房地产市场发展与管理

1、房地产市场发展与管理一、目前我局房屋市场管理现状市场科工作主要有三块：1、商品房销售管理2、经纪机构管理3、网签管理商品房销售管理商品房销售管理分为：1、商品房预售管理2、商品房现售管理商品房预售管理1、商品房预售许可证（初审）2、商品房预售许可证变更（初审）3、商品房预售许可证延期4、商品房预售场所检查（售楼处）5、保障房认购管理6、商品房预售合同变更7、商品房预售合同注销8、商品房预售转现9、在建工程抵押协办（查询、确认、注销）商品房现售管理1、商品房现售确认2、保障房认购确认3、商品房现售场所（售楼处）4、商品房现售合同变更5、商品房现售合同注销商品房销售管理有关法规、规章1、中华人民共

2、和国城市房地产管理法（最高法）2、城市房地产开发经营管理条例3、城市商品房预售管理办法4、商品房销售管理办法5、北京市城市房地产转让管理办法商品房销售管理操作规范1、关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知2、关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知3、关于建立预售商品房楼盘表有关事项的通知4、关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知5、关于规范本市商品房销售机构和销售人员管理的通知6、关于加强我市商品房预售方案管理的通知7、关于印发北京市商品房预售资金监督管理暂行办法的通知商品房销售管理操作规范8、关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知9、住房和城乡建设部关于进一步加

3、强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知10、关于印发北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法的通知11、关于北京市物业管理办法实施中若干问题的通知12、商品房销售管理过程中的投诉13、商品房销售管理过程中司法机关协助执行商品房销售管理我市限购政策1、北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知2、关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知3、北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知4、关于落实本市住房限购政策有关问题的通知限购政策单身一套（北京户

4、籍、外地户籍连续满5年社保）家庭二套（北京户籍）未满十八岁（未成年）算家庭成员税收政策个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税商品房销售管理相邻关联1、商品房预售许可证办理与区危改办关系整体配套，如：环卫、学校、邮局、绿化、道路等。2、商品房预售许可证办理与区建委办关系建设方案备案、施工进度确认、建设施工费核算等。3、商品房预售与区土地局关系抵押情况、土地出让金交付情况。4、商品房销售与区发改委关系联合检查（一房一价）。5、

5、商品房预售许可证办理与我局物业科关系物业费第三方评估、物业服务合同前置等。6、商品房预售许可证转现与我局登记中心关系大产权证的办理。7、商品房销售与我局登记科关系查封与抵押。经纪机构管理经纪机构管理（含分支机构）1、备案管理2、行为管理3、监督检查4、投诉管理经纪机构管理备案业务类型1、商品房销售代理2、存量房转让经纪3、房屋租赁经纪4、其它经纪服务（担保、投资顾问、评估、策化等 经纪机构管理特别提示：租赁代理要设租金专用帐户存量房交易结算资金专用帐户（第三方）经纪机构管理备案种类：（按审批实施）经纪机构备案申请经纪机构变更（重新）备案经纪机构遗失补证经纪机构破损换证经纪机构注销申请经纪机构外

6、埠注册经纪机构备案申请1、新办企业在取得营业执照30天进行，在系统上进行企业经纪资格注册申请，将材料上报我科，带身份证、经纪人证、暂住证、营业执照副本，进行形式审查，七日内发证。2、企业在未进行人员注册、继续教育系统将公示30天后注销企业资质，之后要重新申请备案。3、企业有违法、违规行为，市住建委（或区县主管部门申请）可注销企业资质，之后要重新申请备案。经纪机构变更（重新）备案人员变动（包括：法人、总经理、经纪人员、主要负责人、从业人员数）、联系方式变化（单位电话、投诉电话、个人电话、通信地址）、注册变更（资金、地址、企业类型）、业务类型变更。我科备案工作实行二审制经纪机构管理经纪机构备案流程

7、： 工商取得营业执照（许可、登记科）房管局经纪资格（备案、市场科）人员工商登记（备案、合同科）人员注册（从业强制、市中介协会）门市公示（行政规定）经纪机构管理经纪机构人员管理经纪人员有：经纪人（全国）、经纪人协理（北京）直接管理：工商局合同科注册管理：市中介协会、市经纪人协会资格管理：市人事局上岗管理：房管局（有限制从业权）市住建委下步将对其它从业人员进行登记（信息员或助理员）经纪机构管理相邻关联1、经纪机构管理与区工商局关系主要是工商登记信息共享，合同科联合检查。2、经纪机构管理与区各街道关系各街道负责辖区内租赁合同备案与税收，联合检查。3、经纪机构管理与区税务局关系联合检查（税收、阴阳合同

8、）。4、经纪机构管理与区发改委关系联合检查（价格、合同）。5、经纪机构管理与我局租赁科关系租赁科负责单位租赁合同备案。6、经纪机构管理与我局物业科、设备科关系投诉（物业管理区内租赁费用、存量房买卖物业费清算、租赁房屋的安全性）。经纪机构管理有关法规、规章1、中华人民共和国城市房地产管理法（最高法）2、城乡建设环境保护部城市私有房屋管理条例3、建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知4、建设部城市房地产中介服务管理规定5、国家计委 房地产中介服务收费标准6、住房住房城乡建设部商品房屋租赁管理办法7、住房住房城乡建设部房地产经纪管理办法8、人事部、建设部关于

9、印发房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法的通知经纪机构管理操作规范1、关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知2、关于推行北京市存量房屋买卖合同示范文本的通知（京建交2007507号）3、关于加强北京市房地产经纪机构备案管理的通知（京建交2009369号）4、关于印发北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定的通知5、关于做好北京市存量房客户交易结算资金专用存款账户开立等有关工作的通知6、关于进一步加强北京市房地产经纪行业巡检工作的通知（京建租20061022号）经纪机构管理操作规范7、关于房地产经纪从业人员资格注册管理有关问题的通知（京建租2006

10、307号）8、关于加强房屋租赁代理业务管理有关问题的通知9、关于印发房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法的通知10、关于加强本市房地产经纪行为管理的通知（京国土房管市二20021127号）11、北京市房屋租赁管理若干规定12、关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知（京发改20111468号）13、北京市房地产经纪机构及人员违法违规投诉处理管理规定网签管理开发企业销售网签管理经纪机构的网签管理大厅窗口的网签管理 网签管理经纪机构的网签管理网签资格向中介协会申请，由市场处发放。市场科有限制权网签管理购房资格审核网签合同签订网签合同注销资格审查复核房屋市场管理相关大法中华人民

11、共和国测绘法（2002年12月1日）中华人民共和国城市规划法（1990年4月1日）中华人民共和国担保法(1995年10月1日)中华人民共和国合同法（1999年10月1日)中华人民共和国建筑法（2011第46号令修改）中华人民共和国民法通则(1987年1月1日)中华人民共和国民事诉讼法(2008年4月1日)修改中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日第二次修正）中华人民共和国物权法(2007年10月1日)中华人民共和国消费者权益保护法（1993年10月31日）中华人民共和国行政处罚法(1996年10月1日)中华人民共和国行政复议法(1999年10月1日)中华人民共和国行政强制法（主席令第49

12、号2012年1月1日）中华人民共和国行政诉讼法(主席令第16号1990年10月1日)中华人民共和国行政许可法(主席令2003第7号2004年7月1日)中华人民共和国招标投标法（2000年1月1日）中华人民共和国政府信息公开条例(2008年5月1日)房屋交易过程中一些名词非普通住房：房改房：拆迁安置费：参照经济适用房管理经济适用房：契税：土地出让金：营业税：个人所得税：楼房：含简易楼和筒子楼平房：含平房四合院住宅用房：商业用房：办公用房：公寓：仓库、车库及配套二、房屋市场管理的历史与未来房屋市场管理的历史解放前的房屋交易房管局历史市场管理科历史房地产交易所历史房屋市场管理的未来 随着市场经济的发展其职能作用将逐步消失 当前一是权利下放，二是加强行会建设三、国外房地产情况总体情况房屋销售：政府监管、市场操作房屋中介：市场运转没有网签，实行强制登记。新西兰的房地产发展情况新西兰国家房地产管理体制新西兰国家房地产管理工作流程房地产经纪公司购地登记登记政府确立住宅用地登记入住验收建房设计看房购买拍卖土地房屋登记装修验收、登记、入住开发商购买土地申请用地性质销售入住设计审查建设验收审查新西兰国家不动产登记制度新西兰国家不动产登记内容其它 国外房地产市场的管理香港：2013年开征双倍印花税（买家）台湾：2012年提高房屋交易所得征收标准 澳大利