南昌项目策划市场调研报告

1、南昌项目市场调研报告一、南昌都市概况1. 地理位置南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放都市，全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。2. 人口面积南昌总人口433万，国土面积7402平方公里，都市化水平44%。市辖区（即五区）常驻人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中都市建成区面积106平方公里，都市实际居住人口156万人，其中约90%的人口要紧集中在赣江以南的昌南城区。3. 交通地位南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线

2、浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会都市。105、316、320三条国道在此交汇。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。同时，南昌的进展直接同意我国几个经济比较发达地带（如：长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。南昌自身也是处于以上海为龙头，重庆为龙尾的长江经济带中游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要中心都市。4. 自然条件南昌自然条件优越，是典型的山水都市。受丘陵地貌和温润气候特征阻碍。市域内湖泊众多，水系发达。赣江、抚河穿城而过，市区范围内湖泊星罗棋布，有内四湖（东、南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖

3、、黄家湖）等天然湖泊。具有漂亮的江南水乡风情。城北有“小庐山”之称的梅岭，山势蜿蜓，层峦叠翠，森林覆盖率达60%左右。同时，南昌市东北部鄱阳湖地带是世界级闻名的候鸟自然爱护区。南矾山、象山等地也是鸟类栖息和观赏候鸟的极好场地。南昌具有优越的水资源和良好的自然生态环境。二、宏观经济和消费状况1. 综合经济实力全年实现国内生产总值435.10亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值46.0亿元，增长3.0%；第二产业增加值205.3亿元，增长9.2%；第三产业增加值183.8亿元，增长10.9%。产业结构得到进一步调整，一、二、三产业在国内生产总值中的比重由上年的11.5%、

4、47.0%和41.5%调整为10.6%、47.2%和42.4%。2. 物价指数稳中有升市场价格总水平随经济形势好转，市场消费需求转旺，以及政策性调控等因素的阻碍，呈现稳中有升的趋势。居民消费价格指数由负增长转为正增长，全年居民消费价格总指数为102.6，商品零售价格总指数为97.8。3. 财政收入较快增长全市财政总收入44.6亿元，比上年增长25.9%。其中，地点财政收入（不含上交国库的两税收入）19.13亿元，增长14.1%。财政支出23.79亿元，增长8.7%。4. 矛盾和问题当前经济和社会进展中仍存在一些不容忽视的矛盾和问题，要紧表现在：经济结构调整步伐不够快，结构性矛盾仍较突出，服务业

5、和非公有制经济比重仍然偏小；全社会投资强度不大，投资率较低；农业基础仍较薄弱，农业产业化水平不高；工业企业创新能力不强，部分企业生产经营困难；利用外资形势不容乐观；都市社会就业压力较重；农民增收困难。国民经济要紧指标及进展速度指 标2000年2000年比上年增长%年末总人口432.5万人2.0从业人员数215.0万人-1.5职工人数77.93万人-5.5国内生产总值435.1亿元9.2第一产业46.0亿元3.0第二产业205.3亿元9.2第三产业183.8亿元10.9工农业总产值541.5亿元9.6工业总产值472.0亿元10.5农业总产值69.4亿元3.0粮食产量156.1万吨- 4.3全社

6、会固定资产投资额79.9亿元12.2社会消费品零售总额144.4亿元10.4财政总收入44.6亿元25.9地点财政收入19.1亿元14.1财政支出23.8亿元8.7商品零售价格指数97.8%-2.2居民消费价格指数102.6%2.6职工平均工资6954元11.7都市居民可支配收入5734元8.4农民人均纯收入2390元3.6城乡居民储蓄存款276.9亿元4.95. 城乡居民生活水平全市职工年平均工资6954元，比上年增长11.7%，其中，在岗职工平均工资8756元，增长13.4%。据抽样调查，都市居民人均可支配收入5734元，比上年增长8.4%；农民人均纯收入2390元，比上年增加83元，增长

7、3.6%。6. 劳动领域与就业全市年末社会从业人员214.97万人。其中第一产业84.84万人，第二产业56.34万人，第三产业73.79万人。年末全市在岗职工人数58.77万人，比上年末减少4.81万人。其中，国有单位在岗职工人数40.25万人，比上年末减少4.18万人。城镇个体和私营企业从业人员18.64万人。国有企业下岗职工差不多生活得到保障，就业和再就业工作取得一定成效。全市城镇净安置失业人员就业2.78万人。年末全市登记失业率2.99%，比上年末下降0.01个百分点。7. 社会福利保障事业全市有52.35万职工和16万离退休人员参加了差不多养老保险，有56.18万人参加了失业保险，建

8、立农村社会保险网络15个。全市城镇社会服务设施275个，社会福利院和敬老院90个，床位2146张，收养2219人。社会福利企业的残疾人从业人数3140人。社会救济对象得到政府救济的有6.6万人次。8. 南昌的人均经济水平国内生产总值10078元工业总产值11019元地点财政收入447元社会消费品零售总额3371元在岗职工平均工资8756元都市居民可支配收入5734元农民纯收入2390元储蓄存款余额6401元市区居民居住面积10.4平方米都市生活用电量315千瓦时都市生活用水量129立方米每万人拥有公共交通车辆5.09辆每万人拥有在校学生2002人每万人拥有大学生181人每万人拥有大夫22人市区

9、公共绿地面积4.93平方米9. 都市住户人均消费支出及构成指 标金额（元）构成（%）消 费 性 支 出3924.83100.0一、 食 品1805.8046.01粮 食216.075.51油 脂 类121.863.10肉禽及其制品454.9711.59二、 衣 着376.919.60三、家庭设备用品及服务309.097.88耐 用 消 费 品194.964.97四、医疗保健132.883.39五、交通和通讯296.517.55六、娱乐、教育、文化服务312.417.96七、居 住442.5411.28八、杂项商品和服务248.676.34三、市政规划1. 总体规划目标及缘故围绕富民强市的目标，

10、为提高南昌的综合竞争力，在国内外经济活动中起到区域性资金流、商品流、信息流、技术流、和人才流等方面的集散和枢纽功能，以强大的辐射力带动和阻碍周边地区的经济进展，真正成为区域中心都市，适时提出优先拓展都市空间和扩大都市规模的要求。扩大都市规模，取得规模效益和集聚效益，增大经济总量是实现南昌区域经济中心都市目标的需要。扩大都市进展规模将都市做强、做大、做美、是高起点、高标准花园都市的需要。扩大都市规模是我市加快推进都市化，优化城乡经济结构，促进国民经济循环和社会协调进展的需要。扩大都市规模是适应中心城都市空间的迅速拓展及适应南昌中心城人口快速增长的需要。2. 重点进展昌北新区中心城区现要紧集中在昌

11、南地区，都市为单中心集中式布局。人口密集，用地混杂，生活环境质量不高。都市如向东北拓展占用大量高产农田，且地势较低。赣江以北的昌北地区对外交通条件优势，与城区交通联系较便捷，多为丘陵山地，几乎不占农田，用地空间宽敞，特不是地处西山梅岭风景区脚下，有得天独厚的山水自然条件，通过过去几十年的进展，昌北地区已具备一定基础设施条件，进展条件已成熟。特不是市级行政中心搬迁到昌北红谷滩地区，将红谷滩建成都市的商务中心区CBD，这种以都市公共空间结构拓展为先导带动都市空间形态拓展，为都市空间形态拓展提供了保证，必定带动昌北新城区的建设进展。同时，在昌南城区以南，莲塘几乎与市区对接，相吸较紧，又有大量的可建设

12、用地，且过江进展便利（过江宽度较窄），与昌北进展相呼应，形成赣江两岸风光带，展示一江两岸风采。使中心城迅速由单中心结构变成新、旧双中心结构，幸免了中心城过度集中式进展，符合现代大都市都市布局结构要求。制定和完善促进新城区建设的政策，对在新区投资者给予政策优惠，优先安排公交线路和加大市政基础设施建设。3. 昌北新区的功能规划中心城都市空间结构的扩展采取轴向生长的带状扩展方式。首先以赣江为主轴跨江进展，组团布局，形成核心区。其次，核心区两翼沿都市对外交通线带状扩展，通过便利的对外交通条件引导和带动沿道路两侧的用地的建设进展，满足都市扩展的需求。因此，中心城结构形式呈十字星状核心结构的团状都市形态，

13、形成“一核五片”的都市布局。核心区内昌南、昌北两城区道路系统自成体系，自我完善，两城区之间以五座跨江桥和快速中环路相联系，中心城规划环城高速公路网。规划设置南北向由向塘至昌北机场的轻轨交通线和东西向罗家至湾里的轻轨交通线，建设大容量交通。新区建设坚持以人为本原则，高标准、高起点规划建设，爱护和利用好河湖水系，自然山势、生态绿地，营造山、水、城一体，人与自然和谐统一的环境。中心城近期重点建设赣江北侧的昌北沿江地带。昌北沿江地带由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三部分组成。红谷滩中心区为重点建设进展的新城中心，是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化都市中央商务区。凤凰洲为配

14、套生活居住区，红角洲规划为高尚居住、文体休闲为一体的都市功能区。红谷滩中心区范围4.28平方公里，布局结构为“一带、二轴、三区”。一带即临赣江滨水绿化景观巡游带，为市民提供亲水性空间。二轴即位于行政中心的东西向绿化景观主轴线和南北进展功能轴线。三区即办公区、金融贸易商务信息区和滨江居住区。形成体现南昌21世纪滨江都市风貌和形象的标志性地区。4. 操纵和适度建设老城区老城区原则上只拆不建，通过操纵住宅总量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住条件；腾出的土地用于建设绿地、广场及完善公共服务设施，加强环境整治工程；加强文物古迹、风景名胜、河湖水系的爱护；严格操纵沿江、沿河、沿湖周边地区，做好美化、亮化

15、、绿化，塑造都市特色魅力。四、红谷滩地块优劣势分析（一）优势1. 政策优势1所在位置为经济开发区，也是南昌市政府实现一江两岸的都市进展战略重点所在地区。政府都市建设的近期规划是重点完善昌北新区基础设施和公共基础设施，通过政策引导，尽快形成一江两岸的格局；努力把沿江一带建成花园式样板区。2该地区也是2001-2003年南昌市房地产重点规划建设地区另一地块位于规划中的大学城。2. 地理位置优势位于南昌大桥西端，是离老城区最近的地块之一。3. 交通优势可方便的进入320国道、105国道、昌樟高速公路、昌九高速公路（二）劣势1. 地势较低（南昌市规划中有积极做好红角洲地区的堤岸整治和造地工程）；2.

16、沿江大堤上的农民房阻碍景观（招商办有关人员口头提及都会搬迁）；五、招商引资政策及房地产的宏观调控1. 南昌市招商引资政策南昌市以加大招商引资力度为核心，实施大开放战略，奋力开创招商引资工作的新局面，实现招商引资的新突破。对那些阻碍力大、鼓舞作用大、规模大、解决劳动就业量大、后发优势大和产业链长的大公司，还要采取专门政策，实施“政策跟着项目走”的方法，一项一策、项目兑现、以“双赢”、“帮你成功，促我进展”为原则，在办事效率、服务态度、治理机制等方面设身处地地从投资者的立场动身，营造与市场、与国际真正接轨的投资软环境，使南昌真正成为投资成本低、信誉好、服务优、成功率高、有强大吸引力和凝聚力的创业进

17、展的热土。具体做法有： 财政从2001年起，每年预算安排100万元资金，用于招商引资、招商宣传、招商鼓舞等；2） 对引进资金的单位或个人设立奖项进行奖励，如目标治理奖、重大项目组织奖、利用外资引荐奖等；3） 对外资企业投资额在1000万美元以上，或年纳税总额在500万元以上且当年增幅达到15%以上的外资企业法人代表，将其本人当年所交纳的个人所得税税款返还，采纳一年一核定的方法予以兑现；4） 树立大营销观念，以大营销促进大招商。首先：南昌市本着“帮你成功， 助我进展”的双赢思想，关心已落户南昌的企业增强市场竞争力，切切实 实为投资者做好“售后服务”；其次，树立系统观念，全市上下都要围绕招 商引资

18、来协同配合，促进和保障招商工作的开展。2. 房地产产业存在的问题及政府的宏观调控南昌房地产存在的问题房地产开发企业实力不强，行为欠规范。据统计，南昌市现有房地产开发企业360家，其中一级资质的仅有一家，二级资质的七十余家，绝大多数为三级以下或暂定资质，平均注册资金只有800-900万元。这些开发企业成立以来，在改造南昌市旧城、开发商品房方面尽管取得了一些令人注目的成绩，然而还存在“炒地皮”、擅自转让、出租、抵押、非法获得土地使用权等不规范行为。土地交易有市无场土地有偿使用制度建立以来，南昌市都市规划范围内土地使用权交易活动日益活跃，但由于治理不够规范，至今尚未有一个像商品市场那样的公开、良好的

19、市场环境，缺乏专门的土地交易场所、相应的硬件设施、以咨询、评估、交易、登记等一条龙服务体系。房地产经营治理不到位。房地产经营活动从项目批准、规划选址、供地拆迁、房屋建筑、竣工验收到核发产权证书等诸多环节涉及多个政府职能部门，只要其中一个环节疏于治理，则将带来许多隐患，阻碍房地产经营活动规范有序地开展。受耕地占补平衡制约，南昌市都市房地产外延拓展空间受阻碍。随都市人口增加，都市用地规模扩大，不可幸免地要占用耕地。新土地治理法规定了“占多少，垦多少”的占用耕地补尝制度。按照这一制度，占一亩耕地就必须造一亩质量相当的耕地。然而随着退耕还休、退田还湖等生态退耕工作的开展，南昌市适宜开垦的耕地后备资源不

20、多，城郊已无地可开垦，市辖四个县可开垦的土地也分布零星而且偏僻，开垦的难度越来越大，因此南昌市面临耕地补充任务的压力较大。住房制度改革进程缓慢。南昌市公有住房出售价格每平方米680元的标准，从1996年到现在执行了五年，明显偏低，阻碍了居民购房的积极性；公有住房的租金标准调幅不大，租售比价不合理；住房分配货币化方案尚未实施；廉租房的保障体系尚未建立；住房公积金使用率不高；此外存量房交易不活、流通不够，这些 均制约了房地产二、三级市场的进展。危房改造任务艰巨。据初步统计，南昌市现有各类结构、产不及用途的房屋约4000万平方米，其中危旧房屋约170万平方米。这些危旧房零星分散，绝大多数地处小街小巷

21、，房屋间距小、采光通风差，居住环境脏、乱、差的状况令住户叫苦不迭，且存在着极大的安全和消防隐患。物业治理滞后。受居民人均收水平低的阻碍，南昌市居民物业治理的意识不强；大部分老住宅区基础设施和配套设施不全，规划和建设的历史遗留问题较多，建设和治理之间缺乏有效衔接；物业治理队伍素养偏低，治理水平不高；维修基金归集面窄。 南昌市政府的宏观调控政策的宏观调控鼓舞在开发区辖区内成片开发房地产业，对投资1亿元以上的房地产项目，其建设规费属区级财政收入的减半征收，其房屋交易的各种税收属区级财政收入部分的50%奖励给房地产开发企业。个人购买除红谷滩新区外的开发区商品住房统一按2%、二级住房统一按1.5%的税率

22、计征个人购房契税。凡在开发区购买成套住房70平方米发上者，解决12人市区户口。个人的购房款及购房贷款利息，在缴款年限内从个人所得税基数中扣除后计征个人所得税。2005年前，凡在红谷滩新区购买各种房屋应征的个人购房契税，由财政全额贴补。经营对策的宏观调控引入全新的“经营都市”理念经营都市房地产。严格操纵土地供应总量。建立土地有形市场，规范土地出让方式，大力推进国有土地使用权招标、拍卖。多管齐下，确保耕地占补平衡。进一步深化房改，加快房改进程。按花园都市的建设要求，加快危旧房的改造。提高房地产开发企业素养，规范开发行为。积极推进物业治理。建立和健全有利于房地产经营治理的地点性法规、制度，加强监管力

23、度。六、南昌住宅楼盘调研分析住宅楼盘1概述南昌市房地产业起步较晚，在1999年开始迈步，但进展势头较好。从前期的经济适用房开发开始，逐渐向国内其他都市的高中档楼盘靠近。如千僖颐河园确实是完全仿照杭州市南都德加的配套和品质。南昌市前几年开发的楼盘质量普遍不高，专门多楼盘在规划中就夭折了；如京东小区在1995年规划后因为资金等缘故直到2001年下半年又开始建设。质量也普遍不高，有服务问题，其他诸如“香江花园”等问题还广为媒体关注了一段时刻。尽管如此，这些住宅差不多上在1年左右内售完。这讲明，南昌部分市民的购买力依旧比较强的。只是由于政策等缘故，南昌人还不适应于自己购买商品房。该类楼盘如恒辉花园、桂

24、苑住宅小区、新时代站前西路住宅小区商住楼等，属于经济适用房一类，没有较多的绿化地带和配套。从2000年开始，一批有相对较大规模的楼盘开始在南昌城出现，开发商有本地和内地其他地区，一些香港公司来此投资的项目也比较多；特不是物业治理，这些楼盘专门多都聘请香港、上海等地的专业公司。2楼盘价格随着南昌市政府的政策倾向，房地产逐渐看好。现在南昌市的住宅一般价格在1300-1400元/平米左右，如苑中园、京东住宅小区等等。南昌的高档楼盘平均价格在2400元/平米左右，如千禧颐河园。住宅最高价格专门少超过3000元/平米，这些楼盘差不多上差不多上以高质高价为诉求点的，如青山湖边的湖畔豪庭。依照接触的南昌市民

25、反映，南昌市房价在一两年往常在1000元/平米左右，只是近时期才有较大的增加。现在，附近郊县如新建县的房价现在差不多上依旧700元/平米左右，南昌县的住宅价格平均在500-600元/平米左右。随着政策的导向，新建县的住宅价格应该会增加。南昌市的公有住房售价从1996年的680元/平米，至今未改变，住房分配货币化方案尚未实施。廉租房保障体系尚未建立。现有各类结构、产不、用途的房屋4000万平米（其中危旧房170万平米）。这些因素的存在，制约了南昌市民购买商品房的倾向。3价格差异分析和其他地区一样，南昌市区的房价因地段（周遍环境）、质量不同而不同。宽敞南昌市民差不多认识到了南昌市政府的一江两岸规划

26、；因此靠近赣江，特不是南昌大桥等交通要道附近的楼盘特不热销。如御锦城在几个月内就被全部出售，而且在南昌市民的心目中还树立了高品质的概念。千禧颐河园的销售率也相当高，尽管这些楼盘的价格在南昌属于较高。同样南昌大桥边的万福园也有不错的销售业绩。这讲明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的简称）外地人员的购买力依旧相当强的，也讲明南昌市民开始对楼盘品质及其配套专门关注。4进展趋势随着南昌市政府的“以赣江为主轴跨江进展，组团布局，形成核心区”的规划思路，随着都市房地产与都市房地产进展方向相衔接，重点建设进展新区，跨江重点建设红谷滩、红角洲等昌北沿江地区的思路，南昌市沿江两侧的住宅价格得到提升。对整个南昌市

27、而言，随着政府招商引资力度的进一步加强和建设花园都市的逐步实现，将有越来越多拥有购买力的目标消费群出现。房价将进一步稳步上涨。近年来的趋势也表明，高档精品房逐渐开始走俏南昌市。南昌市区的常住人口对高档住宅的需求也越来越迫切南昌写字楼调研由于南昌的企业特不是大型企业较少，写字楼市场总体不是专门好。南昌市公认最好的，也是唯一功能比较完善的写字楼是江信国际大厦；价格差不多上在70元/平米月（含治理费），具有一般配套。房间大小在面积有50、100、150等。租用该楼的公司有恒茂房产、诺基亚（17层）、东方资产治理公司、吉通通信、上海阿尔卡特南昌办事处等六七十个单位。由于写字楼档次不高，因此在锦峰大酒店

28、（四星级）等宾馆，部分企业或知名大企业的办事处租用专门或一般的客房作为办公场所。这些写字间的平均价格在8085元/平米月（含治理费，享受热水、清洁等服务）。如在锦峰大酒店，有网通、东方通信、烽火通信、大连三洋共约20几家公司租用。随着南昌市招商引资力度的加大，我们认为将有更多的企业入驻南昌，他们需要高档次的，功能齐全的写字楼作为办公场所。那个市场已被国内外有关房地产公司所关注，如三星大厦、国贸大厦等建筑的设计规划，在专门大程度上差不多上针对那个需求的。他们的售价一般在3000元/平米左右，出售率尚可，如三星大厦竣工一年，销售了95%左右，其中有些是被买下来作为一种投资之用的。国贸大厦则由于更完

29、善的配套和周遍环境，以及市政府西迁带来的有利地位，最高层30层，价格在3500-4200元/平米，自2001年9月16日开盘到2001年年底，写字楼已出售过半。七、南昌市场的调查（一）洪城大市场1、差不多状况的调查调查目的：初步了解洪城大市场的位置、面积、销售额等差不多状况。方法：二手资料及访谈法。对象：洪大集团何建国副总经理调查结果：洪城大市场位于南昌市司马庙立交桥旁，距南昌火车站5公里，距昌北机场20公里，距航运码头4公里，与320、316、105三条国道相连，交通四通八达，地理位置十分优越。该市场始建于1994年7月，规划总面积1700亩，首期开发420亩，室内摊位2500个，分4个交易

30、区；汇合8大类48余种商品，包括日用百货、床上用品、鞋帽、服装、布匹、针纺织品、副食品、烟草等。市场于1995年9月建成开业，经营业户已达3万余人，是京九线上最大的综合批发市场，已跻身国家级中心批发市场的行列。2、销售额的调查目的：了解市场销售总额及其经济地位。方法：二手资料及访谈法。访谈对象：洪大集团何建国副总经理。调查结果：市场从1995年9月开始至1999年底，市场商品成交额累计191.8亿元，实现利税2.42亿元，仅1999年的销售额就达到了60亿元，2000年达到70亿元，2001年达到80亿元，平均每年稳定增长10亿元。洪城大市场的持续繁荣与进展，带动了南昌城西地区经济的迅猛进展，

31、其经济地位和作用要紧表现在以下几个方面：促进了南昌乃至省内经济的进展，成为南昌新的经济增长点。从1999年起该市场每年占当年全市社会零售总额三分之一以上。其商品品种、交易规模、辐射范围在全省众多的批发市场中居龙头地位。带动了南昌城西经济的繁荣。洪城大市场地处南昌城乡结合部，它的形成与繁荣使得该地区的区位优势明显提升，不仅引发了城西房地产价格飙升，梅苑小区、金源小区、香江花园、江铃房产等一大批商住小区迅速崛起，房价由原来的880元/平方米左右攀升到2000元/平方米左右，地价由每亩6万元飙升到60多万元。吸纳大量的下岗人员就业，缓解了政府对下岗职工分流再就业的压力，促进了社会的稳定。洪城大市场安

32、置了3万余人就业，而且带动了其他相关待业的进展，分流了大量的下岗人员及农村富余劳动力。拉动了二、三产业的进展，为国家培植了税源。洪城大市场巨大的吸纳和吞吐能力，刺激了当地运输业、仓储业及相关产业的快速进展，而且使得本地产品的市场占有份额从1995年的3%扩大到2000年的20%，销售额达到10多亿元。吸引了国内大批名、优、特、新商品进入市场，促进了供需之间商品信息的交流，有力的拉动了内需。3、洪城大市场的融资方式的调查目的：了解洪城大市场是如何成功地进行资本运作的经验。方法：二手资料和访谈法。访谈对象：洪大集团何建国副总经理。调查结果：洪城大市场运作最突出的一点，确实是成功地进行了多元化融资。

33、按照总体规划，市场首期工程需要2亿元，而要筹集到如此巨额资金，关于经济相对落后的南昌确实不是件易事。为此，他们通过精心策划和周密组织，以政府土地使用权折价的股份为核心，以优惠的政策为条件，主动出击查找投资对象，在市政府进行的“定向募集社会法人股新闻公布会”上，第一个签约的是一家厦门的民营企业，认购股份1420万元产生了轰动效应，本市的国有、集体、民营企业纷纷入股，使打算募集的股金顺利到位；二是通过招租后预收押金；三是通过分配店面预收租金的方式筹集资金，他们提早分配店面以筹集建设资金，半年内不但使店面分配顺利，而且预收了一年的租金。4、经营思路的调查目的：了解洪大的经营思路。方法：二手资料和访谈

34、法。调查结果：a.提升市场整体档次。依照洪城大市场的会议材料看，洪大首先进行市场硬件设施的改造。从2000年初开始，他们投资3000万元采纳德国拜耳公司生产的阳光板更换差不多老化的玻璃纳瓦雨棚；同时结合旅游景点的建设，投资260元对大楼区域和各交易区路口设置都市雕塑、假山、游人座椅，来制造一个良好的经营环境。但据我们调查，除了老化的雨棚差不多更换过，对都市雕塑、假山、游人座椅的建设并没有到位，整个市场的卫生环境专门差，垃圾成堆，这与市场内的一些名牌专卖店极不相称。其次，是抓市场商品结构和档次的提高，洪大不断引进名牌商品，带动整个商品结构提升，逐步实现商品结构的多元化，满足不同层次的消费者需求。

35、依照我们现场调查，洪大引进了鸥路鸟、千百度、华茂皮具、花花公子、华伦天奴、leather、意大利袋鼠、Montagut、欢腾、红豆、海螺、苹果、戴梦得等一大批名牌服装、鞋类、皮具。b.建立现代营销方式。洪大加大力度对一批有后劲、有进展的大商户的引进、培育和扶持，提高经营者的经营素养，逐步转变传统的经营理念和经营方向。在经营主体上，鼓舞经营户由家庭经营型向公司制企业转变；在营销方式上，提倡经营户与生产企业建立稳定的关系，鼓舞业户由一般的产品经销商向代理、总经销方式转变。目前，洪城大市场的总代理、总经销商已进展到千余家，代理的商品上万种。然而其交易方式差不多上依旧以现货交易，一手交钞票，一手交货，

36、与快捷、准确、严格的现代化交易方式还有专门大的差距。c.扩大地产品的占有份额，促进产销一体化，增强市场的辐射功能和竞争力。洪城大市场要取得更大的进展还需要有强大的产业作依托，特不是需要依托地点经济来增强市场的辐射功能。洪大不断地致力于提高地产品在市场上的占有率，积极引进地点产品，以商促工，以强大的产业为依托，鼓舞经营户利用资金和客户优势自办企业，充分发挥本地产品对市场进展强有力的支撑作用。5、市场区域分类及商品结构的调查目的：了解市场的经营种类。方法：现场走访和二手资料。调查结果：洪城大市场要紧有四个区，经营种类分不为：A区：鞋类、皮具、箱包、床上用品及一些日常用品批发市场B区：布匹及文化体育

37、用品C区：服装区D区：副食品批发市场商品结构为：服装40.6%，副食品20.9%，小百货12.5%，皮具、鞋类8.4%，布匹5.3%，烟草4.4%，床上用品2.4%。6、物价水平的调查目的：了解洪城大市场乃至南昌地区的物价水平。方法：观看和现场还价的方法。抽样方法：从不同的商品种类分不随机抽出2家。调查结果：A区：a.皮具、鞋类的价格要紧分成三个档次：第一档次：名牌产品的价格普遍较高，这些产品的促销方式普遍采纳打折策略，如华伦天奴皮具、千百度等价格可最高卖到1100元左右，而且折扣率也专门低。但名牌产品只占到全部该类产品的20%左右。第二档次：一般品牌专卖，这些产品的价格要紧在80元到130元

38、左右，如欧路鸟、上海申花双冠等，这些一般品牌产品占了全部产品的25%左右。第三档次：仿制品或假冒伪劣品，这些低档次产品占到全部该类商品的55%，它们的价格都专门低，一般在3080元左右。他们的开价也专门实在，据业主反映：南昌的消费水平较低，漫天要价会吓跑顾客。 b.内衣类：内衣类的价格也普遍偏低，相思鸟、美思芬那丝、三针等品牌价格一般在3560元之间。 c.床上用品：床上用品除了极少部分名牌产品的价格较高外，价格普遍较低，一条棉被只需3040元左右。 d.日用品：日用品的价格略低于一般的超市及零售店，有位消费者讲：那个地点的日用品一般都和超市一样，如牙膏、牙刷、香皂等产品，一样的东西，价格较低

39、，一些中低收入者都情愿过来购买。 B区：布匹、文化用品批发市场： 布匹价格：仿毛的价格每米10元到45元不等，山羊绒的一般都在50元左右。那个地点布匹都属于仿制品，价格普遍较低。 C区：服装区：名牌服装，包括西装、休闲服、毛衣、西裤、衬衫、女装、童装等，有红豆、苹果、海螺、意大利袋鼠、欢腾、戴梦得、Montagut等，一件苹果西服可达2100元，红豆羊绒衫可达800元左右，而且还价的幅度也较小。一般服装，包括服装加工、仿制品及一些假冒伪劣产品，这些服装的质地较差，价格也是专门低，一条西裤只需2040元左右。 D区：副食品区： 食品种类繁多，而且价格一般以批发价出售，平均比一般零售店的价格要低出

40、10%左右。7、对人流量的状况调查目的：了解整个市场的人气状况。方法：A.B.C.D，四个区定点定时现场统计和二手资料。调查时刻：下午3：004：30对象：所有进入市场的人。调查结果：A区的人流量约为2300人/小时B区的人流量约为800人/小时C区的人流量约为2900人/小时D区的人流量约为1500人/小时总计，整个市场的人流量约为7500人/小时，这与二手资料的日均客流量6至7万人次，高峰期达10万人次，差不多相符。洪城大市场人气极旺，市场交易极其活跃。8、市场店面升值状况的调查目的：了解店面的升值状况并预测其以后的升值状况。方法：访谈法。访谈对象：营业主。调查结果：据营业主反映，1995

41、年刚开业时，店面的价格只有6000多元，面积是15.6平方米，可刚过半年，升值到2万多元，那时就有些营业户就把店面卖掉，而现在的店面价格差不多达到30万元左右。随着南昌经济的进展和“一江两岸”格局的形成，洪都市场的升值空间依旧会有的。9、经营户的调查目的：了解经营户中，外来经商者的比例。方法：访谈法。对象：经营户，各类商品。调查结果：在走访A区的鞋类、皮具、床上用品及B区的日用品、布匹、体育用品的各10个商家中，差不多上南昌或南昌周边地区来那个地点经商的，服装区划10家中有2家来自外省，约占20%，其中要紧来自浙江、福建地区。食品区中约占10%左右来自外地的，要紧是从安徽过来的。总体讲来，洪城

42、大市场中的经营户大部分是本地人经营的。10、市场金融机构的调查目的：了解银行金融业务状况及人们的消费意识。方法：现场调查人流量和观看法。对象：进入银行和办理存储业务的人。调查结果：a工行：人流量350人左右/小时进入银行办理存储业务。业务极为繁忙； 南昌商业银行：130人左右/小时进入银行办理存储业务。 b.依照观看柜台10个人的存储情况，有6个人是来取款，这些60%左右的人大部要么来批发商品，要么来购物，这讲明洪城大市场刺激消费的能力较强，消费者的消费意识较强。11、店面出租率的调查目的：从店面的出租状况来了解洪城大市场的店面需求状况方法：观看法调查结果：从现场走访的情况来看，a、c、d三区

43、已无空置店面，只有b区尚存10来家较为偏僻的店面没有出租出去，这些店面也只占到该区总数的1%左右，总的店面出租率达到99%以上，南昌对店面的需求状况特不旺。看法：洪城大市场充分利用了政府支持、区位优势、规模优势及先入为主的市场规律作用，到目前为止始终以领头羊的姿势领跑南昌及江西的的零售及批发市场。（2）看南昌经济的进展，零售业正酝酿着新的零售格局大超市零售格局，如上海农工商超市进入南昌、麦德龙等一些外资零售业正窥视南昌的零售市场。他们将以低廉的价格、优质的服务和舒适的购物环境来抢占南昌的零售及批发市场。（3）南昌市区中山路、胜利路的服装专卖一条街也将阻碍到洪城大市场的销售状况，服装销售在洪城大

44、市场中占了专门大的份额，品牌服装在与那些服装专卖店竞争占不到任何优势。（二）江西新建汽车广场1、对其地理位置的调查目的：了解其他地理位置以及他的区位优势方法：观看法和二手资料调查结果：由江西智光实业进展有限公司投资兴建的江西新建汽车广场地处昌九、昌樟高速公路的交汇处，毗邻南昌市重要的交通枢纽南昌大桥收费站，是南昌西大门（进出南昌市内车流量最大）的必经之路，同时，105、320国道从旁边通过，离昌北机场13公里左右，离码头8公里左右，距南昌市新的南昌市政府仅1500米。随着“一江两岸”都市骨架的形成和红谷滩经济开发区的不断推进，该广场的区位优势特不明显。2、对其差不多状况调查目的:了解该汽车广场

45、的差不多状况,如:摊位租金、面积、经营方式等方法：询问法询问对象：招商工作人员及本地居民调查结果：（1）分区状况：新建汽车广场共分a、b、c三区，a区为室内展区，要紧展示销售中高档小车，上海奥迪、不克在那个地点已预定有展位，可能明年上半年开张；b区也为室内展区，要紧展示销售各种品牌皮卡、面包车等，现已开张，室内展位差不多已满；c区为室外展区，要紧经营川交、长安汽车，共有40个摊位，每个摊位的面积约为9平方米，它是与今年5月份开张，场内气氛较为冷清。（2）租金：a、b两区的租金是每个月30元/平方米左右，c区是每个摊位3000元/月左右，每个摊位的面积约为9平方米，如长安汽车租七个摊位租金达2万

46、元/月。（3）经营面积：a、b两区一楼为展示区，面积各为2500平方米左右，二楼是办公地点；c区分成摊位面积和广场展示面积，摊位面积共360平方米左右，整个广场面积约有10000平方米。（4）性质及经营方式：该广场是由江西智光实业进展有限公司投资兴建，属私营企业。经营方式有两种，一种是租给企业或个人，经营权属于他们的；另一种是自营，新建汽车广场自己以代理或总经销的形式经营某种汽车的销售活动。3、对该市场以后的预测（1）对以后摊位、展位升值潜力的预测：首先，该地块的地理位置极为优越，交通极其方便；其次，市政府的迁移给该广场带来无限生机；最后，随着“一江两岸”格局的逐渐成型及昌北经济开发的不断推进,该地区的商机将逐渐显现出来。因此，以后那个地点的摊位、展位的升值潜力将不可估量。（2）交易状况的预测：该广场除了位置的优势外，自身也致力于