某医院保安服务投标书

1、医学院附属医院保安服务方案PAGE PAGE 第一部分：费用测算 费用测算算表序号费用项目目测算依据据月合计（元）年合计（元）一管理人员员费用1经理1人人工资标准准16000元1,6000 19,2200 5工资相关关费用包括社会会保险、教育、福利、工会经经费等,工资的的45720 8,6440 6服装费冬装每人人1套每套套2000元，夏夏装每人人2套每每套1550元42 500 7综合办公公费交通费550元/月，办办公用品品30元元/月,手机费费1400元220 2,6440 小计2,5882 30,9980 二保安费用用1保安员336人班长3人人，工资资7500元，队队员333人平均均工资

2、6650元元23,7700 284,4000 2工资相关关费用福利费、工会经经费、教教育经费费，工资资的177.5%4,1448 49,7770 3服装费夏装1套套70元元/套，春秋冬冬装2套套90元元/套，雨衣11套655元/套套，雨鞋鞋一年11双166元/双双,大衣衣1件1140元元/件（按两年年折旧）707 8,4778 小计28,5554 342,6488 五开办物资资折旧费费入住时需需配备的的治安工工具，明明细表附附后531 6,3667 六合计31,6666 379,9955 七管理费（六）3950 11,4400 八利润（六+七七）51,6331 19,5570 九营业税（六七七

3、）5.5555%1,8112 21,7742 十总计36,0059 432,7077 开办物资资明细表表分类名称单位数量单价折旧年限限合计治安用具具对讲机部1080032,6667双层床张2015031,0000被褥套4010022,0000强光手电电个10701700总计6,3667第二部分：资格资质证明法定代表表人授权权委托书书集团团物业业管理有有限责任任公司（供应商商名称）法定代代表人授授权我公公司分公司司经理（职务或或职称）（姓名名）为我我单位本本次报价价授权代代理人，全权处处理此次次医科科院附属属医院保保安服务务项目投投标的一一切事宜宜。 特此授权权。单位名称称（公章章）：集团团物业

4、业管理有有限责任任公司法定代表表人签字字：授权代理理人签字字：20066年 55 月 20日日在管项目目一览表表序号项目名称称类型建筑面积积接管日期期获奖情况况1商业/办办公6万m2219966.22商业1.5万万m220022.33商业/办办公8.5万万m220033.720055年度省省优园区区4商业/办办公1.5万万 m2220033.1115商业/办办公5万 mm220044.36商业/办办公1.1万万 m2220055.27商业/办办公1.5万万 m2220055.38住宅9万 mm220022.1009办公楼4万m2220033.10020055年度省省优大厦厦10写字楼1万m22

5、20044.311写字楼1.2万万m220055.112住宅5.5万万m220055.120055年度市市优大厦厦13写字楼8万m2220055.314商业1.2万万m220055.10015办公楼6.3万万m220055.10016写字楼3万m2220055.10017办公楼2.8万万m220066.118住宅2.5万万m220066.119住宅10.55万m2220066.220医院10万mm220066.321小区3万m2220066.422办公楼0.7 m220066.5企业主要要业绩”业绩图片片第三部分分：保安安管理方方案第一章 概概 况况物业业公司简简介集团团是一家家跨地区区、跨行

6、行业的综综合性大大型股份份制企业业集团，注册资资金1.2亿，经营范范围涉及及汽贸、房地产产、药业业、物业业管理、广告、IT等等多个产产业，集团团物业业管理有有限责任任公司是是集团团旗下的的国家二二级资质质物业管管理企业业，于一一九九六六年经省工工商局批批准成立立，注册册资金3300万万。成立立之初，通过引引进香港港世纪酒酒店管理理集团、深圳市市莲花物物业管理理有限公公司先进进的管理理理念，结合自自身优势势，形成成了独特特的“宾馆式式服务”、“星级化化管理”的经营营模式；并顺利利通过了了ISOO90001（220000）质量量标准体体系认证证。公司司现有员员工4000余人人，管理理人员全全部具有

7、有大专以以上学历历，其中中，硕士士生、本本科生占占85%，高级级工程师师、物业业管理师师、经济济师、园园艺师221人，其他各各类技术术人员也也都1000%持持证上岗岗。物业业公司除除承接集集团各分分公司商商业物业业管理工工作外，外拓业业务已由由济南延延伸至青青岛、临临沂、聊聊城等地地区，承承接了槐槐荫政务务中心大大厦、中中国重汽汽销售大大厦、临临沂华通通国际商商务大厦厦、车管所所、新世世界阳光光花园、省立立医院高高层住宅宅区、济济南工商商局、济济南火车车站、济济南铁路路局、同同济杰座座社区、车管管所、驾校校等各类类物业，委托管管理面积积80多多万平米米，积累累了丰富富的政务务办公楼楼、工业业园

8、区、智能化化商贸大大厦、商商场超市市等多种种类型物物业的保保安管理理经验。公司在发发展中形形成独具具特色的的企业文文化，以以其超前前的理念念、务实实的作风风，凝聚聚成强大大的向心心力。以以“物业业，超越越业主期期望”为自己己的企业业使命，秉承“偕齐鲁鲁淳朴之之风，用用真心服服务；融融国际时时尚理念念，为业业主当家家”的服务务理念，激励着着优秀的的物业业人，不不断追求求卓越，回报社社会！物业业优势根据附院院的特点，明确保保安管理理的难点点、重点点及管理理思路，实行体体现物业全全力协助助附院行行政机构构保障物物业的正正常运转转。制定定具有医医院管理理特色的的针对性性、差异异化管理理的保安安服务模模

9、式。我我们对此此具有突突出优势势： 经验理理念优势势 作作为发展展多年的的专业化化物业公公司，物业业管理着着多种类类型物业业的保安安服务，公司保保安队曾曾连续33年获得得济南市市青年文文明号，公司以以 “物业业，超越越业主期期望”为自己己的企业业使命，秉承“偕齐鲁鲁淳朴之之风用真真心服务务，融国国际时尚尚理念为为业主当当家”的服务务理念，着力为为医学学院附院院业主创创造一个个高效文文明和谐谐的工作作交流环环境，打打造“医疗疗单位”之旗舰舰物业。 多方支支持优势势 集团团物业业管理有有限责任任公司是是集团团旗下的的国家二二级资质质物业管管理企业业，成立立时间长长，和香香港世纪纪酒店管管理集团团、

10、深圳圳市莲花花物业管管理有限限公司建建立长期期战略同同盟关系系，引进进其先进进的管理理理念，并结合合自身优优势，形形成了独独特的经经营管理理模式。随着近年年来集团的的不断发发展，集集团十分分注重对对社会的的服务，并确立立物业管管理为主主导产业业的发展展方向。业务务的不断断开展，物业业人已完完全融和和于当地地的风俗俗人情，创造出出了适应应当地实实际的管管理特色色，物业将将依托集团团强大的的经济实实力，并并在人力力、物业业资源上上具备了了可靠的的保障和和规模效效应，能能对附院院的保安安管理形形成强力力支持。品牌优优势 物业业立足自自身优势势，博采采众家之之长，吸吸纳合作作伙伴和和竞争对对手的优优点

11、，形形成了独独有的“酒店式式服务”、“星级化化管理”模式，为实现现在新的的物业领领域体现现物业业人志做做精品工工程的愿愿望，体体现业主主、患者者利益至至上的工工作原则则；物业人人为此进进行了深深入的工工作调研研，一方方面组织织深入附附院对托托管物业业进行现现场跟踪踪考察；另一方方面，组组织人员员到各地地医院物物业管理理优秀企企业进行行参观学学习，并并利用毗毗邻优势势，长期期委派专专人介入入省立医医院物业业管理，对上海海朗泰物物业、深深圳众安安康物业业的专业业化管理理进行了了重点引引进和融融会贯通通，掌握握了全面面的医院院物业管管理的精精髓。在物物业高品品质物业业管理服服务理念念的指导导下，将将

12、为您提提供强力力保障和和细致入入微的服服务。质量优优势 物业业管理公公司建立立了ISSO90001（20000）质质量保证证体系，通过实实际运作作和持续续改进，质量保保证体系系已日趋趋完善和和稳定，并具有有较强的的可操作作性，物业业拥有严严格规范范的物业业管理制制度同高高效的保保安管理理方案相相结合，将全面面保障附附院的正正常运行行。第二章 物物业管理理服务构构想物业特点点分析医学学院附院院保安管理理不同于于一般的的管理。首先，医院管管理的服服务对象象具有双双重性。从业人人员不仅仅给病人人提供服服务，还还要同时时满足医医务人员员的服务务需要，而医务务人员又又在为病病人服务务。病人人属于弱弱势群

13、体体，绝不不像住宅宅区内的的住（用用）户或或写字楼楼里的办办公人员员那么易易于管理理和服务务。服务务要求越越高，管管理难度度越大。医学学院附院院物业管管理的功功能除了了是为医医务人员员和病人人提供优优质服务务和高效效管理，创造安安全、文文明、舒舒适的就就医环境境，还必必须保证证医院正正常的医医疗工作作秩序。同时，良好的的管理还还能为医医院树立立品牌形形象，吸吸引外来来病人就就诊，提提高经济济效益。安全要求求高，专专业性强强，这是是医学学院附院院物业管管理的一一大特点点。保安安工作是是重中之之重，是是管理工工作面临临的最大大挑战。医院不不同于一一般住宅宅、写字字楼，人人员流动动量大，天天面面对大

14、量量的病人人等特殊殊人群，对人员员素质有有较高要要求，有有应对医医院突发发事件的的能力和和预案，除了保保安业务务素质以以来，并并须注重重学习医医院卫生生常识。医院属于于开放式式场所，人员流流动量大大，相对对于一般般物业而而言，治治安管理理难度大大，一方方面我们们狠抓内内部管理理，实行行岗位责责任制；每一个个车管员员都有明明确的工工作职责责和服务务质量标标准。如如入口车车辆管理理员不仅仅要做好好车辆秩秩序维护护值勤工工作，还还要力所所能及的的帮助病病人。另另一方面面，采取取群防群群治的治治安管理理措施。我们发发挥广大大医务人人员和病病人的作作用，认认真培训训和提高高医务人人员的自自我防范范意识，

15、让业主主和我们们共同努努力搞好好治安管管理工作作。发现现可疑人人员立即即通知看看管员，使看管管管理防防患于未未然。保安管理理服务范范围：一、门岗岗24小小时执勤勤；二、停车车场244小时车车辆秩序序管理三、地下下停车场场24小小时车辆辆管理四、门诊诊楼病房房楼等楼楼内244小时巡巡逻五、园区区内244小时保保安巡逻逻。委托管理理目的一、将微微观层面面的保安安具体管理理事务交交由专业业公司负负责，使使管理中中繁缛末末节不再再牵扯医医院行政政门职员员的精力力，转为为制定工工作标准准和宏观观控制，充分发发挥裁判判员、监监督员职职责，实实现决策策与执行行分开；全身心心致力于于各业务务部门间间工作协协调

16、，更更好的体体现保障障功能。二、通过过契约关关系下的的委托公公司，责责、权分分明，有有利于主主管领导导的先进进理念的的理解，使指令令得到彻彻底的贯贯彻，促促使保安安管理工工作落实实到位；有利于于服务质质量的有有效控制制与提升升，从而而提高医医院的整整体形象象。 集团团物业业管理有有限公司司将以丰丰富的物物业管理理经验，超强的的企业实实力，极极大的工工作热情情，为附附院提供供高效的的、全方方位的安安保服务务。灵活、高高效的管管理机制制组织架构构描述：1、附院院保安项目目部组织织架构的的设置原原则是精精简高效效，采用用项目经经理负责责制，签签订经营营责任书书，由物业业分公公司直接接领导。2、各岗岗

17、位所需需人力资资源配置置实行物业业管理公公司供应应下的完完全双向向选择，以保证证建立一一支高效效、协调调的团队队。3、项目目部采用用直线职职能制，尽量减减少管理理环节，提高工工作效率率和保证证信息渠渠道的畅畅通。4、组织织架构（37人）门岗保安6人院长楼及停车场3人门诊楼停车场5人地下停车场6人门诊楼内6人地下停车场入口4人病房楼3人物业附院项目部（37）保安经理1人班长3人岗位职责责项目经理理全面负责责附院保保安管理理工作保安班长长负责本班班保安的执执勤巡逻逻监控的的管理工工作门岗警卫卫负责门岗岗警卫工工作，人人员、车车辆出入入登记车库保安安负责车库库车辆管管理工作作巡逻保安安负责院内内巡逻

18、工工作，处处理各种种违章层层选拔拔的管理理者队伍伍高品质的的物业管管理服务务水准，依托于于一支优优秀的管管理管理理团队，优秀的的管理团团队来源源于合格格、合适适人才的的甄选和和合理搭搭配，物业业历来重重视管理理者队伍伍的组建建，并将将其作为为工作的的开端。项目经理理的选聘聘 公公司的派派出机构构和第一一责任人人的物业业项目经经理，同时担担负执行行者和管管理者的的双重角角色，其其作用尤尤为明显显。因而而，对其其素质的的要求颇颇高，人人才的考考察不仅仅仅是工工作年限限、从业业经验等等阅历性性因素，我们拟拟从以下下几个方方面进行行了选拔拔， 1、服务务意识 物业业管理工工作是一一项以商商品（行行为的

19、付付出）交交换获得得收益的的第三产产业，因因而，服服务意识识至上，是工作作的前提提和基础础。也是是选拔物物业项目目经理的的首要条条件。2、“执执行力” 在在全球倡导导的潮流流中，项项目经理理的执行行力如何何成为职职业经理理人是否否称职的的重要筹筹码。也也是贯彻彻企业决决策不走走样，确确保工作作质量稳稳定的重重要保障障。3、计划划能力 项目目部有条条不紊工工作的开开展，在在于计划划制订的的科学性性与详尽尽化，把把各项目目标按照照轻、重重、缓、急列出出计划表表（计划划表应明明确完成成时间、责任人人、督导导人及未未完成原原因等）。因此此，计划划制定能能力是项项目经理理必备要要素之一一。4、督导导能力

20、计计划制定定得再周周到，如如不能有有效地执执行，也也达不到到良好的的预期效效果。项项目经理理要善于于借力，激发下下属的潜潜意识，提升下下属的责责任感与与使命感感。充分分调动下下属的主主观能动动性。是是其日常常督导能能力的直直接体现现。5、协调调能力物物业管理理是一项项劳动密密集型工工作，队队伍的庞庞大、服服务对象象的多样样化、工工作的琐琐碎性，要求项项目经理理将大部部分时间间花在协协调上。协调包包括内部部纵向和和横向协协调及与与外部业业主、派派出所、市政部部门等相相关方的的协调，以保障障计划的的按期实实施 。6、创新新能力创创新是衡衡量一个个人、一一个企业业是否具具备竞争争力的标标志。项项目经

21、理理作为一一线物业业服务的的提供者者。对业业主潜在在的需求求会有先先知先觉觉的超前前认识。通过对对业主需需求层次次的剖析析，可以以为企业业制定以以后的战战略提供供一线真真实材料料，同时时，也为为企业的的可持续续发展带带来生机机。保安班长长的选聘聘 安安全、祥祥和、文文明的创创建，需需要有一一支高素素养的保保安队伍伍，保安安队伍是是一支继继承军队队优良传传统吸收收服务理理念的有有机结合合体。保保安班长长的选聘聘必须具具备军人人职业素素质和丰丰富的培培训经验验，才能能塑造具具有保安安员、引引导员、迎宾员员复合功功能的高高素养队队伍。措施得当当的保安安服务方方案把握医院院自身特特点，把把握医院院安全

22、管管理难点点，把握握需求焦焦点。是是制定切切实可行行保安服务务实施方方案，实实现高水水平保安安服务的的前提和和保障。我方将在在实地调调研的基基础上，将物业业特点为为出发点点，以业业主需求求为主导导，以IISO990011为指导导思想，制定严严谨、实实效的针针对性工工作方案案。以物物业档次次为基点点，做好好三个把把握，实实行针对对性、分分层次安安全管理理。安全管理理思路安全永远远是人的的第一需需求，安安全保障障因而成成为物业业管理服服务中最最基本的的工作原原则。医医院安全全管理，牵扯到到病人和和医护人人员的切切身利益益，物业业的安全全问题始始终是每每个物业业管理人人的无法法回避的的课题，物业的的

23、安全从从其性质质可分为为治安安安全与消消防安全全两大类类。我们在对对附院进行行深入考考察的基基础上，对周围围治安状状况进行行了访查查，对现现场进行行分析。我们将将在保安安员的素素质培养养、安全全防范体体系的设设定、安安全管理理的重点点定位等等方面采采取对应应措施，确保辖辖区内的的安全。一、确保保保安员的的综合素素质l、素质质管理。对保安安员实施施准军事事化管理理，采用用我们在在实践中中总结的的一整套套人员管管理程序序，做到到“五统统一”“三集中中”，即即统一作作息、统统一出操操、统一一上岗、统一着着装、统统一装备备以及集集中招聘聘、集中中培训、集中管管理。2、意识识培养。大力培培养保安安员的服

24、服务意识识，树立立“业主主需要就就是工作作”的观观念，改改变原来来保安员单单一的保保安功能能，使我我们的保保安员成成为“保保安员、迎宾员员、服务务员”的的统一体体。二、安控控管理体体系的建建立（一）管管理内容容设定安全管理理工作的的重点是是巡防和和预警，单靠人人员巡逻逻，势必必存在精精力、巡巡查路线线的时间间误差，因此采采用设计计科学、交接严严谨的安安全运作作模式是是物业管管理工作作的核心心问题。1、在巡巡逻岗位位设置上上，我们们将打破破传统三三班四运运转模式式，以保保持工作作的延续续，避免免集中上上下岗交交接工作作中的疏疏漏。2、在巡巡逻方式式上，实实行巡逻逻路线定定点制，确定日日间、夜夜间

25、的分分时段巡巡防重点点。实行行点对点点、对时时间进行行严格控控制，缩缩短时间间差，确确保不出出现安全全盲区。轮回式式循环，使各执执勤岗位位始终处处于动态态警备中中，确保保物业始始终处于于安全控控制下。3、人车车出入登登记制度度。因医院所处处环境及及自身特特点，我我们拟在在医院实行行控制式式管理体体制，以以有效的的降低安安全隐患患。对车车辆进出出实行出出入检查查制度，在车辆辆、人员员、大宗宗货物出出入登记记上，严严格遵循循“对人人、对证证件、对对车辆”的三对对原则，严格控控制、及及时疏导导人车流流量、保保持秩序序始终井井然，重重视安全全制度的的执行力力度，完完善交接接班确保保工作衔衔接严密密，杜

26、绝绝隐患和和疏漏。车辆的的疏导、登记是是安全工工作的重重点。4、强调调全员管管理，充充分发挥挥现代通通讯设备备。我们们要求项项目部其其他员工工亦应担担负起安安全管理理和防范范的义务务，建立立起“快快速反应应，快速速支援”体系。在防范范的策略略上强调调辖区内内各岗位位的的联联防意识识，发挥挥备岗、备勤人人员的规规模优势势。形成成统一的的有机保保安整体体三、消防防管理体体系的建建立医院的规规模越大大、配套套设施设设备功能能越齐全全也就意意味着消消防安全全渐渐摆摆上了每每个物业业管理人人的案头头了，消消防安全全平时不不发生则则已、一一旦爆发发后果不不堪设想想，它所所造成的的损失可可能是毁毁灭性的的乃

27、至灾灾难性的的破坏，甚至危危及整个个建筑的的安全。因火灾灾危害之之大、灭灭火难度度之大、突发性性较大的的特点，使消防防成为一一项长抓抓不懈的的工作。当然，事情的的发生都都是有其其规律可可循的，火灾也也是一样样。“防防消结合合、预防防为主”是我们们消防工工作一贯贯的工作作方针，就是要要消灭每每一个消消防隐患患、每一一起初期期火灾，只有把把它消灭灭在萌芽芽状态，才能使使我们的的物业乃乃至我们们的家园园远离火火灾，并并将其造造成的损损失降到到最低限限度，这这些都得得依靠我我们物业业管理人人全面细细致的巡巡查制度度与周密密使用的的防灾救救灾应急急方案来来保障了了。高层层建筑楼楼层高，一旦发发生火灾灾，

28、极易易形成烟烟囱效应应，加快快火势蔓蔓延，加加之人口口密度大大，人员员疏散困困难，因因此，消消防工作作难度大大、要求求高。制制定防患患于未然然，科学学的消防防预警措措施，警警钟常鸣鸣的消防防常识宣宣传、培培训工作作是医院院管理要要素之一一。我们们要求保保安部全全力配合合、树立立第一责责任人意意识，起起到有效效预警作作用，拟拟从以下下方面抓抓起：（一）强强化消防防管理意意识1、消防防管理目目标坚持“预预防为主主，防消消结台”的消防防工作万万针，严严格实行行防火安安全责任任制，并并树立“全员防防消”的的管理观观念，实实施全员员义务消消防员制制。2、加强强消防教教育宣传传和培训训演练工工作（1）消消

29、防教育育宣传工工作：项目部将将在物业业辖区内内不间断断地传播播消防法法规、防防火知识识，并定定期邀请请消防部部门前来来举办消消防知识识讲座，张贴消消防宣传传画，进进行消防防知识宣宣传。（2）做做好消防防培训及及演练工工作：重点加强强保安员的的消防实实战演习习，每年年组织义义务消防防队员和和广大业业主共同同参与的的消防演演练，提提高全员员的“自自救”意意识和能能力，防防患于“未燃”。消防防演练包包括灭火火应急方方案和进进行消防防演练两两个步骤骤：第一步骤骤，订灭灭火应急急方案各项目部部在认真真调查研研究的基基础上，制订灭灭火应急急方案，经项目目部负责责人审核核后实施施：1）报警警的召集集讯号；2

30、）灭火火组织分分工，将将各班组组人员分分工组成成灭火战战斗组，后勤保保障组。3）灭火火方法与与消防器器材；4）疏散散抢救人人员、物物资的地地点和方方法；5）防爆爆炸、防防毒措施施、安全全措施。为了使应应急方案案在实践践中得到到正确运运用，各各项目部部应安排排时间按按照应急急预案要要求进行行消防演演练。第二步骤骤，消防防演练1）要求求：消防演练练的次数数应根据据单位的的具体情情况而定定。一般般要求每每年应不不少于一一次，开开展演练练的时间间，可根根据季节节变化情情况来确确定，通通常可安安排在冬冬、夏季季到来之之前。2）演练练形式：A. 模模拟操场场训练：按接警警、出动动、指挥挥、分工工配合及及临

31、时处处理等综综合动作作演练，检验是是否符合合应急预预案。B. 模模拟实战战训练，即按接接警出动动到现场场按照实实战要求求出水、泡沫、12111灭火火，同时时进行抢抢救和疏疏散物资资的训练练。C. 演演练的范范围可分分整个单单位综合合性演练练或分部部位、分分段（片片）开展展演练。3）演练练注意事事项：A. 演演练前必必须做到到有计划划、有步步骤、有有组织，做到参参练人员员明确演演练任务务、方法法和要求求。B. 要要选择适适当时间间，尽量量不要影影响本单单位的正正常工作作。C. 要要点火演演练的，必须做做好安全全保护工工作。（二）加加强日常常消防管管理措施施1、通过过设专人人巡逻监监管、安安置挡车

32、车桩、安安置简明明指示标标识等办办法，着着重解决决违章占占用消防防通道的的问题，保证消消防通道道的顺畅畅。2、积极极落实防防火安全全“三级级”检查查制度，重视冬冬、春两两季的消消防、设设施设备备大检查查工作，确保在在火灾多多发期的的消防安安全工作作。（三）建建立消防防档案消防安全全重点单单位应建建立健全全消防档档案。1、单位位基本概概况和消消防安全全重点部部位情况况。2、建筑筑物消防防设计审审核、消消防验收收以及消消防安全全检查的的文件、资料。3、消防防管理组组织机构构和各级级消防安安全责任任人。4、消防防安全制制度。5、消防防设施、灭火器器材情况况。6、义务务消防队队人员及及其消防防工种人人

33、员情况况。7、与消消防安全全有关的的重点工工种人员员情况。8、新增增消防产产品，防防火材料料的合格格证明。9、灭火火和应急急疏散预预案。10、消消防设施施定期检检查记录录，自动动消防设设施全面面检查测测试的报报告以及维修修保养记记录。11、火火灾隐患患及其整整改情况况记录。12、防防火检查查、巡查查记录。13、有有关燃气气、电气气设备检检测（包包括防雷雷、防静静电）等等记录资资料。14、消消防安全全培训记记录。15、灭灭火和应应急疏散散预案的的演练记记录。16、火火灾情况况记录。17、消消防奖惩惩情况记记录。（四）认认真贯彻彻消防防管理规规定附防火火安全“三级”检查制制度消防灭灭火流程程保安安

34、工作手手册完善现代代培训机机制随着管理理方式、管理手手段的现现代化，物业管管理队伍伍的结构构也发生生革命性性变化。项目物物业管理理人员的的配备已已从劳动动密集型型向技术术密集型型转化，管理人人员和操操作人员员比例缩缩小，管管理人员员应是高高学历、高水平平的复合合型人才才。在管管理队伍伍的建设设上，我我们将采采用规范范管理和和人性化化管理相相结合的的方式，运用激激励机制制，充分分调动全全体员工工的工作作积极性性，严格格考核，并实行行10%的淘汰汰率，确确保管理理目标的的实现。其二，将员工工礼仪、服务规规范培训训作为先先期进入入的重点点工作，通过优优质的服服务、细细腻的沟沟通、及及时的回回访换取取

35、业主的的信任，拉近彼彼此的距距离，达达到规范范化管理理的目的的。一、管理理人员培培训管理理企业的竞竞争是人人才的竞竞争。而而人才的的竞争关关键在于于企业是是否能最最大限度度地开发发人力资资源。要要实现管管理人员员素质的的现代化化，必须须规范企企业的培培训制度度，把培培训作为为企业的的发展战战略长抓抓不懈。我们确确定了极极具针对对性的项项目物业业管理人人员培训训目标，确立了了全员终终生培训训计划。同时，我们确确立了“全员培培训、全全过程考考核”的培训训方针，使培训训真正落落到实处处。二、培训训系统构构成图目标计划岗位应用考核评价组织安排构成图说说明：1、为了了使培训训更有实实效性，我们根根据项目

36、目的特点点，确定定目标并并拟订计计划。在在此基础础上拟订订培训的的组织形形式、课课程设置置、培训训方式及及时限等等。 2、计计划制定定后，根根据培训训计划进进行落实实，灵活活运用合合适的训训练方式式和方法法，使培培训获得得预期的的效果。3、培训训的考核核与评估估是培训训工作的的一个极极其重要要的环节节，我们们籍此充充分了解解培训功功效，掌掌握员工工的接受受效果。4、最后后根据评评估考核核，及时时调整培培训思路路，确定定今后培培训工作作重点。并把理理论应用用到实践践工作之之中，使使培训工工作真正正落到实实处。5、培训训的组织织形式 公司凭凭借雄厚厚的师资资优势，在品保保部的调调度监督督下，项项目

37、项目目部具体体落实执执行。三、培训训计划：1、第一一阶段：入职培培训、岗岗前培训训计划公司将集集中组织织入职培培训和岗岗前培训训。培训训内容分分为4个个方面：封闭培培训、集集中培训训、上岗岗实习、入住准准备期培培训。2、阶段段：管理理期培训训项目正式式接管后后，随着着各项工工作的不不断深入入，为确确保管理理人员严严格按程程序操作作，规范范服务，提高水水平，我我们将在在入职培培训的基基础上，进一步步进行电电脑、外外语等培培训。3、培训训的评估估考核：(1)培培训前考考核：了了解员工工的现状状，制订订切实可可行的培培训计划划，确定定员工培培训的需需求方向向。（2）培培训中考考核：技技术（能能）方面

38、面的培训训，要根根据实际际情况，边培训训、边考考察，理理论与实实践相结结合，便便于了解解员工是是否按培培训要求求和标准准指导工工作，对对没有按按要求做做的员工工进行督督导和指指正。（3）培培训后考考核：分分为实操操考评和和书面考考评两种种，反馈馈培训绩绩效，把把考评的的结果作作为评核核员工综综合培训训成绩的的主要依依据。重视各级级制度建建设项目部内内部岗位位责任制制各个岗位位的员工工都应接接受项目目经理的的统一领领导，敬敬职于自自己的岗岗位职责责，并对对自己分分担的工工作负全全面的责责任，作作到责任任、权限限、职位位三方面面到位，以保障障管理工工作的正正常运作作。本制制度系统统规定公公司和项项

39、目部各各工作岗岗位的岗岗位职责责。管理维护护运作制制度及标标准附院保安安管理将将引进IISO990011质量体体系文件件标准，依此进进行项目目部的日日常管理理维护运运作，对对服务过过程进行行有效的的操作、控制和和监督，使各项项服务活活动都处处于受控控状态。制度由由管理维维护运作作程序文文件和作作业指导导书两部部分组成成。 程序文文件具体体包括：保安、车车辆管理理程序，消防、公共设设施管理理程序等等。 作业指指导书具具体包括括：安全全等工作作检查制制度和检检查评分分标准，消防安安全的检检查规定定和处理理方法，员工培培训大纲纲，员工工考核及及奖惩办办法等。管理人员员考核制制度及标标准管理人员员考核

40、制制度员工工考核及及奖惩办办法。管理人员员考核标标准员工工工作评评定表（每月月考核）、员员工年度度考核鉴鉴定表（年终终考核）。月核核成绩作作为员工工效益工工资的发发放依据据，年终终汇总，填写员工年年度考核核鉴定表表，汇汇总成绩绩作为员员工年终终奖金发发放及晋晋级、降降级的主主要依据据。质量监督督与控制制物业管理理工作的的核心在在于质量量控制系系统的建建立和得得以不断断的提升升服务质质量，运运用ISSO90001(20000)质质量控制制系统，以作作业指导导书工作手手册内内容和工工作标准准为检查查依据，贯穿于于工作准准备阶段段、工作作实施阶阶段、事事后检查查阶段、总结提提高阶段段的四个个阶段，从

41、依靠靠自检、互检、日检、周检、月检、季检、半年考考评、年年终总评评的质量量监督检检查手段段进行全全程控制制。附质量监监督检查查细则一、积极极主动的的应对投投诉1、物业业管理公公司应遵遵循公司司的经营营原则：接到投诉诉时，首首先要假假定我们们的工作作存在问问题；出现投诉诉，一定定要及时时向上反反映信息息；面对重大大的投诉诉问题，第一负负责人要要亲自处处理；在处理投投诉的过过程中，应正确确把握好好与新闻闻媒体的的关系；在满足客客户的要要求时，应遵循循公司的的经营原原则办事事，若客客户的要要求违背背了公司司的经营营原则，则应寻寻求法律律援助。2、规范范客户投投诉的处处理程序序；（1）认认真听取取住户

42、的的意见，弄清情情况，做做好笔录录。（2）即即时处理理，如非非本部门门工作范范围的情情况，及及时通知知有关部部门或责责任人。（3）重重大问题题实行三三级负责责制：接接待人主管管主任任逐级上上报，直直到处理理完毕。（4）态态度和蔼蔼，语言言谦虚，不急不不躁，耐耐心地做做好解释释工作；不得冷冷淡、刁刁难、取取笑、训训斥住户户、向住住户索要要钱物。（5）凡凡在管理理部工作作范围之之内的投投诉，处处理时间间不得超超过一周周；隐瞒瞒投诉、漏记或或漏报者者除在本本部门公公开检讨讨，情节节严重的的，还要要扣除当当月效益益工资。3、物业业管理公公司应及及时分析析、总结结客户投投诉的案案例，并并列入岗岗位培训训

43、的教材材中。第三章 物业业管理目目标承诺诺总体目标标在管理合合同期内内把附院院管理成成“安全、文明、舒适”的物业业区。根根据委托托管理事事项和有有关质量量规定，对医院院的交通通、秩序序等项目目进行维维护。分项指标标：1、员工工持证上上岗率1100%。2、保安安服务达达标率998。3、治安安消防责责任事故故发生率率0% 。4、违章章发生率率3%以以下，处处理率1100%。5、综合合服务满满意率995%以以上。6、投诉诉处理率率1000%。第四章 附 件附一：安安全应急急预案1、安全全应急计计划和措措施（1）目目的：在发生紧紧急、突突发事件件时，以以最有效效的方法法，在最最短的时时间内控控制事态态

44、的发展展，或保保证出色色完成上上级交办办的临时时任务。适用范围围：1）治安安突发事事件，如如突然发发生的重重大抢劫劫、杀人人、业主主或公司司管理人人员遭到到犯罪分分子的突突然袭击击等。2）受到到水灾、火灾、台风等等自然灾灾害的威威胁、袭袭击。3）其他他重大意意外情况况。（2）职职责：1）对可可能发生生的由物物业项目目部负责责制定安安全应急急计划，报物业业项目部部或分管管副总经经理审批批，必要要时报总总经理审审批；2）对即即将发生生或已发发生的突突发事件件由安全全主管临临时确定定应急措措施，同同时向上上级汇报报。（3）计计划：1）对可可能发生生的治安安突发事事件和已已发生或或即将发发生的自自然灾

45、害害由物业业项目部部组织制制定应急急计划和和预防措措施，并并安排岗岗位人员员按部署署执行。2）处理理治安突突发事件件时，由由值班员员迅速向向派出所所报案，安全主主管临时时确定应应急方案案，安排排人员迅迅速控制制物业管管理范围围内各通通道、楼楼梯口，封锁出出事现场场，严格格盘查出出入现场场的人员员，直到到公安人人员到来来。3）制定定的应急急计划必必须慎重重，考虑虑周详，在制定定自然灾灾害应急急措施时，要根根据灾情情的程度度、特性性而定。（4）实实施：1）在执执行过程程中，发发现偏离离实际情情况应及及时纠正正，并上上报相应应审批人人员认可可。2）对发发生的每每一事件件必须总总结，如如果是人人为原因

46、因造成损损失，应应立即查查找原因因，认真真填写纠正措措施报告告，严严防类似似情况的的发生。3）保存存事件全全过程的的有关记记录，存存档3年年。重大大自然灾灾害的记记录长期期保存。（5）要要求：为增强应应变能力力和战斗斗力，平平时每个个保安队员员必须进进行严格格的学习习、训练练、消防防演习和和紧急集集合演练练。附二：防防火安全全“三级”检查制制度一级检查查由班组组组织实实施1）每个个员工每每天在本本岗位区区域工作作的同时时进行火火情安全全的检查查，排除除不安全全因素，对自身身不能解解决的火火情隐患患及不安安全因素素上报班班组长。2）每个个员工应应对本岗岗位所负负责区域域的防火火工作负负责。3）各

47、班班组长及及时组织织处理存存在的安安全隐患患和不安安全因素素，对处处理不了了的问题题及时上上报上级级领导。4）接班班时应将将本班防防火安全全注意事事项和存存在问题题向下一一班交待待，以保保障工作作的连续续性。2、二级级检查由由项目部部领导实实施1）项目目部领导导每季度度组织主主管和班班组长对对管辖区区域、设设备物资资（特别别是易燃燃易爆物物品）进进行一次次全面检检查，并并填写消防检检查情况况汇总表表。2）检查查各班组组对防火火安全工工作的执执行落实实情况。3）组织织处理本本处的火火险隐患患，总结结经验教教训向员员工进行行安全教教育，增增强员工工的安全全意识。4）对项项目部不不能处理理的安全全隐

48、患，及时上上报公司司或报告告公安消消防部门门处理。3、三级级检查由由公司领领导实施施1）物业业管理部部或公司司领导根根据大楼楼防火安安全的实实施情况况和上级级部门的的要求不不定期对对大楼进进行全面面安全检检查或重重点防火火部位的的抽查，公司安安全领导导小组每每年不少少于一次次全面检检查。2）检查查各项目目部贯彻彻防火安安全制度度的执行行情况，重点检检查要害害部位防防火安全全管理及及制度的的落实情情况。3）对检检查结果果进行汇汇总和总总结，填填写消消防检查查情况汇汇总表下发各各项目部部、专业业部门。4、三级级检查的的基本内内容1）易燃燃易爆危危险物品品贮存、管理、使用是是否符合合安全要要求；贮贮

49、存容器器、管道道有无定定期测试试，有无无跑、冒冒、滴、漏现象象。2）对烟烟头等遗遗留火种种是否采采取安全全有效的的预防、处理措措施。3）仓库库内货物物及物资资分类存存放是否否符合安安全规定定，库房房内使用用60WW以下灯灯泡。4）电器器设备运运行是否否正常，有无超超负荷运运行，电电线、电电缆的绝绝缘有无无老化、受潮、漏电、短路等等情况。电动机机有无空空转现象象，防雷雷设备是是否完好好，有无无乱拉乱乱接电线线情况。5）使用用易燃易易爆物品品是否符符合安全全操作要要求，残残油、气气的处理理是否安安全妥当当。6）危险险场所动动火是否否按规定定办理手手续，焊焊工操作作时是否否达到“七不”、“四要”、“

50、一清”要求。7）使用用有毒有有害物品品的场所所是否有有防毒的的安全措措施。8）检查查消防器器材及消消防系统统的完好好情况。各部门门对消防防器材有有无管好好、用好好和到期期换药。9）门卫卫对出入入人员是是否进行行严格检检查，对对携带易易燃易爆爆危险物物品的人人员是否否把关等等。火灾发生：辖区内任何人均有责任立即报告，并立即参加灭火抢救以最快方式：1、报告消防中心，通知消防抢险队；2、报告管理处有关领导。3、拨打电话报警。消防抢险人员得知火警后立即携带灭火工具赶往现场：1、察看火情，迅速确定灭火方案；2、迅速调集抢险人员及物力进行自救。救火原则：先救人，后救火；先隔离火源，后灭火。火势继续扩大安全

51、主管继续指挥现场救火，调集人、物力进行抢救组织疏散，做好救援、防止不法分子，减少伤亡事故。以最快方式通知公司领导和防火安全领导小组有关人员拨“119”再次告之火灾情况向附近有灭火消防能力单位求援多方努力将火扑灭认真吸取此次火灾的教训，配合公安消防部门做好以下工作：查明火灾发生的原因；查清火灾事故责任人，责任人写出书面检查待后处理；制定相应的改进预防措施；将火灾事故书面报告公司安全领导小组。消防灭火流程图（1）通用灭火流程：消防灭火流程消防工工作手册册大楼灭灭火应急急规程拨打“”电话报报警程序序消防水水枪、水水带操作作规范电气线线路防火火安全规规范消防栓栓的保养养灭火器器使用规规范高层居居住物业

52、业火警应应急处理理程序高层建建筑火灾灾的逃生生方法附三：保保安工作作手册保安班长长的职责责1、主要要职责：坚决执执行队长长的工作作指令，协助队队长完成成各项任任务，安安排、检检查队员员日常工工作。2、安排排、检查查本班队队员的日日常工作作。3、以身身作则，处事公公道，虚虚心接受受队员的的合理建建议和要要求。4、及时时掌握班班内队员员的思想想动态，耐心做做好队员员的思想想工作。5、带领领全班搞搞好内务务卫生和和军事训训练。6、随时时向队长长汇报工工作，认认真完成成上级交交办的其其他任务务。7、有权权监督全全班各岗岗位人员员的执勤勤情况。8、有权权向队长长建议对对不称职职的队员员进行处处理。9、本

53、班班队员请请假两小小时以内内，有权权根据实实际情况况予以批批准。10、作作好本班班新到岗岗员工的的岗位培培训、考考核工作作，使其其迅速、准确掌掌握岗位位职责。保安员职职责1、服从从领导，听从指指挥；熟熟悉本岗岗位职责责和工作作程序，圆满完完成工作作任务。2、遵守守法律、法规，做到依依法办事事。3、坚守守岗位，保持高高度警惕惕，注意意发现可可疑的人人、事、物，预预防治安安案件的的发生。4、积极极配合物物业管理理其他服服务，及及时发现现、制止止违章行行为，防防止破坏坏；不能能制止和和解决的的应立即即向总值值班室或或班长报报告。5、熟悉悉和爱护护大楼内内的公共共设施、机电设设备、消消防器材材等配套套

54、设施，并熟练练掌握各各种灭火火器材的的使用方方法。6、积极极协助公公安机关关开展各各项治安安防范活活动或行行动，努努力完成成各项治治安服务务工作，勇于同同违法犯犯罪行为为做斗争争。7、积极极向业主主进行治治安防范范和管理理方面的的宣传。8、对发发生在保保安区的的刑事或或治安案案件，有有权抓获获现行违违法犯罪罪分子并并移交公公安机关关，有权权保护现现场及证证据，有有权维护护秩序；无实施施拘留、关押、审讯、罚款、勘察现现场的权权力。9、对有有违法犯犯罪行为为的嫌疑疑人，可可以监视视、举报报；无权权侦查、扣押。10、对对违反治安项项目部罚罚条例的行为为，有权权劝阻、制止和和批评教教育；无无处罚权权。

55、11、在在执勤中中，如遇遇有不法法分子反反抗，甚甚至行凶凶报复，可正当当防卫。保安员纪纪律1、仪容容整洁，遵守仪容仪仪表规定定。2、执行行公司文文明礼貌貌用语规规范，讲讲究文明明服务，礼貌待待人。3、严格格遵守交接班班制度。4、值班班时禁止止喝酒、吸烟、吃东西西；不准准嬉笑、打闹，不准在在值班时时会客、看书报报、听广广播，及及做其它它与值班班职责无无关的事事。5、爱护护各种器器具，不不得丢失失、损坏坏、转借借或随意意携带外外出。6、依法法办事，廉洁奉奉公，坚坚持原则则，是非非分明。7、禁止止在公司司所管物物业范围围内打麻麻将；不不准借娱娱乐为名名搞变相相赌博。8、团结结互助，禁止闹闹纠纷；不说

56、脏脏话，不不做不利利团结的的事。9、遵守守员工工宿舍管管理规定定，不不得带人人留宿，来客留留宿必须须经项目目部批准准。保安员服服务文明明礼貌用用语1、当来来访客人人进入值值班室时时，（起起身）“请问先先生（小小姐）：有有什么事事？（您您找谁？）”2、当有有上级领领导（外外宾在公公司领导导陪同下下）来到到时，（起身相相迎，立立正敬礼礼）“欢迎光光临”、“请多指指教”、“多谢指指导”等。3、在接接待业主主报案时时，“先生（小姐），别急急，慢慢慢讲”当报案案人说准准业主楼楼座号及及姓名后后“请您出出示证件件”，查毕毕交还证证件时，“谢谢合合作”；在明明确案情情后，“请稍候候”，立即即向值班班室报告告

57、，并告告知业主主处理的的办法、时间。4、在巡巡逻中，当发现现有违反反治安管管理条例例的人和和事时，主动上上前询问问“请问先先生（小小姐），发生了了什么事事？”需要向向当事人人作调查查时，“对不起起，请到到值班室室协助我我们调查查”。5、在巡巡逻中发发现违章章时，予予以制止止，制止止违章时时均要敬敬举手礼礼（对十十岁以上上人员违违章须敬敬礼），并使用用文明用用语。车辆管理理服务文文明礼貌貌用语1、当车车辆停在在道口挡挡车器前前进，上上前立正正敬举手手礼，“请先生生（小姐姐）用行行驶证（或其它它有效证证件）换换取车位位牌（卡卡）”；当从从司机手手中接过过证件时时，“谢谢合合作”；当后后面有车车辆在

58、排排队等候候时，“对不起起，久等等了！”2、当发发现有车车辆违章章停泊时时，“先生（小姐），对不不起，请请您按位位泊车”（或“请不要要停在人人行道”、“请不要要停在绿绿化地”、“请不要要停在路路口”）。3、当发发现有车车辆未关关好门、窗（自自行车、摩托车车未上锁锁）时，“先生（小姐），请关关好车门门、窗（请锁好好车）。”4、当出出场车辆辆有可疑疑之处，需询问问时，“请问，先生（小姐）贵姓？住哪栋栋哪座？属何单单位？”、“请出示示证件”。并及及时向队队长或值值班室报报告，请请示处理理办法；退还证证件时，“对不起起，谢谢谢！”5、当司司机（或或车主）对停车车、放行行、收费费等问题题有疑问问时，应应

59、耐心解解释，“对不起起，我们们按规定办办事（收收费），请谅解解！”巡逻岗岗岗位职责责1、熟悉悉巡逻区区内各类类设施设设备、物物品的情情况，检检查水、电、气气等设备备是否正正常，注注意异常常气味、声响，如有可可疑，应应立即查查明并向向队长或或值班室室报告。2、注意意观察来来往人员员的情况况及其携携带的物物品，发发现可疑疑人员要要选择适适当的位位置加以以观察并并及时报报告。3、发现现违法犯犯罪、违违反治安安管理规规定的行行为，应应迅速报报警，及及时制止止，有可可能抓获获的犯罪罪嫌疑人人应立即即送交公公安部门门。4、发现现火警时时，立即即组织扑扑灭，并并迅速报报警。5、驱赶赶物业范范围内践践踏草坪坪

60、、乱散散发广告告、捡垃垃圾等闲闲杂违章章人员，制止违违反物业业管理规规定的行行为。6、及时时掌握巡巡逻区域域内房屋屋装修情情况，协协助项目目部做好好装修管管理工作作。加强强巡查，及时纠纠正轻微微违章行行为，发发现严重重违章行行为及时时通知项项目部有有关人员员处理。7、巡视视保安各岗岗位执勤勤情况，协助处处理疑难难问题，认真填填写“巡逻签签到记录录”。停车场岗岗位职责责1、按规规定着装装上岗，严格实实行交接接班制度度。2、对出出入的车车辆作好好记录，并指挥挥车辆行行驶和停停放；车车辆出场场时，应应仔细核核对出场场车辆和和驾驶员员。若有有疑问，及时通通知班长长、队长长共同处处理。3、检查查停放车车