房地产评估样本

1、房地产评估报告项目名称：重庆XXXXXXXXX房地产价格评估委托方：重庆大学估价方:XXXX估价人员：XXX XXX估价作业日期：2010年01月11日至01月22日估价报告编号：渝房估字01第XX号 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 致委托方函2 HYPERLINK l bookmark23 o Current Document 估价师声明3 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 估价的假设和限制条件4 HYPERLINK l bookmark58 o Current

2、Document 房地产估价结果报告5 HYPERLINK l bookmark61 o Current Document 一、委托方5 HYPERLINK l bookmark65 o Current Document 二、估价方5 HYPERLINK l bookmark69 o Current Document 三、估价对象5 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 四、估价目的6 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 五、估价时点6 HYPERLINK l bookmark84 o Current

3、 Document 六、价值定义6 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 七、估价依据6 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 八、估价原则7 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 九、估价方法7十、估价结果7 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 十一、估价作业日期7 HYPERLINK l bookmark107 o Current Document 十二、估价报告应用的有效期8 HYPERLINK l

4、bookmark110 o Current Document 十三、估价人员8附件9房地产估价技术报告错误！未定义书签。一、个别因素分析10 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 二、区域因素分析10三、市场背景分析11 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 四、最高最佳使用分析 12五、估价方法选用12六、估价测算过程12七、估价结果确定14致委托方函XXXXXXXX :受贵单位的委托，我公司于XXXX年XXX月XX日至XX月XXX日，对位 于重庆市XXX第XX层XX号，建筑面积为XXXm 2,房

5、屋所有权证证号为 渝证字第XXX号的房地产进行市场价格评估，为确定拍卖底价提供参考依 据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料， 遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、 分析计算，并与估价时点重庆市类似房地产的市场价格水平相比较后，确 定委估房地产于估价时点重XXXX年XX月XXX日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格XXX元XXX圆整房地产正常单价XXX 元/m2XXX圆整每平方米房地产拍卖底价XXX元XXX圆整房地产拍卖单价XXX 元/m2XXXX圆整每平方米XXXXXXXX法定代表人：X X X2010年01月22日估价师

6、声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人 没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员X年X月X日去重庆市国土资源管理局档案室查 询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话 告知：委估宗地法定使用年限为50年（从1994年9月到

7、2044年9月），委 估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名：估价师签名学号估价师签名XXXXXXXXXXXX估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使 用年限内不改变房地产用途。假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件， 另有说明的除外。二、本项估价的限制条件本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因 资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。本报告

8、仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负 责。本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的 影响。实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不 可能确定其内部缺损。本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。我公司估价人员XX年X月X日去重庆市国土资源管理局档案室查询 委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告 知：委估宗地法定使用年限为50年（从1994年9月到2044年9月），委估 宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳 的各种税费。未经本评估

9、单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用 其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式 公开发表。房地产估价报告备查编号：X房地估X字重庆第X号。本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。XXX项目8号房地产估价结果报告一、委托方单位名称：XXXXXXXX单位住址：联系电话：66665555二、估价方机构名称：重庆房地产评估有限公司单位住址：重庆市X路X号X大厦XX楼法定代表人：重庆联系电话：65656565三、估价对象物质实体状况建筑物状况委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%， 建筑面积为369.97m 2，其中含公摊面积99.29

10、24m 2。创意研究所位于重庆市南岸区，钢筋混凝土结构，高19层，委估对 象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝 合金窗。创意研究所外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装 饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路 暗设；每层设公共卫生间，装修中档；创意研究所配置两部客梯、一部货 梯，电梯间装修一般；设地下停车场。委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。周围环境估价对象位于重庆市南岸区创意研究所第12层B8号，正南方靠人才 街方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处重庆市 商

11、业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是 重庆市一般的办公地段。权益状况委估对象位于重庆市XXXX，房屋所有权证证号为邕房权证字第X XX号，权属XXXXXXXX所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无 法核实。四、估价目的为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。五、估价时点XXX年XX月XX日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件 下、重庆市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓 公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时， 要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建 筑

12、物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经 济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年 限为50年（从1994年9月到2044年9月），即委估宗地剩余使用年限为 41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限 41年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的80%。七、估价依据行为依据委托评估函。法律法规依据中华人民共和国土地管理法。中华人民共和国城市房地产管理法。房地产估价规范(GB / T 50291 - 1999 )。城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。取价依据全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表。产权依据房屋所有权证存根邕房权

13、证字第XXX号.八、估价原则合法原则。公平原则。最高最佳使用原则。替代原则。估价时点原则。 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真 分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和重庆市房地 产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产 的价格。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格XX元XX圆整房地产正常单价XX 元/m2XX圆整每平方米房地产拍卖底价XX元XX圆整房地产拍卖单价XX 元/m2XXX圆整每平方米十一、估价作业日期2006年12月5日至12月9日。十二、估价报告应用的有效期本

14、估价报告有效期为壹年，即从XX年XX月XX日至XX年XX月XX日。十三、估价人员估价师学号XXX123456估价师签名重庆房地产评估有限公司XXX年XX月XX日一、房屋所有权证存根邕房权证字第XXX号；二、XXXXXXXX价格评估委托书（重庆）南市执字第X号;三、估价机构营业执照；四、估价机构的资质证书；五、估价人员资质证书；六、估价机构备案证明。以上均为复印件。重庆市XXXXXX号房地产估价技术报告、个别因素分析占地面积：160000平方米建筑面积:730000平方米亚太商谷位于长江大桥、菜园坝大桥南 桥头，紧邻重庆国际会展中心、科普中心及凯宾斯基酒店，地处 重庆CBD、会展、保税区、两江等

15、四大新经济战略增长极之绝 版高地重庆南岸会展中心区；亚太商谷依托于国际会展产业的蓬勃发展和大型城市综合体的平台，打造崭新的城市生活、商业、商务、酒店新标准。委估对象利用现状 亚太商谷全面复刻来自国际先进设计模版，集合城市公寓、 酒店公寓、商务公寓、写字楼、江景豪宅、CEO官邸、商业步行街为一体。同时，引入六大国际创新城市生活系统，为重庆定义当代国际生活，它包括：开 放城市住区、公园漫游区、城市魔方公园、极简建筑群、全景友邻大堂、自由设 计户型等，为与世俱进的重庆创造一个崭新的中心榜样。亚太商谷商业首创“公园情境商业”，“公园情境化，商业公园化”打造的针限量对小资、BOBOS、创意人群，完全跳出

16、了区域商业地产的概念，其带来的核心价值不可二、区域因素分析交通状况距南坪商圈、南滨路滨江商业带步行仅10分钟路程、解放碑.距南坪商圈、南滨路滨江商 业带步行仅10分钟路程、解放碑商圈、杨家坪商圈仅5分钟车程，距机场车行不超过仅20分钟。轻轨3 号线（2011年通车）项目旁设站、菜园坝大桥、石板坡长江大桥、朝天门大桥，鹅公岩大桥构成亚太商谷 立体辐射交通网络，有121、115、819、168、149、125等40余条公交路网途径项目，连通主城各 同时，引入六大国际创新城市生活系统，为重庆定义当代国际生活，它包括：开放城市住区、公园漫游区、 城市魔方公园、极简建筑群、全景友邻大堂、自由设计户型等，

17、为与世俱进的重庆创造一个崭新的中心榜 样。市场分析重庆南坪位于重庆市南岸区，与渝中区一江之隔，地理位置独特，是全市夜景观赏好 去处。南坪近年来经济发展迅猛，商贸增长尤其令人瞩目，是重庆经济发展最快地区之 一。坪在地质学上称为台地，即边坡呈陡崖或阶梯状，顶面起伏和缓的高地。重庆 的“坪”特多，大坪、杨家坪、陈家坪、黄桷坪、马王坪、铁山坪、西山坪.南坪也 是其中之一。从地貌上说，南坪只有一两个平方公里，大致范围局限于现南坪正街和 南坪车站一带而已。南坪得名于宋代，当时称为南城坪。为抗击元军，宋将张珏在南岸筑城，形成南平关， 与佛图关互为倚角，以此为重 庆城的屏障。明代末年，播州（今 贵州遵义）土司

18、奢崇 明叛乱，攻陷重庆，又进攻合州（今合川）。石柱土家族女将秦良玉带领几千精兵，“卷 甲疾趋，潜渡重庆，营（驻防）于南平关，扼贼归路是也”。正因为奢崇明的后路被断，这场叛乱才最终得以平息。其实，南平之名更早。唐玄宗天宝元年（742年）就曾改渝州为南平郡。不过， 南坪是因地貌得名，而南平是政治术语，期望的是南方太平。重庆南坪位于重庆市南岸区，与渝中区一江之隔，地理位置独特，是全市夜景观赏好去处。 南坪近年来经济发展迅猛，商贸增长尤其令人瞩目，是重庆经济发展最快地区之一浪高凯悦也是南坪商圈重量级选手，在写字楼成为南坪写字楼市场的标高外，其重点也是大 型的SHOPPINGMALL，体量为2万方；帝景

19、摩尔则直接以SHOPPINGMALL的形式面市， 体量达到25万方.如此算来，60万的南坪商圈中，仅这三个项目SHOPPINGMALL就达到 40万方，这在主城区的商圈是十分少见的。步行街面积覆盖现在的南坪转盘。从工贸到四公里全部建地下通道，而从南坪东路至南坪西 路也通过南坪步行街地下通道贯通。整个南坪步行街和解放碑一样，实现东西南北相连的格 局。新格局以三条步行街为主线。步行街建成后总共商业面积80余万方，投资达60亿。南坪商圈则依托步行街展开，形成以 转盘为中心方圆2平方公里的商圈，霸气之势甚至超过了目前地位“无法动摇”的解放碑商 圈。南坪商圈扩容后将是全新的格局，在三条步行街分别规划了异

20、国风情街、集旅游、休闲、娱 乐为一体；还有步行街将集中上海业界的高档娱乐设施，大型的购物中心等。现在南坪实行交通管制，也许给私车带来不便，但作为普通老百姓，记者却感到南坪不堵车 后的畅快。由于不堵车，从南坪打车到解放碑仅需十几分钟的时间，即使到石桥浦、沙坪坝， 通过鹅公岩大桥，也是十多二十分钟的时间，很快捷。南坪是目前辐射到城内和城外最佳的 位置之一，菜园坝大桥建成后，即能实现“半小时主城”的愿望。步行街面积覆盖现在的南坪转盘。从工贸到四公里全部建地下通道，而从南坪东路至南坪西 路也通过地下通道贯通。届时，整个南坪步行街和解放碑一样，实现东西南北相连的格局四、最高最佳使用分析委估房地产 位于重

21、庆市南岸区，周围多为 商铺、写字 楼，配套设施 齐全，交通便捷，人流量大。委估房地产位于创意研究所第12楼B8号，现作写字楼用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合 法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用估价人员在 实地勘察的基础上，对委托方提供的 各种资料进行了认 真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和重庆市 房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估 房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经 发生了交易的类似 房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地 产的已知价格修正 得出估价对象价格的一种

22、估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用 适当的资本化率将 其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。六、估价测算过程市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似 委估房地产 档次市场 价 格进行比较，根据估价人员对重庆市房地产市场的了解，分别选取如下 可比实例：1.确定比较因素比较案例委估房产创意研究所13楼创意研究所16楼创意研究所10楼地理位置南岸区南岸区南岸区南岸区交易价格（元/m2）待估315033003370交易情况正常正常正常正常交易时间2003.32003.22003.22003.1区域因素一般一般一般一般个别因素一般较差较好较好1.

23、确定比较因素系数见下表比较案例委估房产研究所13楼研究所16楼福莱阁交易价格（元/m2）315033003370交易情况100100100100交易期日100100100100区域因素100100100100个别因素100961051053.比准价格确定比较案例委估房产XXXXX13 楼XXXXX16 楼福莱阁交易价格(元/m2)315033003370交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100区域因素100100/100100/100100/100个别因素100100/96100/105100/105比准价格3281314

24、33210根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：(3281 + 3143 + 3210 )： 3=3211 元/m2收益法由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可 用收益法求取其价格。估算总收益通过调查重 庆市同类型、同地段、同规模，装饰 大致相同的写字楼 在装修后的月出租价格一般为 23元/m2，租金损失为1个月，则年总收益 为：23 X 369.97 X( 12-1 ) =93602.41 元估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮 费、管理费、保险费、税金等。房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支 付的修缮费。行业 惯例

25、按建筑物重置价的1.5 %计算，据对重庆地区建筑物市场的了解，类 似建筑物的重置价为1200元/m2，则：房屋修缮费=1200 X 369.97 X 1.5 %= 6659.46 元管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。 根据行业惯例资料，取年租金的3%，则：管理费=93602.41 X 3%= 2808.07 元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意 外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2 %。，则：保险费=1200 X 369.97X87 %X 2%。= 772.50 元税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴 纳的房产税和营业 税等。依据税法及重庆市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12 %，营业税按年租金的5 %，教育附加按营业税的3 %，城 市维护建筑税按营业税的7 %，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年收入的1 %。，则：93602.41 X 17.5%+93602.41 X 1 %=16474.02 元上述、总费用合计为26714.05元年纯收益93602.41 26714.05 = 66888.36 元还原利率的确定还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、