物流园服务建议书

1、目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc21722 第一章 背景综述 PAGEREF _Toc21722 4 HYPERLINK l _Toc30991 第一节 项目规划背景 PAGEREF _Toc30991 4 HYPERLINK l _Toc2179 一、项目名称 PAGEREF _Toc2179 4 HYPERLINK l _Toc25122 二、规划面积 PAGEREF _Toc25122 4 HYPERLINK l _Toc2240 三、建设单位 PAGEREF _Toc2240 4 HYPERLINK l _Toc22565 第二节 项目区位介绍 PA

2、GEREF _Toc22565 4 HYPERLINK l _Toc18223 一、某某市区位介绍 PAGEREF _Toc18223 4 HYPERLINK l _Toc11669 二、玉祁镇区位介绍 PAGEREF _Toc11669 5 HYPERLINK l _Toc15938 三、项目区位介绍 PAGEREF _Toc15938 5 HYPERLINK l _Toc25927 第三节 项目开发背景 PAGEREF _Toc25927 6 HYPERLINK l _Toc14086 一、建设单位背景 PAGEREF _Toc14086 6 HYPERLINK l _Toc14228 二

3、、项目开发背景 PAGEREF _Toc14228 8 HYPERLINK l _Toc13819 第二章 现代物流业分析 PAGEREF _Toc13819 11 HYPERLINK l _Toc22077 第一节 我国现代物流业理论分析 PAGEREF _Toc22077 11 HYPERLINK l _Toc4101 一、现代物流业定义 PAGEREF _Toc4101 11 HYPERLINK l _Toc3125 二、我国现代物流业主要特征 PAGEREF _Toc3125 11 HYPERLINK l _Toc28534 三、我国现代物流业主要构成体系 PAGEREF _Toc28

4、534 12 HYPERLINK l _Toc241 第二节 江苏省港口物流业研究分析 PAGEREF _Toc241 12 HYPERLINK l _Toc4793 一、港口物流业定义 PAGEREF _Toc4793 12 HYPERLINK l _Toc25320 二、江苏省港口物流业发展情况 PAGEREF _Toc25320 13 HYPERLINK l _Toc6454 三、某某市港口物流业发展情况 PAGEREF _Toc6454 13 HYPERLINK l _Toc7019 第三章 产业基础现状分析 PAGEREF _Toc7019 14 HYPERLINK l _Toc62

5、37 第一节 玉祁产业发展现状 PAGEREF _Toc6237 14 HYPERLINK l _Toc32263 一、制造业基础雄厚 PAGEREF _Toc32263 14 HYPERLINK l _Toc16890 二、产业特色鲜明 PAGEREF _Toc16890 15 HYPERLINK l _Toc14335 三、市场覆盖面广 PAGEREF _Toc14335 15 HYPERLINK l _Toc28227 第二节 玉祁产业经济数据分析 PAGEREF _Toc28227 15 HYPERLINK l _Toc10414 一、 某某市惠山区总体经济数据分析 PAGEREF _

6、Toc10414 15 HYPERLINK l _Toc12095 二、玉祁镇及玉祁工业园区经济数据分析 PAGEREF _Toc12095 17 HYPERLINK l _Toc20933 三、周边区域经济数据分析 PAGEREF _Toc20933 20 HYPERLINK l _Toc117 第三节 玉祁物流业发展现状 PAGEREF _Toc117 23 HYPERLINK l _Toc18124 一、物流业发展概况 PAGEREF _Toc18124 23 HYPERLINK l _Toc32005 二、企业物流配套面临的问题 PAGEREF _Toc32005 25 HYPERLI

7、NK l _Toc32074 三、企业对物流业未来需求导向 PAGEREF _Toc32074 25 HYPERLINK l _Toc6043 第四节 某某物流园案例剖析 PAGEREF _Toc6043 27 HYPERLINK l _Toc11130 一、某某西站物流园发展概况 PAGEREF _Toc11130 27 HYPERLINK l _Toc27350 二、 某某西站物流园与本案差异化提炼 PAGEREF _Toc27350 28 HYPERLINK l _Toc4485 第四章 项目发展必要性分析及选址依据 PAGEREF _Toc4485 30 HYPERLINK l _To

8、c11807 第一节 项目发展必要性 PAGEREF _Toc11807 30 HYPERLINK l _Toc10636 一、雄厚的制造业基础推动物流市场的发展 PAGEREF _Toc10636 30 HYPERLINK l _Toc31237 二、现存制造业企业发展依赖高端物流业 PAGEREF _Toc31237 30 HYPERLINK l _Toc23821 三、企业对于第三方服务需求不断提升 PAGEREF _Toc23821 30 HYPERLINK l _Toc8336 第二节 项目选址依据 PAGEREF _Toc8336 31 HYPERLINK l _Toc4710 一

9、、产业辐射核心 PAGEREF _Toc4710 31 HYPERLINK l _Toc16692 二、交通体系发展 PAGEREF _Toc16692 31 HYPERLINK l _Toc15241 第五章 项目定位分析 PAGEREF _Toc15241 33 HYPERLINK l _Toc15684 第一节 项目总体定位 PAGEREF _Toc15684 33 HYPERLINK l _Toc5906 一、项目定位依据 PAGEREF _Toc5906 33 HYPERLINK l _Toc6424 二、项目总体定位 PAGEREF _Toc6424 34 HYPERLINK l

10、_Toc8039 第二节 功能体系定位 PAGEREF _Toc8039 37 HYPERLINK l _Toc30530 第三节 主要功能平台 PAGEREF _Toc30530 38 HYPERLINK l _Toc16271 一、现代化货运平台 PAGEREF _Toc16271 38 HYPERLINK l _Toc1665 二、数字化仓储平台 PAGEREF _Toc1665 39 HYPERLINK l _Toc25553 三、生产加工技术平台 PAGEREF _Toc25553 40 HYPERLINK l _Toc16478 四、物流企业总部 PAGEREF _Toc16478

11、 42 HYPERLINK l _Toc27755 五、金属制品电子交易平台 PAGEREF _Toc27755 43 HYPERLINK l _Toc1428 六、电子信息平台 PAGEREF _Toc1428 44 HYPERLINK l _Toc31452 七、商务服务平台 PAGEREF _Toc31452 45 HYPERLINK l _Toc20134 第四节 空间布局分析 PAGEREF _Toc20134 47 HYPERLINK l _Toc5780 第五节 建筑意向图展示 PAGEREF _Toc5780 47 HYPERLINK l _Toc6747 第六章 规划建设指标

12、 PAGEREF _Toc6747 50 HYPERLINK l _Toc19459 第一节 指标制定依据 PAGEREF _Toc19459 50 HYPERLINK l _Toc20733 第二节 物流园区建设指标 控制指标 PAGEREF _Toc20733 51 HYPERLINK l _Toc16747 一、业态功能用地指标 PAGEREF _Toc16747 51 HYPERLINK l _Toc19073 二、业态功能区建设指标 PAGEREF _Toc19073 51 HYPERLINK l _Toc22229 三、整个用地块控制指标 PAGEREF _Toc22229 52

13、HYPERLINK l _Toc22278 第七章 投资估算和经济及社会效益分析 PAGEREF _Toc22278 53 HYPERLINK l _Toc21274 第一节 投资估算分析 PAGEREF _Toc21274 53 HYPERLINK l _Toc25686 一、投资估算规范及范围 PAGEREF _Toc25686 53 HYPERLINK l _Toc25686 二、建设投资估算 PAGEREF _Toc25686 53 HYPERLINK l _Toc28138 第二节 经济效益分析 PAGEREF _Toc28138 54 HYPERLINK l _Toc28740 一

14、、营业收入 PAGEREF _Toc28740 54 HYPERLINK l _Toc18215 二、营业成本 PAGEREF _Toc18215 55 HYPERLINK l _Toc14105 第三节 社会影响分析与社会效益 PAGEREF _Toc14105 56 HYPERLINK l _Toc7707 一、社会影响效果分析 PAGEREF _Toc7707 56 HYPERLINK l _Toc18047 二、社会适应性分析 PAGEREF _Toc18047 57 HYPERLINK l _Toc28490 三、社会效益分析 PAGEREF _Toc28490 57 HYPERLI

15、NK l _Toc8311 四、社会风险分析 PAGEREF _Toc8311 58 HYPERLINK l _Toc5618 第八章 产业发展战略 PAGEREF _Toc5618 59 HYPERLINK l _Toc14185 第一节 园区建设策略 PAGEREF _Toc14185 59 HYPERLINK l _Toc13948 一、基本建设策略 PAGEREF _Toc13948 59 HYPERLINK l _Toc4943 二、平台搭建策略 PAGEREF _Toc4943 60 HYPERLINK l _Toc8544 第二节 运营管理战略 PAGEREF _Toc8544

16、60 HYPERLINK l _Toc12673 第三节 招商引资战略 PAGEREF _Toc12673 62 HYPERLINK l _Toc6737 一、物流园区的招商战略 PAGEREF _Toc6737 62 HYPERLINK l _Toc31672 二、物流园区招商流程 PAGEREF _Toc31672 63第一章 背景综述第一节 项目规划背景一、项目名称某某现代综合物流产业园二、规划面积约800亩三、建设单位某某物产基建物资有限公司项目区位介绍一、某某市区位介绍某某市位于江苏省南部，位于长江三角洲江湖间走廊部分，北扼长江、南控太湖，是苏南地区的交通中枢、长江咽喉，地理位置十分

17、重要；东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北望长江，与泰州市所辖的靖江市隔江。二、玉祁镇区位介绍玉祁镇地处某某市、常州市、江阴市三市交界处。京杭大运河、京沪铁路、沪宁高速公路横贯全境。沪宁高速公路在玉祁设有互通立交，水陆交通十分便捷。全镇南北纵深9.6公里，东西横宽6.5公里，全镇总面积39.7 平方公里。三、项目区位介绍本项目位于玉祁镇北部，东邻惠山经济开发区玉祁配套园；南侧紧邻正规划拓宽的横洚河；西侧紧靠与正规划建设中的西环路，建成通车后将直通某某市区；靠近沪宁高速9号道口，沪宁铁路与京沪高铁呈南北分布项目两侧，项目周边交通十分发达。第三节 项目

18、开发背景一、建设单位背景1、建设单位概况某某物产基建物资有限公司，是某某市物资集团总公司出资组建的国有独资有限责任公司。经集团批准，公司于2010年由原某某市基建物资总公司改制形成。2010年实现销售收入172亿元，位居某某企业100强第59名；2011年实现销售收入206亿元，实现利润3180万元，进出口贸易额达1.4亿美元。实现销售实物量：黑色金属为452万吨，矿产品171万吨，煤炭161万吨。2、公司业务体系1）公司主营业务包括：主营业务实体业务生铁、粗钢、钢材生产捣固焦、甲醇、回收化学产品对铁矿资源的勘探开发其它业务金属材料、机电设备、化工材料、建筑材料等产品的经营自营和代理各类商品的

19、进出口业务；各类产品的批发零售；经济信息咨询；商贸信息咨询服务；代办保税仓库；2）某某物产基建物资有限公司围绕远联钢铁、九联煤化产业为中心，形成了以矿产品、煤炭、黑色金属、有色金属和废料为供应链的“贸易+物流”主营业务，销售收入和经济效益不断增长。分析：公司以“贸易+物流”为主营业务，对于物流业的开发比较成熟，能够为物流园项目搭建良好的发展和供应链平台。公司专业经营有色金属深加工产品的销售，代理采购，及进出口业务。公司拥有密切稳定的供货渠道，与国内多加有色金属生产企业建立了良好密切的关系，拥有雄厚的资金、专业服务和庞大的销售网络。分析：公司有专业化的有色金属部门，对于有色金属的销售、采购、进出

20、口业务有着丰富的经验和庞大的销售网络，对于本项目的营运提供有利的基础。4）公司始终以供应链经营模式为理念，坚持多方合作、共同赢利，通过整合各种资源，经营规模不断扩大。公司以清晰的自我定位和战略方向，不断提升的创新能力和对市场的准确把握，采用灵活的经营方式，敏锐审视市场抓住机会与国外的矿山/企业合作，先后在美国、菲律宾、香港等国家和地区，建立了投资公司和代表处。总结：公司主营业务包括有色金属和黑色金属，对于项目的开发有着很好的背景资源，公司业务遍布全球、已建立了较为成熟的市场基础和营销网络，拥有完善的物资供应体系和信息网络，为项目的开发营运奠定了良好的基础。 3、公司对项目开发的优势 通过对某某

21、物产基建物资有限公司及其业务体系的了解，我们发现：公司对本案的开发建设运营有着不可比拟的优势，具体表现为：1）业务相契合某某物产基建物资有限公司主要以黑色金属、有色金属等产品为供应链的“贸易+物流”主营业务，与本案发展方向和周边园区内产业基础相契合，公司自身业务的优势对项目的推动起着决定性的作用。2）业务范围广公司经过多年的市场开拓，已立足某某，面向环渤海，辐射全国，走向了国际市场，在多国拥有投资公司和代表处，并与国内多家企业有供货销售的往来，拥有庞大的销售网络。对于本案的建设来说有着不可或缺的基础条件3）企业实力雄厚公司2010年实现销售收入172亿元，位居某某企业100强第59名；2011

22、年实现利润3180万元，进出口贸易额达1.4亿美元。销售黑色金属452万吨，矿产品171万吨，煤炭161万吨。其销售网络遍布全国及多个国家，有强大的区域辐射力，是项目开发建设的背景保障。二、项目开发背景1、宏观经济背解读随着国民经济快速增长，加速了全社会商品、信息和服务的流通，为物流发展提供了广阔的市场空间，带动了我国物流总量的持续扩张。经济快速增长，一方面为我国现代物流业供给总量的快速增长提供了经济物质基础，另一方面也促进了物流需求总量的增加，国民经济各行业物流需求的释放力度增大。随着我国市场经济体制不断完善，为经济贸易发展注入了新的活力，经济持续高速增长，对外贸易总额持续增长，始终保持着良

23、好的发展态势。国际贸易和国内经济第二、三产业的快速发展，带动了中国现代物流产业迅速壮大，使现代物流业迎来了前所未有的发展机遇期。从发展趋势看，我国社会物流需求将呈持续高速增长态势，市场前景广阔，对于本项目的开发建设而言，有着广阔的发展空间和前景。江苏省现代物流业发展“十二五”规划解读物流发展成果回顾“十一五”期间，全省物流规模不断扩大。全省社会物流总额累计达431783.6亿元，比“十五”期间增长155%，年均增长18.2%，其中，2010年全省社会物流总额达116226.3亿元，约占全国的9.3%。物流业贡献份额逐年提高。“十一五”期间，全省物流业增加值由1361.2亿元扩大到2659.5亿

24、元，占GDP比重由6.3%提高到6.5%。物流运行效率明显提高。“十一五”期间，全省社会物流总费用与GDP的比率由17.8%下降到15.5%，其中，2010年全省社会物流总费用与GDP的比率比全国平均水平低2.3个百分点。“十二五”物流业发展目标 到2015年，全省物流业增加值比2010年翻一番，力争达到5400亿元，年均增长15%左右。全省社会物流总费用与GDP的比率降至13.5%左右，比2010年降低2个百分点。重点打造20个省级综合物流园区和40个省级专业物流园区，培育一批重点物流企业和一批有影响力的物流服务品牌，第三方物流比例明显提高。到“十二五”末，力争把江苏打造成现代物流强省、长三

25、角地区现代物流业的核心区以及全国现代物流业发展的先导区。对某某物流发展定位解析 依托毗邻上海的区位优势、发达的产业优势、保税物流政策优势和综合交通运输优势，充分发挥苏南硕放机场在IT等高端制造业产品的分拨、交易和集散作用，建成面向国内、服务全球的上海国际航运中心西翼次中心、制造业国际分拨中心和区域性商贸物流中心。同时，大力发展长江及内河港口物流；充分利用物联网技术高地优势，打造“智慧物流”示范基地。重点发展IT物流、商贸物流、智能物流等。产业规划背景解读 1）长三角区域规划导向分析经国务院正式批准实施的长江三角洲地区区域规划明确提出：到2020年，把长三角地区建设成亚太地区重要的国际门户、全球

26、重要的先进制造业基地和具有较强国际竞争力的世界级城市群，基本率先实现现代化。形成以服务业为主的产业结构。该规划还提出某某要发挥自身优势，建设国际先进制造业基地和区域性商贸物流中心的发展要求。2）某某市“十二五”规划发展布局解析某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出要以大力发展新兴服务业为突破，继续实施先进制造业和现代服务业“双轮驱动”战略，依托惠山经济开发区等重要载体，重点发展现代物流、高端装备制造、生物制药等新兴产业和传统优势产业。努力形成以新兴产业为先导、服务业为主体、先进制造业为支撑、现代农业为基础的现代产业体系。着力打造一批集聚辐射能力强的重点物流园区，努力构建布局合理、业

27、态完整、设施先进、高效便捷的现代物流产业体系，增强物流集聚和辐射功能，提高物流产业在经济发展中的比重形成区域性物流中心。3）惠山区“十二五”规划发展布局解析某某惠山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出在十二五期间要把前洲玉祁组团打造成为某某市重要的先进制造业基地及新材料、新能源产业基地，并且要依托惠山区区域性交通枢纽地位和立体快速互通的交通体系，尤其是区内公、铁、水联运优势，进一步加大力度整合区内物流资源，以信息技术改造提升物流产业，重点发展电子商务、多式联运等现代物流，构筑“国内外联通、辐射长三角”的现代物流体系，提高第三方物流层次和水平。总结：通过对国家及相关区域的产业规划的研究

28、分析，我们发现：随着我国经济规模的扩大，物流业作为第二产业的配套行业，其发展的市场需求也越来越大。第二产业的发展需要高端物流业的发展作为产业支撑。因此，玉祁大力发展现代物流业不仅是促进当地物流业产业优化升级需要，也是服务和支撑与其它产业的调整与发展的重要保证，更是促进玉祁区域产业调整、转变经济发展方式和增强经济增长动力的重要方式。第二章 现代物流业分析第一节 我国现代物流业理论分析一、现代物流业定义所谓现代物流，就是指最大限度地优化从制造者到消费者之间的运输和运输流动信息的分配，并利用先进信息技术和专业能力尽可能地减少商品库存、降低运输费用、加快交货时间并提高客户服务水平的系统。现代物流业所涉

29、及国民经济行业具体包括：铁路运输、道路运输、水上运输、装卸搬运及其它运输服务业、仓储业、批发业、零售业。第四方物流，是一个供应链的集成商，一般情况下政府为促进地区物流产业发展领头搭建第四方物流平台提供共享及发布信息服务，是供需双方及第三方物流的领导力量。第四方物流作为现代物流业嵌入到制造业的产物，是产业细化分工的结果，第四方物流的出现，对于提升制造业企业的生产效率、降低生产和其他成本有重要的作用，同时，对于物流业本身，是使其走向规范化、信息化、集成化的重要推动力。二、我国现代物流业主要特征“现代物流业”被称为服务于国民经济的生产性服务业，是国民经济转变发展方式的重要一环。与传统物流业相比，现代

30、物流主要呈现出以下几大特点：1、系统性、整体性和网络性现代物流要求将人类社会物流（包括生产资料和消费资料流通）的全部环节（采购、运输、仓储、包装、流通加工、搬运、信息）视为一个有机的整体，即物流系统，而物流系统由于客观的因素必然是网络的物流系统，因此无论是现代微观物流还是现代宏观物流，谋求的都是物流全过程的高效率、协调性和总体的经济性。 2、商流与物流的可分离性现代化工业国家已从生产性社会过渡到供应性社会，因此，传统的商流和物流伴随活动时常是经济上不合理，低效率的，而现代物流实现商流和物流的分离是社会发展专业分工、职能分工的结果，其社会经济效益增长显着。 3、服务准时性和上门性由于现代化工业生

31、产要适应瞬息万变的市场，要求及时反应和柔性生产，从而出现了准时制，对现代物流的要求是准时送货。 4、标准化、信息化现代物流实现上述三个特征的技术保障的重要前提是物流的标准化和信息化，我们可以毫不夸张地说，没有物流的标准化和信息化，也就没有现代物流。 5、物流技术专业性表现为现代技术在物流活动中得到了广泛的应用，例如，条形码技术，EDI技术，自动化技术，网络技术，智能化和柔性化技术等等。运输、装卸、仓储等也普遍采用专业化、标准化、智能化的物流设施设备。三、我国现代物流业主要构成体系现代物流业是一个新兴的产业形态，在经济全球化环境下，区域经济的发展对区域物流业提出了新的要求，从物流产业的角度来看，

32、完整的区域现代物流业的体系结构，是由“一个主体，二个体系，二个平台，五种模式”所构成。“一个主体”，即：物流企业主体“二个体系”，即：政策体系、物流网络节点体系“二个平台”，即：基础设施及配套设施平台、物流信息平台“五种物流业发展的模式”，即：基于产业聚集区的区域综合型物流模式，基于产业链的区域供应链一体化、专业型物流模式，基于区域货物枢纽（港口）的集报关、商检等服务、物流活动等为一体的多功能服务型的物流模式，基于区域交易市场的交易服务、仓储配送型物流模式、基于城市商贸配送服务型的物流模式。江苏省港口物流业研究分析一、港口物流业定义 港口物流是指中心港口城市利用其自身的口岸优势，以先进的软硬件

33、环境为依托，强化其对港口周边物流活动的辐射能力，突出港口集货、存货、配货特长，以临港产业为基础，以信息技术为支撑，以优化港口资源整合为目标，发展具有涵盖物流产业链所有环节特点的港口综合服务体系。港口物流是特殊形态下的综合物流体系，是作为物流过程中的一个无可替代的重要节点，完成整个供应链物流系统中基本的物流服务和衍生的增值服务。二、江苏省港口物流业发展情况 江苏省目前内河航道总里程达24000多km，其中等级航道7000多km，占总里程的29%，拥有内河港口码头数千个，完成吞吐量数亿吨，但省内不同地区内河航道与内河港口分布差别较大。目前，港口资源稀缺，主要表现在：1、江苏省港口岸线过度开发；2、

34、江苏省港口岸线资源过度浪费；3、江苏省港口资源在地域、规模、功能布局上的结构性不平衡。三、某某市港口物流业发展情况1、港口发展概况 某某市境内现有内河航道203条，总里程为1674.11km，通航里程一560.65km，中等级航道325.78km。，占总里程的19.5%。全社会内河航道拥有码头790个，泊位1595个，2004年全市内河港口完成吞吐量11301万吨。 2、港口发展存在问题 1）当地港口码头合理利用岸线、分工协调不够，岸线资源综合利用率低，浪费严重。2）当地自建自用码头利用率太低，宝贵的岸线资源得不到充分利用，岸线资源浪费严重。3）当地土地、港口岸线和水域的使用期限不统一，阻碍了

35、港口发展。4）当地港口基础设施建设和维护资金十分匮乏，制约了当地港口事业的快速发展。3、某某市港口物流发展导向 1）统筹规划内河港口目前当地港口普遍存在布局混乱、等级较低、设施简陋、规模偏小、功能不清等问题，已经不能适应现代社会经济和港口现代化发展的需要，应结合区域经济发展、生产力布局及未来发展规划，按照规模化、集约化、多功能化、综合化发展理念，对当地内河港口发展作出统一的布局规划，明确港口发展方向和功能定位，形成布局合理、分工协作和优势互补的港口体系。 2）整合现有港口码头对现有各港口码头功能进行整合，充分发挥各港口码头特色、实现优势互补，避免重复投资建设和不利竞争，集中力量进行开发，形成规

36、模效应，提高水运整体效益。 3）重视港口陆域控制与建设陆域仓储条件、集疏运条件、临港工业用地条件等是建港必须考虑的重要因素，良好的陆域条件是港口效率和港口通过能力充分发挥的重要保障。 4）加大港口建设资金投入实施优惠政策，拓宽融资渠道，为港口规模化发展提供充分的资金保障。港口建设投资大、周期长，按照现行的价格体系，港口企业财务效益较差。所以对于当地港口，政府应给予适当的补助或提供建设资金使用的优惠政策。总结：现代物流业是以现代运输业为重点，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体的综合性产业。而港口物流作为现代物流中重要的组成部分，的发展，对于玉祁镇整体产

37、业结构不断完善有着重要的意义，大力发展现代物流业必将对优化产业结构、增强企业发展持续动力、提高经济运行质量增加消费和扩大就业起到巨大的促进作用。第三章 产业基础现状分析第一节 玉祁产业发展现状一、制造业基础雄厚玉祁镇是某某地区工业最发达的乡镇之一。其主导产业包括钢铁冶金加工、汽车配件制造加工等，是国家火炬计划特种冶金新材料产业基地。2011年玉祁园区产值达到240亿，其主要产值来自钢铁加工制造与铝材的加工制造，另外园区内汽车零配件制造、复合肥生产、化工塑料在2011年年产值分别达到10亿、15亿、17亿。玉祁园区制造业基础雄厚，制造加工业发展历程长久，整体制造业水平和制造业经济量较大。二、产业

38、特色鲜明玉祁工业园区起点高，配套设施齐、地理环境优越。园区内主导产业是钢铁板材、管材制造、加工，铝材制造、加工，其产值达园区总产值的89%，产业特色鲜明。园区内的玉龙钢管、长江薄板、中彩科技、新大中薄板4家龙头企业，2009年销售收入分别达到26亿、25亿、37亿、21亿，它们不仅量大，而且技精质优，其产品在国内的各行业内均名列前茅。三、市场覆盖面广玉祁工业园区现有企业覆盖面很广，其中某某中彩集团主营热镀锌板带、热镀铝锌硅板带、涂层板带、精密冷扎板带及钢铁品，其业务遍布国内各省份并成功开拓南美中亚等海外市场；江苏玉龙钢管有限公司在上海、南京、杭州等全国重点城市设有公司办事处，公司的销售网络遍布

39、整个华东地区，并扩散至全国，还远销至南北美、欧洲、中东等地；某某保利化肥有限公司生产的化合肥，在国内颇有知名度，深受各省、地农民兄弟的欢迎。并远销东南亚、中东地区。第二节 玉祁产业经济数据分析某某市惠山区总体经济数据分析2011年是某某市宏观经济环境发生较大变化的一年。全市实现地区生产总值6880.15亿元，全市实现第一产业增加值122.98亿元，第二产业增加值3728.12亿元，第三产业增加值3029.05亿元，三大产业比例调整为1.8:54.2:44.0。工业生产实现平稳增长。全市规模以上工业企业实现增加值346.46亿元，比上年增长11.2%。物流方面，全年实现外贸进出口总额724.47

40、亿美元，比上年增长18.3%。全社会客货运量全面增长。全年完成货运量15387万吨，比上年增长15.0%。全市港口货物吞吐量2.10亿吨，比上年增长4.8%。指标名称2008年2009年2010年2011年GDP产值4419.5499257586880.15增长率12.41315.319.5第二产业增加值2546.572836.383208.793728.12增长率11.711.413.116.2占GDP比重57.656.855.754.2第三产业增加值1809.932061.722444.273029.05增长率13.813.918.623.9占GDP比重41.041.342.544规模工业

41、企业增加值2246.212390.622951.35-增长率10.36.423.5-占GDP比重50.847.951.3-某某市经济数据统计（单位：亿元、%）备注：根据表格统计，某某市2011年GDP为6880.15亿元，根据我国当前物流成本占GDP的18%-20%（发达国家为8%-10%）可以推算出，某某市2011年物流业成本为1238.42亿元。指标名称2008年2009年2010年货物运输量货运总量114751217813376铁路209192152公路99301066411934水路133413191287某某市货运量数据统计（单位：万吨）小结：我们从某某市经济数据及某某市货运量数据统

42、计分析得出，某某市的经济正在快速发展，经济总量大，第二产业保持快速增长，同时第三产业发展不断提升，比重不断提高。在全市的物流方面，货运总量逐年上升，企业对物流的需求不断加大，货运运输大多采用公路运输，在水路与铁路运输方面还有很大的发展空间。2011年惠山区生产总值预计完成527.8亿元，现价同比增13%。，社会消费品零售总额预计完成102.2亿元，同比增17.4%。，出口总额预计完成18.48亿美元，同比增24%。规模以上工业企业单月产值总量从4月份突破百亿大关后，至7月已连续4个月超过百亿，7月惠山区规上工业单月产值为100.4亿元，同比增长24.8%，在全市位居第二。第一季度，惠山区产值排

43、名前20位企业共实现工业总产值116.4亿元，占全区规模工业的比重达到46%，20家企业产值同比增长20.3%，比全区规模工业增速高出1.9个百分点，对规模工业增长的贡献率达到50%。指标名称2008年2009年2010年2011年GDP产值348.4385430.7527.8增长率13.110.511.922.5工业增加值230-289.4335.7增长率10.1-16占GDP比重66-67.263.6惠山区经济数据统计（单位：亿元，%）备注：根据表格统计，某某市惠山区2011年GDP为527.8亿元，根据我国当前物流成本占GDP的18%-20%（发达国家为8%-10%）可以推算出，惠山区2

44、011年物流业成本为95.004亿元。小结：从某某市及惠山区的经济数据分析中，某某市第二产业发展平稳，经济总量较大，同时，第三产业发展不断提升，第三产业比重不断提高，在2011年三产比重达到了44%，整体经济体现出增长平稳，三产需求强劲的趋势。从整个某某市来看，2011年物流业的整体成本大约在1238.42亿元，其中惠山区约为95.004亿元。在区一级经济统计中，第二产业依然为经济主导产业，同时，值得注意的是，工业增长遇到瓶颈，产业能级急待提升和转型。二、玉祁镇及玉祁工业园区经济数据分析某某惠山经济开发区玉祁配套区（玉祁工业园区）是某某市重点开放园区之一，是惠山区冶金新材料产业集群中的重要组成

45、部分。园区以精加工、深加工冶金产品为主导产业，其营业收入占园区比重75%以上。 目前，进园企业35家，总投资达到7.5亿元，其中，以玉龙钢管、长江薄板、中彩科技、新大中薄板为首的4家龙头企业，2009年销售收入分别达到26亿、25亿、37亿、21亿。1、玉祁镇经济数据分析 单位：亿元、%指标名称2008年2009年2010年2011年GDP增加值63.364.166.475第二产业增加值48.748.948.352.7第三产业增加值13.212.515.218.9备注：根据表格统计，惠山区玉祁镇2011年GDP约为75亿元，根据我国当前物流成本占GDP的18%-20%（发达国家为8%-10%）

46、可以推算出，玉祁镇2011年物流业成本约为13.5亿元。注：第二产业不包含建筑业产值。2、玉祁街道（工业）重点经济领域数据统计单位：亿元、%指标名称2008年2009年2010年2011年工业产值220.6176.9223.9248.401冶金加工业产值133.8101.3155.8126.4其中：黑色金属产值118.888.2112.2115.2 有色金属产值151330.923.802汽车零配件产值6.379.410.203化肥产值15.310.99.615.404化工塑料（保护膜）产值2.92.93.94.105其它产值62.354.845.292.1备注：根据表格统计，玉祁镇第二产业中

47、，金属加工业、汽车零配件、化肥工业、塑料工业是主要经济发展点。以冶金加工业为代表重点领域占整个工业总产值的51%左右，其中黑色金属占46.4%，有色金属占9.6%。玉祁工业园区专项数据统计指标名称单位2009年2010年2011年工业园区规划土地面积公顷500500500工业园区建成区土地面积公顷372380386.7工业园区建成区面积占规划面积%74.47677.3401年总产值亿元176.9223.6248.3年总产值增长率%-19.630.810.9其中：规模以上企业-160.3206.3229.6单位土地面积年总产值亿元/公顷0.480.590.6402年销售收入亿元173.9223.

48、7245.4年销售收入增长率%-16.828.69.7单位土地面积年销售收入亿元/公顷0.470.590.6303年上缴税收亿元4.75.15.3年上缴税收增长率%-17.58.53.9单位土地面积年上缴税收亿元/公顷0.0120.0130.01404年利润总额亿元7.617.323.3年利润总额增长率%-25.5138.334.7单位土地面积年利润总额亿元/公顷0.0200.0460.06005期末入住企业总数家570530521其中：规模以上企业数15914495 高新技术企业数56706期末就业总人数人250282448924473其中：规模以上企业人194991909424346单位土

49、地面积就业人数人/公顷67.364.463.3总结：玉祁镇近年来二三产业保持持续增长的趋势，玉祁镇工业总产值在2011年创新高，达到了248.4亿元；从整个玉祁镇的物流成本来看，2011年物流业的整体成本大约在13.5亿元，占到了整个工业总产值的5.4%，在整个玉祁工业园区的数据统计中，园区的年利润总额达到23.3亿元，规模以上企业达到了24473家。因此，在围绕工业基础定位的玉祁物流综合园区，应积极发展针对主导制造业产业的物流功能结构体系，从相关企业对于高端物流服务需求出发，以钢铁金属物流及其配套服务为主导，其他类别物流同步发展的定位方向。 三、周边区域经济数据分析 1、江阴物流业经济发展情

50、况 目前，江阴市已经建立了以服装、毛纺、冶金及金属制品业、精细化工、彩印包装造纸业、机械等产业为主导的工业体系，形成了比较齐全的工业门类。截至2010年，全市实现地区生产总值2000.92亿元，比上年增长13.3，全市完成现价工业总产值5458.07亿元，比上年增长16.1%；全市规模工业企业完成现价工业总产值5123.05亿元，比上年增长18.0%，占全市工业总量的比重为93.86%。物流方面，全年完成港口吞吐量12522万吨，比上年增长15.46%，其中外贸运量1292万吨，下降24.2%。完成集装箱运量101.07万标箱，增长34.4%。江阴工业企业物流现状呈现两种情形：一是少数经营理念

51、先进的工业企业物流外包程度较高，某些物流功能（如运输、配送等）甚至完全被外包。工业企业物流的另一种情形是自营物流仍占支配地位，而且一些企业打算自建配送队伍，新建各类仓库来满足物流业务需要。总体上看，江阴市工业企业的物流运作大都采用自营物流模式，物流外包比重不大，企业中很少设立专门的物流管理部门。其重要原因是目前江阴市的物流企业不多，而且规模较小，素质参差不齐，服务缺乏诚信，难以为客户提供满意的服务，相反还可能造成货品丢失、变质、送货延迟等损失，一些厂家甚至担心运输人员将货物卷走。大多数工业企业，对一般对外包物流有一定的认识，知道外包对企业经营的一些益处，但鉴于目前江阴物流业的发展现状，对外包物

52、流仍存在重重顾虑，从而选择自营物流，以求以较高的成本换得客户需求的满足。 2、武进物流业经济发展情况 武进工业发展主要以纺织、机械、金属制品、电子、电气、化工、冶金等七大优势产业为主，2011年全区实现生产总值1377亿元，同比增长18.3%;工业总产值3865亿元，同比增长15.7%，其中规模以上工业产值增长19.2%;物流方面，2010年专业港口完成货物吞吐量543.4万吨，比上年增长14.2%；操作量857.7万吨，比上年增长18.6%。这些产业贡献了全区规模以上工业 90%左右的经济总量。武进工业的大头是装备制造、电子通讯、化学原料、金属制品和和冶炼等，这些产业的原材料、成品、市场对物

53、流的依赖性很大。而制造业自身的物流水平普遍比较落后，存在物流流程不科学、管理不专业等问题。依托专业第三方物流服务公司，可使制造企业的成本降低，市场反应速度加快。目前武进物流业还处于传统货运时期，需要引导货运企业向上下游业务延伸拓展，向完整的第三方物流供应商发展。区域园区名称园区概况主导产业武进武进高新技术产业开发区江苏省首家省级高新区，紧邻西太湖和常州科教城。2011实现业务总收入1223亿元先进装备制造、电子信息为二大支柱产业津通国际工业园津通国际工业园位于武进高新区西湖路8号，占地1000亩，总投资16亿，总规划建筑面积90万平方米新能源、新材料、数字媒体、新兴信息产业等雪堰工业区园区位于

54、武进市东南太湖之滨，规划面积3000亩，有各类新老企业近90家。机械加工、发电机组为主体江阴临港新城机械装备产业园临港新城机械装备工业园坐落于江苏江阴临港新城西10公里。坚实的机械装备产业基础。园区目前新引进机械装备项目24个，总投资超21亿元，是国家级机械装备产业园。园区着力打造以工程机械装备、新能源及节能环保装备、港口船舶装备和重大成套装备为主要特色的先进制造业基地临港新城新材料产业园临港新城新材料产业园是江阴临港经济开发区新材料特色产业园、省级化工集中发展区、江苏省现代服务业集聚区，总面积64平方公里。园区交通便捷、地理位置独特、产业链集聚。着力发展化工、金属、建材、环保节能等新材料产业

55、江阴国家高新技术开发区江阴国家高新区已发展成为投资环境优良、外资集聚明显、产业特色鲜明、创新功能凸显， 2010年，全区完成技工贸总收入1520亿元，同比增长26.7%；以金属新材料、电子信息、精密机械等先进制造业为主导总结：通过对武进、江阴工业园区的调查，我们发现：武进、江阴工业园区多以制造业为主导，制造业的发达为物流业的发展提供了支撑，而随着制造业的快速发展，势必带动制造业企业对物流业需求的加大，同时，随着工业的快速发展，传统物流业已经难以满足企业货运需求，特别是规模以上的企业需要服务更加完善的物流部门，需要更加专业的高端物流基地。因此，外包物流代替自营物流的趋势将逐渐明显，本项目作为专业

56、高端的物流基地，可以很好的辐射至江阴及武进，满足其园区内企业对物流的需求。第三节 玉祁物流业发展现状一、物流业发展概况 1、长三角物流发展概况长三角地区是中国经济社会发展最具活力的地区，经济增长持续强劲。2008年长三角25座城市GDP达到65185.07亿元，占全国GDP比重的21.68%。数据显示：长三角一类口岸就有35个，包括19个沿海港口，10个内河港口，5个国际航空港口和1个国际临时铁路口岸。2007年全国完成港口吞吐量为64.1亿吨，长三角地区完成港口吞吐量25亿吨，占了全国港口总吞吐量的39%。在全国14亿吨大港口中，长三角地区港口占5个，分别为上海港、宁波-舟山港、苏州港、南通

57、港、南京港，都说明长三角港口对推动长三角地区及中国经济发展的作用极为重要，战略地位日益提高。由于物流总量的持续增长，长三角各地港口、公路、内河及信息平台等物流基础设施建设呈快速发展态势。以港口战略合作为重心，促进区域物流一体化的发展。 2、某某市物流业发展概况某某位于苏锡常都市圈中间，是以沪宁杭为代表的长江三角洲地区的重要节点城市，是长江经济发展带的区域性商贸中心和交通枢纽，具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势，某某物流业取得了长足的发展。某某位于长江三角洲中部，处于沪宁杭等大城市的核心部位，交通运输发达，公路成网，江海相通，区域内形成了水、陆（公路、铁路）、空立体化的交通运输体系，是苏南

58、地区重要的水陆换转枢纽。2008年，全市拥有各类货运场站489个，占地面积110344万平方米，营业额399.91亿元；各类仓储面积2500万平方米，近三年全市物流业固定资产投资达338.61亿元，每年都有100多亿元的物流投资，物流园区、物流企业服务能力不断提高。目前，全市有各具特色的重点物流园区19家，占地面积3000多万平方米，年物流服务总额超千亿元，形成了布局合理的城市物流空间架构。 3、玉祁物流业发展概况 目前，玉祁物流业的发展主要以传统的运输和仓储业为主，存在着规模小、管理乱、布点分散、层次结构不合理等问题。园内大部分为私人挂靠的运输企业，没有形成聚集效应，从事仓储的物流企业和综合

59、服务型的企业更少。但另一方面，伴随着经济的发展，玉祁配套园区内的外包物流业正在逐步萌芽，出现强劲增长的势头，整个物流业呈现出了广阔的发展前景。物流方式2008年2009年2010年2011年规模以上企业单位（%）自营物流10101212外包物流90908888发展第三方物流高新技术企业单位（%）自营物流15151010外包物流85859090发展第三方物流玉祁园区企业物流方式数据统计表小结：通过图表数据分析，我们可以发现玉祁园区企业物流方式主要有自营和外包两种发展模式，外包物流方式占主导地位，其中规模以上企业从2010年开始自营物流比例开始有所上升，外包物流业比例有所下降；而高新技术企业仍以外

60、包物流方式为主，自营物流将逐渐剥离出来。目前，玉祁园区内企业发展第三方物流的意识还比较薄弱，但当地物流业发展已经拥有一定的外包基础，随着经济的持续增长和企业的快速发展，未来对于物流业的需求将逐渐年增加。指标名称2008年2009年2010年2011年01企业进出口额万（美元）29528128192652236166其中：规模以上企业253249848243823337.3 高新技术企业324617822480389902货物吞吐量（万吨）25172432其中：规模以上企业18121622高新技术企业5368玉祁园区企业进出口情况统计表小结：通过图表分析，随着玉祁工业的快速发展，货运总量逐渐上升