家居广场市场调研报告

1、 中天家居广场市调报告PAGE PAGE 62大周企划中天家居广场【2005年湘潭市】市场调研报告大周企划有限公司 出品目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc147048777 第一部分项目宏观环境分析 PAGEREF _Toc147048777 h 4 HYPERLINK l _Toc147048778 第一节湘潭市国民经济现状 PAGEREF _Toc147048778 h 4 HYPERLINK l _Toc147048779 一、湘潭近3年人口及增长情况 PAGEREF _Toc147048779 h 4 HYPERLINK l _Toc147048780

2、二、湘潭近3年GDP及增长情况 PAGEREF _Toc147048780 h 5 HYPERLINK l _Toc147048781 三、湘潭近3年产业结构及变化情况 PAGEREF _Toc147048781 h 6 HYPERLINK l _Toc147048782 四、湘潭市区近3年职工工资及人均收入情况 PAGEREF _Toc147048782 h 6 HYPERLINK l _Toc147048783 五、湘潭市近3年社会商品零售额情况 PAGEREF _Toc147048783 h 7 HYPERLINK l _Toc147048784 六、湘潭近3年居民储蓄存款余额情况 PA

3、GEREF _Toc147048784 h 8 HYPERLINK l _Toc147048785 七、恩格尔系数 PAGEREF _Toc147048785 h 8 HYPERLINK l _Toc147048786 八、总结 PAGEREF _Toc147048786 h 9 HYPERLINK l _Toc147048787 第二节宏观政策环境 PAGEREF _Toc147048787 h 10 HYPERLINK l _Toc147048788 一、招商政策 PAGEREF _Toc147048788 h 10 HYPERLINK l _Toc147048789 二、金融政策 PAG

4、EREF _Toc147048789 h 11 HYPERLINK l _Toc147048790 三、土地政策 PAGEREF _Toc147048790 h 11 HYPERLINK l _Toc147048791 四、城市规划分析 PAGEREF _Toc147048791 h 11 HYPERLINK l _Toc147048792 五、总结 PAGEREF _Toc147048792 h 12 HYPERLINK l _Toc147048793 第二部分湘潭市商业业态调研分析 PAGEREF _Toc147048793 h 13 HYPERLINK l _Toc147048794 第

5、一节湘潭市区商圈的划分 PAGEREF _Toc147048794 h 13 HYPERLINK l _Toc147048795 一、河西商圈 PAGEREF _Toc147048795 h 13 HYPERLINK l _Toc147048796 二、河东商圈 PAGEREF _Toc147048796 h 14 HYPERLINK l _Toc147048797 三、小结 PAGEREF _Toc147048797 h 15 HYPERLINK l _Toc147048798 第二节湘潭现有商业业态调研分析 PAGEREF _Toc147048798 h 16 HYPERLINK l _T

6、oc147048799 一、湘潭现有大型商场的调研分析 PAGEREF _Toc147048799 h 16 HYPERLINK l _Toc147048800 二、湘潭现有大型超市的调研分析 PAGEREF _Toc147048800 h 18 HYPERLINK l _Toc147048801 三、湘潭现有大型专业市场的调研分析 PAGEREF _Toc147048801 h 20 HYPERLINK l _Toc147048802 四、湘潭现有地下商场的调研分析 PAGEREF _Toc147048802 h 24 HYPERLINK l _Toc147048803 五、湘潭现有临街铺面

7、的调研分析 PAGEREF _Toc147048803 h 25 HYPERLINK l _Toc147048804 六、总结 PAGEREF _Toc147048804 h 32 HYPERLINK l _Toc147048805 第三部分湘潭商业物业市场及竞争对手 PAGEREF _Toc147048805 h 34 HYPERLINK l _Toc147048806 第一节湘潭商业物业市场调研分析 PAGEREF _Toc147048806 h 34 HYPERLINK l _Toc147048807 一、湘潭市商业物业的供给结构及供给总量 PAGEREF _Toc147048807 h

8、 34 HYPERLINK l _Toc147048808 二、湘潭市商业物业的价格水平及销售关系的分析 PAGEREF _Toc147048808 h 35 HYPERLINK l _Toc147048809 三、湘潭市商业物业的需求情况 PAGEREF _Toc147048809 h 36 HYPERLINK l _Toc147048810 四、湘潭市商业物业的需求结构 PAGEREF _Toc147048810 h 38 HYPERLINK l _Toc147048811 五、湘潭市商业物业的营销水平及传播定位 PAGEREF _Toc147048811 h 38 HYPERLINK l

9、 _Toc147048812 第四部分湘潭市零售消费特征 PAGEREF _Toc147048812 h 40 HYPERLINK l _Toc147048813 第一节湘潭整体消费情况调查 PAGEREF _Toc147048813 h 40 HYPERLINK l _Toc147048814 一、湘潭消费者个性研究 PAGEREF _Toc147048814 h 40 HYPERLINK l _Toc147048815 二、湘潭消费者消费习惯及消费力调研 PAGEREF _Toc147048815 h 41 HYPERLINK l _Toc147048816 第二节项目的定性分析 PAGE

10、REF _Toc147048816 h 43 HYPERLINK l _Toc147048817 一、经营环境 PAGEREF _Toc147048817 h 43第一部分 项目宏观环境分析第一节 湘潭市国民经济现状一、湘潭近3年人口及增长情况近3年湘潭人口总数基本稳定，呈缓慢上升趋势。2003年末全市总人口达282.03万人，市区人口超过70万，达到713163人，已达到中等城市规模。二、湘潭近3年GDP及增长情况近3年湘潭国民生产总值持续增长，2003年全市国民生产总值达到259亿元，市区国民生产总值达到31.3846亿元，人均国民生产总值也突破万元大关。三、湘潭近3年产业结构及变化情况目

11、前湘潭的产业结构第一产业产值只占到了15%，第二产业居中，占到了39%，第三产业所占比例最高，占到了46%。这些数据表明湘潭经济实现了“三、二、一”的结构，是湘潭经济相对发达的重要表现。四、湘潭市区近3年职工工资及人均收入情况2003年，湘潭城区人均年工资收入水平达到13040元/人，比2002年的10466元/人增长了24.7%，居民收入水平增长速度非常迅速。同时，湘潭城市的人均年可支配收入也正在以7.8%的速度上升，湘潭居民的消费能力在迅速提高。五、湘潭市近3年社会商品零售额情况统计数据表明，湘潭市2003年社会商品零售总额为90.2986亿元，同比上年85.6447亿元上涨了5%；其中，

12、城区社会商品零售总额为32.0499亿元，同比上年29.9886亿元上涨了7%。六、湘潭近3年居民储蓄存款余额情况数据显示，2003年湘潭居民年末存款余额为245.82亿元，显示湘潭人目前具有较强的投资和消费能力。七、恩格尔系数恩格尔系数，是指居民食品消费支出与消费支出的关系。一般认为，该系数指数35%，表示居民生活水平达到富裕阶段；该系数指数35%、40%，表明居民生活水平达到小康阶段；该系数指数40%，表明居民生活处于温饱阶段。政府数据显示，2003年湘潭居民的恩格尔系数指数为35.04，在35%-40%之间，表明湘潭人民已经进入小康水平。八、总结（1）2003年末湘潭全市总人口达282.

13、03万人，其中市区人口713163人，湘潭的城市人口规模已达到中等城市水平；（2）近3年湘潭国民生产总值持续增长，2003年达到259亿元，其中市区达到31.3846亿元，人均国民生产总值也突破万元大关；（3）湘潭经济实现了“三、二、一”的产业结构，是湘潭经济相对发达的重要表现；（4）2003年，湘潭城区人均年工资收入水平达到13040元/人，居民收入水平增长速度非常迅速；同时，湘潭城市的人均年可支配收入也正在以7.8%的速度上升，湘潭居民的消费能力在迅速提高；（5）湘潭市2003年社会商品零售总额为90.2986亿元，同比上年上涨5%；城区社会商品零售总额为32.0499亿元，同比上年上涨7

14、%；表明湘潭居民消费意识增强；（6）湘潭居民2003年年末存款余额达到245.82亿，表明湘潭居民现在具有较强的投资和消费能力；（7）恩格尔系数的降低，显示湘潭的第三产业发展现在有良好契机。第二节 宏观政策环境一、招商政策为了在更大范围、更广领域和更高层次上参与国内外经济技术合作和竞争，加快全面建设小康社会步伐，促进湘潭市经济实现跨越式发展，湘潭市政府就进一步扩大招商引资和提高经济外向度提出如下实施意见：1）围绕建设经济强市和生态园林式现代化工业城市，把嫁接提升主导产业、加快中心城市的发展作为招商引资的主攻方向。2）外资企业投资改造国有企业。3）实行土地出让优惠。外资企业投资项目符合国家划拨用

15、地目录的，可以划拨方式供地。凡投资商业、娱乐、旅游、房地产开发等经营性用地，可以参加土地市场的招标、拍卖和挂牌出让，通过公平竞争获得土地使用权，重点项目可通过市政府常务会议讨论决定后给予适当优惠。4）行政性收费优惠。对长沙、株洲等周边城市已停止收费的项目同样免收。对各类服务型企业吸纳下岗失业人员的，按规定减免有关行政性收费，提供社会保险补贴。5）全面改善政务服务，下决心整治行政不作为、乱作为问题。6）进一步优化法制环境，下决心整治执法不公问题。7）按照重商、亲商、爱商、富商的要求，对外资企业实行人性化服务。8）引进的大型项目有长潭西线高速公路，是我省引进外资建设的高速公路，全长27.951公里

16、，投资8.6亿元，湘潭境内7.391公里；洛湛铁路投资建设；德国工业园一区占地1182亩二、金融政策“中国经济已处过热状态，目前的问题不是争论过热的问题，而是采取何种政策来调整经济的问题。”近日，著名经济学家吴敬琏中欧国际工商管理学院主办的经济论坛上对中国当前的经济情况做出了精辟的分析。他认为，目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应。央行的意图是小步的采取措施，然后观察效果，如果效果不明显还会采取进一步的措施，不排除对利率进行调整。三、土地政策今年4月份以来，国家土地政策控制较紧，直接影响我市一批外资项目的投入。目前湘潭只对工业园用地和园林用地有优惠政策，其他用地依法按出让方式

17、取得。四、城市规划分析1997年，湖南省委、省政府正式提出了实施长株潭三市经济一体化的发展战略。湘潭是融城金三角之一，规划自然朝着融城的方向发展。湘潭市2001-2020年总体规划是按照100万以上城市人口发展规模勾画城市发展蓝图，将昭山地区17平方公里规划为旅游经贸区，定位为长株潭共享公共绿地。湘潭城市规划区范围为现在湘潭市区及现湘潭县涟水湘江以北的响塘乡、响水乡和姜畲镇辖区土地范围，总面积将扩大为670平方公里，20年内全市实现国内生产总值翻两番的目标。目前短期的规划目标是在河东沿江开辟新城区，向北发展，连接株洲和长沙。湘潭近5年的城市发展整体规划就是让政府及其职能部门迁往河东，使湘潭城区

18、从河西向河东转移，并在河东新城区规划了几个较大的商业及住宅项目，加快城区的东移。五、总结1. 湘潭对外来投资抱着积极态度，并出台了一系列优惠政策；2. 湘潭招商引资取得良好成果，重点项目有长潭西线高速公路，洛湛铁路，潭邵高速湘潭段；3. 城市规划方向很明显，即整体上向长株潭融城方向发展，扩大城区规模；4. 近期则主要是使湘潭城市中心东移，即政府及其职能部门的迁移。第二部分 湘潭市商业业态调研分析第一节 湘潭市区商圈的划分湘潭早在625年前就有发达的水运，有十八总的称号；两个世纪以来一直被称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。从全局来看，湘潭市各种商业业态的形成和自然组合，形成了目前的

19、两个商圈，即：以民主路韶山路建设北路围合成的河西商圈；以建设路口为中心的河东商圈。一、河西商圈1）概况该商圈以原人寿天桥为中心，该商圈范围包括：往东至基建营；往南到雨湖路；往西与白石广场搭界；往北则把霖园天桥包含在内。该商圈汇聚了韶山路、建设路等主干道，数十条公交线路在此停靠。2）主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套百货康星百货超市步步高民主路店、步步高基建营店、心连心粮贸店家居广场餐饮万利隆潭城店、桂林人、上岛咖啡店、罗莎蛋糕、麦当劳、多美丽、塔克堡宾馆莲城宾馆、潭城宾馆、湘亚宾馆、粮贸宾馆、中荣大厦、湖湘宾馆银行建设银行、农业银行、商业银行、工商银行公交1、南路、2、6、9、10、11

20、、13、20、23、24、105等线路3）缺点该区域由于缺乏整体商业规划，目前形成了商业带过于狭长和分散的现状，不利于人气聚集，该商圈目前人流主要集中在民主路和基建营附近。二、河东商圈1）概况建设路与河东大道交汇处是目前河东新城区最繁华的地段，该商圈以建设路口步步高华隆店为中心向四周辐射，辐射范围为河东地区。2）主要商业物业及配套类型主要商业物业及配套百货或超市步步高华隆店餐饮肯德基宾馆岚园宾馆、华都大酒店、盘龙山庄大酒店银行建设银行、农业银行、工商银行公交1、南路、3、5、10、15、19、23、105、101、118等线路3）缺点由于处于湘潭新城区，商业氛围不浓，缺乏成熟的配套设施及环境。

21、步步高华隆店孤立于此，尚未形成一个集中的商圈。三、小结1、湘潭商业中心仍然是河西商圈；2、河西商圈集中了湘潭主要的休闲、购物场所，形成了规模，商业氛围浓郁； 3、河东建设路口商圈是近几年发展成长起来的，步步高百货的入驻提高了河东商圈的商业氛围，使河东商业渐渐繁荣起来，开始形成河东商圈。第二节 湘潭现有商业业态调研分析一、湘潭现有大型商场的调研分析1、各大商场经营模式、功能分区的对比序号商场名称位置营业面积（平方米）功能分区经营模式总体评价1康星百货大楼建设北路5000一楼休闲服饰及品牌男装；一楼夹层中年女装；二楼床上用品、鞋帽等；保底扣点湖南康星连锁百货有限公司成立于2002年，是省内首家以自

22、营为主，集服装、鞋类、皮具及其它日用百货于一体的跨地市百货零售企业。2步步高华隆店建设路口11200一层为超市、化妆品、珠宝、烟酒、肯德基、通讯器材；二层为女装、休闲装、内衣；三层为品牌男装、儿童用品、运动装；四层为健身器材、文体用品、图书、家居装饰、床上用品、电器。一楼自营2300平方米，200平方米对外租赁，其他为保底扣点。商业气氛浓厚，出租率100%，功能分区明确,购物环境较好合计16200百货保底扣点整体形象不佳（1）两大商场分别位于河东与河西两个商圈； （2）步步高华隆店采用了百货+超市的经营形态，康星百货主要经营服饰、鞋帽等业种，其他业种规模很小。2、各大商场经营成本分析业态年保底

23、扣点面积（）平均扣点出租率步步高华隆店都彭60万18%4020%100%华伦天奴100万22%62康星百货商场圣得西100万22%6522%100%商家经营成本的最大部分主要体现在货款和场地费用上，常规来说，货款的可控性较强、场地费用的弹性空间较大。场地费用又主要体现为保底扣点和租金两种方式，对于供货商而言, 保底扣点的实际经营成本一般要远远高于租赁经营。两个百货商场远远不能满足湘潭市城区70万人口的消费需求，商场出租率都在100%，百货业态是湘潭商业迫切需要的。根据上述分析，给本项目的启示是：（1）价格体系的制订，一定要考虑商家的经营成本，要用租金（或扣点）反推法作为价格体系制定的重要参照。

24、（2）可以考虑租赁、扣点的品牌组织和商业经营模式的设计。（3）湘潭百货业态平均租金成本为250元/平方米月。3、各商场铺位分割对比分析序号商场名称经营模式铺位面积分割（M2）主力面积(M2)商业展示1康星百货大楼保底扣点206040、50店中店,柜台2步步高华隆店一楼自主经营2300平方米,200平方米对外出租其它为保底扣点40左右40左右店中店,超市,柜台（1）各大商场铺位分割方式较为灵活，客户选择空间较大。（2）主力面积集中在40平方米左右。由此可见，湘潭商场铺位分割以中型面积为主，也体现湘潭商场铺位经营产品的规模与档次。（3）分割的形式主要为店中店,柜台。二、湘潭现有大型超市的调研分析1

25、、湖南步步高连锁超市湖南步步高连锁超市有限责任公司成立于1995年3月，是湘潭第一家民营连锁商业企业，发展至今已拥有2座现代购物中心，7家大型综合超市，22家社区超市，总营业面积12万平方米，网点遍布湖南9个地州市,就湘潭有基建营店、广云店、易俗河店、解放路店、金海店、猛矿店、江南店、棋子桥店、双星店、华隆店、岳塘店、板塘店。年销售额15亿元，2000年至2002年连续三年位居全国连锁业100强，是湖南省十五规划流通领域重点扶持企业。公司还拥有占地200亩的物流配送中心，年吞吐量达50亿元。经过调查，步步高超市基建营店整体的租赁价格在2000年开业时为8元/平方米月，之后为12元/平方米，现在

26、已转为自有资产。2、湖南心连心实业有限公司湖南心连心实业有限公司1997年涉足零售连锁经营领域，是一个以连续超市为主体，食品生产和多种经营并存的大型民营商业企业，也是继步步高之后兴起的湘潭第二家民营连锁商业企业。公司有员工4800多人，生产、仓储和营业面积5万余平方米，在湖南各地拥有24家大型超市，年销售额8.5亿元。心连心粮贸店的整体租金是100万/年，面积5000平方米，折合单价16.5元/平方米月。超市名称位置规模租金元/ M2月楼层经营种类配套步步高基建营750012扣点(依品牌而定)或固定租金3家用百货,日用品,食品,服装超市促销可不收,若收只收少量的费用2台自动扶梯小型休息区解放路

27、13008自营1日用品,食品促销可不收,若收只收少量的费用无华隆230016超市自营4家用百货,日用品,食品,服装促销可不收,若收只收少量的费用6台自动扶梯小型休息区肯德基快餐心连心粮贸店500016.5扣点(依品牌而定)或固定租金1日用品,食品,服装促销可不收,若收只收少量的费用小型餐饮店麦当劳快餐休息区（1）湘潭的超市从经营理念、经营方式上比传统的商业业态更科学，均采用了扣点的方式，并收取一定的进店费用来创收；（2）几大量贩超市主营日用百货，从产品质量、价格优势以及诚信服务等方面赢取市场份额；（3）目前湘潭本土超市的管理与卖场人流设计相对国际、国内其他大规模连锁超市来说还有较大差距，竞争力

28、较弱； （4）超市本身的租金普遍较低，一般均价为17元/平方米月以下；（5）步步高超市已成功收购基建营店、解放路店、华隆店的产权，确定了在湘潭百货和超市业的龙头地位。三、湘潭现有大型专业市场的调研分析1、金都大市场金都大市场是由湘潭金都股份有限公司创建的大型综合市场。湘潭金都股份有限公司成立于1993年5月，是经湖南省体改委批准的国有控股的股份有限公司，拥有总股本3425万元。公司位于湘潭市的西大门，107国道和320国道交汇于此，湘潭汽车西站与之相邻，地理位置优越，交通便捷，已建成的十余个中型批发市场散落其周围，包括日用品批发市场、建材批发市场、家具批发市场、服装鞋帽批发市场、玩具批发市场等

29、，市场交易额突破10个亿，利税突破600万元。该商场建筑面积1.6万平方米，地下一层，地上三层。该市场负一层经营家具和鞋，一层经营服装、床上用品、灯具，二、三层经营家具。负一层和一层铺面规格为2.5*3.5=8.75平方米，租金为40-70元/平方米月之间。砂子岭建材市场总建筑面积1.5-1.6万平方米，单铺规格为4.5*11=49.5平方米，租金在400-500元之间，租金10元/平方米月左右。2、红旗商贸城一楼租金为10-12元/平方米月，二楼租金为8-10元/平方米月。铺面面积都在400-500平方米左右。3、湘潭布市湘潭布市是全国文明市场，1986年9月建成开业，建筑面积3万多平方米，

30、总投资1亿多。上下四层营业，分8个交易区，有铺面、摊位4000多个，年成交额10多亿元，被誉为“中南第一布市”。一楼铺面从6平方米到20平方米不等，3.2*4.5=14.4的铺面为主，租金为400-500元/月，单位租金为30-40元/平方米左右，摊位租金200元/月，二楼铺位面积为八、九平方米，租金在220-240元/月，单位租金为27元/平方米月左右。4、湘潭友谊华侨商厦湘潭友谊华侨商厦为湘潭市国营中型商业企业，1993年开业，营业面积5300平方米，是湘潭市大型的综合批零商场。现在已经转为专业家电市场，共两层，一层面积300平方米，二层面积150平方米，目前是河西地区购买家电的首选市场。

31、5、南北特通讯市场南北特通讯市场是集整机展示、零件购配、手机维修于一体的手机专业市场，商业面积共500平方米，以柜台形式出租，租金达到533元/米月。6、各专业市场经营模式、功能分区的对比1金都大市场砂子岭16000负一层家具和鞋；一层服装、床上用品、灯具；二层、三层家具租赁中低档批发市场2红旗商贸城河东大道20000家具广场建材市场租赁营业面积大、品种较齐全、管理规范、位置较偏3湘潭布市建设北路30000一至二层布匹与窗帘 租赁有一定规模,但已老化,配套、装修、管理落后4友谊华侨商厦解放中路5300一层和夹层经营电器租赁规模不大,但位置不错5南北特通讯市场民主路500通讯器材租赁品种齐全、规

32、模大（1）专业市场布局较为分散，除布匹、通讯、家电专业市场分布在河西核心商圈，如布市，南北特通讯市场，友谊华侨商厦等；其余都离核心商圈较远。（2）整体经营档次悬殊较大，中低档批发市场占据了很大的比例，如金都市场，主要是中低档服饰批发、家具批发、五金批发，营业面积达1.6万平方米。（3）湘潭中低档专业市场已具备一定的规模效应，并且人气很旺，但消费力一般。由于缺乏对专业市场的经营与管理，整体形象较差。7、各专业市场经营状况的对比序号市场名称经营方式经营者结构目标消费群体1金都大市场租赁私营业主中低收入者2红旗商贸城租赁厂商、私营业主中等收入者3湘潭布市租赁私营业主、品牌代理商中等收入者4友谊华侨商

33、厦租赁厂商、代理商家庭消费5南北特通讯市场租赁品牌代理商、私营业主中等收入者（1）各专业市场绝大部分采取了租赁的经营形式，其经营者主要由厂商、代理商、私营业主构成。（2）专业市场针对性较强，涉及装饰建材、通讯器材、五金、布匹等行业，但主要经营途径还是批发。（3）家庭也作为零售消费市场的次主力进入专业市场。8、各大专业市场经营成本分析序号市场名称租金价格(元/月)出租率(%)付款方式（押金）其他费用最高最低均价1金都大市场（地下）60505590月租作押金。月交,合同年签工商税费另交租金含管理费2金都大市场（一层）80506598月租作押金。月交,合同年签工商税费另交租金含管理费3金都大市场（二

34、层）12121270月租作押金。月交,合同年签工商税费另交租金含管理费4金都大市场（三层）10101050月租作押金。月交,合同年签工商税费另交租金含管理费5红旗商贸城（一层）121011100无押金,年签合同工商税费另交租金含管理费6红旗商贸城（二层）10101080无押金,年签合同工商税费另交租金含管理费7红旗商贸城（三层）88860无押金,年签合同工商税费另交租金含管理费8湘潭布市（一层）45354095交押金，年签合同工商税费另交租金含管理费9湘潭布市（二层）30252750押金，年签合同工商税费另交租金含管理费10友谊华侨商厦100无押金,年签合同工商税费另交租金含管理费11南北特通

35、讯市场533533533100押金，年签合同工商税费另交租金含管理费（1）各大专业市场租金支付方式从时间上来讲较为灵活，月交、季交、年交多种方式并存，并且很大部分专业市场对押金要求不高，其它经营费用较低。（2）湘潭专业市场均为租赁的经营模式。（3）建材、家具市场租金价格平均在12元/月平方米，服饰批发市场租金价格平均在60元/月平方米。9、各大专业市场铺位分割对比分析市场名称铺位面积分割(M2)主力面积(M2)商业展示1金都大市场（地下）6-129店中店2金都大市场（一层）6-129店中店3金都大市场（二层）80-10090店中店4金都大市场（三层）80-10090店中店5红旗商贸城（一层）8

36、0-120 100 店中店6红旗商贸城（二层）80-120100 店中店7红旗商贸城（三层）80-120100店中店8湘潭布市（一层）14 14 独立铺面、店中店9湘潭布市（二层）9 9 店中店10友谊华侨商厦-柜台、店中店11南北特通讯市场柜台1.5m柜台1.5m柜台（1）大部分专业市场采用店中店的展示形式。（2）铺位面积根据经营产品的特性进行规划，分割方式较为灵活，如建材、家电、家具等大件商品的铺位分割可以自由组合，面积较大；如通讯器材等小件商品则通过柜台、店中店等形式。（3）专业市场普遍缺乏核心竞争力。四、湘潭现有地下商场的调研分析1、安得购物商城该地下商城位于民主路与车站路接口处，处于

37、湘潭最繁华的地段之一，经营状况比较理想，其商场建筑面积2000多平方米，主要经营中低档服饰及小商品，铺面面积在6-13平方米，单位租金120-150元/平方米月。2、仁芳地下商城该地下商城建筑面积3000平方米，主要经营中低档服饰及小商品，铺面面积在8-9平方米左右，单位租金为50-70元/平方米月，该商场经营管理不是很理想，购物环境比较差，据有关负责人介绍：今年年底会对其进行全面整改。3）罗源地下服装广场该服装市场总建筑面积2500-2600平方米，主要经营中低档服饰，铺面规格为2.5*6.5=16.25平方米，租价为1400元/月，折合单位租金为82元/平方米月，该商场经营状况相对较好。名

38、称位置规模（）租金元/月经营方式（扣点租金）铺位面积（）经营种类安得购物商城车站路2000120-150租金6服装仁芳地下商城韶山路300050-70租金8-9服装罗源地下服装广场雨湖路250082租金16服装（1）地下服装市场的铺面面积普遍较小，在10个平方米以内即可营业，总体租金在600-800元不等，单位租金变动较大；（2）经营品种比较单一，即中低档服装与小商品；铺面物业管理费含在租金之内。（3）地下商场经营状况普遍较好，湘潭消费者也认同地下商业业态。五、湘潭现有临街铺面的调研分析1、湘潭现有临街铺面面积的调研分析（1）建设北路临街商铺面积分析建设北路临街商铺面积分析表（商铺排序由南往北

39、）路段方位建设北路民主韶山路段韶山路以北店名面积（）店名面积东面临街艾锐力60三味书店15班尼路60湖湘音像25百奇30布艺店25服装15西面临街皮具店20五金店15内衣店9小卖部15建设北路的黄金旺铺集中在一桥至韶山路段，铺面面积从9-60平方米不等，主力面积集中在20-30平方米范围。(2)韶山路临街铺面面积分析韶山路临街铺面面积分析表（商铺排序由西往东）路段方位韶山路韶山西路韶山中路韶山东路店名面积店名面积店名面积南面临街服装30药店6烟酒40餐饮50电器35电器40五金28艾菲特16药店56北面临街美容15皮具10招牌36复印20车行90韶山西路的临街铺面面积集中在30平方米左右；韶山

40、中路的临街铺面面积集中在20平方米左右；韶山东路的临街铺面面积集中在40平方米左右。(3)民主路临街铺面面积分析民主路临街铺面面积分析表（商铺排序由西往东） 路段方位民主路民主西路民主路店名面积店名面积南面临街美容美发50服装25休闲茶座40内衣30服装20服装16皇爷槟榔28鞋店45北面临街药店40化妆品35服装25皮包店45服装25女装45音像店60非主流28民主路的临街铺面面积集中在45平方米左右；民主西路的临街铺面面积集中在28平方米左右。(4)解放路临街铺面面积分析解放路临街铺面面积分析表（商铺排序由南往北）路段方位解放路解放中路解放南路店名面积店名面积东面临街五金16租碟10玩具1

41、6槟榔8五金18劲霸男装35西面临街床上用品55竹席，季租9眼镜店55烟酒11法拉莉鞋25面包房20解放中路的临街铺面面积集中在30平方米左右；解放南路的临街铺面面积集中在12平方米左右。(5)车站路临街铺面面积分析车站路临街铺面面积分析表（商铺排序西往东）路段方位车站路车站路西车站路东店名面积店名面积南面临街药店12槟榔店12斯得雅60烟酒25电器32便利店18北面临街手机店50药店72鞋店35招牌18威鹿188145便利店12车站路西的临街铺面面积集中在40平方米左右；车站路东的临街铺面面积集中在27平方米左右。(6)雨湖路临街铺面面积分析雨湖路临街铺面面积分析表（商铺排序由西往东）路段方

42、位雨湖路店名面积南面临街日杂12复印12复印（少儿图书馆侧）8雨湖路的临街铺面面积集中在12平方米左右。2、湘潭现有临街铺面租金及经营成本的调研分析（1）建设北路临街商铺租金分析建设北路临街商铺租金分析表（商铺排序由南往北） 路段方位建设北路民主韶山路段韶山路以北店名租金（元）租金（元/月）店名租金（元）租金（元/月）东面临街艾锐力7500125三味书店60040班尼路7200120湖湘音像120048百奇3000100布艺店100040服装1500100西面临街皮具店160080五金店67545内衣店1000110小卖部82555小计21800105430038建设北路的黄金旺铺集中在一桥至

43、韶山路段，铺面租金由南往北呈上升趋势，在民主路与韶山路之间一段达到高值，单位租金在120-130元/平方米月左右，且靠东边临街铺面的租金要高于西边临街铺面的租金；再往北穿过韶山路以后，租金呈明显下降趋势，为45-55元/平方米月，且西边临街铺面的租金要高于东边临街铺面的租金。通过计算：民主韶山路段的平均单位租金为112元/平方米月。(2)韶山路临街铺面租金分析韶山路临街铺面租金分析表（商铺排序由西往东） 路段方位韶山路韶山西路韶山中路韶山东路店名租金（元/月）店名租金（元/月）店名租金（元/月）南面临街服装25药店130烟酒20餐饮24电器95电器18五金25艾菲特112药店15北面临街美容3

44、0皮具120招牌15复印30车行13小计279116韶山西路是通往郊区的道路，临街铺面租金一直处于很低水平，且越往西位置越偏，月租金在27元/平方米左右；韶山中路是目前韶山路上经营状况最好的位置，临汽车站的铺面租金比较高，单位租金在91元/平方米左右；韶山东路是2001年新修的道路，很少有人路过，单位租金都在16元/平方米左右。(3)民主路临街铺面租金分析民主路临街铺面租金分析表（商铺排序由西往东）路段方位民主路民主西路民主路店名租金（元）租金（元/月）店名租金（元）租金（元/月）南面临街美容美发150030服装2500100休闲茶座140035内衣3000100服装150075服装20001

45、25皇爷槟榔3000140鞋店6800151北面临街药店150047.5化妆品5000142服装200080皮包店6500145服装180072女装6000133音像店9000150非主流2900104小计1270068543700128民主路是湘潭商业最繁华的地段，其单位租金在130元/平方米月左右，靠近车站路的一段门面租金在150元/平方米月左右，且北面临街铺面的租金略高于靠南面的租金；在民主西路价格就有了明显下降，租金为50元/平方米月左右，在接近解放路的位置租金又有一定的攀升，服装店的单位租金上升到了80元/平方米月左右，而拐角位置皇爷槟榔店的单位租金也达到了130元/平方米月。通过计

46、算：民主路的平均单位租金为128元/平方米月。(4)解放路临街铺面租金分析解放路临街铺面租金分析表（商铺排序由南往北）路段方位解放路解放中路解放南路店名租金（元）租金（元/月）店名租金（元）租金（元/月）东面临街五金100062.5租碟80080玩具80050槟榔60075五金90050劲霸男装280080西面临街床上用品264048竹席，季租85095眼镜店264048烟酒100090法拉莉鞋200080面包房180090小计1278060505086解放中路铺面租金由北往南呈上升趋势，单位租金60元/平方米月，这是因为解放中路往北是与民主路相连；解放南路靠东面临街是德安居商业广场，西面临街

47、的单位租金在86元/平方米。(5)车站路临街铺面租金分析车站路临街铺面租金分析表（商铺排序西往东）路段方位车站路车站路西车站路东店名租金（元）租金（元/月）店名租金（元）租金（元/月）南面临街药店1800150槟榔店60050斯得雅7000117烟酒80032电器80025便利店100056北面临街手机店6000120药店252035鞋店5000143招牌81045威利店80067小计26800137733045车站路西头紧邻民主路与建设北路，且有新景公寓新建的商业铺面支撑，商业价值较高，单位租金在137元/平方米月左右，可以与民主路媲美；车站路往东过基建营后铺面租金

48、较低，在45元/平方米月左右。通过计算：车站路西段的平均单位租金为137元/平方米月。（6）雨湖路临街铺面租金分析雨湖路临街铺面租金分析表（商铺排序由西往东） 路段方位雨湖路店名租金（元）租金（元/月）南面临街日杂70058.3复印80066.7复印（少儿图书馆侧）800100小计230075雨湖路临街主要铺面是做的小型便利店、日杂、茶座等，因为街道只是单面有铺面，且又是到老城区的街道，人气不足，门面单位租金在75元/平方米月。六、总结1. 湘潭商业目前缺乏整体规划，商圈渗透力、辐射力较弱，缺乏对资源的有效整合，湘潭商业发展缓慢。2. 湘潭现有商业业态主要体现为传统百货商场、本土超市量贩、专业

49、市场、临街铺面及地下商场五种形式，且各自相对独立，竞争能力不强，一旦有新型业态的介入，必将对其产生巨大的冲击。3. 就商品经营的档次而言，中低档市场趋于饱和状态，竞争较为激烈。缺少中高档购物场所，缺少时尚兼品位齐全的大型购物中心，缺少引导目的性购物、休闲性购物的商业亮点。4. 由于湘潭地域消费特性限制，从成本的角度考虑，租赁的经营模式比较容易接受。除了少数百货及超市采用扣点的方式外，其余均采用租赁的经营模式。5. 湘潭市场整体经营成本较低，主要由货品、租金、税收、人工等几方面构成，其物业管理费用包含在租金里面。管理成本相对也比较低，大部分只是象征性的收取。值得一提的是地下商场，经营状况普遍良好

50、，经营成本相对较高，湘潭消费者也比较认同地下商场业态。6. 整个河西临街铺面中，租金最高的地方处于民主路、建设北路（一桥与韶山路之间）与车站路西段，租金在130元/平方米月左右；民主路东边的铺面租金在140元/平方米月左右，以150元/平方米月左右居多；车站路西潭城宾馆附近，租金也在130元/平方米月左右；河西民主路韶山路建设北路商圈的店面平均租金为132元/平方米月，即为河西核心商圈的平均租金；建设北路与车站路、民主路交汇处单位租金在120-130元/平方米月左右；7. 经营者主要由本地、外地两部分人构成。外地来湘潭经商人员占据了一定的比例，主要分布各种商业业态中。据统计，外地经营者主要有邵

51、阳、衡阳、浏阳等地的私营业主构成。本地经营者主要由本地私营业主、部分下岗工人构成，这部分人投资意识不强。8. 湘潭的商业业态表现单一，缺乏有力的商业资源整合。9. 湘潭商业的整体经营水平不高。主要体现在以下三个方面：一是商业经营者、管理者自身的业务素质不高；二是湘潭商业业态的老化导致市场疲软，整体经营状况不乐观，急需新型商业业态的补充来激活市场；三是各商业项目前期立项缺乏科学的定位，用地产手段来运作商业项目，必然会导致后期经营的难度。10. 比较而言，面对如此巨大的消费市场与同等常住人口的城市相比，湘潭城市的消费潜力还远远没有得到开发，其商业布局的合理性、商业购物环境、经营产品规模、档次等等，

52、远远不能满足湘潭消费者的需求。因此，以此作为参照点，本项目要力保经营场所的畅旺，必须要有如下条件的支撑：（1）垂直、水平相结合人流动线设计与经营功能分区有机结合；（2）专业的商业经营和管理模式的设计；（3）一流购物环境和休闲环境的营造及导购系统的明朗化；（4）在品牌组织和规划上，应考虑当地消费者的消费特性、消费能力与消费习惯。第三部分 湘潭商业物业市场及竞争对手调研分析第一节 湘潭商业物业市场调研分析一、湘潭市商业物业的供给结构及供给总量序号竞争楼盘地 段商业物业总量(M)商铺形式1新景公寓车站路3000一、二层为套铺出售2新景MALL韶山东路50000（一二区）一层3芙蓉商业广场芙蓉北路25

53、000一层至三层4湖湘商业广场芙蓉北路45000一层单铺出售5柏丽文化广场芙蓉路与吉安路交汇90177一、二层套铺6新园大厦解放南路1400一、二层套铺7中荣大厦基建营240008二医院综合楼大湖南路5000一、二层套铺9幸福楼大湖楼2000一、二层套铺10德安居商业广场解放路5690一、二层套铺，有单铺出售11岚园新城建设路口12000一、二层套铺12工业品市场芙蓉路33000一至三层，单铺出售合计296267市场调查结果显示，湘潭在售商业物业绝大多数为套铺出售，主要集中在一二层。二、湘潭市商业物业的价格水平及销售关系的分析1）湘潭市商业物业售价对比分析序号楼盘名称楼层均价（元/M2）销售率

54、折扣按揭一次性1新景公寓一层二层5600-620080%9.9折9.8折2新景MALL四层一层398070%9.8折9.7折3芙蓉商业广场一层二层三层41002600180060%9.9折9.8折4湖湘商业广场一层380080%不打折不打折5柏丽文化广场一层二层3380-880090%9.9折9.8折6德安居商业广场一二层单一层78001300060%9.9折9.8折7岚园新城一二层三层5000130060%9.9折9.8折8工业品市场一层二层70004600无平均一层二层7573293069%1%2%由于临街商铺主要是以套铺的形式销售，整体面积偏大，价格偏低，没有可比性，对套铺只能采取价值分

55、割方法计算售价。市场调查结果显示，湘潭市同类商业物业一层平均价格水平维持在7573元/，二层平均价格水平维持在2930元/，销售率达到69%，折扣一般在1%左右。三、湘潭市商业物业的需求情况1、湘潭市商业物业总价对比分析序号竞争楼盘总价(万元/铺)商铺形式开盘时间销售率1新景公寓72一、二层为套铺出售2003.9.1580%2新景MALL35店中店2004年初70%3芙蓉商业广场18一层至三层2004.10.160%4湖湘商业广场28一层单铺出售200580%5柏丽文化广场38店中店2005.590%6二医院综合楼60一、二层套铺2003850%7德安居商业广场65一、二层套铺，有单铺出售2003.10.2860%8岚园新城75一至二层200460%9工业品市场56一至三层，单铺出售2004年底无平均51.569%市场调查结果显示，湘潭商业物业铺位总价平均达到51.5万元，目标市场相对承接力较强。四、湘潭市商业物业的需求结构序号竞争楼盘本地投资者外地投资者购铺群体结构1新景公寓90%10%私营业主、公务员2新景MALL80%20%少量私营业主、外地投资者3芙蓉商业广场90%10