南京市写字楼市场分析报告

1、PAGE Page. PAGE 97 南京市写字楼市场调研报告前言为准确把握市场，000公司组织专门的人员，在上半年南京市写字楼市场调研的基础上，针对性地进行了紧张的的市场补充调查工作，经过一月多的努力，形成了这份调研报告。本市场调研报告主要由四部分组成：1、南京市写字楼市场近五年发展状况综述2、区域市场研究各个区域过去1-3年相关楼盘及有代表性楼盘分析3、区域市场研究未来1-2年相关区域写字楼供应情况分析4、潜在客户购买要求及心理研究南京市写字楼市场近五年发展状况综述部分的基本资料主要来自市房管局和统计局等政府权威部门，经过000公司整理分析成文。区域市场研究部分对对销售业绩突出的一些楼盘进

2、行了细致分析：如商贸广场、新地阳光、锦江丽舍。同时对和本项目相关的滞销楼盘也进行了重点分析及评估，如国贸大厦、天时商业中心重点楼盘的调研分析分为楼盘基本情况表（以详实的数据为主）和个盘分析（以客观分析为主）两部分。为下一步的项目定位、项目规划设计准备好了大量准确的参考资料。潜在客户购买要求及心理研究部分的分析结果是建立在实地走访的基础上经过统计分析得出。000公司选择了长江贸易大厦、省保险大厦、汇鸿国际大厦、华荣大厦等十余家写字楼中的一百多家公司作为调查对象。调查过程中注意了受访公司行业的广泛性和行业代表性，保证了调查结果较强的参考性。写字楼市场调研分析及推论第一节、南京市宏观市场分析 1、入

3、世取得成功，房产市场出现良机房地产业伴随着产业升级而增长，而商品房是消费需求结构升级的核心，中国加入WTO将对国家的产业升级和消费需求结构升级产生深远的影响，同时也将给房地产业带来巨大的发展空间。商品房具有消费和投资功能，从目前消费需求结构的变化趋势来看，它将和通讯产品、轿车一起成为新一轮消费需求升级的目标选择，将成为新一轮消费热点、投资热点和新经济增长点。相比其他行业房地产行业仍处于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地产，马年开市房地产股一枝独秀，就是很好的证明。其他城市相比，南京房地产市场尚有一定的发展空间。2、经济持续增长南京经济持续增长，连续五年增长速度超过10%，高于全省水平

4、，2001年，南京国内生产总值比上年增长12%，达到1020亿元，其中非公经济所占比重为27%，实际利用外资额高达9.9亿美元，比上年增长13%，南京经济的开放程度有了较大的提高。经济的快速稳步发展，促进了城市功能的建设与健全，巩固了南京作为长江中下游中心城市的地位，加强了对周边城市的辐射力，形成了以南京为中心的“一小时都市圈”。2005年将在南京举办第十届全国运动会，无论从经济角度，还是社会角度都会对南京的发展起到有益的推动作用。南京市政府把大力发展民营、私营经济作为全市新的经济增长点和富民强市的重要途径。据载，目前南京共有个体工商户10多万户，注册资金20多亿，私营企业3万多户，注册资本2

5、00多亿元。2002年南京市相关政府部门将推出简化手续、放宽行业限制、放开利用外资的政策、放开技术投资比例、允许注册资本分期到位等措施以使个私经济得到更快的发展，但与浙江和广东相比仍有一定的差距。3、城市人口增长带动地产发展 2000年，南京城镇人口443.5万，其中主城在册人口为210万，实际居住人口258万，预计到2005年南京主城实际居住人口将增加至280万左右，到2010年将增至300万左右。4、南京市房产市场日趋活跃，房产销售升温明显自1995年以来，南京写字楼市场销售一路走高，从95年的6.28万到2000年的16.37万。但这期间出现了1998年的高空置量：12.95万。2000

6、年以前南京房地产市场竞争不是很激烈，开发商运作房地产较其他行业压力小，业绩增长也较快，如广州的商品房空置量高于南京的年开发量，而南京连续几年保持250万平方米以上的销售量，空置比例也远远低于全国的平均水平，自94年以后，房地产没有出现大起大落，相比目前家用电器等行业大打价格战，直接面对面的价格竞争、售后服务竞争，房地产业远没有达到，依然有很大的发展空间，但经过20002001年的快速发展阶段，南京地产市场的竞争已是很激烈了，随着消费者的快速成熟，地产项目已到了全面比拼的时代了，只有具有好的品牌、品质、服务的项目才能迅速占领市场，取得不俗的销售业绩和经济效益。第二节、南京写字楼市场分析一、南京市

7、写字楼整体情况分析对市房产局、统计局近几年的统计资料进行分析、总结后得出以下统计表： (1)、南京办公楼的近年销售情况（表一）(2)、南京办公楼的近年空置量（包括出售空置和出租空置）（表二）从表一、二可以看出19992000年南京办公楼市场明显回暖，空置率保持在较低的7.4万，19982000年平均每年增加20%的销售量即2.4万左右，很多“死盘”也借机翻身，如中华园、鸿邺大厦、鸿发大厦、金鹏大厦等。新街口的国际贸易中心、新华大厦也正做着重新开盘的准备。但2001年写字楼市场并不景气，2002年写字楼市场将面临优胜劣汰的严峻的市场考验。全市有几十万平方米商住办公用房的底层商业用裙楼和高层的商住

8、办公楼处于空置状态，很多商业气氛不浓地段的办公楼的25层裙楼的出路成了开发商最头疼的问题，如汇鸿大厦、新大都广场。所以在接新高层项目时一定要慎重考虑裙楼的定位。 从江苏省统计局得知：(a)、2001年全年房地产开发投资总额111亿元，比上年增长11.7%，办公楼建设投资11.23亿元，比去年同期下降了11.5%；商业用房投资8.75亿元，比去年同期下降了20.3%。(b)、从供应量来看，2001年111月，南京市办公楼施工面积118.94万，新开工面积29.62万，竣工面积23.04万，与去年同期相比分别下降了2.38%、0.64%和3.96%。(c)、从销售量来看，2001年1-11月，南京

9、市办公楼销售了6.96万，空置面积为16.32万，比去年增加了近9万。据国家统计局投资司公布信息：2002年1-月全国商品房销售面积比去年同期增长5.2%，江苏省住宅销售面积为115.90万在全国各省、直辖市中排名第三，仅次于上海138.96万和广东135.03万。可见今年南京地产行业所处的大环境很好。小结:从宏观分析来看，南京市房地产市场正在进行结构性调整，市场进程明显加快。房地产市场继续保持上升势头，商品房销售和现房交易过户增幅较大，整个市场运行状态良好。但写字楼市场竞争日益激烈，本项目在此时入市有较大的市场阻力。因此，项目总体质素是否完善、项目定位是否准确，将对销售是否成功起着生死攸关的

10、决定性作用。二、南京市写字楼区域情况分析一、南京近年开发的办公楼地域分布特征较明显,主要集中与几大片区:(1)新街口片区：以孙中山塑像为中心的新街口商圈，集商场、现代化写字楼、商务公寓为一隅的密集建筑群体形成了市中心的标志。在商场百货方面，大商家的兵团作战形成了激烈的竞争商区。新街口商圈素有“中华第一圈”的称号，又是南京无可争议的CBD。该区办公类物业有两大特点：（a）、该区拥有南京最成熟的商业配套设施，是买楼办公人士的首选地段。（b）、大量的人流、车流严重影响了该区的交通状况；同时该区车位严重不足，新建楼盘的停车问题必须自己解决。该区主要有以下办公楼：商贸世纪广场、南京国际贸易中心、华泰证券

11、大厦、天丰大厦、隆盛金融广场、新地阳光、金轮大厦、体仁大厦、天时商贸中心等。从新地阳光（开盘一个月销售50余套）、商贸广场的销售情况可以看出该区的写字楼市场需求旺盛；同时该区写字楼的空置量也很大，目前待售的现房有国贸中心（2.6万）、新华大厦（2.5万）、天时商业中心（2万）、隆盛大厦（1万）、商茂广场（1万）、易发时代大厦（0.5万）这几个楼盘的总量在10万左右。另外，建江大厦、华泰证券大厦、阳光大厦均有一定的空置量，体仁大厦正在筹建中。可见办公楼供应量实在很大，也就是说消费市场并不饥渴。所以对开发商来讲，在该区开发写字楼物业的风险和机会都很大。关键是要找准市场空缺，进行准确的市场定位，在项

12、目规划阶段就尽量规避市场风险。商贸广场、新地阳光办公楼基本情况表项目名称序号商贸广场新地阳光开发商名称南京盛茂房地产开发有限公司南京振宏民防房地产开发有限公司楼盘地址中山南路49号南京市正洪街1号售楼处电话47221904711179售价均价10000元/左右1517F均价7150元/38F为12000元/，每层差价2%均价5500元/实用率82%分割面积范围整层任意分割41.97294.9573150平方米总建筑面积8万45000平方米建筑特色塔楼平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墙有一定线条感平面布局很实用、得房率高地理位置与周边配套设施配套齐全、位置好配套齐全、位置好交通状况停车、人行都不方便

13、停车、人行都不方便建筑设计、布局框筒结构、可整层任意分割，地面以上共56层，总高度218米16层为商场、塔楼除会所外均为写字楼 采光好、实用率高塔楼15层、裙楼9层车位与车流状况车进出不方便车位216立体车位204个，车进出不方便物业管理 物业管理顾问：英国威格斯集团威格斯物业顾问有限公司怡高物业管理会所面积及内容14F商务服务中心，7F10F餐饮、娱乐、员工餐厅，55F56F双层反向旋转观光餐厅9F1000平方米会所公共部分装修情况高级石材，艺术吊顶未进行机电与弱电系统15部电梯，美国AD保安系统，美国HOLLEYWELL火灾报警系统广州OTIS电梯塔楼没有中央空调有火灾报警系统智能化设备1

14、00兆宽带网络，卫星接收系统，消防报警、24小时监控楼盘主要优势南京第一高，挡次较高周围商务氛围、楼盘实用率高楼盘主要劣势商场的经营不善会给塔楼销售带来负面影响车流、人流不畅销售情况已售70%以上已售85%以上个盘分析（一）、商贸世纪广场物业优劣势分析1、优势（1）第一高楼占据江苏第一高楼地位，全玻璃幕墙，大楼外观形象好，满足部分追求企业形象的公司需求。（2）地理位置处于新街口商业区核心位置，周围商业配套设施齐全。（3）景观全玻璃幕墙，景观效果较好，尤其较高楼层视野开阔，景观条件优越。（4）品质硬件设施包括电梯、空调、大堂等品质较好，楼层净高较为理想，能呼吸的全玻璃幕墙通风极好。2、劣势（1）

15、地处新街口中心地带，紧邻中山南路，进出不便。（2）价格较高（3）商场的经营不善会给大楼形象带来负面影响市场定位“商务王者领地，企业制胜空间”。定位为高档写字楼，目标客户除瞄准大客户外，非常注重中小客户。销售情况商贸裙楼较早就全部售出，现作为商贸百货正在营业。而写字楼自去年5月份开盘以来，销售情况良好，目前以完成2亿多销售额，销售率接近70%；销售价也一路走高，目前38层已经售到12000元，前期成交的以中小客户为主。营销分析商贸世纪广场总销售面积和销售金额巨大，同时工程建设需要销售回笼资金，销售压力极大，但，目前销售接近80%，工程进展也非常顺利，其原因主要在于以下几个方面：（1）一定的产品创

16、新：包括其“可呼吸的玻璃幕墙”、“2.7米净高”、小面积分割、第一高楼等都能够有效吸引客户；（2）务实的定位：商贸作为南京的第一高楼，并没有将自己局限于仅仅针对“大型客户”的顶级写字楼，而是首先针对中小客户，从服务配套、价格、付款方式等方面为这些经济承受能力“中档偏上”的客户着想，赢得了大量中小客户，实现销售；（3）前期商铺的成功销售：在裙楼完工后，商贸为尽快地将其销售出去，主动出击，到温州进行商铺招商，非常成功，从而成为后期项目建设的顺利开展打下了良好的基础。（4）适当的概念炒作：商茂在概念炒作上无疑下很大工夫，实际上也获得了很大成功，其推出的“第一高楼”、“OSO”、“地铁上盖物业”、“物

17、业投资”等概念一定程度上促进了其形象的树立和实际销售。（5）成功的品牌商塑造：商茂通过媒体、活动等多种宣传手段，尤其是平面广告、联谊活动、商务沙龙等，成功塑造了其品牌形象，在客户心目中留下“商茂不楼高最高，而且硬件最棒，服务最好”的印象，真正树立了第一“高”楼的形象。（6）有效运用促销手段：商贸的总建筑面积有8万，体量非常大，所以非常注重促销，其前期的“开盘极优价”、“顺序的魅力”等手段都达到了很好的促销效果。（7）成功的售场包装和销售方式创新：对于商贸的写字楼而言，其售场的包装较为成功，在大楼尚未封顶时，就抢先将29F玻璃幕墙安装好，装修好气派的售楼处、样板房，让客户看售楼处、样板房后就怦然

18、心动；同时在销售方式上，除广告加售楼处外，有效运用事件营销、活动营销、口碑营销等方式。（二）、新地阳光项目优劣势分析优势（1）定位准确新地阳光的前期定位非常模糊，类似于现在的国华大厦，后来，其销售代理公司作了大量、准确的市场调查和分析，最后定位为商务大厦，并对施工图进行了相应的修改，客户定位为中、小公司。从销售业绩来看，新地阳光的市场定位明显填补了该区的市场空白，是销售成功的关键。（2）地段优越新地阳光处于新街口核心区，地理位置较为优越。（3）建筑设计较好 新地阳光的得房率高达82.27%，使客户能赢得更多的使用面积。大楼的采光、通风非常突出，层高高达3.4米，给人很开放、舒适的感觉，没有一般

19、办公楼的压抑感。（4）价格相对优惠由于定位为中挡商务楼，所以大楼的外墙用简洁明快的彩色涂料代替了铝合金加玻璃幕墙，同时因为没有中央空调，所以有效控制了建筑成本，使得销售均价在5600元/，保持了在这一地段的价格优势。（5）立体车库立体车库既让人感到新颖方便，又有效解决了该区一般大楼都不足的车位问题。（6）物业管理该物业聘请了香港怡高物业管理公司来作物业管理顾问，有效提升了大楼的档次和形象。劣势（1）噪音污染项目东临主要交通干道洪武路，东临中央、新百两大商场，人流、车流都很大，比较嘈杂，空气质量也不好。（2）景观较差由于四周都是高层建筑，所以新地阳光的没有高层建筑的景观优势。销售状况新地阳光于2

20、001年5月19日开盘， 均价5600元/，价格走势控制得合理。在整个写字楼销售不景气的时候创下了开盘一个月，销售过半的佳绩。营销分析没有大客户、没有关系营销，直接面向市场的新地阳光实际上只作了十来次广告就完成了销售，以至于现在还有很多买楼人不知到这个名字。新地阳光的售场包装、销售人员的培训都是很不错的。办公楼基本情况表项目名称序号天时商业中心隆盛金融广场开发商名称基泰房地产开发有限公司江苏省铁路实业有限公司楼盘地址中山路21号南京市洪武路23号售楼处电话47128684459075售价均价6680元/实用率为72%均价6580元/实用率为71%分割面积范围100287平方米1201000平方

21、米总建筑面积28000平方米56000平方米建筑特色大开间、大开窗塔楼平面基本方正地理位置与周边配套设施 配套齐全、位置好地处新街口商业圈外围交通状况停车、人行都不方便交通情况较好建筑设计属无特色的火柴盒大楼正在装饰外墙车位与车流状况车位30个，车进出不方便车位170个左右，车位租金待定物业管理公司名称、收费情况基泰物业管理5元/月苏铁 物业管理公司物业管理费6元/月会所面积及内容暂时还没有29、30F有1000多平方米休闲厅、会议室公共部分装修情况装修考究但入口大堂太小气未进行机电与弱电系统日本三菱电梯、约克中央空调卫星电视上海三菱电梯、远大中央空调、100M宽带上网智能化设备消防报警、24

22、小时监控5A智能化楼盘主要优势周围商务氛围浓地段适于办公楼盘主要劣势车流、人流不畅；门前没有缓冲车流、人流压力的广场裙楼处理得不理想销售情况已销售20%左右塔楼已售60%左右个盘分析（三）隆盛大厦物业优劣分析优势地理位置优越隆盛大厦位于洪武路与中山东路交界的路口，紧邻华泰证券大厦，属于CBD核心区交通便利处于新街口核心，公共交通方便但同时进出大厦交通组织较为理想，没有通常新街口商圈普遍存在的进出不便的问题。外观现代，形象较好价格具有一定的竞争力目前隆盛大厦起售价为每平米6500元，定位在中高档写字楼市场，作为相近定位的主要竞争对手商贸世纪广场价格比其高近30%。因此，想在新街口地区办公，注重形

23、象同时又追求实惠的公司来说不失为一个理想的选择。销售压力小隆盛大厦为现房，开发商江苏省铁路实业有限公司资金实力雄厚，不同于普通开发商，急需资金回笼投入工程建设，此外真正对外发售的只有116层，因此销售压力较小。劣势紧挨华泰证券大厦，景观受一定影响，而且主楼后退，整体效果不突出。市场定位中档偏上写字楼，主楼部分除苏铁公司自用和部分给广播电视局作为土地补偿之外，目标客户主要是中小型贸易公司、IT企业。销售情况据最新了解到的情况，隆盛大厦已售出70%。其中15层裙楼商业用房已全部售出，目前杭州红泥餐饮已入住13层开始营业，经营状况极好，一楼部分为广发证券购买，已经营业。主楼除苏铁公司自用和部分给广播

24、电视局办公用房之外，其他分割出售给一些中小型贸易公司、IT企业等购买。营销分析隆盛大厦的产品没有突出创新，广告宣传没有出彩之处，在概念营销、促销手段、销售方式、服务等方面也没有特别之处，但销售状况却较好。除去总销售面积小，开发商实力雄厚导致工程进度快之外，其成功主要在于两个方面：一是关系营销。隆盛大厦成功的运用关系拉到大客户，实现较大面积销售。二是定位较为合理。将物业定位为中高档写字楼，目标客户锁定为中小型公司，相应套型面积设置较小，价格适中，无疑是务实和合理的做法。（四）天时商贸中心项目优劣势分析优势1、地理位置优越劣势进出大楼的人流、车流不畅。大楼的停车位不足。大楼只有两部电梯，且公共大堂

25、太小。大楼没有宽带网、没有会所。销售情况该楼已和国际贸易中心（简称国贸）并列新街口两大滞销楼。销售都不过20%，以目前的价格（6500元/）仍然难以销售。营销分析该楼在竣工前后开始作广告，广告定位为黄金地段的高档写字楼，营销上采用了租售结合的手段，但由于该楼盘的劣势太明显，销售已和广告、营销手段没有太大关系。（五）国际贸易中心办公楼基本情况表项目名称序号国际贸易中心1.开发商名称兴宁房地产实业有限公司2楼盘地址中山东路18号3售楼处电话47913964售价均价6100元/5分割面积范围写字楼 135325 商住楼 1321736总建筑面积6万平方米7建筑特色塔楼为圆形，裙楼为长条型8地理位置与

26、周边配套设施雄距新街口广场东南角，周边配套设施齐全9交通状况出租车不易停靠，附近有公交车23路、未来地铁出口在大楼下面10建筑设计6F：商场、616F：写字楼 1931F：商住楼11车位比例与车流状况150个停车位，车流状况不佳12物业管理（1）公司名称（2）收费情况港力物业管理公司5元/月13会所面积及内容17、18F为会所，包括室内游泳池、健身、美容美发22F为会议室14公共部分装修情况装修较好，装饰不足15机电与弱电系统OTIS电梯、中央空调16智能化设备自动消防报警、24小时监控17楼盘主要优势地理位置较好18楼盘主要劣势采光不佳、得房率低人流、车流不畅19、厨卫装修情况已装修20、销

27、售情况已入住50%左右，销售15%左右项目优劣势分析（优势）地段好是本项目最大的优势项目周边商务氛围很浓、配套设施齐全，便于业主进行商务活动电梯等硬件设施较好，和一些新楼相比也不落后17F的健身中心和顶层的会议室可满足买家对会所的部分需求（劣势）1、项目的车流、人流情况较差2、项目形象受商场影响，在人们心目中形成了一种该公司经营不景气的印象3、商务楼下有商场，而且装修改造后办公入口和一楼商场连同后相互影响，而很多买家喜欢纯办公楼4、商住楼实用率太低，直接影响到销售价格入口形象太小气，不能满足很多想借气派的入口、大堂来显示自己身份的业主的心理需求营销分析 该楼在中原（销售代理公司）介入后，经过一

28、系列工程改造后，三月份在硬、软广告上试图重塑大楼形象，但效果不大。销售仍难升温。作为一个本相目值得参考的典型项目，可以进一步对它进行评估：直观的估价表如下：（选用可比性较强的五个楼盘）国际贸易中心办公楼估价表黄埔大厦金山大厦天时商业中心隆盛金融广场建江大厦均价5800（元/）7600（元/）6680（元/）6580（元/）6500（元/）1.位置修正100/85100/100100/100100/98100/1002.得房率修正102/100103/100103/100103/100104/1003.周边配套修正100/97100/100100/100100/100100/1004.物业管理修

29、正100/100100/100100/100100/100100/1005.建筑设计修正100/100100/100102/100102/100100/1006.交通修正105/100105/100100/100102/100102/1007.停车修正101/100100/100100/95100/100100/1008.会所修正100/98100/99100/99100/99102/1009.公共部分装修修正105/100103/100102/100102/100101/10010.机电与弱点修正101/100101/100101/100101/100101/10011.智能系统修正101/

30、100101/100100/100101/100101/10012.发展商信誉修正101/100100/100100/100101/100101/10013.交易情况修正103/100106/100100/100101/100105/100前13项比较价59556373656259635498不考虑第14项的国贸中心价值6060（元/）14.折旧率(收益损失)及土地使用年限修正110/100110/100110/100110/100110/100比较价54145794596654214998国贸中心价值5509（元/）注：国贸中心价值=（各比较价*各楼建筑面积）/各楼建筑面积综上所述，根据以上

31、定量分析，国际贸易中心办公楼现在的客观售价在5500元/左右，不难看出这和它现在的售价6600元/左右差距太大，也不难理解它为何仍然难以销售。（六）金轮大厦 项目名称序号金轮大厦1.开发商名称及主要开发楼盘南京金轮房地产开发公司2楼盘地址汉中路与上海路交口3售楼处电话4704018、22600384最低售价最高售价、均价、实用率 （ 5850）均价（ 6390 ）最高价最低价（5320） 实用率 77% 5分割面积及销售情况总单位数130散户（每层5个单位）16底商。单位面积（）数量占总量的面积比例%销售数量销售数量占本单位比例%销售数量占总单位的比例%176.292620%2078%16%1

32、55.382620%1553%12%116.552620%938%7%148.022620%1143%8%170.382620%1245%9%6楼盘建筑设计情况总占地面积3800 容积率6.9绿化率总建筑面积29000建筑立面设计 点式 （裙楼） 建筑平面设计 实用 大堂面积大堂装修挡次（）较高（）一般（）较低采光情况（）好（）一般（）坏通风情况（）好（）一般（）坏7地理位置与周边配套设施证券公司华泰证券超市 苏果超市 银行 工行、农行、建行邮局 无8交通状况公交线路（5）（18）（3）有无亚交通连接问题（）有（）无9车位情况与交通组织车位 未定 元/个.月 出售 180000 元/个车位 8

33、8个左右车位比例1：0.7停放方式（）地上（）地下交通组织（）进出方便（）进出不便10物业管理公司名称收费情况物业管理公司 未指定 物业管理费 不超过3 元/平方米/月特色服务：无11公用设施情况会所面积 无卫生间布置情况：（）集中布置（）分散布置12. 机电与弱电系统空调 每户自备 电梯个数（ 5）个 品牌 未定 宽带（）有（）无智能化设备 可视对讲、门禁、24小时监控 13销售情况开盘时间01.10入伙时间02.12已销售时间七个月销售状况60%14价格走势及相应调整原因开盘价5180价格变化情况及原因随工程进度而变化15楼盘主要优势地点优越16楼盘主要劣势交通差、车位少、售楼人员素质差1

34、7广告推广广告代理公司天际传播楼盘主广告语金色成功领地 主要卖点地段（2）山西路、中山北路一带，包括金山大厦、天环大厦、益来时代广场、天和大厦、福基大厦等。中山北路、山西路区域也是传统的办公氛围较浓的区域该区域的办公楼不象新街口那么密集，而是沿中山北路、山西路间隔分布。该区域和新街口区域相比交通状况较好，车流更为畅通，但办公氛围和办公配套设施稍差。金山大厦占有地利之便，处于湖南路、山西路商圈，销售上没有太大特色，主要是关系营销和口碑销售。（1）金山大厦办公楼基本情况比较表项目名称序号金 山 大 厦1.开发商名称南京泰古城房地产开发有限公司曾停过一段时间的工2楼盘地址山西路广场西北角3售楼处电话

35、37033894最低售价最高售价实用率去年5月均价7600元/今年4月均价8500元/实用率71%5分割面积范围80-350平方米6总建筑面积40000平方米7建筑特色半围合形具有标识性，外墙为玻璃幕墙8地理位置与周边配套设施 处于中山北路、湖南路、山西路交界处，位置很好，市政配套齐全9交通状况处于交通平台处10建筑设计外观较好，部分户型采光、通风较差11车位比例与车流状况车位600元/个.月车位200个左右12物业管理公司名称收费情况泰古城物业管理公司物业管理费6元/月13会所面积及内容1000多平方米休闲厅、餐厅14公共部分装修情况装修中高档15机电与弱电系统3部进口三菱电梯、无锡森达中央

36、空调、宽带上网、卫星电视16智能化设备3A智能化17楼盘主要优势地理位置优越开发商背景好集团购 买多3大厦高层景观好18楼盘主要劣势1采光不太好19销售情况塔楼已售80%以上（2）益来国际广场位于中山北路，市内唯一的高档投资型产权酒店（付款4成）发展商：益来实业，均价：12500元/ （不装修减去2000元/ ）采用装修高档、智能配套齐全，与苏宁环球大厦相比：档次更高，景观更开阔，无居民住户，立面设计雍容华贵销售特点：分隔面积57-63的小面积户型销售较快，8090也较受欢迎。项目：共48层（第48层为会所）8-46为酒店，电梯8部/层，20户/层为主。2000.6发售，2001.5封顶，20

37、02.6入伙目标客户：政府、大企业、有较高职位和经济基础的少数富贵阶层。总结：该项目具有可投资性强、定期红利返还、彰显身份地位三大优势，在房地产市场树立了一个优秀的品牌和投资理念。（3）广州路一带，包括苏宁环球大厦、易发科技大厦、五台大厦等。该区域和新街口区域相比交通状况较好，车流更为畅通，但办公氛围和办公配套设施稍差。（1）苏宁环球大厦项目概况苏宁环球位于广州路188号，与上海路交汇处，由苏宁房地产开发有限公司开发建设，由戴德梁行担当物业管理顾问，苏宁物业管理有限公司执行，大厦建筑面积约8万平方米，是以高档写字楼和商务公寓为主的项目，高28层（地下2层车库，裙楼5层，7-20层为写字楼，21

38、-26层酒店式公寓，27-28会所）建筑面积8万，均价：9000元/ ，管理费：6.7元/ 。其中套房房型面积有137-378平方米，写字间80-2000平方米。主要面积：60，100，180，其中60销售速度很快（采用单向玻璃分隔卧室和办公区，解决了户型进深过大的采光问题）项目优劣势分析优势地理位置较好周边南大、南师大、医科大、中医药大学、河海大学等高等学府云集，文化教育氛围强；地处广州路科技街、珠江路电子街一带，可吸引周边科技、信息类型的企业关注；省、市政府重要部门云集于此，如工商局、教育局、地税局、人才市场、省人民医院、脑科医院、体育健身中心等；交通繁忙，双向四车道，距地铁700米。形象

39、档次高苏宁环球大厦是集商业金融中心、甲级写字楼、五星级标准套房饭店、科技创业中心、信息中心、饮娱中心为一体的国际化标准5A宽频数码智能大厦，内部配置标准高，尤其其外观气势恢弘，现代感十足。开发商有良好的信誉本案由苏宁开发建设，开发商经过多年的品牌塑造、沉淀，在南京市场已经树立良好的形象和信誉，值得消费者信赖。硬件设施完备5A宽频数码智能大厦，实现楼宇自动化、通信自动化、办公自动化、消防报警自动化、管理自动化。市政建设对苏宁环球产生的下面影响新街口地区因地铁封路一年，带来众多不便，而苏宁大厦所处地段却不受此限制；同时市政府于2001年4月在五台山主入口修建11000平方米的大型生态广场，最大得利

40、者莫过于五台山正对面的苏宁环球大厦。劣势价格较高苏宁环球大厦的售价已经达到了9000元/平方米以上，出租价格也在每天2.5元/平方米以上，在南京写字楼市场上实属很高，对一些务实的企业构成障碍。同时该地段已陆续出现了五台大厦、易发科技大厦等中高档写字楼，分流了一部分企业。据传风水不好业内普遍认为苏宁环球风水不好，影响了很大一部分客户的购买。销售状况苏宁环球大厦起售价为8700元/平方米，朝向、楼层差价均达1000-2000元不等，租金为每日2.6-2.7元/平方米，物业管理收费为每月7.5元/平方米。大厦于2000年5月28日开盘，目前销售状况良好，于2001年10月底销售超过70%，大部分企业

41、已入驻。营销分析苏宁环球大厦在南京的写字楼市场上，属于比较成功的案例。其成功主要在于以下几个方面的原因：社会资源运用和关系营销开发商凭借其社会关系，实现了土地低成本，使得在后面的销售过程中价格上具有较大的让步空间。同时苏宁环球是典型的关系营销成功案例，开发商依靠独特的社会资源，成功地实现了对很多大客户的营销。低开高走的定价策略以苏宁环球的地段和品质，当初其开盘时仅售6000多元/平方米，因此很快积聚了人气，扩大了影响，打开了市场。随着销售推进，逐渐调高价格，一方面赢得更多利润，另一方面给客户造成了大厦不断增值的印象，提升了大厦形象。开发商的资金实力开发商较为雄厚的资金实力保证了大厦的工程顺利进

42、行，极大增强了买家信心，促进了销售。有效的宣传推广苏宁环球大厦有效地运用了广告媒体，不仅通过报纸、电视的硬广告宣传了产品，而且较早采用软广告，达到了很好的效果。同时通过内部刊物、联谊活动等成功进行了广告推广。（2）易发时代大厦项目名称序号易发时代大厦1.开发商名称易发房地产开发有限公司2楼盘地址广州路标228号3售楼处电话37244564售价5600元/5800元/5分割面积范围146-3016总建筑面积15000平方米7建筑特色朝南立面为弧型，立面处理得很简洁8地理位置与周边配套设施人文、运动环境很好，交通便利，配套设施稍差9交通状况3路总站、交通方便10建筑设计14F：群楼、514楼：商住

43、，有几个较难利用的空间11车位比例与车流状况60个停车位，车流状况良好12物业管理（1）公司名称（2）收费情况和平物业管理公司 23元/月13会所面积及内容无14公共部分装修情况将按酒店标准装修15机电与弱电系统美国爱登堡电梯、卫星电视、智能布线宽带上网16智能化设备自动消防报警、24小时监控17楼盘主要优势门前有一个500漫步广场、外立面较有特色18楼盘主要劣势无中央空调、电梯只有两部、售楼处环境差19、厨卫装修情况普通装修（4）大行宫一带，包括新世纪广场、华夏证券大厦、日月大厦等。这三个楼盘现在都在基础施工阶段，是本项目潜在的竞争者，所以这三个楼盘的情况值得继续跟踪。其中新世纪广场的体量最

44、大有12万，华夏证券大厦有3万左右，日月大厦有2万左右。（5）珠江路一带，包括南京数码港、新世纪中心、长发科技大厦、汇杰广场等。该区域的目标客户较为集中，主要瞄准IT界人士，为珠江路电脑一条街服务。和本项目的竞争性不大，主要以参考为主。1、南京数码港办公楼基本情况表项目名称序号南京数码港1.开发商名称南京远大房地产开发有限公司2楼盘地址珠江路648号3售楼处电低售价最高售价、均价、实用率615层写字楼的价格从6300元/起，每上升一层价格提高300元/ 得房率 76% 5户型面积及销售情况总户数40户左右 面积（）数量（套）占总量的面积比例销售数量销售数量占本户型比

45、例销售数量占总套数的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100 % 25 %1291026%10 100 % 25%6主要经济技术指标、总建筑面积2.5万 总占地面积50007地理位置与周边配套设施位于珠江路腹地，周边配套设施齐全8交通状况附近公交线路、有无亚交通连接问题公交线路：6、91、48等无亚交通连接问题9车位与车流状况车位 300（地下立体车库） 元/个.月车流状况：较好10物业管理公司名称收费情况物业管理公司 南京“数码港”物业管理有限公司 物业管理费 2 元/平方米.月11公用设施情况会所面积 1000 12机电与弱电系统电梯： 合资品牌 空调：

46、 单户独立小型中央空调 电话： 有 宽带网： 内部互联，外部10M 13智能化设备（监控、报警、IC一卡通等）有24小时全方位监控防盗系统14销售情况已销售时间2001年6月6日封顶开始销售16楼盘主要优势地理位置及数码港概念19广告代理公司德利企划20建筑设计公司深圳市设计院21规划设计公司南京市设计院23楼盘主广告语 主要卖点“数码港”科技先锋港南京数码港定位准确IT界人士，体量小，销售上没有遇到什么难度。（2）长发科技大厦长发科技大厦位于珠江路电子一条街的中心地段，开发商：南京长发地产是市内为数不多的销售迅速的写字楼之一。目标客户: 电子、科技等中小企业（地上18层，地下15层）总建筑面

47、积1.7万m2 ，写字楼：988m2 /层，层高3.4m高档塑钢窗，公用过道内铺设高档地毯（其楼层公用卫生间的规划较为实用）总结：此项目原销售6000元/ m2 （均），销售速度缓慢，后委托专业顾问公司进行再策划，将写字楼内部进行再次分隔，同时价格下调至均价5300元/ m2 ，2个月内销售过半，使资金在短期内回笼，在一定程度上回避了市场风险。（3）新世界中心新世界中心位于珠江路电子一条街（号称南方中关村），旁边坐落有几所重点大学，学术、科技、商业气氛较好。工程进度：快要封顶建筑面积：22万m2 投资方：香港新世界房地产公司1栋酒店、1栋商住，皆为47层（下3上44）价格在高档区域：商住为75

48、00元/左右目标客户：电子、科技、教育、工贸、金融等大型中型企业。总结：该项目与本项目目标客户有所区别，故竞争不大，有待跟踪。（4）二桥汇杰广场 项目名称序号二桥汇杰广场1.开发商名称及主要开发楼盘二桥房地产开发公司2楼盘地址中山北路与大学路交口3售楼处电话33760224最低售价最高售价、均价、实用率 （ 7550 ）均价（ 7850 ）最高价最低价（6550） 实用率 76% 5分割面积及销售情况总单位数3127、8层散户（每层12个单位）其它楼层半层或整层发售单位面积（）数量销售进度占总量的面积比例%销售数量销售数量占本单位比例%销售数量占总单位的比例%145.854未售33%未售未售未

49、售162.052未售16.5%未售未售未售195.544未售33%未售未售未售198.452未售16.5%未售未售未售6楼盘建筑设计情况总占地面积2900 容积率7.3绿化率屋顶花园总建筑面积22000建筑立面设计 点式 建筑平面设计 实用 大堂面积860大堂装修挡次（）较高（）一般（）较低采光情况（）好（）一般（）坏通风情况（）好（）一般（）坏7地理位置与周边配套设施证券公司平安证券超市 华诚超市 银行 工行、农行、商行邮局 无8交通状况公交线路（26）（30）（46）（6）（65）（9）（47）9车位情况与交通组织车位 500 元/个.月 出售 250000 元/个车位 200个左右车位比

50、例1：2停放方式（）地上（）地下交通组织（）进出方便（）进出不便10物业管理公司名称收费情况物业管理公司 未指定 管理的主要楼盘：物业管理费 3 元/平方米/月特色服务：无11公用设施情况会所面积 750 会所内容：卫生间布置情况：（）集中布置（ ）分散布置12. 机电与弱电系统空调 中央 电梯个数（ 8）个 品牌 未定 宽带（）有（）无13销售情况开盘时间02.3入伙时间03.4已销售时间一个月销售状况4层14价格走势及相应调整原因开盘价6550价格变化情况及原因未调整15楼盘主要优势纯办公写字楼、集中会议室、意见组合式销售、交通好、 车位充足16楼盘主要劣势周边办公氛围不浓（6）洪武路一带

51、，包括福鑫国际大厦、新大都大厦等。该区域有南京的金融一条街洪武路，和新街口距离很近，能享用新街口的成熟市政配套，又有较好的交通状况，无车流不畅之虞，同时地段较为安静。1、福鑫国际大厦项目概况该项目位于洪武路359号，由南京市房产经营总公司投资建设，设计方是加拿大B+H设计公司和江苏省建筑设计研究院。福鑫国际大厦共计40层，总建筑面积为8.8万平方米。其特点是综合了开放式写字间、标准写字间、酒店式公寓等多种物业形式。1F是堂，2-4F是开放式写字间，5F是行政餐厅，6F是俱乐部，7-20F是标准写字间（每层26间，公共洗手间），21F是会议中心，W22-40F是商务套间（每层5间），E22-40

52、F是酒店公寓（每层5间）。物业优劣势分析优势地域优势明显地处洪武路与白下路的交界处，属新街口CBD外延。临近商业区，但地段安静，又无交通不便之虞。工程总体开发面积较大该工程总体开发面积达到8.8万平方米，包括了开放式写字间、标准写字间、酒店式公寓等多种物业形式。观现代气派、品质高如果发展商按照目前的承诺的设计与建设，交付后的福鑫大厦的外立面形象和大楼的硬件设施都将是不错的。劣势采光和观景除其西、南面临街外，北面是中国农业银行高层，东面是汇鸿国际大厦高层，东北面是金宝花园高层住宅，几幢高层与其间距都很小，对其采光和景观都造成一定的影响。建设周期过长福鑫体量极大，建设周期很长，预计要到2003年6

53、月才能交付，而且开发商资金较为缺乏，因此工程的进度能否得到保证是很多客户担心的问题，这也很大程度上影响了其销售。市场定位面对WTO浪潮，福鑫大厦定位于国际企业、知本家团队。销售情况2001年9月9日开盘，在开盘的前两个月中仅售出500万。前期销售情况极其不好。促销手段限量推行弹性销售：在大厦的推广期内，只需办理按揭手续，就能获得与已购面积同等的预留空间，优先购买权一直保留至大厦正式交付。营销分析福鑫国际大厦在洪武路、新街口地段的写字楼中销售情况很不理想，原因有多方面：多元化的产品造成市场定位模糊福鑫国际大厦可以看作是开发商所做的一种尝试，其综合多种不同类型物业的目的在于试图满足高档办公市场上多

54、元化的需求。“开放式写字间专为银行、证券大型机构定制；商务套间适宜知本型团队”。而目前在新街口及其延伸地带中高低档写字楼、商住楼齐备、竞争激烈，消费者选择的空间很大。高档写字楼如金鹰、华泰、商茂及其品牌、形象都比较成熟；而福鑫大厦这一多元化的定位造成的直接后果是没有特质产品，此外其在价格上并无明显的优势，从而造成无论是哪一种类型的消费者都不宜有效地抓住。形象和品牌宣传不到位福鑫国际大厦的建筑面积是8.8万平方米，是一个规模相当大的写字楼项目。起售价6800元/平方米，定位于中高档办公市场。作为这样一个规模的房地产项目而言，其自开盘以来所做的媒体宣传的深度与力度都显然不到位。高档写字楼市场的消费

55、者极为注重写字楼形象和品牌，而宣传的缺失无疑会影响其销售的开展。此外对于福鑫大厦这种小而全的产品定位，包容性太强，开发商必须佐以相应的媒体引导和教育才能奏效。商务套间、国际酒店公寓在南京市场上面 尴尬局面福鑫国际大厦的22-40F西面是商务套间，东面是国际酒店公寓。也就是说大厦将近一半的建筑面积设计的这一定位。这种物业针对是部分有较强经济实力的小型商务办公需要，在上海、香港等城市较为流行。但南京的宏观经济环境制约了这一需求，另一方面南京本地的商业文化习惯也不接受这种物业。目前南京市场上做酒店商务套房较有名的是苏宁环球大厦，而苏宁这一物业类型的消化也并不理想。2、新大都大厦 该楼盘已开始预售，和

56、本项目又处在可比性较强的地段，所以这个楼盘的情况值得继续跟踪。（7）另外是一些分布较为零散的办公楼如：黄埔大厦、锦江丽舍、投资大厦、金陵御景园等。其外还有少量商住楼如：鸿都大厦、文荟大厦等。相关楼盘分析：1、黄埔大厦办公楼基本情况比较表项目名称序号黄 埔 大 厦1.开发商名称江苏金大地房地产开发有限责任公司2楼盘地址黄埔路2号3售楼处电话48007874 售价、实用率均价5800元/ 实用率69%5分割面积范围6896平方米6总建筑面积30000平方米7建筑特色圆柱形形体，顶层为九角形。户内采光面积大8地理位置与周边配套设施 地理位置稍偏，市政配套较差9交通状况交通情况较好10建筑设计户内采光

57、面积大，部分套型采光、通风较差11车位、车流状况车位300600元/个.月 车位200个左右 车流状况较好12物业管理公司名称、收费情况金大地物业管理公司物业管理费5元/月13会所面积及内容2F有300平方米休闲厅14公共部分装修情况装修高档15机电与弱电系统远大中央空调、进口三菱电梯、宽带上网16智能化设备消防报警、远程监控17楼盘主要优势纯办公大楼，大厅豪华气派客户定位清晰主要针对IT业18楼盘主要劣势地段不太好 2牺牲了部分套型的采光19销售情况已售70%项目概况黄埔大厦位于黄埔路2号，由江苏金大地房地产开发有限责任公司开发。为27层写字楼。套型面积基本为130平方米左右。物业优劣势分析

58、优势：在地段上填补同类物业市场空白黄埔大厦距离珠江路很近，珠江路是南京市大量中小型电脑企业聚集的地段。这类企业的特点是：规模较小、处于成长期内、经济实力不是很强。不希望承担较高的附近没有较成熟的写字楼。劣势：品质一般黄埔大厦的建筑品质一般，相比于南京市场上的其他写字楼没有较为突出的优点。面积使用不充分整个黄埔大厦是圆柱体建筑，呈点式结构，每套形状呈扇形，这种结构导致使用面积不够充分。周边地区商业配套设施不够完善、成熟黄埔大厦所处的黄埔路和解放路，相对于新街口和山西路这两个商业中心而言，商业发展不成熟，商业网点和配套设施不够完善。销售状况销售状况极好，目前仅余两套。业主主要由中小型广告公司、IT

59、企业构成。营销分析对于中小型企业来说，付款方式、按揭年限的长短仍是影响其购房决策的重要因素。黄埔大厦推行“首付一成入住，办理六成十年按揭贷款，余款在三年内分三次付清”的销售策略旨在吸引这部分资金实力不雄厚的业主，已经取得了良好的效果。2、锦江丽舍项目定位：商务酒店公寓项目目标客户定位：小型公司和投资者为主项目背景资料项目名称序号 锦江丽舍1.开发商名称南京东渡房地产开发有限公司，南京白下城镇综合开发总公司2楼盘地址大光路188号（龙蟠中路与大光路交汇处）3售楼处电话4617631 4617632 46176334最低售价最高售价、均价、实用率 （ 4600 ）EQ（ 4400 ）MAXMIN（

60、 4800 ） 实用率 73 5户型面积及销售情况总户数288户型一室一厅二室一厅二室一厅二室二厅二室二厅面积（）3648506572数量（套）32969632326主要经济技术指标、大楼使用功能垂直分布总建筑面积18000一层大堂、二层会所三十八层为商务酒店公寓7地理位置与周边配套设施（银行、证券、邮局、餐饮、医院）地处南京市主要交通干道龙蟠中路旁，离龙蟠中路100米左右。周边银行、证券、邮局、餐饮、医院等配套设施不齐全，离该项目有一个街区的距离。8交通状况附近公交线路、有无亚交通连接问题交通便利，有47W、4W、82W、7W、46W、58W、40W等公交线路，无亚交通连接问题9车位比例与车