅变化很很快,在在普遍面面临销量量下降的的情况下下,其销销售减量量也不算算太大。近郊区区域的发发展速度度超过荆荆州区及及其他城城市中心心地段，其房价价也将越越来越向向城中心心的房价价靠近。很自然然，这是是城市发发展，都都市边缘缘化所形形成的一一种趋势势，离不不开城市市规划和和基础建建设的完完善，追追赶的过过程自然然也需要要一定的的时间。（二）荆荆州形成成三园两两区格局局，地产产开拓机机遇来临临荆州房地地产市场场：整体良性性发展与与现阶段段迅速升升温 1、湖北北省宏观观政策的的指导220044年6月月，为了了促进房房地产业业的持续续快速健健康发展展，根

24、据据国务务院关于于促进房房地产市市场持续续健康发发展的通通知，结合我我省实际际，湖北北省政府府出台省政府府关于促促进房地地产业持持续健康康发展的的意见，将在在一定程程度上刺刺激商品品房市场场，保证证房产市市场健康康发展。 2、政府府出台房房改政策策，取消消福利分分房自220000年年底底荆州政政府取消消福利分分房制度度，个人人购房数数量骤增增。同时时，随着着居民收收入水平平不断提提高以及及消费者者观念的的转变，消费者者对商品品房的需需求也持持续呈上上升趋势势，在很很大程度度上刺激激了商品品房市场场迅猛发发展。3、人口口城镇化化，扩大大了市场场消费需需求。 荆州是是一个文文化古城城，有着着悠久的

25、的历史，自古以以来就是是连贯南南北的交交通要塞塞和物资资集散地地，随着着近年来来城市基基础设施施建设的的逐步完完善，吸吸引了许许多外地地人来荆荆州投资资经商。另外户户籍制度度的改革革，使农农村人口口城镇化化，城镇镇人口大大量增加加。这些些都为荆荆州市的的商品房房消费市市场增添添了新的的主力军军。4、随着着人均收收入的增增加，人人民生活活水平的的提高，市场消消费能力力逐步增增强。 20003年荆荆州市城城镇居民民人均可可支配收收入70093元元，上年年增长77.4%。人均均消费支支出54400元元，增长长3.33%；220033年全市市农民人人均纯收收入25502元元，增长长3.99%。(摘自：

26、荆州州纵横之220033年荆州州市经济济运行特特点、问问题及对对策) 20004年年荆州市市完成生生产总值值4300亿元左左右，同同比增长长855，城城镇居民民人均可可支配收收入76600元元，比上上年增长长722；农农民人均均纯收入入30002元，比上年年增加5500元元，增长长200，增长速速度创九九年来最最好水平平，增长长速度居居全省第第一位，增加绝绝对额居居全省第第二位。（摘自自：荆州州市人民民政府新新闻发言言人办公公室220044年经济济发展情情况新闻闻发布稿稿）以以上数据据反映了了企业和和个人的的投资与与消费仍仍蕴藏着着较大的的增长潜潜力。近近年来，相当一一部分住住旧楼房房和平房房

27、的居民民为了改改善居住住条件，将以旧旧换新，以小换换大，逐逐渐从追追求“居居者有其其屋”向向“居者者优其屋屋”发展展。电脑脑、移动动电话、摩托车车等消费费的快速速增长带带动了城城市消费费品市场场的活跃跃，汽车车、住房房消费的的增加预预示着新新一轮消消费结构构升级已已为期不不远。5、同类类物业的的市场情情况 荆荆州花园园、顺驰驰太阳城城、翰林林苑、观观邸、白白云绿水水、丽景景家园等等一批高高档次概概念住宅宅的推出出，完成成了对本本类产品品的市场场说明任任务，人人们对高高档住宅宅已广为为认同和和接受，希望拥拥有这类类高档住住宅。在在此基础础上，本本类产品品的推广广、销售售也逐步步成熟，深入人人心。

28、二、荆州州房地产产消费市市场的新新机遇：旧城改造造与银行行按揭 1、旧旧城改造造，造成成了需求求量的增增加 鉴鉴于原荆荆州城内内人口密密度过大大的状况况，为减减轻市政政压力， 20003年年，政府府出台“为古城城减压，城内只只许拆房房，不许许建房”的新规规划，开开始对城城墙及城城内古迹迹、古建建筑加以以保护。同时下下令城内内十二万万人外迁迁六万，短期目目标是三三年迁出出三万人人。这给给城外的的房地开开发提供供了良好好的市场场环境。 2、银行行按揭政政策的出出台，让让大量经经济实力力不是很很强的家家庭也步步入了购购房者的的行业，增加了了市场的的需求量量。在银银行按揭揭政策，这些消消费者通通常仅需

29、需支付相相当于总总房款两两至四成成的首付付款，即即可提前前入住，享受房房产的居居住权。这就大大大增加加了消费费人群数数量，有有效刺激激了房地地产市场场。（三）沙沙市区商商住楼盘盘调研分分析见附1比较分析析：从销售市市场来看看，沙市市的房价价不再是是物美价价廉，沙沙市的房房价与荆荆州城区区中心区区域房价价的差距距在不断断缩小，荆州人人在沙市市购房的的求低心心理也逐逐渐被改改变，对对地段和和发展潜潜力的认认同的同同时，也也接受着着高价格格的现实实。2、户型型配比及及销售进进度比较较：见附1比较分析析：通过调研研发现面面积在550800平方米米和8001055平方米米左右的的楼盘销销售情况况比较好好

30、，说明明消费者者在购买买该区域域楼盘时时较注重重实用性性，也可可以说成成是以居居住为主主的消费费者。另另外上述述楼盘的的户型配配比较多多样，可可以满足足不同的的消费者者的需求求。3、楼盘盘主要经经济技术术指标比比较：楼盘名称称绿化率容积率紫荆御景景绿化311.5%2.1津泰园绿化 334%1.844楚天明珠珠绿化400%6恒生国际际绿化344.1%3.5新城国际际绿化455%5.7玉兰小区区绿化177%4.6御龙天下下绿化377%2.6浅水湾绿化300.9%1.8比较分析析：从列表中中发现,在所有有楼盘中中，都注注重绿化化和对容容积率的的追求，但这些些楼盘大大多数都都是大体体量、分分期开发发的

31、楼盘盘，如果果没有一一定的用用地面积积，做绿绿化是只只能是修修饰性的的点缀，而不能能将其作作为楼盘盘设计规规划的重重要因素素来考虑虑，所以以，通过过认真研研究后我我们认为为贵方在在燎原区区工业园园地块的的项目建建设上，由于拥拥有7335400平方米米的占地地面积，因此可可具备追追求低容容积率和和高绿化化率的条条件。在在大量的的同质产产品中，别人“大而全全”，我们们完全可可以做到到“小而精精”，同时时，通过过综合性性物业配配置，最最大化的的增大建建设体量量和功能能设置，不但弥弥补市场场的空缺缺，同时时，在激激烈的竞竞争中，以差异异化的市市场定位位，最小小化市场场占领份份额方面面的阻力力。4、周边

32、边环境情情况：由于该区区域的楼楼盘所处处的地理理位置周周边都有有不同的的国有企企业的存存在，周周边工厂厂较多，外来人人员多，学生多多，人口口动向杂杂乱，环环境不是是很好，但随着着政府在在开发前前段投入入的不断断加强，沙市开开发新区区建设的的步伐的的加快，全新的的规划（最新的的规划自自然是最最有前瞻瞻性的，其设计计和配套套等各个个方面都都具备科科技含量量最高、操作效效率最高高），另另一个角角度来看看，在外外来人员员多的新新兴区域域里，隐隐含着大大量第一一次置业业者，随随着沙市市周边环环境的不不断完善善，相应应的小区区和公寓寓的建设设，人口口管理必必将得以以规范。以目前前的开发发趋势和和城市运运营

33、的经经验来看看，在未未来的335年年里，沙沙市（开开发区）片区个个各种环环境配套套都将达达到很高高标准。5、楼盘盘开发商商实力比比较：楼盘名称称开发商紫荆御景景湖北兴业业房地产产开发公公司小天鹅 津泰泰园湖北小天天鹅房地地产开发发公司楚天明珠珠荆州神明明房地产产恒生国际际湖北恒生生房地产产开发公公司新城国际际湖北新城城国际置置业投资资有限公公司玉兰小区区荆州市长长宏房地地产御龙天下下湖北正邦邦房地产产开发公公司比较分析析：上述楼盘盘开发商商实力都都较可，建筑商商实力亦亦都不分分高下，其中亦亦大部分分以外地地开发商商和外地地建筑商商，说明明外来的的房地产产开发建建筑企业业已经捷捷足先登登看好了了

34、荆州这这片热土土，亦说说明该地地段的潜潜力。当当然开发发商背景景不同，对项目目的开发发利益取取向不一一样，寸寸土寸金金的热土土上，靠靠着实力力和公关关策略去去争取地地段和地地价，贵贵方凭借借自身资资源，在在开发区区、未来来核心区区占有良良土一方方，可谓谓是占地地利，又又逢荆沙沙如火如如荼的大大发展，得天时时，无论论企业大大小，得得天时地地利，只只要加以以合理的的规划、精准定定位，方方能以小小博大。6、配套套评价：所调研楼楼盘由于于都处在在北京路路、荆津津路，沿沿线交通通及生活活配套情情况相似似，交通通线路十十分便捷捷，生活活配套亦亦较完善善，相比比较而言言开发区区在生活活配套的的比较上上稍显距

35、距离，但但相信配配合好的的销售模模式，使使用好的的销售策策略，挖挖掘其他他优势卖卖点，是是完全可可以拉近近、缩小小甚至是是消除差差距的。消费市场场分析（一）区区域消费费市场构构成背景景1、地理理位置沙市地处处荆州东东部，南南临长江江，沿江江向南就就是武汉汉、上海海。全市市总面积积1.441万平平方公里里，总人人口6447万，城镇人人口超过过2000万，占占总人口口的333.0%，中心心城区面面积544平方公公里。比比去年同同期人口口增长55.699%。从从数据显显示上我我们可以以看出荆荆沙的发发展速度度之快。从目前前发展趋趋势可以以看到，荆沙正正在形成成玉桥民民营科技技工业园园、清华华农业科科

36、技示范范园、东东方高新新技术产产业园、燎原现现代工业业区、沙沙龙生化化工程试试验区组组成的三三园两区区分布，发展中中的燎原原现代工工业区正正以中央央开发区区的定位位在积极极发展。政策环境境随着荆沙沙新区建建设的拉拉开帷幔幔，沙市市已明确确定位于于了发展展方向：“工业兴兴市”，是荆荆、沙两两城区中中明确将将房地产产业作为为主导产产业的城城区，政政府的规规划支持持为房地地产提供供了良好好的政策策环境；基础设设施的进进一步完完善，环环境改造造的进一一步深入入，道路路交通系系统的进进一步成成熟，加加快了现现代商住住城建设设的步伐伐，必将将成为都都市人置置业的新新乐园。一些精精明的开开发商把把眼光投投发

37、到这这片热土土上。房房地产发发展现已已呈现加加速，其其开发销销售现状状出现了了一个新新的局面面。现有交通通路线以以北京路路中山公公园为中中心，辐辐射荆沙沙四方。10路江津路红星星路北京路路白白云路北湖湖路太岳路路江江津路11路三岔路北京京路沙洪公公路江北砖砖瓦厂12路有堤路 北北京路园林林路碧波路路江江津西口口荆荆南路荆东东路荆中路路郢郢都路13路北京路沙洪洪路14路荆秘路荆中中路屈原路路荆荆南路江津津西路太岳岳路北京路路江江汉南路路沿沿江路15路江津路红门门路北京路路红红汉南路路中中山路沿江江路白云路路金金龙路太岳岳路荆沙河河南岸武德德路东环路路-荆荆南路屈原原路荆中路路郢郢都路南环环路西环

38、路路四四机厂16路北环路-人民路路-荆北北路-荆荆中路-屈原路路-荆南南路-江江津路-白云路路-北京京路-三三岔路17路南湖路-廖子河河-沿江江路-大大湾-新新沙路-北京路路-园林林路-洪洪垸二村村-长港港路-港港门路桥桥-十号号路口18路三湾路-北京路路-塔桥桥路-江江津路-荆南路路-屈原原路19路北京路-三湾路路-江津津路-荆荆南路-屈原路路-荆中中路20路南环路-郢都路路-荆中中路-屈屈原路-荆南路路-荆州州大道-纪南镇镇1路三湾路-北京路路-荆沙沙路-荆荆京南路路-屈原原路-荆荆中路22路人民路-郢都路路-荆中中路-屈屈原路-荆南路路-东环环路-江江沙路24路荆州大道道-江津津路-江江

39、汉北路路-文化化宫路-园林路路-北京京路2路九龙公司司-金龙龙路-白白云路-北京路路3路北京路-江汉北北路-江江荆路-红门路路-十号号街-汉汉沙公路路4路南环路-南湖路路-荆沙沙路-太太岳路-金龙路路-白云云路-廖廖子河路路-北京京路-江江汉北路路-长港港路-红红星北路路5路白云路-沿江路路-中山山路-便便河西路路-北京京路-月月堤路6路北京路-鼓湖路路-沙岑岑路8路荆州大道道-园园林北路路-长长港路江农农路江津路路-塔塔桥路北京京路红门路路-长长港路9路塔桥北路路 碧波路路园园林路北京京路豉湖路路长长港路特1路北京路-荆沙路路-荆京京南路-屈原路路-荆中中路新1路北京路-公园路路-荆沙沙路-

40、荆荆南路-黄金堂堂-荆东东路-屈屈原路-荆北路路-郢都都路根据以上上公交线线路不难难看出，荆州市市的公交交始终是是围绕着着沙市区区的中心心地段北北京路及及江津路路行驶的的。这两两条主干干道的重重要性可可见一斑斑。而项项目正好好坐落在在主干道道之一的的江津路路上，未未来的发发展潜力力是无法法估量的的。项目特征征及SWWOT市市场分析析（一）项项目优劣劣势分析析1、项目目优势简简述：1）踞沙沙市都市市中心的的东方，自然环环境优越越，空气气干净；周遍更更是有荆荆州XXX次种高高档学府府，人文文环境氛氛围浓厚厚。2）沙市市的发展展趋势，和周边边建设进进程快，并带来来巨大的的增值空空间大。3）项目目占地XX万方，可以拥拥有一定定环境绿绿化空间间，可以以提升居居住的品品质感。4）XXX地产的的强大品品质实力力保障。5）地处处非繁华华地段，居住安安静性好好。2、项目目劣势简简述：1）项目目位于XXX路与与XX路路交汇处处，居城城东，位位置较偏偏。2）同地地及开发发体量不不大，难难形成开开发规模模效应。3）开发发区现只只处于冰冰封市场场，需要要2-33年的发发展期。市民们们普