学校物业管理方案

1、- 答，或留下文字记录，限时予以答复）；、所有来电，务必在第三响前接听，拿起听筒先说：“您好，学校物业管理处”，语气平和；必要时做好记录，将要点向对方复述一遍，通话完毕应说：好的，再见！”轻轻放下听筒;（11）、严禁使用电话聊天，未经批准一般不准打私人电话;4、语言规范日常用语您好！、欢迎您！、您请进！您请坐！、请稍候！、让您久等了请您慢走！、谢谢！、再见！询问用语:（1）、请冋您有什么事吗？请冋您有什么指示?（1）、请冋您有什么事吗？请冋您有什么指示?、请冋您找哪一位?、我能为您做点什么?、您请讲！、我能为您做点什么?、您请讲！答复用语：1、很高兴为您服务！、我们会尽力的。、谢谢您的帮助！联

2、系用语:1、您好，学校物业管理处！、我们随时听候您的吩咐!、多谢您的指导！、您有什么要求吗？、请您再说一遍好吗？、这是我们应该做的。、我们这么做，可不可以?、我们还能为您做点什么?、您有什么要求请尽管吩咐！、请您多提宝贵意见!、您请放心！第三章卫生保洁管理一、管理思路（一）、创建环境运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、爱护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。（二）、维护环境根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护

3、工作时间和频次，适时、高效地开展环境维护工作。（三）、改善环境针对湖南气候的特点和各种常见有害微生物的习性，采取视察诊断、作业效果跟踪确认等步骤进行调查分析，制定对策，定期对老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物进行消杀，以防治有害生物的滋生和各种不同类型灾害发生，通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤使内、外环境得到改善。二、作业规范（一）、垃圾桶垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。（二）、洗手间洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工

4、具材料应专用，清洁完毕，清洁工具应清洗干净。（三）、办公室应避免在工作、休息和用餐时进行清洁作业，如有需进入领导办公室作业，应先敲门，如办公室内有人，需征得同意后才能入内工作；如确认办公室内无人,才能用钥匙开门。作业时应避免发出大的响声，同时作业应小心，不得碰撞桌、椅等物件，严禁翻阅台面的资料、记录，摆弄摆放物品，作业完毕出门时，应随手带关门，并通知保洁绿化部主管检查工作效果，作好记录。（四）、“四轻服务”和“五个不”1、在作业的全过程应严格遵守的基本操作规范，既走路轻、讲话轻、操作轻、敲门轻。2、严格遵守的职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的地方不动,不该看的不看，不该问的不问，不该说

5、的不说三、工作标准序号项目工作周期工作标准1花岗石、大理石地面每天拖地一次，每季度晶面处理次，垃圾随脏随扫。保持干净，无污渍、无尘迹、无痰渍，地面明洁如镜、光亮如新2一般地面每天拖地二次，每月清洗一次，垃圾随脏随扫。无杂物、无积水、无污迹、无痰迹，保持洁净、现本色。3墙面天花板每天擦拭（2米内），每月全面刮洗一次无积灰，无污渍、污点，蛛网，地角线洁净，无“牛皮癣”。4瓷砖内墙面每天（2米内）抹尘一次，每月全面刮洗一次光亮、无尘、无污渍5窗户、门门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘次，玻璃内侧面每周刮洗一次，玻璃外侧面每月清洗一次玻璃明亮，门页门洞、窗框、窗槽无灰尘、无杂物，窗帘整洁、无污渍。6玻璃门、

6、窗玻璃台、玻璃桌随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次保持通透明亮、洁净，无水迹、无手印、无污点，门上贴物保持整洁。7各类镜面随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次洁净、光亮，无任何污迹、尘迹8楼梯每天拖楼梯踏步一次，抹扶手一次台阶无杂物、污渍、水渍，楼道护手无尘，及时清除乱堆放物品。9天花板、墙灯、灯具每周清抹一次，每月用清洁剂抹一次无灰尘、无蛛网、无“牛皮癣。”10各层电梯前室地面、墙壁地面每天清拖二次，每月清洗一次，墙面每天擦拭（2米内），每月全面刮洗一次无灰尘、无污渍，楼梯口杂物箱整洁。11卫生间内玻璃镜面每天用玻璃清洁剂清刮一次，随时清抹保洁无水渍、无污迹、无手印12大、小便器及洗手盆每

7、天清洗、消毒三次，发现水锈及时用除锈剂清除无异味，无垢、无水锈、无纸屑、无杂物，保持瓷器的明洁光亮、洗手台面无积水、无污渍13卫生间门、隔断板、地面每天抹尘一次，每周清除污渍一次，地面每周冲洗一次，垃圾随时清除干净无尘、无污渍，地面保持干爽，无污渍、无垃圾、室内无异味14果皮箱、垃圾箱每天清倒垃圾一次，清抹表面一次，每周洗刷一次桶体干净光亮，无污渍、无垃圾附着物，桶内垃圾不得超桶口，无虫、蚁等，无过分异味。15其他器材设施随时保洁，每天擦抹一次以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的残留痕迹16楼顶、天沟卫生每周清扫次，每月对设施抹尘次（遇暴雨、冰雪等情况对楼顶、天沟及其它下水沟渠、管道通畅情况

8、进行巡视，及时排除积水、积雪）屋面无杂物、无积水，设施无尘、无污渍、地漏及水沟无污物积聚、无堵塞17路面、墙角垃圾随脏随扫六净”既路面净、路沿净、人行道净、树坑净，墙根净、雨水口净；及时清除道路垃圾、积水、积雪。18各类指示牌每天抹尘一次，用带金属保养剂的抹布擦拭无尘、无指印无污渍、无乱张贴物19花盆随时清除杂物、枯叶，每天抹尘一次表面无尘渍，盆内无杂物、无枯叶20开水器每天抹尘一次，每季清洗一次表面光亮、无尘、无污渍21防火门、消火栓随时保洁，每天抹尘一次无尘、无污渍22绿化带垃圾随脏随扫无纸屑、无果皮、无杂物、无枯枝、无积水23下水道、留泥井、化粪池每半年清理一次保持畅通四、服务工,作程序

9、（一）、一般程序1、工作时间必需穿工作服，服装整洁并佩带工作牌。2、严格执行学校的各项规章制度，做好四个“不”，即不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，不该看的不看，不该问的不问。3、清洁工具应严格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标记明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干4、清洁工具应严格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标记明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干5、室内公共通道每天定时通风，保持空气新鲜。6强化自我保护意识，防止工作摔伤，在高处作业一定要有两人以上。7、垃圾装塑料袋内封闭运送。建筑垃圾与生

10、活垃圾应分开。（二八除四害程序1、灭鼠：用敌鼠钠盐、大隆、鼠必杀灭鼠。此药可以放置于草地，大楼周围及垃圾池，污水井，卫生间，停车场，地下室，属慢性药物，对人畜无害。2、消灭蚊、蝇：用家虫清等药喷洒蚊、蝇。主要喷洒在角落，污水井，停车场，卫生间，垃圾池，地下室等。用灭害灵对管道井进行蚊、蝇消杀。3、消灭蟑螂：10頰克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到喷洒下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、缝隙，角落、墙角等处。室内用蟑败灵杀蟑螂，放置于柜内、台内、桌边等。4、消杀白蚁：利用其生活习性和活动规律找巢，用15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没的地方，白蚁接触后死亡。利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散

11、，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蜱、灭蚁灵进行诱杀、毒杀一次。5、消杀注意事项：消杀用药水、药物应由专人保管，以免无关人员接触发生事故消杀用药水、药物应存放于干燥处，以免受潮，影响药水、药物使用效果。每次消杀前要以通知的形式告知，说明消杀范围、内容、注意事项等，以免意外发生。（三）清洁服务工作程序1、不锈钢用品清洁程序先用沾有中性清洁剂的毛巾抹擦不锈钢表面。用金属除污剂除污。用干毛巾抹净不锈钢表面。置少许不锈钢清洁剂原液于无毛绒布上，对不锈钢表面进行均匀、全面的拭抹。清洁电梯厅门内外不锈钢表面时应防止轿箱门开关造成的意外，上不锈钢清洁剂时应适量。2、仿石地砖清洁程序日常清洁、保洁每日数次

12、。对污染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，清洗后应立即将该处用清水洗干净，并擦干净沾有盐酸的工具、鞋等，防止盐酸腐蚀金属设施及其他易腐蚀的物件、地面。每半月全面清洗一次地面，清洗时间在办公室下班后。3、灯饰清洁程序首先应关闭需清洁灯饰的电源。用浴帽或塑料布将灯头罩好，并用橡皮圈缠紧。在所清洁的灯饰下铺好布块。将喷壶注入清洁剂并加压，直喷灯饰，如果灯饰较脏可重复几次，待其清洁干净后，用装有清水的喷壶进行喷洗。用毛巾将灯头罩抹干，待完全干后方可拆除浴帽或塑料布，打开电源。4、晶硬处理程序工具及药剂：晶面处理机、高速抛光机、全自动洗地机抛光垫、钢丝棉垫、工作指示牌、拖把、晶硬粉、K2处理剂。将晶硬粉、K

13、2按比例调和至糊状，均匀倒在清洁干净的需处理的花岗石地面上。用晶面处理机配专用垫以直角磨，当磨至干燥或晶面处理机运转操作吃力时，喷清水磨，重复磨洗5次以上，再过清水（用自动洗地机清洗地面）2遍，等地面干燥后，再用高速抛光机抛光。注：传统的石材保护为打蜡，但是石质的反光和蜡层的反光不一致，所以石材地面一经打蜡就会模糊一片，况且打蜡必须定期起蜡，而属于强碱性的起蜡水极易腐蚀碳酸钙而加快石材老化；晶硬处理是利用晶硬剂加上晶面处理机对石面的摩擦，在物理和化学双重作用下，使地面表层形成坚硬致密的晶硬层，令石材不易受损和污染；晶硬处理还有修补作用，可以修复轻微受损的地面，使石面回复平滑明亮，光泽度明显提高

14、，令石面保持完美，历久如新。5、玻璃清洁程序用玻璃铲刀铲除玻璃上的污迹，但应注意操作，防止划伤玻璃。将粉头（补水器）套在伸缩杆上，浸入已稀释的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。清洗完毕后，用玻璃刮均匀刮除玻璃上的水分（玻璃刮应与玻璃保持45角），同时用毛巾抹净玻璃刮上的水分，一洗一刮连贯进行，在接地处，粉头（补水器）和玻璃刮均应横向作业。用干毛巾抹去残留水迹，并将溅于地面的水抹干净。6）清洁工作作业规程7）清洁设备操作规程按照湖南天环物业管理有限责任公司质量管理体系文件（TH-WS-07-08实施。五、检查与考核保洁人员划分责任区，明确责、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，主管每日巡查，不定期检测

15、，发现问题及时整改，公司领导每月不少于一次不定期抽查。1公司质量品质部：负责日常指导督促，每月对环境服务质量进行一次全面检查。2、物业管理处主任：负责日常检查指导并每周检查一次环境部各岗位的工作。3、保洁主管：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。第四章秩序维护管理一、管理思路保障师生生活秩序正常，为切实做好的学校秩序维护工作，确立了“人防为主，技防为辅、全面防范”的治秩序维护理思路，制定切实可行的安全消防防范措施，确保管理无盲点，治安无事件。（一）、日常安全管理1建立一支高素质的秩序维护组秩序维护组建设按“高标准、严要求”的指

16、导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。与专业学校、部队建立人员输送关系，秩序维护员全部招聘专业学校毕业生和退伍军人。定期组织秩序维护员进行政治思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，保证秩序维护员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。2、秩序维护管理目标要求、实施24小时全面防范，“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。（2）、秩序维护巡逻统筹安排，根据学校的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制定学校的安全护卫巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。（3）、门岗建立外来

17、人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保校区无广告推销、广告张贴及拾荒等现象。3、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于1%0,事故处理及时率100%（二）、秩序维护工作流程1、秩序维护工作规程固定岗24小时三班制：出入口、巡逻岗停车场、公共场所、空置位及重点部位：24小时三班制消防设施：2次/周装修监管：2次/天工作安排学习培训法律法规：2次/月物业管理知识：1次/周军事训练：3次/周演练：1次/月重大演习：1次/年检查项目与处理方法检杳项目检查日常记录表突击检查有无违章停车检查有无漏电、漏水、漏气现象检查有

18、无脱岗、睡岗现象检查消防设施的记录情况对突发事件处理的方式、方法和结果考核标准按照IS09001质量体系标准进行日检、周检和月检，对不合格项发出整改通知书2、治秩序维护理工作流程图按规足处理奔赴事发现场详细了解并于己录劝阻*阻止、制J紧急处理原因分析纠正措施报告班氏片逐级上报处理按规足处理奔赴事发现场详细了解并于己录劝阻*阻止、制J紧急处理原因分析纠正措施报告班氏片逐级上报处理1、校区出入口24小时站岗值勤。2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的,实施24小时监控3、对进出校区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出校区的装修、家政等劳务人员实行临时出

19、入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告师生委员会和有关部门，并协助采取相应措施。二、作业规范（一）、交接班工作规范秩序维护员交接班（1）接班人员必须提前10分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。（2）交接时要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。（3）交班人员将公物转交下一班，并在工作记录栏上，由交接人双方签名确认。（4）发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或主管处理。（5）交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。（6）接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一

20、切后果由交班人负责。（二）、固定门岗规范岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪容端庄精神饱满。值班期间不允许做与工作无关的事情（吃零食、抽烟、听音乐、看报刊杂志等）。对进出管辖区域的人员、车辆、物品进行登记管理，控制好闲杂人员。值班期间必须保持高度警惕，严格控制好易燃易爆品进入学校。发生意外情况时，值班人员应沉着冷静，及时有效处理问题，并与其他岗位密切配合，共同完成好各项工作。（三）、流动巡查岗规范对各区域所规定的巡视路线按顺序徒步检查，并对指定位置所设的秩序维护员巡逻签到表进行如实签到。在巡查过程中做到耳听、眼看、鼻闻、手动，针对可疑情况作细致的分析检查。在巡视的过程中发现

21、可疑人员要进行盘问、跟踪，必要时报告领班。如发现违规行为及时制止；当发生突发事件（火灾、打架斗殴）时应立即报告领班、主管或物业管理处领导后快速到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。对校区内重要部位进行重点巡查。发现有偷盗、破坏行为的要立即上前制止和处理。三、工作标准1、树立“安全第一”的思想，维护本物业范围内的生活、办公秩序，“三防”到位，确保学校治安、消防的安全防范工作及时到位，保障正常的工作和生活秩序，秩序维护服务用户满意率达95%以上；2、杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故；3、贯彻“以防为主”的方针，做到所属管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零；4、制定各类突发事件及

22、应急救援方案，危险处设有明显标志和防范措施；5、杜绝在本物业范围内的乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现；6保障辖区内交通秩序良好，消防通道畅通，预防交通事故的发生；7、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到物业管理处办理放行手续，凭放行手续出场；8、在辖区内禁止鸣笛、车速超过15公里/小时等影响校区安全和环境等行为。四、服务工作程序（一）、门卫工作程序1、岗位实行24小时值班制；2、值班员的坐姿、站姿规范，注意仪容仪表、待人接物有礼貌，“请”字先行、服务热情周到；3、值班室内物品摆放整齐、室内整洁、地面无烟头、纸屑；4、对外来人员进行认真盘查，做好来访登记和接待工作，

23、严格控制闲杂人员进入;5、做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有领班或主管签阅意见；6物品进出要检查、登记，尤其是大件物品出门须出示物业管理处签字认可的出门条，方可放行（二）、巡逻工作程序1、岗位实行24小时不定期巡逻制；2、值班员在巡查中，按规定对校区内公共区域、公共设施等进行巡查，巡查完毕后，作好记录；3、各区域的巡查路线按事先规定徒步检查，并按照要求进行签到；4、值班员在巡逻过程中，要针对可疑情况，做细致的分析检查；5、在巡逻过程中，如果发现存在安全隐患，应立即采取措施消除，一时不能消除的马上报告领班、主管或物业管理处领导；6若发现违规、违法行为的，要立即制止，必要时扭送公安学校

24、处理，值班人员将巡查情况填写在秩序维护交接班记录表。（三）、车辆管理工作程序1、对进出校区的车辆登记出入，力争做到准确无差错；2、根据实际情况安排值班员指挥车辆停放到位；3、设立停车标识，划定停车区域，规范停车秩序；4、提醒司机遵守停车相关规定及其它注意事项；5、对停车道路、车辆停放、公共设施等进行巡查；6发现车辆漏水、漏油，车门、车窗未关好等情况时，应立即报告领班，联系车主，看护好车辆。值班员不得翻查车内物品，应待车主到场，自行检查和关闭车门。联系不到车主的，应在领班的监督下，关闭车门、车窗，将情况做相关记录，并报物业管理处；7、车辆进出高峰段，秩序维护主管应安排足够人力采取措施，维持车辆进

25、出秩序。五、检查与考核1、物业管理处主任：负责指导并每两天一次不定期抽查秩序维护部各岗位的工作，进行考核。2、秩序维护队长：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。3、秩序维护领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于四次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。4、公司质量管理部按每月对秩序维护服务质量进行全面检查和考核。第六章绿化管理一、管理思路为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化

26、、规范化，并按如下基本原则进行工作：（一）、坚持一个方针坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。（二）、化解两个难点1、消除养护工作对学校的影响。2、学校周边绿化维护保养。（三）、三个方面提升环境质量1、美化环境1）、保持学校内园林绿化的特点，使“植物造景”这一特色得以实现，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。2）、建立园林植物档案，定期跟踪管理，实行定期巡视制度，实行独立的管理方法和修剪整形措施。3）、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木从种植、防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的

27、成果。2、优化环境1）、根据现有环境布置和时空的变化，就进一步体现学校特色，提出规划、规范、更新、改造及提高空气质量、降低环境噪声等优化环境方面的建议，在得到批准后实施。2）、根据节假日和学校活动需求，进行环境的优化。3、保护环境对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校后勤物业管理处同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。二、绿化项目管理目标1、草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%2、所有植物生长态势良

28、好，无明显病虫害，及时修补、扶持和补苗。3、修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木都悬挂树牌。4、绿化围栏设施无缺损，绿化建筑小品无损坏。5、绿化档案齐全，有工作动态记录。6争创省级“花园式单位”等相关称号。三、绿化服务管理（一）、草坪养护1、草坪质量管理标准项目管理要求质量标准淋水生长季（非雨季）每2天1次；非生长季（非雨季）每周12次。1、质量标准（1）草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99沖上。施肥每年早春、晚秋各施1次全效复合肥；每两次草坪修剪后溥施1次速效复合肥、氮肥；节庆期间追施叶面肥或草坪增绿剂。草地无人为破坏，缺损的及时补值，绿化完好率达99%以上。清除杂草，无明显高于15cm

29、的杂草，草地纯度达99%以上。草坪灌溉应适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；草坪施肥时期，施肥量应根据草坪的生长状况而定，肥不伤草，长势优良。草坪草生长旺盛，根据不同草种的特性和观赏效果、使用性质，进行定期修剪，整齐一致。草地嫩绿，及时进行病虫害防治，无烂早、感病早。注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1卅以上积水。修剪生长季每20天修剪1次，留茬高不超过60mm每年开春前重剪1次。疏草打孔草坪种植三年后每年1次。喷药每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。除杂草随时人工拔杂草或周期性进行药剂喷杀。2、草坪各生

30、长阶段养护的技术要求生长阶段管理要求恢复长满阶段在养秩序维护理上，重在水、肥的管理，春贴防渍，夏贴防晒，秋冬贴草防风保湿。一般贴草后一周内早晚喷水一次，并检查草皮是否压实，要求草根紧贴客土。贴后两周内每天傍晚喷水一次，二周后视季节和天气情况一般二天喷水一次，以保湿为主。施肥植后一周开始到三个月内，每半月施肥一次，用13%勺尿素液结合浇水喷施，前稀后浓，以后每月一次亩用46斤尿素，雨天干施，晴天液施，全部长满早咼810厘米时，用剪早机剪早。除杂草，早则值后半月，迟则一月，杂草开始生长，要及时挖草除根，挖后压实，以免影响主草生长。新植草地一般无病虫，无需喷药，为加速生长，后期可用010.5%磷酸一

31、氢钾结浇水喷施。旺长阶段植后第二年至第五年是旺盛生长阶段，观赏草地以绿化为主，所以重在保绿。水分管理，翻开草茎，客土干而不白，湿而不渍，一年中春夏干，秋冬湿为原则。施肥轻施薄施，一年中49月少，两头多，每次剪草后亩用24斤尿素。旺长季节，以控肥控水控制长速，否则剪草次数增加，养护成本增大。剪草，是本阶段的工作重点，剪草次数多少和剪早质量的好坏与早地退化和养护成本有关。剪早次数一年控制在810次为宜，29月平均每月剪一次，10月至下年1月每二月剪一次。剪早技术要求：是早咼取佳观贝为610厘米，超过10厘米可剪，大于15厘米时，会起“草墩”，局部呈勾瘩状，此时必剪。二是剪前准备，检查剪草机动力要正

32、常，草刀锋利无缺损，同时捡净草地细石杂物。三是剪草机操作，调整刀距，离地24厘米（旺长季节低剪，秋冬高剪），匀速推进，剪幅每次相交35厘米，不漏剪。四是剪后及时清净草叶，并保湿施肥。缓长阶段植后610年的草地，生长速度有所下降，枯叶枯茎逐年增多，在高温多湿的季节易发生根腐病，秋冬易受地志虎（剃枝虫）为害，工作重点，注意防治病虫为害。据观察，台湾草连续渍水三天开始烂根，排干渍水后仍有生机，连续渍水七天，90%以上烂根，几乎无生机，需重新贴草皮。渍水12天烂根虽少，但排水后遇高温多湿有利病菌繁殖，导致根腐病发生。用托布津或多菌灵8001000倍，喷施病区23次（210天喷一次），防治根腐病效果好。

33、高龄地老虎（剃技虫）在地表把草的基部剪断，形成块状干枯，面积逐日扩大，为害迅速，造成大片干枯。检查时需用拨开草丛才能发现幼虫低龄用药，一般用速扑杀800倍泼施，为害处增加药液，三天后清掉为害处的枯草，并补施尿素液，一周后开始恢复生长。缓长期的肥水管理比旺长期要加强，可增加进行根外施肥。剪草次数控制在每年78次为好。二八乔木养护1、乔木养护质量管理标准项目管理要求质量标准淋水生长季（非雨季）每周2次；非生长季（非雨季）每半月1次。（1）生长势正常、枝叶正常，形态整齐、无枯木残叶，无凌乱枝条和冗长枝叶。（2）适时适量浇水、松土、施肥，米用八施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。（3）基部30cm高

34、以上无孽枝，无杂草、施肥早春施有机肥或复合肥1次；每年56月追施复合肥1次。修剪每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状；对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：棕榈植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清清修枯黄的叶边；每天巡查及时清剪因折断等枯黄的枝呈。杂物，土面不板结，透气良好。（4）修剪要根据树龄及生长势强弱进行，及时剪去干枯枝叶和病枝，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。（5）病虫害防治，以防为

35、主，精心管理，早发现早处理，无明显病害枝。（6）及时补植，力求田木、规格等与原有的接近。喷药每月喷施广普性杀困条虫中药1次：突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。2、乔木管理的技术要求项目管理要求肥水管理乔木树型咼大，根系发达，根深幅广，施肥的次数，植后三年内，每年的春、夏、秋初各施一次，每次用复合肥12kg,小树少施，大树多施。施肥的方法是：小树结合松土施液肥，大树在冠幅内地面均匀开穴干施。浇水掌握不干不浇，渗透地表，一次浇透的原则。树型管理绿化林木，通过艺术设计，认真管理，使之有稀有密，有型有款，错落有致，是绿化成功的关键之一。乔木要求树

36、干笔直挺拔，不要过早拔掉种植时的固定拴护杆，以免引起树杆弯曲。成年大树及时锯掉不规则的树枝，对冠幅大，叶多枝小的挡风枝不锯掉，否则，遇大风雨会折枝断干，严重时会将树连根拔起造成损失。修剪方式乔木种植初期都适合植物的生长要求。但随着时间转变，有些植物过高过大，树冠连在一起。使下面的花草植物得不到充分的光照，包括绿地草坪严重缺光，造成花草生长不良。缺少光照起不到消杀作用，病虫害发生严重，在管理上带来很大的难度。这时就需要对树冠进行疏枝引光，才能有益下边花草的生长。首先观察树冠形状，怎样剪才能达到引光效果，及保持树冠美观，又有达到疏枝引光的目的。待确定好需要修剪的枝条后，最好用高枝剪站在梯子上操作，

37、便于观察修剪后的效果。修剪时先剪除内生枝、枯枝、病枝最后疏枝疋型。修剪程度大型乔木般适合于重剪，重剪般称为截:A、轻截：剪除当年生枝条1/5-1/4B中截：剪除一年生枝条长度的1/3-1/2C重截：剪除一年生枝条的3/4-2/3（三）、绿篱、模1、绿篱、模纹灌；纹灌木养护木养护质量管理标准项目管理要求质量标准淋水生长季（非雨季）每周23次；非生长季（非雨季）每半个月12次。（1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明，线条整齐，修剪后残留的枝中应及时清除干净。（2）绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏前，无崩口，脚部整齐。施肥早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次。（3）每次修剪原

38、则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5厘米。（4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。（5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。（6）适时灌溉和施肥，防治病虫害及杂草。修剪每年开春前将高度压到定高点重剪1次；生长季每25天修剪1次。喷药每月喷施广普性杀菌虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。2、绿篱、模纹灌木养秩序维护理的技术要求项目管理要求肥水管理绿篱、模纹灌木要不断修剪，肥水条件要求较咼，施肥原则是：基肥足追肥速，以氮为主，磷钾结合，群施薄施。必要时还进行根外施肥。水分管理，保湿为主

39、，表土干而不白，雨后排水防渍，以免引起烂根，影响生长。、修剪绿篱、模纹灌木的修剪都是为了符合设计要求通过人工修剪而成。修剪的作用：一是抑制植物顶端生长优势，促使腋芽萌发，侧枝生长，形体丰满，利于修剪成型。二是加速成型，满足设计效果。修剪的原则：从小到大，多次修剪，线条流畅，按需成型。一般的绿篱设计高度为60150厘米，超过150厘米的为高大绿篱（也叫绿篱），起隔离视线用。始剪修剪的技术要求是：绿篱生长至30厘米高时开始修剪。按设计类型35次修剪成雏型。修剪的时间：当次修剪后，清除剪下的枝叶，加强肥水管理，待新的枝叶长至46厘米时进行下一次修剪，前后修剪间隔时间过长，绿篱会失形，必需进行修剪。中

40、午、雨天、强风、雾天不宜修剪。修剪的操作：目前多米用大篱剪手工操作，要求刀口锋利紧贴篱面，不漏剪少重剪，旺长突出部分多剪，弱长凹陷部分少剪，直线平面处可拉线修剪，造型（圆型、蘑菇型、扇型、长城型等）绿篱按型修剪，顶部多剪，周围少剪。定型修剪：当绿篱生长达到设计要求定型以后的修剪，每次把新长的枝叶全部剪去，保持设计规格形态。模纹灌木的修剪要抑制平面咼度，保持植物色块的设计规模，色块线条流畅。四）植物防冻管理工作项目管理要求冬灌工作合理的冬灌既能保证植物地上部分吸收充足的水分，又能保护地下根系抵抗干燥多风的冬季，一般地温咼于5C时，植物根系吸收水分，低于5C时，植物根系不能吸水。所以，应在地温低于

41、5C前浇一次透水，冬灌作业宜于12月初完成。根际培土及枝叶保护有不少需寒性较差的树种，如铁树，对此类树种应实施必要的根际培土、枝叶覆膜等防冻保暖措施。根际培土要覆盖根茎部，早春回暖后要予扒开以防止根茎腐烂。五）绿化除杂草作业科目作业方法人工除草除草最好在杂草发生之初，用手连根拔掉，杂草多的用锄头将草根一起刨掉，此时杂草根系较浅，入土不深，易于去除，否则日后会和花早争夺养份。锄早时间最好在杂早开花之前，不然一次结仔后，需多次清理，即费时又费工，甚至数年后才能清除。一些多年生杂草根扎得比较深，每年春天萌芽前必须用锄头将根部一起清除。药物除草大面积的早地用喷雾器将化学杀早药物喷洒在杂早上，一般数小时

42、后就可以死亡，然后除去草根，提高工作效率。有效的除草剂有数十种，包括无机化合物和有化合物制品。后者应用较好，药性杀伤力强，所用剂量小。生产上文学广泛应用生长刺激素除杂草，其杀伤力强。目前常用的除草剂有：灭草灵、2.4一D、西马津、敌草隆等无机除草剂，性能稳定、可溶于水，能渗进植物组织，但是对阔叶栽培植物容易发生药害，操作时尽量不沾到栽培植物体上。例如：2.4D丁酯可以防除双子叶杂草；除草枯可防除单叶杂草，西马津可防除一年生杂草；百草枯可防除一般性杂草。四、应急方案1、目的：做好防护工作，减少植物伤害，避免意外事故2、自然破坏主要是大风、暴雨霜冻、大雪、雷电等。3、防护方式：A、大风：在大风来临

43、之前，对刚种的高大植物，用专用木桩两根插在树两边，用一根木条横在上边绑牢，以防树木在风中大幅度摇动时伤害根部，影响植物生长。把花坛上的盆花搬下来，放在地面上，以防摔破。B、暴雨、雪：在暴雨来临之前，搞好排水措施，下雨时能够及时排除过多雨水，避免因积水而导致植物死亡。C、提前作好植物防寒防冻工作。D对名木、高大乔木有必要的设置避雷装置。E、加强巡查，及时发现和处理异常情况。五、检查与考核绿化人员明确责任、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，主管人员每日巡查，不定期检测，发现问题及时整改，公司领导每月不少于一次不定期抽查。1、公司质量管理部：负责日常指导督促，每月对环境服务质量进行一次全面检查。

44、2、物业管理处主任：负责日常检查指导并每周检查一次环境部各岗位的工3、保洁绿化主管：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。4、对上述检查中发现的问题及时采取有效改进措施，落实改进效果，并严格按公司IS09001:2000质量管理体系作好记录和考核。第七章应急措施一、电梯困人1、轿厢停于接近电梯口的位置11、轿厢停于接近电梯口的位置1）确定轿厢所在位置（注意开启外门察看）2）关闭机房电源开关；3）使用专用的外门钥匙开启外门4）用人力开启轿厢；5）协助人员离开轿厢；6）重新将外门关好；7）7）除。2、2、轿厢停于远离电梯口的位置（1）利用电话或其他方式，通知轿厢内的人员保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；（2）进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；（3）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；（4）救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开