成雅工业园项目发展模式研究报告

1、成雅工业园项目发展模式研究报告联星集团策划研究部2013/01/31工业地产简述工业园区发展概述国际知名工业园区发展案例国内优秀工业园区发展借鉴省内主要工业园区发展状况成雅工业园区发展战略研究目录1工业地产定义工业地产开发模式工业地产开发风险工业地产盈利模式工业地产简述工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产的土地批租年限为50年。 工业地产定义工业地产

2、简述工业地产定义工业地产开发模式工业地产开发风险工业地产盈利模式工业地产简述工业地产开发通常包括以下四种开发模式：工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。工业园区开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。综合运作模式上述三种模式的混合运用。工业地产简述工业地产开发模式地方政府是我国目前工业

3、地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。开发主体操作手段区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。具备外部条件以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展。工业地产简述工业地产开发模式：工业园区开发模式地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。创造

4、相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。开发主体操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。具备外部条件由政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。工业地产开发模式：主体企业引导模式工业地产简述房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式

5、来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。开发主体操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。具备外部条件地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。工业地产开发模式：工业地产商开发模式工业地产简述开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园

6、区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。开发主体操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。项目建设规模较大，涉及经营范围较广。具备外部条件工业地产开发模式：综合运作转模式工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。工业地产简述工业地产定义工业地产开发模式工业地产开发风险工业地产盈利模式工业地产简述工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠

7、政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险工业地产开发风险工业地产简述工业地产简述工业地产定义工业地产开发模式工业地产开发风险工业地产盈利模式以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。工业地产盈利模式通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通过与工业企业联

8、合，按需订制地产开发模式而获利工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。工业地产简述工业地产盈利模式工业地产简述工业园区发展概述国际知名工业园区发展案例国内优秀工业园区发展借鉴省内主要工业园区发展状况成雅工业园区发展战略研究目录2工业园区发展概述工业园区概况工业园区发展趋势我国主要经济圈发展简况工业园区，是为促进地方经济而设立，划定一定范围的土地，并先行予以规划，由制造企业和服务企业组成，以

9、专供工业设施设置、使用的地区。在日本和韩国称之为工业团地，中国香港称之为工业村。工业园区往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业园区占全世界的30%”，对日本GDP贡献在40%以上，美国工业园区占全世界的27%，对其GDP贡献也超过了30%”。工业园区概况：园区定义工业园区发展概述工业园区是第二次世界大战以后，部分发达国家为发展经济、改善城市布局结构，所采取的一种重要的企业地理集中的建设方式。在很多国家和地区，工业园区起到了引进外资、促进工业发展、解决就业、扩大出口和增加外汇收入的作用。特别是20世纪60年代以来，兴办各类工业园区对一些新兴工业化国家和地区的新技术研发、振兴出口导向工业发

10、挥了重要作用。国际上早期建设的工业园区中，美国硅谷、中国台湾新竹、印度班加罗尔、英国剑桥、法国索菲亚安蒂波里斯、韩国大德、以色列拉马特-霍瓦乌和爱尔兰国家科技园等八大工业园区的成功都得到了世界的普遍认可，被公认为世界一流园区的代表。它们共同的特征就是发展迅速，拥有在全球处于领先地位的产业领域，关注技术创新和产业升级，同时建立了一套适合园区自身发展的模式。例如硅谷，它通过技术创新、高新技术产业发展来应对当地经济衰退，最终成为美国甚至全球经济发展的引擎之地。 工业园区概况：发展背景工业园区发展概述工业园区是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特征

11、。 政策主导性强、专业性强工业园区受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大；工业园区和产业紧密联系，不同工业园区必须满足不同产 业发展需求及功能要求； 区域性强由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业园区需求一致性较强；致使工业园区在同区域的功能差别很小。 投资大、投资回收期长 工业园区项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产； 项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、居住、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升特征一特征二特征三特征

12、四工业园区发展概述工业园区概况：属性特征工业园区的功能涵盖广泛，包含工业生产加工、物流配送、行政办公、科研、会展等各项功能，工业园区经过合理的规划和开发，通常将发展成为集多项功能为一体的产业聚群。工业园区概况：园区功能工业园区发展概述工业园区涵盖广泛，主要为综合产业园区、专业产业园区、物流园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合，一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。综合产业园具有功能复合、配套完善、产业多元化、综合功能性强等特点的工业产业园区,如新加坡面向轻工业的园区Techplace I，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。科技园、孵

13、化园园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。工业园区概况：园区分类工业园区发展概述总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 专业产业园以同类产业和产业链合作互补的产业聚集、整合，实现了行业规模经济和区域规模经济，从而形成产业的整体发展。物流园是指在物流运输集中区域，结合多种交通方式，布局物流设施及物流企业，服务于物流行业的工业园区，如

14、新加坡樟宜空港物流园区。加专业产业园图片工业园区发展概述工业园区概况：园区分类工业园区发展概述工业园区概况工业园区发展趋势我国主要经济圈发展简况阶段发展背景特征代表园区探索阶段（1979-1985）改革开放参与国际分工主要集中在珠海、深圳等经济特区制造工业向园区集中，园区成为重要的创业基地；政府直接运作蛇口工业园起步阶段（1986-1991）世界新技术浪潮；国际扶持高新技术企业的发展主要集中在沿海开放城市，通过生产基地本身只是的高度集约化，从单纯的大批量物资生产基地，进化为较为精炼的高附加值产品的生产基地深圳科技工业园膨胀阶段（1992-2000）南巡讲话国家工业园区热潮扩展到中西部地区经济开

15、发区、高新技术园区、大学科技园区、工业园、出口加工区、保税区等 不同功能及产业定位的园区类型应运而生数量庞大，质量参差不齐张江高科技园区整顿升级阶段（2001年至今）中国加入WTO经济和产业政策的调整土地集约化利用得到提升在功能上由传统意义上的单一配套转向复合功能设计。在运营方式上，由原来多类别科技领域的叠加转向专业化的研究发展苏州工业园我国工业园区发展共经历了四个较大的过度阶段，分别是探索阶段、起步阶段、膨胀阶段和整顿升级阶段。工业园区发展趋势：发展阶段工业园区发展趋势2003年以来，中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设而稳健快速发展。07年后开发区名

16、义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展今后政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化工业园区发展趋势传统工业园区产业新城产业形势纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业；高新技术为指导的第三产业和高端制造业；以多种产业形式形成产业集群；园区特点人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时

17、代的发展，继续脱胎换骨人才、技术、资金高度密集；人才、技术、资金高度密集；开发了创新的产业模式：工业旅游；配套设施无配套配套生活休闲娱乐区域配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体工业园区初始为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。生态工业园区、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园工业园区发展趋势工业园区发展趋势：发展形态从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业同类企业集群产业链产业集群”的发展路径演变，高新

18、技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。趋势一 趋势二工业园区发展趋势：发展综述工业园区发展趋势从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变：产业园区的发展，未来必

19、然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。趋势三 趋势四由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。趋势五工业园区发展趋势产业发展将逐渐向西部转移：随着市场经济发展，沿海地区产业情况趋于成熟、稳定，拓展空间受限，人工成本不断上涨使其市场不断收缩和改革，走向高科技、搞环保及高技术形态。因此，更多

20、的产业在不断往西部地区转移。趋势六西部未来发展空间巨大：随着西部大开发的一系列政策优势、成渝经济圈的形成、沿海地区产业向西部地区的转移，未来西部地区发展预期较大，经济增速较快，将逐步实现西部产业市场的大跃进。趋势七工业园区发展趋势工业园区发展概述工业园区概况工业园区发展趋势我国主要经济圈发展简况珠三角经济区：指位于中国广东省珠江三角洲区域的9个地级市组成的经济圈，最早由广东省政府在1994年确立。珠三角经济区是中国改革开放的先行地区，是中国重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有突出的带动作用和举足轻重的战略地位。发展阶段：第一次产业转移：20世纪80年代，改革开放初期，中国

21、参与国际分工，由于劳动成本低，土地供给丰富，加上珠三角地区自身地理条件优势，使其成功地承接由香港台湾地区转移而来的劳动密集型传统制造业。产业升级：进入20世纪90年代，随着改革开放政策的继续深入和中国经济的快速发展，珠三角地区由劳动密集型产业向资本和技术密集型产业、传统工业向现代化工业转型，形成了高起点的知识、技术密集型工业体系。第二次产业转移：20世纪90年代至今，这段时期，珠三角地区经济高速发展，产业不断升级，一些劳动密集型和资源密集型产业也由该区域向邻近地区转移。工业园区发展概述我国主要经济圈发展简况：珠三角经济区进入21世纪，珠三角地区面临内外发展问题困扰，土地约束、劳动成本上升、原材

22、料价格上涨与外部市场恶化等问题日益凸显，而珠三角地区的产业转移压力也开始显现。工业园区发展概述我国主要经济圈发展简况：珠三角经济区发展阶段：改革开放初期（19811995），得益于上海工业的扩散和江浙地区农工相辅的传统，长三角地区尤其是江苏省和浙江省的乡镇工业与家庭工业迅速崛起，带动了农村工业化的迅猛发展。“九五”（1996-2000）和“十五” （2001-2005）期间，上海市实施浦东开发开放战略,带动整个长三角区域产业升级。这个时期，经济区内经济和产业保持了快速持续协调平稳发展态势。目前，长三角已处在向工业化中后期发展的阶段，区域内产业升级基本完成，企业向高科技环保节能方向转型，经济区整

23、体实现产业一体化分工发展。工业园区发展概述我国主要经济圈发展简况：长三角经济区长三角经济区：1996年，长江三角洲城市经济协调会成立，范围包括上海、江苏和浙江经济带。该区域是我国对外开放的最大地区，工业基础雄厚、商品经济发达、水陆交通方便，是全国最大的外贸出口基地，近年来已成为中国经济发展速度最快、经济总量规模最大的区域之一 。长三角地区历来地少人多，近年来工业发展的能源、主要原材料都需要依赖于国际国内市场供应。该地区不仅人口密集，而且工业项目星罗棋布。长三角地区工业面临的资源和环境保护压力已经到了十分严重的地步，由于经济区域内上游和下游产业市场已趋于饱和状态，许多企业正努力向高科技节能环保方

24、向转型，部分企业正在积极寻求发展和转移。工业园区发展概述我国主要经济圈发展简况：长三角经济区发展阶段：在京津冀经济圈确立以前，该区域产业布局趋同化明显，整体利润率低，所以发展相对较慢。2004年2月，京津冀三地政府就一体化事项达成“廊坊共识”，被认为是铺就了京津冀一体化的深度合作之路。2007年，京津冀都市圈区域规划编制完成，形成以北京天津滨海新区为发展轴，以京津冀为核心区、以辽东、山东半岛为两翼的环渤海区域经济共同发展大格局，对北京、天津和河北八市的产业结构和布局进行了统筹规划。北京重点发展第三产业，天津发挥制造业优势与港口优势，河北重点发展重化工基地农业基地。工业园区发展概述四大经济圈简况

25、我国主要经济圈发展简况：京津冀经济区京津冀经济区：地域范围涵盖北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德等8个地市。该区域以汽车工业、电子工业、机械工业、冶金工业为主，是全国主要的高新技术和重工业基地。它是中国城市分布最密集、综合实力最强的区域之一。工业园区发展概述我国主要经济圈发展简况：京津冀经济区受历史发展经济中心的影响,北京市区集中了大量的工业企业;而京津冀一省二市支柱产业趋同,形成区域内竞争较大，整体产业发展失衡。产业竞争加大，土地制约化严重，产业转移趋势益显。土地制约化、人力上升、原材料价格上涨。能源资源缺乏、环境破坏严重。城市自身规划定位与产

26、业发展冲突、经济区域内产业趋同，竞争激烈。产业上下游均无较大扩展空间，寻求新的市场增长点势在必行。工业园区发展概述我国三大主要经济区各种主导产业发展到现在，都已趋于成熟、稳定。产业园区的可持续发展，却面临着以下问题：面对以上问题，我国三大主要经济区内产业发展必将寻求新的发展空间，实现产业转移和升级。工业园区发展概述成渝经济圈作为西部最重要的经济区，随着西部大开发力度的逐渐加大，政策优势明显，劳动力充足，已经成为继珠三角、长三角、京津冀之后国家经济增长的第四极，能更好的适应和承接三大经济区的产业转移。功能结构：成渝经济圈具有与长三角、珠三角、京津冀等经济区不同的区域特点和不同的经济结构特色，它在

27、全国的区域分工和空间布局中完全可以扮演“五个基地、一个屏障”（能源基地、重型装备制造基地、国防科技工业基地、以IT产业为先导的高新技术产业基地、特色农副产品加工基地和长江上游生态屏障）和带动西部发展的重要角色。区域范围：成渝经济圈涵盖了重庆市31个区县和四川省15个市，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万产业方向：按照规划，未来的成渝经济区将成为西部大开发的增长极和经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地。成渝经济圈发展概况工业园区发展概述成为继珠三角、长三角、京津冀之后国家经济增长的第四极。成渝经济圈将与沿海长三角、珠三角、京津冀三大增长极呈东西犄角

28、鼎立之势，经济区产业布局、产业发展已上升到国家层面，势必会成为国家经济增长的重要一极。承接沿海地区产业转移。基于西部大开发和成渝经济圈的确立，政府必将实施一系列产业招商优惠政策，从而一大批国内外产业将涌入西部地区。引领西部大开发的核心区。成渝经济区是西部地区经济较发达的区域，经济总量超过西部地区的四分之一，具备又好又快发展的良好条件和较强的辐射带动能力。所以，成渝经济区完全有条件成为引领西部大开发大开放的核心区。成渝经济圈发展愿景工业园区发展概述工业地产简述工业园区发展概述国际知名工业园区发展案例国内优秀工业园区发展借鉴省内主要工业园区发展状况成雅工业园区发展战略研究目录3国际知名工业园区发展

29、案例新加坡裕廊工业园日本筑波城新加坡裕廊工业区新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲工业区中的一个成功典型良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工业区的坚强后盾。成立时间1961年区位位于新加坡岛西南部滨海地带规模面积约70平方公里；目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上；交通距离市区约10公里，具有建设现代化工业区的自然地理条件，和海陆空交通条件；功能定位初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化国际知名工业园区发展案例新加坡裕廊工业园：园区概况居住区市中心石化区港口和重工业区自由贸易区轻工业和一般工业区中心区

30、（居住、商业、办公）新兴工业和无污染工业区功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其发展的见证。新加坡裕廊工业园：园区规划国际知名工业园区发展案例优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了更多高素质人才主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍；实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才；提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区

31、新加坡裕廊工业园：园区配套国际知名工业园区发展案例新加坡裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设、石化带动、复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市发展程度时间12345区域基础建设石化区拉动区域发展工业区高新产业发展直接推动区域城市化成熟阶段化工簇群完善区域产业链并带来更多人口区域初步发展（启动期）石化区拉动区域发展（建设初期）工业区发展及转型推动城市化（全面建设期）区域城市化发展成熟（平稳发展期）在大量一般综合工业进驻后，进驻企业发生产业转型（升级后）才对房地产产生了急速推动作用1、启动期:10年，基础设施建设及行业工人,产生临时低层次居住性需求；23、建设初期: 20年，核心项目建设期

32、,大量专业性的蓝领建设者,产生中高层次的居住需求。外地资本开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期: 10年；产业转型后高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员,同时对商业与写字楼的需求开始呈现；5、平稳发展期: 10年大项目基本建成投产, 产业布局基本完成,产能不断增长,区域发展成为集工业居住于一体综合性城区。裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是高新产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。新加坡裕廊工业园：发展历程国际知名工业园区发展案例国际知名工业园区发展案例新加坡裕廊工业园日本筑波城筑波城是日本目前

33、最大的科学中心和知识中心，依靠教育科研产业的驱动，经过40多年的发展已成为国际知名的R&D中心城市成立时间1970年区位距离东京都东北约60km规模用地2696公顷；现有人口约20万，规划总人口35万人（至2030年）交通三条国家级高速公路通过这个城市，与东京各大城市都有着良好的连接关系功能定位重要功能为科研教育与居住，商业服务仅占整个园区用地的0.9%国际知名工业园区发展案例日本筑波城：园区概况筑波科学城中心区聚集了会展中心、会议中心、购物中心、学校、公园、医院等主要的城市功能筑波医疗中心公园购物中心护士学校筑波大学图书与科技信息大学女子大学筑波会展中心中心公园Azuma中学文化艺术中心巴士

34、终点站筑波中心大楼购物中心国际会议中心Takezo中学科研中心商业网点城市与住宅发展建设公司（HUD）公园综合停车场日本筑波城：园区配套中心区总占地面积80公顷，南北长2.4公里，东西宽240560米。国际知名工业园区发展案例合理的开发节奏控制，完善的配套设施逐步投入，使得筑波城最终成为一个功能完善的中心城市 基础建设期城市整治期城市建设期 1963年1979年 1980年1989年 1990年至今区域发展背景：“贸易立国”转向“技术立国”；缓解东京环境恶化，人口拥挤现象国家决策、政府规划、土地征用规划方案落实、市政设施、公园、配套学校建成科研机构迁入、住宅建设、标志性建筑建成大型商业购物中心

35、营业、大型停车场投入使用文化、艺术、图书馆、博物馆、会展等标志性的公建配套建成阶段特征发展举措决策、规划、征地调整用地范围Joban特快专线建设公司成立国家无机物研究院迁入筑波大学建立国家土地代理部成立筑波科学城委员会成立科研机构建设规划完成9个工业实验室、43个科研机构部分搬迁筑波科学技术博览会Joban特快专线与东京连接东京至筑波高速巴士运营新筑波规划正式确定9大筑波概念提出Joban特快专线得到运行资格商务中心城概念提出政府确定科学技术规划筑波科学城委员会修订规划，制订周边区域规划中心区规划方案确定主要道路建成各公园建成Taketono东方小学建成筑波中心大楼建成科研机构迁入HUD的住宅

36、项目开工建设CREO购物中心营业筑波中心交通大楼建成停车场营业筑波文化艺术中心建成，图书馆、艺术博物馆开放国际会议中心建成筑波科学城筑波中心区日本筑波城：发展历程国际知名工业园区发展案例新加坡裕廊工业园按照产业新城模式，依靠石化产业带动，其间经历了多次产业园区升级，最终形成完善的综合工业区。日本筑波城以知识主题概念为切入点，逐步实现城市各项功能。案例启示国际知名工业园区发展案例产业新城是未来工业园区存在的极具竞争力的模式，同时主题式产业新城将有利于项目的差异化发展。工业地产简述工业园区发展概述国际知名工业园区发展案例国内优秀工业园区发展借鉴省内主要工业园区发展状况成雅工业园区发展战略研究目录4

37、国内优秀工业园区发展借鉴深圳蛇口工业区北京经济开发区苏州工业园概况：蛇口工业区面积11平方公里，位于深圳特区西部、南头半岛的最南端，依山靠海，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山、珠海经济特区隔海相望背景：蛇口工业区成立于1979年，开发主体为招商局，受中央直接管辖，利用政策优势。初期工业区启动资金只有6000万元外汇人民币，工业区向外商租让部分土地以获取资金再来投入建设。蛇口工业区是我国最早发展的工业园区,被称为深圳特区改革开放的试验田，其工业发展已经形成独有的“蛇口模式”。国家强有力的政策支持是蛇口工业区发展的基础。深圳蛇口工业区：园区概况国内优秀工业园区发展借鉴通过提供完善的

38、城市配套以及居住环境，实现工业园区向产业新城的变化，为区域吸引高素质人才打下坚实基础综合配套人文医疗娱乐通讯购物休闲居住由蛇口招商地产负责建设与开发园区内职工微利房、商品房、别墅、酒店式公寓等各种形式的住宅。由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息服务。 由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信息服务。园区拥有较为完整的医疗服务体系，包括多家政府医院、社区诊所、国际救援中心及医疗保险机构 拥有海上世界广场、女娲雕像、鸦片战争左炮台遗址、宋少帝陵、天后宫、酒吧一条街等多处名胜古迹。 沃尔玛全亚洲最大单店、招商路商业街、蛇口步行街等均分布在园区以内。 园区内遍布各类文体场馆，提供各类健身康体、娱乐休闲设施

39、：绿草地高尔夫俱乐部、碧涛灯光球场、体育中心、各小区会所、风华大剧院等。 蛇口是深圳外籍人士最集中的地方，异国情调别开生面 ，教育体系完善深圳蛇口工业区：园区配套国内优秀工业园区发展借鉴蛇口工业区从最初的开放式工业园区逐步转变为拥有多元产业的产业新城依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资(港资)企业为主的低端制造业加工基地外资企业制造基地外迁，园区面临产业空心化的威胁，园区主动剥离低端加工制造业，完善城市配套设施将四大老工业基地改造成高科技孵化基地和产业化基地。加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家。吸引了民营高科技企业进驻。涉及16个行业：航运、交通运输、基础设施、金融服务、

40、房地产、贸易、船舶修理、制造业、酒店、旅游等以原有的产业基础重点发展4大业务，同时提出口号进入高科技产业以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局转变措施涉及行业第一阶段工业园区1979-1987年第二阶段综合性园区1987-1995年第三阶段多核心产业新城1995-2001年深圳蛇口工业区：发展历程国内优秀工业园区发展借鉴蛇口给民营企业研发活动和归国人员自主创业提供资本支持从而将老工业基地改造成高科技产业基地，实现产业升级经过两年清理，工业区从一百几十家低附加值的劳动密集型企业中退了出来，只保留下那些有发展前途的企业,蛇口工业区对这些企业提供有力的资金支持，开始谋求从产业链

41、的底端向中端和高端转移。四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投资和高科技产业、基建业。深圳蛇口工业区：转型升级国内优秀工业园区发展借鉴国内优秀工业园区发展借鉴深圳蛇口工业区北京经济开发区苏州工业园概况：北京经济技术开发区于1992年10月开始建设，规划总面积46.8平方公里,2010年与大兴区行政资源整合,形成总面积达1052平方公里的产业新城。地理位置：位于大兴区东北部地区，地处京津高速公路起点处，环渤海经济圈的中心。北京经济技术开发区由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成，是北京市重点发展的三个新城之一北京经济技术开发区定位于京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制

42、造业基地，并承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任。 北京经济开发区：园区概况国内优秀工业园区发展借鉴北京经济技术开发区(含大兴区)总体形成“一区六园”的空间布局，在核心区和拓展区重点建设形成若干产业专业园北京经济技术开发区核心区都市产业园临空产业园生物医药产业基地体育休闲及会议会展中心新媒体基地生产性服务业集聚区发挥开发区政策与品牌优势，争取将开发区政策优势覆盖到全区范围内的产业基地。电子信息汽车产业移动硅谷数字产业园北京经济开发区：园区规划国内优秀工业园区发展借鉴北京经济技术开发区发展呈现出三大阶段特征，驱动力的演变是其变迁的根本199220002006驱动力：要素

43、投入、优惠政策未来标志性事件大企业研发中心、总部纷纷入驻金融危机对BDA的外向型制造业造成巨大冲击 2009年GDP达到570.7亿元，十一五期间年均增长22.9%主要任务转变发展模式，注重内生发展巩固提升优势产业，培育新兴产业汇聚高端要素，提供优质服务的软环境标志性事件2000年以后以诺基亚、奔驰等为代表的外企巨头入驻以经纬纺机、中芯国际等为代表的民营企业纷纷进驻2002年经国务院批准扩区到24km22005年北京总规提出建设亦庄新城经济规模迅速做大，2005年GDP达到250亿元，年均增长53.8%标志性事件1992年正式成立1994年获批国家级经开区1999年加入中关村科技园区经济规模比

44、较小， 到2000年GDP为29亿驱动力：国际产业转移、民营企业进京、北京“退二进三”战略驱动力：良好的环境、优质的服务一次发展二次发展探索阶段跨越发展阶段快速发展阶段北京经济开发区：发展历程国内优秀工业园区发展借鉴国内优秀工业园区发展借鉴深圳蛇口工业区北京经济开发区苏州工业园苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内工业园发展的典范成立时间1994年区位位于苏州古城东侧规模行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；交通周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网

45、与中国和世界的各主要城市相连功能定位高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；苏州工业园紧邻苏州市,以城市为依托使园区的启动和发展有较强的支撑，是集工业、商业、住宅、文化教育、娱乐设施为一体的相对独立的苏州东部新城。苏州工业园：园区概况国内优秀工业园区发展借鉴浦东机场120KM出口加工区 信息产业园独墅湖高教区中央商务区现代物流园中新生态科技城阳澄湖休闲度假区金鸡湖独墅湖阳澄湖国际科技园区苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区；苏州园区规划上形成的功能完善的

46、分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。苏州工业园以“外围-核心”的开发模式，采用组团式城市空间发展苏州工业园在整体布局上由无污染及轻工业区围绕着居住区,商业区设于中轴上,居住区围绕着商业区,使生活区有效地连接就业与休闲娱乐,缩短生活与就业、休闲娱乐的交通距离。出口加工区苏州工业园：园区规划国内优秀工业园区发展借鉴苏州工业园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成;CBD的规划建设，园区的配套更加完

47、善；苏州总体规划2004-2020提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成;CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。01年08年09年以后97年借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成苏州总体规划2004-2020提出市域CBD在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街

48、、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。CBD商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等邻里中心发展期、CBD建设期CBD扩展期邻里中心起步期苏州工业园：发展历程国内优秀工业园区发展借鉴园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设，营造出“富有独特魅力”的生活居住环境亮点一：苏州工业园区居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置；在园区第二、三区可分为2个分区、每个分区包括几个邻里。每个邻甲约有10000户，邻里可进一步划分为小区20004000户，或者组团300700户；组团大小约为34

49、公顷；亮点二：居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。容积率密度（人ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.3 750 4862高密度（公馆式公寓）2.3 510129.4中密度（公馆式公寓） 2.03603218.9低密度 0.7-1.26070.7工人宿舍2.323019苏州工业园：住宅配套国内优秀工业园区发展借鉴商业配套亮点 独立公司运营园区7个邻里中心，构筑完善的配套体系亮点一：三级配套的商业体系商业设施按城市级、分区级、邻里级三级配套；居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，为社区居民提供综合性、全方位、多功能的服务；工业区以综合性便利中

50、心的形式为外来务工人员设置集中的宿舍区和商业便利服务设施。亮点二：将金鸡湖打造成为最佳公共设施配套围绕金鸡湖的高品质用地都用作生活与商业性用途，不作工业招商之用，金鸡湖环境的打造大大提升了区域价值；金鸡湖环湖4平方公里的地区将成为苏州全市最富现代气息的都市新商圈。苏州工业园：商业配套国内优秀工业园区发展借鉴园区注重完善立体道路交通设施及公共交通规划，深化公交规划，研究地铁、轻轨、出租车等出行比例，为园区今后实现立体交通网络系统及早规划未雨绸缪的立体交通网络规划亮点一：规划中鼓励公交进住区，公交与镇区商业、新镇中心及住宅组团紧密结合，地下与地面、地上交通衔接，减少平行交叉，加大畅通度；亮点二：园

51、区鼓励在居住区、商业房、商住楼设计建造立体多层、高层车库，可不计容积率；亮点三：严格控制主要道路两侧用地，形成良好的都市景观带，并有利于预留未来立交桥的实施。苏州工业园：交通配套国内优秀工业园区发展借鉴高品质建筑、大量现代艺术雕塑与自然山水相映成趣，发展成为一个充满现代感和文化意蕴的新城苏州工业园：景观建设国内优秀工业园区发展借鉴依托两大湖区，结合工业旅游和丰富的休闲娱乐配套，发展成为苏州七大旅游板块之一苏州工业园综合保税区工业旅游项目顺利通过了国家旅游局的最终验收并获得了高度评价。国家旅游局文件通知，综合保税区工业旅游项目已被正式批准为全国工业旅游示范点。 音乐喷泉、水幕电影桃花岛文化水廊国

52、际博览中心苏州工业园：工业旅游国内优秀工业园区发展借鉴借鉴国内优秀工业园区发展经验：工业地产的发展并非只是产业的发展,而是聚集了生产、生活、服务为一体的微型城市体，一流的产业园区应具备以下关键要素：以人为本高品质、人性化居住满足多种类型人群需求配套完善居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能，满足生产、生活各项所需环境与形象“去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花园般的园区环境规划布局新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生态化、宜居化品牌植入产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌，展现文化内涵工业旅游注重工业旅游的开发，使之成为营销宣传的重要手段，有效促进区域增值，区

53、域认识度快速提升国内优秀工业园区发展借鉴总结分析工业地产简述工业园区发展概述国际知名工业园区发展案例国内优秀工业园区发展借鉴省内主要工业园区发展状况成雅工业园区发展战略研究目录5省内主要工业园区发展状况省内工业园区分布特点省内重要工业园区分析省内工业园区存在问题数量多、类型多、分布广截止目前，全省工业园区总计 209个，其园区类型主要以工业集中发展区最多，其次为经济技术开发区、高新技术开发区、农产品加工区、企业园区、其他形式园区。但综合以上省内工业园区来看：园区土地开发率整体偏低，利用效率差异大：省内园区虽然较多，但整体宏观开发利用率偏低，同时国家级园区土地利用效率较高，而县（市、区）级园区土

54、地利用效率最低，不同级别的园区土地利用效率差异较大。园区经济增长较快，正成为区域经济的重要增长极：目前四川营业收入超过100亿元产业园区已达35个，基础设施建设投入增速较快，生产、经营快速增长，效益稳步提升。截止2012年11月份，园区工业企业累计总产值12855.95亿，同比增长15.62%，实现工业增加值3191.23亿，同比增长21.98%，实现营业收入14184.69亿元。同比增长13.94%。园区分布特点省内主要工业园区发展状况省内主要工业园区发展状况省内工业园区分布特点省内重要工业园区分析省内工业园区存在问题成立时间2004年3月区位位于日月大道以北，成飞机场两侧，三环路与外环路之

55、间规模规划占地面积2.99平方公里，成飞机场以东面积约2.01平方公里，以西面积约0.98平方公里。交通紧邻成都市区，交通便利。功能定位工业总部基地、航空产业、模具产业园，重点发展以航空产业为主的总部经济。青羊工业园属于成都市产业规划20个工业集中发展区之一，是成都市青羊区政府落实工业发展战略的重点青羊工业园紧邻成都市和温江城区，以城市作为依托使园区的发展得到较好支撑，在发展区建设中引入市场化运作，以企业为主体，引进民间资金，企业与政府共同进行发展区规划建设。该项目是成都地区最早提出总部经济基地概念的园区，其运作相对成功，发展较为成熟。其成功基于前期定位的准确及园区发展模式的前瞻性。省内主要工

56、业园区发展状况重要园区分析：青羊工业园园区概况工业总部基地：占据青羊工业集中发展区的核心区域，建筑形态以工业总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型工业企业的总部聚集地。航空产业区：规划中的航空产业区以新型航空材料研发、新技术研发为主。另外，区域内的精密加工区以高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精密加工为核心的新型工业基地，发展多种周边产业。 集中配套区：员工生活集中配套区时尚青年城，另外，配套区主要包括生活配套、服务中心、商务中心等配套服务组成。 模具生产加工区：青羊工业集中发展区模具生产加工区以发展模具工程技术中心、模具展示中心等为核心

57、的服务平台，极大的提升了模具的加工效率。重要园区分析：青羊工业园园区规划省内主要工业园区发展状况成立时间2004年8月区位位于成都市龙潭场镇，北起成渝铁路、南至成南高速与龙泉驿接壤，西起三环路，东止绕城高速公路规模工业区规划占地面积12900亩，工业区分为三个片区进行建设，一区都市工业区，占地2平方公里，二区总部经济区，占地6平方公里，三区是综合配套区，占地约0.6平方公里交通紧邻成都市区，距离成都市交通枢纽：火车东站、北站均10公里以内。功能定位“工业设计研发”为主要发展方向. 主导产业以“机械装备、电子通讯、设备设计研发”为重点发展领域，积极发展壮大环保科技和环保服务总部集群重要园区分析：

58、龙潭工业园省内主要工业园区发展状况龙潭工业园是成都市三环路沿线规模最大的工业集中发展区之一，目前落成项目不多，待开发工业用地体量较大园区概况龙潭工业园主要依托成都城市发展，利用其便利的交通区位及良好的投资环境，吸引了部分支柱型企业入驻。但园区缺乏合理规划、产业划分不明、园区建设缺乏统筹安排，推进相对缓慢， 人气和产业氛围较弱，未能很好实现其发展初衷。龙潭都市工业区占地2700亩，计划总投资约75亿元，建筑总面积约300万平方米，共分为三个地块。一号地块占地779亩；二号地块占地168亩；三号地块占地2000余亩，目前该园区开发项目主要集中在一号地块。龙潭工业园重要园区分析：龙潭工业园都市工业园

59、区规划龙潭工业园一号地块总占地779亩，主要分为A、B、C、D、E五组团开发，各组团规划定位如下，但在园区招商实施以及建设过程中，未能完全按规划落实，打破了整体规划构想。A组团规划为商业配套区，占地200亩，建筑面积16万平米。为龙潭水乡区域，由入门景观区、商务酒店、餐饮娱乐区、水乡街市区和传统工艺区五大区域组成。B组团占地155亩，建筑面积15.4万平米。以组合式、围合式、独栋式商务办公楼为主，独立的花园中心，实现办公的生态化、私密化、满足中小型企业的需求。C组团为联排式商务办公楼，占地140亩，建筑面积8万平米。将水景和绿化资源引入办公区，形成原生态的办公环境，满足休息与办公的私密性。D、

60、E组团规划为集团式商务办公区，占地105亩，建筑面积42万平米，适合大众型企业或集团企业总部入驻，现代的建筑风格，是企业形象的完美诠释。目前，龙潭工业园共引进企业395个(总部型企业156个)，其中，投资亿元以上重大项目77个(5亿元以上19个)，实现投资315亿元。龙潭工业园中国二重国家工程中心中国节能集团成都有限公司中石油西南钻探设备研发中心中国航天科工集团航天通讯研发中心中国建筑西南勘探设计研究院中国医药集团研发中心中国医学科学院输血研究所攀枝花钢铁集团经济技术开发中心四川省核工业地址调查研究院 四川省烟草公司成都分公司四川蜀能电力有限公司四川国莎食品有限公司香港利星行集团有限公司西财高